山東淄博桓臺(tái)某商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷報(bào)告

***廣場(chǎng)市場(chǎng)篇第一部分、淄博博概況1、地理淄博處處于魯中地區(qū)區(qū)，現(xiàn)轄張店店、淄川、博博山、周村、臨臨淄5區(qū)和桓臺(tái)、高高青、沂源3縣，總面積5938平方公里，人人口412萬(wàn)，其中市市區(qū)人口271.884萬(wàn)2、交通膠濟(jì)鐵鐵路，與淄東東（營(yíng)）、淄淄八（陡）鐵鐵路，濟(jì)（南南）青（島）高高速公路于濱濱（州）萊（蕪蕪）高速公路路縱橫交錯(cuò)，周周邊有青島港港、煙臺(tái)港、東東營(yíng)港等重要要出海港口，市市中心距濟(jì)南南和青島國(guó)際際機(jī)場(chǎng)分別為為70公里、210公里。3、城市風(fēng)貌淄淄博的城市布布局獨(dú)具特色色。張店、淄淄川、博山、周周村、臨淄5區(qū)和桓臺(tái)縣縣呈梅花狀分分布，東南西西北4個(gè)城區(qū)距中中心城區(qū)分別別為20公里左右，城城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布布局舒展，形形成城市群組組，被專家稱稱為“淄博模式”。2003年起人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值為24319元，增長(zhǎng)為16.3%。第二部分、桓臺(tái)臺(tái)縣概述1、全縣總面積積509.553平方公里，轄轄11個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)城區(qū)街道道辦事處，343個(gè)行政村。2002年底全縣總總?cè)丝?8.9萬(wàn)人，其中中農(nóng)業(yè)人口41.37萬(wàn)人，非農(nóng)農(nóng)業(yè)人口7.53萬(wàn)人。少數(shù)數(shù)民族352人。2、全縣農(nóng)民人人均收入3929元，人均居居住面積34.7平米；城市市居民人均可可支配收入7800元，人均居居住面積25平米。2002年，桓臺(tái)縣縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值79.85億元，在全全省139縣市區(qū)排位位中列35位，比上年年前移2位次。索鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人口規(guī)劃劃2020年在20萬(wàn)人左右。第三部分、桓臺(tái)臺(tái)縣的規(guī)劃1、功能定位淄博市組群城市市北部城區(qū)，加加工制造業(yè)基基地，生態(tài)型型園林城市。2、發(fā)展目標(biāo)與與指標(biāo)體系類別指標(biāo)單位現(xiàn)狀發(fā)展目標(biāo)2002年2007年2010年2015年2020年經(jīng)濟(jì)類國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元81.04150200320500人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值值美元199435005000750010000城鎮(zhèn)居民人均可可支支配收入元780011500150002000026000農(nóng)民人均純收入入元3929600080001100015000恩格爾系數(shù)%—40383530社會(huì)類總?cè)丝谌f(wàn)人48.950515253縣城人口萬(wàn)人8.612161820人口自然增長(zhǎng)率率‰5.18<6<5<4<3城鎮(zhèn)人均住房建建筑筑面積平米—182030333、城市用地發(fā)發(fā)展方向3.1總體思路路：規(guī)模適度度，依托淄博博發(fā)展優(yōu)勢(shì)，發(fā)發(fā)揮區(qū)域規(guī)模模效應(yīng)，集中中加強(qiáng)與張店店的發(fā)展聯(lián)系系。3.2發(fā)展方向向選擇：縣城城駐地向南向向西發(fā)展為主主，近期向南南發(fā)展，加強(qiáng)強(qiáng)與張店聯(lián)系系，遠(yuǎn)期向西西發(fā)展保證桓桓臺(tái)城市形態(tài)態(tài)的完整性與與獨(dú)立性，向向北發(fā)展留有有足夠的產(chǎn)業(yè)業(yè)縱深，控制制向東發(fā)展。4、城市總體規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)延續(xù)現(xiàn)狀良好的的城市形態(tài)，城城市總體布局局采用方各網(wǎng)網(wǎng)狀集中緊湊湊布局結(jié)構(gòu)，即“一軸、二心、三帶、四區(qū)”，具體為：4.1一軸：一一中西路與一一中東路之間間，形成的集集行政辦公、文文化娛樂(lè)、體體育休閑、商商業(yè)服務(wù)、公公園綠地于一一體的景觀軸軸線。4.2二心：以以南部新區(qū)政政務(wù)中心為城城市主中心，帶帶動(dòng)城市向南南向西發(fā)展，是是南北主軸現(xiàn)現(xiàn)的景觀標(biāo)志志點(diǎn)；以東區(qū)區(qū)舊城傳統(tǒng)的的商貿(mào)中心為為城市副中心心。兩個(gè)中心心，一主一次次，新城舊城城遙相呼應(yīng)。4.3三帶：沿沿南一中東路路兩側(cè)形成公公路設(shè)**，沿東西西中心大街兩兩側(cè)形成商業(yè)業(yè)服務(wù)帶，沿沿205國(guó)道兩側(cè)形形成傳統(tǒng)的商商貿(mào)生活帶。4.4四區(qū)：東東部205國(guó)道以東為為居住商貿(mào)區(qū)區(qū)；北部工業(yè)業(yè)路以北為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)；205國(guó)道以西，工工業(yè)路以南公公園路以北緯緯居住生活區(qū)區(qū)。第四部分、近期期建設(shè)規(guī)劃1、期限：20003——2010年。2、發(fā)展目標(biāo)到2010年，初初步把桓臺(tái)建建設(shè)成為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完善、服服務(wù)體系健全全、生態(tài)環(huán)境境優(yōu)美、有較較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力和輻射帶動(dòng)動(dòng)作用的生態(tài)態(tài)型園林城市市。3、近期建設(shè)重重點(diǎn)：“開(kāi)發(fā)新城區(qū)、提提升老城區(qū)、整整合工業(yè)區(qū)”3.1、拉開(kāi)城城市空間布局局，形成“一軸、二心心、三代、四四區(qū)”的城市格局局。在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，近近期來(lái)開(kāi)城市市的建設(shè)布局局，城市向南南部迅速推進(jìn)進(jìn)。重點(diǎn)進(jìn)行行南部新區(qū)的的開(kāi)發(fā)和南北北公共景觀軸軸的建設(shè)，積積極實(shí)施新區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)策略。形形成“一軸、二心心、三代、四四區(qū)”的城市大格格局，近期城城市以向南為為發(fā)展方向。3.2、疏解老老城，改善老老城區(qū)生活環(huán)環(huán)境，提升老老城區(qū)綜合環(huán)環(huán)境通過(guò)近期建設(shè)，完完善城市交通通、商貿(mào)、文文化、旅游等等綜合功能，強(qiáng)強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施施和公益性公公共設(shè)施的建建設(shè)，改善人人居環(huán)境，提提高城市競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，全面提提升城市形象象。近期疏解解老城密集人人口，改善老老城綜合環(huán)境境，縮小新老老城差距。制制定政策，引引導(dǎo)“城中村”的改造和舊舊區(qū)的開(kāi)發(fā)。3.3、整合工工業(yè)區(qū)，是城城區(qū)工業(yè)健康康有序的發(fā)展展通過(guò)近期的建設(shè)設(shè)，陸續(xù)的搬搬遷、改造現(xiàn)現(xiàn)有用地不合合理及帶有污污染的工業(yè)企企業(yè)第五部分、桓臺(tái)臺(tái)沿街商鋪綜綜合分析一、商業(yè)市場(chǎng)普普查方案1、說(shuō)明：為了了全面了解桓桓臺(tái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)供給市場(chǎng)狀狀況，為項(xiàng)目目定位提供準(zhǔn)準(zhǔn)確、科學(xué)、及及時(shí)的信息，特特安排本次商商業(yè)市場(chǎng)普查查，預(yù)定用五五天的時(shí)間完完成本次問(wèn)卷卷調(diào)查工作。2、調(diào)研目的2.1了解桓臺(tái)臺(tái)縣主要商業(yè)業(yè)街道店鋪的的售價(jià)及租金金水平；2.2了解桓臺(tái)臺(tái)縣主要商業(yè)業(yè)街道店鋪的的實(shí)用面積；；2.3了解桓臺(tái)臺(tái)縣商業(yè)的業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)（品品牌、檔次、經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)經(jīng)營(yíng)種類所占占市場(chǎng)比例）；；2.4為本項(xiàng)目目做前期市場(chǎng)場(chǎng)形象推廣、積積累市場(chǎng)客戶戶。3、調(diào)研范圍a中心路b張北路c興桓路dd鎮(zhèn)南大街e建設(shè)路f衛(wèi)生街g公安路hh公園路4、調(diào)查對(duì)象調(diào)研范圍內(nèi)所有有營(yíng)業(yè)中的店店鋪5、調(diào)查方式采用問(wèn)卷式，具具體內(nèi)容見(jiàn)調(diào)調(diào)研表6、人員組織與與時(shí)間進(jìn)度6.1調(diào)查樣本本預(yù)計(jì)900份；6.2臨時(shí)調(diào)查查人員安排4人；6.3調(diào)查工作作預(yù)計(jì)于9月25日實(shí)施至9月29日完成，實(shí)實(shí)施前須提前前一周做準(zhǔn)備備工作。7、調(diào)研重要分分析指標(biāo)7.1售價(jià)及租租金分析；7.2面積分析析；7.3經(jīng)營(yíng)內(nèi)容容指標(biāo)分析經(jīng)營(yíng)內(nèi)容——租租金分析經(jīng)營(yíng)內(nèi)容——面面積（實(shí)用面面積）分析經(jīng)營(yíng)內(nèi)容——規(guī)規(guī)模（數(shù)量、比比例）分析8、分析與建議議依托調(diào)研分析結(jié)結(jié)果，提出本本項(xiàng)目總體形形象建議，內(nèi)內(nèi)容、檔次、業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)等等建議；經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題及副題題建議；各業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模比例例建議；商鋪鋪、攤位分割割面積建議。營(yíng)營(yíng)銷策略、價(jià)價(jià)格、租金建建議及戰(zhàn)略、營(yíng)營(yíng)銷推廣策略略等。9、預(yù)算：?jiǎn)柧碛∷①M(fèi)用：：300元問(wèn)卷調(diào)查費(fèi)用：：900份×￥2元/份=1800元自行車2部×￥￥160元/部=320元紀(jì)念品：9000份×￥4元/份=3600元招聘及交通費(fèi)用用：100元共計(jì)：61200元二、調(diào)查情況說(shuō)說(shuō)明本次調(diào)查按計(jì)劃劃從9月25號(hào)至9月29號(hào)，共五天天時(shí)間。完成成調(diào)查問(wèn)卷430份，相當(dāng)于于預(yù)估數(shù)量的的一半。此次次調(diào)查中確定定了項(xiàng)目的名名稱為“***廣場(chǎng)”，并在調(diào)查查的同時(shí)做了了項(xiàng)目前期的的形象推廣和和客戶群醞釀釀工作。以印印制有“***廣場(chǎng)”標(biāo)志禮品作作為對(duì)被訪者者的回報(bào)，即即提高了效率率和質(zhì)量，又又達(dá)到了宣傳傳的目的。調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)的分分析采用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟軟件進(jìn)行了單單項(xiàng)分析和交交叉分析。三、調(diào)查分析（一）、單項(xiàng)分分析1、商鋪面積分分析：沿街經(jīng)經(jīng)營(yíng)商鋪的面面積51-70㎡占17%，比例最大大；21-330㎡占15.99%，比例次之之；10-115㎡占15.22%；31-40㎡占13.88%。累計(jì)可見(jiàn)10-40㎡占55.5%，是主要的的面積范圍。面積頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）10-15㎡6515.215.216-20㎡4610.725.921-30㎡6815.941.731-40㎡5913.855.541-50㎡174.059.451-70㎡7317.076.571-100㎡㎡429.886.2101-1500㎡㎡368.494.6150㎡以上235.4100.0Total429100.02、商鋪層數(shù)分分析：只在一一層經(jīng)營(yíng)的占占83.5%，是非常大大的比例；占占有二層經(jīng)營(yíng)營(yíng)的占15.1%，2層以上樓層層做經(jīng)營(yíng)的微微乎其微?？煽梢?jiàn)沿街的商商鋪一層有較較高的利用價(jià)價(jià)值，但二層層及其以上樓樓層的商業(yè)價(jià)價(jià)值很少，也也沒(méi)有很好的的挖掘，應(yīng)有有相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)業(yè)潛力。層數(shù)頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）一層35983.583.5二層6515.198.6三層51.299.8四層1.2100.0Total430100.03、店面形象分分析：店面形形象為優(yōu)的占占60.2%，良以上的占占84.9%?？梢?jiàn)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前前的店面形象象評(píng)價(jià)非常高高，也說(shuō)明了了他們重視自自己的店面形形象。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）優(yōu)25160.260.2良10324.784.9一般6214.999.8無(wú)1.2100.0Total417100.04、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)產(chǎn)品的品牌分分析：經(jīng)營(yíng)者者的經(jīng)營(yíng)品牌牌多為國(guó)內(nèi)品品牌，占76.7%，其中以中中檔品牌為主主，占31.8%，低檔和高高檔比例相當(dāng)當(dāng)；國(guó)際品牌牌占9.9%。說(shuō)明目前前的經(jīng)營(yíng)品牌牌總體上處于于中等水平，應(yīng)應(yīng)有往高品牌牌發(fā)展的潛力力。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）國(guó)際名牌429.99.9國(guó)內(nèi)高檔品牌9221.631.5國(guó)內(nèi)中檔品牌13531.863.3國(guó)內(nèi)一般品牌9923.386.6無(wú)5713.4100.0Total425100.05、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的的行業(yè)分析：：在被調(diào)查者者的行業(yè)中，男女休閑裝所占的比例最大，為13.7%，其次為女裝，占12.1%，服裝類共占有33.8%的比例，是行業(yè)中的主要部分。可以借鑒，購(gòu)物中心的服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)量占三分之一為宜；便利店、百貨類占10.5%；鞋、箱包、皮具類，餐飲類和美容、美發(fā)、健身類各占約5%，在行業(yè)中也占有相當(dāng)?shù)姆至?。總之，這些行業(yè)是購(gòu)物中心的主要部分，也是消費(fèi)者的必須部分。頻率百分比（%）男裝類255.8女裝、內(nèi)衣5212.1男女休閑裝5913.7飾品類2.5童裝、孕婦裝類類102.3鞋、箱包、皮具具類類型225.1珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類61.4禮品、精品類163.7餐飲類225.1休閑、娛樂(lè)類1.2便利店、百貨類類4510.5文體、音像類133.0家電81.9數(shù)碼、通訊、IITT類112.6化妝品61.4美容、美發(fā)、健健身身類214.9五金、機(jī)電、化化工工類184.2家飾、床上用品品、廚廚具類245.6維修、加工、中中介介類61.4婚紗攝影類51.2醫(yī)藥、保健類112.6煙、酒、茶類153.5機(jī)車類4.9其它286.5Total430100.06、經(jīng)營(yíng)方式分分析：在調(diào)查查對(duì)象的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式中自營(yíng)營(yíng)者占57..9%，其余方式式各占10%左右。頻率百分比（%）廠家直銷4510.5加盟、連鎖4911.4代理4510.5經(jīng)銷419.6自營(yíng)24857.9Total428100.07、經(jīng)營(yíng)收益情情況分析：在在被調(diào)查中經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益為良良的最多，占占40.4%；其次是一般般的占33..8%，另有23..2%的經(jīng)營(yíng)為優(yōu)。總體的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收益還比比較樂(lè)觀。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）優(yōu)9923.223.2良17240.463.6一般14433.897.4差81.999.3Total426100.08、每月每平方方米的營(yíng)業(yè)額額分析：在每月月每平方米的的營(yíng)業(yè)額的調(diào)調(diào)查中，100元以下的占占31.9%，101-3000元近一半，占占45.3%；另有有11.0%的在500元以上，可可見(jiàn)，被調(diào)查查者的營(yíng)業(yè)額額的差距較大大，大部分在在300元以內(nèi)。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）100元以下13631.931.9101-1500元元7116.748.6151-2000元元4610.859.4201-2500元元296.866.2251-3000元元4711.077.2301-4000元元348.085.2401-5000元元153.588.7500元以上4711.099.8Total426100.09、商鋪每平方方米的月租金金分析：在租租金這一重要要指標(biāo)的調(diào)查查中，10--15元最多，占占28.7；16-30元的占約30%，另有10元以下占177.2%，13.2%的在40元以上?？煽梢?jiàn)，當(dāng)?shù)氐牡淖饨鸩罹噍^較大，總體租租金水平較樂(lè)樂(lè)觀。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）無(wú)102.42.410元以下7317.219.510-15元12228.748.216-20元4410.458.621-25元409.468.026-30元429.977.931-35元235.483.336-40元143.386.640元以上5613.299.8Total425100.010、租賃商鋪鋪的期限分析析：在租賃期期限中，一年年以下(含一年)的最多，占占67.1%；其次是五年年以上(含五年)，占13.55%?？梢?jiàn)市場(chǎng)場(chǎng)的租賃期限限一年期內(nèi)的的短期租賃為為主，其次是是長(zhǎng)期（五年年以上）的租租賃。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）一年以下(含一一年年)27867.167.1二年358.575.6三年389.284.8四年71.786.5五年以上(含五五年年)5613.5100.0Total414100.011、商鋪的人人數(shù)分析：經(jīng)經(jīng)營(yíng)人數(shù)中，2人以下(含2人)的占66%，3人的占16.25%，5人以上(含5人)的占11.2%。多數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)人數(shù)較少，為小規(guī)模個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）2人以下(含22人))28266.066.03人6916.282.24人245.687.85人以上(含55人))4811.299.1Total427100.012、投資金額額分析：經(jīng)營(yíng)營(yíng)者的投資金金額在3-5萬(wàn)的最多，占占24.6%；其次是2萬(wàn)以下的占占23%，2-3萬(wàn)的占20..4%，可見(jiàn)大部部分的投資金金額在5萬(wàn)元內(nèi)，可可見(jiàn)大部分經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的投資資限度很小，可可以方便的退退出投資。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）2萬(wàn)以下9823.023.02-3萬(wàn)8720.443.33-5萬(wàn)10524.667.97-10萬(wàn)6214.582.410-15萬(wàn)348.090.415-20萬(wàn)194.494.820萬(wàn)以上225.2100.0Total427100.013、裝修投入入分析：38..1%的裝修投入入在5000元以下，311.5%沒(méi)有裝修投投入，50000-1萬(wàn)元的占144%，1萬(wàn)元以下的的累計(jì)為833.6%，不到10%的裝修投入入在2萬(wàn)元以上?？煽梢?jiàn)，大多數(shù)數(shù)經(jīng)營(yíng)者的裝裝修投入都很很少。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）無(wú)13531.531.55000元以下下16338.169.65000-1萬(wàn)萬(wàn)元元6014.083.61-2萬(wàn)元368.492.12-3萬(wàn)元153.595.63-5萬(wàn)元122.898.45萬(wàn)元以上71.6100.0Total428100.014、經(jīng)營(yíng)旺季季分析：在經(jīng)營(yíng)營(yíng)旺季調(diào)查中中，占最多的的是冬季為668.1%；春季、夏季季和秋季都在在35%左右，并且且相差不大。頻率百分比（%）春季13932.3夏季15636.3秋季15937.0冬季29368.1無(wú)245.615、每月的稅稅費(fèi)支出分析析：稅費(fèi)支出200元以下的累累計(jì)占52..9%，在一半以以上，其中10%以上的沒(méi)有有稅費(fèi)；2000-3000元的占26..8%，累計(jì)占799.8%；另有8.55%的在301--500元。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）無(wú)5212.212.2200元以下17340.752.9200-3000元元11426.879.8301-5000元元368.588.2501-8000元元194.592.7801-120000元163.896.51201-200000元81.998.42000元以上上71.6100.0Total425100.016、每月的水水電費(fèi)支出：：分析：水電費(fèi)費(fèi)支出50元以下的占占53.5%，51-1000元的占19..7%；87.3%的在200元以內(nèi)。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）50元以下22853.553.551-100元元8419.773.2101-2000元元6014.187.3201-3000元元214.992.3301-5000元元174.096.2501-8000元元4.997.2800元以上122.8100.0Total426100.017、如果在桓桓臺(tái)縣建設(shè)一一座環(huán)境優(yōu)美美，品牌云集集，現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅雅、充滿生機(jī)和和活力的購(gòu)物物樂(lè)園，擁有大批顧顧客群，展示無(wú)限美美好的發(fā)展空空間，您是否愿愿意進(jìn)駐該購(gòu)購(gòu)物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)營(yíng)呢？頻率百分比（%）是37988.1否5111.9Total430100.0分析：88.11%的經(jīng)營(yíng)者愿愿意入駐經(jīng)營(yíng)營(yíng)。可見(jiàn)，該該購(gòu)物中心是是經(jīng)營(yíng)者的理理想經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所。17.1、需要的經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積分析析：需要的經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積中51-70㎡占15.99%，16-200㎡和21-300㎡各占13..3%；有近一半半的需要面積積在16-550㎡。相比現(xiàn)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)面面積，經(jīng)營(yíng)者者有擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積的需要要。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）10㎡以下133.43.410-15㎡164.27.716-20㎡5013.321.021-30㎡5013.334.231-40㎡3910.344.641-50㎡4311.456.051-70㎡6015.971.971-100㎡㎡4812.784.6101-1500㎡㎡338.893.4150㎡以上256.6100.0Total377100.017.2、適合合的租金（元元/月/㎡）分析：理理想租金在110-15元的最多，占占60.3%；16-20元的占21..3%；21-25元的占8.33%；同時(shí)，899.9%的理想租金金在25元以下。相相比其經(jīng)營(yíng)的的租金水平，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者希望租租金越低越好好，因此理想想租金相對(duì)較較低。頻率百分比（%）累計(jì)百分比（%%）10-15元22660.360.316-20元8021.381.621-25元318.389.926-30元184.894.731-35元1.394.936-40元41.196.041-45元51.397.346-50元41.198.450元以上61.6100.0Total375100.0（二）、交叉分分析1、行業(yè)與面積積交叉分析：：服裝類多數(shù)數(shù)在10-40㎡，以16-30㎡為主，且且面積差異不不大；鞋、箱箱包、皮具類類，禮品、精精品類和文體體、音像類在在10-70㎡不等，且且差異較大；；餐飲類多在在70㎡以上；數(shù)數(shù)碼、通訊、IT類和化妝品品多在16-30㎡；家電在50-1000㎡為主；美美容、美發(fā)、健健身類和家飾飾、床上用品品、廚具類以以50-1550㎡為主，且且差異較大；；醫(yī)藥、保健健類和煙、酒酒、茶類多在在20-70㎡。面面積行業(yè)10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-1500150㎡以上Total男裝類23541422124女裝、內(nèi)衣1415961411152男女休閑裝151011101443159飾品類0010001002童裝、孕婦裝類類32201011010鞋、箱包、皮具具類類51342410222珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類0011120106禮品、精品類32211511016餐飲類20220244622休閑、娛樂(lè)類0000010001便利店、百貨類類2171121244245文體、音像類41230300013家電0111022108數(shù)碼、通訊、IITT妝品1030110006美容、美發(fā)、健健身身類10140454221家飾、床上用品品、廚廚具類21032763024婚紗攝影類0000002215醫(yī)藥、保健類10403021011煙、酒、茶類01240521015Total2、行業(yè)與租金金交叉分析：：服裝類的租租金差異明顯顯，沒(méi)有集中中的分布區(qū)域域：10元以下和40元以上所占占比例都明顯顯偏大，其余余10-30元的比例差差別不大；禮禮品、精品類類的租金統(tǒng)計(jì)計(jì)與服裝相似似；鞋、箱包包、皮具類和和醫(yī)藥、保健健類分布相似似，集中在10-25元不等，處處于較高水平平；餐飲類租租金水平較低低，多數(shù)在15元以下；便便利店、百貨貨類和文體、音音像類都集中中在10-30元；家電和和婚紗攝影類類的租金的分分布相似，租租金在16-40元之間且差差異較大；數(shù)數(shù)碼、通訊、IT類，化妝品品和煙、酒、茶茶類都集中在在10-20元，處于足足勁的中等水水平；美容、美美發(fā)、健身類類在20元以下分布布，且差異較較大；家飾、床床上用品、廚廚具類則明顯顯集中在100-15元，租金水水平略低。租租金行業(yè)無(wú)10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total男裝類07313230625女裝、內(nèi)衣291564530852男女休閑裝01011757151258飾品類0010100002童裝、孕婦裝類類03201101210鞋、箱包、皮具具類類01834111322珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類0041100006禮品、精品類03421002315餐飲類38522010122休閑、娛樂(lè)類0000010001便利店、百貨類類261913830244文體、音像類02400310213家電0021210028數(shù)碼、通訊、IITT類01321012111化妝品0031001016美容、美發(fā)、健健身身類07551120021五金、機(jī)電、化化工工飾、床上用品品、廚廚具類021311221224維修、加工、中中介介類1101200106婚紗攝影類0102000025醫(yī)藥、保健類02413000111煙、酒、茶類11631100215機(jī)車類0010001024其它06633610227Total10731224440422314564253、面積與租金金交叉分析：：通過(guò)面積和和租金的交叉叉分布可以看看出，隨著面面積的增大，相相應(yīng)的單位租租金分布相對(duì)對(duì)就低，但高高低的差異不不十分明顯。租租金面積無(wú)10元以下10-1516-2021-2526-3031-3536-4040元以上Total10-15㎡1131235935146516-20㎡14773512164621-30㎡271611875296731-40㎡09187693135741-50㎡0261312111751-70㎡112336853327371-100㎡㎡1101632310642101-1500㎡㎡211544320435150㎡以上25911030122Total10731224340422314564244、行業(yè)與理想想面積交叉分分析分析：4.1、面積要要求較大的行行業(yè)有：餐飲飲業(yè)大都在70㎡以上；美容容、美發(fā)、健健身類集中在在50㎡以上且且大小不等；；家飾、床上上用品、廚具具類則在40㎡以上；婚紗紗攝影類要求求最大在100㎡以上。4.2、面積要要求大小差異異較大的有：：鞋、箱包、皮皮具類在21-1000㎡不等；；禮品、精品品類集中在16-1000㎡；便利店、百百貨類集中在在31-700㎡；文體、音音像類和數(shù)碼碼、通訊、IT類則集中在21-700㎡且較分散散；煙、酒、茶茶類以30-1000㎡為主。4.3、男裝集集中在41-70㎡，其他服服裝集中在16-40㎡，明顯小小于男裝；珠珠寶、鐘表、眼眼鏡類，家電電和醫(yī)藥、保保健類集中在在50-700㎡，處于中中等偏大的水水平；化妝品品的一般要求求在16-300㎡，面積較較小。面面積行業(yè)10㎡以下10-1516-2021-3031-4041-5051-7071-100101-1500150㎡以上Total男裝類202216521021女裝、內(nèi)衣1718664501351男女休閑裝2291575524354飾品類00100001002童裝、孕婦裝類類102042010010鞋、箱包、皮具具類類011324450121珠寶、鐘表、眼眼鏡鏡類00010120105禮品、精品類003303230014餐飲類101210163419休閑、娛樂(lè)類00000001001便利店、百貨類類1103631223132文體、音像類201210200311家電00110102106數(shù)碼、通訊、IITT類011221210010化妝品10210011006美容、美發(fā)、健健身身類011001255217五金、機(jī)電、化化工工類002303430116家飾、床上用品品、廚廚具類011131356223維修、加工、中中介介類10101100116婚紗攝影類00000001225醫(yī)藥、保健類01000120004煙、酒、茶類000041341114機(jī)車類00000000112其它113515533027Total13165050394360483325377（三）、分析總總結(jié)通過(guò)對(duì)桓臺(tái)縣城城的主要街道道店鋪的調(diào)查查分析，總結(jié)結(jié)如下：1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有有：中心大街街、張北路和和衛(wèi)生街，其其次有興桓路路、鎮(zhèn)南大街街和建設(shè)街。張張北路是最主主要的一條商商業(yè)街、也是是最為繁華的的商業(yè)街，是是當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)貿(mào)中心，沿路路帶有溫州服服裝批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、百貨商場(chǎng)場(chǎng)、專賣店和和專業(yè)市場(chǎng)。中中心大街是比比較時(shí)尚和現(xiàn)現(xiàn)代的商業(yè)街街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)男女休閑裝所占占的比例最大大，為13..7%，其次為女女裝，占122.1%，服裝類共共占有33.8%的比例，是是行業(yè)中的主主要部分（可可以借鑒，購(gòu)購(gòu)物中心的服服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)數(shù)量不低于三三分之一）。便便利店、百貨貨類占10..5%；鞋、箱包包、皮具類，餐餐飲類和美容容、美發(fā)、健健身類各占約約5%，在行業(yè)中中也占有相當(dāng)當(dāng)?shù)谋壤?。總總之，這些行行業(yè)是購(gòu)物中中心的主要部部分，也是消消費(fèi)者的必須須部分。2.2、面積沿街經(jīng)營(yíng)商鋪的的面積51-70㎡占17%，比例最大大；21-330㎡占15.99%，比例次之之；10-15㎡占15.22%；31-40㎡占13.88%。累計(jì)可見(jiàn)見(jiàn)，10-40㎡占55.5%，是主要的的面積范圍。通通過(guò)對(duì)比，其其理想的經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積略大于于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積，主要要集中在16-50㎡，不同行行業(yè)的面積要要求差異較大大。2.3、租金在每平方米的月月租金這一重重要指標(biāo)的調(diào)調(diào)查中，10-15元的最多，占占28.7%；16-30元的累計(jì)約約占30%，另有10元以下占177.2%，13.2%的在40元以上?？煽梢?jiàn)，當(dāng)?shù)氐牡淖饨鸩罹噍^較大，主要是是受地段影響響，另外還受受層數(shù)和行業(yè)業(yè)的影響?？偪傮w來(lái)看，租租金水平較樂(lè)樂(lè)觀。2.4、其他多數(shù)的經(jīng)營(yíng)用房房為租賃所得得，租賃期限限多數(shù)在一年年以內(nèi)；83.5%的只在一層層經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)營(yíng)旺季以冬季季最多，其次次是秋季；大大部分經(jīng)營(yíng)者者對(duì)其經(jīng)營(yíng)形形象和營(yíng)業(yè)額額較滿意；經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的裝修修投入一般很很少，83..6%的在一萬(wàn)元元以下，有近近三分之一的的沒(méi)有投入裝裝修，經(jīng)營(yíng)者者的總投資金金額大部分在在5萬(wàn)元以下，多多為小規(guī)模投投資、自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)。2.5、經(jīng)營(yíng)意意向近90%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者都會(huì)考慮慮到環(huán)境優(yōu)美美品牌云集、現(xiàn)代、時(shí)尚、典雅、充滿生機(jī)和活力的購(gòu)物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)，他們基本上可以接受集中經(jīng)營(yíng)，希望經(jīng)營(yíng)環(huán)境更好，賺得更多的利潤(rùn)，此為商人的本質(zhì)。第六部分、桓臺(tái)臺(tái)商場(chǎng)綜合分分析桓臺(tái)規(guī)模較大的的商場(chǎng)有喜樂(lè)樂(lè)佳超市、桓桓臺(tái)商廈、桓桓臺(tái)百貨大樓樓、溫州批發(fā)發(fā)市場(chǎng)一、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分分析：1、喜樂(lè)佳超市市優(yōu)勢(shì)分析：地段段優(yōu)越，內(nèi)部部購(gòu)物環(huán)境目目前屬桓臺(tái)縣縣最好的，并并以超市為經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題，超超市營(yíng)業(yè)面積積占總面積的的3/4之多。因商商品多為生活活必需品，所所以人氣較旺旺，經(jīng)營(yíng)效益益比較好。劣勢(shì)分析：商場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模較小，商商品種類不夠夠豐富，食品品新鮮度不夠夠，多數(shù)商品品價(jià)格高于市市場(chǎng)價(jià)，這是是制約收益增增長(zhǎng)的最大因因素。2、桓臺(tái)商廈：：優(yōu)勢(shì)分析：商場(chǎng)場(chǎng)地段優(yōu)越，有有桓臺(tái)最大的的家電賣場(chǎng)劣勢(shì)分析：業(yè)種種分布無(wú)序，商商場(chǎng)無(wú)經(jīng)營(yíng)主主題，無(wú)知名名品牌，商場(chǎng)場(chǎng)缺乏人氣，商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益益一般，與前前期招商、市市場(chǎng)定位有較較大的關(guān)系。3、桓臺(tái)百貨大大樓：優(yōu)勢(shì)分析：商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)年限較較久，占有市市場(chǎng)先入為主主的角色。商商場(chǎng)一層有珠珠寶與超市兩兩大主營(yíng)行業(yè)業(yè)，帶動(dòng)了市市場(chǎng)的繁榮。劣勢(shì)分析：商場(chǎng)場(chǎng)裝修低檔，設(shè)設(shè)備設(shè)施陳舊舊，商場(chǎng)垂直直動(dòng)線均為步步行梯，因此此導(dǎo)致二、三三層經(jīng)營(yíng)收益益不佳。4、溫州批發(fā)市市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析：地段段優(yōu)越，規(guī)模模較大，是桓桓臺(tái)唯一的批批發(fā)市場(chǎng)，面面對(duì)城區(qū)及鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)低收入消消費(fèi)群體。劣勢(shì)分析：市場(chǎng)場(chǎng)缺乏經(jīng)營(yíng)管管理，業(yè)態(tài)無(wú)無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃、定定位。建筑結(jié)結(jié)構(gòu)與定位相相沖突。桓臺(tái)臺(tái)商業(yè)整體分分析：二、小結(jié)桓臺(tái)縣較好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具有有較強(qiáng)的市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)能力，但但桓臺(tái)縣商業(yè)業(yè)環(huán)境落后，現(xiàn)現(xiàn)有的幾座商商場(chǎng)屬傳統(tǒng)的的小規(guī)模百貨貨商城，雖地地段占優(yōu)，但但商業(yè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施不全，功功能單一，缺缺少休閑舒適適的購(gòu)物環(huán)境境。各商場(chǎng)沒(méi)沒(méi)有時(shí)尚的經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題，市市場(chǎng)定位不明明確，缺少新新穎的經(jīng)營(yíng)管管理理念，目目前經(jīng)營(yíng)收益益一般。正因因?yàn)榛概_(tái)沒(méi)有有能夠充分滿滿足當(dāng)?shù)厝司C綜合消費(fèi)的場(chǎng)場(chǎng)所，所以桓桓臺(tái)縣大量消消費(fèi)群體流入入張店。因此此，本項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定定位，齊全的的功能組合，先先進(jìn)的商管理理念，以及特特色的經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)格，將引導(dǎo)導(dǎo)桓臺(tái)縣市民民全新的生活活方式和消費(fèi)費(fèi)觀念，填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)的空白白。第七部分、消費(fèi)費(fèi)者情況綜述述桓臺(tái)縣整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)較好，但但桓臺(tái)縣商業(yè)業(yè)環(huán)境落后，目目前缺少能充充分滿足當(dāng)?shù)氐厝司C合消費(fèi)費(fèi)的場(chǎng)所，因因此導(dǎo)致桓臺(tái)臺(tái)縣大量消費(fèi)費(fèi)群體流入張張店。經(jīng)常光光顧商場(chǎng)的人人群以兒童（1-14歲）、20歲左右的年年輕人和中青青年女性（30-45歲）為主，他他們有能力支支付也希望有有環(huán)境優(yōu)美，功功能齊全的購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所來(lái)滿滿足現(xiàn)實(shí)需求求。第八部分、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查描描述據(jù)調(diào)查，桓臺(tái)在在售的商業(yè)地地產(chǎn)有傳統(tǒng)的的底商和商業(yè)業(yè)步行街兩種種，商業(yè)步行行街稍具規(guī)模模，有一定的的經(jīng)營(yíng)劃分，但但沒(méi)有形成特特色，且開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力一般般。就銷售來(lái)來(lái)看，情況都都非常喜人。目目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)并不激烈，此此時(shí)進(jìn)入很容容易占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。就淄博市的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)來(lái)看：：①商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)和投資資都很旺盛，銷銷售情況喜人人。②沿街商鋪的的樓盤(pán)遠(yuǎn)多于于分割銷售的的購(gòu)物商城。③沿街商鋪（套套鋪）以1-2層相連為主主，少數(shù)1-3層。④套鋪的開(kāi)間間在3.6-112米不等，以5米左右為主主；進(jìn)深在11-20米不等，以15米左右為主主。⑤張店區(qū)核心心商圈的套鋪鋪均價(jià)在6000元/平米以上，社社區(qū)商鋪和其其它城區(qū)的商商鋪售價(jià)在3000元/平米左右。（附表：淄博市市商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)）第九部分、桓臺(tái)臺(tái)縣商業(yè)項(xiàng)目目市場(chǎng)分析總總結(jié)桓臺(tái)縣商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的形態(tài)主要要是街鋪和傳傳統(tǒng)的百貨商商場(chǎng)。一、街鋪總結(jié)1、商業(yè)布局主要的商業(yè)街有有：中心大街街、張北路和和衛(wèi)生街，其其次有興桓路路、鎮(zhèn)南大街街和建設(shè)街。張張北路是最主主要的一條商商業(yè)街、也是是最為繁華的的商業(yè)街，是是當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)貿(mào)中心，沿路路帶有溫州服服裝批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、百貨商場(chǎng)場(chǎng)、專賣店和和專業(yè)市場(chǎng)。中中心大街是比比較時(shí)尚和現(xiàn)現(xiàn)代的商業(yè)街街。2、主要指標(biāo)2.1、行業(yè)男女休閑裝所占占的比例最大大，為13..7%，其次為女女裝，占122.1%，服裝類共共占有33.8%的比例，是是行業(yè)中的主主要部分（可可以借鑒，購(gòu)購(gòu)物中心的服服裝類經(jīng)營(yíng)數(shù)數(shù)量不低于三三分之一）。便便利店、百貨貨類占10..5%；鞋、箱包包、皮具類，餐餐飲類和美容容、美發(fā)、健健身類各占約約5%，占有相當(dāng)當(dāng)?shù)谋壤?.2、面積沿街經(jīng)營(yíng)商鋪的的面積51-70㎡占17%，比例最大大；21-330㎡占15.99%，比例次之之；累計(jì)可見(jiàn)見(jiàn)，10-40㎡占55.5%，是主要的的面積范圍。通通過(guò)對(duì)比，其其理想的經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積略大于于現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積，主要要集中在16-50㎡，不同行行業(yè)的面積要要求差異較大大。2.3、租金在每平方米的月月租金這一重重要指標(biāo)的調(diào)調(diào)查中，10-15元的最多，占占28.7%；16-30元的累計(jì)約約占30%，另有10元以下占177.2%，13.2%的在40元以上?？偪傮w來(lái)看，當(dāng)當(dāng)?shù)氐淖饨鸩畈罹噍^大，租租金水平較樂(lè)樂(lè)觀。2.4、其他多數(shù)的經(jīng)營(yíng)用房房為為租賃所得得，租租賃期限多多數(shù)數(shù)在一年以以內(nèi)內(nèi)；83.5%的只在一層層經(jīng)營(yíng)；經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)旺季以冬冬季季最多，其其次次是秋季；；大大部分經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者對(duì)其經(jīng)營(yíng)營(yíng)形形象和營(yíng)業(yè)業(yè)額額較滿意；；經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的裝裝修修投入一般般很很少，83..6%的在一萬(wàn)元元以下，有有近近三分之一一的的沒(méi)有投入入裝裝修；經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者的總投資資金金額大部分分在在5萬(wàn)元以下，多多多為小規(guī)模模投投資、自主主經(jīng)經(jīng)營(yíng)。2.5、經(jīng)營(yíng)意意向近90%的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者都都會(huì)考慮到到環(huán)環(huán)境優(yōu)美品品牌牌云集、現(xiàn)代代、時(shí)尚、典雅雅、充滿生機(jī)和和活力的購(gòu)物物樂(lè)園經(jīng)營(yíng)，他他們基本上上可可以接受集集中中經(jīng)營(yíng)，希希望望經(jīng)營(yíng)環(huán)境境更更好。二、商場(chǎng)總結(jié)桓臺(tái)規(guī)模較大的的商商場(chǎng)有喜樂(lè)樂(lè)佳佳超市、桓桓臺(tái)臺(tái)商廈、桓桓臺(tái)臺(tái)百貨大樓樓、溫溫州批發(fā)市市場(chǎng)場(chǎng)。除喜樂(lè)樂(lè)佳佳超市是新新出出現(xiàn)的超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)外，其其余余屬傳統(tǒng)的的小小規(guī)模百貨貨商商城，雖地地段段占優(yōu)，但但商商業(yè)設(shè)備、設(shè)設(shè)設(shè)施不全，功功功能單一，缺缺缺少休閑舒舒適適的購(gòu)物環(huán)環(huán)境境。各商場(chǎng)場(chǎng)沒(méi)沒(méi)有時(shí)尚的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)主題，市市市場(chǎng)定位不不明明確，缺少少新新穎的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理念，目目目前經(jīng)營(yíng)收收益益一般。三、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)總總結(jié)結(jié)據(jù)調(diào)查，桓臺(tái)在在售售的商業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)有傳統(tǒng)的的底底商和商業(yè)業(yè)步步行街兩種種，商商業(yè)步行街街稍稍具規(guī)模，有有有一定的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)劃分，但但沒(méi)沒(méi)有形成特特色色和足夠的的規(guī)規(guī)模。同時(shí)時(shí)，從從淄博其它它地地域的銷售售來(lái)來(lái)看，商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)和和投資都很很旺旺盛，銷售售情情況喜人。沿沿沿街商鋪的的樓樓盤(pán)遠(yuǎn)多于于分分割銷售的的購(gòu)購(gòu)物商城，沿沿沿街商鋪以1-2層（套鋪）相相相連為主。四、結(jié)論1、消費(fèi)者現(xiàn)狀狀桓臺(tái)縣是淄博地地區(qū)區(qū)的農(nóng)業(yè)大大縣縣，縣城城城區(qū)區(qū)人口較少少，全全縣外來(lái)人人口口比較淄博博其其他縣區(qū)低低，在在桓臺(tái)縣消消費(fèi)費(fèi)的人多是是本本地人?；富概_(tái)臺(tái)距淄博市市區(qū)區(qū)（張店區(qū)區(qū)）20余公里，交交通異常方方便便，桓臺(tái)縣縣的的消費(fèi)群可可以以非常方便便的的流入張店店區(qū)區(qū)。同時(shí)，張張張店商業(yè)十十分分發(fā)達(dá)，擁?yè)碛杏胁煌瑯I(yè)態(tài)態(tài)定定位的大型型商商業(yè)十家之之多多，張店是是淄淄博市市政政府府所在地，是是是淄博市的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和文化中中心，也是是其其他區(qū)縣的的商商業(yè)中心。綜綜綜合以上因因素素，去張店店購(gòu)購(gòu)物已成為為桓桓臺(tái)多數(shù)人人的的消費(fèi)習(xí)性性。2、商業(yè)現(xiàn)狀桓臺(tái)縣商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式落后，整整整體經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境境較差，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況不好好。商商場(chǎng)規(guī)模普普遍遍過(guò)小，功功能能單一，缺缺乏乏有影響力力的的核心客戶戶進(jìn)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，缺缺缺乏統(tǒng)一的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理和和新新穎的營(yíng)銷銷手手段，配套套設(shè)設(shè)施不完善善，電電扶梯、中中央央空調(diào)、停停車車場(chǎng)及內(nèi)外外照照明等硬件件設(shè)設(shè)施落后。因因因此，功能能劃劃分不合理理，商商場(chǎng)的檔次次與與整體形象象較較差，難以以吸吸引人流進(jìn)進(jìn)入入商場(chǎng)并保保持持商場(chǎng)穩(wěn)定定的的消費(fèi)人流流。3、建議3.1現(xiàn)有的商商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善善的的情況，將將大大大影響當(dāng)當(dāng)?shù)氐厣碳液屯锻顿Y資者對(duì)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式的的信信心，專業(yè)業(yè)的的經(jīng)營(yíng)管理理與與專業(yè)的營(yíng)營(yíng)銷銷手段才能能為為商場(chǎng)營(yíng)造造良良好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)氣氣氛與穩(wěn)定定的的消費(fèi)人流流。采采取統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、統(tǒng)一管管理理的先進(jìn)模模式式方可激發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者與投投資資者的購(gòu)買買欲欲望。3.2準(zhǔn)確的市市場(chǎng)場(chǎng)定位，齊齊全全的功能組組合合，先進(jìn)的的商商管理念，以以以及特色的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的的購(gòu)購(gòu)物中心，將將將引導(dǎo)桓臺(tái)臺(tái)縣縣市民全新新的的生活方式式和和消費(fèi)觀念念，填填補(bǔ)市場(chǎng)的的空空白。3.3商業(yè)項(xiàng)目目的的規(guī)模定位位、特特色經(jīng)營(yíng)及及完完善的配套套設(shè)設(shè)施將突顯顯商商業(yè)的稀缺缺性性，成為桓桓臺(tái)臺(tái)縣或淄博博地地區(qū)的標(biāo)志志性性商廈，這這也也是營(yíng)銷策策劃劃工作中的的主主要內(nèi)容。3.4在商場(chǎng)正正式式推售以前前，盡盡可能與更更多多的核心商商戶戶達(dá)成租賃賃意意向。先營(yíng)營(yíng)銷銷客商，引引進(jìn)進(jìn)知名品牌牌，以以借助核心心租租戶的影響響力力，保證商商場(chǎng)場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，更為銷銷售售創(chuàng)造有利利條條件。***廣場(chǎng)定位位篇篇一、項(xiàng)目地段及及周周邊規(guī)劃部部分分1、項(xiàng)目地理位位置本項(xiàng)目地處桓臺(tái)臺(tái)城城區(qū)西北角角，五五里路的東東鄰鄰，建設(shè)街街北北鄰，縣防防疫疫站西鄰，南南南有西苑小小區(qū)區(qū)，北鄰恒恒星星花園將軍軍住住宅樓區(qū)；；項(xiàng)項(xiàng)目占地約50畝。該地塊塊位于城郊郊結(jié)結(jié)合處，周周邊邊除了上述述兩兩個(gè)住宅區(qū)區(qū)外外，西邊就就是是郊區(qū)農(nóng)田田，局局勢(shì)中心約約22公里。西苑苑小小區(qū)是占地350畝的住宅區(qū)區(qū)，目前已已有有人入住，但但但入住率較較低低；恒星花花園園占地100多畝，預(yù)計(jì)計(jì)將在年底底入入住。因此此，本本項(xiàng)目目前前地地段較差，周周周邊居民較較少少，缺少人人氣氣，沒(méi)有形形成成商業(yè)氣氛氛。2、項(xiàng)目周邊的的規(guī)劃劃除了西苑小區(qū)和和恒恒星花園是是新新建的兩個(gè)個(gè)住住宅區(qū)，正正西西臨（五里里路路西）是規(guī)規(guī)劃劃中的九年年一一貫制學(xué)校校；；順著五里里路路往南依次次是是500畝的住宅區(qū)區(qū)（規(guī)劃中中）；；距本項(xiàng)目目不不足1公里的少海海公公園占地330畝，現(xiàn)已見(jiàn)見(jiàn)好對(duì)外開(kāi)開(kāi)放放；至鎮(zhèn)南南大大街是規(guī)劃劃中中的住宅區(qū)區(qū)。二、SWOT分分析1、優(yōu)勢(shì)道路交通發(fā)達(dá)；；緊緊鄰有西苑苑小小區(qū)和恒星星花花園兩個(gè)新新建建的居住區(qū)區(qū)，據(jù)據(jù)了解，西西苑苑小區(qū)是本本地地檔次較高高、規(guī)規(guī)模較大的的社社區(qū)，社區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的居民多多位位收入較高高人人群；2、劣勢(shì)處于城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)區(qū)，距距離市中心心較較遠(yuǎn)；周邊邊生生活服務(wù)設(shè)設(shè)施施缺乏，沒(méi)沒(méi)有有學(xué)校、商商場(chǎng)場(chǎng)、銀行、郵郵郵局、酒店店、餐餐飲等服務(wù)務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所；周邊邊居居住區(qū)地入入住住率較低，人人人流量少；；沒(méi)沒(méi)有商業(yè)氣氣息息。3、機(jī)會(huì)當(dāng)?shù)貨](méi)有大型的的現(xiàn)現(xiàn)代購(gòu)物商商場(chǎng)場(chǎng)，也沒(méi)有有在在建的現(xiàn)代代購(gòu)購(gòu)物商場(chǎng)；；本本地的消費(fèi)費(fèi)者者希望有更更理理想的消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所，可以以降降低到外地地滿滿足消費(fèi)的的交交通和時(shí)間間成成本；經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者有一定的的租租金承受能能力力，希望有有更更好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)場(chǎng)所。因此此，現(xiàn)現(xiàn)代化的休休閑閑購(gòu)物中心心是是多方市場(chǎng)場(chǎng)的的需求，這這也也是商業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)的機(jī)會(huì)。4、威脅即將開(kāi)業(yè)的新王王府府商業(yè)街和和香香港街會(huì)占占據(jù)據(jù)一部分市市場(chǎng)場(chǎng)份額，以以及及正在建設(shè)設(shè)的的城南商場(chǎng)場(chǎng)（百百貨大樓）都都都具有比本本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)越的的地地理位置。這這這些項(xiàng)目會(huì)會(huì)成成為本項(xiàng)目目的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，給給本項(xiàng)目一一定定的威脅?？傊鎸?duì)絕佳佳的的市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)，如如何以規(guī)模模和和功能降低低項(xiàng)項(xiàng)目的劣勢(shì)勢(shì)、甚甚至變劣勢(shì)勢(shì)為為優(yōu)勢(shì)是本本項(xiàng)項(xiàng)目成功必必須須克服的瓶瓶頸頸；科學(xué)合合理理、差異化化的的定位，獨(dú)獨(dú)特特的營(yíng)銷和和推推廣將會(huì)擊擊敗敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手，獨(dú)獨(dú)領(lǐng)市場(chǎng)。三、定位部分定位的基本原則則：：結(jié)合項(xiàng)目目地地理位置和和未未來(lái)規(guī)劃，以以以市場(chǎng)為導(dǎo)導(dǎo)向向，以超前前的的意識(shí)和理理念念，突破地地段段劣勢(shì)，吸吸引引當(dāng)?shù)貎?yōu)秀秀經(jīng)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐駐經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并吸吸引引周邊縣市市的的經(jīng)營(yíng)者跟跟進(jìn)進(jìn)。成為當(dāng)當(dāng)?shù)氐厝讼M(fèi)的的主主要場(chǎng)所，同同同時(shí)吸引外地地消費(fèi)者。1、目標(biāo)市場(chǎng)定定位1.1終端消費(fèi)費(fèi)群群定位以桓臺(tái)縣居民為為主主，占40-500%；周邊2小時(shí)車程城城市居民為為輔輔，占50-600%；在年齡上上以兒童（0-14歲）、婦女女（30-50歲）和年輕輕人為主。1.2目標(biāo)客戶戶群群定位桓臺(tái)和張店投資資客客為主，占50-600%；淄博其它它地區(qū)投資資客客和溫州購(gòu)購(gòu)房房團(tuán)占40-500%。核心客戶戶特征：私私營(yíng)營(yíng)個(gè)體戶，行行行政事業(yè)單單位位，有積蓄蓄的的居民。投投資資特征：小小面面積、底總總價(jià)價(jià)，房款承承受受能力不高高，投投資渠道窄窄，希希望穩(wěn)定的的投投資回報(bào)；；受受市場(chǎng)現(xiàn)狀狀影影響，習(xí)慣慣街街鋪投資，因因因此購(gòu)意向向集集中在一層層，其其它樓層的的購(gòu)購(gòu)買需要有有效效的引導(dǎo)，投投投資總價(jià)在20—40萬(wàn)元之間1.3中間經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方定位定位位主力店、專賣店店、專專業(yè)店、品品牌牌連鎖店及及個(gè)個(gè)體戶。具具體體的，周邊邊有有實(shí)力、有有規(guī)規(guī)模的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者和商界較較有有名氣的經(jīng)經(jīng)商商人士，他他們們有經(jīng)商經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、希望擴(kuò)擴(kuò)大大經(jīng)營(yíng)、改改善善經(jīng)營(yíng)環(huán)境境；；任何地區(qū)區(qū)的的實(shí)力商家家，既既有實(shí)力和和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，又能能帶帶動(dòng)吸引較較小小經(jīng)營(yíng)單位位的的進(jìn)駐。2、商場(chǎng)功能定定位購(gòu)物、休閑、娛娛樂(lè)樂(lè)、餐飲、服服服務(wù)等，以以?shī)蕣蕵?lè)作為吸吸引引人流的特特色色功能，娛娛樂(lè)樂(lè)帶動(dòng)購(gòu)物物。是是一站式、多多多業(yè)態(tài)、多多功功能的生活活消消費(fèi)中心。3、商場(chǎng)特色定定位大眾化兼具特色色化化。大眾化化滿滿足百姓的的基基本消費(fèi)，特特特色化具有有市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸吸吸引更多的的消消費(fèi)者。4、經(jīng)營(yíng)管理方方式定定位招租和委托經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理相結(jié)合合。組組建***廣場(chǎng)商商業(yè)管理有有限限公司，實(shí)實(shí)行行統(tǒng)一管理理，自自主經(jīng)營(yíng)的的模模式。統(tǒng)一一規(guī)規(guī)化，統(tǒng)一一招招商，統(tǒng)一一形形象，統(tǒng)一一服服裝，統(tǒng)一一辦辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照，統(tǒng)一代代收收繳稅金，統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)票票結(jié)結(jié)算等。根根據(jù)據(jù)經(jīng)營(yíng)需要要，部部分商戶也也可可獨(dú)立辦理理營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，獨(dú)獨(dú)獨(dú)立收款，承承承擔(dān)相關(guān)稅稅費(fèi)費(fèi)。依商場(chǎng)場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照經(jīng)營(yíng)的，由由由商業(yè)管理理公公司統(tǒng)一定定稅稅，商戶獨(dú)獨(dú)立立收款，須須開(kāi)開(kāi)票的可由由商商場(chǎng)收款臺(tái)臺(tái)收收款，并開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)票，商業(yè)業(yè)管管理公司按按周周分別商戶戶結(jié)結(jié)算。5、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定定位復(fù)合業(yè)態(tài)：主題題商商場(chǎng)，超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)，專業(yè)業(yè)店店，專賣店店。6、商場(chǎng)形象定定位建筑外觀：現(xiàn)代代、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔，又不不失失藝術(shù)氣息息，要要充分考慮慮到到廣告位的的設(shè)設(shè)置和商業(yè)業(yè)氣氣氛的營(yíng)造造。內(nèi)部環(huán)境：有足足夠夠的公共區(qū)區(qū)域域，良好的的空空間休閑感感。營(yíng)營(yíng)造輕松愉愉快快的購(gòu)物環(huán)環(huán)境境，并考慮慮到到消費(fèi)者的的參參與性設(shè)施施，增增加購(gòu)物的的樂(lè)樂(lè)趣。項(xiàng)目整體形象趨趨向向現(xiàn)代化和和國(guó)國(guó)際化風(fēng)格格，形形象走高端端，以以大眾化消消費(fèi)費(fèi)為主，以以中中高檔為輔輔的的多元消費(fèi)費(fèi)檔檔次。使發(fā)發(fā)展展成為淄博博地地區(qū)的標(biāo)志志性性商廈，成成為為桓臺(tái)縣商商業(yè)業(yè)的領(lǐng)跑者者，成成為桓臺(tái)縣縣的的城市名片片。7、經(jīng)營(yíng)主題定定位以“花園式休閑閑購(gòu)物”、“星級(jí)娛樂(lè)”和“游樂(lè)度假”為經(jīng)營(yíng)主題題，具體包包括括一站式現(xiàn)現(xiàn)代代購(gòu)物城、親親親親寶貝城城、文文體教育城城、休休閑娛樂(lè)城城、餐餐飲美食城城等等多功能消消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所和大大型型百貨公司司、超超級(jí)市場(chǎng)。8、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格定定位：：以流行度較高的的業(yè)業(yè)態(tài)為主體體業(yè)業(yè)態(tài)，以國(guó)國(guó)際際國(guó)內(nèi)著名名品品牌和連鎖鎖公公司為主體體商商戶，追求求現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi)品品味味，著力突突出出時(shí)尚、流流行行、經(jīng)典、開(kāi)開(kāi)開(kāi)放這一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)主題，商商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)置環(huán)境境簡(jiǎn)簡(jiǎn)約大方，百百百貨、超市市、賣賣場(chǎng)寬敞明明亮亮，商業(yè)氣氣氛氛渲染有力力，內(nèi)內(nèi)置專賣店店精精致典雅，特特特色明朗。9、案名原名：*****廣廣場(chǎng)，**廣場(chǎng)推薦名：***廣場(chǎng)***——假日日世世界10、銷售、經(jīng)經(jīng)營(yíng)所遵遵循的原則則產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管管理權(quán)分別統(tǒng)統(tǒng)一管理：10.1本項(xiàng)目目的的商鋪大部部分分用于銷售售，商商鋪的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬于購(gòu)買商商鋪鋪的小業(yè)主主所所有，產(chǎn)權(quán)權(quán)的的分散會(huì)造造成成經(jīng)營(yíng)類別別、檔檔次的差異異。因因此，為了了保保證整個(gè)商商場(chǎng)場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)類別和檔檔次次，需要與與買買家達(dá)成經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)回收協(xié)協(xié)議議，在3—5年的時(shí)間內(nèi)內(nèi)由發(fā)展商商或或商業(yè)管理理公公司進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一一招租經(jīng)營(yíng)營(yíng)。小小業(yè)主自行行經(jīng)經(jīng)營(yíng)的，必必須須符合商場(chǎng)場(chǎng)所所在區(qū)域的的功功能分區(qū)，以以以避免不同同行行業(yè)之間造造成成影響，或或產(chǎn)產(chǎn)生惡性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。保證商商場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)格格與與檔次的穩(wěn)穩(wěn)定定，以利于于商商場(chǎng)的長(zhǎng)久久經(jīng)經(jīng)營(yíng)。10.2一般的的商商鋪投資都都不不是經(jīng)營(yíng)者者，投投資者要使使商商鋪的價(jià)值值變變現(xiàn)，需要要尋尋找商家來(lái)來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)。另一一方方面，商場(chǎng)場(chǎng)需需要引入具具有有規(guī)模或有有行行業(yè)影響的的核核心商戶以以穩(wěn)穩(wěn)定和支撐撐商商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)，如如超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、百百貨公司。而而而某個(gè)或某某幾幾個(gè)小業(yè)主主購(gòu)購(gòu)置的鋪位位規(guī)規(guī)模，是不不足足以達(dá)到核核心心商戶的要要求求，而對(duì)整整體體經(jīng)營(yíng)環(huán)境境的的設(shè)定，也也非非個(gè)別小業(yè)業(yè)主主所能解決決的的問(wèn)題。為為了了解決商鋪鋪銷銷售與經(jīng)營(yíng)營(yíng)之之間的這些些問(wèn)問(wèn)題，需要要集集中商場(chǎng)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一一招招租。10.3統(tǒng)一回回收收小業(yè)主的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)，有有利利于商場(chǎng)租租價(jià)價(jià)的穩(wěn)定，有有有利于商場(chǎng)場(chǎng)的的整體形象象，避避免出現(xiàn)商商鋪鋪停業(yè)、歇歇業(yè)業(yè)、空置的的現(xiàn)現(xiàn)象，出現(xiàn)現(xiàn)惡惡性循環(huán)。10.4另外，物物業(yè)管理與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的的水水平是商場(chǎng)場(chǎng)能能否長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)暢旺的重重要要環(huán)節(jié)，從從商商場(chǎng)日后長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的角角度度而言，商商場(chǎng)場(chǎng)的總體運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)、宣傳，需需需要由商業(yè)業(yè)管管理公司統(tǒng)統(tǒng)一一進(jìn)行策劃劃、組組織。11、商場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種種及規(guī)模定定位位樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)主題業(yè)種比例（%）規(guī)?？射N（㎡）4F餐飲美食城主題餐飲4260026003F頂休閑游樂(lè)城游樂(lè)10650003F超級(jí)市場(chǎng)一站式購(gòu)物城26106500169006500專業(yè)店親親寶貝城童裝213001300兒童用品213001300孕婦裝213001300床上用品213001300文體教育城文體用品213001300音像制品213001300數(shù)碼科技類213001300教育圖書(shū)類2130013002F超級(jí)市場(chǎng)一站式購(gòu)物城28106500182006500品牌店男女品牌城男裝426002600女裝852005200男女休閑裝426002600美容健身類2130013001F品牌店名店街珠寶、首飾3042600195002600鐘表213001300眼鏡213001300禮品213001300化妝品426002600鞋639003900箱包皮具213001300醫(yī)藥213001300飾品、精品213001300婚紗攝影類213001300煙酒茶類213001300B1SPA溫泉（設(shè)設(shè)備備間，消防防池池，地下車車位位160個(gè)，倉(cāng)儲(chǔ)）213000總計(jì)100650005720012、各樓層面面積分割割（實(shí)用面面積積）從市場(chǎng)營(yíng)銷角度度及及市場(chǎng)現(xiàn)狀狀分分析，商鋪鋪面面積盡可能能小小，但要便便于于經(jīng)營(yíng)商鋪鋪的的自由組合合。垂垂直動(dòng)線及及出出入口處要要寬寬敞明亮。結(jié)結(jié)結(jié)合項(xiàng)目整整體體定位與樓樓層層定位經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的需要，以以55m×6m和4m×6m為主要戶戶型。物業(yè)業(yè)及及設(shè)備用房房盡盡可能放在在位位置不好的的地地方，避免免出出現(xiàn)商業(yè)死死角角。F1業(yè)種多樣，多多多為中高檔檔商商品，建議議商商鋪面積以30—40㎡為主。面面向建設(shè)街街與與五里路的的鋪鋪位外開(kāi)門(mén)門(mén)，店店鋪面積以以66m×8m或7m×8m為主。F2與F3層的大賣場(chǎng)場(chǎng)屬產(chǎn)權(quán)式式商商鋪，可分分割割為10—20㎡的小戶型型，降低投投資資門(mén)檻。13、價(jià)格定位位13.1租價(jià)樓層建筑面積（㎡）租賃單價(jià)（元/㎡/月）月租賃額（元）備注4F260012312003F16900142366002F18200213822001F1950042819000總計(jì)57200均：2614690000定價(jià)依據(jù)：結(jié)合合當(dāng)當(dāng)?shù)胤比A商商業(yè)業(yè)街的整體體租租金水平，以以以桓臺(tái)縣最最具具代表性的的中中心大街和和張張北路為參參考考，擬定市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者能能承承受的租價(jià)價(jià)為為20元/㎡/月，本項(xiàng)目目提高30%后均價(jià)為26元/㎡/月。在具體一房一租租表表示參照以以下下原則：結(jié)合業(yè)種業(yè)態(tài)的的不不同，相應(yīng)應(yīng)承承受的租金金不不同，擬定定合合理的租價(jià)。結(jié)合樓層位置的的不不同，以樓樓越越低、位置置越越好租金越越高高的原則，擬擬擬定合理的的租租金。結(jié)合鋪位面積不不同同，行業(yè)需需求求面積不同同，以以鋪位越小小，租租金單價(jià)越越高高的原則，擬擬擬定合理的的租租金。13.2售價(jià)樓層建筑面積（㎡）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售額（元）備注4F26001772460720003F16900212735946300002F18200319058058000001F19500638112442955000總計(jì)57200均價(jià)：3900022304100000縱向定價(jià)原則1、一二層相差差1倍倍；2、二三層相差差0..5倍；3、三四層相差差0..2倍。定價(jià)依據(jù)：以本本商商場(chǎng)租價(jià)為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按年年投投資回報(bào)率8%-100%計(jì)算。當(dāng)投資回報(bào)率為為88%時(shí)的售價(jià)=26×1122÷8%==33900元/㎡；當(dāng)投資資回報(bào)率為10%時(shí)的售價(jià)=26×1122÷10%%==3120元/㎡。根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)氐耐顿Y資回回報(bào)水平8%即具有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，因此此本本項(xiàng)目的售售價(jià)價(jià)為3900元/㎡。注：以上面積均均為為建筑面積積。***廣場(chǎng)推廣廣篇篇一、媒體推廣綜綜述述***廣場(chǎng)總銷銷面面積約5.6萬(wàn)平方米，對(duì)對(duì)對(duì)外銷售均均價(jià)價(jià)預(yù)定為4000元/平方米，總總銷金額約2.24億元，按百百分之一的的比比例投入的的廣廣告營(yíng)銷總總費(fèi)費(fèi)用為2244萬(wàn)元。結(jié)合***廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目的商圈圈定定位、終端端消消費(fèi)定位、目目目標(biāo)客戶定定位位、業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位、整整體體形象定位位，在在營(yíng)銷手段段和和媒體推廣廣上上，本著“重點(diǎn)覆蓋桓桓臺(tái)縣城區(qū)區(qū)、張張店市區(qū)及及周周邊重點(diǎn)區(qū)區(qū)縣縣”的原則進(jìn)行行實(shí)施，力力爭(zhēng)爭(zhēng)在短時(shí)期期內(nèi)內(nèi)使項(xiàng)目形形象象及知名度度深深入人心，力力力求廣告發(fā)發(fā)布布的針對(duì)性性和和有效性。二、媒體選擇說(shuō)說(shuō)明明1、長(zhǎng)效媒體推推廣：：1.1、戶外PPOOP看板（高炮炮）1.2、車體廣廣告告（51路）1.3、刀旗廣廣告告1.4、售樓處處籌籌建、包裝裝，工工地圍墻廣廣告告、現(xiàn)場(chǎng)戶戶外外看板、看看房房車包裝2、輔銷道具制制作：：2.1、電子樓樓書(shū)書(shū)現(xiàn)場(chǎng)演示示2.2、模型、沙沙盤(pán)展示2.3、樓書(shū)、單單頁(yè)、折頁(yè)頁(yè)、手手提袋的制制作作2.4、禮品、紀(jì)紀(jì)念品的制制作作3、階段性營(yíng)銷銷活動(dòng)動(dòng)：3.1、前期客客戶戶醞釀3.2、招商活活動(dòng)動(dòng)3.3、節(jié)假日日活活動(dòng)3.4、開(kāi)工典典禮禮3.5、開(kāi)盤(pán)典典禮禮3.6、封頂?shù)涞涠Y禮3.7、竣工典典禮禮3.8、開(kāi)業(yè)典典禮禮4、階段性主要要電視視媒體投放放；；5、階段性主要要報(bào)紙紙媒體投放放；；三、媒體組合及及費(fèi)費(fèi)用分配媒體金額比例長(zhǎng)效媒體推廣75.5萬(wàn)34%輔銷道具制作44萬(wàn)20%營(yíng)銷活動(dòng)28.5萬(wàn)13%電視20萬(wàn)9%報(bào)紙40萬(wàn)18%其它16萬(wàn)7%總計(jì)224萬(wàn)100%四、媒體預(yù)算名名細(xì)細(xì)1、長(zhǎng)效媒體（含含售售樓處）項(xiàng)目目數(shù)量單價(jià)總價(jià)（元）比例發(fā)布時(shí)間售樓處租賃與包包裝裝現(xiàn)場(chǎng)300㎡((包裝))25萬(wàn)33%張店100㎡((租賃\\包裝)8萬(wàn)11%工地圍墻廣告((噴噴繪)2m×200mm==400㎡2萬(wàn)3%工地戶外看板4m×10m××110塊=400㎡8萬(wàn)11%戶外POP看板板（高炮炮）2個(gè)20萬(wàn)26%車體廣告20輛3000/輛6萬(wàn)8%刀旗廣告200個(gè)300/個(gè)6萬(wàn)8%看房車包裝1個(gè)50000.5萬(wàn)1%合計(jì)75.5萬(wàn)100%所占比例圖2、輔銷道具項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)（元）總價(jià)（元）比例完成時(shí)間電子樓書(shū)設(shè)計(jì)————14萬(wàn)32%電子樓書(shū)光盤(pán)制制作作3000張1萬(wàn)2%模型、沙盤(pán)2個(gè)3m×4m×￥￥××215萬(wàn)34%樓書(shū)2萬(wàn)份3元6萬(wàn)14%單頁(yè)、折頁(yè)3萬(wàn)份1元3萬(wàn)7%手提袋3萬(wàn)份1元3萬(wàn)7%禮品、紀(jì)念品1萬(wàn)份2元2萬(wàn)5%合計(jì)44萬(wàn)元100%所占比例圖3、營(yíng)銷活動(dòng)項(xiàng)目活動(dòng)天數(shù)費(fèi)用比例客戶醞釀不定期2萬(wàn)7%招商活動(dòng)不定期10萬(wàn)35%內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1天2萬(wàn)7%開(kāi)工典禮1天1萬(wàn)4%開(kāi)盤(pán)典禮1天3萬(wàn)11%封頂?shù)涠Y1天0.5萬(wàn)2%竣工典禮1天1萬(wàn)4%開(kāi)業(yè)典禮7天3萬(wàn)11%節(jié)假日活動(dòng)長(zhǎng)假期間6萬(wàn)21%合計(jì)28.5萬(wàn)100%4、電視時(shí)期頻道單價(jià)投放天數(shù)投放金額發(fā)布時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期淄博新聞臺(tái)800元/200秒秒2次×12天5萬(wàn)開(kāi)盤(pán)期淄博新聞臺(tái)800元/200秒秒2次×36天6萬(wàn)熱銷期淄博新聞臺(tái)800元/200秒秒2次×36天6萬(wàn)促銷期淄博新聞臺(tái)800元/200秒秒2次×36天3萬(wàn)合計(jì)20萬(wàn)元5、報(bào)紙時(shí)期媒體投放次數(shù)投放金額發(fā)布時(shí)間內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期聲屏報(bào)、魯中晨晨報(bào)報(bào)、淄博晚晚報(bào)報(bào)1/2版×410萬(wàn)開(kāi)盤(pán)前期聲屏報(bào)、魯中晨晨報(bào)報(bào)、淄博晚晚報(bào)報(bào)1/2版×3、整整版×218萬(wàn)熱銷期聲屏報(bào)、魯中晨晨報(bào)報(bào)、淄博晚晚報(bào)報(bào)1/3版×2、11/2版×28萬(wàn)促銷期魯中晨報(bào)、淄博博晚晚報(bào)1/4版×34萬(wàn)合計(jì)40萬(wàn)元五、媒體選擇要要點(diǎn)點(diǎn)1、黃金地段（路路線線）：優(yōu)越越的的地段是廣廣告告推廣致勝勝的的重要因素素，一一個(gè)廣告要要達(dá)達(dá)到視覺(jué)的的最最佳效果，必必必須選擇車車流流、人流量量大大，較有宣宣傳傳意義的地地段段；重點(diǎn)：戶外POOPP看板、車體體廣告、售售樓樓處2、推廣時(shí)間：：廣告告推廣時(shí)間間的的選擇會(huì)使使廣廣告的效果果受受到很大的的影影響，比如如報(bào)報(bào)紙廣告一一般般安排在星星期期四、星期期五五，因?yàn)檫@這兩兩天的廣告告往往往給利用用公公休日看房房的的目標(biāo)客戶戶留留下深刻的的印印象，而星星期期六、星期期日日的報(bào)紙往往往往效果不好好，因因?yàn)楣萑杖兆x讀報(bào)的人較較平平時(shí)少，而而電電視廣告一一般般安排在晚晚飯飯后收視率率較較高的電視視劇劇節(jié)目播出出時(shí)時(shí)，