大盤開發(fā)模式及策略思考課件

大盤開發(fā)模式及策略思考引言超級(jí)大盤的產(chǎn)業(yè)沖動(dòng)崛起后，城市顯然是另一番景象。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實(shí)力雄厚、市場掌控能力強(qiáng)的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流……城市生命和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性

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----雅各布斯《美國大城市的死與生》以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出觀點(diǎn)。大盤從上世紀(jì)二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。模塊二模塊一模塊三大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式對(duì)大盤開發(fā)的認(rèn)識(shí)與啟示價(jià)值認(rèn)識(shí)第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第二層面：體量（規(guī)模）與大盤的社會(huì)影響力。第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會(huì)所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會(huì)影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。關(guān)于大盤傳統(tǒng)對(duì)大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對(duì)大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對(duì)社會(huì)發(fā)展的影響力。傳統(tǒng)對(duì)大盤價(jià)值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤；大盤價(jià)值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。大盤與小盤大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動(dòng)策略。小盤建設(shè)大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協(xié)同發(fā)展長期價(jià)值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價(jià)值最大單樓盤開發(fā)短期市場實(shí)現(xiàn)大盤開發(fā)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；……大盤開發(fā)成功基本點(diǎn)：發(fā)展戰(zhàn)略與定位功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動(dòng)與分期計(jì)劃。大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間現(xiàn)代主義大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義的基本精神是社區(qū)設(shè)計(jì)必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展成為新時(shí)期大盤發(fā)展的最強(qiáng)音。大盤發(fā)展1920~~19601980~~目前1960~~1980城市功能分區(qū)住宅是居住的機(jī)器；“公園中的高樓”；……場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)；建筑內(nèi)在品質(zhì)；……和諧空間公共空間；功能符合協(xié)調(diào)；……第一階段：住宅樓宇開發(fā)；第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)；第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價(jià)值值得思考盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不足下的盲目啟動(dòng)導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源；開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運(yùn)營科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。波托菲諾總占地面積80萬平方米、建筑面積108萬平方米;華僑城建設(shè)經(jīng)過20年，已經(jīng)成為“旅游+地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板;波托菲諾純水岸四期，實(shí)現(xiàn)均價(jià)5萬元/㎡以上。波托菲諾—意大利小鎮(zhèn)華潤萬象城大盤反思爛尾：開發(fā)商永遠(yuǎn)的痛準(zhǔn)確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動(dòng)策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄大盤價(jià)值創(chuàng)造由策劃設(shè)計(jì)與推廣營銷由于營銷標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計(jì)與后期運(yùn)營與生活方式打造定位設(shè)計(jì)階段地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)過程使項(xiàng)目建設(shè)對(duì)項(xiàng)目附加價(jià)值貢獻(xiàn)降低；營銷標(biāo)準(zhǔn)化使?fàn)I銷對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的附加值價(jià)值貢獻(xiàn)降低，后期經(jīng)營成功使項(xiàng)目增值，增加項(xiàng)目吸引力。后期經(jīng)營依賴項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)與運(yùn)營模式的確定。地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化大盤價(jià)值創(chuàng)造項(xiàng)目建設(shè)階段推廣營銷階段推廣營銷附加價(jià)值定位規(guī)劃設(shè)計(jì)價(jià)值運(yùn)營附加價(jià)值定位設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目建設(shè)階段推廣營銷階段項(xiàng)目運(yùn)營階段推廣營銷標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)間時(shí)間第二部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā)模式一：主題社區(qū)模式主題社區(qū)開發(fā)模式核心驅(qū)動(dòng)方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目關(guān)注不足，項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者無法形成沖擊，項(xiàng)目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對(duì)消費(fèi)者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)方式。通過主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費(fèi)者的心理抗性。綠地：2003年“老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“綠地21城”位于上海后花園——總面積50萬平方公里的昆山花橋國際商務(wù)城一側(cè)，面積達(dá)13平方公里萬。由一前度假社區(qū)—綠地國際家園、二期尊老社區(qū)—孝賢坊、商務(wù)社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構(gòu)成。老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請(qǐng)營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運(yùn)動(dòng)中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺(tái)、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動(dòng)廣場，安全緊急救助完備。

老年、醫(yī)療服務(wù)教育、文化健康、運(yùn)動(dòng)健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)力，關(guān)鍵是造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競爭力奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn)----體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場----商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施----居住中心。深圳桃源居的教育主題：建立了學(xué)校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點(diǎn)是終身性和全員性。由中國婦女基金會(huì)委托寶安區(qū)社區(qū)教育中心開展的桃源居?jì)D女教育，填補(bǔ)了國內(nèi)婦女教育的五項(xiàng)空白。上海綠地21城尊老社區(qū)主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請(qǐng)營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運(yùn)動(dòng)中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺(tái)、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動(dòng)廣場，安全緊急救助完備。主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對(duì)主題進(jìn)行強(qiáng)化宣傳，而且在強(qiáng)化主題的同時(shí)進(jìn)行復(fù)合舒適性社區(qū)建設(shè)主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征主題鮮明----成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；主題宣傳----讓消費(fèi)者接受主題，主題成為項(xiàng)目標(biāo)簽；主題先行----體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；主題復(fù)合----單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。1234適用條件陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費(fèi)者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備的獨(dú)特資源，具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)；資金雄厚，前期投入大，項(xiàng)目大、實(shí)現(xiàn)周期長。符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力，形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異；主題先行，樹立消費(fèi)者信心。成功關(guān)鍵因素新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號(hào)召力的企業(yè)帶動(dòng)，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施Newtown的特征

規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施；豐富多元的文化形態(tài)和景觀；可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；成功開發(fā)關(guān)鍵要素街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間

社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局

公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（TownCenter）適用條件

位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部；占地規(guī)模較大，可容納較多人口；多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū)；良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對(duì)便利通達(dá)性好。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市”----有“市”才有鎮(zhèn)。市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成

道路系統(tǒng)——市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位——鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場、娛樂中心等設(shè)施；社區(qū)中心——內(nèi)設(shè)會(huì)堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；商業(yè)設(shè)施——市場及鄰里商業(yè)中心；公園綠地及運(yùn)動(dòng)場其它公共設(shè)施——汽車站、停車站、加油站等。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式總部基地通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。關(guān)鍵詞：采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項(xiàng)目的影響力，是人口引進(jìn)的重要誘因；在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求；邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)業(yè)影響力；……深圳華僑城模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式觀瀾湖大宅產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)不僅要選擇既能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系BusinessPark發(fā)歷程第一代：工業(yè)園區(qū)第二代：商務(wù)與社區(qū)第三代：鄰里商務(wù)區(qū)第四代：

BusinessTown.休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)；第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式特征

特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)殚_發(fā)盈利；特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號(hào)召力與影響力；特色產(chǎn)業(yè)對(duì)城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。成功開發(fā)關(guān)鍵要素適用條件大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時(shí)期的持續(xù)開發(fā)。產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是成功的關(guān)鍵?？傮w規(guī)劃，分步實(shí)施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路；綜合開發(fā)，全面收益：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力；規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項(xiàng)目之間的銜接。中心城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)度息息相關(guān)國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機(jī)制的3種類型

基本由政府包攬--以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表；“公辦商營式”--以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表；基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體，但政府給予一定的政策傾斜--以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化、時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃；高密度的交流聯(lián)系----社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道。適用條件大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求，解決交通通達(dá)。區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性

。成功關(guān)鍵要素中心城鎮(zhèn)模式特征現(xiàn)代化特征：具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感，建筑充滿現(xiàn)代都市氣息；國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風(fēng)格多元化；人文化、生態(tài)化：通過新城鎮(zhèn)的綠化、建筑、小品等體現(xiàn)健康與親和的特征。項(xiàng)目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價(jià)值等以區(qū)域開發(fā)為主要。最重要特征：內(nèi)部功能外部化！緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能，通過建“城中城”來保持項(xiàng)目的相對(duì)獨(dú)立性“緊縮城市

”(CompactCity)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。

這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對(duì)大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴(kuò)張，主張步行和建立鄰里關(guān)系。作用——營造城市新的中心區(qū)，打造新地標(biāo)，創(chuàng)造活力之源的區(qū)和功能，避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市"24小時(shí)不夜城"等方面起著重要作用。緊縮城市開發(fā)模式由于主張?jiān)诔鞘行〉膮^(qū)域內(nèi)建立一個(gè)個(gè)多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。模式五：緊縮城市模式亞特蘭大車站工程與北京soho現(xiàn)代城是典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。地理位置：項(xiàng)目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。項(xiàng)目性質(zhì)：項(xiàng)目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。亞特蘭大車站工程Soho現(xiàn)代城地理位置：亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠138英畝。項(xiàng)目性質(zhì)：城市重建項(xiàng)目。已建成50多萬平米寫字樓、20萬平米商業(yè)娛樂、5000套住宅單位，近百畝中心公園，另20000多個(gè)就業(yè)崗位。第三部分：對(duì)大盤開發(fā)的認(rèn)識(shí)與意見社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補(bǔ)形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個(gè)“緊縮城市”形態(tài)超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住、生活”需求；外向互動(dòng)、內(nèi)向緊湊：大盤既是一個(gè)領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對(duì)內(nèi)獨(dú)立與對(duì)外融合的統(tǒng)一。集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個(gè)城市功能的濃縮和剪影?！熬o縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài)—邁克·詹克斯認(rèn)識(shí)一大盤功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比與功能之間的合理布局，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適?？茖W(xué)分期與合理的進(jìn)度安排：大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達(dá)到奠定項(xiàng)目形象，后期開發(fā)持續(xù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)識(shí)四景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)：保證項(xiàng)目啟動(dòng)成功和前期實(shí)現(xiàn)，吸引高端客戶群；以最好的產(chǎn)品首期開發(fā)：奠定項(xiàng)目高端形象，奠定項(xiàng)目高品質(zhì)，建立項(xiàng)目的圈層感。首期產(chǎn)品選擇：以市場能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品啟動(dòng)，如果不了解產(chǎn)品的市場反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動(dòng)，檢驗(yàn)市場反應(yīng)；開發(fā)節(jié)奏控制：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強(qiáng)度，通過前期樹立的項(xiàng)目品牌獲得后期成功開發(fā)；產(chǎn)品分期策略：前期高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，后期高品質(zhì)拔高項(xiàng)目形象。注重鄰里關(guān)系：人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動(dòng)、交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺(tái)與機(jī)會(huì)。鄰里之間的首屬群體與互動(dòng)，社區(qū)的生長點(diǎn)與鄰里空間的社區(qū)色彩，兒童、青年、老年…在各個(gè)階段，城市鄰里總是家的延伸…Keller于《城市鄰里》鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中，把室外空間設(shè)計(jì)當(dāng)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，從人的需求出發(fā)，創(chuàng)造人性化居住環(huán)境；鄰里空間成為人們居家的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)被體現(xiàn)為兩個(gè)特征，一是尺度適宜，二是相對(duì)封閉；營造和睦社區(qū)的軟環(huán)境，參與社區(qū)活動(dòng)，討論有關(guān)公共利益的話題，產(chǎn)生對(duì)社區(qū)的歸屬感和責(zé)任感。認(rèn)識(shí)五鄰里關(guān)系不僅要求大盤在規(guī)劃上考慮與周邊建筑的和諧與統(tǒng)一，保持尺度與建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；更重要的是要通過居民的參與建立和諧的社區(qū)居住氛圍。生活方式打造是大盤價(jià)值與品牌提升重要手段第四部分：大規(guī)模開發(fā)策略思考大規(guī)模開發(fā)策略思考戰(zhàn)略層面：從城市發(fā)展階段、項(xiàng)目在城市中的地位及發(fā)展前景、項(xiàng)目可能擔(dān)負(fù)的城市功能入手，系統(tǒng)的、框架性的綜合解決問題；不能用戰(zhàn)術(shù)手段解決戰(zhàn)略問題，陷入到每一個(gè)具體地塊的解決方案之中。財(cái)務(wù)目標(biāo)層面：整個(gè)區(qū)域開發(fā)如何盈利。什么是用來建立區(qū)域形象與價(jià)值標(biāo)桿的，什么是爭現(xiàn)金流的？是否每個(gè)回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。戰(zhàn)術(shù)層面：如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上每個(gè)地塊（功能區(qū)）的開發(fā)目標(biāo)和手段是什么。如何啟動(dòng)項(xiàng)目、啟動(dòng)區(qū)域如何執(zhí)行？如何營銷？層面一層面二層面三大規(guī)模開發(fā)的九大關(guān)鍵問題Q1站在城市視角的區(qū)域價(jià)值定位Q2以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的開發(fā)策略Q4基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力Q5項(xiàng)目增值為導(dǎo)向的營銷策略Q7企業(yè)品牌的社會(huì)營銷Q3配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵動(dòng)態(tài)的客戶層面選擇Q8Q6兼顧長短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇項(xiàng)目持續(xù)增值的社區(qū)管理和項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新Q9

中心化，而非中心

——基于城市發(fā)展的大思維挖掘區(qū)域價(jià)值關(guān)鍵詞：基于未來、城市價(jià)值、城市新的增長級(jí)在發(fā)展戰(zhàn)略層面上，大規(guī)模開發(fā)必須首先保證方向的正確性，必須站在城市發(fā)展的平臺(tái)上，關(guān)注城市層面的機(jī)會(huì)，如城市化進(jìn)程、人口轉(zhuǎn)移，城市功能缺失、某類供應(yīng)短缺等，必須基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價(jià)值，指導(dǎo)項(xiàng)目整體定位及控制性規(guī)劃；準(zhǔn)確的區(qū)域價(jià)值定位極大提升項(xiàng)目價(jià)值，為大盤實(shí)現(xiàn)核心吸引力，形成“中心化”，擴(kuò)大客戶覆蓋距離，對(duì)區(qū)域外產(chǎn)生持續(xù)的拉動(dòng)力，住區(qū)與城市互為增值。大規(guī)模開發(fā)不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)的最大根本點(diǎn)就是區(qū)域規(guī)劃的前瞻性、先進(jìn)性，預(yù)測重于當(dāng)前的競爭，解決方案應(yīng)是系統(tǒng)的、框架性的、彈性的。大規(guī)模開發(fā)的利潤來源于開發(fā)節(jié)奏

——以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心的開發(fā)策略關(guān)鍵詞：前瞻性、資源分配、規(guī)劃價(jià)值以財(cái)務(wù)目標(biāo)為核心制定開發(fā)節(jié)奏和時(shí)序，首先明確在公司的整體布局中項(xiàng)目承擔(dān)的責(zé)任，為完成財(cái)務(wù)目標(biāo)，分解階段性盈利和整體盈利，繼而明確不同的產(chǎn)品線和配套在不同開發(fā)階段的作用。無數(shù)案例說明：大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，利潤來源于開發(fā)節(jié)奏、前瞻性視野和市場預(yù)見能力，物業(yè)類型的演變、容積率的提高。組團(tuán)之間要有差異，有提升，給消費(fèi)者理由舊村改造等增加項(xiàng)目投入的狀況為項(xiàng)目約束條件，其安排以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化為前提全面OR局部領(lǐng)先？

——基于競爭的可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目核心能力項(xiàng)目產(chǎn)品力解構(gòu)整體規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)產(chǎn)品形象戶型設(shè)計(jì)社區(qū)配套DIS系統(tǒng)項(xiàng)目核心能力關(guān)鍵詞：資源價(jià)值、可持續(xù)發(fā)展、動(dòng)態(tài)選擇大規(guī)模開發(fā)必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)上必須體現(xiàn)出項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值——項(xiàng)目核心能力，這種核心能力往往與項(xiàng)目獨(dú)特的資源相連，從而保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。在產(chǎn)品的分期設(shè)計(jì)中應(yīng)兼顧不同時(shí)期市場競爭和客戶群的變化，從規(guī)劃上確保項(xiàng)目持續(xù)競爭優(yōu)勢商業(yè)價(jià)值最大化？

——配套開發(fā)策略的制定是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵關(guān)鍵詞：配套分級(jí)、規(guī)模適度、配套開發(fā)策略大規(guī)模開發(fā)的配套首先是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，商業(yè)價(jià)值的培育期則相對(duì)較長，其利潤在區(qū)域成熟前往往來自于對(duì)住宅價(jià)值的提升大規(guī)模開發(fā)的配套一般分為三個(gè)級(jí)次，不同級(jí)次配套與不同物業(yè)類型之間的兼容性和價(jià)值拉動(dòng)也不同因此，在定位階段弄清楚配套的分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題至關(guān)重要，在某種程度上配套開發(fā)策略的選擇決定著項(xiàng)目的成敗主流市場OR細(xì)分市場？

——?jiǎng)討B(tài)的客戶層面選擇關(guān)鍵詞：主流客戶、客戶群轉(zhuǎn)化陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目要立足于主流客戶群，并且客戶群要復(fù)合而非單一，宣傳的主流客戶要對(duì)其它客戶群具有吸引和涵蓋性。陌生區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目，還要關(guān)注客戶群體的轉(zhuǎn)化。在客戶定位方面要考慮啟動(dòng)客戶群與核心客戶群是否存在差別。

一般來說，城市邊緣陌生區(qū)的客戶可能有：主動(dòng)郊區(qū)化人群、被動(dòng)郊區(qū)化人群、外地/郊縣人群等。兼顧長短期目標(biāo)的啟動(dòng)策略和啟動(dòng)模式選擇關(guān)鍵詞：高調(diào)亮相、標(biāo)桿物業(yè)、配套展示大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的規(guī)模屬性決定了盈利來源的多樣化，因此整個(gè)啟動(dòng)策略的確定與其長期開發(fā)目標(biāo)、區(qū)域整體定位以及預(yù)期盈利模式緊密相關(guān)。啟動(dòng)策略的制定應(yīng)遵循土地價(jià)值系統(tǒng)增加原則、市場接受原則、經(jīng)濟(jì)可行原則以及開發(fā)實(shí)力匹配原則。大規(guī)模項(xiàng)目啟動(dòng)的主要思路是：規(guī)模取勢、定位示范、品質(zhì)展示和資源利用。地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度啟動(dòng)相對(duì)中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升啟動(dòng)相對(duì)中低的產(chǎn)品，完善配套，樹立形象，拉升產(chǎn)品啟動(dòng)高端產(chǎn)品，樹立形象，帶動(dòng)后期產(chǎn)品開發(fā)4312中高端產(chǎn)品樹形象，帶動(dòng)后期開發(fā)啟動(dòng)區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對(duì)位置圖大盤，立勢是關(guān)鍵

——營銷創(chuàng)造價(jià)值關(guān)鍵詞：區(qū)域營銷、強(qiáng)勢大盤的競爭不是個(gè)別樓盤的競爭，而是區(qū)域價(jià)值的競爭。如果缺乏區(qū)域價(jià)值，大盤往往必須自己“營造區(qū)域價(jià)值”，需要做邊界界定和區(qū)域營銷?！畯?qiáng)勢’是大盤營銷的特色，大盤往往需要較常規(guī)高的營銷費(fèi)用，用于強(qiáng)勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響。強(qiáng)勢有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價(jià)值。啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。在各期開發(fā)過程中不斷進(jìn)行“脈沖式”的刺激，保證持續(xù)成功開發(fā)項(xiàng)目品牌VS企業(yè)品牌

——企業(yè)品牌的社會(huì)營銷關(guān)鍵詞：開發(fā)模式、話語霸權(quán)成熟區(qū)的常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)通常建立的是項(xiàng)目品牌，而大規(guī)模開發(fā)是非常有利于企業(yè)在城市里建立品牌的。企業(yè)品牌的社會(huì)營銷非常有效：傳遞開發(fā)理念，給消費(fèi)者信心，同時(shí)建立城市里規(guī)模開發(fā)的話語霸權(quán)及保障體系企業(yè)建立品牌兩種主要途徑：1、建標(biāo)準(zhǔn)，樹立行業(yè)的一些新標(biāo)準(zhǔn)；2、建立對(duì)一種開發(fā)模式的話語霸權(quán)華僑城——旅游地產(chǎn)萬科四季花城——郊區(qū)地產(chǎn)星河地產(chǎn)——豪宅開發(fā)專家星河丹堤——外觀和產(chǎn)品專利大盤持續(xù)增值之路

——社區(qū)管理模式創(chuàng)新大盤的客戶構(gòu)成是復(fù)合的，大盤社區(qū)管理模式需要進(jìn)行創(chuàng)新，通過軟性價(jià)值體系形成特殊的社區(qū)文化，進(jìn)而產(chǎn)生人文附加值和歸屬感，為大盤的持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件政府利益企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立改造前區(qū)域價(jià)值村集體及村民利益企業(yè)利益改造后區(qū)域價(jià)值提升拆遷、建設(shè)模式改造前社區(qū)臟、亂、差、公共配套不完善改造后區(qū)域承擔(dān)城市功能的城市增長極村集體及村民利益村民居住物業(yè)村民長期收入物業(yè)居住環(huán)境村民社會(huì)保障利益主體博弈模型滿足各方長短期利益大盤持續(xù)增值之路

——項(xiàng)目運(yùn)營模式創(chuàng)新第五部分：開發(fā)模式開發(fā)策略龍郡運(yùn)營運(yùn)營策略風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及規(guī)避產(chǎn)品建議開發(fā)策略“龍郡”定位城市發(fā)展現(xiàn)狀給XXX的啟示房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市土地供應(yīng)預(yù)測城市整體需求預(yù)測XXX運(yùn)營背景深度SWOT分析XXX城市核心價(jià)值1、3年后，土地儲(chǔ)備的最大區(qū)域；可能成為行業(yè)壟斷區(qū)域；2、組團(tuán)競爭優(yōu)勢在于資源和區(qū)位；3、XXX需要對(duì)城市功能的補(bǔ)充；4、怎樣形成區(qū)域競爭力是項(xiàng)目成功運(yùn)營的關(guān)鍵；5、政府與政策風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目運(yùn)行主要風(fēng)險(xiǎn)。XXX—公園中的城市

1、12000畝規(guī)模；2、原生自然生態(tài)資源，環(huán)境質(zhì)量好；3、良好的區(qū)位；4、項(xiàng)目占據(jù)達(dá)州市唯一的城市綠心、唯一的統(tǒng)一規(guī)劃的大盤、唯一的區(qū)位。1、地形不利于開發(fā)實(shí)施：2、高差大、交通組織極為不便，便捷性差：3、一期xxx口碑效果不明顯：4、區(qū)域板塊競爭力不足，影響市民對(duì)消費(fèi)者的認(rèn)知。1、城市化發(fā)展；2、城市地位升級(jí)；3、市民對(duì)改善城市人居的強(qiáng)烈需要，帶來了市場機(jī)會(huì)；4、天然能源化工基地。1、XXX城市向心力未能形成，成、渝兩地分流現(xiàn)象加??；南充、廣元天然氣的發(fā)現(xiàn)，達(dá)州區(qū)域競爭優(yōu)勢降低；2、XX市“一極多中心”市場份額將會(huì)降低；購房“區(qū)域性”明顯，“XX”面臨區(qū)域競爭。豐富的原生自然資源城市化帶來旺盛的需求住宅需求預(yù)測：1、2007－2010年：XXX城市需要住房648.3萬平方米。2、2010－2015年：XXX城市需要住房819.5萬平方米。城市就業(yè)動(dòng)力、人口動(dòng)力、能源動(dòng)力的利用區(qū)位的唯一性“XXX”核心驅(qū)動(dòng)力城市人居環(huán)境的改善；城市建設(shè)形象的提升；滿足市民日益增加的對(duì)居住品質(zhì)的需求；區(qū)域升值。滿足城市需求滿足政府需求滿足客戶需求滿足城市運(yùn)營商的需求項(xiàng)目要滿足哪些需求土地一級(jí)開發(fā)收益；房地產(chǎn)開發(fā)收益；緩解就業(yè)矛盾。居家品質(zhì)；生活配套；生產(chǎn)配套。經(jīng)濟(jì)目標(biāo)；社會(huì)效益；環(huán)境效益。需求的復(fù)雜性、多樣性。項(xiàng)目必須滿足的需求：距離老城區(qū)近居家環(huán)境優(yōu)交通便捷教育、零售、銀行等生活配套必須完善醫(yī)療、社區(qū)等服務(wù)設(shè)施居家環(huán)境都市的繁華交通便捷生活配套就業(yè)安全性好生活配套齊備交通便捷購物方便就地消費(fèi)就業(yè)大配套交通便捷生活便捷對(duì)居住環(huán)境、居家品位和交通要求高客戶需求焦點(diǎn)：價(jià)格、品質(zhì)、交通便捷、生活環(huán)境優(yōu)良、配套完善城市和客戶的需求城市之心我們的定位思考自然資源規(guī)模功能定位：集生態(tài)居家、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑旅游等功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)休閑城。形象定位：公園中的城市XXX城市CLD(CENTERLIVINGDIRECTION)中央生活區(qū)案名：XXX運(yùn)營策略風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及規(guī)避產(chǎn)品建議開發(fā)策略“XXX”定位“XXX”發(fā)展規(guī)劃

龍郡形象品質(zhì)居住配套商業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展旅游休閑XXX房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司遠(yuǎn)期CLD中央生活區(qū)（生態(tài)人文聚居區(qū)）區(qū)域商業(yè)中心雛形城市旅游產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)城市森林公園、城市綠心土地整理商、基礎(chǔ)設(shè)施投資商近期NCLD南城中高檔居住地社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)生活配套產(chǎn)業(yè)休閑主題公園開發(fā)商、運(yùn)營商運(yùn)營模式：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)生活模式生活配套－－公共設(shè)施的導(dǎo)入模式產(chǎn)品多元化：包括：別墅、花園洋房、景觀電梯公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等等商服開放性：區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)配套包括商業(yè)街、社區(qū)便利店、銀行、電信、水、電、氣公司等商務(wù)辦公城市化：事業(yè)單位辦公樓；酒店；會(huì)所等。資源公開性：主題景觀公園；城市綠地公園；山體公園；景觀式休閑廣場等。中央生活區(qū)有什么？由什么構(gòu)成？

城市道路、公交系統(tǒng)、生活購物系統(tǒng)、公共空間系統(tǒng)、集居住、商業(yè)配套、城市綠地、教育、醫(yī)療、可居可游等功能于一體的一個(gè)生活群落。政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級(jí)配套設(shè)施城市級(jí)配套：道路、公交、停車場；主題公園、城市綠地；學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)服務(wù)站；星級(jí)酒店、區(qū)域商業(yè)中心；農(nóng)貿(mào)市場；其他生活、生產(chǎn)配套。政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級(jí)配套設(shè)施商品房：

HOPSCA（城市綜合體）；別墅、洋房；電梯公寓；普通商品房；經(jīng)濟(jì)適用房；廉租房等。政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級(jí)配套設(shè)施酒店、學(xué)校：星級(jí)酒店；名校產(chǎn)業(yè)。政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級(jí)配套設(shè)施政府搬遷：達(dá)縣“四大班子”政務(wù)中心：縣委、縣人大、縣政府、縣政協(xié)四大班子辦公區(qū)；直屬機(jī)關(guān)辦公區(qū)遷入；政府服務(wù)機(jī)構(gòu)遷入；其他企事業(yè)單位辦公遷入。目的：借勢、城市形象，公共利益。包括：青少年活動(dòng)中心；能源科技展覽館；化工科技展覽館。選址：原政府選址地塊，緊鄰能源化工企業(yè)商務(wù)區(qū)。建筑面積：5－8萬平方米。關(guān)于政務(wù)中心未能成功遷建的預(yù)備方案：

天然氣能源化工科技展覽館政府搬遷規(guī)劃產(chǎn)業(yè)鏈商品房產(chǎn)品酒店學(xué)校產(chǎn)品系統(tǒng)城市級(jí)配套設(shè)施普通產(chǎn)業(yè)：1、依托主題景觀公園打造休閑產(chǎn)業(yè)；2、依托商業(yè)街打造區(qū)域商業(yè)中心。能迅速提升區(qū)域價(jià)值的產(chǎn)業(yè)：1、依托“名”校打造教育產(chǎn)業(yè)；2、依托能源化工基地打造商務(wù)中心、辦公、生活基地、會(huì)務(wù)接待中心；3、依托XXX南部溝壑和火鋒山植被打造城市山體游樂園、XXX森林公園、體育公園。關(guān)于在XXX項(xiàng)目選址，打造能源化工企業(yè)商務(wù)基地的建議：目的：城市公共配套，利用資源優(yōu)勢，增強(qiáng)組團(tuán)競爭力；

滿足進(jìn)駐XXX能源化工企業(yè)的辦公、居家、商務(wù)談判、會(huì)議、休閑、娛樂、培訓(xùn)等需求；達(dá)到項(xiàng)目“自我造血”的目的。根據(jù)：城市主干道，西外－化工基地－河市機(jī)場即將開通，便捷性有保證。

物業(yè)形態(tài)：商務(wù)別墅群、會(huì)務(wù)中心、專業(yè)會(huì)所配套：停車場、自動(dòng)化辦公系統(tǒng)入戶、運(yùn)動(dòng)場。能源單位“總部基地”選址建議一一號(hào)選址地塊位置：D-08、D-10、D-11F-01占地面積：65321.6平方米；建筑面積：115569.71平方米。

二號(hào)選址地塊位置：D-08、D-10、D-11F-01占地面積：108396.4平方米；建筑面積：191995.4平方米。

能源單位“總部基地”選址建議二關(guān)于在XXX北巒征地300畝，打造達(dá)州城市山地游樂園的建議。

目的：彌補(bǔ)城市功能，增強(qiáng)組團(tuán)競爭力，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域的成熟；

圍繞游樂園，打造餐飲、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，解決因拆遷帶來的就業(yè)壓力、城市化就業(yè)壓力。

（成都游樂園：周邊配套商業(yè)2萬余平方米，平均經(jīng)營額47萬元/天，從業(yè)人員2000余人）

根據(jù)：XXX城市目前已有的城市公園設(shè)施陳舊，不能滿足市民需要；州河景觀大道，直達(dá)游樂園，利用山地，價(jià)值最大化。設(shè)施建議：

高空觀覽車、空中環(huán)園列車、小火車、碰碰車、快樂椅、射擊館、水上世界等；又有驚而不險(xiǎn)、興趣盎然的高空翻滾列車，勇敢者轉(zhuǎn)盤，瘋狂的老鼠，超級(jí)秋千、越野賽車降落傘隊(duì)等、電動(dòng)摩托車、遙控車、遙控船、空戰(zhàn)機(jī)、升降機(jī)、彈跳城堡、迪斯卡健身游樂車、幼兒智力訓(xùn)練室。

XXX城市山地游樂園選址關(guān)于在XXX北巒征地2000畝，打造森林公園的建議。

目的：彌補(bǔ)城市功能，增強(qiáng)區(qū)域競爭力；打造旅游休閑產(chǎn)業(yè)帶，如高爾夫、游樂、會(huì)務(wù)、保健、健康、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，賺取經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益；為城市解決就業(yè)問題；提升居住質(zhì)量。

根據(jù)：鐵山遠(yuǎn)離城市，有競爭優(yōu)勢；州河景觀大道、金蘭大道，直達(dá)火鋒山，利用山地，價(jià)值最大化；沒有拆遷，原生植被可以利用，采用BOT或者BT模式，共同打造，降低風(fēng)險(xiǎn)。XXX森林公園選址龍郡體育公園森林公園發(fā)展目標(biāo)建議：近期發(fā)展：城市旅游，增加區(qū)域競爭力；城市產(chǎn)業(yè)鏈，以旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)達(dá)州農(nóng)產(chǎn)品、工藝品的同步發(fā)展；（叢林氧吧、森林嘉年華、拓展基地、度假村等）體育公園18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場，提區(qū)域品質(zhì)。中期發(fā)展：城市秦巴紅色旅游線上的旅游點(diǎn)，規(guī)模擴(kuò)大至4000畝，縮短了與天然能源化工基地的距離，城市積聚效應(yīng)形成。遠(yuǎn)期發(fā)展：既可以發(fā)展林業(yè)，又可以依托森林公園進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。中央生活區(qū)子系統(tǒng)展示HOPSCA（都市綜合體）森林公園（城市山體游樂園）能源化工商務(wù)基地高層樣板區(qū)行政中心樣板區(qū)（能源化工科技展覽館）名牌學(xué)校景觀商業(yè)街休閑景觀帶能源化工商務(wù)中心XXX森林公園產(chǎn)業(yè)打造：天然氣能源化工總部基地定向招商、產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃和學(xué)校引進(jìn)先行啟動(dòng)，森林公園、城市山地游樂園項(xiàng)目論證、規(guī)劃隨行，把商業(yè)街招商、沿湖生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)招商作為2008年重點(diǎn)，根據(jù)配套成熟度引進(jìn)醫(yī)院、商家，使其能夠達(dá)到成片成熟的目的。運(yùn)營策略風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及規(guī)避產(chǎn)品建議開發(fā)策略“龍郡”定位現(xiàn)象：本階段面臨的問題：1、拆遷瓶頸；2、土地整理進(jìn)度緩慢；3、南岸口碑效果不理想；4、配套設(shè)施欠缺。實(shí)質(zhì)：導(dǎo)致后期可能出現(xiàn)的危機(jī)：1、政府誠信危機(jī)；2、開發(fā)策略及步驟不明顯，開發(fā)被動(dòng)；3、土地整治和房地產(chǎn)開發(fā)同步進(jìn)行；4、商品房市場擁有理想的市場前景，但是獨(dú)立開發(fā)周期長達(dá)10年（25%的市場占有率），資本運(yùn)作難度大。城市運(yùn)營要解決的問題：1、政策風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避（尤其是地方政府）。2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測（尤其是拆遷與土地）。3、成功開發(fā)的保障，產(chǎn)品、市場等。4、開發(fā)策略、順序等。配合不積極、工作效率低下，不能滿足項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，使項(xiàng)目運(yùn)營存在不確定性。政府不誠信：土地交易、拆遷、優(yōu)惠政策等存在變數(shù)。政策（地方政府）土地風(fēng)險(xiǎn)土地風(fēng)險(xiǎn)（國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出讓、集體用地征用）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地增值稅。指標(biāo)：集體土地征用，必須先行進(jìn)行用地指標(biāo)爭取。征用：土地二元結(jié)構(gòu)，集體用地征用，農(nóng)民變居民，拆遷、安置補(bǔ)償，耕地、戶口、勞動(dòng)保障。政策、地方政府耕地征用，控制嚴(yán)格。土地一級(jí)開發(fā)公司組建模式規(guī)避政府風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)土地整治權(quán)與開發(fā)權(quán)的獨(dú)立XXX人民政府以土地出資XXX有限責(zé)任公司土地整理公司成立土地一級(jí)開發(fā)公司，實(shí)行“區(qū)域共建、利益共享”：目的：1、與政府經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，提高政府職能部門工作效率；2、有利于集體用地的征用，取得國有土地使用權(quán)證，以規(guī)避后期的風(fēng)險(xiǎn)，取得項(xiàng)目開發(fā)主動(dòng)權(quán)；3、有利于統(tǒng)一解決拆遷、安置、失地農(nóng)民保障等拆遷中實(shí)際問題；4、有利于加快規(guī)劃實(shí)施和“三通一平”設(shè)施建設(shè)，爭強(qiáng)區(qū)域競爭能力；5、有利于產(chǎn)業(yè)鏈的打造，如能源化工企業(yè)商務(wù)區(qū)、能源科技展覽館等，均可以公共利益需要的名義，先行征地啟動(dòng)。與發(fā)展商的戰(zhàn)略關(guān)系：可利用資源的直接提供者與利用者；土地運(yùn)營規(guī)劃與土地實(shí)質(zhì)性開發(fā)、土地價(jià)值的兌現(xiàn)；土地供應(yīng)與需求關(guān)系，構(gòu)成土地消費(fèi)市場；土地資源為紐帶的運(yùn)營合作。與投資商的戰(zhàn)略關(guān)系：資本投入的戰(zhàn)略伙伴；資本操作運(yùn)營商；重大項(xiàng)目的承接和合作商。與消費(fèi)者的戰(zhàn)略關(guān)系：提供優(yōu)良的人文環(huán)境；創(chuàng)造消費(fèi)和商機(jī)；規(guī)劃建設(shè)中的生態(tài)環(huán)境的創(chuàng)造和保護(hù)；品牌形象的傳播者。與政府的戰(zhàn)略關(guān)系：土地發(fā)展戰(zhàn)略、權(quán)力、政策的協(xié)調(diào)；資金計(jì)劃和投入的協(xié)調(diào)；發(fā)展規(guī)劃、