房地產運營與土地一級開發(fā)操作要點

2023/3/14房地產經營與管理土地一級開發(fā)項目運作2目錄第一部分房地產經營與管理一、房地產開發(fā)操作基本流程二、房地產開發(fā)企業(yè)管理機制優(yōu)化三、房地產項目投資與戰(zhàn)略管理第二部分土地一級開發(fā)項目運作一、土地一級開發(fā)的基本概念與流程二、土地一級開發(fā)項目的操作要點三、土地一級開發(fā)的項目融資與投資管理四、房地產企業(yè)土地一級開發(fā)實踐3第一部分房地產運營與管理4房地產開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括四個階段，即：

?房地產投資分析與決策階段

?房地產開發(fā)前期工作階段

?房地產開發(fā)項目建設階段

?房屋銷售與出租階段注：房地產開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。一、房地產開發(fā)操作基本流程5?房地產開發(fā)前期工作階段此階段是具體落實開發(fā)方案，為開發(fā)項目建設實施作準備的階段。主要工作有：申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項目報建。申請建設用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、拆遷安置、項目報建必須按一定的程序進行，而籌集資金則可以與之平行進行。?房地產開發(fā)項目建設階段在此階段，開發(fā)商的主要工作有（1）通過招標投標選擇施工企業(yè)；（2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制；（3）竣工驗收。?房屋銷售與出租階段房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行，營銷策劃、銷售計劃。一、房地產開發(fā)操作基本流程6企業(yè)練好內功是項目開發(fā)成功的前提企業(yè)內控管理的優(yōu)化

企業(yè)組織架構

績效管理

人員激勵

資產優(yōu)化

二、房地產開發(fā)企業(yè)管理機制優(yōu)化71、房地產投資的基本涵義：是指資本所有者將其資本投入到房地產業(yè)，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。房地產投資形式多種多樣，房地產開發(fā)企業(yè)所進行的房地產開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產也是房地產投資；企業(yè)建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產投資。

主要方式：開發(fā)建設式、合作開發(fā)式、收購項目式、收購股權式三、房地產項目投資與戰(zhàn)略管理8三、房地產項目投資與戰(zhàn)略管理2、房地產投資的特點：

（1）投資對象的固定性和不可移動性（2）高成本性（3）長周期性（4）高風險性（5）強環(huán)境約束性（6）低流動性9三、房地產項目投資與戰(zhàn)略管理3、房地產投資的基本過程：投資房地產投資過程實際上就是房地產項目開發(fā)經營的全過程。房地產投資周期長、環(huán)節(jié)多，概括而言，房地產投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權獲得、房地產生產開發(fā)及房地產銷售經營這四個大的階段。（1）投資分析

a.市場分析b.財務分析c.可行性分析。（2）土地開發(fā)權的獲得土地成本支付巨大，大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房地產產權,不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進行融資活動時，要詳細評估投資計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。（3）房地產建設開發(fā)在此階段，投資者仍須向金融機構融資以取得資金，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設開發(fā)進度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標。（4）房地產銷售經營10三、房地產項目投資與戰(zhàn)略管理4、房地產投資風險控制（1）風險分散——組合投資，多種經營（2）風險控制——資產管理，成本控制（3）風險轉移——合理改變經營形式將風險由另一方承擔

5、房地產投資收益的提升途徑（1）投資規(guī)模和速度的合理控制（2）投資結構的優(yōu)化配置（3）投資空間分布的合理配置（4）投資決策過程的科學化11三、房地產項項目投資與戰(zhàn)戰(zhàn)略管理6、房地產企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略管理的的基本過程基本過程由戰(zhàn)戰(zhàn)略分析、戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇、戰(zhàn)戰(zhàn)略實施、戰(zhàn)戰(zhàn)略控制等環(huán)環(huán)節(jié)構成。房地產企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的核心要要素——財務戰(zhàn)略（1）財務戰(zhàn)略的的確立籌資來源：內內部融資、股股權融資、債債券融資、銷銷售自產資本結構：融融資成本、權權益資本與債債務資本的比比例股利分配：盈盈余分配與留留存政策（2）新行業(yè)市場場發(fā)展背景下下，房地產企企業(yè)的融資規(guī)規(guī)劃和財務戰(zhàn)戰(zhàn)略將成為關關乎企業(yè)發(fā)展展成敗的關鍵鍵因素。12第二部分土土地一級開發(fā)發(fā)項目運作13一、土地一級級開發(fā)的基本本概念與流程程一級開發(fā)基本本概念經營性土地上上市交易（招招拍掛）前，，要將生地開開發(fā)整理成熟熟地，從而達達到土地出讓讓標準。在大多數城市市主要是由政政府來操作，，也有政府委委托企業(yè)來做做，政府負責責管理和監(jiān)督督，或者由國國有企業(yè)或事事業(yè)單位性質質的土地儲備備機構來做，，現在也有一一些房地產私私募基金熱衷衷于分享土地地整理過程中中的溢價。關鍵詞：土地出讓（招招拍掛）之前前、使土地達達到出讓標準準的開發(fā)平整整過程、政府府主導14一、土地一級級開發(fā)的基本本概念與流程程一級開發(fā)流程程生地規(guī)劃調查分析詳細規(guī)劃選擇地塊出讓手續(xù)拆遷安置土地平整熟地轉讓15一、土地一級級開發(fā)的基本本概念與流程程一級開發(fā)特點點資金密集型，，少則上億，，多則數十億億。某些業(yè)務環(huán)節(jié)節(jié)容易產生糾糾紛，例如拆拆遷安置。土地需求受經經濟環(huán)境和政政策影響大。。從長期來看，，土地出讓會會產生較大增增值，經濟效效益較好，對對投資人有較較高的吸引力力。越來越多的主主流開發(fā)商主主動參與到一一級開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)中，主要是是意圖在土地地招牌掛過程程中得到拿地地的實惠和優(yōu)優(yōu)勢。16二、土地一級級開發(fā)項目的的操作要點一級開發(fā)要點點要點一：土地地一級開發(fā)項項目的獲取要點二：項目目主體的融資資要點三：土地地招拍掛中的的技巧17二、土地一級級開發(fā)項目的的操作要點開發(fā)權的獲取取。一些熱點點城市有較明明顯趨勢逐步步收緊土地開開發(fā)權。但在在二三線城市市，房地產企企業(yè)通常聯(lián)姻姻城投、建投投、港務等土土地一級整理理單位開展合合作。開發(fā)主體融資資。一級開發(fā)發(fā)資金需求量量大，征地拆拆遷一般占總總投資的50%以上，且占用用時間長，流流動性差，減減少融資風險險、保證融資資渠道暢通和和多元化是土土地一級開發(fā)發(fā)成功的關鍵鍵。招拍掛。現行行招拍掛制度度仍將堅持，，但將完善和和明確商業(yè)規(guī)規(guī)則，防止““一級開發(fā)的的企業(yè)更容易易獲取該地塊塊的土地使用用權”等關聯(lián)聯(lián)交易和不公公平競爭。18二、土地一級級開發(fā)項目的的操作要點土地一級開發(fā)發(fā)的成本構成成項目前期費用用征地、拆遷費費用公共區(qū)域市政政基礎設施建建設費用區(qū)域內公共環(huán)環(huán)境景觀建設設費用區(qū)域內公共配配套設施建設設費用工程建設其他他費用管理費財務費用銷售費用應納稅費不可預見費土地一級開發(fā)發(fā)投融資分析析1、資金使用計計劃2、融資額度及及融資成本3、融資渠道及及模式4、貸款本息償償還19三、土地一級級開發(fā)的項目目融資與投資資管理政府的傳統(tǒng)融融資模式資金來源：財財政資金、金金融機構貸款款和其他資金金。缺陷：地方政政府財政資金金捉襟見肘，，土地一級開開發(fā)資金不足足。客觀上鼓勵了了土地一級開開發(fā)市場化、、公司化的發(fā)發(fā)展。20三、土地一級級開發(fā)的項目目融資與投資資管理城投公司模式式一些地方政府府在實踐中將將土地儲備開開發(fā)業(yè)務交給給政府下屬的的地方城投、、建投類公司司執(zhí)行。利用地方融資資平臺，土地地一級開發(fā)業(yè)業(yè)務的融資可可以拓展到發(fā)發(fā)行中期票據據、企業(yè)債、、股票、信托托計劃，進行行直接融資，，是對土地出出讓收益證券券化的一種嘗嘗試。城投公司作為為政府企業(yè)，，能夠控制土土地出讓節(jié)奏奏，實現土地地出讓收益的的最大化。21三、土地一級開發(fā)發(fā)的項目融資與投投資管理城投公司模式存在在的問題：第一，作為政府企企業(yè)，城投公司所所融到的資金投向向和收益的實現容容易受到政府的影影響。第二，金金融監(jiān)管管部門對對于土地地一級開開發(fā)業(yè)務務的政策策還存在在模糊之之處，沒沒有將土土地儲備備中心融融資和土土地一級級開發(fā)商商融資分分開對待待。這兩兩類主體體的融資資行為、、屬性是是完全不不相同的的，將這這兩類行行為混為為一談，，導致政政策指向向模糊，，從而不不利于土土地一級級開發(fā)業(yè)業(yè)務融資資渠道的的拓展。。第三，無無論是土土地儲備備機構還還是受托托的土地地一級開開發(fā)商，，取得土土地并未未實際繳繳納土地地出讓金金，僅僅僅是為了了取得貸貸款而辦辦理了土土地過戶戶手續(xù)和和變更了了土地性性質，由由此導致致處置土土地在現現行法律律框架下下存在較較大的法法律風險險，即儲儲備土地地作為抵抵押物，，其實并并不具備備抵押的的合法性性；另外外，儲備備土地的的價值具具有不確確定性。。22三、土地地一級開開發(fā)的項項目融資資與投資資管理資產證券券化模式式從屬于資資產證券券化的土土地出讓讓收益證證券化，，就是將將歸屬土土地一級級開發(fā)商商的土地地出讓收收益部分分設計成成證券在在資本市市場出售售，將未未來的土土地出讓讓收益現現值用于于今天的的土地一一級開發(fā)發(fā)業(yè)務。。需要政府府給予相相應的財財政補貼貼，或者者保證土土地一級級開發(fā)上上的保底底收益。。通過證券券化，可可以籌集集大規(guī)模模土地開開發(fā)資金金，降低低銀行信信貸等債債權融資資比例，，加大股股權融資資，使得得土地一一級開發(fā)發(fā)商的資資本結構構更加合合理，保保證融資資的持續(xù)續(xù)性。土地一級級開發(fā)商商使用歸歸屬自己己的土地地出讓收收益進行行市場化化融資運運作，隔隔離政府府部門和和風險之之間的聯(lián)聯(lián)系。更多融資資方式：：財政撥撥款、銀銀行貸款款、土地地信托、、土地基基金、土土地債券券、利用用住房公公積金、社社會保險險基金、、保險資資金、離離退休基基金、養(yǎng)養(yǎng)老基金金、企業(yè)業(yè)或企業(yè)業(yè)聯(lián)合體體融資、、招商引資資、項目目融資、、海外融融資等。。23四、房地地產企業(yè)業(yè)土地一一級開發(fā)發(fā)實踐土地一級級開發(fā)宏宏觀背景景十二五期期間，我我國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率將將超過50%，且未來來10-15年趨勢不不會發(fā)生生改變，，住房供供地的緊緊張趨勢勢還會繼繼續(xù)。2010年1-6月，31個大中城城市累計計購置土土地面積積1.85億平方米米，而累累積開發(fā)發(fā)面積只只有1.05億平方米米。一級級市場的的整理儲儲備活動動性要強強于二級級市場的的開發(fā)銷銷售。從土地一一級開發(fā)發(fā)商的年年報來看看，各上上市公司司用于開開發(fā)土地地的現金金流充裕裕，且主主要利潤潤來源于于一級開開發(fā)，利利潤豐厚厚。上市公司開發(fā)區(qū)域凈利潤*（萬元）經營活動現金流*（萬元）云南城投昆明4,54322,482中天城投貴陽23,184370,928綿世股份成都（161）1,089交大博通西安（128）20,000中南建設海門、儋州52,088519,728西藏城投上海11,70292,222黑牡丹常州20,052197,291天房發(fā)展天津16,074337,009漳州發(fā)展漳州7,484123,823*：數據截截止到2010年9月30日24四、房地地產企業(yè)業(yè)土地一一級開發(fā)發(fā)實踐利益鏈條條房地產企企業(yè)積極極參與土土地一級級開發(fā)，是動機機、機會會和態(tài)度度三方面面共同作作用的結果。。動機：一一二級土土地市場場聯(lián)動，，創(chuàng)造更大利潤潤空間。。機會：中中央清理理地方融融資平臺臺，房地產開發(fā)發(fā)商有機機會成為為地方政政府一級級土地開發(fā)商商。態(tài)度：中中央對一一級土地地市場的的態(tài)度已已經明確，，倡導退退出直接接開發(fā)過過程，轉轉嫁融資風險。。房地產企業(yè)參與土地一級開發(fā)動機機會態(tài)度25四、房地地產企業(yè)業(yè)土地一一級開發(fā)發(fā)實踐一級開發(fā)發(fā)收益一級土地地開發(fā)收收益率不不俗。以2009年的一支支土地天天津土地地整理基基金為例例，若以以接近起起拍價出出讓土地地，基金金年回報報率將超超過16%，而今年年億城股股份和首首創(chuàng)股份份參與的的唐山和和海南土土地整理理項目中中，稅后后投資收收益將不不低于11%。政府與公公司分成成。一級開開發(fā)的利利潤率沒沒有二級級開發(fā)那那么高，，一般與與政府約約定的利利潤率水水平在8%到10%之間。通通常在土土地出讓讓后，還還會和政政府按照照約定比比例進行行分成，，從而實實現土地地增值收收益。政府保底底收益。例如云云南城投投與昆明明市