房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全

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銷售人員培訓主講：閔新聞房地產(chǎn)培訓課程第一章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識基本概念房地產(chǎn)：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)、物業(yè)。 （1）土地 （2）建筑物及地上定著物

房地產(chǎn)業(yè)：包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的特性：

A、房地產(chǎn)的自然特性 1、不可移動性2、獨一無二性 3、壽命長久性4、數(shù)量有限性

B、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 1、用途多樣性2、相互影響性 3、價值高大性4、易受限制性 5、難以變現(xiàn)性6、保值增值性房地產(chǎn)市場分類：一級市場——政府出讓土地予開發(fā)商的市場； （也稱土地市場）二級市場——開發(fā)商出售商品房予消費者的市場 （也稱“一手樓”市場）；三級市場——消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場 （也稱“二手樓”市場）。土地使用年期居住用地七十年工業(yè)用地五十年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年綜合用地或者其他用地五十年序號稅費名稱稅(費)率計算基數(shù)收取對象征收部門1銷售營業(yè)稅5%銷售價售方財稅部門2城市建設(shè)維護稅0.05%銷售價售方財稅部門3印花稅0.05%*2每證另貼花5元銷售價雙方買方財稅部門4企業(yè)所得稅15%所得額售方財稅部門5土地增值費20%或40-100％土地增值額售方國土部門6登記費0.1%登記價買方國土部門7契稅按各城市規(guī)定成交價買方財稅部門注:1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記按登記額0.1%收取,超過1千萬元,超過部分按0.05%計;2.房地產(chǎn)抵押登記按登記價0.01%取費,每項最少不少于100元;3.房地產(chǎn)變更登記每項取費20元.房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費房地產(chǎn)價格：是土地價格和建筑物及其附 屬物價格的統(tǒng)一，是土地價 值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑 面積的價格，它可以反映房 地產(chǎn)價格水平的高低。樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的 土地價格。樓面地價=土地總價格/總建筑面積 =土地單價/容積率房地產(chǎn)價格特征：

A、房地產(chǎn)價格的權(quán)益性 B、房地產(chǎn)價格的兩重性 C、房地產(chǎn)價格形成的長期性 D、房地產(chǎn)價格的個別性

房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤土地價格房屋價格用地面面積：用地方方案圖圖中劃劃定的的面積積。建筑面面積：建筑物物外墻墻或結(jié)結(jié)構(gòu)外外圍水水平投投影面面積。容積率：指項目規(guī)規(guī)劃用地地范圍內(nèi)內(nèi)總建筑筑面積與與總總建建設(shè)用地地面積之之比。建筑密度度：也叫建筑筑覆蓋率率，指項項目用地地范圍內(nèi)內(nèi)所有有建筑基基底面積積之和與與規(guī)劃建建設(shè)設(shè)用用地面積積之比。。套內(nèi)建筑筑面積：套內(nèi)建建筑面積積為套內(nèi)內(nèi)使用面面積、套套內(nèi)墻體體面積及及套內(nèi)陽陽臺建筑筑面積之之和。套內(nèi)使用用面積：指房屋屋戶內(nèi)全全部實際際可供使使用的空空間，按按房屋的的內(nèi)墻線線水平投投影計算算。陽臺建筑筑面積：：指陽臺地地面底板板外沿在在水平面面的投影影。套內(nèi)陽臺臺建筑面面積：指套內(nèi)各各陽臺建建筑面積積之和。。套內(nèi)墻體體面積：商品房房各套（（單元））內(nèi)使用用空間周周圍的維維護和承承重墻體體，有共共有墻及及非共有有墻兩種種。商品房各各套（單單元）之之間的分分隔墻、、套（單單元）與與公用建建筑空間間之間的的分隔墻墻以及外外墻（包包括山墻墻）均為為共用墻墻，共用用墻墻體體水平投投影的一一半計入入套內(nèi)墻墻體面積積。非共用墻墻墻體水水平投影影面積全全部計入入套內(nèi)墻墻體面積積。共有建筑筑面積：指各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)業(yè)主主共同占占有或共共同使用用的建筑筑面積，，包括應應分攤公公有建筑筑面積與與不應分分攤共有有建筑面面積。應分攤共共有建筑筑面積分分攤系數(shù)數(shù)：為整幢建建筑物的的應分攤攤共有建建筑面積積與整幢幢建筑物物的各套套套內(nèi)建建筑面積積之和的的比值。。應分攤的的共有建建筑面積積：為套內(nèi)建建筑面積積與共有有建筑面面積分攤攤系數(shù)之之積。商品房銷銷售面積積商品房整整幢出售售，其銷銷售面積積為整幢幢商品房房的建筑筑面積（（地下室室作為人人防工程程的，應應從整幢幢商品房房的建筑筑面積中中扣除））商品房按按“套””或“單單元”出出售，其其銷售面面積為購購房者所所購買的的套內(nèi)或或單元內(nèi)內(nèi)建筑面面積（以以下簡稱稱為套內(nèi)內(nèi)建筑面面積）與與應分攤攤的共有有建筑面面積之和和整幢房屋屋建筑面面積整幢房屋屋建筑面面積指房房屋外墻墻（柱））勒腳以以上各層層的外圍圍水平投投影面積積之和，，包括陽陽臺、挑挑廊、地地下室、、室外樓樓梯等，，且具備備有上蓋蓋，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固，，層高2.20米以上上（含2.20米）的的永久性性建筑物物。綠化率：指規(guī)劃建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)的綠地地總面積積與與規(guī)劃劃建設(shè)用用地面積積之比。。凈高：等于于層高高減去去樓板板厚度度。層高：指下下層樓樓板頂頂面或或底面面到上上層樓樓板頂頂面或或底底面之之間的的垂直直距離離。開間：通常常指房房間寬寬度。。進深：通常常指房房間長長度。。熟地：指具具備開開發(fā)建建設(shè)條條件，，立即即可以以建設(shè)設(shè)的的土土地（（經(jīng)過過開發(fā)發(fā)如““三通通一平平”，，““七通通一平平”等等）生地：未經(jīng)經(jīng)開發(fā)發(fā)的土土地三通一一平：水通通、電電通、、路通通及場場地平平整（（項目目開始始條件件）。。七通一一平：道路路、電電力、、通訊訊、供供水、、排水水、煤煤氣、、暖氣氣及場場地平平整。。房地產(chǎn)產(chǎn)證：是證證明房房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的的合法法證明明。在在二手手樓宇宇辦理理抵押押登記記或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時時，須須提供供房地地產(chǎn)證證。房房地產(chǎn)產(chǎn)證由由規(guī)劃劃國土土部門門統(tǒng)一一辦理理?，F(xiàn)現(xiàn)時房房地產(chǎn)產(chǎn)證有有紅本本和綠綠本之之分，，紅本本為商商品房房，綠綠本為為福利利房、、微利利房或或集資資房。。商品房房：指在在以市市場地地價獲獲得的的土地地上建建造的的可自自由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或或出租租的建建筑物物，其其權(quán)益益包含含建筑筑物的的所有有權(quán)和和所占占用土土地的的使用用權(quán)，，二者者合一一，不不可分分割。。地上上建筑筑物的的所有有權(quán)依依賴于于土地地的使使用權(quán)權(quán)，土土地使使用權(quán)權(quán)的性性質(zhì)、、用途途和年年限決決定了了房屋屋所有有權(quán)的的性質(zhì)質(zhì)、類類別、、年限限。安居房房：是指指實施施國家家“安安居（（或康康居））工程程”而而建設(shè)設(shè)的住住房（（屬經(jīng)經(jīng)濟適適用房房的一一類））。是是黨和和國家家安排排貸款款和地地方自自籌資資金建建設(shè)的的面向向廣大大中低低收入入家庭庭，特特別是是對人人均住住房4平方方米以以下特特困戶戶提供供的銷銷售價價格低低于成成本、、由政政府補補貼的的非盈盈利性性住房房。房改房房：按照照國家家房改改有關(guān)關(guān)售房房政策策以標標準價價、優(yōu)優(yōu)惠價價、成成本價價向符符合分分房條條件和和已取取得住住房使使用權(quán)權(quán)的住住戶出出售的的公有有直管管和自自管住住宅。。集資房房：指改改變住住房建建設(shè)由由國家家和單單位全全包的的制度度，實實行政政府、、單位位、個個人三三者共共同承承擔，，通過過籌集集資金金，進進行住住房建建設(shè)的的一種種方法法。職職工個個人可可按房房價全全額或或部分分出資資，政政府及及相關(guān)關(guān)部門門在用用地、、信貸貸、建建成供供應、、稅費費等方方面給給予部部分減減免。。經(jīng)濟適適用房房：指具具有社社會保保障性性質(zhì)的的商品品住宅宅，具具有經(jīng)經(jīng)濟性性和適適用性性的特特點。。發(fā)展商商應具具備的的開發(fā)發(fā)批文文《土地地使用用權(quán)出出讓合合同書書》《房地地產(chǎn)證證》《建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證》》《建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證》》《建設(shè)設(shè)工程程施工工許可可證》》《商品品房預預售許許可證證》《建設(shè)設(shè)工程程竣工工驗收收證書書》五證《國有有土地地使用用證》》《建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證》》《建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃許可可證》》《建設(shè)設(shè)工程程施工工許可可證》》《商品品房預預售許許可證證》購房者者將簽簽署的的法律律文件件認購書書———預售售前之之購房房意向向書買賣合合同———正正式簽簽署之之房屋屋買賣賣合約約按揭貸貸款合合同———申申請銀銀行按按揭之之文件件保險合合同———為為按揭揭配備備之房房屋保保險文文件住戶公公約———入入住后后業(yè)主主物業(yè)業(yè)管理理條文文申請銀銀行按按揭按揭成成數(shù)通常在在七成成內(nèi)；；最高為為八成成。按揭年年限通常在在20年內(nèi)內(nèi)；最高為為30年。。首期款通常為總樓樓款之三成成；最少為兩成成。所謂一成或或半成：1、發(fā)展商商提供免息息貸款；2、首期三三成之分