長(zhǎng)沙松雅湖畔營(yíng)銷(xiāo)推廣策略案的要點(diǎn)

長(zhǎng)沙松雅湖畔營(yíng)銷(xiāo)推廣策略案的要點(diǎn)世界上最好的建筑，總是以湖水為家！——美國(guó)著名建筑師賴(lài)特

梭羅在瓦爾登湖品讀精神！達(dá)?芬奇在科莫湖領(lǐng)悟生命！畢加索在日內(nèi)瓦湖棲息心靈！比爾?蓋茨在華盛頓湖鑒賞豪宅！每一個(gè)成功人士，都應(yīng)該有一種湖居生活，讓心靈舒展，讓生命沉淀！松雅湖畔，我們必須攻克的兩大命題如何充分挖掘松雅湖的獨(dú)特價(jià)值？如何最大化提升松雅湖畔的居住價(jià)值？對(duì)于居所而言，最具價(jià)值的，莫過(guò)于湖居！而對(duì)于湖居而言，最大的價(jià)值，莫過(guò)于湖！我們要完成的，不僅僅是松雅湖畔二期的銷(xiāo)售！我們要立足的，也不僅僅是松雅湖畔這一個(gè)項(xiàng)目！我們需要，從更寬廣的視野、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮松雅湖畔及磐鴻置業(yè)！我們必須，著眼于松雅湖畔持續(xù)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略地位去考慮其未來(lái)的快速銷(xiāo)售及長(zhǎng)久的品牌提升我們必須，立足于一個(gè)品質(zhì)發(fā)展商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的品牌高度去考慮其形象的建立及長(zhǎng)足的發(fā)展這，就是本案所必須完成的任務(wù)——一、重塑并全面提升松雅湖畔形象，保證項(xiàng)目二期乃至未來(lái)的持續(xù)熱銷(xiāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目由中端向三期中高端形象的過(guò)渡提升；二、通過(guò)松雅湖畔的成功，打造磐鴻置業(yè)品牌，從而推動(dòng)磐鴻置業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)乃至其他產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展；三、將松雅湖畔及磐鴻置業(yè)塑造成長(zhǎng)沙知名品牌，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與企業(yè)、產(chǎn)品與品牌、銷(xiāo)售與口碑的多贏(yíng)格局。一、探湖：市場(chǎng)研究分析二、觀(guān)湖：項(xiàng)目SWOT分析三、搜湖：目標(biāo)客戶(hù)定位四、定湖：項(xiàng)目定位建議五、論湖：借湖炒作建議六、推湖：營(yíng)銷(xiāo)推廣部署七、攻湖：公關(guān)及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)八、介湖：項(xiàng)目媒介建議九、謀湖：磐鴻置業(yè)VI建議十、運(yùn)湖：公司及團(tuán)隊(duì)介紹畔湖行動(dòng)十部曲探湖--市場(chǎng)研究分析one上半年70大中城市急速回暖，下半年是佳境延續(xù)，還是暗藏危機(jī)？從2009上半年成交面積走勢(shì)來(lái)看，整體市場(chǎng)大幅回暖，而第一季度呈現(xiàn)直線(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，第二季度則波動(dòng)較大，這與五一傳統(tǒng)熱銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商集中推貨和大力推動(dòng)有關(guān)，而四、六月的略現(xiàn)低迷則與三、五月的集中成交、客源消化較大有關(guān)。1.109上半年長(zhǎng)沙樓市成交情況成交面積——一季度直線(xiàn)上升，二季度節(jié)點(diǎn)波動(dòng)從2009上半年成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，隨二月全面回暖開(kāi)始，三月均價(jià)直線(xiàn)上升，至四月開(kāi)始呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)。從成交面積及成交均價(jià)走勢(shì)的對(duì)比可以看出，長(zhǎng)沙樓市已逐步趨向平穩(wěn)。預(yù)計(jì)下半年成交及均價(jià)將呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。成交均價(jià)——一季度直線(xiàn)上升，二季度平穩(wěn)上升上半年全市新建商品房供銷(xiāo)比為0.77：1，其中新建商品房住宅供銷(xiāo)比為0.74：1。分區(qū)劃來(lái)看，內(nèi)五區(qū)新建商品房供銷(xiāo)比為0.76：1，其中新建商品房住宅供銷(xiāo)比為0.75：1；四縣市新建商品房供銷(xiāo)比為0.77：1，其中新建商品房住宅供銷(xiāo)比為0.72：1。從全市比值來(lái)看，供銷(xiāo)比進(jìn)一步降低，表明市場(chǎng)上的相對(duì)存量繼續(xù)減少。供銷(xiāo)比——供銷(xiāo)比進(jìn)一步降低，市場(chǎng)相對(duì)存量繼續(xù)減少上半年長(zhǎng)沙市新建住宅成交金額為239.69億元，同比增長(zhǎng)78.44%。長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建住宅成交金額為170.77億元，同比增長(zhǎng)61.26%。上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4254元/㎡，其中，商品住宅平均售價(jià)為4019元/㎡。成交金額及均價(jià)——成交金額大幅上升，成交均價(jià)穩(wěn)重有升價(jià)位結(jié)構(gòu)——銷(xiāo)售價(jià)格向主流價(jià)位回歸從上半年住宅銷(xiāo)售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，3500-4000元/㎡價(jià)位段住宅銷(xiāo)售比例最高，達(dá)到了30.48%；其次為4000-4500元/㎡、3000-3500元/㎡價(jià)位段住宅，銷(xiāo)售比例在15%-20%之間；3000元/㎡、4500-5000元/㎡價(jià)位段比例明顯縮小。多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)始回歸主流價(jià)位，3500-4000元/㎡價(jià)位段住宅銷(xiāo)售獨(dú)占鰲頭。1.209上半年長(zhǎng)沙樓市綜合分析成交戶(hù)型及購(gòu)房特征——以69-90㎡、120-144㎡為主，剛性購(gòu)房得到釋放上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為107.23㎡，同比增大2.25%。60-90㎡、120-144㎡是市內(nèi)五區(qū)當(dāng)前供銷(xiāo)量最大的戶(hù)型面積區(qū)間，是初次購(gòu)房及改善型購(gòu)房者的主力需求套型。90㎡以下中小戶(hù)型供應(yīng)占比為43.93%，比去年同期增長(zhǎng)3.93個(gè)百分點(diǎn)（不含經(jīng)適等非市場(chǎng)定價(jià)類(lèi)住宅）。土地成交——6月土地成交趨向活躍6月，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)招拍掛出讓土地17宗，土地出讓面積62.68萬(wàn)㎡，其中，住宅用地9宗，土地出讓面積50.06萬(wàn)㎡。長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)土地實(shí)際成交11宗，成交面積15.96萬(wàn)㎡，成交總價(jià)17862萬(wàn)元，綜合地價(jià)水平值1119.48元/㎡，其中，住宅用地成交面積3.55萬(wàn)㎡，成交金額6419萬(wàn)元。1.309下半年長(zhǎng)沙樓市預(yù)測(cè)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，觀(guān)望氣氛逐漸消散下半年隨著各項(xiàng)政策的深入落實(shí)和積極應(yīng)對(duì)變化的新政出現(xiàn)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍將保持良好的態(tài)勢(shì)，普通百姓的信心將得到進(jìn)一步增強(qiáng)。長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健和活力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康，都將使普通百姓產(chǎn)生合理的市場(chǎng)判斷，觀(guān)望氣氛也將逐漸消散。安居工程穩(wěn)步推行，有效需求有力激發(fā)包括經(jīng)適房貨補(bǔ)政策和棚戶(hù)區(qū)改造在內(nèi)的安居工程政策的實(shí)施，一方面激活住房需求，增加市場(chǎng)需求，另一方面又為需求的實(shí)現(xiàn)提供了資金支撐。安居工程政策的穩(wěn)步推行，政策作用的深入，普通百姓住房需求被喚醒的同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)力得到增強(qiáng)，下半年市場(chǎng)的有效需求將得到有力激發(fā)。市場(chǎng)整體持續(xù)回暖，供銷(xiāo)矛盾逐漸緩解上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)表現(xiàn)出市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)波動(dòng)、市場(chǎng)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售總額迅速攀升，市場(chǎng)交易日漸活躍，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)回暖跡象。下半年將延續(xù)這一發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)整體持續(xù)回暖，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)將更為穩(wěn)健，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期更為合理，一方面調(diào)整新建樓盤(pán)的時(shí)間和規(guī)模，另一方面注重原有樓盤(pán)的銷(xiāo)售，加快市場(chǎng)對(duì)存量房的消化，供銷(xiāo)矛盾進(jìn)一步緩解，促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的健康。地鐵效應(yīng)逐步釋放，沿線(xiàn)樓盤(pán)開(kāi)始升溫長(zhǎng)沙地鐵規(guī)劃的出臺(tái)和地鐵的修建，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的分布格局，帶來(lái)沿線(xiàn)土地的開(kāi)發(fā)和樓盤(pán)項(xiàng)目的建設(shè)。上半年地鐵沿線(xiàn)的部分樓盤(pán)價(jià)格出現(xiàn)上漲，大部分樓盤(pán)的成交量上升幅度都較大。下半年隨著地鐵效應(yīng)逐步釋放，普通百姓對(duì)地鐵認(rèn)知加強(qiáng)、開(kāi)發(fā)商“地鐵盤(pán)”營(yíng)銷(xiāo)力度的增強(qiáng)，下半年地鐵沿線(xiàn)樓盤(pán)將開(kāi)始升溫，價(jià)格和成交量都將不同程度的上升。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，地價(jià)房?jī)r(jià)平穩(wěn)波動(dòng)上半年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、二手房市場(chǎng)交易活躍、租賃市場(chǎng)發(fā)展迅速，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二、三級(jí)市場(chǎng)在回暖背景下呈現(xiàn)不同的發(fā)展特點(diǎn)，三者之間的結(jié)構(gòu)也得到了相對(duì)合理的調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將在下半年延續(xù)這一趨勢(shì)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，房?jī)r(jià)也將在各方面的作用下，穩(wěn)中有升。下半年大市走向依然良好，但上半年的大幅回暖及剛性需求的極大釋放，無(wú)疑為消費(fèi)力與外來(lái)人口有限的長(zhǎng)沙樓市形成一定壓力！而整體價(jià)格的主流回歸，無(wú)疑對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格制定形成一定影響！達(dá)觀(guān)觀(guān)點(diǎn)1.2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1.2.1星沙板塊分析華潤(rùn)鳳凰城核心優(yōu)勢(shì)：華潤(rùn)品牌+高品質(zhì)開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地（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項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)星沙鎮(zhèn)星沙大道、東三線(xiàn)、行政支線(xiàn)、望仙路之間價(jià)格：起價(jià)2880元/㎡物業(yè)類(lèi)別：住宅、普通住宅商住公寓建筑類(lèi)型：小高層、高層環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)至三環(huán)所屬商圈：星沙片區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年9月20日交房時(shí)間：2009年12月31日總建筑面積：1300000平方米總占地面積：401777平方米綠化率：39%容積率：3交通狀況：

501路、星沙２路可到達(dá)最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：一期清盤(pán)，推出產(chǎn)品僅剩一層和頂層部分單元，一期僅剩壓軸闊景4房樓王18號(hào)棟，即將加推，清水房即將開(kāi)放。周邊配套：商場(chǎng)：易初蓮花超市，新一佳超市學(xué)校：湖南大眾傳媒學(xué)院、長(zhǎng)沙師范、長(zhǎng)沙衛(wèi)校等高等學(xué)府湖南大眾傳媒學(xué)院、長(zhǎng)沙師范、長(zhǎng)沙衛(wèi)校等高等學(xué)府醫(yī)院：長(zhǎng)沙市中醫(yī)醫(yī)院（長(zhǎng)沙市第八醫(yī)院）等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)其他：長(zhǎng)沙縣政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、星沙鎮(zhèn)政府等政府機(jī)關(guān)愛(ài)琴海岸核心優(yōu)勢(shì)：一線(xiàn)松雅湖景+成熟配套開(kāi)發(fā)商：湖南博隆置業(yè)發(fā)展有限公司

項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)星沙大道北松雅湖南威尼斯城對(duì)價(jià)格：起價(jià)2350元/㎡均價(jià)2700元/㎡物業(yè)類(lèi)別：住宅、普通住宅建筑類(lèi)型：高層環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)至三環(huán)所屬商圈：星沙片區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年4月25日交房時(shí)間：2010年4月30日總建筑面積：159778.340平方米總占地面積：28075平方米綠化率：39%容積率：4.5交通狀況：

703、501、127、星2線(xiàn)直達(dá)附近最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：二期年底開(kāi)盤(pán)一期已售完周邊配套：教育：長(zhǎng)沙衛(wèi)校長(zhǎng)沙師范專(zhuān)科學(xué)校大眾傳媒職業(yè)學(xué)校長(zhǎng)沙實(shí)驗(yàn)中學(xué)中英文碧桂園學(xué)校公園：特立公園、松雅湖水上樂(lè)園商業(yè)：易初蓮花、通程商業(yè)廣場(chǎng)、碧桂園步行商業(yè)街醫(yī)院：長(zhǎng)沙市第八醫(yī)院、星沙人民醫(yī)院文化場(chǎng)所：長(zhǎng)沙縣文化館、圖書(shū)館、新華書(shū)店碧桂園威尼斯開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙威尼斯城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道325號(hào)(星沙大道北端)價(jià)格：全新水岸花園美墅168萬(wàn)/套起均價(jià)：12000/㎡物業(yè)類(lèi)別：住宅、普通住宅建筑類(lèi)型：別墅洋房環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)至三環(huán)所屬商圈：星沙片區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2007年10月1日交房時(shí)間：207年11月25日總建筑面積：1434930平方米總占地面積：1722130平方米綠化率：61.5%容積率：0.55交通狀況：

127.501.703.X02最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：碧桂園威尼斯城全新親水獨(dú)棟別墅林湖2期，8月8日盛大加推。老業(yè)主介紹新客戶(hù)成功認(rèn)購(gòu)，最高優(yōu)惠10萬(wàn)元/套，并將獲贈(zèng)鳳凰酒店康樂(lè)消費(fèi)券周邊配套：小區(qū)內(nèi)部配套:五星級(jí)威尼斯大酒店,中小學(xué):盼盼小學(xué)，長(zhǎng)沙縣一中,幼兒園:天驕幼兒園,綜合商場(chǎng):易初蓮花，新一佳，步步高,銀行:建行，農(nóng)行,醫(yī)院:長(zhǎng)沙市第八醫(yī)院,其他:小區(qū)巡更系統(tǒng)及可視對(duì)講核心優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)沙市首個(gè)稀世純島岸別墅+五星級(jí)配套定位：給您一個(gè)五星級(jí)的家楚天世紀(jì)城開(kāi)發(fā)商：湖南楚天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙縣星沙大道與漓湘路交匯處價(jià)格：最低價(jià)2680元/平米，均價(jià)3000元/平米物業(yè)類(lèi)別：住宅、普通住宅建筑類(lèi)型：環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)至三環(huán)所屬商圈：星沙片區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年6月交房時(shí)間：總建筑面積：378388平方米總占地面積：77132.6平方米綠化率：38.3%容積率：5交通狀況：

501、127、701、703、704、星1、星2最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：近期買(mǎi)房?jī)?yōu)惠5000元按揭9.7折一次性9.6折周邊配套：商業(yè)貿(mào)易：新一佳超市、易初蓮花超市、、步步高超市、中南汽車(chē)世界、肯德基、麥當(dāng)勞金融機(jī)構(gòu)：中國(guó)銀行、長(zhǎng)沙銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄；文化教育：金鷹卡通幼兒園、天嬌幼兒園、維漢中學(xué)、晨曦小學(xué)醫(yī)療保?。耗戏焦强漆t(yī)院、163醫(yī)院、長(zhǎng)沙市中醫(yī)院餐飲酒店：西湖樓美食廣場(chǎng)、開(kāi)元大酒店、明城國(guó)際大酒店；休閑娛樂(lè)：世界之窗、海底世界、月湖公園、弘祥高爾夫；企事業(yè)單位：經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)、長(zhǎng)沙縣人民政府、省廣電中心核心優(yōu)勢(shì)：超大規(guī)模+完善配套定位：高臺(tái)闊府，一品人生蝴蝶谷開(kāi)發(fā)商：湖南新金鴻置業(yè)有限公司

項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)星沙一區(qū)旁（原星沙物流中心）價(jià)格：起價(jià)2520元/㎡均價(jià)2800元/㎡物業(yè)類(lèi)別：住宅、普通住宅別墅建筑類(lèi)型：獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅,雙拼別墅環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)至三環(huán)所屬商圈：星沙片區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年3月29日交房時(shí)間：2010年8月總建筑面積：350000平方米總占地面積：60000平方米綠化率：36.2%容積率：5.3交通狀況：

127，501，703在經(jīng)貿(mào)路口下最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：蝴蝶谷臻品1號(hào)棟開(kāi)盤(pán)在即，VIP卡認(rèn)購(gòu)中，2000元抵20000元。65-110平米精致戶(hù)型周邊配套：購(gòu)物：通程商業(yè)廣場(chǎng)、新一佳、易初蓮花、步步高學(xué)校：長(zhǎng)沙師范、湖南大眾傳媒學(xué)院，長(zhǎng)沙衛(wèi)校、長(zhǎng)沙縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、盼盼中心小學(xué)、星沙小學(xué)、長(zhǎng)沙縣一中、板倉(cāng)路小學(xué)醫(yī)院：長(zhǎng)沙市第八醫(yī)院、長(zhǎng)沙南方骨外科醫(yī)院、仁康醫(yī)院、湘江醫(yī)院、華夏醫(yī)院公園：星沙文化公園、徐特立公園、世界之窗、月湖公園；飲食：玉樓東、盛世湖湘、湘知湘味、楊裕興、上島咖啡、風(fēng)雅老樹(shù)咖啡、肯德基、麥當(dāng)勞娛樂(lè)：明城國(guó)際大酒店、明城酒店、威尼斯酒店、開(kāi)元大酒店、紫鑫酒店核心優(yōu)勢(shì)：成熟配套+希臘風(fēng)情定位：希臘白，愛(ài)情城堡恒基凱旋門(mén)核心優(yōu)勢(shì)：恒基品牌+領(lǐng)先品質(zhì)開(kāi)發(fā)商：恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司物業(yè)：恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理部項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)星沙開(kāi)元路與東四線(xiàn)交匯處西北角價(jià)格：待定物業(yè)類(lèi)別：住宅、普通住宅建筑類(lèi)型：高層,小高層,多層環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)至三環(huán)所屬商圈：星沙片區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年4月25日交房時(shí)間：2010年4月30日總建筑面積：166305平方米總占地面積：97803.20平方米綠化率：46.5%容積率：1.4交通狀況：701、501、127、704路公交可到達(dá)最新樓盤(pán)動(dòng)態(tài)：恒基凱旋門(mén)VIP白金卡限量發(fā)行中，認(rèn)籌即有機(jī)會(huì)獲得香港雙人游。香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)豪宅推介會(huì)將于8月14日及15日在瀟湘華天大酒店隆重舉行周邊配套：易初蓮花超市、新一佳超市、麥當(dāng)勞、肯德基長(zhǎng)沙市第八人民醫(yī)院、通程百貨、蘇寧電器國(guó)美電器、長(zhǎng)沙縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)、大眾傳媒學(xué)院、長(zhǎng)沙師范專(zhuān)科學(xué)校等1、板塊價(jià)格具有較大提升空間。雖然星沙板塊與月湖板塊相鄰，但從價(jià)格來(lái)看，目前星沙板塊整體價(jià)格仍較月湖板塊低出1000-1500元/㎡，由此可見(jiàn)，星沙板塊樓盤(pán)具備較大競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)價(jià)格具備較大提升空間；2、下半年板塊競(jìng)爭(zhēng)較大。雖然目前星沙在售貨量不多，但蝴蝶谷、鳳凰城、愛(ài)情海岸，以及全新樓盤(pán)恒基凱旋門(mén)均計(jì)劃下半年推貨，預(yù)計(jì)下半年區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將較大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大壓力；3、松雅湖板塊價(jià)值提升契機(jī)出現(xiàn)。目前松雅湖板塊價(jià)值尚未充分挖掘，致使區(qū)域價(jià)格低迷。隨著松雅湖的正式動(dòng)工，以及各大品牌發(fā)展商的入駐推動(dòng)，松雅湖板塊將迎來(lái)新的價(jià)值提升契機(jī)。1.2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析達(dá)觀(guān)觀(guān)點(diǎn)把握契機(jī)！提升價(jià)值！面對(duì)板塊價(jià)值提升的機(jī)遇強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)！凸顯差異！面對(duì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的壓力觀(guān)湖——項(xiàng)目SWOT分析TWO項(xiàng)目是否擁有可供嫁接的資源，是否具備成為一個(gè)個(gè)性鮮明的高價(jià)值樓盤(pán)的資質(zhì)？?jī)?yōu)勢(shì)1、位于星沙核心，周邊配套成熟，生活極為便利；2、緊鄰松雅湖，比鄰徐特立主題公園，風(fēng)景上佳，提升休閑娛樂(lè)享受；3、周邊高校林立，人文氣息濃郁，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園，臨近碧桂園中英文學(xué)校，為孩子成長(zhǎng)提供良好教育配套；4、多路公交通達(dá)，交通便利，出行方便；5、戶(hù)型緊湊實(shí)用，面積適中，是目前市場(chǎng)上需求量最大的面積區(qū)間；6、松雅湖已然動(dòng)工，地鐵2A線(xiàn)與之比鄰，項(xiàng)目升值前景可觀(guān)。劣勢(shì)1、項(xiàng)目一期為茶葉市場(chǎng)用地，整體形象較低檔，對(duì)項(xiàng)目二期及三期形象的拉升有一定影響；2、項(xiàng)目二期臨近馬路，且小區(qū)內(nèi)缺乏綠化支持，生活舒適度較欠缺；3、項(xiàng)目西面臨路，無(wú)遮無(wú)擋，受西曬影響較大；4、項(xiàng)目雖為二期開(kāi)發(fā)，但因一期為茶葉市場(chǎng)，故社區(qū)內(nèi)生活氛圍仍較為欠缺。2.1項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)劣勢(shì)分析機(jī)會(huì)1、上半年樓市整體復(fù)蘇，并呈現(xiàn)出穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢(shì)，為項(xiàng)目下半年的銷(xiāo)售提供良好契機(jī)；2、松雅湖的正式動(dòng)工，為項(xiàng)目的未來(lái)居住價(jià)值及升值前景提供了較大的提升空間；3、地鐵2A線(xiàn)的規(guī)劃，將進(jìn)一步縮減星沙板塊與市中心的距離，提升板塊價(jià)值；4、區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨蓬勃，將推動(dòng)板塊的成熟，提升區(qū)域居住價(jià)值。威脅1、區(qū)域在售項(xiàng)目較多，且下半年推貨較大，將對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售形成一定競(jìng)爭(zhēng)壓力；2、國(guó)內(nèi)政策變幻莫測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響極大，未來(lái)政策走向的未知，令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)；3、長(zhǎng)沙市消費(fèi)力及外來(lái)人口均較為有限，上半年的集中爆發(fā)已消化大量剛性需求客戶(hù)，未來(lái)的客源量有可能逐步緊縮，長(zhǎng)沙市將面臨新一輪客戶(hù)儲(chǔ)備周期的到來(lái)。機(jī)會(huì)與威脅分析2.2項(xiàng)目SWOT應(yīng)對(duì)分析項(xiàng)目SWOT應(yīng)對(duì)分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）位于星沙核心，配套成熟，生活便利；緊鄰松雅湖，比鄰徐特立主題公園；周邊高校林立，人文氣息濃郁，小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園，臨近碧桂園中英文學(xué)校，為孩子成長(zhǎng)提供良好教育配套；多路公交通達(dá)，交通便利，出行方便；項(xiàng)目一期為茶葉市場(chǎng)用地，對(duì)項(xiàng)目二期及三期形象的拉升有一定影響；項(xiàng)目二期臨近馬路，且小區(qū)內(nèi)缺乏綠化支持，生活舒適度較欠缺機(jī)會(huì)（O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)樓市穩(wěn)健發(fā)展，為銷(xiāo)售提供契機(jī)；松雅湖正式動(dòng)工，提升未來(lái)居住價(jià)值及升值前景；地鐵2A線(xiàn)的規(guī)劃，將提升板塊價(jià)值；區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)板塊的成熟。借松雅湖正式動(dòng)工的契機(jī)，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)越的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)和巨大的升值潛力搶占樓市向好之機(jī)，快速提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷(xiāo)售利用松雅湖正式動(dòng)工的契機(jī)，強(qiáng)化居住價(jià)值及升值前景，提升項(xiàng)目檔次；通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝及架空?qǐng)@林等建設(shè)，提升檔次感，提升舒適度挑戰(zhàn)（T）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅弱化劣勢(shì)，迎接挑戰(zhàn)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈未來(lái)政策走向不明客源面臨進(jìn)一步緊縮充分挖掘松雅湖優(yōu)勢(shì)，提升價(jià)值感強(qiáng)化項(xiàng)目成熟宜居的綜合配套優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立差異化形象，從而規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，吸引目標(biāo)客群優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，弱化檔次不足的劣勢(shì)塑造項(xiàng)目獨(dú)特形象，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)在對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)進(jìn)行深入挖掘及分析的基礎(chǔ)上，我們對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行了全新的整合及提升：宜居核心·湖畔門(mén)第升級(jí)版湖景升級(jí)：6000畝松雅湖畔第一排，特立公園新鄰居，高處風(fēng)光更遼闊；地段升級(jí)：星沙大道貫通、城際輕軌將至，畔依經(jīng)開(kāi)區(qū)管委、縣委、縣政府等；人文升級(jí)：近傳媒學(xué)院、長(zhǎng)沙師專(zhuān)，靠星沙中學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、碧桂園學(xué)校等；生活升級(jí)：鄰易初蓮花，近通程新一佳、開(kāi)元酒店、新華書(shū)店等，日益繁華；品質(zhì)升級(jí)：百米地標(biāo)建筑、星級(jí)大堂、名牌電梯、優(yōu)選建材等，品質(zhì)新標(biāo)桿；戶(hù)型升級(jí)：83-92M2精妙兩房，101M2精巧三房、133M2舒適3房，戶(hù)戶(hù)精到；除此以外，本項(xiàng)目還具備其他強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)——雙軸交匯，地鐵口岸，星沙最具前景的發(fā)展中心；鄰易初蓮花，近通程廣場(chǎng)，星沙最成熟的生活中心；松雅湖畔第一排，特立公園新鄰居，星沙最風(fēng)光的景觀(guān)中心；傳媒學(xué)院旁，長(zhǎng)沙師范邊，星沙最人文的教育中心！面對(duì)大長(zhǎng)沙——賣(mài)松雅湖，最大，最超值面對(duì)小星沙——賣(mài)綜合優(yōu)勢(shì)，最中心，最宜居2.3項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)挖掘縱觀(guān)項(xiàng)目諸多優(yōu)勢(shì)，最吸引人和打動(dòng)人的，莫過(guò)于松雅湖，這座堪比杭州西湖的長(zhǎng)沙最大湖泊，她所承載的夢(mèng)想與價(jià)值，將是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大突破點(diǎn)！南有洋湖垸西有咸嘉湖北有月湖中有年嘉湖東有松雅湖然而，我們也必須清醒的認(rèn)識(shí)到，長(zhǎng)沙作為山水洲城，湖，非此一座！擁有湖景資源的樓盤(pán)也非本項(xiàng)目一個(gè)！如何尋找并挖掘其差異性，將是成功突圍的關(guān)鍵！松雅湖一個(gè)剛剛動(dòng)工的長(zhǎng)沙最大湖，一個(gè)遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)湖，一個(gè)尚未見(jiàn)其雛形的在建湖，她最突出的價(jià)值是什么？她最具差異性的價(jià)值是什么？2009年，7月22日，松雅湖正式動(dòng)工2009年，12月26日，松雅湖部分湖底成型蓄水即將由夢(mèng)想走進(jìn)現(xiàn)實(shí)的湖6000畝湖面，相當(dāng)于2個(gè)梅溪湖，4個(gè)咸嘉湖，8個(gè)年嘉湖，10個(gè)月湖……松雅湖最突出的價(jià)值，無(wú)疑是——長(zhǎng)沙最大的城區(qū)湖湖南省面積最大的城市生態(tài)湖泊

相比月湖，失其風(fēng)光，但更為大氣；相比年嘉湖，失其珍貴，但更具前景！松雅湖最具差異性的價(jià)值，當(dāng)然是——長(zhǎng)沙最具升值前景的湖區(qū)達(dá)觀(guān)觀(guān)點(diǎn)1強(qiáng)化松雅湖畔價(jià)值感一、挖掘外在價(jià)值——松雅湖1、借松雅湖營(yíng)銷(xiāo)借勢(shì)：借松雅湖動(dòng)工，媒體專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)炒作之勢(shì)借景：借松雅湖景觀(guān)規(guī)劃，弱化項(xiàng)目園林不足借名：借松雅湖之名，提升項(xiàng)目知名度借時(shí)：借松雅湖蓄水之時(shí)，推出項(xiàng)目二期2、強(qiáng)化三大優(yōu)勢(shì)宜居：強(qiáng)化綜合優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目形象的核動(dòng)力湖區(qū)：強(qiáng)化湖區(qū)生活，打動(dòng)目標(biāo)客群的催化劑升值：強(qiáng)化發(fā)展前景，促動(dòng)實(shí)際銷(xiāo)售的強(qiáng)心劑二、提升內(nèi)在價(jià)值——打造星沙第一規(guī)模的空中花園松雅湖畔——“動(dòng)人的湖區(qū)高第，誘人的價(jià)值洼地”！提升內(nèi)在價(jià)值一打造星沙第一規(guī)模空中花園三全面提升售樓部形象四充分強(qiáng)化外圍包裝二營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)達(dá)觀(guān)觀(guān)點(diǎn)2優(yōu)化現(xiàn)場(chǎng)，提升項(xiàng)目檔次感1，園林價(jià)值提升建議——打造星沙第一規(guī)?？罩谢▓@項(xiàng)目二期西臨馬路，東臨一期，外無(wú)景觀(guān)，內(nèi)無(wú)園林，居住價(jià)值難以體現(xiàn)，因此建議項(xiàng)目將商業(yè)與住宅的轉(zhuǎn)換層（即第三層）設(shè)計(jì)成空中花園，犧牲中間那棟西面兩個(gè)單元，將三棟打通，打造成星沙第一規(guī)模的空中花園，可規(guī)劃空中兒童園、空中俱樂(lè)部、空中休閑廊等，通過(guò)空中花園的整合包裝，形成項(xiàng)目一大價(jià)值提升點(diǎn)?？罩芯銟?lè)部建議在空中花園設(shè)置一些業(yè)主喜歡的羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、健身設(shè)施等，以形成一個(gè)小型空中俱樂(lè)部的概念，為居住的業(yè)主提供一個(gè)活動(dòng)的場(chǎng)所?？罩行蓍e廊建議以主題式包裝空中花園，布置花草、淺水池等，并設(shè)置休閑桌椅等，以供業(yè)主休憩交流，提升空中花園的可利用性?？罩袃和瘶?lè)園建議在空中花園設(shè)置兒童游樂(lè)設(shè)置，以供業(yè)主小孩再此玩耍，提升空中花園的可實(shí)用性。2，商鋪價(jià)值提升建議——營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)在商鋪的打造上，為充分體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次感，提升現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)感，建議以歐式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)的概念進(jìn)行全面包裝，并在商鋪前擺放休閑桌椅及花草，營(yíng)造出即將開(kāi)街的成熟氛圍。歐式風(fēng)情商業(yè)街區(qū)包裝效果參考?xì)W式門(mén)頭參考休閑桌椅參考搜湖——目標(biāo)客戶(hù)群定位THREE4.1目前市場(chǎng)上最核心的購(gòu)買(mǎi)群體是誰(shuí)？4.2項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體在哪里？4.3如何實(shí)現(xiàn)客戶(hù)群心理與項(xiàng)目?jī)r(jià)值的完美對(duì)接？解決三個(gè)問(wèn)題：3.1目前市場(chǎng)上最核心的購(gòu)買(mǎi)群體是誰(shuí)？3.1.1目前長(zhǎng)沙購(gòu)房主力群體分析目前長(zhǎng)沙購(gòu)房群體主要以剛性需求的購(gòu)房客戶(hù)為主：

25-35歲，準(zhǔn)備結(jié)婚和剛結(jié)婚的年輕客戶(hù)群為主；

35-45歲，目前居住空間較小，渴望改善居住條件的客戶(hù)群。他們改善目前居住環(huán)境的心態(tài)較為迫切，但不太寬裕的經(jīng)濟(jì)條件又制約著他們的選擇，因此，雖然他們對(duì)未來(lái)生活存在較高期望，重視配套、環(huán)境及生活品質(zhì)，但同時(shí)也更注重性?xún)r(jià)比！他們未來(lái)再次置業(yè)的機(jī)率極高，因此在置業(yè)時(shí)，除了滿(mǎn)足居住的要求外，他們還希望購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)是擁有較大升值前景的。自07年政府開(kāi)始收緊二套房貸以來(lái)，全國(guó)樓市進(jìn)入冰河期，投資客基本退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。但在經(jīng)歷了近一年半的調(diào)整期后，隨著全國(guó)樓市的大復(fù)蘇，在通脹預(yù)期和沒(méi)有更好投資渠道的環(huán)境下，投資客再度流入樓市。預(yù)計(jì)下半年在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣與全國(guó)樓市回暖的對(duì)比狀況下，房地產(chǎn)將再度成為投資客保值增值的首選。但目前的投資客，主要以自住兼長(zhǎng)線(xiàn)投資的方式為主，純粹投資型的仍為少數(shù)。3.1.2未來(lái)長(zhǎng)沙購(gòu)房群體轉(zhuǎn)變預(yù)期隨著剛性需求迅速釋放，投資型客戶(hù)隨之而來(lái)

3.1.3長(zhǎng)沙購(gòu)房群體共性特征剖析要求自住需求與投資需求兼?zhèn)湟蟾咝阅芘c低價(jià)格兼?zhèn)湟罅己玫默F(xiàn)狀環(huán)境與巨大的升值前景兼?zhèn)?.2項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體在哪里？3.2.1項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群推導(dǎo)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域及戶(hù)型特征，結(jié)合目前及未來(lái)長(zhǎng)沙購(gòu)房群體特征，推導(dǎo)出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群：區(qū)位：星沙中心區(qū)戶(hù)型：83-133㎡兩-四房以周邊高校、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中高管、原住居民為主，以及星沙區(qū)拆遷居民、企業(yè)白領(lǐng)為輔；輻射長(zhǎng)沙其他中心城區(qū)和外地客戶(hù)以25-35歲首次投資型置業(yè)客戶(hù)群及35-45歲首次改善型客戶(hù)為主；以40-50歲二次置業(yè)客戶(hù)為輔規(guī)模：20萬(wàn)平米，二期約644戶(hù)立足星沙區(qū)，輻射長(zhǎng)沙其他中心城區(qū)3.2.2三期目標(biāo)客戶(hù)群定位首次投資置業(yè)+首次改善置業(yè)他們有文化，有品位，期望居住成為他們文化的象征，品位的標(biāo)簽3.3.2目標(biāo)客戶(hù)群形態(tài)特征分析他們享受工作，更享受生活，關(guān)注居住環(huán)境與生活品質(zhì)，期望自己與家人擁有更好的居住享受他們智慧、理性，既關(guān)注現(xiàn)在，更著眼未來(lái)，期望住宅不僅是目前居住的所在，更是未來(lái)增值的籌碼他們處于事業(yè)與人生的上升階段，渴望得到更多的認(rèn)同與尊重他們，是城市的新中產(chǎn)階層他們是社會(huì)的主流階層正在全力彌補(bǔ)邁向精英族他們獨(dú)立、自我，在追求自我價(jià)值的同時(shí)，更渴望被社會(huì)認(rèn)同！他們希望自己的能力被欣賞，自己的品位被追隨，自己的選擇被贊美！我們稱(chēng)其為——“藍(lán)血新貴”他們關(guān)注區(qū)域環(huán)境，渴望更成熟的生活；他們關(guān)注區(qū)域前景，渴望更大的增值升值空間；他們更關(guān)注性?xún)r(jià)比，渴望在有限的投入上得到更多的回報(bào)！3.3.3目標(biāo)客戶(hù)群關(guān)注點(diǎn)分析凸顯升值前景！強(qiáng)化宜居優(yōu)勢(shì)！提升形象價(jià)值！項(xiàng)目擁有足以打動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)群的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，我們必須強(qiáng)化未來(lái)增值與宜居環(huán)境雙重核心優(yōu)勢(shì)，并全面提升項(xiàng)目形象價(jià)值，在提升項(xiàng)目溢價(jià)空間的同時(shí)，滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者的心理需求。達(dá)觀(guān)觀(guān)點(diǎn)定湖——項(xiàng)目定位建議FOUR4.1全新主推定位宜居核心·湖畔門(mén)第升級(jí)版

次推定位：長(zhǎng)沙湖景物業(yè)原始股

國(guó)際湖區(qū)物業(yè)，湖湘精英版圖定位釋義：宜居核心：強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段、成熟的配套及宜居的氛圍；湖畔門(mén)第：強(qiáng)化項(xiàng)目景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，凸顯未來(lái)升值潛力；升級(jí)版：重點(diǎn)突出項(xiàng)目二期對(duì)品質(zhì)的升級(jí)與提升。松雅湖畔第2季4.2宣傳口號(hào)建議我的此生在湖畔

次推口號(hào)：湖畔門(mén)第宜居家

宜居生活在流淌

圈湖為疆，精英門(mén)第全新宣傳口號(hào)定位釋義：以肯定的口吻強(qiáng)化湖畔居所的優(yōu)越感與舒適感，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目湖畔樓盤(pán)的地位及景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，而第一人稱(chēng)容易引起客戶(hù)共鳴，傳達(dá)一種自信與優(yōu)越。4.3廣告調(diào)性人文的涵養(yǎng)的大氣的高貴的內(nèi)涵印象表現(xiàn)血統(tǒng)從全新的廣告調(diào)性開(kāi)始，賦予項(xiàng)目溢價(jià)認(rèn)識(shí)——論湖——新聞炒作規(guī)劃FIVE突破形象瓶頸，讓整個(gè)長(zhǎng)沙聽(tīng)見(jiàn)松雅湖畔的聲音！突破價(jià)值瓶頸，讓所有客戶(hù)看見(jiàn)松雅湖畔的優(yōu)勢(shì)！突破品牌瓶頸，讓項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)！凸顯差異，確立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力目前的消費(fèi)者理性有加，單靠知名度和形象，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法博得客戶(hù)群體的真心青睞，因此，凸顯項(xiàng)目差異優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能令項(xiàng)目在眾盤(pán)林立的市場(chǎng)突圍而出；5.1推廣目標(biāo)提升形象，樹(shù)立項(xiàng)目及企業(yè)品牌高度二期作為項(xiàng)目由中檔向高檔過(guò)渡的提升期，本階段必須通過(guò)各種包裝、宣傳、以及活動(dòng)的整合，達(dá)到快速提升項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌知名度的目的；強(qiáng)化價(jià)值，推動(dòng)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售項(xiàng)目具備巨大的升值前景，以及極高的性?xún)r(jià)比，而這些正是促動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的關(guān)鍵因素，因此，在營(yíng)銷(xiāo)中，我們必須不斷強(qiáng)化項(xiàng)目高性?xún)r(jià)比、高升值潛力，以推動(dòng)項(xiàng)目快速銷(xiāo)售。5.2推廣思路——四大借助借助一種勢(shì)力——借松雅湖動(dòng)工，媒體集中炒作之勢(shì)，快速提升項(xiàng)目知名度借助一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)——借松雅湖建設(shè)，可觀(guān)可感的未來(lái)景觀(guān)，提升項(xiàng)目升值感借助一種名氣——松雅湖將成為“長(zhǎng)沙最大城區(qū)湖”“湖南面積最大的城市生態(tài)湖泊”的名氣，全面提升項(xiàng)目檔次借助一個(gè)時(shí)機(jī)——松雅湖12月26日蓄水的大好時(shí)機(jī)，推出項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售5.3推廣方式——三大行銷(xiāo)新聞導(dǎo)入通過(guò)各媒體的新聞炒作，將市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)匯聚于松雅湖，借助松雅湖的炒作熱度，強(qiáng)化項(xiàng)目位踞松雅湖畔的宜居優(yōu)勢(shì)和升值前景，從而將市場(chǎng)關(guān)注度嫁接至項(xiàng)目本身；廣告引爆通過(guò)報(bào)紙硬廣及軟文的炒作，強(qiáng)化項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。活動(dòng)提升通過(guò)舉辦各種活動(dòng)，充分吸引市場(chǎng)關(guān)注，同時(shí)通過(guò)活動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目升值前景及宜居優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶(hù)參與活動(dòng)的同時(shí)，吸引更多客戶(hù)到場(chǎng)參觀(guān)。在廣告泛濫的年代，進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，最好的方式是深入挖掘目標(biāo)消費(fèi)群感興趣的新聞事件，引起熱點(diǎn)話(huà)題，精準(zhǔn)傳播信息，同時(shí)配合軟文、活動(dòng)與硬廣告的輔助配合與補(bǔ)充，編織一張最具價(jià)值的“廣告天網(wǎng)”。造話(huà)題！顯優(yōu)勢(shì)！提高度！塑形象！從社會(huì)話(huà)題引爆市場(chǎng)“城市·湖居·生活”系列活動(dòng)借政府及其他媒體部門(mén)炒作之勢(shì)，協(xié)同舉辦活動(dòng)2009年9月開(kāi)始借力松雅湖推廣實(shí)施推廣時(shí)間：2009年9-10月推廣對(duì)象：潛在用戶(hù)、其他目標(biāo)對(duì)象推廣主題：松雅湖與湖居文化推廣內(nèi)容：緊緊抓住目前市場(chǎng)最為關(guān)注的市場(chǎng)焦點(diǎn)——松雅湖動(dòng)工事件，進(jìn)行集中連續(xù)的炒作，吸引全長(zhǎng)沙關(guān)注松雅湖改造進(jìn)程。同時(shí)借此關(guān)注度，項(xiàng)目通過(guò)軟文及硬廣配合，充分嫁接市場(chǎng)關(guān)注度。推廣形式：新聞行銷(xiāo)、活動(dòng)行銷(xiāo)、軟文宣傳、硬廣告配合新聞行銷(xiāo)實(shí)施步驟確立合作對(duì)象確定報(bào)道方向擬定推廣形式分期進(jìn)行推廣新聞行銷(xiāo)是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^(guò)程，我們所推廣的主題與內(nèi)容不僅要符合新聞原則，更要引起社會(huì)關(guān)注。為此，我們展開(kāi)了系列工作：以《瀟湘晨報(bào)》為先鋒，網(wǎng)絡(luò)跟進(jìn)松雅湖是政府極度重視的工程，而項(xiàng)目形象的樹(shù)立也需要一個(gè)權(quán)威性與公信力并重的媒體進(jìn)行支持，建議與瀟湘晨報(bào)聯(lián)手炒作松雅湖，并對(duì)其工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤報(bào)導(dǎo)。以“松雅湖”為主題、湖居文化為導(dǎo)向確定了以“松雅湖”為主題，我們將新聞的主題定為“長(zhǎng)沙最大湖-松雅湖跟蹤報(bào)導(dǎo)”。以期緊扣閱讀者視點(diǎn)，樹(shù)立項(xiàng)目形象，深入并影響購(gòu)房者。以“社會(huì)新聞”為推廣形式為凈化投放環(huán)境，確保新聞的覆蓋面與到達(dá)率，我們建議連續(xù)將新聞放在綜合版。并指定在周四、周五進(jìn)入投放，擴(kuò)大影響面。將其制造成社會(huì)新聞熱點(diǎn)，以引起全社會(huì)的關(guān)注。分期進(jìn)行推廣我們確定以每周一期的頻率推出系列新聞?wù){(diào)查，以形成延續(xù)性與關(guān)注度。一個(gè)大湖人居的夢(mèng)想——松雅湖規(guī)劃及人居環(huán)境高峰論壇活動(dòng)宗旨1、展示松雅湖規(guī)劃成果及構(gòu)思，全面而細(xì)致地推介松雅湖；2、在生態(tài)資源被肆意破壞的當(dāng)今文明社會(huì)，引導(dǎo)對(duì)生態(tài)資源及人居環(huán)境的關(guān)注；3、對(duì)松雅湖建設(shè)給城市發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇進(jìn)行探討?；顒?dòng)主題：城市發(fā)展、湖泊生態(tài)、高尚人居活動(dòng)時(shí)間：09年9月底活動(dòng)組織主辦單位：松雅湖拆遷建設(shè)指揮部協(xié)辦單位：磐鴻置業(yè)思考：松雅湖拆遷建設(shè)指揮部擬辦“松雅湖規(guī)劃與人居環(huán)境研討會(huì)”，建議開(kāi)發(fā)商與之協(xié)商，共同舉辦，一則可借助媒體炒作之勢(shì)，強(qiáng)化項(xiàng)目松雅湖優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目知名度及影響力；二則可借助其主辦單位及與會(huì)人士公信力，提升項(xiàng)目形象檔次；三則可邀請(qǐng)項(xiàng)目潛在客戶(hù)參與，提升其誠(chéng)意度。系列活動(dòng)之一：論壇擬邀嘉賓長(zhǎng)沙市規(guī)劃局局長(zhǎng)瀟湘晨報(bào)經(jīng)營(yíng)公司總經(jīng)理湖南大學(xué)建筑學(xué)院教授資深地產(chǎn)專(zhuān)家等擬邀媒體人晨報(bào)文潔、晚報(bào)潘昭暉、長(zhǎng)株潭一套陳小波、新浪網(wǎng)劉永春議題規(guī)劃1、城市發(fā)展與生態(tài)發(fā)展的關(guān)系；2、世界著名城市生態(tài)湖居價(jià)值探討；3、松雅湖啟動(dòng)對(duì)城市發(fā)展和人文居住的影響；4、湖居項(xiàng)目如何在建筑、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等方面做到與城市、湖泊、生活融為一體?；顒?dòng)軟文表現(xiàn)活動(dòng)跟蹤報(bào)導(dǎo)——報(bào)紙活動(dòng)跟蹤報(bào)導(dǎo)——網(wǎng)絡(luò)全國(guó)宜居城市與長(zhǎng)沙鼎尚湖居評(píng)選活動(dòng)時(shí)間：09年10月活動(dòng)組織：主辦單位：瀟湘晨報(bào)協(xié)辦單位：磐鴻置業(yè)思考：借助媒體對(duì)高峰論壇及松雅湖的炒作，以及市場(chǎng)關(guān)注度的提升，邀請(qǐng)知名報(bào)媒共同開(kāi)展“全國(guó)宜居城市與長(zhǎng)沙鼎尚湖居評(píng)選”活動(dòng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、短信、現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，號(hào)召大眾廣泛參與，從而達(dá)到宣傳項(xiàng)目、引起全城關(guān)注的目的，并借此評(píng)選活動(dòng)將項(xiàng)目知名度及關(guān)注度推至新高。系列活動(dòng)之二：操作方式：1、與各大報(bào)媒及網(wǎng)絡(luò)聯(lián)合，開(kāi)辟專(zhuān)版專(zhuān)欄，宣傳此次活動(dòng)及全國(guó)宜居城市及長(zhǎng)沙各大湖泊；2、開(kāi)通網(wǎng)絡(luò)、短信投票專(zhuān)線(xiàn)，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立投票點(diǎn)，收集大眾投票；3、邀請(qǐng)知名專(zhuān)家、學(xué)者參與最后評(píng)選，邀請(qǐng)媒體全程報(bào)導(dǎo)；4、凡參與投票者，可憑回執(zhí)券參與抽獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)可獲得購(gòu)房基金3萬(wàn)元，二等獎(jiǎng)可獲得購(gòu)房基金2萬(wàn)元，三等獎(jiǎng)可獲得購(gòu)房基金1萬(wàn)元，幸運(yùn)獎(jiǎng)可至現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取極品貢茶一盒。世界地理之全球鼎尚湖居巡展活動(dòng)時(shí)間：09年10月活動(dòng)組織：主辦單位：世界地理雜志、瀟湘晨報(bào)協(xié)辦單位：磐鴻置業(yè)思考：借勢(shì)“全國(guó)宜居城市與長(zhǎng)沙鼎尚湖居評(píng)選”終極評(píng)選會(huì)，同期啟動(dòng)“世界地理之全球鼎尚湖居巡展”，將市場(chǎng)對(duì)評(píng)選的關(guān)注度順勢(shì)嫁接至項(xiàng)目，進(jìn)一步推高項(xiàng)目形象及知名度。此外，也可利用巡展開(kāi)幕式的活動(dòng)安排，弱化評(píng)選的單調(diào)與乏味，使整個(gè)活動(dòng)既有高度，又有廣度，雅俗共賞，從而更好的吸引目標(biāo)客戶(hù)群的關(guān)注與參與。系列活動(dòng)之三：操作方式：1、與世界地理雜志聯(lián)合，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展出全球鼎尚湖居巡展；2、邀請(qǐng)雜志對(duì)活動(dòng)進(jìn)行新聞宣傳；3、現(xiàn)場(chǎng)配合水果飲品，以供參觀(guān)客戶(hù)自行取用，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的配合，提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的好感度。推湖——整合推廣部署SIX6.1營(yíng)銷(xiāo)推廣主軸12月10年1月2月3月4月銷(xiāo)售動(dòng)線(xiàn)形象提升期傳播動(dòng)線(xiàn)二期首批開(kāi)盤(pán)春交會(huì)，五一新年促銷(xiāo)二期首批清盤(pán)及二批蓄客10月世界地理之全球鼎尚湖居巡展十大極品貢茶千人品鑒會(huì)茶商共贏(yíng)聯(lián)盟活動(dòng)主線(xiàn)聽(tīng)千載琴音，品百年茶韻茶歌茶藝表演老業(yè)主農(nóng)家樂(lè)活動(dòng)首批熱銷(xiāo)廣告主線(xiàn)長(zhǎng)沙主城最大的湖將在誰(shuí)家門(mén)前？！松雅湖畔,長(zhǎng)沙湖景物業(yè)原始股世界上最好的建筑，總是以湖水為家新聞主線(xiàn)一個(gè)大湖人居的夢(mèng)想尋找代言長(zhǎng)沙的湖世界地理之全球鼎尚湖居巡展禮獻(xiàn)長(zhǎng)沙極品貢茶雅士品，千人匯聚松雅湖聽(tīng)千載琴音，品百年茶韻，就在松雅湖畔5月6月二批熱銷(xiāo)二批推貨元旦一個(gè)大湖的夢(mèng)想——松雅湖規(guī)劃及人居環(huán)境研討會(huì)

全國(guó)宜居城市與長(zhǎng)沙鼎尚湖居評(píng)選松雅湖注水第一階段：懸念導(dǎo)入期（9月）階段目的：特別懸念廣告，吸引大眾眼球，引起市場(chǎng)轟動(dòng)?；舅悸罚郝氏冉杷裳藕脑熘畡?shì)，通過(guò)懸念導(dǎo)入，吸引全城關(guān)注。推廣主題：長(zhǎng)沙主城最大的湖將在誰(shuí)家門(mén)前？！借勢(shì)入市搜湖篇新浪篇戶(hù)外表現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)廣告表現(xiàn)售樓部包裝建議6.2售樓部包裝建議建議通過(guò)售樓部?jī)?nèi)的包裝，提升現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍與現(xiàn)場(chǎng)檔次感。前臺(tái)背景板展板效果售樓部?jī)?nèi)立體標(biāo)志展覽區(qū)效果8.3售樓部外圍包裝建議售樓部門(mén)頭：建議通過(guò)對(duì)售樓部門(mén)頭的包裝，強(qiáng)化售樓部的識(shí)別性，吸引客戶(hù)入場(chǎng)。售樓部外廣告：建議利用售樓部外墻體位置，制作大型廣告牌，一則宣傳項(xiàng)目，提升形象，二則強(qiáng)化售樓部位置，吸引途經(jīng)客戶(hù)。圍墻上大型廣告牌：建議充分利用項(xiàng)目臨路的優(yōu)勢(shì)，在圍墻上樹(shù)立大型廣告牌，在不增加宣傳費(fèi)用的基礎(chǔ)上，達(dá)到戶(hù)外廣告相似的效果?，F(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外售樓部門(mén)頭廣告第二階段：VIP認(rèn)籌蓄客（形象提升期10-11月）階段目的：借勢(shì)松雅湖，全面提升項(xiàng)目形象，制造市場(chǎng)關(guān)注，推動(dòng)項(xiàng)目強(qiáng)力蓄客?；舅悸罚郝氏冉杷裳藕脑熘畡?shì)，通過(guò)對(duì)比手法，全面提升項(xiàng)目形象！推廣主題：發(fā)現(xiàn)松雅湖畔軟文炒作：一個(gè)大湖人居的夢(mèng)想——松雅湖規(guī)劃及人居環(huán)境高峰論壇成功舉辦尋找代言長(zhǎng)沙的湖——全國(guó)宜居城市與長(zhǎng)沙鼎尚湖居評(píng)選活動(dòng)配合：一個(gè)大湖的夢(mèng)想——松雅湖規(guī)劃及人居環(huán)境研討會(huì)全國(guó)宜居城市與長(zhǎng)沙鼎尚湖居評(píng)選促銷(xiāo)策略：VIP厚禮認(rèn)籌：第一重：2000元抵200元/M2；第二重：送2%購(gòu)房款；第三重：送1年物業(yè)管理費(fèi)

借景蓄客發(fā)現(xiàn)篇聚焦篇戶(hù)外廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告刀旗廣告第三階段：首批開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期（12-10年2月）階段目的：核心優(yōu)勢(shì)再?gòu)?qiáng)化，推動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，以及持續(xù)熱銷(xiāo)。基本思路：借力松雅湖改造事件，強(qiáng)化松雅湖景觀(guān)及配套優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，推動(dòng)項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)！推廣主題：松雅湖畔·第2季成熟盛開(kāi)＆松雅湖正式放水蓄湖天時(shí)、地利、人和軟文炒作：世界地理之全球鼎尚湖居巡展禮獻(xiàn)長(zhǎng)沙極品貢茶雅士品，千人匯聚松雅湖活動(dòng)配合：世界地理之全球鼎尚湖居巡展/十大極品貢茶千人品鑒會(huì)/茶商共贏(yíng)聯(lián)盟促銷(xiāo)策略：VIP認(rèn)籌最后8天：第一重：2000元抵200元/M2；第二重：送2%購(gòu)房款；第三重：送1年物業(yè)管理費(fèi)借勢(shì)開(kāi)盤(pán)松雅十景篇九大景區(qū)篇九大名校篇戶(hù)外廣告網(wǎng)絡(luò)廣告圍墻廣告刀旗廣告第三階段：首批清盤(pán)及二批開(kāi)盤(pán)（3-4月）階段目的：借勢(shì)名人名言，提升湖居物業(yè)形象與價(jià)值，推進(jìn)首批清盤(pán)及二批蓄客?；舅悸罚航杳嗣缘母叨燃坝绊懥Γ谕癸@項(xiàng)目湖居優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，全面拉升項(xiàng)目形象，從而推動(dòng)首批清盤(pán)及二批蓄客。推廣主題：世界上最好的建筑，總是以湖水為家軟文配合：聽(tīng)千載琴音，品百年茶韻，就在松雅湖畔活動(dòng)配合：聽(tīng)千載琴音，品百年茶韻/茶歌茶藝表演/老業(yè)主農(nóng)家樂(lè)活動(dòng)借名持銷(xiāo)賴(lài)特篇梭羅篇比爾蓋茨篇海子篇戶(hù)外廣告網(wǎng)絡(luò)廣告圍墻廣告刀旗廣告攻湖——公關(guān)及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議SEVEN十大極品貢茶千人品鑒會(huì)借磐鴻置業(yè)的茶廠(chǎng)資源，舉辦十大極品貢茶千人品鑒會(huì)，一則可充分利用已有資源；二則可通過(guò)極品貢茶的活動(dòng)高端性提升項(xiàng)目檔次感，體現(xiàn)項(xiàng)目儒雅、人文的內(nèi)涵；三則通過(guò)千人品鑒的形式，吸引廣大客戶(hù)到場(chǎng)參觀(guān)，提升現(xiàn)場(chǎng)人氣，為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備客源。系列活動(dòng)之一：活動(dòng)軟文聽(tīng)千載琴音，品百年茶韻借磐鴻置業(yè)的茶廠(chǎng)資源，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦聽(tīng)琴品茶的活動(dòng)，以高雅的活動(dòng)充分提升項(xiàng)目形象，彰顯項(xiàng)目獨(dú)具品位的人文內(nèi)涵。邀請(qǐng)知名琴師彈奏古琴，茶藝師現(xiàn)場(chǎng)煮茶，邀請(qǐng)知名普洱茶專(zhuān)家介紹古琴知識(shí)、普洱茶知識(shí)和鑒品百年普洱茶的知識(shí)，以現(xiàn)場(chǎng)高雅的氛圍感染客戶(hù)，從而提升客戶(hù)的好感度，促進(jìn)銷(xiāo)售。系列活動(dòng)之二：賞風(fēng)情茶舞，觀(guān)特色茶藝借磐鴻置業(yè)的茶廠(chǎng)資源，在現(xiàn)場(chǎng)舉辦茶歌茶藝表演，邀請(qǐng)知名茶歌手和茶藝表演隊(duì)，呈現(xiàn)烏龍茶藝、武夷巖茶、新娘茶舞、潮州功夫茶等別具民族風(fēng)情和地區(qū)特色的精彩茶歌、茶藝表演，其中穿插游戲，可邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)參與，以此充分調(diào)動(dòng)客戶(hù)的參與度，在互動(dòng)歡快的氛圍中提升對(duì)項(xiàng)目的好感度。系列活動(dòng)之三：長(zhǎng)沙最大城區(qū)湖蓄水暨松雅湖畔開(kāi)盤(pán)儀式活動(dòng)時(shí)間：09年12月26日活動(dòng)組織：主辦單位：松雅湖拆遷指揮部協(xié)辦單位：磐鴻置業(yè)思考：據(jù)悉，12月26日，松雅湖湖底可部分成湖并開(kāi)始蓄水，屆時(shí)松雅湖雛形初顯，對(duì)項(xiàng)目而言將是一大利好，建議利用此時(shí)機(jī)，與松雅湖拆遷指揮部聯(lián)合，舉辦“松雅湖蓄水暨松雅湖畔開(kāi)盤(pán)”儀式，并邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)及媒體參與，將此事件炒大炒熱，并通過(guò)此活動(dòng)將項(xiàng)目未來(lái)前景充分展示給廣大客戶(hù)，全面提升項(xiàng)目檔次，吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注。系列活動(dòng)之四：每月定期舉辦業(yè)主生日會(huì)，以此維系與業(yè)主的良好關(guān)系，讓業(yè)主在活動(dòng)中充分感受到項(xiàng)目關(guān)愛(ài)業(yè)主的人文氛圍，推動(dòng)老帶新！業(yè)主生日會(huì)在成功介紹新客成交的老業(yè)主中，組織家電抽獎(jiǎng)活動(dòng)，一則體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)老業(yè)主的持續(xù)關(guān)注，二則以獎(jiǎng)勵(lì)的形式促動(dòng)老業(yè)主介紹積極性！老帶新業(yè)主大抽獎(jiǎng)老業(yè)主農(nóng)家樂(lè)活動(dòng)建議借助磐鴻置業(yè)擁有的農(nóng)業(yè)基地資源，以農(nóng)家樂(lè)活動(dòng)為切入，邀請(qǐng)老業(yè)主及誠(chéng)意度高的客戶(hù)參與，讓客戶(hù)在活動(dòng)中充分感受到項(xiàng)目親和的人文氛圍！老客戶(hù)維系活動(dòng)1、中秋團(tuán)圓全家?；顒?dòng)：最佳全家福照網(wǎng)絡(luò)評(píng)選活動(dòng)：分最幸福全家照、最感人的全家福照等；特等獎(jiǎng)2萬(wàn)購(gòu)房券+名牌相機(jī)；一等獎(jiǎng)1萬(wàn)購(gòu)房券+數(shù)碼相機(jī)；二等獎(jiǎng)5千購(gòu)房券+MP4；三等獎(jiǎng)3千購(gòu)房券+U盤(pán)；2、十一國(guó)慶節(jié)，犒賞有功人；老干、軍人及親屬購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)等；3、教師節(jié)教職工購(gòu)房折扣活動(dòng)：教師看房有禮；4、單身節(jié)千名青年交友會(huì)：凡到會(huì)青年均可領(lǐng)取精美禮品一份，成功交友青年可獲得折扣購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。通過(guò)登記參會(huì)青年資料達(dá)到蓄客目的；5、注重派單：針對(duì)賣(mài)點(diǎn)開(kāi)展單頁(yè)宣傳，對(duì)周邊區(qū)域所有潛在客戶(hù)群涉及之處，劃分區(qū)域設(shè)置派單點(diǎn)，節(jié)假日前后針對(duì)星沙區(qū)商戶(hù)重點(diǎn)派單；6、上門(mén)拜訪(fǎng)：周邊主干道商住樓、寫(xiě)字樓、企事業(yè)單位宿舍7、老客戶(hù)帶新客戶(hù)：新享購(gòu)房額外優(yōu)惠，老享送物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠；8、組建行銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)：重點(diǎn)進(jìn)行推銷(xiāo)知識(shí)培訓(xùn)!以主動(dòng)出擊銷(xiāo)售模式為主!9、組建高效服務(wù)意識(shí)的置業(yè)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)!促銷(xiāo)推進(jìn)活動(dòng)介湖——媒介組合建議EIGHT8.1.1媒介基本原則高頻，短期，快攻項(xiàng)目在市場(chǎng)上的認(rèn)知度不夠，因此，首要任務(wù)必須樹(shù)立形象，加深市場(chǎng)對(duì)品牌的認(rèn)知度。通過(guò)高頻次的廣告投放，獲取信息的高到達(dá)率，才能在市場(chǎng)上產(chǎn)生一定的影響力。主要以1/2版硬廣，半版軟文炒作為主。少媒介，精渠道，低成本據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，項(xiàng)目形象的樹(shù)立，媒介渠道不宜太多，應(yīng)以盡可能少的渠道，達(dá)到更有效的宣傳效果，降低成本。主要以報(bào)媒的《瀟湘晨報(bào)》、戶(hù)外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、短信為主。長(zhǎng)期滲透與重點(diǎn)配合相結(jié)合從宣傳效果及成本控制的角度考慮，建議采取長(zhǎng)期滲透和重點(diǎn)配合相結(jié)合的方式。戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、道旗、圍墻、公車(chē)、短信、售點(diǎn)廣告、派單等方式采取長(zhǎng)期滲透的方式，而報(bào)廣、夾報(bào)等則采取重點(diǎn)推貨階段集中配合的方式，以求在保證效果的同時(shí)，達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用最小化。花最小的錢(qián),達(dá)到最大的效果以上為各方面廣告的不同時(shí)期配合情況，戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、車(chē)身廣告，以及現(xiàn)場(chǎng)包裝必須保持始終的暴露。戶(hù)外廣告報(bào)紙廣告形象拉升期首批熱銷(xiāo)首批清盤(pán)及二批蓄客二批熱銷(xiāo)報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告推盤(pán)節(jié)奏網(wǎng)絡(luò)廣告夾報(bào)投放夾報(bào)投放短信廣告短信廣告車(chē)身廣告8.1.2階段媒介配合建議報(bào)紙：晨報(bào)為主，晚報(bào)為輔，促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)時(shí)針對(duì)戶(hù)型可做1/8版廣告，節(jié)省費(fèi)用戶(hù)外：選擇松桂園、萬(wàn)家麗路等位置投放車(chē)身：選擇6、7條途經(jīng)市中心及項(xiàng)目的公交線(xiàn)路投放廣告網(wǎng)絡(luò)：搜房、0731房地產(chǎn)夾報(bào)：投放星沙教育、政府機(jī)關(guān)集中區(qū)域派單：集中在項(xiàng)目周邊的拆遷區(qū)域派發(fā)短信：在新品推出或促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)集中發(fā)送8.1.3階段媒介配合建議謀湖——磐鴻置業(yè)VI建議NINELOGO備選LOGO門(mén)頭門(mén)牌企業(yè)文化牌名片手提袋紙杯信封信紙企業(yè)畫(huà)冊(cè)達(dá)觀(guān)機(jī)構(gòu)是：2006\2007\2008長(zhǎng)沙十大整合推廣機(jī)構(gòu)<瀟湘晨報(bào)>、<長(zhǎng)沙晚報(bào)>、<三湘都市報(bào)>、<長(zhǎng)沙房地產(chǎn)>等多家權(quán)威媒體評(píng)定<瀟湘晨報(bào)>、<長(zhǎng)沙晚報(bào)>、<三湘都市報(bào)>金牌合作單位達(dá)觀(guān)整合是一家年輕的公司，2005年由王曉陽(yáng)等在廣州創(chuàng)辦；

達(dá)觀(guān)整合是一家資深的公司，主創(chuàng)人員都是來(lái)自廣州，擁有5-10年房地產(chǎn)推廣經(jīng)驗(yàn)的資深專(zhuān)業(yè)人士。經(jīng)過(guò)3年多發(fā)展，達(dá)觀(guān)達(dá)觀(guān)機(jī)構(gòu)歷史業(yè)績(jī)(長(zhǎng)沙）：2005年：長(zhǎng)房·星城世家---樹(shù)立起“星城首席品質(zhì)大宅”標(biāo)桿，銷(xiāo)售半年過(guò)億2006年：長(zhǎng)房·東郡---建立起“長(zhǎng)沙首個(gè)宜居生活城”，2天內(nèi)銷(xiāo)售1.5億2006年：美林水郡--徹底擺脫2005困境，年銷(xiāo)售近2億元，比同地段高1000元/M22006年：上城金都--建立起“城市中央最具有投資價(jià)值的公寓”口碑，在均價(jià)2800元的長(zhǎng)沙樓市場(chǎng)中，以均價(jià)5500元/M2月銷(xiāo)過(guò)億；2006年：王府井商業(yè)廣場(chǎng)—在1-4樓售罄后，5—6層以8800元/M2的高價(jià)、7年60%返租的中等回報(bào)，以“今年過(guò)年不送禮，送禮就送小金鋪”的活動(dòng)月銷(xiāo)近億；2007年；東業(yè)·早安星城：我司接手后以：立體洋房，全新包裝上市，重磅出擊3個(gè)月熱銷(xiāo)近1.2億2007年：上城金都：面對(duì)260—320M2，總價(jià)150—220萬(wàn)的超級(jí)豪宅，我們以“中央天墅“概念，配合強(qiáng)勢(shì)的軟性文章宣傳，5個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售近90%2008年：麓山戀·迪亞溪谷--在長(zhǎng)沙樓市一直不振的2008年,我們調(diào)整策略,主打項(xiàng)目自然資源與設(shè)計(jì)特色,通過(guò)4-5月兩個(gè)月的密集廣告,2個(gè)月創(chuàng)造了近60套別墅、近6500萬(wàn)元的業(yè)績(jī)!2008年：湘江世紀(jì)城--在長(zhǎng)沙樓市最低谷的2008年，在項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)與散賣(mài)巨大的價(jià)格差異下，我們通過(guò)立體化的媒介策略、強(qiáng)力的活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、全新的創(chuàng)舉性定位，成功地將項(xiàng)目形象與銷(xiāo)量進(jìn)行了雙躍升，項(xiàng)目銷(xiāo)售近10億元；2008年：上海城2期—在奧運(yùn)期間，在長(zhǎng)沙樓市持續(xù)下跌的2008年8月，我們通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的軟文廣告、集中的封閉式傳播，高超的一口價(jià)策略，在大雨滂沱的8月31日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天即熱銷(xiāo)230套，目前熱銷(xiāo)已突破1750套

2008年:萬(wàn)象新天—在房地產(chǎn)冬天的冬天正式接手，3個(gè)月內(nèi),寫(xiě)字樓熱銷(xiāo)288套,住宅熱銷(xiāo)195套,成交均價(jià)近5300元/M22008年：長(zhǎng)房東郡—在長(zhǎng)沙樓市最低迷的時(shí)候,在長(zhǎng)沙天氣50年最冰凍的季節(jié),2008年1月28日2期首度開(kāi)盤(pán),在均價(jià)5200的高位上一晚成交181套,創(chuàng)下長(zhǎng)沙樓市近期熱銷(xiāo)高峰，10月19日三期開(kāi)盤(pán)，首推108套，成交78套，淡市再熱銷(xiāo)2009年：湘江世紀(jì)城--在長(zhǎng)沙樓市迅速崛起的2009年，我司進(jìn)一步調(diào)整策略，在繼續(xù)強(qiáng)化長(zhǎng)沙第一江景大盤(pán)的同時(shí)，同步突出項(xiàng)目配套建設(shè)：“百年名校，雅禮入駐”“金源MALL動(dòng)工”“五合垸濱江風(fēng)光帶通車(chē)”等，配合開(kāi)福區(qū)政府的政府補(bǔ)貼，推動(dòng)其6個(gè)月銷(xiāo)量已近4800套；2009年：萬(wàn)象新天—針對(duì)尾貨，我司于年前率先發(fā)動(dòng)“買(mǎi)房賺房間”的活動(dòng)，將2房改造成3房，3房改造成4房，進(jìn)行再包裝銷(xiāo)