房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀二

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2009

資本土地項(xiàng)目地產(chǎn)公司是干什么的?［引言］利潤(rùn)===收入—成本賣樓啦。?！，F(xiàn)場(chǎng)收款預(yù)收帳款財(cái)務(wù)結(jié)算----銷售收入

［引言］我們的錢怎么賺?收入結(jié)算時(shí)間?收入結(jié)算條件?收入開(kāi)發(fā)成本土地成本管理成本資金成本成本利潤(rùn)===收入—成本利潤(rùn)表一、營(yíng)業(yè)總收入保利萬(wàn)科其中：營(yíng)業(yè)收入81.15355

利息收入

。。。

二、營(yíng)業(yè)總成本62.7281其中：營(yíng)業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營(yíng)業(yè)稅金及附加8.441銷售費(fèi)用2.5611.9管理費(fèi)用2.0817.6財(cái)務(wù)費(fèi)用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資損益2.072.1。。。

三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)20.576.5加：營(yíng)業(yè)外收入3.550.31減：營(yíng)業(yè)外支出0.060.43四、利潤(rùn)總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤(rùn)16.353.2。。?！⒚抗墒找?/p>

。。。

成本利潤(rùn)===收入—成本成本是個(gè)無(wú)底洞嗎？你是“知本家”嗎？財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤(rùn)是真的嗎？你能給投資方一個(gè)交待嗎？大潮退去,才知道誰(shuí)在裸泳…..［關(guān)鍵詞］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系之解構(gòu)

企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)銷售目標(biāo)成本目標(biāo)各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)與計(jì)劃拿地策劃

施工計(jì)劃

報(bào)批報(bào)建

采購(gòu)計(jì)劃

設(shè)計(jì)計(jì)劃

銷售計(jì)劃

入伙計(jì)劃項(xiàng)目拓展目標(biāo)投融資拓展目標(biāo)成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈鏈分析模型成本管理項(xiàng)目策劃設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目拓展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈鏈分析模型成本管理是貫穿價(jià)價(jià)值鏈全過(guò)程；涉涉及價(jià)值活動(dòng)全部部環(huán)節(jié)；全員全面面參與的活動(dòng)。作業(yè)過(guò)程成本控制制目標(biāo)成本體系的建立與實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)成本管管理體系的梳理成本管理體系的建建立與實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實(shí)現(xiàn)成本管理之目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)盈利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管管理體系的梳理目標(biāo)/責(zé)任成本管理過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理理作業(yè)過(guò)程成本管理理成本管理軟件成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理理模式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)工具制度成本管控文件目標(biāo)與責(zé)任成本管管理體系之建立與與實(shí)現(xiàn)如何建立成本目標(biāo)體系？目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本的解讀目標(biāo)成本設(shè)定與企企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項(xiàng)項(xiàng)目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市市場(chǎng)原則性價(jià)比與專業(yè)管理理用幾個(gè)實(shí)例來(lái)談?wù)務(wù)劊耗繕?biāo)成本到底怎么么形成的？案例1項(xiàng)目策劃階段的成成本策劃成本客戶需求市場(chǎng)產(chǎn)品盈利關(guān)于七對(duì)眼睛用幾個(gè)實(shí)例來(lái)談?wù)務(wù)劊耗繕?biāo)成本到底怎么么形成的？案例2概念設(shè)計(jì)階段的成成本規(guī)劃某超高層項(xiàng)目外立立面概念深化設(shè)計(jì)案例例目標(biāo)成本與財(cái)務(wù)接接軌？金地成本表單萬(wàn)達(dá)成本表單萬(wàn)科成本表單中海成本表單偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理PDCA動(dòng)態(tài)成本的探討動(dòng)態(tài)成本的概念！！錄入哪些基本信息息？（wd)誰(shuí)來(lái)錄入？如何約約束錄入的完整性性？---用工具管理人！如何解決變更、簽簽證信息滯后問(wèn)題題？誰(shuí)對(duì)動(dòng)態(tài)成本信息息負(fù)責(zé)？考糊啦！目標(biāo)能調(diào)嗎？爭(zhēng)論！標(biāo)桿民企成本目標(biāo)體系落實(shí)之核心難點(diǎn)在哪里里？成本管住了嗎？標(biāo)桿企業(yè)如何一路路走來(lái)？1999---2003---2005---2007民企：成本超標(biāo)沒(méi)沒(méi)商量！案例1、2、3、4、5、6。。。如何建立全員的責(zé)任成本管理體系系？責(zé)任成本體系是：：關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解解讀方式一：根據(jù)成本本科目，將目標(biāo)成成本分解成《目標(biāo)成本控制責(zé)任任書》，對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的的責(zé)任部門及其主主要職責(zé)的說(shuō)明，，包括控制內(nèi)容、、控制要點(diǎn)和手段段，形成成本控制制的指引方式二：根據(jù)合同同分類，將目標(biāo)成成本分解成《合同控制清單》，將合同簽訂、履履行的責(zé)任落實(shí)到到合同責(zé)任部門，，以各部門成本責(zé)責(zé)任的完成來(lái)保證證目標(biāo)成本的完成成關(guān)于責(zé)任成本二、責(zé)任成本的分分解方式四、責(zé)任成本的落落實(shí)責(zé)任主體責(zé)任內(nèi)容責(zé)任控制要點(diǎn)責(zé)任評(píng)價(jià)各部門各司其職責(zé)任成本的分解思思路1、本部門費(fèi)用2、本專業(yè)端口成本本----土地成本----投資部--------政府收費(fèi)----報(bào)建部門--------設(shè)計(jì)費(fèi)----設(shè)計(jì)部門--------營(yíng)銷費(fèi)----營(yíng)銷部門--------財(cái)務(wù)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部門------------建造成本----設(shè)計(jì)+采購(gòu)+工程------責(zé)任形成部門承擔(dān)擔(dān)其管理責(zé)任階段性地確定成本本責(zé)任設(shè)計(jì)產(chǎn)品銷售投資策劃項(xiàng)目運(yùn)作全過(guò)程招標(biāo)履約簽約三、責(zé)任任成本的的分解思思路我們需要要什么樣樣的管控控體系來(lái)落實(shí)目目標(biāo)與責(zé)責(zé)任成本本管理?管理架構(gòu)構(gòu)確定管理架構(gòu)構(gòu)確定授權(quán)體系系確定授權(quán)表授權(quán)手冊(cè)冊(cè)不同企業(yè)業(yè)授權(quán)對(duì)對(duì)比---萬(wàn)科金金地招招商合合生誰(shuí)來(lái)確定定目標(biāo)成成本？誰(shuí)來(lái)決策策成本調(diào)調(diào)整？誰(shuí)來(lái)考核核？誰(shuí)來(lái)來(lái)評(píng)估？？成本定位位與決策策的立足足點(diǎn)在哪哪里？責(zé)任體系系與職責(zé)責(zé)如何匹匹配。。。。標(biāo)桿企業(yè)業(yè)成本管管理模式式：目標(biāo)/責(zé)任成本管理過(guò)程動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)過(guò)程成本管理成本管理軟件成本管理委員會(huì)實(shí)踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管控文件謝謝謝！房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程程與運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系主講：周周柏生總目錄123房地產(chǎn)的的運(yùn)營(yíng)體體系房地產(chǎn)的的計(jì)劃管管理概述述房地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)流流程一：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)流程程-----總的流程程與框架架圖一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段劃分與管控層級(jí)1.2房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流程圖解一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)流程1.3房地產(chǎn)設(shè)計(jì)研發(fā)流程構(gòu)建的體系框架1.4房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的組織管理模式與流程體系二：房地地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系2.1房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理：2.1.1定義2.1.2運(yùn)營(yíng)管理理中心的的職能2.1.3運(yùn)營(yíng)管理理的重點(diǎn)點(diǎn)二：房地地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系2.2房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系內(nèi)容：2.2.1投資決策策2.2.2階段性成成果2.2.3運(yùn)營(yíng)決策策2.2.4計(jì)劃管理理2.2.5成本管理理2.2.6資金管理理2.2.7知識(shí)管理理二：房地地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系2.3房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系案例解析二：房地地產(chǎn)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)體系系2.4房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)2.4.1項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)組織架架構(gòu)與決決策機(jī)構(gòu)構(gòu)2.4.2項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)隊(duì)的管理理模式2.4.3項(xiàng)目的管管理目標(biāo)標(biāo)2.4.4運(yùn)營(yíng)會(huì)議議系統(tǒng)：：a.運(yùn)營(yíng)決策策會(huì)b.運(yùn)營(yíng)管理理會(huì)三：房地地產(chǎn)的計(jì)計(jì)劃管理理概述3.1項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)3.1.1項(xiàng)目運(yùn)作作的需求求3.1.2規(guī)范化/精細(xì)化管管理的需需求3.1.3提高資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率的需求求三：房地地產(chǎn)的計(jì)計(jì)劃管理理概述3.2項(xiàng)目計(jì)劃管理本質(zhì)與關(guān)鍵要素三：房地地產(chǎn)的計(jì)計(jì)劃管理理概述3.3一體化的計(jì)劃管理體系的建立3.3.1建立一體體化計(jì)劃劃管理體體系的目目標(biāo)3.3.2一體化計(jì)計(jì)劃管理理體系的的特點(diǎn)一個(gè)目標(biāo)標(biāo)+二個(gè)體系系+三個(gè)層級(jí)級(jí)3.3.3項(xiàng)目計(jì)劃劃分級(jí)體體系：三三層次+四要素3.3.4項(xiàng)目計(jì)劃劃體系與與管理計(jì)計(jì)劃體系系的關(guān)系系三：房地地產(chǎn)的計(jì)計(jì)劃管理理概述3.4項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃3.4.1如何確定定項(xiàng)目的的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)3.4.2項(xiàng)目關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)的的內(nèi)容：：a.里程碑節(jié)節(jié)點(diǎn)b.體現(xiàn)項(xiàng)目目管理思思想的節(jié)節(jié)點(diǎn)3.4.3項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分級(jí)策策劃3.4.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的50個(gè)關(guān)鍵計(jì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)ThankYou!如何建立立與優(yōu)化化房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的設(shè)計(jì)計(jì)管管理體系系總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企企業(yè)不同同發(fā)展階階段的管管控模式式與相應(yīng)應(yīng)設(shè)計(jì)管管理模式式建立精細(xì)細(xì)化市場(chǎng)場(chǎng)需求下下的規(guī)范范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系設(shè)計(jì)管理理效率指指標(biāo)設(shè)計(jì)管理理通病與與案例分分析專業(yè)團(tuán)隊(duì)隊(duì)建設(shè)與與能力提提升一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的范疇與與定義涉及房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的全過(guò)過(guò)程。內(nèi)內(nèi)容包括括：從項(xiàng)項(xiàng)目初判判的跟蹤蹤,到項(xiàng)目決決策中的的概念草草案研究究，從概概念設(shè)計(jì)計(jì)到施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)，從施施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的配合合到營(yíng)銷銷道具的的制作，，以至到到后期客客服的維維修、整整改的技技術(shù)支持持等。契合企業(yè)業(yè)的發(fā)展展戰(zhàn)略，，鎖定項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)標(biāo),在符合企企業(yè)發(fā)展展的產(chǎn)品品策略指指導(dǎo)下，，通過(guò)有有效的組組織、完完善的流流程及制制度的建建立、方方法的提提升等一一系列手手段，在在產(chǎn)品制制造過(guò)程程中實(shí)施施的涉及及設(shè)計(jì)內(nèi)內(nèi)容的管管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理的的范疇與與定義涉及產(chǎn)品品的種類類、品牌牌、以及及開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式選擇何種種產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略對(duì)一一個(gè)企業(yè)業(yè)來(lái)說(shuō)至至關(guān)重要要。產(chǎn)品品戰(zhàn)略并并不僅指指導(dǎo)項(xiàng)目目策劃、、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、戶戶型研究究、營(yíng)銷銷推廣，，同時(shí)也也影響到到項(xiàng)目的的拓展模模式、土土地儲(chǔ)備備模式，，甚至品品牌宣傳傳模式及及企業(yè)自自身的發(fā)發(fā)展模式式。產(chǎn)品策略略為企業(yè)業(yè)發(fā)展服服務(wù)產(chǎn)品制造造過(guò)程必必須符合合企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展展策略產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證證、進(jìn)度度控制、、成本控控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)二：房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)不同發(fā)發(fā)展階段段的管控控模式與與設(shè)計(jì)管管理模式式1.1企業(yè)管控模式的分類1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二.1.1企業(yè)管控控模式的的分類財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營(yíng)型)管控模式式二.1.2設(shè)計(jì)管理理模式的的分類職能型公司型(項(xiàng)目制型型)矩陣型項(xiàng)目管控控模式設(shè)計(jì)管理理模式與與企業(yè)對(duì)對(duì)項(xiàng)目管管理設(shè)立立的管控控模式一一一對(duì)應(yīng)應(yīng)二.1.3企業(yè)管理理模式與與設(shè)計(jì)管管理模式式的優(yōu)化化組合之之思考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)區(qū)域總部部多項(xiàng)目跨跨區(qū)域整整合多項(xiàng)目跨跨區(qū)區(qū)域多項(xiàng)目單單區(qū)區(qū)域集群式復(fù)合職能能型項(xiàng)目制型型(大、小)職能型二.1.3企業(yè)管理理模式與與設(shè)計(jì)管管理模式式的優(yōu)化化組合之之思考標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)設(shè)計(jì)水平平集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型職能型戰(zhàn)略合作作水平設(shè)計(jì)管理模式發(fā)展二.1.4設(shè)計(jì)管理理資源配配置基準(zhǔn)準(zhǔn)合理的項(xiàng)項(xiàng)目人員員數(shù)量和和結(jié)構(gòu)配配置，不不僅是人人力資源源有效利利用的要要求，也也是項(xiàng)目目有效實(shí)實(shí)施的保保證。配配置基準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)基于于企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作模式式、運(yùn)作作水平和和人力資資源成熟熟度企業(yè)年度度人力資資源規(guī)劃劃新增項(xiàng)目目人員配配置規(guī)劃劃參考多項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作狀況況下，項(xiàng)項(xiàng)目之間間人員動(dòng)動(dòng)態(tài)規(guī)劃劃和調(diào)配配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)三.建立精細(xì)細(xì)化市場(chǎng)場(chǎng)需求下下的規(guī)范范化設(shè)計(jì)計(jì)管理體體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)設(shè)計(jì)管理理體系能能夠提高高企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的設(shè)設(shè)計(jì)管理理業(yè)務(wù)水水平，規(guī)規(guī)范設(shè)計(jì)計(jì)管理制制度和流流程，以以保證項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)質(zhì)量，，提高項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)效能，，提升公公司項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)能能力，打打造企業(yè)業(yè)核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容負(fù)責(zé)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)管管理，保保證設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、、成本目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、水水電、景景觀、室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì))材料設(shè)備備選型定定板配合成本本管理中中心建立立設(shè)計(jì)成成本基準(zhǔn)準(zhǔn)體系,建立從研研發(fā)開(kāi)始始的成本本控制理理念與系系統(tǒng),提高產(chǎn)品品綜合性性價(jià)比組織并參參與主要要材料、、設(shè)備的的調(diào)研,與成本管管理中心心配合,建立按體體系、專專業(yè)分類類的材料料信息庫(kù)庫(kù)(含品牌及及供應(yīng)商商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)部按要求及及時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)管理理部提交交各設(shè)計(jì)計(jì)階段所所需資料料條件負(fù)責(zé)與政政府部門門就各階階段設(shè)計(jì)計(jì)中間過(guò)過(guò)程成果果的技術(shù)術(shù)溝通及及完成各各政府相相關(guān)部門門的申報(bào)報(bào)審批工工作

其它部門在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的職責(zé)成本管理理部按要求及及時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)管理理部提交交各設(shè)計(jì)計(jì)階段所所需成本本目標(biāo)隨著圖紙紙的不斷斷深化，，調(diào)整成成本及控控制目標(biāo)標(biāo)負(fù)責(zé)組織織方案設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)中的各各項(xiàng)工作作市場(chǎng)營(yíng)銷部按要求及及時(shí)向設(shè)設(shè)計(jì)管理理部提交交各設(shè)計(jì)計(jì)階段所所需資料料條件負(fù)責(zé)對(duì)各各階段設(shè)設(shè)計(jì)成果果地產(chǎn)公公司內(nèi)部部技術(shù)評(píng)評(píng)審提供供市場(chǎng)評(píng)評(píng)價(jià)建議議負(fù)責(zé)制定定各階段段設(shè)計(jì)任任務(wù)書中中的市場(chǎng)場(chǎng)定位部部分的內(nèi)內(nèi)容三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析析一：北京金地地2006設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)構(gòu)圖三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容案例分析析二：06~07深圳金地地設(shè)計(jì)部部構(gòu)架圖圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)技術(shù)支持+質(zhì)量控制項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理設(shè)計(jì)總監(jiān)部門經(jīng)理專業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門副經(jīng)理

行政秘書三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計(jì)計(jì)工作流流程，明明確設(shè)計(jì)計(jì)管理的的控制節(jié)節(jié)點(diǎn)和不不同階段段的設(shè)計(jì)計(jì)輸入條條件,清晰規(guī)范范項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管理理過(guò)程中中的控制制節(jié)點(diǎn)，，以便提提高設(shè)計(jì)計(jì)管理效效率，保保證設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、進(jìn)度、、成本三三方面均均得到有有效控制制三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門營(yíng)銷成本工程開(kāi)發(fā)物業(yè)主線部門設(shè)計(jì)部

2.3.2業(yè)務(wù)流程總的房地地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)框架圖圖分階段業(yè)業(yè)務(wù)流程程圖設(shè)計(jì)流程程框架圖圖一級(jí)流程程:項(xiàng)目投資資決策論論證管理理階段流流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)管理階階段流程程項(xiàng)目工程程管理階階段流程程項(xiàng)目營(yíng)銷銷管理階階段流程程項(xiàng)目入伙伙管理階階段流程程二級(jí)流程程:設(shè)計(jì)管理理流程設(shè)計(jì)單位位選擇管管理流程程設(shè)計(jì)合同同及付款款管理流流程材料設(shè)備備選型/定板/驗(yàn)板管理理流程設(shè)計(jì)變更更管理流流程設(shè)計(jì)流程程框架圖圖三級(jí)流程程：設(shè)計(jì)費(fèi)用用預(yù)算計(jì)計(jì)劃編制制細(xì)則設(shè)計(jì)合同同編制工工作細(xì)則則設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書編制制工作細(xì)細(xì)則設(shè)計(jì)、咨咨詢單位位選擇及及信息管管理細(xì)則則施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)設(shè)計(jì)配配合工作作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵鍵點(diǎn)控制制工作細(xì)細(xì)則計(jì)變更管管理細(xì)則則三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是涉涉及設(shè)計(jì)計(jì)職能的的公司管管理制度度，如《地產(chǎn)公公司設(shè)設(shè)計(jì)總總監(jiān)管管理辦辦法》、《設(shè)計(jì)管管理階階段集集團(tuán)對(duì)對(duì)子公公司監(jiān)監(jiān)控程程序》、《實(shí)施地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期基基準(zhǔn)作作業(yè)指指導(dǎo)書書》、決策策分判判等三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益梳理設(shè)設(shè)計(jì)工工作流流程，，明確確設(shè)計(jì)計(jì)管理理的控控制節(jié)節(jié)點(diǎn)和和不同同階段段的設(shè)設(shè)計(jì)輸輸入條條件,清晰規(guī)規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)管管理過(guò)過(guò)程中中的控控制節(jié)節(jié)點(diǎn)，，以便便提高高設(shè)計(jì)計(jì)管理理效率率，保保證設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)度度、成成本三三方面面均得得到有有效控控制精裝修修管理理流程程與優(yōu)優(yōu)化三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容

2.4計(jì)劃管理

目的：：理順各各項(xiàng)工工作的的銜接接關(guān)系系，明明確里里程碑碑點(diǎn)和和責(zé)任任歸屬屬，保保障開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期基基準(zhǔn)的的有效效實(shí)施施，實(shí)實(shí)現(xiàn)快快速滾滾動(dòng)的的地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式式。2.4.1設(shè)計(jì)周周期基基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)周周期參參考基基準(zhǔn)值值簡(jiǎn)圖圖三.2體系建建立的的組成成要素素與核核心內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)計(jì)劃的的制定定方式式與監(jiān)監(jiān)控辦辦法2.4.2項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理公司一級(jí)級(jí)計(jì)劃部門二級(jí)級(jí)計(jì)劃部門月度度計(jì)劃項(xiàng)目組周周計(jì)劃三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理理階段及及專業(yè)的的合理劃劃分專業(yè)：總總圖、規(guī)規(guī)劃與建建筑、景景觀、室室內(nèi)、展展示階段：概概念設(shè)計(jì)計(jì)、方案案設(shè)計(jì)、、實(shí)施方方案設(shè)計(jì)計(jì)、施工圖設(shè)設(shè)計(jì)、部部品設(shè)計(jì)計(jì)2.5.1建立標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.5.2設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立《概念規(guī)劃劃設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《方案設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書》《住宅施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書》《景觀概念念規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書》《景觀方案案設(shè)計(jì)任任務(wù)書》《景觀施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書》《室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書書》2.5.2.1設(shè)計(jì)文件件的內(nèi)容容2.5.2.1.1任務(wù)書類類三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)計(jì)咨詢合合同》《建筑方案案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)合同》《建筑施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)合同》《景觀方案案設(shè)計(jì)合合同》《景觀施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)合同》《室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)合同》《銷售示范范區(qū)包裝裝設(shè)計(jì)合合同》2.5.2.1.2合同類2.5.2.2模板標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配置置標(biāo)準(zhǔn)建建議書》《方案設(shè)計(jì)計(jì)指引》及《施工圖設(shè)設(shè)計(jì)指引引》統(tǒng)一技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用用節(jié)點(diǎn)構(gòu)構(gòu)造設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)方案、實(shí)實(shí)施方案案、施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)各階段段成果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及深深度要求求新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用2.5.3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的內(nèi)容容2.5.3.2模板三.2體系建立立的組成成要素與與核心內(nèi)內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)管理理工作，，除頒布布程序(工作的方方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)外，同時(shí)時(shí)根據(jù)企企業(yè)的技技術(shù)戰(zhàn)略略，建立立相關(guān)的的評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使使設(shè)計(jì)管理理質(zhì)量保證證工作有章章可循。。

2.5.5評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目投資資決策評(píng)評(píng)審階段段概念設(shè)設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表表》《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)方案評(píng)評(píng)審階段段方案設(shè)設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表表》《設(shè)計(jì)巡檢檢評(píng)價(jià)表表》三個(gè)評(píng)價(jià)價(jià)表《項(xiàng)目投資決策策評(píng)審階段概概念設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)SJ—201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿足日照間距要求、參考戶型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來(lái)的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶數(shù)，梯數(shù)，各戶型面積等）應(yīng)符合高性價(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開(kāi)發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案案評(píng)審階段方方案設(shè)計(jì)成果果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿足政府部門規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開(kāi)發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無(wú)功能性缺陷立面材料分色、交接處理無(wú)原則性錯(cuò)誤客戶服務(wù)設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴來(lái)自客戶服務(wù)部門、物業(yè)管理部門的設(shè)計(jì)投訴問(wèn)題處理、反饋情況三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容2.7.1建立成本管理理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)點(diǎn)

2.7設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部品品信息庫(kù)2.7.2.1項(xiàng)目部品信息庫(kù)模板2.7.2.2項(xiàng)目部品信息庫(kù)建立的的要點(diǎn)a.(工程)材料分判b.標(biāo)桿企業(yè)主流流材料部品品品牌及成本基基準(zhǔn)借鑒c.戰(zhàn)略供應(yīng)商合合作及集團(tuán)采采購(gòu)d.建立信息庫(kù)共共享平臺(tái)三.2體系建立的組組成要素與核核心內(nèi)容2.7.2.3材料部品研究究的工作目標(biāo)標(biāo)a.基于對(duì)目標(biāo)客客戶的期望值值分析,研發(fā)滿足客戶戶需求的部品品b.成本優(yōu)化、對(duì)對(duì)比c.工藝的研究2.7.3設(shè)計(jì)過(guò)程中的的成本優(yōu)化的的主要手段和和方法2.7.3.1結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的的形式2.7.3.2窗地比2.7.3.3外墻材料及部部品2.7.3.4停車方式及人人防方案2.7.3.5主要設(shè)備選型型2.7.3.6產(chǎn)品附加值對(duì)對(duì)應(yīng)的成本2.7.3.7合理的景觀成成本配置四、設(shè)計(jì)管理理效率指標(biāo)

4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類別指標(biāo)名稱萬(wàn)科某城市公司（萬(wàn)科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開(kāi)發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)人均利潤(rùn)率250萬(wàn)元/人140萬(wàn)元/人61.5萬(wàn)元/人人均開(kāi)發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）8.553.11（4583萬(wàn)）開(kāi)發(fā)效率（從拿地到開(kāi)盤）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月項(xiàng)目1（多層）：18個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：21個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：31個(gè)月蘇州項(xiàng)目1-1.5年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以內(nèi)項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目3：1.1%5%左右計(jì)劃完成率計(jì)劃指標(biāo)完成86%

會(huì)議決議完成100%

月計(jì)劃完成90%計(jì)劃指標(biāo)完成55%