房地產(chǎn)投資環(huán)境

第二章房地產(chǎn)投資環(huán)境分析房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)投資活動進行之前的分析論證過程。房地產(chǎn)投資分析概論房地產(chǎn)投資分析意義和作用

1、為投資者指示投資方向2、為投資者提供運作方式3、確定投資收益4、為投資者分析風(fēng)險及提供避險方法

房地產(chǎn)投資分析的原則客觀性策劃性全面性責(zé)任性房地產(chǎn)投資環(huán)境分析社會經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)市場周期借貸利率稅金及其他收費房地產(chǎn)市場周期房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的風(fēng)險是房地產(chǎn)周期處于頂峰的----房地產(chǎn)泡沫泡沫經(jīng)濟的含義:泡沫經(jīng)濟是基于預(yù)期和投機而出現(xiàn)的價格劇烈波動。股票和房地產(chǎn)等是泡沫經(jīng)濟的主要載體，快速致富和從眾行為是泡沫經(jīng)濟的社會基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)由于港島土地資源稀缺，香港公司和私人習(xí)慣于將富余貨幣購置物業(yè)以求保值，自1985年起銀行也普遍接受物業(yè)抵押發(fā)放貸款，從而引發(fā)了財富循環(huán)效應(yīng)。從1989年到1997年香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。在“巔峰”時期，黃金地段寫字樓曾開出20萬港元/平方米的“天價”，豪宅10萬元/平方米不止，一手“樓花”開售頭次轉(zhuǎn)手要價達到10萬元。以炒樓高潮1997年4月前后為例，當(dāng)月送交土地注冊處登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近兩倍，比上一個月的16124宗也增加了五成多。此時的房地產(chǎn)市場炒作之風(fēng)近乎癲狂，存在著嚴(yán)重的泡沫。而正是這一階段，20萬后來淪為“負(fù)資產(chǎn)階級”的中產(chǎn)市民接過了房產(chǎn)高價的“接力棒”。1997年10月，東南亞金融危機刺破了香港房地產(chǎn)這個巨大的泡沫，更驚醒了無數(shù)投資者的發(fā)財美夢。在香港島東北邊由船塢造鎮(zhèn)而成、為中產(chǎn)階級居住社區(qū)的“太古城”當(dāng)屬最能體現(xiàn)香港中產(chǎn)階級財富慘況的區(qū)域之一。其樓價從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到如今的四五千元。1997年以來香港房地產(chǎn)價格下跌超過60%20多萬個家庭成為“負(fù)資產(chǎn)階級”中央和香港特區(qū)政府陷入困境香港中原物業(yè)房地產(chǎn)價格指數(shù)

(1997年7月為100)12月16日，被國務(wù)院任命為香港特別行政區(qū)第一任行政長官，并于1997年7月1日就職，成為香港特別行政區(qū)首位行政長官，任期為5年。2002年2月28日，在無對手的情況下董建華當(dāng)選連任特首；同年3月4日，獲中央人民政府正式委任為第二任行政長官，任期由2002年7月1日開始。2005年3月10日，董建華在香港宣布，他已正式向中央政府提出辭去香港特別行政區(qū)行政長官職務(wù)。董建華房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治難題董建華上任之初，正是香港樓價瘋狂飆升之時，民眾要求平抑樓價，董特首也認(rèn)為樓價高企是窒礙香港競爭力的“罪魁禍?zhǔn)住?。董特首施政的第一炮，就是推出“八萬五”建屋大計，宣布每年興建85000單位的目標(biāo)，目的是將樓價降至香港市民所能夠負(fù)擔(dān)的水平。政策一出，香港住宅市場立即感受到壓力。恰好亞洲金融風(fēng)暴襲來，香港房地產(chǎn)市場一片凄風(fēng)慘雨，樓價下挫二至三成，要求取消"八萬五"建房目標(biāo)的呼聲趁勢而起。反對者指責(zé)董建華提出"八萬五"是共產(chǎn)主義烏托邦，破壞市場經(jīng)濟的自由運作，如果香港經(jīng)濟的中樞神經(jīng)房地產(chǎn)業(yè)崩潰了，整個經(jīng)濟也將被拖垮，百業(yè)蕭條，"濟貧"變成"齊貧"。香港經(jīng)濟問題成為中國政治問題日本房地產(chǎn)泡沫終結(jié)日本經(jīng)濟輝煌從20世紀(jì)80年代開始到90年代初，日本城市土地價格的過度增長形成了嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟，泡沫破滅和消散的過程對實體經(jīng)濟的打擊十分沉重。到2006年初，全國地價水平比歷史最高水平下降了60%，全國土地資產(chǎn)總值縮水56%，損失的土地價值總額達1530萬億日元，相當(dāng)于日本股市市值最高點（1989年）的2.5倍。地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致的金融困難已經(jīng)使日本經(jīng)濟陷入了困境，市場萎縮，政治動蕩，至今毫無起色。日本六大都市市土地價格指指數(shù)變化趨勢勢2.1房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境概述投資與投資環(huán)環(huán)境一般所說的投投資環(huán)境是指指直接投資的的環(huán)境。直接接投資是指一一個經(jīng)濟體系系內(nèi)的某居民民投資購買或或設(shè)立在另一一經(jīng)濟體系內(nèi)內(nèi)的企業(yè)，兼兼并對該企業(yè)業(yè)有持久利益益或在管理方方面具有相當(dāng)當(dāng)程度的影響響力和控制權(quán)權(quán)；投資決策包括括宏觀和微觀觀兩個層次。。其中微觀投投資決策是單單個投資者或或單個投資項項目的決策，，其基本問題題是如何使單單個投資者或或單個項目在在投資額一定定的條件下，，獲得最大的的投資收益。。這就需要著著重考察社會會消費水平結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品物物價和市場利利息率等因素素對投資者個個人或單個項項目的影響和和制約，即投投資環(huán)境。投資環(huán)境：是指擬投資的的地域（國家家、地區(qū)、城城市和街區(qū)））在一定時期期內(nèi)所具有的的能決定和制制約項目投資資的各種外部部境況和條件件的總和，它它具有系統(tǒng)性性、區(qū)域性和和動態(tài)性等基基本特點。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的原原則一）客觀性原原則二）全面性原原則三）比較性原原則四）預(yù)測性原原則房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的含含義以外部環(huán)境為為對象，從構(gòu)構(gòu)成環(huán)境的各各種因素入手手，定量與定定性相結(jié)合，，綜合系統(tǒng)地地分析環(huán)境的的構(gòu)成、變化化的規(guī)律以及及研究對象與與環(huán)境之間的的相互作用，，從而對環(huán)境境的發(fā)展水平平、費用效益益以及協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展等方面作作出客觀的評評價，為實際際的決策或應(yīng)應(yīng)用提供科學(xué)學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的特征1、系統(tǒng)性2、動態(tài)性3、主導(dǎo)性4、地區(qū)差異性性房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的分類一）按表現(xiàn)形形態(tài)分類1、硬環(huán)境：影影響項目投資資的各種外部部物質(zhì)條件2、軟環(huán)境：影影響項目投資資的各種社會會經(jīng)濟文化條條件二）按層次分分類1、宏觀投資環(huán)環(huán)境：國家投投資環(huán)境2、中觀投資環(huán)環(huán)境：地區(qū)、、行業(yè)投資環(huán)環(huán)境3、微觀投資環(huán)環(huán)境：地塊周周邊及地塊投投資環(huán)境三）按研究角角度分類1、地區(qū)環(huán)境2、產(chǎn)業(yè)環(huán)境房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的構(gòu)成要要素一）政治環(huán)境境因素二）經(jīng)濟環(huán)境境因素三）社會環(huán)境境因素四）文化環(huán)境境因素五）法律環(huán)境境因素六）自然環(huán)境境因素七）基礎(chǔ)設(shè)施施環(huán)境因素主要包括以下下七個方面：：1）土地：如供供應(yīng)數(shù)量、位位置、價格和和開發(fā)程度等等；2）資金：如銀銀行為開發(fā)者者提供信貸的的狀況；3）物資：如建建筑材料、設(shè)設(shè)備的供應(yīng)和和價格等；4）人員：如工工人、技術(shù)人人員的數(shù)量與與質(zhì)量，工資資水平等；5）稅收的影響響：如稅種和和稅率；6）管理與服務(wù)務(wù)：7）廠商權(quán)益的的保障：包括括產(chǎn)權(quán)的保障障和實際收益益的保障等。。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的具體因因素投資與房地產(chǎn)產(chǎn)投資的含義義投資廣義：指人們們的一種有目目的的經(jīng)濟行行為狹義：為了獲獲得可能的未來收益而做出的的確定的現(xiàn)值的犧牲基本要素主體客體目標(biāo)營利性目標(biāo)是是投資的動力力源方式房地產(chǎn)投資：：經(jīng)濟體以獲獲得未來的房房地產(chǎn)資產(chǎn)增增值或收益為為目的，預(yù)先先墊付一定數(shù)數(shù)量的貨幣與與實物，直接接或間接地從從事或參與房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動的經(jīng)經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資類類型1、多樣性。房地產(chǎn)投資資環(huán)境因素眾眾多，并且每每個因素對房房地產(chǎn)投資項項目的影響效效果和作用方方式都存在差差異。2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)投資資環(huán)境的系統(tǒng)統(tǒng)性指房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境因因素之間是相相互影響、相相互制約，存存在內(nèi)在的邏邏輯聯(lián)系。3、動態(tài)性。房地產(chǎn)投資資環(huán)境的動態(tài)態(tài)性指的是眾眾多的投資環(huán)環(huán)境因素是可可變的，并在在動態(tài)變化過過程中相互依依賴。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境的特點房地產(chǎn)投資無無形收益的主主要表現(xiàn)投資者追求的的是心理享受受許多公司花大大筆資金用在在辦公樓的選選址、設(shè)計、、建造和裝修修上，其目的的就是心理享享受，就是無無形收益房地產(chǎn)投資者者在投資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)時，，必須對顏色色，尤其是流流行色，進行行深入研究房地產(chǎn)購買者者都喜歡“風(fēng)風(fēng)水”好的建建筑物進住豪華高層層公寓，是提提高個人地位位的最有效方方法之一建筑北面有連連續(xù)高山群峰峰為屏障，左左右有低嶺崗崗峰，面前有有池塘或河流流轉(zhuǎn)經(jīng)過，水水前又有遠(yuǎn)山山近丘的朝對對呼應(yīng)。北面面為山，西面面為路，東面面為河流，南南面為池。住住宅背靠山朝朝南，宅前要要有河流環(huán)抱抱住宅，這樣樣，形成典型型的“山環(huán)水水抱”。楊瀾訪貝聿銘銘談建筑風(fēng)水水楊：貝老，您您相信建筑風(fēng)風(fēng)水嗎？貝貝：建筑筑師都相信建建筑風(fēng)水的。。不是迷信的的建筑風(fēng)水，，建筑風(fēng)水有有好幾種，比比如說我們們建筑要擺房房子，要背山山傍水，這也也是建筑風(fēng)水水。我覺得建建筑風(fēng)水我們們應(yīng)該相信的的，可是建筑筑風(fēng)水如果弄弄得太過分一一點，那就變變成迷信了，，這個我反對對。楊楊：您在香港港設(shè)計的中銀銀大廈，被很很多香港人認(rèn)認(rèn)為是不吉利利的建筑風(fēng)水水，他們們說這座大廈廈像個三棱的的刀。旁邊的的居民都裝反反光鏡，說要要把這個刀光光擋回去。還還有匯豐銀行行上面，好像像架了個水泥泥的機關(guān)槍。。最有意思的的是：因為有有一個鋒面是是對著港督府府的，港督府府一開始種柳柳樹來擋，后后來柳樹也死死了一次，然然后再種上柳柳樹。您對這這一切覺得很很好笑嗎？貝貝：當(dāng)當(dāng)時不是笑話話，報紙還攻攻擊我。但是是我對當(dāng)時的的港督衛(wèi)奕信信和他的夫人人說，誰叫你你們把香港的的地價抬得那那么高？我只只有這么一小小塊地，當(dāng)然然只有往高處處造。楊：但是人們們說您也吸收收了建筑風(fēng)水水的一些說法法，比如您一一開始在香港港設(shè)計中銀大大廈的時候，，曾經(jīng)設(shè)計過過有一股泉水水，是從后門門進去前門出出來，后來來人家說水就就是財，您這這樣就破財了了。您是不是是取消了這樣樣的想法？貝貝：有有是有，懂建建筑風(fēng)水的人人說得也很對對，我用水，，這個高樓兩兩旁都有水下下來的，我接接受這一點。。這個水是源源，是財源，，所以水到了了下面變成一一個池子。池池子養(yǎng)魚，中中國人認(rèn)為就就把財給蓄住住了，有點地地方我信的我我就做。香港中銀大廈廈匯豐銀行2.2房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的特特點與構(gòu)成要要素房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的特特點房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境實際上是是影響房地產(chǎn)產(chǎn)投資效果的的一系列因素素所構(gòu)成的一一個外部環(huán)境境。其中區(qū)位位分析是分析析的核心點。。在房地產(chǎn)投資資環(huán)境的分析析中，區(qū)域科學(xué)已成為房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境分分析的強有力力的理論背景景。在此理論論背景下，房房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境體現(xiàn)出有有序的結(jié)構(gòu)，，這種結(jié)構(gòu)決決定了區(qū)域投投資的投向、、布局、總量量，同時投資資的流入又在在不斷完善區(qū)區(qū)域的投資環(huán)環(huán)境，體現(xiàn)了了投資和投資資環(huán)境客體之之間相互影響響、相互作用用的動態(tài)關(guān)系系。這種互動動關(guān)系的研究究，不但可以以滿足投資主主體獲取利潤潤的動機，還還可以為受資資地區(qū)吸引有有利于區(qū)域發(fā)發(fā)展的資金、、形成“投入入－產(chǎn)出”的的良性循環(huán)。。房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析的構(gòu)構(gòu)成要素投資環(huán)境具有有系統(tǒng)性的特特征，因而表表現(xiàn)出與此相相關(guān)的層次特特征。我們可可以按照層次次高低將投資資環(huán)境區(qū)分為為宏觀投資環(huán)環(huán)境和地域投投資環(huán)境兩大大部分。1、投資環(huán)境宏宏觀要素分析析在宏觀環(huán)境影影響因素中，，投資商必須須監(jiān)測六個主主要的因素，，即人口統(tǒng)計計因素、經(jīng)濟濟因素、自然然因素、技術(shù)術(shù)因素、政治治因素和文化化因素。對房房地產(chǎn)投資而而言，人口統(tǒng)統(tǒng)計因素、經(jīng)經(jīng)濟因素、房房地產(chǎn)金融與與產(chǎn)業(yè)政策是是影響宏觀投投資環(huán)境的主主要因素，其其它影響因素素應(yīng)根據(jù)項目目的具體情況況適當(dāng)增減。。通過對宏觀觀環(huán)境的分析析，有利于投投資商選擇投投資時機、投投資區(qū)域、投投資規(guī)模及物物業(yè)類型、檔檔次等。2、區(qū)域性投資資環(huán)境因素分分析區(qū)域性因素分分析，即中觀觀層次的投資資環(huán)境分析。。應(yīng)該從六個個方面分析區(qū)區(qū)域性因素。。①地區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平②地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政政策③地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略④地區(qū)人口因因素⑤地區(qū)自然環(huán)環(huán)境因素⑥地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施環(huán)境2.3房地產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境分析方法法層次分析法建建模一問題的提提出日常生活中有有許多決策問問題。決策是是指在面臨多多種方案時需要依依據(jù)一定的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)選擇某一一種方案。例1購物買鋼筆，一般般要依據(jù)質(zhì)量量、顏色、實實用性、價格格、外形等方面的的因素選擇某某一支鋼筆。。買飯，則要依依據(jù)色、香、、味、價格等等方面的因素素選擇某種飯菜。。例2旅游假期旅游，是是去風(fēng)光秀麗麗的蘇州，還還是去迷人的的北戴河，或者是是去山水甲天天下的桂林，，一般會依據(jù)據(jù)景色、費用、食宿條條件、旅途等等因素選擇去去哪個地方。。例3擇業(yè)面臨畢業(yè)，可可能有高校、、科研單位、、企業(yè)等單位位可以去選擇，一般依依據(jù)工作環(huán)境境、工資待遇遇、發(fā)展前途途、住房條件等因素?fù)駱I(yè)業(yè)。例4科研課題的選選擇由于經(jīng)費等因因素，有時不不能同時開展展幾個課題，，一般依據(jù)課題的可行行性、應(yīng)用價價值、理論價價值、被培養(yǎng)養(yǎng)人才等因素素進行選題。面臨各種各樣樣的方案，要要進行比較、、判斷、評價價、最后作出決策。這這個過程主觀觀因素占有相相當(dāng)?shù)谋戎亟o給用數(shù)學(xué)方法法解決問題帶來來不便。T.L.saaty等人20世紀(jì)在七十年年代提出了一種能有效處處理這類問題題的實用方法法。層次分析法（AnalyticalHierarchyProcess,AHP)這是一種定性性和定量相結(jié)結(jié)合的、系統(tǒng)統(tǒng)化的、層次次化的分析方方法。過去研究自然然和社會現(xiàn)象象主要有機理分析法和和統(tǒng)計分析法法兩種方法，前者者用經(jīng)典的數(shù)學(xué)工具分析現(xiàn)象象的因果關(guān)系系，后者以隨機數(shù)學(xué)為工具，通過過大量的觀察察數(shù)據(jù)尋求統(tǒng)統(tǒng)計規(guī)律。近近年發(fā)展的系統(tǒng)統(tǒng)分析是又一一種方法，而而層次分析法是系統(tǒng)分析的數(shù)學(xué)工具之之一。層次分析法的的基本思路：：與人們對某一一復(fù)雜決策問問題的思維、、判斷過程大大體一致。選擇鋼筆質(zhì)量、顏色、、價格、外形形、實用鋼筆1、鋼筆2、鋼筆3、鋼筆4質(zhì)量、顏色、、價格、外形形、實用進行行排序?qū)⒏鱾€鋼筆的的質(zhì)量、顏色色、價格、外外形、實用進進行排序經(jīng)綜合分析決決定買哪支鋼鋼筆1.建立層次結(jié)構(gòu)構(gòu)模型首先要將所包包含的因素分分組，每一組組作為一個層層次，按照最最高層、若干干有關(guān)的中間間層和最低層層的形式排列列起來。對于于決策問題，，通?？梢詫⑵鋭澐殖蓪哟谓Y(jié)構(gòu)模型型。最高層：表示解決問題題的目的，即即應(yīng)用AHP所要達到的目目標(biāo)。中間層：它表示采用某種措措施和政策來實現(xiàn)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)所涉及及的中間環(huán)節(jié)，一一般又分為策略層層、約束層、準(zhǔn)則則層等。最低層：表示解決問題的措措施或政策(即方案)。AHP決策分析法層次結(jié)結(jié)構(gòu)示意圖一般分為三層，最最上面為目標(biāo)層，最下面為方案層，中間是準(zhǔn)則層或指標(biāo)層。例1的層次結(jié)構(gòu)模型準(zhǔn)則層方案層目標(biāo)層例2層次結(jié)構(gòu)模型準(zhǔn)則層A方案層B目標(biāo)層Z若上層的每個因素素都支配著下一層層的所有因素，或或被下一層所有因素影響，稱為為完全層次結(jié)構(gòu)，否則稱為不完全層次結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分分析的原則與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1、房地產(chǎn)投資環(huán)境境評價的原則①系統(tǒng)性原則②比較性原則③時效性原則④定性分析與定量量分析相結(jié)合的原原則⑤實事求是、突出出重點的原則2、房地產(chǎn)投資環(huán)境境評價的標(biāo)準(zhǔn)①適應(yīng)性標(biāo)準(zhǔn)②穩(wěn)定性標(biāo)準(zhǔn)③競爭性標(biāo)準(zhǔn)2.3房地產(chǎn)投資環(huán)境分分析方法多因素和關(guān)鍵因素素評價法當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)環(huán)境評價采用多因因素評價法時，選選取的投資環(huán)境的的因素即房地產(chǎn)投投資環(huán)境評價要素素系統(tǒng)中的15個投資環(huán)境要素，，子因素即投資環(huán)環(huán)境要素之下的子子要素，權(quán)數(shù)的計計取是在考慮因素素影響大小之后綜綜合決定的?？蓪⒁蛩卦u為優(yōu)、良良、中、可、差這這樣五級分別對應(yīng)應(yīng)分值100，80，60，40，20，這樣評價總分取取值范圍即在20~100之間，滿分為100分。房地產(chǎn)投資環(huán)境評評價方法房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境境評價公式如下：：其中，N——表示投資環(huán)境總分分Wi——表示第i類要素權(quán)重Ui——表示第i類要素評分而其中，j——表示i類要素下j類子要素Wj——表示i類要素下第j類子要素的權(quán)重ai，bi，ci，di，ei——分別是第j類子因素評價為優(yōu)優(yōu)、良、、中、可、差的百百分比；具體評價時，先對對各類要素的子要要素做出評價計算算出Ui后，再套用公式計計算出投資環(huán)境總總分N。當(dāng)然也可將兩個個公式合并為一個個公式來計算，合合并后的總公式為為：其中，N——表示投資環(huán)境總分分i,j——表示i類要素第j類子要素Wi,Wj——表示i類要素、第j類子要素的權(quán)重ai，bi，ci，di，ei——分別是第i類要素下第j類子因素評價為優(yōu)優(yōu)、良、中、可、、差的百分比；在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)環(huán)境評價的多因素素評價法中，各子子因素也因為各自自影響性不同而給給予子因素權(quán)重。。對我國開發(fā)建設(shè)設(shè)的普通住宅投資資項目其環(huán)境評價價因素可分類如下下：①最重要因素：居居民收入水平，權(quán)權(quán)重系數(shù)：Wi=0.2②很重要因素：房地地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況況，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.15③重要因素：基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施狀況、區(qū)位交交通條件、環(huán)境狀狀況、稅費水平，，權(quán)重系數(shù)：Wi=0.1④較為重要因素：經(jīng)經(jīng)濟增長水平，權(quán)權(quán)重系數(shù)：Wi=0.05⑤略微重要因素：土土地狀況、地價、、房地產(chǎn)政策、區(qū)區(qū)域人口數(shù)量、區(qū)區(qū)域人口素質(zhì)、家家庭人口數(shù)、消費費文化與觀念，權(quán)權(quán)重系數(shù)：Wi=0.025各投資環(huán)境要素、、子要素及相關(guān)權(quán)權(quán)重如表2-3所示。表2-3房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境境要素、子要素及及相關(guān)權(quán)重表投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重基礎(chǔ)設(shè)施狀況交通設(shè)施（0.5）能源設(shè)施（0.3）通訊設(shè)施（0.2）0.1區(qū)位交通條件公路（0.5）鐵路（0.2）航空（0.2）水運（0.1）0.1環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量（0.6）綠化水平（0.4）0.1土地狀況土地面積大?。?.5）地質(zhì)狀況（0.5）0.025房地產(chǎn)供應(yīng)狀況房地空置率（1.0）0.15地價地價水平（1.0）0.025居民收入水平居民年平均收入（1.0）0.2投資環(huán)境要素子要素及權(quán)重要素權(quán)重經(jīng)濟增長水平經(jīng)濟增長率（1.0）0.05房地產(chǎn)政策土地政策（0.5）房地產(chǎn)綜合政策（0.5）0.025政府辦事效率政府辦事效率（1.0）0.025稅費水平契稅（0.4）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（0.3）其他（0.3）0.1區(qū)域人口數(shù)量區(qū)域人口密度（1.0）0.025區(qū)域人口素質(zhì)區(qū)域人口素質(zhì)（1.0）0.025家庭人口數(shù)家庭平均人口數(shù)（1.0）0.025消費文化與觀念消費文化與觀念（1.0）0.025準(zhǔn)數(shù)分析法在房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)環(huán)境評價采用準(zhǔn)數(shù)數(shù)分析法時，按照照房地產(chǎn)行業(yè)影響響要素的分類習(xí)慣慣將評分區(qū)間及準(zhǔn)準(zhǔn)數(shù)計算公式作一一定修改，并去除除了一些不必要的的因素，修改后的的房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)環(huán)境準(zhǔn)數(shù)數(shù)群參照照表見表2-5：項目要素代號內(nèi)涵評分1.投資環(huán)境激勵系數(shù)K①地價；②房地產(chǎn)政策(含融資政策)0-52.城市規(guī)劃完善因子P①環(huán)境狀況；②土地狀況0-43.稅利因子S①稅費水平0-24.勞動生產(chǎn)率因子L①區(qū)域人口素質(zhì)0-25.地區(qū)基礎(chǔ)因子B①基礎(chǔ)設(shè)施狀況；②區(qū)位交通條件；③區(qū)域人口數(shù)量2-106.效率因子T①政府辦事效率

0-27.市場因子M①房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況；②居民收入水平；③消費文化與觀念；④家庭平均人口5-208.管理權(quán)因子F①經(jīng)濟增長水平0-2表2-5房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境境準(zhǔn)數(shù)數(shù)群參照表表在房地產(chǎn)投資環(huán)境境評價的準(zhǔn)數(shù)計算算公式中，根據(jù)各各要素本身重要性性及其內(nèi)在聯(lián)系差差別，將稅利因子子S和效率因子T放到公式的括號中中，即讓其作用效效應(yīng)減小，而讓市市場因子M從括號中調(diào)換出來來，增大其作用效效應(yīng)，評分區(qū)間相相應(yīng)也作一定變動動，就可以有修改改后的房地產(chǎn)投資資環(huán)境準(zhǔn)數(shù)計算公公式：綜合評價法的基本本步驟是由層次分分析法確定各環(huán)境境要素的權(quán)重系數(shù)數(shù)；由統(tǒng)計分析確確定各環(huán)境要素的的得分；計算投資資環(huán)境的綜合評分分；由靈敏度分析析(敏感性分析)判斷各環(huán)境要素發(fā)發(fā)生變化對投資環(huán)環(huán)境分析帶來的影影響。首先，進行環(huán)境要要素權(quán)重系數(shù)的確確定。權(quán)重系數(shù)是用來描描述環(huán)境要素在投投資環(huán)境分析中相相對重要程度的指指標(biāo)。其大小既取取決于要素自身在在投資環(huán)境諸要素素中的地位，又取取決于投資者因投投資動機或主觀因因素對投資環(huán)境的的期望與要求。因因而權(quán)重系數(shù)一般般采用層次分析法法進行綜合確定。?；痉治霾襟E為為：綜合評價法①建立層次結(jié)構(gòu)模模型按投資環(huán)境因素的的內(nèi)容及相互關(guān)系系，將各環(huán)境要素素劃分為層次結(jié)構(gòu)構(gòu)形式②確定同層間單權(quán)權(quán)重系數(shù)同層間要素的單權(quán)權(quán)重系數(shù)是用以描描述位于同一層次次的各環(huán)境要素相相對于上一層因素素重要程度的系數(shù)數(shù)，它是由求解該該層的判斷矩陣求求得的。③一致性檢驗④組合權(quán)重系數(shù)的的確定目標(biāo)項目投資環(huán)境境的綜合評分：其中，G—目標(biāo)項目投資環(huán)境境的綜合評分ABCDj—第j環(huán)境因素的權(quán)重系系數(shù)Vj—第j環(huán)境因素的評分分分值n——環(huán)境因素的個數(shù)上式求得的分值在在1-4之間，分值越高，，說明對目標(biāo)項目目投資環(huán)境的評價價越好。敏感性分析正是要要考察當(dāng)這些環(huán)境境條件變化時，對對分析結(jié)果帶來的的影響及其影響程程度。其步驟如下下：①逐項分析環(huán)境因因素的穩(wěn)定狀況，，判斷其在房地產(chǎn)產(chǎn)投資建設(shè)或經(jīng)營營期內(nèi)發(fā)生變化的的可能性，并研究究其變化的基本趨趨勢及變化程度；；②對將要發(fā)生變化化的因素，依據(jù)其其變化的趨勢及變變化程度，請專家家予以重新評價；；③統(tǒng)計各因素的評評價結(jié)果，計算它它們的分值；④計算變化后的房房地產(chǎn)投資環(huán)境綜綜合評分值；⑤若是不同地點投投資環(huán)境的比較和和排序，則按新的的綜合分值重新排