房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格二

第二章

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格歐陽(yáng)先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價(jià)值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價(jià)值會(huì)最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問(wèn)司徒女士咨詢(xún)，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽(yáng)先生簡(jiǎn)單介紹了三套房屋的基本狀況如下：盡管歐陽(yáng)先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說(shuō)無(wú)法立即給歐陽(yáng)先生建議。如果歐陽(yáng)先生向你咨詢(xún)，你能否立即答復(fù)他？為什么？

A房屋位于甲級(jí)地段，是他與朋友司馬先生共同投資購(gòu)買(mǎi)的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；

B房屋位于乙級(jí)地段，是他獨(dú)資購(gòu)買(mǎi)的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；

C房屋位于丙級(jí)地段，是他獨(dú)資購(gòu)買(mǎi)的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡2年。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格案例實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位1、實(shí)物實(shí)體、質(zhì)量、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益3、區(qū)位——距離直線、路線、時(shí)間第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格§2-1房地產(chǎn)的概念（一）土地1、坐落2、面積3、四至4、形狀5、地勢(shì)6、周?chē)h(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)4、結(jié)構(gòu)5、設(shè)備6、層高或凈高7、空間布局8、裝飾裝修9、外觀10、建成年月11、利用現(xiàn)狀12、維修、保養(yǎng)情況及完損程度13、產(chǎn)權(quán)狀況14、公共配套設(shè)施完備程度第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（二）建筑物§2-2影響房地產(chǎn)價(jià)格因素一、影響因素宏觀、中觀、微觀一般、區(qū)域、個(gè)別自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際、供求第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（一）行政因素1．房地產(chǎn)制度2．房地產(chǎn)價(jià)格政策3．行政隸屬4．特殊政策5．城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃6．土地利用規(guī)劃7．稅收8．交通管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（二）經(jīng)濟(jì)因素1．發(fā)展2．物價(jià)3．收入4.利率5.匯率第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（三）市場(chǎng)因素1．市場(chǎng)需求2．市場(chǎng)供給第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（四）人口因素1．?dāng)?shù)量2．人口素質(zhì)3．家庭人口規(guī)模第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格（五）社會(huì)因素1．政治安定狀況2．社會(huì)治安3．房地產(chǎn)投機(jī)4．城市化第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格（六）心理因素1．心態(tài)2．趣味3．時(shí)尚風(fēng)氣4．接近名家5．吉祥號(hào)碼、風(fēng)水水第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格（七）國(guó)際因素1．經(jīng)濟(jì)2．軍事3．政治4．競(jìng)爭(zhēng)第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格（八）環(huán)境因素1．聲覺(jué)2．大氣3．水文4．視覺(jué)5．衛(wèi)生第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格（九）區(qū)域因素1．繁華程度2．交通條件3．基礎(chǔ)設(shè)施第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格（十）個(gè)別因素1．位置2．肥力3．地質(zhì)4．地形地勢(shì)5．土地面積和形狀狀6．日照、風(fēng)向、降降水量、天然周期期性災(zāi)害7．建筑外觀8．其他第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格二、對(duì)影響因素的的基本認(rèn)識(shí)1、各種因素影響價(jià)格的變動(dòng)方向不盡相同2、各種因素影響價(jià)格變動(dòng)的程度不盡相同3、各種因素影響價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間不盡相同4、有的可以用數(shù)學(xué)模型度量，有的難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)

第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格§2-3房地產(chǎn)價(jià)格唐僧第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格唐玄奘唐三藏小強(qiáng)§2-3房地產(chǎn)價(jià)格一、價(jià)格概念為獲獲得他他人房地產(chǎn)所必須須付出的代價(jià)，用用貨幣表示二、形成條件1、有用性2、稀缺性3、有效需求——有購(gòu)買(mǎi)能力支持的的需要第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格和平地：客觀非非個(gè)人

：主觀個(gè)個(gè)人：價(jià)格較低：防止房地產(chǎn)信貸貸風(fēng)險(xiǎn)：非繼續(xù)使用條件件下價(jià)值三、房地產(chǎn)價(jià)格的的分類(lèi)1、使用價(jià)值交交換價(jià)價(jià)值：滿足某種需求的的效用：一定數(shù)量的貨幣幣或其他商品3、市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值清算價(jià)值2、原始價(jià)值帳帳面價(jià)價(jià)值市市場(chǎng)價(jià)值：始終不變

：隨隨時(shí)間推移減少：：隨時(shí)間推移變變化第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格(1)交易雙方是自愿地地進(jìn)行交易的；(2)交易雙方是出于利利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易易的；(3)交易雙方是精明、、謹(jǐn)慎行事的，并并且了解交易對(duì)象象、知曉市場(chǎng)行情情；(4)交易雙方有較充裕裕的時(shí)間進(jìn)行交易易；(5)不存在買(mǎi)者因特殊殊興趣而給予附加加出價(jià)。土地出讓投標(biāo)拆遷抵押貸款4、成交價(jià)格市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格公公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值值評(píng)估價(jià)值比準(zhǔn)價(jià)格積算價(jià)格收益價(jià)格——比較法——成本法——收益法5、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)政政府定定價(jià)——事實(shí)價(jià)格第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格三、房地產(chǎn)價(jià)格的的分類(lèi)6、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)標(biāo)定地價(jià)房房屋屋重置價(jià)7、土地價(jià)格建建筑物價(jià)價(jià)格房房地價(jià)格＝土地價(jià)格＋＋建筑物價(jià)格8、總價(jià)格單位價(jià)格樓面地價(jià)＝總價(jià)÷總建筑面積＝土地總價(jià)÷總建筑面積第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格三、房地產(chǎn)價(jià)格的的分類(lèi)＝土地單價(jià)÷容積率9、所有權(quán)、使用權(quán)權(quán)、其他權(quán)益10、實(shí)際價(jià)格名名義價(jià)格11、現(xiàn)房、期房12、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押押、典價(jià)、保險(xiǎn)、、課稅、征用13、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成成交價(jià)、均價(jià)14、起拍價(jià)、保留價(jià)價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)價(jià)15、招標(biāo)價(jià)格、拍賣(mài)賣(mài)價(jià)格、掛牌價(jià)格格：一次性付清：：約定第二章房地地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格格三、房地產(chǎn)價(jià)格的的分類(lèi)16、補(bǔ)地價(jià)（1）更改用途（2）增加容積率（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵抵押劃撥土地房地地產(chǎn)（4）續(xù)期補(bǔ)地價(jià)數(shù)額=增加后地價(jià)—原地價(jià)4種情況第二章房房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)價(jià)格格的分類(lèi)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))=現(xiàn)樓面地價(jià)×現(xiàn)容積率-原樓面地價(jià)×原容積積率補(bǔ)地價(jià)價(jià)(單價(jià))=原容積積率下下的土土地單單價(jià)/原容積積率×（現(xiàn)容容積率率-原容積積率））評(píng)估價(jià)價(jià)格與與成交交價(jià)格格某房地地產(chǎn)的的評(píng)估估結(jié)果果為150萬(wàn)元。。不日日完成成交易易，其其價(jià)格格為200萬(wàn)元。。能否以以此判判斷評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)格是是不合合理的的或成成交價(jià)價(jià)格是是不正正常的的？為為什么么？第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格判斷價(jià)價(jià)格水水平有甲、、乙兩兩單元元房地地產(chǎn)，，他們們的總總價(jià)分分別為為100萬(wàn)元和和150萬(wàn)元。。據(jù)此能能否判判斷它它們的的價(jià)格格水平平高低低？當(dāng)知道道何種種條件件時(shí)，，能夠夠判斷斷？第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格判斷價(jià)價(jià)格水水平有甲、、乙、、丙三三宗房房地產(chǎn)產(chǎn)：1）甲建建筑面面積為為100m2,單位建建筑面面積售售價(jià)為為5000元。2）乙使使用面面積為為80m2,單位使使用面面積售售價(jià)為為6000元。3）丙套套內(nèi)建建筑面面積為為90m2，單位位套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積售價(jià)價(jià)為5500元。據(jù)此能能否判判斷它它們的的價(jià)格格水平平高低低？當(dāng)知道道何種種條件件時(shí)，，能夠夠判斷斷？第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格甲使使用面面積80m2；丙使使用用面積積80m2某套房房屋合合同總總價(jià)為為80萬(wàn)元，，其在在實(shí)際際交易易中合合同所所約定定的付付款方方式可可能有有下列列幾種種情況況：1、約定定在成成交日日期時(shí)時(shí)一次次付清清實(shí)際價(jià)價(jià)格為為80萬(wàn)元，，與名名義價(jià)價(jià)格一一致2、約定定分期期付款款，如如在成成交日日期首首付20萬(wàn)元，，半年年后支支付30萬(wàn)元，，一年年后再再付30萬(wàn)元。。月利利率0.5%實(shí)際價(jià)價(jià)格小小于名名義價(jià)價(jià)格第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格實(shí)際價(jià)價(jià)格、、名義義價(jià)格格12若有優(yōu)優(yōu)惠，，如5%3、約定定在未未來(lái)某某個(gè)日日期一一次付付清，，如約約定一一年后后付清清實(shí)際價(jià)價(jià)格小小于名名義價(jià)價(jià)格4、約定定以抵抵押貸貸款方方式支支付，，如在在成交交日期期首付付20萬(wàn)元，，余款款在10年內(nèi)以以抵押押貸款款方式式支付付實(shí)際價(jià)價(jià)格為為80萬(wàn)元，，與名名義價(jià)價(jià)格一一致第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格實(shí)際價(jià)價(jià)格、、名義義價(jià)格格345、約定定部分分分期期付款款，部部分以以抵押押貸款款方式式支付付，如如在成成交日日期首首付20萬(wàn)元，，半年年后支支付10萬(wàn)元，，一年年后再再付10萬(wàn)元，，余款款在10年內(nèi)以以抵押押貸款款方式式支付付實(shí)際價(jià)價(jià)格小小于名名義價(jià)價(jià)格第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格實(shí)際價(jià)價(jià)格、、名義義價(jià)格格5期房?jī)r(jià)價(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)價(jià)格-預(yù)計(jì)從從期房房達(dá)到到期房房期間間現(xiàn)房出出租的的凈收收益的的現(xiàn)值值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償[例]某期房房尚有有1年時(shí)間間才可可以投投入使使用，，與其其類(lèi)似似的現(xiàn)現(xiàn)房?jī)r(jià)價(jià)格為為3300元/m2，出租租的年年末凈凈收益益為330元/m2。假設(shè)設(shè)折現(xiàn)現(xiàn)率為為10%，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)補(bǔ)償償估計(jì)計(jì)為現(xiàn)現(xiàn)房?jī)r(jià)價(jià)格的的2%，試計(jì)計(jì)算該該期房房?jī)r(jià)格格。第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格期房?jī)r(jià)價(jià)格、、現(xiàn)房房?jī)r(jià)格格期房?jī)r(jià)價(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)價(jià)格﹥一個(gè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者花費(fèi)費(fèi)5萬(wàn)美元元購(gòu)置置一塊塊建筑筑場(chǎng)地地，然然后再再花費(fèi)費(fèi)20萬(wàn)美元元修建建一幢幢辦公公樓。。當(dāng)他他將其其財(cái)產(chǎn)產(chǎn)作為為抵押押貸款款評(píng)估估時(shí)，，該財(cái)財(cái)產(chǎn)只只有21萬(wàn)美元元。估估稅員員以13萬(wàn)美元元為基基礎(chǔ)征征收房房產(chǎn)稅稅。如如果該該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)所有有者決決定出出售該該財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，在在與房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人談?wù)勍滓砸院螅?，他決決定標(biāo)標(biāo)價(jià)30萬(wàn)美元元，然然而，，在他他確實(shí)實(shí)得到到標(biāo)價(jià)價(jià)以前前，他他會(huì)發(fā)發(fā)現(xiàn)自自己的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)正是是某種種公共共項(xiàng)目目所需需的，，可以以得到到27.5萬(wàn)美元元的補(bǔ)補(bǔ)償。。第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格成本、、買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、抵抵押、、課稅稅、征征收1、某宗宗土地地總面面積1000㎡㎡，容積積率為為3，對(duì)應(yīng)應(yīng)的土土地單單價(jià)為為450元/㎡，現(xiàn)允允許將將容積積率增增加到到5。試計(jì)計(jì)算理理論上上應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)價(jià)的數(shù)數(shù)額。。第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格補(bǔ)地價(jià)價(jià)12、某宗宗面積積為3000㎡㎡的工業(yè)業(yè)用地地，容容積率率為0.8，樓面面地價(jià)價(jià)為700元/㎡，現(xiàn)按按城市市規(guī)劃劃擬變變更為為商業(yè)業(yè)用地地，容容積率率為5.0，樓面面地價(jià)價(jià)為960元/㎡。試計(jì)計(jì)算理理論上上應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)價(jià)的數(shù)數(shù)額。。2復(fù)習(xí)思思考題題第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格1、假設(shè)每層層建筑面積積相同，試試推導(dǎo)建筑筑容積率、、建筑密度度、建筑層層數(shù)三者之之間的關(guān)系系。2、某項(xiàng)目占占地面積為為4000平方米，建建筑容積率率為5.5，建筑覆蓋蓋率為60％，樓高14米，1-4層建筑面積積均相等，，5-14層為塔樓（（均為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層），求求項(xiàng)目總建建筑面積、、標(biāo)準(zhǔn)層每每層建筑面面積。復(fù)習(xí)思考