山東某房地產(chǎn)項目全程策劃流程

房地產(chǎn)項目全程策劃流程建設(shè)項目全方位位（全程）策策劃是從項目目用地的初始始狀態(tài)就導(dǎo)入入的科學(xué)方法法并結(jié)合房地地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)運(yùn)作流程，逐逐步完善而形形成的理論體體系，內(nèi)容包包括：①項目投資策策劃

②項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計策劃

③項目質(zhì)量工工期策劃

④項目形象策策劃

⑤項目推廣策策劃

⑥項目顧問、銷銷售代理

⑦項目服務(wù)策策劃

⑧項目二次策策劃

研發(fā)中中心建議，未未雨綢繆，在在**項目上作作試點(diǎn)，試圖圖將整個開發(fā)發(fā)項目理念系系統(tǒng)化，并加加強(qiáng)成本控制制，為以后的的開發(fā)總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，提供依依據(jù)。這個框框架是研發(fā)中中心借鑒理整整其他公司開開發(fā)項目的框框架，可能個個別地方不太太適合或繁瑣瑣，在以后的的工作中可以以修正和調(diào)整整完善，力爭爭形成一個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)格式報告告文件。

案頭工作階階段

第一章“某項目”投資策劃第一節(jié)項目投資資策劃的含義義

項目投投資策劃是房房地產(chǎn)全方位位策劃關(guān)鍵的的環(huán)節(jié)，這個個過程操作好好了，就意味味著項目成功功了一半，在在這個過程中中多下些功夫夫，以后的開開發(fā)經(jīng)營中就就可以未雨綢綢繆。通過對對項目環(huán)境的的綜合考察和和市場調(diào)研分分析，以項目目為核心，針針對當(dāng)前的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、***房地產(chǎn)市市場的供求狀狀況、**同類樓盤盤的現(xiàn)狀及客客戶的購買行行為進(jìn)行調(diào)研研分析，再結(jié)結(jié)合項目進(jìn)行行SWOT分析，在以以上基礎(chǔ)上，對對項目進(jìn)行系系統(tǒng)準(zhǔn)確的市市場定位和項項目價值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)分析，然后后根據(jù)基本資資料，對某項項目進(jìn)行定價價模擬和投入入產(chǎn)出分析，并并就規(guī)避開發(fā)發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策策略提示，并并對開發(fā)節(jié)奏奏提出專業(yè)意意見。第二節(jié)某項目投投資策劃的具具體內(nèi)容

一、項項目用地周邊邊環(huán)境分析

1．項目土地地性質(zhì)調(diào)查

·地理位置

·地質(zhì)地貌狀狀況

·土地面積及及其紅線圖

·七通一平現(xiàn)現(xiàn)狀

2．項目用地地周邊環(huán)境調(diào)調(diào)查

·地塊周邊的的建筑物

·綠化景觀

·自然景觀

·歷史人文景景觀

·環(huán)境污染狀狀況

3．地塊交通通條件調(diào)查

·地塊周邊的的市政路網(wǎng)及及其公共交通通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景景規(guī)劃

·項目對外水水、陸、空交交通狀況

·地塊周邊市市政道路進(jìn)入入項目地塊的的直入交通網(wǎng)網(wǎng)現(xiàn)狀

4．周邊市政政配套設(shè)施調(diào)調(diào)查

·購物場所

·文化教育

·醫(yī)療衛(wèi)生

·金融服務(wù)

·郵政服務(wù)

·娛樂、餐飲飲、運(yùn)動

·生活服務(wù)

·游樂休憩設(shè)設(shè)施

·周邊可能存存在的對項目目不利的干擾擾因素

·歷史人文區(qū)區(qū)位影響

二、區(qū)區(qū)域市場現(xiàn)狀狀及其趨勢

1．宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行情況

2．**房地產(chǎn)市市場概況及政政府相關(guān)的政政策法規(guī)

3．**房地產(chǎn)市市場總體供求求現(xiàn)狀

4．**商品住宅宅市場板塊的的化分及其差差異

5．**商品住宅宅平均價格走走勢及市場價價值發(fā)現(xiàn)

6．**商品住宅宅客戶構(gòu)成及及購買實(shí)態(tài)分分析

三、土土地SWOT分析

1．項目地塊塊的優(yōu)勢

2．項目地塊塊的劣勢

3．項目地塊塊的機(jī)會點(diǎn)

4．項目地塊塊的威脅及困困難點(diǎn)

四、項項目市場地位位

1．類比競爭爭樓盤調(diào)研

2．項目定位位：

·市場定位（區(qū)區(qū)域定位、主主力客戶群定定位）

·功能定位

·建筑風(fēng)格定定位

五、項項目價值分析析

1．商品住宅宅項目價值分分析的基本方方法和概念

·商品住宅價價值分析法：：類比可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價值分析法法

a選擇可類比比項目

b確定該類樓樓盤價值實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的各種要素素及其在價值值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)權(quán)重

c分析可類比比項目價值實(shí)實(shí)現(xiàn)的要素的的對比值

d對比并量化化本項目同各各類比項目諸諸價值實(shí)現(xiàn)要要素的對比值值

e根據(jù)價值要要素對比值判判斷本項目可可實(shí)現(xiàn)的均價價

·類比土地價價值決定因素素

a類比土地價價值：地段資資源差異

※市政交通及及直入交通的的便利性的差差異

※項目周邊環(huán)環(huán)境的差異，包包括——周邊自然和和綠化景觀的的差異——教育、人文文景觀的差異異——各種污染程程度的差異——周邊社區(qū)素素質(zhì)的差異

※周邊市政配配套便利性的的差異

b項目可提升升價值判斷

※建筑風(fēng)格和和立面的設(shè)計計、材質(zhì)

※單體戶型設(shè)設(shè)計

※建筑空間布布局和環(huán)藝設(shè)設(shè)計

※小區(qū)配套和和物業(yè)管理

※形象包裝和和營銷策劃

※發(fā)展商品牌牌和實(shí)力

c價值實(shí)現(xiàn)的的經(jīng)濟(jì)因素

※經(jīng)濟(jì)因素

※政策因素

2．項目可實(shí)實(shí)現(xiàn)價值分析析·類比樓盤分分析與評價·項目價值類類比分析a價值提升和和實(shí)現(xiàn)要素對對比分析b項目類比價價值計算

六、項項目定價模擬擬

1．均價的確確定

2．項目中具具體單位的定定價模擬

七、項項目投入產(chǎn)出出分析

1．項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模模擬·項目總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)·首期經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)

2．項目受期期成本模擬·成本模擬表表及其說明

3．項目收益益部分模擬·銷售收入模模擬a銷售均價假假設(shè)b銷售收入模模擬表·利潤模擬及及說明a模擬說明b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變變動時對利潤潤的影響b銷售價格變變動時對利潤潤的影響

八、投投資風(fēng)險分析析及其規(guī)避方方式提示

1．項目風(fēng)險險性評價·價值提升及及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險性a項目的規(guī)劃劃和建筑設(shè)計計是否以提升升項目同周邊邊項目的類比比價值b項目形象包包裝和營銷推推廣是否成功功

2．資金運(yùn)用用的風(fēng)險性·減少資金占占用比例，加加速資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度，降低低財務(wù)成本·對銷售節(jié)奏奏和項目開發(fā)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良良好的把握，以以盡量少的資資金占用啟動動項目，并在在最短的時間間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金金回籠

3．經(jīng)濟(jì)政策策風(fēng)險·國際國內(nèi)宏宏觀經(jīng)濟(jì)形勢勢的變化·國家、地方方相關(guān)地產(chǎn)政政策的出臺及及相關(guān)市政配配套設(shè)計建設(shè)設(shè)

九、開開發(fā)節(jié)奏建議議

1．影響項目目開發(fā)節(jié)奏的的基本因素·政策法規(guī)因因素·地塊狀況因因素·發(fā)展商操作作水平因素·自己投放量量及資金回收收要求·銷售策略、銷銷售政策及價價格控制因素素·市場供求因因素·上市時間要要求

2．項目開發(fā)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果果預(yù)測·項目開發(fā)步步驟·項目投入產(chǎn)產(chǎn)出評估·結(jié)論第二章某項目目規(guī)劃設(shè)計策策劃第一節(jié)項目規(guī)劃劃設(shè)計策劃的的含義（根據(jù)據(jù)萬科研發(fā)中中心經(jīng)驗(yàn)，開開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)設(shè)計單位完成成設(shè)計）

通過完完整科學(xué)的投投資策劃分析析，可以明確確市場定位，從從而進(jìn)入產(chǎn)品品設(shè)計階段。目目前消費(fèi)者對對房地產(chǎn)產(chǎn)品品的建筑規(guī)劃劃和單體設(shè)計計要求愈來愈愈理性，項目目規(guī)劃設(shè)計策策劃是以某項項目的市場定定位為基礎(chǔ)，以以滿足目標(biāo)市市場的需求為為出發(fā)點(diǎn)，對對項目地塊進(jìn)進(jìn)行總體規(guī)劃劃布局，確定定建筑風(fēng)格和和色彩計劃，緊緊緊圍繞目標(biāo)標(biāo)客戶選定主主力戶型，引引導(dǎo)室內(nèi)裝修修風(fēng)格，并對對項目的環(huán)藝藝設(shè)計進(jìn)行充充分提示。第二節(jié)項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計策劃劃的具體內(nèi)容容

一、總體規(guī)規(guī)劃

1．項目地塊塊概述·項目所屬區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀·項目臨界四四周狀況·項目地貌狀狀況

2．項目地塊塊情況分析·初步規(guī)劃及及設(shè)想·影響項目總總體規(guī)劃的不不可變的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體體規(guī)劃上的利利用或規(guī)避·市場定位下下的主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3．建筑空間間布局·總體平面規(guī)規(guī)劃及其說明明·功能分區(qū)示示意及說明

4．道路系統(tǒng)統(tǒng)布局·地塊周邊交交通環(huán)境示意意a地塊周邊基基本路網(wǎng)b道路建設(shè)及及未來發(fā)展?fàn)顮顩r·項目道路設(shè)設(shè)置及其說明明a主要出入口口設(shè)置b主要干道設(shè)設(shè)置c車輛分流情情況說明d停車場布置置

5．綠化系統(tǒng)統(tǒng)布局·地塊周邊景景觀環(huán)境示意意a地塊周邊歷歷史、人文景景觀綜合描述述b市政規(guī)劃布布局及未來發(fā)發(fā)展方向·項目環(huán)藝規(guī)規(guī)劃及說明a綠化景觀系系統(tǒng)分析b主要公共場場所的環(huán)藝設(shè)設(shè)計

6．公建與配配套系統(tǒng)·周邊市政配配套設(shè)施調(diào)查查·配套功能配配置及安排·公共建筑外外立面設(shè)計提提示a會所外立面面設(shè)計提示b營銷中心外外立面設(shè)計提提示c物業(yè)管理、辦辦公室等建筑筑外立面設(shè)計計提示d其它公建（如如巴士站、圍圍墻）外立面面設(shè)計提示·公共建筑平平面設(shè)計提示示·公共建筑風(fēng)風(fēng)格設(shè)計的特特別提示·公共建筑外外部環(huán)境概念念設(shè)計

7．分期開發(fā)·分期開發(fā)思思路·首期開發(fā)思思路

8．分組團(tuán)開開發(fā)強(qiáng)度

二、建建筑風(fēng)格定位位、色彩計劃劃

1．總體建筑筑風(fēng)格及色彩彩計劃·總體建筑風(fēng)風(fēng)格的構(gòu)思·建筑色彩計計劃

2．建筑單體體外立面設(shè)計計提示·商品住宅房房外立面設(shè)計計提示a多層、小高高層、高層外外立面設(shè)計提提示b不同戶型的的別墅外立面面設(shè)計提示c針對屋頂、屋屋檐、窗戶等等外立面局部部設(shè)計提示d其它特殊設(shè)設(shè)計提示·商業(yè)建筑風(fēng)風(fēng)格設(shè)計提示示

三、主力戶戶型選擇

1．**同類樓盤盤戶型比較

2．業(yè)態(tài)分析析及項目戶型型配置比例

3．主力戶型型設(shè)計提示

4．商業(yè)物業(yè)業(yè)戶型設(shè)計提提示

四、室室內(nèi)空間布局局裝修概念提提示

1．室內(nèi)空間間布局提示

2．公共空間間主題

3．選擇庭院院景觀提示

五、環(huán)環(huán)境規(guī)劃及藝藝術(shù)風(fēng)格提示示

11.周邊環(huán)境調(diào)調(diào)查和分析

2..總體環(huán)境規(guī)規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的的自然環(huán)境利利用·項目人文環(huán)環(huán)境的營造

3..各組團(tuán)環(huán)境境概念設(shè)計·組團(tuán)內(nèi)綠化化及園藝設(shè)計計·組團(tuán)內(nèi)共享享空間設(shè)計·組團(tuán)內(nèi)雕塑塑小品設(shè)計提提示·組團(tuán)內(nèi)椅凳凳造型設(shè)計提提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳傳專欄、導(dǎo)視視系統(tǒng)位置設(shè)設(shè)定提示

4．公共建筑筑外部環(huán)境概概念設(shè)計·主入口環(huán)境境概念設(shè)計·營銷中心外外部環(huán)境概念念設(shè)計·營銷示范中中心沿途可營營造環(huán)境概念念設(shè)計·針對本項目目的其它公共共環(huán)境概念設(shè)設(shè)計

六、公公共家具概念念設(shè)計提示

1．周邊同類類樓盤公共家家具擺設(shè)

··營銷中心大大堂

·管理辦公室室

2．公共家具具概念設(shè)計提提示

七、公公共裝飾材料料選擇指導(dǎo)

1．周邊同類類樓盤公共裝裝飾材料比較較

2．公共裝飾飾材料選擇指指導(dǎo)及裝修風(fēng)風(fēng)格構(gòu)思

3．營銷示范范單位裝修概概念設(shè)計

4．住宅裝修修標(biāo)準(zhǔn)提示

八、燈燈光設(shè)計及背背景音樂指導(dǎo)導(dǎo)

1．燈光設(shè)計·公共建筑外外立面燈光設(shè)設(shè)計·公共綠化綠綠地?zé)艄庠O(shè)計計·道路系統(tǒng)燈燈光設(shè)計·室內(nèi)燈光燈燈飾設(shè)計

2．背景音樂樂指導(dǎo)·廣場音樂布布置·室內(nèi)背景音音樂布置

九、小小區(qū)未來生活活方式的指導(dǎo)導(dǎo)

1．建筑規(guī)劃劃組團(tuán)評價

2．營造和引引導(dǎo)未來生活活方式·住戶特征描描述·社區(qū)文化規(guī)規(guī)劃與設(shè)計第三章項目質(zhì)質(zhì)量工期策劃劃

第一節(jié)質(zhì)質(zhì)量工期策劃劃的含義

近幾年年來，房地產(chǎn)產(chǎn)市場買賣雙雙方糾紛不斷斷，已成投訴訴熱點(diǎn)。房屋屋滴漏、墻皮皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)；所所購期房交付付時與合同承承諾的條件不不符，拖延樓樓宇交付使用用日期的現(xiàn)象象也時有發(fā)生生；甚至由于于質(zhì)量控制不不嚴(yán)引起損害害消費(fèi)者利益益的現(xiàn)象，因因此，質(zhì)量工工期策劃是我我們、承建商商必須樹立的的策劃觀念。第二節(jié)質(zhì)量工工期策劃的具具體內(nèi)容

一、建筑材材料選用提示示

1．**市場競爭爭性樓盤建筑筑材料選用類類比

2．新型建筑筑裝飾材料提提示

3．建筑材料料選用提示

二、施施工工藝流程程指引

１．工程施施工規(guī)范手冊冊

2．施工工藝藝特殊流程提提示

三、質(zhì)質(zhì)量控制

１．項目工工程招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)內(nèi)容提示

２．文明施施工質(zhì)量管理理內(nèi)容提示

四、工工期控制

１．開發(fā)進(jìn)進(jìn)度提示

２．施工組組織與管理

五、造造價控制

１．建筑成成本預(yù)算提示示

２．建筑流流動資金安排排提示

六、安安全管理

１．項目現(xiàn)現(xiàn)場管理方案案

２．安全施施工條例第四章項目目形象策劃

第一節(jié)節(jié)

項目形象策策劃的含義

項目形形象策劃包括括某項目的總總體戰(zhàn)略形象象策劃、社區(qū)區(qū)文化形象策策劃、企業(yè)行行為形象策劃劃、員工形象象策劃以及項項目視覺形象象策劃等主要要內(nèi)容。項目目視覺形象是是指房地產(chǎn)有有別于奇特項項目的具有良良好識別功能能的同意視覺覺表現(xiàn)。其內(nèi)內(nèi)容主要包括括項目視覺識識別系統(tǒng)工程程核心部分及及延展運(yùn)用部部分。其核心心部分包括項項目的名稱、標(biāo)標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色色及標(biāo)準(zhǔn)字體體。第二節(jié)項目目形象策劃的的具體內(nèi)容

一、項項目視覺識別別部分系統(tǒng)核核心部分

1．名稱

·項目名

·道路名

·建筑名

·組團(tuán)名

2．標(biāo)志

3．標(biāo)準(zhǔn)色

4．標(biāo)準(zhǔn)字體體

二、延延展及運(yùn)動部部分

1．工地環(huán)境境包裝視覺

·建筑物主體

·工地圍墻

·主路網(wǎng)及參參觀路線

·環(huán)境綠化

2．營銷中心心包裝設(shè)計·營銷中心室室內(nèi)外展示設(shè)設(shè)計

·營銷中心功功能分區(qū)提示示·營銷中心大大門橫眉設(shè)計計

·營銷中心形形象墻設(shè)計·臺面標(biāo)牌·展板設(shè)計·營銷中心導(dǎo)導(dǎo)視牌·銷售人員服服裝設(shè)計提示示·銷售用品系系列設(shè)計

·示范單位導(dǎo)導(dǎo)視牌·示范單位樣樣板房說明牌牌

3．公司及物物業(yè)管理系統(tǒng)統(tǒng)包裝設(shè)計

第五章項目營銷銷推廣策劃第一節(jié)項目營營銷推廣策劃劃的含義

對未來來將要進(jìn)行的的營銷推廣活活動進(jìn)行整體體、系統(tǒng)籌劃劃的超前決策策是很有必要要的。項目營營銷推廣策劃劃提供關(guān)于某某項目營銷推推廣的未來方方案，以未來來的市場趨勢勢為背景，以以企業(yè)發(fā)展目目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計的營銷推推廣措施，其其內(nèi)容是在項項目投資分析析的基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)一步對項目目強(qiáng)、弱進(jìn)行行分析，并得得出正確的處處理方法。同同時，通過對對項目市場定定位、價格定定位分析，確確定項目的正正式入市時間間，以及采用用相應(yīng)宣傳推推廣策略策劃劃并提出對整整個營銷推廣廣的效果進(jìn)行行有效監(jiān)控和和評估的方法法，以達(dá)到預(yù)預(yù)期的營銷效效果。項目營營銷推廣策劃劃是房地產(chǎn)全全程策劃的重重頭戲，是營營銷策劃水平平與銷售技巧巧的高度結(jié)合合，需要高度度的專業(yè)化運(yùn)運(yùn)作。

第二節(jié)項目營銷推推廣策劃的具具體內(nèi)容

一、區(qū)域市市場實(shí)態(tài)分析析

1．**房地產(chǎn)市市場總體供求求現(xiàn)狀

2．項目周邊邊競爭性樓盤盤調(diào)查·項目概況

·市場定位

·售樓價格·銷售政策措措施

·廣告推廣手手法

·主要媒體應(yīng)應(yīng)用及投入頻頻率·公關(guān)促銷活活動

·其他特殊賣賣點(diǎn)和銷售手手段

3．結(jié)論

二．項項目主賣點(diǎn)薈薈萃及物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)勢、弱勢分分析與對策

1．項目主要要賣點(diǎn)薈萃

2．項目強(qiáng)勢勢、弱勢分析析與對策

三．目目標(biāo)客戶群定定位分析

1．**人口總量量及地塊分布布情況

2．**經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r和人口口就業(yè)情況

3．**家庭情況況分析·家庭成員結(jié)結(jié)構(gòu)

·家庭收入情情況

·住房要求、生生活習(xí)慣

4．項目客戶戶群定位·目標(biāo)市場a目標(biāo)市場區(qū)區(qū)域范圍界定定b市場調(diào)查資資料匯總、研研究c目標(biāo)市場特特征描述·目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)細(xì)分

b目標(biāo)客戶特特征描述

c目標(biāo)客戶資資料

四、價格定定位及策略

1．項目單方方成本

2．項目利潤潤目標(biāo)

3．可類比項項目市場價格格

4．價格策略5．價格分期期策略

五、入入市時機(jī)規(guī)劃劃

1．宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行狀況分分析

2．**房地產(chǎn)相相關(guān)法規(guī)和市市場情況簡明明分析

3．入市時機(jī)機(jī)的確定及安安排

六、廣廣告策略

1．廣告總體體策略及廣告告的階段性劃劃分·廣告總體策策略·廣告的階段段性劃分

2．廣告主題題

3．廣告創(chuàng)意意表現(xiàn)

4．廣告效果果監(jiān)控、評估估及修正

5．入市前印印刷品的設(shè)計計、制作·宣傳海報、折折頁·認(rèn)購書·正式合同

·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)管理內(nèi)內(nèi)容

·物業(yè)管理公公約

七、媒媒介策略

１．媒體總總策略及媒體體選擇

２．媒體總總策略

３．媒體選選擇

４．媒體創(chuàng)創(chuàng)新使用

５．軟性新新聞主題

６．媒介組組合

７．投放頻頻率及規(guī)模

８．費(fèi)用估估算

八、推推廣費(fèi)用計劃劃

1．現(xiàn)場包裝裝

2．印刷品

3．媒介投放放

4．公關(guān)活動動

九、公公關(guān)活動策劃劃及現(xiàn)場包裝裝

十、營營銷推廣效果果的監(jiān)控、評評估及修正

1．效果測評評形式·進(jìn)行性測評·結(jié)論性測評評

2．實(shí)施效果果測評的主要要指標(biāo)·銷售收入·企業(yè)利潤·市場占有率·品牌形象和和企業(yè)形象

實(shí)施階段

第六章項項目銷售顧問問、銷售代理理第一節(jié)總論論

在經(jīng)經(jīng)過前面一系系列的工作流流程后，進(jìn)入入到項目的銷銷售階段，這這個階段的成成果也是檢驗(yàn)驗(yàn)前面幾個方方面的策劃工工作是否到位位。第二節(jié)項目銷銷售顧問、銷銷售代理的具具體內(nèi)容

一、銷銷售周期劃分分即控制

1．銷售策略·營銷思想：：全面策劃

·銷售網(wǎng)絡(luò)·銷售區(qū)域：：緊扣目標(biāo)市市場和目標(biāo)客客戶·銷售時段

·政策促銷·銷售活動·銷售承諾

2．銷售過程程模擬·銷售實(shí)施·銷售合同執(zhí)執(zhí)行監(jiān)控

二、各各銷售階段營營銷推廣執(zhí)行行方案實(shí)施

三、各各銷售階段廣廣告創(chuàng)意設(shè)計計及發(fā)布實(shí)施施

四、售前資資料準(zhǔn)備

1、批文及銷銷售資料·批文·樓宇說明書·價格體系·合同文本

2、人員組建·銷售輔導(dǎo)·銷售代理

3、制定銷售售工作進(jìn)度總總表

4、銷售控制制與銷售進(jìn)度度模擬·銷售控制表·銷售收入預(yù)預(yù)算表

5、銷售費(fèi)用用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算·分項開支·邊際費(fèi)用

6、財務(wù)策略·信貸·付款方式·按揭·合伙股東

7、商業(yè)合作作關(guān)系·雙方關(guān)系·三方關(guān)系·多方關(guān)系

8、工作協(xié)調(diào)調(diào)配合·甲方主要負(fù)負(fù)責(zé)人·直接合作人·財務(wù)部·工程部·物業(yè)管理公公司

五、銷銷售培訓(xùn)

1．銷售部人人員培訓(xùn)

·詳細(xì)介紹公公司情況

·物業(yè)詳情

a項目規(guī)模、定定位、設(shè)施、買買賣條件

b物業(yè)周邊環(huán)環(huán)境、公共設(shè)設(shè)施、交通條條件

c該區(qū)域的城城市發(fā)展計劃劃，宏觀及微微觀經(jīng)濟(jì)因素素對物業(yè)的影影響情況

d項目特點(diǎn)

※項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計內(nèi)容及特特點(diǎn)，包括景景觀、立面、建建筑組團(tuán)、容容積率等

※平面設(shè)計內(nèi)內(nèi)容及特點(diǎn)，包包括總戶數(shù)、總總建筑面積、總總單元數(shù)、單單套面積、戶戶內(nèi)面積組合合、戶型優(yōu)缺缺點(diǎn)、進(jìn)深、面面寬、層高等等

※項目的優(yōu)劣劣分析

※項目營銷策策略，包括價價格、付款方方式、策略定定位、銷售目目標(biāo)

e競爭對手優(yōu)優(yōu)劣分析及對對策

·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培培訓(xùn)課程

a國家及地區(qū)區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策法法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)規(guī)定

b房地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)術(shù)語、建筑筑常識：房地地產(chǎn)、建筑業(yè)業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的的理解

※房地產(chǎn)、建建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)術(shù)語的理解※建筑識圖

※計算戶型面面積

c心理學(xué)基礎(chǔ)礎(chǔ)

d銀行的按揭揭知識，涉及及房地產(chǎn)交易易的費(fèi)用

e國家、地區(qū)區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐氐姆康禺a(chǎn)走走勢f公司制度、架架構(gòu)和財務(wù)制制度·銷售技巧·簽訂買賣合合同的程序·物業(yè)管理課課程·銷售模擬·實(shí)地參觀他他人展銷現(xiàn)場場

2．銷售手冊·批文·樓宇說明書·價格體系·合同文本·客戶資料表3．客戶管理理系統(tǒng)4．銷售作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)準(zhǔn)則·銷售基本知知識與技巧·項目概況·銷售部管理理架構(gòu)

六、銷售售組織與日常常管理

1．組織與激激勵·銷售部組織織架構(gòu)·銷售人員基基本要求·職責(zé)說明·考核、激勵勵措施

2．工作流程·銷售工作的的內(nèi)容·銷售工作階階段·銷售部工作作職責(zé)（工作作流程）·銷售業(yè)務(wù)流流程（個案）

3．規(guī)章制度概念指示第七章項目服服務(wù)策劃第一節(jié)項目服服務(wù)策劃的含含義

目前的房地地產(chǎn)市場，特特別是發(fā)達(dá)地地區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場，物業(yè)業(yè)管理已愈來來愈受買家的的重視和關(guān)心心，來自市場場的信號向發(fā)發(fā)展商提出了了物業(yè)管理高高起點(diǎn)、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、高水平平的要求，萬萬科開發(fā)的物物業(yè)多年來一一直深受市場場的追捧，在在很大程度上上與其手上的的王牌——萬科開發(fā)的的物業(yè)管理密密不可分，它它成為萬科開開辟第二營銷銷渠道和制造造回頭客的有有力保證。

項目服務(wù)營營銷的具體內(nèi)內(nèi)容

一、項目銷銷售過程所需需物業(yè)管理資資料

1．樓宇質(zhì)量量保證書

2．樓宇實(shí)用用說明書

3．業(yè)主公約約

4．用戶手冊冊

5．樓宇交收收流程

6．入伙通知知書

7．入伙手續(xù)續(xù)書

8．收樓書

9．承諾書

110．業(yè)主\用戶聯(lián)系表表

111．遺漏工程程實(shí)用鑰匙授授權(quán)書

12．遺漏工程程和水電表底底數(shù)記錄表

133．裝修手冊冊和裝修申請請表

二、物物業(yè)管理內(nèi)容容策劃

1．工程、設(shè)設(shè)計、管理的的提前介入

2．保潔服務(wù)務(wù)

3．綠化養(yǎng)護(hù)

4．安全及交交通管理

5．三車及場場地管理

6．設(shè)備養(yǎng)護(hù)護(hù)

7．房屋及公公用設(shè)備設(shè)施施養(yǎng)護(hù)

8．房屋事務(wù)務(wù)管理

9．檔案及數(shù)數(shù)據(jù)的管理

110．智能化的的服務(wù)

11．家政服務(wù)

112．多種經(jīng)營營和服務(wù)的開開展

13．與業(yè)主的的日常溝通

114．社區(qū)文化化服務(wù)

三、物物業(yè)管理組織織及人員架構(gòu)構(gòu)

11.物業(yè)公司人人力資源的管管理包括招聘聘、培訓(xùn)、考考核、調(diào)配、述述職、工資、福福利、晉級等等環(huán)節(jié)

2.物業(yè)管理公公司應(yīng)遵循以以下原則建立立各級組織機(jī)機(jī)構(gòu)，明確各各部門的職能能、責(zé)任、權(quán)權(quán)限、隸屬關(guān)關(guān)系及信息溝溝通渠道

四、物物業(yè)管理培訓(xùn)訓(xùn)1．物業(yè)交付付使用前的培培訓(xùn)2．物業(yè)交付付使用后的培培訓(xùn)五、物業(yè)業(yè)管理規(guī)章制制度

1．員工手冊

2．崗位職責(zé)責(zé)及工作流程程

3．財務(wù)制度度

4．采購及招招標(biāo)程序

5．員工考核核標(biāo)準(zhǔn)

6．業(yè)主委員員會章程

7．各配套功功能管理規(guī)定定

8．文件管理理制度

9．辦公設(shè)備備使用制度

110．值班管理理制度

11．消防責(zé)任任制

112．消防管理理規(guī)定

13．對外服務(wù)務(wù)工作管理規(guī)規(guī)定

114．裝修工程程隊安全責(zé)任任書

15．停車場管管理規(guī)定

16．非機(jī)動車車輛管理規(guī)定定

117．出租車及及暫住人員管管理規(guī)定

118．進(jìn)?。ㄗ庾猓﹨f(xié)議書

199．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)管理規(guī)定

六、物物業(yè)管理操作作規(guī)程

1．樓宇本體體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)規(guī)程

2．綠化園林林養(yǎng)護(hù)規(guī)程

3．消防設(shè)施施養(yǎng)護(hù)及使用用規(guī)程

4．供配電設(shè)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程

5．機(jī)電設(shè)備備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)規(guī)程

6．動力設(shè)備備維護(hù)保養(yǎng)