吉林白城文殊院房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)的策劃提案

吉林白城文殊院房地產(chǎn)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)的策劃提案文殊院項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃提案一、項(xiàng)目SOTW分析二、目標(biāo)客群及營(yíng)銷(xiāo)定位一三、營(yíng)銷(xiāo)定位二四、整體營(yíng)銷(xiāo)體系五、推廣費(fèi)用預(yù)算六、合作模式目錄CONTENTS一、項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位于大安西路與文殊院巷交匯路段。項(xiàng)目北面毗鄰府河、東側(cè)為白領(lǐng)尊邸，南面為中房集團(tuán)待建空地，西面為舊城多層老房距離文殊院后院圍墻僅20余米。外圍臨大安西路面交通便利、周邊環(huán)境較好，內(nèi)圍街巷環(huán)境極差。始建于99年，爛尾長(zhǎng)達(dá)10年。2、項(xiàng)目總建1萬(wàn)余方，戶型區(qū)間90-140平米，呈“U”型圍合式布局，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，中庭地下車(chē)庫(kù)、一層環(huán)形商業(yè)、2-7層為住宅。3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)為90年代傳統(tǒng)設(shè)計(jì)手法，各功能區(qū)面積相對(duì)較大，公攤相對(duì)較小。4、周邊配套：西南設(shè)計(jì)院辦公商圈、人民中路軍用品及勞保用品商圈、城隍廟電器市場(chǎng)、好又多超市、臨河休閑商業(yè)、萬(wàn)福醫(yī)院5、周邊環(huán)境：文殊院文化走廊、府河。市中心，絕版稀缺多層。項(xiàng)目爛尾樓長(zhǎng)達(dá)10年。優(yōu)勢(shì)（Strength）：1、緊鄰文殊院文化休閑走廊，“城市中心佛院旅游”資源得天獨(dú)厚2、毗鄰府河，居家享有河景資源3、市政道路完善，地鐵1號(hào)線出口旁4、市中心絕版地段，絕版多層，享有多種特殊的唯一性5、帶臨街商業(yè)配套，能自身完善一定的配套設(shè)施6、周邊商圈商業(yè)氛圍濃郁(好又多、城隍廟、人民北路、設(shè)計(jì)院、沿河休閑產(chǎn)業(yè)）7、建筑為多層框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)優(yōu)于市中心建于同期的多層項(xiàng)目8、項(xiàng)目“U”型布局，中庭可打造院落景觀項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)（Weakness）：1、爛尾10年，“爛尾樓”的形象根深蒂固2、周邊現(xiàn)有建筑品質(zhì)不高，局部老建筑環(huán)境極差3、土地使用年限只余60年4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)相比當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品較為落后（暗衛(wèi)、浪費(fèi)空間較大）5、北面臨城市主干道（大安西路），臨街面噪音較大6、戶型較大，總金額較高7、開(kāi)發(fā)商無(wú)品牌號(hào)召力8、目前該區(qū)域樓盤(pán)關(guān)注度不高，二手房交易不活躍項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)（Opportunity）：

1、09年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，剛需明顯。2、文殊院片區(qū)在改造，周邊環(huán)境將逐步提高。3、市中心房地產(chǎn)供量稀缺、多層項(xiàng)目更是絕無(wú)僅有。4、周邊依托設(shè)計(jì)院存在較大的辦公及租房需求，投資概念可以引入。5、周邊拆遷戶的“懷舊情結(jié)”將為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的購(gòu)買(mǎi)需求。項(xiàng)目SWOT分析威脅（Threat）：

1、該區(qū)域的二手房市場(chǎng)疲軟，價(jià)格較低（6200元/平）。2、項(xiàng)目及周邊建筑現(xiàn)狀較差，周邊人群對(duì)該地段的認(rèn)可度較低，并存在一定不良口碑影響。3、其他不可預(yù)見(jiàn)的社會(huì)因素的影響。4、國(guó)家金融政策緊縮及其他宏觀政策因素的影響。項(xiàng)目SWOT分析小結(jié)：綜上所述，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)異常突出，必須通過(guò)后期營(yíng)銷(xiāo)，“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)”、“轉(zhuǎn)換劣勢(shì)”，“利用機(jī)會(huì)”，啟動(dòng)重塑再造工程。那么，本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)突破口何在？營(yíng)銷(xiāo)疑難項(xiàng)目將以何種形象重新面市？如何徹底改變“爛尾樓”的項(xiàng)目形象，獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可？12如何解決產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)的硬傷問(wèn)題?如何對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行重新優(yōu)化、包裝，以提升項(xiàng)目附加值？在周邊房產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)注度不高，缺乏可類比的品質(zhì)樓盤(pán)的背景下，如何創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？3如何定位項(xiàng)目有效的目標(biāo)客群？如何通過(guò)精準(zhǔn)有效的方式挖掘目標(biāo)客群？4定位問(wèn)題項(xiàng)目改造價(jià)格體系精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)二、營(yíng)銷(xiāo)定位一根據(jù)項(xiàng)目特征及周邊區(qū)域特點(diǎn)，我們初步將項(xiàng)目客群鎖定為：

1、設(shè)計(jì)院及人民北路的辦公人群

2、文殊院、城隍廟的私營(yíng)業(yè)主

3、佛教信徒、跟隨“文殊院文化休閑”產(chǎn)業(yè)人群

4、拆遷對(duì)象、對(duì)該區(qū)域存在“歷史情結(jié)”的傳統(tǒng)居民；

5、本區(qū)域熱愛(ài)居住于市中心，對(duì)多層有偏好的人群。

6、投資客目標(biāo)客戶群分析如何找到他們？實(shí)展行的觀點(diǎn)戰(zhàn)術(shù)原則：兩條主線齊頭并進(jìn)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)

精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)

1、兩條主線：形象改造：確定高品質(zhì)的外立面和中庭景觀方案，快速進(jìn)入施工改造階段。營(yíng)銷(xiāo)亮相：迅速包裝臨街售樓部，整體包裝亮相，并在新外墻和中庭景觀方案的基礎(chǔ)上，利用精美的沙盤(pán)和效果圖，改變市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的陳舊影響。

2、針對(duì)劣勢(shì)，轉(zhuǎn)移和化解關(guān)注焦點(diǎn)。

60年產(chǎn)權(quán)影響―轉(zhuǎn)移―府河·地鐵/老成都的珍貴歲月

文殊院休閑文化產(chǎn)業(yè)―化解―周邊環(huán)境影響

大戶傳統(tǒng)設(shè)計(jì)―轉(zhuǎn)移―絕版框架多層的院落文化辦公投資潛力―化解―

臨街噪音影響3、精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)：改傳統(tǒng)坐銷(xiāo)為主動(dòng)“行銷(xiāo)”，迅速開(kāi)展目標(biāo)客群的“一對(duì)一”的定向營(yíng)銷(xiāo)工作。實(shí)展行的觀點(diǎn)小結(jié)：

實(shí)展行認(rèn)為每個(gè)項(xiàng)目都有它獨(dú)特的氣質(zhì)，我們需要一個(gè)獨(dú)特、新穎的項(xiàng)目形象引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，化解劣勢(shì)，包裝優(yōu)勢(shì)，成為一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的“話題”和“亮點(diǎn)”。

這就是差異化競(jìng)爭(zhēng)！結(jié)合項(xiàng)目特性，我們應(yīng)賦予他一個(gè)差異化的市場(chǎng)定位一個(gè)融傳統(tǒng)和現(xiàn)代、住宅與商業(yè)于一體的絕版多層院落

文化屬性產(chǎn)品屬性獨(dú)特氣質(zhì)府河·地鐵·文殊坊·

絕版多層院落★府河·地鐵·文殊坊：點(diǎn)出項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地段、成熟的商業(yè)配套等優(yōu)勢(shì)★絕版多層院落：內(nèi)環(huán)線的多層堪稱絕無(wú)僅有項(xiàng)目定位語(yǔ)：“殊”：1、特殊、獨(dú)一無(wú)二

2、文殊院文化休閑片區(qū)

3、獨(dú)一無(wú)二的內(nèi)環(huán)線絕版地塊

4、彌足珍惜的老成都多層——特殊

5、框剪結(jié)構(gòu)的多層——特別發(fā)現(xiàn)“殊院”特質(zhì)：“院”：1、低層建筑的代名詞

2、“U”型布局，符合“三房一照壁”的院落布局特點(diǎn)

3、新改造出的中庭景觀呈院落特點(diǎn)

4、大戶型的特點(diǎn)——“大院、院居”

5、項(xiàng)目擁有多個(gè)“庭院”的產(chǎn)品特征：入口庭院、公共下層庭院、單元入口庭院

6、頂層坡屋頂式的屋檐特點(diǎn)，契合中式“院落”氣質(zhì)。發(fā)現(xiàn)“殊院”特質(zhì)：上河殊院“上河”：府河、上河區(qū)域，通過(guò)案名直接對(duì)項(xiàng)目地址進(jìn)行闡述“殊院”點(diǎn)出圍合式院落產(chǎn)品的舒適性，及文殊院文化圈層的優(yōu)雅性。主推案名:表現(xiàn)風(fēng)格（二）傳播語(yǔ)一

文殊坊·絕版多層院落

廣告語(yǔ)闡述：直指項(xiàng)目所處區(qū)域

凸顯絕版物業(yè)的稀缺性

表現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)，和院落文化

傳播語(yǔ)二

——府河·地鐵·文殊坊——成熟商圈院落生活

廣告語(yǔ)闡述：通過(guò)三大區(qū)域特征直指成熟商圈的特質(zhì)

凸顯絕版物業(yè)的稀缺性

表現(xiàn)項(xiàng)目氣質(zhì)和院落文化

傳播語(yǔ)三

僅78席·老成都的珍貴歲月廣告語(yǔ)闡述：?jiǎn)酒鹪搮^(qū)域記憶與情感的生活

面對(duì)劣勢(shì)，盡管僅60年產(chǎn)權(quán)，那也是彌足珍貴

通過(guò)文殊坊，變現(xiàn)項(xiàng)目“老成都”的區(qū)域特征

外墻及景觀改造建議項(xiàng)目元素：老成都的老房子文殊坊的文化房多層多院落立面風(fēng)格：現(xiàn)代新古典主義表現(xiàn)形式：青灰陶土磚（尺寸吻合）

穿斗裝飾線條

傳統(tǒng)小青瓦

局部淺色涂料建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格示意項(xiàng)目元素：U字型布局小中庭小區(qū)門(mén)口空地景觀風(fēng)格：傳統(tǒng)中式院落園林景觀

小中見(jiàn)大

精致而非奢華表現(xiàn)形式：入口庭院

公共下層庭院

單元入口庭院通過(guò)尺度和空間的遞進(jìn)關(guān)系，采用現(xiàn)代手法營(yíng)造深宅、大院的傳統(tǒng)居住理念景觀改造入口庭院下沉庭院?jiǎn)卧肟谕ピ汗こ谈脑炫c營(yíng)銷(xiāo)配合專業(yè)改造團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)改造方案外立面打圍改造實(shí)施橫空出世營(yíng)銷(xiāo)公司選定售樓中心、沙盤(pán)、物料制作入場(chǎng)蓄水強(qiáng)勢(shì)推盤(pán)交房入住價(jià)格定位價(jià)格參考體系：1、內(nèi)環(huán)線、文殊院旁，絕版稀缺多層。2、地鐵旁的人民北路商圈、西南設(shè)計(jì)院商圈、城隍廟商圈，宜居宜投資項(xiàng)目。3、周邊二手房6500元/㎡，一手房天合凱旋港（爛尾樓改造）均價(jià)8000元/㎡（含1500元/㎡)的精裝修。4、在現(xiàn)有“川西民居”式建筑基礎(chǔ)上的適當(dāng)升級(jí)和改造。價(jià)格定位

基于以上四點(diǎn)參考因素，結(jié)合現(xiàn)有一手房和二手房的價(jià)格，如果本案采取“快進(jìn)快去”的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，力求穩(wěn)妥的快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，則我方建議本案均價(jià)設(shè)定為：

8500元/㎡不含精裝修，將高于同區(qū)域電梯公寓2000元/㎡反思1、本案適宜“快進(jìn)快出”，還是“高舉高打”力求打造城市作品？2、文殊院片區(qū)的“陰柔”風(fēng)格，中式的傳統(tǒng)風(fēng)格是否又會(huì)披上同樣“冷暗“的外衣？（能否引入明快、豐富的歐陸或海派風(fēng)格？）3、假如不求資金迅速回籠，8500元的均價(jià)是否就已實(shí)現(xiàn)了價(jià)值最大化？（能否通過(guò)配套和服務(wù)的增設(shè)，使得價(jià)格最高？）4、僅78席，有沒(méi)有這樣78個(gè)人，還愿花更高的價(jià)格，收藏這座老成都的絕版稀缺框架多層？5、又將增添哪些配套，才能支撐更高的價(jià)格從而被市場(chǎng)所接受認(rèn)可？那么本案又有無(wú)空間去做更多的“加法”？三、項(xiàng)目定位二目標(biāo)共識(shí)：經(jīng)過(guò)前期雙方對(duì)本案的深度探討,對(duì)本案的基本操作思路達(dá)成了共識(shí)?？紤]甲方對(duì)本案的價(jià)值預(yù)期及項(xiàng)目自身的特性，我們可以明確以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：目標(biāo)一：充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。(充分挖掘市場(chǎng)溢價(jià)能力)目標(biāo)二：“舊瓶新裝”打造項(xiàng)目獨(dú)特氣質(zhì)，提升產(chǎn)品附加值。（塑造市中心珍品樓盤(pán)的高端形象）目標(biāo)三：精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)、提速銷(xiāo)售。定位的思考:

市中心絕版地段、文殊院文化旅游建筑集群、商業(yè)配套完善、交通便利。待拆遷項(xiàng)目眾多。周邊建筑風(fēng)格以仿古中式建筑和現(xiàn)代時(shí)尚高層建筑為主。區(qū)域內(nèi)人群主要以文殊院休閑旅游客、商業(yè)消費(fèi)人群、原地待搬遷居民、設(shè)計(jì)院等單位辦公人群為主。本項(xiàng)目爛尾形象長(zhǎng)達(dá)10年，其形象已深入周邊人群且根深蒂固。高端稀缺價(jià)值海派建筑風(fēng)格的互融性改變沉重、灰暗的區(qū)域色調(diào)老成都情愫人群+城市新貴人群相得益彰色調(diào)明快、典雅華貴的差異化形象由以上的分析得出項(xiàng)目的定位項(xiàng)目形象定位：文殊院旁的海派公館根據(jù)前面的定位分析，項(xiàng)目要重新樹(shù)立市場(chǎng)形象及跳脫沉重灰暗的區(qū)域基調(diào)。項(xiàng)目要以明快、典雅的市場(chǎng)形象凸顯項(xiàng)目差異化的建筑風(fēng)格及市場(chǎng)形象。項(xiàng)目氣質(zhì)：藏·品蓉城：老成都的城市縮寫(xiě)，體現(xiàn)老成都的珍貴記憶。體現(xiàn)項(xiàng)目稀缺的地段價(jià)值。案名建議：蓉城公館公館：尊貴大戶人家，最初期的歐式舶來(lái)品。在老區(qū)域老建筑當(dāng)中的海派新風(fēng)尚文化。傳播語(yǔ)一：府河·地鐵·文殊院78席傳世臻藏公館★府河·地鐵·文殊坊：點(diǎn)出項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地段、成熟的商業(yè)配套等優(yōu)勢(shì)★傳世珍藏公館：內(nèi)環(huán)線的多層堪稱絕無(wú)僅有傳播語(yǔ)二：絕版多層·文殊院旁的傳世臻藏“多層”與引發(fā)出“稀缺”的產(chǎn)品價(jià)值“文殊院”彰顯絕版地段“傳世臻藏”引入“收藏”概念傳播語(yǔ)三：

——府河·地鐵·文殊坊——僅78席，老成都的歲月收藏

廣告語(yǔ)闡述：通過(guò)三大區(qū)域特征直指成熟商圈的特質(zhì)

凸顯絕版物業(yè)的稀缺性

表現(xiàn)愛(ài)家氣質(zhì)和收藏文化

備選案名:蓉·府殊院公館蓉國(guó)華府

產(chǎn)品建議要打造“收藏”級(jí)的高端項(xiàng)目，僅僅依托文殊院的絕版地段仍顯不夠，特別是周邊陳舊臟亂的環(huán)境，將會(huì)成為“高價(jià)格”的明顯硬傷。所以我們還需引入更多的配套和產(chǎn)品附加，去支撐其價(jià)值體系。以強(qiáng)大的科技智能配套植入產(chǎn)品內(nèi)核，并以明快現(xiàn)代的歐式海派風(fēng)格，打造高端品質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)值體系。絕版臻藏多層+現(xiàn)代科技建筑一言蔽之：產(chǎn)品建筑立面簡(jiǎn)潔明快、高貴典雅新古典主義歐式公館產(chǎn)品景觀小中見(jiàn)大、精雕細(xì)琢精粹歐派私家園林景觀入戶觀光電梯打造市中心唯一電梯多層豪宅，更方便、安全6S產(chǎn)品價(jià)值體系入戶觀光電梯單元入戶門(mén)廳兼具景觀功能采用刷卡式電梯門(mén)禁系統(tǒng)采用國(guó)際一線品牌電梯數(shù)字智能系統(tǒng)單元門(mén)指紋密碼鎖可視對(duì)講、遠(yuǎn)程控制智能安防系統(tǒng)周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng)車(chē)輛進(jìn)出電子管理系統(tǒng)6S產(chǎn)品價(jià)值體系環(huán)保——中空斷橋LOW-E玻璃6S產(chǎn)品價(jià)值體系中空斷橋LOW-E玻璃（節(jié)能，大大降低因輻射而造成的室內(nèi)外冷熱量的傳遞，冬暖夏涼，節(jié)能達(dá)到65%；隔音降噪，中空有效阻隔室內(nèi)外噪音，保證室內(nèi)外安靜的環(huán)境；良好的光學(xué)性能，對(duì)太陽(yáng)光中可見(jiàn)光有高的透射比，可達(dá)80%以上，避免光污染現(xiàn)象，營(yíng)造出更柔和舒適的光環(huán)境）環(huán)?！憋嬎到y(tǒng)6S產(chǎn)品價(jià)值體系直飲水系統(tǒng)采用凈水設(shè)備，PO膜過(guò)濾法，可配備活性炭過(guò)濾設(shè)備，可除去水中全部的細(xì)菌、病毒、有機(jī)物、重金屬等有毒有害的物質(zhì)，使水質(zhì)達(dá)到直接飲用水的標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)點(diǎn)：方便，24小時(shí)純凈水供應(yīng)（不再購(gòu)買(mǎi)飲水機(jī)）；安全，定期接受?chē)?guó)家相關(guān)部門(mén)的檢驗(yàn)，出具質(zhì)檢報(bào)告；省錢(qián)，比市場(chǎng)上出售的純凈水節(jié)省3~5元環(huán)?！嘛L(fēng)系統(tǒng)6S產(chǎn)品價(jià)值體系將室外新鮮空氣經(jīng)過(guò)系統(tǒng)除塵過(guò)濾，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度等一系列處理，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)空氣的純凈，充分保證人的健康。優(yōu)點(diǎn)：有氧，新鮮有氧空氣在室內(nèi)溫游恒溫，經(jīng)溫濕度處理以后，常年保持室內(nèi)濕度在30~70之間健康，多級(jí)凈化后的空氣充分保證人的健康。環(huán)?！鈮Ρ?S產(chǎn)品價(jià)值體系原理：住宅的主體以鋼筋混凝土和磚砌體為主，在其外側(cè)設(shè)置高熱阻性能的保溫板（通常為聚苯板）、高性能的保溫材料能起到夏季隔熱，冬季保暖的作用。優(yōu)點(diǎn)：保溫節(jié)能，減少能量的損失，節(jié)約能源。隔音降噪，四層外墻系統(tǒng)能有效阻隔室外噪音，保證室內(nèi)安靜的環(huán)境外墻保溫車(chē)庫(kù)調(diào)整建議小區(qū)現(xiàn)在地下車(chē)位數(shù)量不能支撐高檔住宅小區(qū)車(chē)位需求。小區(qū)入口左側(cè)商業(yè)價(jià)值不高，可考慮改成子母車(chē)位，以增加小區(qū)車(chē)位配比。剩余空地修建地下室；通過(guò)上述兩點(diǎn)的改造，使小區(qū)車(chē)位配比接近1：1的比例。滿足高檔社區(qū)車(chē)位需求。物業(yè)管理建議：利用高科技的智能系統(tǒng)來(lái)保障小區(qū)業(yè)主居家安全。聘請(qǐng)知名的物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問(wèn)與項(xiàng)目周邊的知名家政公司、保潔公司、洗衣店等服務(wù)性質(zhì)的商家簽約，結(jié)成定點(diǎn)服務(wù)單位，為業(yè)主生活提供方便，彌補(bǔ)自身物業(yè)管理所不能提供的服務(wù)。高薪聘請(qǐng)“別墅級(jí)”物業(yè)管家（通過(guò)獵頭公司在別墅項(xiàng)目中尋找），成立高標(biāo)準(zhǔn)的物管公司。工程改造與營(yíng)銷(xiāo)配合專業(yè)改造團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)改造方案外立面打圍改造實(shí)施橫空出世營(yíng)銷(xiāo)公司選定售樓中心、沙盤(pán)、物料制作入場(chǎng)蓄水強(qiáng)勢(shì)推盤(pán)交房入住四、整體營(yíng)銷(xiāo)體系總體營(yíng)銷(xiāo)策略：項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)思路確立:由于本項(xiàng)目自身情況及只有78席的體量小的特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目高端稀缺的市場(chǎng)定位。故本項(xiàng)目在充分挖掘并提升項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的前提上，通過(guò)系列"精、準(zhǔn)、快”的組合營(yíng)銷(xiāo)方式開(kāi)展項(xiàng)目精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。產(chǎn)品改造品質(zhì)升級(jí)推廣策略展示策略渠道策略價(jià)格策略銷(xiāo)售策略服務(wù)策略精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客戶價(jià)值提升快速銷(xiāo)售整體營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)攻略:營(yíng)銷(xiāo)思路：1、形象改造，快速亮相

通過(guò)產(chǎn)品改造期的工程形象導(dǎo)入，統(tǒng)籌各營(yíng)銷(xiāo)推廣載體，以最快的時(shí)間，以最有效的推廣方式，迅速制造項(xiàng)目熱點(diǎn)，引起目標(biāo)客群廣泛關(guān)注。2、引導(dǎo)文殊院傳世臻藏概念

廣泛采用和引入“臧品”概念，包括售樓部的古董陳設(shè)，銷(xiāo)售說(shuō)辭的“臧品”“貫穿始終，字畫(huà)、蘭草、《臧品》雜志等元素的引用。“名家”、“大家”看房或購(gòu)房的營(yíng)銷(xiāo)炒作。3、立體式推廣及媒體整合

現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告和樓宇廣告牌項(xiàng)目路段道旗

附近線路公交車(chē)站臺(tái)廣告樓書(shū)、DM單夾報(bào)和短信（根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)階段性采用）口碑傳播根據(jù)實(shí)際情況，適度采用主流媒體（成都商報(bào)、華西都市報(bào)、居周刊）營(yíng)銷(xiāo)思路：4、客戶渠道營(yíng)銷(xiāo)

商圈客戶營(yíng)銷(xiāo)

針對(duì)文殊院、城隍廟的商家、設(shè)計(jì)院及周邊拆遷戶、以行銷(xiāo)、DM單直投、公關(guān)聯(lián)誼活動(dòng)等營(yíng)銷(xiāo)模式，進(jìn)行客戶營(yíng)銷(xiāo)?；顒?dòng)事件營(yíng)銷(xiāo)

在重要的節(jié)假日，采取現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)“小活動(dòng)”逼單，制造事件營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)客戶資源直銷(xiāo)

現(xiàn)我公司擁有市中心高檔住宅的客戶資源營(yíng)銷(xiāo)思路：1）每天的派單量2）每天的拜訪量（直接與客戶群交流的數(shù)量和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）3）每天的帶客量（增強(qiáng)售樓部人氣）4）每天的信息收集量（轉(zhuǎn)交給售樓部坐銷(xiāo)進(jìn)行長(zhǎng)期的回放跟蹤）5）每月的成交量6）可持續(xù)成長(zhǎng)空間。我們擁有一支專業(yè)、高執(zhí)行力的行銷(xiāo)隊(duì)伍，擁有六大考核指標(biāo)：5、強(qiáng)勢(shì)行銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)思路：6、贏在現(xiàn)場(chǎng)

1）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)人員專業(yè)能力、銷(xiāo)售技巧

2）提高現(xiàn)場(chǎng)人員服務(wù)水平

3）高水平的客戶維系能力

4）下單率和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的雙重考核機(jī)制

5）高激勵(lì)傭金提成機(jī)制我們擁有一支專業(yè)、高執(zhí)行力的案場(chǎng)銷(xiāo)售隊(duì)伍，并擁有一套科學(xué)的管理制度及激勵(lì)體系，確保實(shí)現(xiàn)最大化轉(zhuǎn)化成交。營(yíng)銷(xiāo)思路：展示策略（售樓部處置及看房通道）：為擺脫項(xiàng)目前期爛尾的陳舊形象及改造期施工防護(hù)網(wǎng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待工作的不利等影響，售樓中心可考慮設(shè)置在成都會(huì)館附近。即能充分加大本項(xiàng)目標(biāo)客群的的展示面，又能把充分借勢(shì)成都會(huì)館周邊老成都休閑文化，從而提升項(xiàng)目形象。輔助手段：看房觀光車(chē)看房通道道旗及導(dǎo)視系統(tǒng)高端渠道：1、機(jī)場(chǎng)高端雜志——《西南航空》和《頭等艙》發(fā)布雜志廣告。2、“成都會(huì)館”高端人群的直銷(xiāo)和營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)3、“外企”和“私企”BOSS直郵4、成都高端項(xiàng)目的客戶資源收集和直郵5、大型拍賣(mài)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)廣告6、噱頭營(yíng)銷(xiāo)——“外籍人士收藏蓉城公館”

渠道策略：根據(jù)本項(xiàng)目客群分析，要實(shí)現(xiàn)“精、準(zhǔn)、快”的渠道營(yíng)銷(xiāo)方式尋找本項(xiàng)目有效的目標(biāo)客群，并考慮充分控制推廣成本的前提下，我們必須對(duì)我們的目標(biāo)客群實(shí)行“一對(duì)一”精準(zhǔn)有效的方式開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)。2、對(duì)該區(qū)域存在“歷史情結(jié)”的拆遷原住居民3、佛教信徒、跟隨“文殊院文化休閑”產(chǎn)業(yè)人群

1、文殊院及城隍廟商圈的私營(yíng)業(yè)主行銷(xiāo)DM、商圈聯(lián)誼活動(dòng)、商家短信群發(fā)行銷(xiāo)DM、售樓部及現(xiàn)場(chǎng)包裝行銷(xiāo)DM、售樓部及現(xiàn)場(chǎng)包裝、機(jī)場(chǎng)高端雜志

4、對(duì)市中心多層有偏好的本地及異地人群高檔社區(qū)及區(qū)域行銷(xiāo)、高端車(chē)主、移動(dòng)聯(lián)通大客戶等用戶短信群發(fā)

5、偏好市中心高端稀缺物業(yè)的投資客銀行、基金、證券等金融投資大客戶短信群發(fā)、機(jī)場(chǎng)高端雜志價(jià)格策略：1、價(jià)格制定項(xiàng)目設(shè)定起價(jià)為10000元/平，均價(jià)為12000元/平。參照周邊二手房?jī)r(jià)格、區(qū)域住宅價(jià)格及區(qū)域共性特點(diǎn)。項(xiàng)目只有78套，項(xiàng)目?jī)r(jià)格表制定采用一戶一價(jià)，平開(kāi)高走的原則。2、優(yōu)惠策略：1）付款方式優(yōu)惠：一次性3%，按揭1%2）限時(shí)優(yōu)惠：排號(hào)客戶增加1%，價(jià)格策略：開(kāi)盤(pán)前，蓄水1-2月，當(dāng)客戶累計(jì)到30名以上，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天選擇3-5套房源，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)。A、起價(jià)10000元/㎡，每500一次加價(jià)。價(jià)高者得。B、