房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的設(shè)計(jì)管理二

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的設(shè)計(jì)管理內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)管理的意義三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)管理的任務(wù)和目標(biāo)四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)管理的措施五、各階段設(shè)計(jì)的統(tǒng)籌管理建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分建設(shè)工程項(xiàng)目的全壽命周期包括決策階段（調(diào)查研究、編制可行性研究等項(xiàng)目的前期的組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的論證）實(shí)施階段（設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、動(dòng)用前期準(zhǔn)備階段、保修期）使用階段（設(shè)計(jì)壽命周期內(nèi)的使用）建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目立項(xiàng)是項(xiàng)目決策的標(biāo)志。決策階段的主要任務(wù)是確定項(xiàng)目的定義，一般包括如下內(nèi)容：

·確定項(xiàng)目實(shí)施的組織·確定和落實(shí)建設(shè)地點(diǎn)·確定建設(shè)任務(wù)和建設(shè)原則·確定落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金·確定項(xiàng)目投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)。建設(shè)工程項(xiàng)目的階段劃分項(xiàng)目實(shí)施階段管理的主要任務(wù)是通過(guò)管理使項(xiàng)目的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目管理的時(shí)間范疇是建設(shè)工程的項(xiàng)目實(shí)施階段?！督ㄔO(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目管理作如下術(shù)語(yǔ)解釋：運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法，對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動(dòng)，簡(jiǎn)稱為項(xiàng)目管理。項(xiàng)目管理內(nèi)涵是：自項(xiàng)目開(kāi)始至項(xiàng)目完成，通過(guò)項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目控制，以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施階段的組成決策階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修階段項(xiàng)目市場(chǎng)信息收集調(diào)研編制可行性研究報(bào)告編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)修建性詳細(xì)規(guī)劃（總平方案）建筑方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收動(dòng)用開(kāi)始保修期結(jié)束項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目實(shí)施階段一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)園林景觀道路環(huán)境設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計(jì)具體方案、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)是根據(jù)城市規(guī)劃條件、土地招標(biāo)文件和選址意見(jiàn)書(shū)上有關(guān)指標(biāo)和有關(guān)規(guī)范要求，按照建筑與環(huán)境關(guān)系的原則，對(duì)建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進(jìn)行綜合性的場(chǎng)地設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門(mén)核發(fā)的選址意見(jiàn)書(shū)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、擬建項(xiàng)目的現(xiàn)勢(shì)地形圖、環(huán)保部門(mén)批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成果是修建性詳細(xì)規(guī)劃，包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃地段區(qū)位關(guān)系圖。反映規(guī)劃地段的位置，周邊道路走向，規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關(guān)系。（二）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。標(biāo)明建設(shè)用地現(xiàn)狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內(nèi)建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量、單位名稱，以及規(guī)劃四至范圍以外50米內(nèi)的建筑層數(shù)和建筑性質(zhì)；標(biāo)明用地界線、各類規(guī)劃控制線；附具現(xiàn)狀用地構(gòu)成表。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（三）規(guī)劃總平平面圖。標(biāo)明規(guī)規(guī)劃四至范圍，，各類規(guī)劃控制制線；標(biāo)明規(guī)劃劃建筑性質(zhì)分類類，各類建筑位位置、層數(shù)、間間距系數(shù)，建筑筑退讓各類規(guī)劃劃控制線的距離離，道路名稱、、道路寬度，市市政和公共交通通設(shè)施以及場(chǎng)站站點(diǎn)，機(jī)動(dòng)車停停車場(chǎng)位置；確確定主要入口方方向，標(biāo)明主要要出入口與城市市道路交叉口距距離；確定地下下設(shè)施范圍、地地下設(shè)施出入口口；附具用地平平衡表、技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及公公建一覽表。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（四）空間分析析模型或者效果果圖。表達(dá)設(shè)計(jì)計(jì)意圖，反映空空間環(huán)境關(guān)系。。（五）道路交通通以及豎向規(guī)劃劃圖。標(biāo)明道路路紅線位置、橫橫斷面、交叉點(diǎn)點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高、、轉(zhuǎn)彎半徑、公公交站場(chǎng)以及停停車場(chǎng)用地界線線。（六）工程管網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃圖。標(biāo)明明規(guī)劃區(qū)外圍城城市道路中各類類市政基礎(chǔ)設(shè)施施和管線平面位位置、間距、管管徑尺寸以及主主要道路斷面管管線示意。（七）綠地規(guī)劃劃圖。標(biāo)明各類類綠地的位置和和界線；標(biāo)明小小區(qū)道路、停車車場(chǎng)等其他用地地的界線以及與與綠地的關(guān)系；；附具綠化用地地指標(biāo)表。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容道路紅線——規(guī)劃城市道路（（含居住區(qū)級(jí)道道路）用地的邊邊界線。用地紅線——各類建筑工程項(xiàng)項(xiàng)目用地的使用用權(quán)屬范圍的邊邊界線。建筑控制線——有關(guān)法規(guī)或詳細(xì)細(xì)規(guī)劃確定的建建筑物、構(gòu)筑物物的基底位置不不得超出的界線線。建筑密度——在一定范圍內(nèi)，，建筑物的基底底建筑面積總和和與占用地面積積的比例（%）。綠地率——一定地區(qū)內(nèi)，各各類綠地總面積積占該地區(qū)總面面積的比例（%）。容積率——在一定范圍內(nèi)，，建筑面積的總總和與用地面積積的比值。主要要反映用地的開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。建筑密度、建筑筑容積率和綠地地率是控制用地地和環(huán)境質(zhì)量的的三個(gè)重要指標(biāo)標(biāo)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容新建居住區(qū)建筑筑密度、容積率率不得超過(guò)右側(cè)側(cè)指標(biāo)。注：1.多層與高層混合合住宅根據(jù)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)具體確定定。2.混合層取兩者的的指標(biāo)值作為控控制指標(biāo)的上、、下限值。3.本表不計(jì)入地下下層面積。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容建筑面積的計(jì)算算住宅建筑、居住住型公寓和混合合型公寓標(biāo)準(zhǔn)層層層高大于3.6米且小于或者等等于4.8米，不論層內(nèi)是是否設(shè)置隔層，，建筑面積計(jì)算算值按照該層水水平投影面積的的1.5倍計(jì)算；標(biāo)準(zhǔn)層層層高大于4.8米且小于或者等等于5.4米，不論層內(nèi)是是否設(shè)置隔層，，建筑面積計(jì)算算值按照該層水水平投影面積的的2倍計(jì)算。但躍層層式住宅、低層層住宅起居室（（廳）層高為戶戶內(nèi)通高以及住住宅坡屋頂部分分除外。建筑物地下部分分頂板面高出室室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積計(jì)計(jì)算值按照該層層水平投影面積積計(jì)算；建筑物物地下部分的頂頂板面高出室外外地坪小于1.5米，建筑面積不不計(jì)入容積率。。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容建筑間距有關(guān)知知識(shí)建筑間距是指兩兩棟建筑物或構(gòu)構(gòu)筑物外墻之間間的水平距離。。外墻應(yīng)當(dāng)包括括保溫層和外加加裝飾層，但不不包括勒腳。確定建筑間距、、退界距離和后后退道路、建筑筑物面寬、建筑筑限高時(shí)，建筑筑高度按下列規(guī)規(guī)定計(jì)算：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（一）平屋面建建筑，有挑檐屋屋面的，自室外外地面計(jì)算至檐檐口頂；有女兒兒墻的，自室外外地面計(jì)算至女女兒墻頂。aa一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（二）坡屋面建建筑，確定建筑筑間距時(shí)，按照照屋脊頂面和檐檐口頂分別計(jì)算算，以影響大的的計(jì)算建筑間距距；確定其他情情況時(shí)，屋面坡坡度小于或者等等于45度的，自室外地地面計(jì)算至檐口口頂，坡度大于于45度的，自室外地地面計(jì)算至屋脊脊頂。aa一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容（三）樓梯間、、電梯機(jī)房、水水箱間等局部突突出屋面的輔助助用房，水平面面積之和小于屋屋頂平面面積四四分之一的，不不計(jì)入建筑高度度；通風(fēng)道、煙煙囪、裝飾構(gòu)件件、花架、通信信設(shè)施等其他屋屋面突出部分，，不計(jì)入建筑高高度。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)是對(duì)建建筑物本身的設(shè)設(shè)計(jì)，包括建筑筑物平面、立面面、剖面，房型型等。是對(duì)建筑物相對(duì)對(duì)詳細(xì)具體的設(shè)設(shè)計(jì)，涉及建筑筑的各個(gè)立面效效果（顏色、裝裝飾、構(gòu)造件）），每一層的平平面圖（房型、、公共部位）不不同部位的剖面面圖。是非常量量化的，每個(gè)位位置都要有具體體的尺寸，能為為施工圖開(kāi)展提提供必要依據(jù)。。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容包括建筑的平面面布置，各用房房的分配，層高高和室內(nèi)凈高，，交通及電梯、、樓梯走到布置置，墻身、變形形縫等，門(mén)窗設(shè)設(shè)計(jì)、外檐效果果，采光，通風(fēng)風(fēng)，保溫防熱，，消防要求等等等，在這一階段段都要充分考慮慮設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容層高和室內(nèi)凈高高ba坡頂結(jié)構(gòu)面層外墻皮延長(zhǎng)線a樓面面面層（（完成成面））施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)是建建筑設(shè)設(shè)計(jì)的的深入入，包包括：：1、結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)、給給排水水設(shè)計(jì)計(jì)、電電氣設(shè)設(shè)計(jì)、、采暖暖通風(fēng)風(fēng)、設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施等等各專專業(yè)施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)明明及所所需的的全部部圖紙紙。2、重要要施工工安裝裝部位位的施施工操操作說(shuō)說(shuō)明。。3、在施施工總總圖上上應(yīng)有有的設(shè)設(shè)備、、房屋屋或構(gòu)構(gòu)件、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、管管線個(gè)個(gè)部分分的布布置，，以及及它們們相互互配合合，標(biāo)標(biāo)高和和外形形尺寸寸、坐坐標(biāo)。。4、設(shè)備備材料料明細(xì)細(xì)表、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)件清清單。。5、施工工詳圖圖及專專業(yè)計(jì)計(jì)算書(shū)書(shū)。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)內(nèi)容對(duì)施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)深深度的的要求求：1、滿足足設(shè)備備、材材料的的訂貨貨和采采購(gòu)。。2、滿足足非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)備和和建筑筑構(gòu)配配件制制作要要求。。3、滿足足編制制工程程量清清單和和標(biāo)底底的要要求。。4、滿足足施工工組織織設(shè)計(jì)計(jì)的編編制和和土建建施工工、設(shè)設(shè)備安安裝的的需要要。5、防火火設(shè)計(jì)計(jì)專篇篇級(jí)環(huán)環(huán)境保保護(hù)專專篇滿滿足辦辦理消消防及及環(huán)保保審批批手續(xù)續(xù)的要要求。。園林景觀道路環(huán)境境設(shè)計(jì)園林景觀道路設(shè)計(jì)計(jì)是對(duì)小區(qū)環(huán)境的的設(shè)計(jì)，包括植物物選型搭配、道路路交通組織、鋪裝裝、小品、功能劃劃分等。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程設(shè)計(jì)的內(nèi)容環(huán)境設(shè)計(jì)有雙重內(nèi)內(nèi)涵，一是充分依依托設(shè)計(jì)物周圍可可見(jiàn)的特定內(nèi)容。。如山川、河谷、、林木、水波、云云霧等大自然一切切美的東西，使建建筑物依存它，裝裝點(diǎn)它、篩選它，，構(gòu)成內(nèi)外環(huán)境的的、多樣的、自由由的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；二二是人造自然。如如水，建筑物中可可以運(yùn)用水來(lái)喚起起人對(duì)自然環(huán)境的的回憶；小溪、噴噴泉、瀑布、湖泊泊，往往給人以親親切、眷戀等多種種情感。區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專專業(yè)配套設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)計(jì)是對(duì)小區(qū)生活配配套的設(shè)計(jì)，包括括污水、雨水、自自來(lái)水、中水、熱熱力、燃?xì)?、電力力、電視電話網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等，還包括專業(yè)業(yè)設(shè)施方面，如泵泵房、配電間、變變電室、換熱站、、調(diào)壓站等。具體方案、節(jié)點(diǎn)設(shè)設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)圖紙的深度度達(dá)不到的方面，，需組織進(jìn)行詳細(xì)細(xì)設(shè)計(jì)，如門(mén)窗節(jié)節(jié)點(diǎn)、保溫方案、、扶手欄桿、地面面磚分隔等。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程設(shè)計(jì)管理意義義1、設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本2、設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目品品質(zhì)3、設(shè)計(jì)影響項(xiàng)目的的驗(yàn)收4、設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度度影響項(xiàng)目周期二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程設(shè)計(jì)管理意義義1、設(shè)計(jì)決定項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本（1）規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)管理理對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成成本的影影響不同的規(guī)規(guī)劃方案案的開(kāi)發(fā)發(fā)成本是是不一樣樣的，規(guī)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目投資資有著重重要的影影響。如如通過(guò)對(duì)對(duì)容積率率的充分分把握選選擇合理理的建筑筑形式，，在瑞寧寧嘉園和和好美嘉嘉園項(xiàng)目目規(guī)劃中中得到了了很好的的驗(yàn)證。。瑞寧嘉嘉園容積積率是2，好美嘉園園容積率是是1.8，我們選擇擇了高層和和多層相結(jié)結(jié)合的方案案，而且盡盡量多的設(shè)設(shè)計(jì)多層，，這樣從根根本上降低低了開(kāi)發(fā)成成本。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程程設(shè)計(jì)管理理意義從消防要求求講，7-9層或24米至32米的民宅消消防標(biāo)準(zhǔn)為為一個(gè)檔次次；13-18層以上或32米至50米的民宅消消防標(biāo)準(zhǔn)。。12層及12層以上的高高層住宅，，每棟樓的的電梯不得得少于2臺(tái)。層數(shù)越高，，對(duì)地基基基礎(chǔ)要求越越高。人防（2）建筑設(shè)計(jì)計(jì)管理對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本的影影響外檐的形式式影響工程程造價(jià)，立立面簡(jiǎn)單，，裝飾構(gòu)件件少，工程程造價(jià)低。。平面設(shè)計(jì)計(jì)中房型越越小，戶數(shù)數(shù)越多，配配套設(shè)施越越多，如入入戶門(mén)、水水表等越多多，工程造造價(jià)就會(huì)相相應(yīng)提高。。如好美嘉嘉園項(xiàng)目以以小戶型為為主，戶數(shù)數(shù)設(shè)計(jì)較多多，相應(yīng)工工程、配套套成本提高高。（3）施工圖設(shè)設(shè)計(jì)管理對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的的影響建筑施工圖圖設(shè)計(jì)中，，材料選擇擇影響工程程造價(jià)，如如對(duì)外檐窗窗的設(shè)計(jì)、、公共空間間裝修設(shè)計(jì)計(jì)等。結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)中鋼鋼筋含量、、混凝土標(biāo)標(biāo)號(hào)等對(duì)工工程造價(jià)起起著重要影影響。如在在好美嘉園園項(xiàng)目中，，通過(guò)各種種措施降低低了鋼筋含含量，從而而降低了工工程造價(jià)。。樁基形式式影響工程程造價(jià)，充充分利用勘勘察報(bào)告指指標(biāo)，選擇擇合理樁基基形式可降降低工程造造價(jià)。（4）園林景觀觀設(shè)計(jì)對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本的影影響選用植物種種類影響園園林施工成成本。同樣樣的植物選選用小苗木木可降低施施工成本。。小區(qū)設(shè)施施的品質(zhì)影影響施工成成本。2、設(shè)計(jì)決定定項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)品質(zhì)的的影響規(guī)劃是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的整體體構(gòu)思，是是宏觀上對(duì)對(duì)項(xiàng)目的定位，建建筑密度、、容積率、、綠地率、、車位數(shù)等等重要指標(biāo)就就決定了項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)。。（2）建筑設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)品質(zhì)的的影響建筑設(shè)計(jì)決決定了建筑筑物的效果果，色彩的的選用、外外立面裝飾飾構(gòu)件的設(shè)設(shè)計(jì)、空調(diào)調(diào)護(hù)欄的設(shè)設(shè)計(jì)等都影影響建筑物物的美觀。。平面設(shè)計(jì)計(jì)中房型的的設(shè)計(jì)更是是影響項(xiàng)目目的品質(zhì)，，決定市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度。。（3）施工圖設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)的影響施工圖設(shè)計(jì)計(jì)中的材料料的選用對(duì)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生主要要影響。如如管材的選選用、窗材材料的選用用等。（4）園林景觀觀設(shè)計(jì)對(duì)品品質(zhì)的影響響園林設(shè)計(jì)決決定小區(qū)的的整體環(huán)境境，小區(qū)內(nèi)內(nèi)是業(yè)主茶茶余飯后娛娛樂(lè)休閑的的場(chǎng)所，是是業(yè)主拉開(kāi)開(kāi)窗簾就看看到風(fēng)景。。園林設(shè)計(jì)計(jì)的風(fēng)格、、植物的選選擇搭配、、小品的設(shè)設(shè)計(jì)、功能能區(qū)的設(shè)計(jì)計(jì)等都影響響項(xiàng)目的品品質(zhì)。3、設(shè)計(jì)影響響項(xiàng)目的驗(yàn)驗(yàn)收（1）規(guī)劃、建建筑設(shè)計(jì)的的消防審查查在取得規(guī)劃劃設(shè)計(jì)方案案許可文件件前要經(jīng)過(guò)過(guò)消防部門(mén)的專專業(yè)審查，，如小區(qū)規(guī)規(guī)劃道路等等是否符合合規(guī)范，建筑筑平面布局局是否符合合消防規(guī)范范等。（2）規(guī)劃、建建筑設(shè)計(jì)的的規(guī)劃審查查規(guī)劃審查對(duì)對(duì)項(xiàng)目各審審批文件取取得和建設(shè)設(shè)起著重要要意義，規(guī)規(guī)劃通過(guò)后后方可進(jìn)行行具體施工工圖設(shè)計(jì)以以及之后各各項(xiàng)行政許許可文件取取得。是否否符合規(guī)范范要求決定定規(guī)劃驗(yàn)收收是否能順順利通過(guò)。。（3）建筑、施施工圖設(shè)計(jì)計(jì)的圖紙審審查施工圖審查查是行政許許可的一關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，，決定施工工圖紙是否否符可付之之實(shí)施。是是對(duì)施工圖圖紙的全面面審查，包包括建筑圖圖、結(jié)構(gòu)圖圖、水暖電電等。只有有取得圖審審合格證明明文件后，，施工圖方方可用于施施工。施工工圖設(shè)計(jì)水水平影響是是否可以順順利通過(guò)圖圖紙審查。。（4）各專業(yè)配配套的設(shè)計(jì)計(jì)審查各專業(yè)配套套實(shí)施前應(yīng)應(yīng)將設(shè)計(jì)圖圖紙送相關(guān)關(guān)配套部門(mén)門(mén)，聽(tīng)取專專業(yè)意見(jiàn)并并按要求修修改圖紙。。因?yàn)橄嚓P(guān)關(guān)配套設(shè)施施將最終由由各配套部部門(mén)接管，，多以他們們會(huì)就設(shè)計(jì)計(jì)提出要求求。如室內(nèi)內(nèi)采暖工程程，供熱辦辦會(huì)提出很很多要求，，如各材料料的選擇，，溫控閥、、壓差閥等等設(shè)施的配配套等。4、設(shè)計(jì)質(zhì)量量與進(jìn)度影影響項(xiàng)目周周期合理的設(shè)計(jì)計(jì)期限既能能保證設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量也能能滿足項(xiàng)目周期要要求。沒(méi)有有經(jīng)審查合合格的設(shè)計(jì)計(jì)圖紙就不不能開(kāi)工建設(shè)設(shè)，多以設(shè)設(shè)計(jì)文件完完成進(jìn)度決決定了項(xiàng)目目的開(kāi)始建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)。設(shè)設(shè)計(jì)文件的的設(shè)計(jì)質(zhì)量量也決定了了設(shè)計(jì)文件是是否能順利利通過(guò)相關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)晚間間的審查。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程程設(shè)計(jì)管理理的任務(wù)和和目標(biāo)1、保證各設(shè)設(shè)計(jì)階段進(jìn)進(jìn)度2、保證各設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量3、控制項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成本本4、控制開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的品品質(zhì)5、保證各階階段設(shè)計(jì)的的連續(xù)統(tǒng)一一三、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程程設(shè)計(jì)管理理的任務(wù)和和目標(biāo)1、保證各設(shè)設(shè)計(jì)階段進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)過(guò)程占占用時(shí)間在在項(xiàng)目建設(shè)設(shè)周期中不不算長(zhǎng)，但設(shè)計(jì)計(jì)是否能按按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)按時(shí)開(kāi)始始和完成，，卻制約項(xiàng)目目建設(shè)，決決定項(xiàng)目是是否能按計(jì)計(jì)劃開(kāi)始相相關(guān)工作，從從而影響項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周周期。所以以開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)制定定科學(xué)準(zhǔn)確確的設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃、、時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃，通過(guò)過(guò)積極的組組織、監(jiān)督督、溝通協(xié)協(xié)調(diào)，來(lái)保保證設(shè)計(jì)進(jìn)度度。2、保證各設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量設(shè)計(jì)工作是是知識(shí)密集集型工作，，具有很強(qiáng)強(qiáng)的專業(yè)性，且設(shè)設(shè)計(jì)工作是是委托給具具有相應(yīng)資資質(zhì)的設(shè)計(jì)計(jì)單位完成。。設(shè)計(jì)文件件是項(xiàng)目建建設(shè)的依據(jù)據(jù)，所謂按按圖施工。設(shè)設(shè)計(jì)文件的的準(zhǔn)確性和和規(guī)范性影影響是否能能夠通過(guò)相關(guān)關(guān)政府機(jī)構(gòu)構(gòu)的嚴(yán)格驗(yàn)驗(yàn)收。所以以開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)、、圖紙審查查等有效的的管理手段段來(lái)保證設(shè)計(jì)計(jì)文件質(zhì)量量，為項(xiàng)目目建設(shè)提供供準(zhǔn)確可行行的依據(jù)，保保證項(xiàng)目的的順利進(jìn)行行及驗(yàn)收。。3、控制項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成本本成本控制是是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的根本，，直接影響響項(xiàng)目的利潤(rùn)情況況，而成本本控制的根根本在于設(shè)設(shè)計(jì)階段對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)文件的的控制。項(xiàng)項(xiàng)目投資的的估算、概概算、預(yù)算算、合同談判、、簽證結(jié)算算等成本控控制工作的的基礎(chǔ)都是是設(shè)計(jì)文件。。而且設(shè)計(jì)計(jì)人員對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的的重視程度度與開(kāi)發(fā)商是是有一定差差距的，甚甚至?xí)忻芤幻?。。所以開(kāi)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)過(guò)與設(shè)計(jì)人人員積極有有效的溝通，通過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化、、專家論證證、概預(yù)算算等措施來(lái)來(lái)將開(kāi)發(fā)成本本控制在預(yù)預(yù)期的范圍圍內(nèi)。4、控制開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的品品質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商是項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的組組織者，設(shè)設(shè)計(jì)單位是要根據(jù)據(jù)開(kāi)發(fā)商的的定位、設(shè)設(shè)想來(lái)進(jìn)行行設(shè)計(jì)的。。開(kāi)發(fā)商根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的定定位不同會(huì)會(huì)選擇不同同的品質(zhì)。。如高檔住宅宅小區(qū)、別別墅區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的品質(zhì)要要求肯定是不不一樣的。。開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)和與設(shè)計(jì)的的溝通來(lái)將將品質(zhì)要求求、材質(zhì)選選擇等信息息準(zhǔn)確傳達(dá)給給設(shè)計(jì)單位位，并通過(guò)過(guò)過(guò)程控制制與設(shè)計(jì)文文件審查來(lái)確確定是否符符合項(xiàng)目品品質(zhì)要求。。5、保證各階階段設(shè)計(jì)的的連續(xù)統(tǒng)一一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的設(shè)計(jì)任任務(wù)分較多多階段，每每一階段的設(shè)計(jì)人人不同或者者設(shè)計(jì)單位位不同，每每一階段的的設(shè)計(jì)任務(wù)和和重點(diǎn)也不不同，但這這些設(shè)計(jì)工工作都是圍圍繞同一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行。。所以開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)在設(shè)設(shè)計(jì)管理時(shí)時(shí)應(yīng)綜合考慮慮各環(huán)節(jié)的的設(shè)計(jì)相關(guān)關(guān)內(nèi)容，滿滿足各設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一一性。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程程設(shè)計(jì)管理理的措施1、組織措施施2、技術(shù)措施3、合同措施4、經(jīng)濟(jì)措施5、管理措施四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)管理理的措施1、組織措施（1）完善公司開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)的組織結(jié)結(jié)構(gòu)，明確各部部門(mén)、各崗位職責(zé)分工，，明確工作流程程。（2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理理部門(mén)、相關(guān)崗崗位人員的專業(yè)業(yè)知識(shí)水平，與設(shè)計(jì)人員員順暢溝通并可可更專業(yè)的完成成設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)工作。2、技術(shù)措施（1）通過(guò)專家論證證、借助專業(yè)公公司，優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)資料及設(shè)計(jì)文文件深入研究探探討，充分利用用專業(yè)能力，控控制設(shè)計(jì)階段對(duì)對(duì)成本的影響。。（2）圖紙審查，在在正式出設(shè)計(jì)圖圖紙之前和出圖圖后都應(yīng)組織設(shè)設(shè)計(jì)圖紙審查，，將設(shè)計(jì)問(wèn)題糾糾正在實(shí)施之前前。3、合同措施（1）保證合理的設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用，設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用占房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本很少份額，，但設(shè)計(jì)工作卻卻對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成成本計(jì)決定作用。所以不要因因?yàn)檫^(guò)低的設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用降低設(shè)計(jì)計(jì)公司的工作積極性和工作質(zhì)質(zhì)量，從而難以以保證圖紙質(zhì)量量。（2）保證合理的設(shè)設(shè)計(jì)周期，設(shè)計(jì)計(jì)工作需要設(shè)計(jì)計(jì)人員用心去完成，時(shí)時(shí)間太倉(cāng)促，必必定影響設(shè)計(jì)人人員的專注程度，從而造成只只有速度而丟了了質(zhì)量，這對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)上來(lái)說(shuō)也得不償失。（3）嚴(yán)密合同條款款，比如對(duì)圖紙紙數(shù)量的約定，，對(duì)變更工作的約定，，要在合同中體體現(xiàn)，避免后期期費(fèi)用的增加。。4、經(jīng)濟(jì)措施（1）積極采取獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)機(jī)制辦法，鼓鼓勵(lì)設(shè)計(jì)公司為為開(kāi)發(fā)商考慮成本問(wèn)題題，鼓勵(lì)通過(guò)優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計(jì)降低開(kāi)開(kāi)發(fā)成本。明確若設(shè)計(jì)公司將將影響成本的指指標(biāo)控制在一定定合理范圍內(nèi)將予以適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。這樣可大大大提高設(shè)計(jì)公司司的積極性，從而降低房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。（2）明確若因設(shè)計(jì)計(jì)問(wèn)題造成項(xiàng)目目損失要讓設(shè)計(jì)計(jì)單位承擔(dān)一部分責(zé)任任，要予以一定定經(jīng)濟(jì)懲罰。增增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心，保證證設(shè)計(jì)文件質(zhì)量量。5、管理措施（1）做好計(jì)劃工