施工企業(yè)總包合同談判指南

總包合同談判二〇二〇年十月目 錄第部分合談判線篇 1一局營(yíng)立項(xiàng)線 2二局實(shí)評(píng)審款 3三局重風(fēng)險(xiǎn)同條款 3第部分合談判素篇 5第部分合談判務(wù)篇 13一合同判實(shí)分享 14二戰(zhàn)略作客合同款梳理 27--PAGE7-第一部分第一部分 合同談判底線篇局營(yíng)銷立項(xiàng)底線局實(shí)質(zhì)評(píng)審條款局重大風(fēng)險(xiǎn)合同條款第一部分合同談判底線篇局營(yíng)銷底線（嚴(yán)格禁止）局實(shí)質(zhì)評(píng)審條款局重大風(fēng)險(xiǎn)條款（力爭(zhēng)優(yōu)化）局重大風(fēng)險(xiǎn)條款序號(hào)內(nèi)容備注170%（65%）序號(hào)內(nèi)容備注170%（65%）75%（70%）3個(gè)月以下類型項(xiàng)目付款條件可酌情下浮5%-10%：1、后期主要節(jié)點(diǎn)付款好的項(xiàng)目（工程主80%，85%，結(jié)95%及以上二次客戶項(xiàng)目；4、符合局戰(zhàn)略定位及新領(lǐng)域項(xiàng)目。22（中西1元）1以下類型項(xiàng)目不受合同額度限制：1（80%，85%，結(jié)算95%及以上）；2、大客戶項(xiàng)目；3、二次客戶項(xiàng)目；4、符合局戰(zhàn)略定位及新領(lǐng)域項(xiàng)目；5、重大項(xiàng)目的前期工程3投標(biāo)報(bào)價(jià)低于成本價(jià)4收取現(xiàn)金履約保證金5違反局相關(guān)規(guī)定的非現(xiàn)金收款二、局實(shí)質(zhì)評(píng)審條款符合以下條件的承包合同，由局進(jìn)行實(shí)質(zhì)評(píng)審：股份公司名義合同；融投資項(xiàng)目項(xiàng)下的承包合同；要求我方放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)；非財(cái)政/6點(diǎn)審查其評(píng)審資料是否與合同內(nèi)容一致，是否按要求通過(guò)公司審批，審查通過(guò)的直接進(jìn)入簽約用印程序。三、局重大風(fēng)險(xiǎn)合同條款無(wú)預(yù)付款或有預(yù)付款但分次抵扣情形下，月進(jìn)度付款低于7065基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目70%）385%；履約擔(dān)保形式為現(xiàn)金保證，或擔(dān)保形式為保函但比例超過(guò)10%，或約定保函未經(jīng)我方同意即可轉(zhuǎn)讓；違反相關(guān)規(guī)定的非現(xiàn)金收款，進(jìn)度款支付方式包含承兌匯要求我方放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)；固定總價(jià)合同且變更簽證及主材人工均不調(diào)差；任何情形下我方均無(wú)停、緩建權(quán)利；或停緩建情形下我方無(wú)工期順延且無(wú)費(fèi)用補(bǔ)償權(quán)利；非財(cái)政/6個(gè)月或未約定；其他涉及復(fù)雜法律關(guān)系的合同條款。非現(xiàn)金收款付款比例低現(xiàn)金擔(dān)保非現(xiàn)金收款付款比例低現(xiàn)金擔(dān)保“八不觸碰”放棄優(yōu)先受償權(quán)6工期、質(zhì)量罰款無(wú)上限主材人工均不調(diào)差無(wú)停、緩建權(quán)/索賠權(quán)第二部分 合同談判要素篇工程實(shí)體簽約時(shí)效發(fā)包人發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人承包人承包人現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人聯(lián)合體合同文本工程概況工程規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)稅金圖紙合同擔(dān)保合同工期合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)停緩建權(quán)利甲供材承包人購(gòu)買材料甲指分包

總承包管理責(zé)任合同價(jià)格形式合同變更價(jià)格調(diào)整工程索賠安全文明費(fèi)的支付預(yù)付款、工程進(jìn)度款支付變更、簽證、索賠價(jià)款的支付竣工驗(yàn)收竣工結(jié)算缺陷責(zé)任與保修發(fā)包人違約責(zé)任承包人違約責(zé)任不可抗力工程保險(xiǎn)優(yōu)先受償權(quán)爭(zhēng)議解決方式合同用印聯(lián)絡(luò)其他合同重大缺陷第二部分合同談判要素篇序號(hào)談判要素談判要點(diǎn)序號(hào)談判要素談判要點(diǎn)1工程實(shí)體應(yīng)按規(guī)定取得合法的立項(xiàng)審批文件、土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證。法律法規(guī)及政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十一條第三款；《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十七條、第四十條；《建設(shè)工程施工許可管理辦法》第十二條2簽約時(shí)效30照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。法律法規(guī)及政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》第四十六條3發(fā)包人定的特殊行業(yè)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特定資質(zhì)等；是否被納入失信被執(zhí)行人名單等；開(kāi)發(fā)或支付工程款的能力；項(xiàng)目土地性質(zhì)；出讓土地的出讓金是否全部繳納；是否取得土地使用權(quán)證或持有土地批準(zhǔn)文件；是否存在法律糾紛或潛在糾紛；郵箱、開(kāi)戶銀行及賬號(hào)等內(nèi)容要填寫完整，保證合同履行的暢通和高效。在簽約前應(yīng)首先審查子公司資產(chǎn)組成情況，在子公司資信不良時(shí)，爭(zhēng)取總公司對(duì)其子公司的項(xiàng)目履約出具擔(dān)?；虺兄Z書(shū)，以保證項(xiàng)目正常履約。4發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人例如：工程往來(lái)資料，特別是變更簽證資料，由發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)才具有法律效力。若發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際負(fù)責(zé)人與合同中約定的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人不一致，應(yīng)要求發(fā)包人以書(shū)面形式對(duì)其現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際負(fù)責(zé)人進(jìn)行授權(quán)。5承包人承包人應(yīng)嚴(yán)格履行合同約定的責(zé)任和義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如果合同約定與法律強(qiáng)制性規(guī)定有沖突，則合同約定無(wú)效，承包人應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定履行。6承包人現(xiàn)我司項(xiàng)目市級(jí)主要管理人員必須與備案總包合同中的主要場(chǎng)負(fù)責(zé)人管理人員保持一致，即該人員必須在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際履職，包括參加項(xiàng)目會(huì)議、簽署各類文件，并與我司有勞動(dòng)關(guān)系、由我司繳納社保。7聯(lián)合體聯(lián)合體各方應(yīng)共同與發(fā)包人簽訂合同協(xié)議書(shū)；聯(lián)合體各方應(yīng)為履行合同向發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任；的單位確定資質(zhì)等級(jí)。法律法規(guī)及政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)建筑法》第二十七條；《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》第三十一條8合同文本爭(zhēng)取合同起草權(quán)；（GF-2017-0201）或工程所在地省市發(fā)布的建設(shè)工程施工合同示范文本；比，找出存在的風(fēng)險(xiǎn)條款。9釋順序避免對(duì)我司明顯不利的合同文件組成部分或解釋順序。例如：業(yè)主內(nèi)部管理規(guī)定作為合同文件內(nèi)容，且解釋順序優(yōu)先于合同協(xié)議書(shū)。10工程概況和招投標(biāo)文件保持一致；司提供相關(guān)資料的復(fù)印件。11工程規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明示采用的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范是否為現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；確保合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范符合工程設(shè)計(jì)及施工需要，避免超出招標(biāo)文件或標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的特殊技術(shù)要求。12稅金復(fù)繳納印花稅；區(qū)分勘察、設(shè)計(jì)、施工費(fèi)用，明確適用稅率；將稅費(fèi)、稅率變化列為合同價(jià)格調(diào)整的原因。13圖紙明確發(fā)包人合同圖紙?zhí)峁┑钠谙蕖⒎輸?shù)；合法合規(guī)性；費(fèi)用及工期索賠權(quán)；工程質(zhì)量瑕疵或造成安全事故的，由發(fā)包人承擔(dān)責(zé)任。14合同擔(dān)保履約擔(dān)保形式應(yīng)為保函形式，不得采用現(xiàn)金擔(dān)保；30原因?qū)е鹿て谘娱L(zhǎng)的，繼續(xù)提供履約擔(dān)保所增加的費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)；款支付擔(dān)?；蛸Y金共管；包人提供預(yù)付款擔(dān)保的數(shù)額也應(yīng)相應(yīng)減少。15合同工期發(fā)包人取得施工許可證且施工現(xiàn)場(chǎng)移交承包人后發(fā)包人下發(fā)開(kāi)工令或批復(fù)的開(kāi)工報(bào)告日期為準(zhǔn)；驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告之日為實(shí)際竣工日期，并在工程接收證書(shū)中載明；爭(zhēng)取在合同中應(yīng)明確因發(fā)包人原因?qū)е驴⒐を?yàn)收延遲的，以提交竣工驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告的日期為實(shí)際竣工日期；上限；予以扣除；合理約定工期順延的情形，例如：在合同履行過(guò)程中，因下列情況導(dǎo)致工期延誤和(或)費(fèi)用增加的，由發(fā)包人承擔(dān)由此延誤的工期和(或)增加的費(fèi)用，且發(fā)包人應(yīng)支付承包人合理的利潤(rùn):發(fā)包人未能按合同約定提供圖紙或所提供圖紙不符合合同約定的；發(fā)包人未能按合同約定提供施工現(xiàn)場(chǎng)、施工條件、基礎(chǔ)資料、許可、批準(zhǔn)等開(kāi)工條件的；發(fā)包人提供的測(cè)量基準(zhǔn)點(diǎn)、基準(zhǔn)線和水準(zhǔn)點(diǎn)及其書(shū)面資料存在錯(cuò)誤或疏漏的；發(fā)包人未能在計(jì)劃開(kāi)工日期之日起7天內(nèi)同意下達(dá)開(kāi)工通知的；發(fā)包人未能按合同約定日期支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款或竣工結(jié)算款的；監(jiān)理人未按合同約定發(fā)出指示、批準(zhǔn)等文件的；發(fā)包人提供的材料、工程設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量或質(zhì)量不符合合同約定，或因發(fā)包人原因?qū)е陆回浫掌谘诱`或交貨地點(diǎn)變更的；發(fā)包人無(wú)正當(dāng)理由沒(méi)有在約定期限內(nèi)發(fā)出復(fù)工指示，導(dǎo)致承包人無(wú)法復(fù)工的；設(shè)計(jì)變更或工程量增加，影響施工進(jìn)度的；發(fā)包人指定分包或另行發(fā)包的分包商影響工期的；16合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)使用發(fā)包人自制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；若必須采用發(fā)包人自制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求較高，則應(yīng)爭(zhēng)取質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)。17停緩建權(quán)利建情形下我方無(wú)工期順延且無(wú)費(fèi)用補(bǔ)償權(quán)利的條款；非因我司原因造成的停緩建，我司應(yīng)享有索賠權(quán)利。18甲供材定要求提供材料的處理辦法；任的承擔(dān)；晰合理，方便實(shí)際操作。19承包人購(gòu)買材料明確約定材料采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)、品牌等；確保采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，約定的品牌、品種采購(gòu)的難易程度符合招標(biāo)文件規(guī)定。20甲指分包定標(biāo)主體等。21總承包管理責(zé)任總承包管理配合費(fèi)在合同暫定工期范圍內(nèi)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，非承包人原因工期延長(zhǎng)，總承包管理配合費(fèi)應(yīng)由發(fā)包人根據(jù)原配合費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合延長(zhǎng)的時(shí)間給予承包人補(bǔ)償；對(duì)指定分包爭(zhēng)取采用走賬形式，并簽訂三方協(xié)議。22合同價(jià)格形式不得采用固定總價(jià)合同且變更簽證及主材人工均不調(diào)差；固定單價(jià)合同中應(yīng)當(dāng)明確綜合單價(jià)包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法，并約定風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)格調(diào)整辦法；設(shè)計(jì)已審查批準(zhǔn)的工程。采用固定總價(jià)合同雖然在約定范圍內(nèi)總價(jià)不做調(diào)整，但應(yīng)該明確總價(jià)包含的風(fēng)險(xiǎn)范圍和風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用計(jì)算方法，并約定風(fēng)險(xiǎn)范圍以外的合同價(jià)格調(diào)整辦法；固定總價(jià)合同的工程量應(yīng)僅包含正式施工圖紙內(nèi)的工程量或清單量以及合同暫定工期風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際施工工期延長(zhǎng)或者存在量差的應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整；材料設(shè)備價(jià)格據(jù)實(shí)計(jì)算。23合同變更確合理；分結(jié)算期限不宜拖得太長(zhǎng)，爭(zhēng)取變更部分費(fèi)用與進(jìn)度款一同支付。24價(jià)格調(diào)整合同中應(yīng)明確合理的價(jià)格調(diào)整情形、范圍、程序；業(yè)指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整，均應(yīng)約定相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整方法；（件）、安裝主材等市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)超過(guò)一定比例（3%或5%）時(shí)應(yīng)予以調(diào)差；基準(zhǔn)日的選擇要認(rèn)真策劃，一般為投2828--PAGE10-施費(fèi)、總承包服務(wù)費(fèi)及分部分項(xiàng)工程各子目綜合單價(jià)應(yīng)予以調(diào)整。25工程索賠爭(zhēng)取有利索賠條件，明確索賠情形、程序、期限等內(nèi)容。26安全文明費(fèi)的支付建設(shè)工程施工合同示范文本（GF-2017-0201）通用條款6.1.62850%，其余部分與進(jìn)度款同期支付。法律法規(guī)及政策依據(jù)：《GB50500-2013建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》10.227預(yù)付款、工程進(jìn)度款支付7075%且3付方式；進(jìn)度款抵扣預(yù)付款后，相應(yīng)減少預(yù)付款擔(dān)保金額；爭(zhēng)取提高合同進(jìn)度款支付比例，縮短付款周期；文本（GF-2017-0201）中約定，設(shè)置逾期審核視為默認(rèn)的條款，如：監(jiān)理人應(yīng)在收到承包人進(jìn)度款申請(qǐng)單以及相關(guān)7期未完成審批且未提出異議的，視為已簽發(fā)進(jìn)度款支付證書(shū)。設(shè)置發(fā)包人逾期支付的違約責(zé)任條款。28變更、簽款的支付支付的，則必須要在合同中約定在施工過(guò)程中發(fā)包人要對(duì)變更、簽證、索賠的量和價(jià)進(jìn)行審核確認(rèn)；爭(zhēng)取設(shè)置審核時(shí)限，如監(jiān)理人在收到變更估價(jià)申請(qǐng)/14后14天內(nèi)做出處理結(jié)果。29竣工驗(yàn)收明確竣工驗(yàn)收的條件、期限和程序；包人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；明確發(fā)包人提前擅自使用工程的所產(chǎn)生的責(zé)任由發(fā)包人自行承擔(dān)。30竣工結(jié)算6明確結(jié)算價(jià)款支付時(shí)限；（GF-2017-0201）中約定，設(shè)置逾期審核視為默認(rèn)的條款2829據(jù)，避免結(jié)算時(shí)間不可控。31缺陷責(zé)任與保修24日起計(jì)；由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o(wú)法按規(guī)定期限進(jìn)行竣90進(jìn)入缺陷責(zé)任期；規(guī)定的年限。法律法規(guī)及政策依據(jù)：《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》（建質(zhì)[2017]138號(hào)）中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào)）32發(fā)包人違約責(zé)任承包人享有的合法權(quán)利（如取得違約金、享有索賠權(quán)、停工權(quán)及合同解除權(quán)等）：發(fā)包人逾期支付工程款的；因發(fā)包人原因未能在計(jì)劃開(kāi)工日前及時(shí)下達(dá)開(kāi)工通知的；發(fā)包人隨意改變發(fā)包范圍，自行實(shí)施被取消的工作或轉(zhuǎn)由他人實(shí)施的；發(fā)包人提供的材料、工程設(shè)備的規(guī)格、數(shù)量或質(zhì)量不符合合同約定，或因?yàn)榘l(fā)包人原因?qū)е陆回浫掌谘诱`或交貨地點(diǎn)變更等情況的；因發(fā)包人違法合同約定造成暫停施工的；發(fā)包人無(wú)正當(dāng)理由沒(méi)有在約定期限內(nèi)發(fā)出復(fù)工指令，導(dǎo)致發(fā)包人無(wú)法復(fù)工的；發(fā)包人不履行合同其他義務(wù)的；5628求發(fā)包人承擔(dān)承包人損失。33承包人違約責(zé)任質(zhì)量違約金、工期違約金不得無(wú)上限約定；爭(zhēng)取合同各類違約金總額控制在一定范圍內(nèi)；人提前竣工獎(jiǎng)。34不可抗力（1）爭(zhēng)取盡量擴(kuò)大不可抗力的范圍，充分考慮項(xiàng)目所在地特點(diǎn)，不可抗力范圍包括但不限于下列情形：自然災(zāi)害（地震、洪水、海嘯、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、雷擊、暴雨等）；社會(huì)性突發(fā)事件（戰(zhàn)爭(zhēng)、叛亂、革命、軍事政變，暴亂、騷亂或混亂，離子輻射或放射性污染，空中飛行物墜毀）；政策及法律變更；（2）明確發(fā)生不可抗力時(shí)，對(duì)承包人經(jīng)濟(jì)和工期損失的賠償范圍和內(nèi)容。35工程保險(xiǎn)包人委托承包人投保，則應(yīng)明確因投保產(chǎn)生的保險(xiǎn)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)；（應(yīng)明確發(fā)包人與承包人投保的險(xiǎn)別，爭(zhēng)取保險(xiǎn)費(fèi)由發(fā)包人承擔(dān)或在報(bào)價(jià)中體現(xiàn)。36優(yōu)先受償權(quán)不得放棄建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)；的期限，及發(fā)包人違反結(jié)算條款的責(zé)任（包括違約金和損失）。37爭(zhēng)議解決方式爭(zhēng)議解決方式為項(xiàng)目所在地有管轄權(quán)的人民法院；必須采用仲裁方式的，建議選擇上海仲裁委仲裁。38合同用印合同專用章；授權(quán)委托書(shū)或授權(quán)委托書(shū)已過(guò)期限，則無(wú)權(quán)簽約。39聯(lián)絡(luò)門、移動(dòng)電話、郵箱和地址；40其他合同重大缺陷合同應(yīng)避免發(fā)生以下情況：合同規(guī)定與法律法規(guī)相沖突；合同文件對(duì)工程項(xiàng)目的描述有誤；不同的合同文件之間有矛盾；合同文件的詞語(yǔ)不準(zhǔn)確，或產(chǎn)生歧義；合同文件數(shù)據(jù)方面存在錯(cuò)誤；合同條款、合同文件不全；的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。第三部分第三部分 合同談判實(shí)務(wù)篇合同談判實(shí)例分享1、合同協(xié)議書(shū)2、通用條款3、專用條款4、附件/往來(lái)函件戰(zhàn)略合作客戶合同條款梳理--PAGE14-第三部分合同談判實(shí)務(wù)篇一、合同談判實(shí)例分享1、合同協(xié)議書(shū)合同價(jià)款——建議價(jià)稅分離，明確稅率建議優(yōu)化條款示例:（6129.7053541.1768。談判建議：（1）合同協(xié)議書(shū)中合同價(jià)格價(jià)稅分離，明確增值稅率和增值稅金。以姚莊應(yīng)急通道項(xiàng)目為例，建議修訂為合同價(jià)：6670.8821（增值541.1768（2）合同文件組成及解釋順序——建議第一條加入履約過(guò)程文件（含補(bǔ)充協(xié)議（）；合同生效——避免附條件生效條款包人應(yīng)向發(fā)包人交付由金融機(jī)構(gòu)開(kāi)具的金額相當(dāng)于本合同第5.13%的且不可撤銷的《履約保函》，該保函作為本合同附件談判建議：針對(duì)業(yè)主附條件生效的合同，在招投標(biāo)及合同簽訂階20165302016810日。發(fā)包人特殊權(quán)利——避免反索賠“伏筆”談判建議：上述條款意味對(duì)我司風(fēng)險(xiǎn)極大，即在我司正常履約的情況下，業(yè)主方依然保留隨時(shí)調(diào)整工程范圍甚至更換承包商的權(quán)利。建議爭(zhēng)取刪除此類條款，或增加前提條件，例如在承包商嚴(yán)重違約，拒不整改或多次整改不到位的情況下，業(yè)主方可行使此項(xiàng)權(quán)力。2、通用條款通用條款的情況。建議優(yōu)化條款示例：（1）南京方山學(xué)校項(xiàng)目總包合同采用09示22.422.4.1（2）浙江文成縣興福堂項(xiàng)目總包合同采用13示范文本，通用條40.73、專用條款3.1付款方式——避免非現(xiàn)金支付建議優(yōu)化條款示例：嘉興秀湖金茂府項(xiàng)目幼兒園工程專用條款12.7條關(guān)于合同價(jià)款支付的補(bǔ)充約定對(duì)于發(fā)包人根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)向總承包人支付但還未支付的合同應(yīng)付款（以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)付款”），發(fā)包人有權(quán)選擇以下付款方式：A、發(fā)包人以開(kāi)具商業(yè)承兌匯票及/或信用證的方式支付應(yīng)付款，商業(yè)承兌匯票及信用證由發(fā)包人或中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司（或其下屬公司）開(kāi)具，票據(jù)期限自出票日期起滿【0-12】個(gè)月止（具體視））向總承包人開(kāi)具上述商業(yè)承兌匯票及/或信用證的，則視為發(fā)包人向總承包人完成了應(yīng)付款的款項(xiàng)支付。因發(fā)包人選擇商業(yè)承兌匯票及/B、發(fā)包人以書(shū)面文件方式對(duì)應(yīng)付款進(jìn)行確認(rèn)，并將應(yīng)付款延長(zhǎng)（ABAB（），進(jìn)度款支付——爭(zhēng)取提高過(guò)程付款比例、縮短付款周期12.4.165%；75%；97%；（5）3%質(zhì)保金在缺陷責(zé)任期滿后無(wú)質(zhì)量問(wèn)題無(wú)息付清。談判建議：（1）（2）優(yōu)秀條款示例：14.2.15710%優(yōu)秀條款示例：小東門項(xiàng)目總包合同約定：履約保函所擔(dān)保之范（10%10%10%”。36030支付擔(dān)保——爭(zhēng)取業(yè)主支付擔(dān)保，明確保函相關(guān)具體事宜建議優(yōu)化條款示例：龍華智谷（北區(qū)）2.528除專用合同條款另有約定外，發(fā)包人要求承包人提供履約擔(dān)保的，北區(qū)2.3發(fā)包人是否提供支付擔(dān)保：是。發(fā)包人提供支付擔(dān)保的形式：銀行保函。談判建議：（1）由此及彼。談判人員爭(zhēng)取以承包人同意提供履約擔(dān)保為抓手，說(shuō)服業(yè)主提供支付擔(dān)保，保持雙方平等。（2）注重指定分包——提高管理費(fèi)收取比例，爭(zhēng)取付款走賬2談判建議：（1）（2）（3）5包人后，承包人3日內(nèi)付至指定分包單位，否則視為違約?！闭勁薪ㄗh：（1）（2）3030工期違約——避免節(jié)點(diǎn)工期與總工期違約金并罰.1關(guān)10萬(wàn)元/天、不足整體工程延期竣工的逾期違約賠償金的約定：人民幣10萬(wàn)元/305%扣罰違約金，累計(jì)無(wú)上限，同時(shí)發(fā)包人有權(quán)單方提前終止或解除本合同。談判建議：（1）節(jié)點(diǎn)工期違約金，若在下個(gè)節(jié)點(diǎn)工期趕上，滿足正常進(jìn)度計(jì)劃，則違約金無(wú)息返還；（2）整體工程延期竣工違約工程變更——避免不合理變更范圍，變更費(fèi)用爭(zhēng)取過(guò)程支付10.1變3-4500詢單位復(fù)審確定后一并進(jìn)入結(jié)算?！比绾颊こ?-4500結(jié)算時(shí)限——嚴(yán)守結(jié)算時(shí)限底線，爭(zhēng)取縮短結(jié)算審核時(shí)間建議優(yōu)化條款示例：普陀山天福庵、宗風(fēng)館工程專用條款14.2（1）發(fā)包人結(jié)算審核時(shí)間：發(fā)包人應(yīng)在收到承包人遞交的竣工結(jié)算6談判建議：（1）嚴(yán)守業(yè)主審核時(shí)限。在合同談判中，應(yīng)堅(jiān)持局6（2）嚴(yán)查合同條款細(xì)節(jié)。對(duì)于大多數(shù)施工合同而言，保修條款——爭(zhēng)取以質(zhì)量保函代替保修金優(yōu)秀條款示例：懷柔項(xiàng)目道路、綜合管線及橋梁工程合同約定，“剩余的結(jié)算總價(jià)的3%作為保修金，待保修期滿且經(jīng)發(fā)包人、由發(fā)包人委托的接受單位確認(rèn)后，扣除相關(guān)維修費(fèi)用（如有通知承包人維修，但在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未實(shí)施，發(fā)包人另行安排所發(fā)生的的費(fèi)用）后，無(wú)息一次性予以支付。保修金可以銀行開(kāi)具的質(zhì)量保函的形式繳納。”經(jīng)驗(yàn)借鑒：（1）以法規(guī)為談判依據(jù)，以優(yōu)化為談判目標(biāo)。在談34、附件/往來(lái)函件——仔細(xì)審查，避免陷阱--PAGE27-序號(hào)合同要素馬橋萬(wàn)達(dá)奉賢富力萬(wàn)達(dá)象山萬(wàn)達(dá)序號(hào)合同要素馬橋萬(wàn)達(dá)奉賢富力萬(wàn)達(dá)象山萬(wàn)達(dá)宿遷萬(wàn)達(dá)顓橋萬(wàn)達(dá)1合同金額61685.45萬(wàn)元60365.63萬(wàn)元150156萬(wàn)元52053.6258萬(wàn)元46825.51萬(wàn)元2合同工期2019.5.16-2021.4.23/573天2018.06.30-2020.04.30/671天2018.11.10-2021.6.30/963天2017.11.12-2018.11.22/376天2016.7.20-2017.10.20/457天3預(yù)付款無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)4進(jìn)度款支付土方、基坑支護(hù)、降水工程、樁基工程全部施工完畢，7%；地下室結(jié)構(gòu)工程全部施工完畢（含±0.00頂板），18%；裙房工程施工完成至結(jié)構(gòu)封頂，15%；地下部分砌筑、抹灰工程全部完成10%；裙房砌筑、抹灰工程完成，10%；地下室及裙房機(jī)電工程安裝完成，5%；房外裝工程完成，7%；完成竣工驗(yàn)收資料的備案后，合格取得竣工備案表8095%758590%，提交結(jié)算資料9397%18地下砌筑、抹灰工程全部10%，3%160%-80%不等。285%95%3%5履約保函無(wú)履約保函/暫定合同價(jià)10%/起至該項(xiàng)目工程結(jié)束經(jīng)甲方驗(yàn)收合格并備案完成后一個(gè)月（澄清函）合同價(jià)格的6%的履約保函無(wú)業(yè)主第一筆付款之日截止。6計(jì)價(jià)方式固定單價(jià)為單位的綜合單價(jià)包的綜合單價(jià)包干固定單價(jià)固定總價(jià)固定單價(jià)7變更及調(diào)差商品砼、主體結(jié)構(gòu)用鋼材、鋼筋、砌塊、預(yù)拌砂漿、鋼管/鋼板（通風(fēng)空調(diào)）、鋼材/鋁材（采光頂）可以調(diào)，±3%；人工不可調(diào)人工費(fèi)不可調(diào)，鋼筋、混凝土、電纜可調(diào)（僅調(diào)整價(jià)差及稅金±3%可調(diào)措施費(fèi)±5%調(diào)整材料（混凝土、鋼材、鋼筋8結(jié)算時(shí)限業(yè)主接到竣工結(jié)算資料56見(jiàn)180天分業(yè)態(tài)結(jié)算工程竣工驗(yàn)收合格后60天內(nèi)，承包人提交完整的結(jié)算資料5656意見(jiàn)。9工期違約重要節(jié)點(diǎn)的誤期違約賠里程碑工期節(jié)點(diǎn)每延誤±0，±0至裙房結(jié)構(gòu)封無(wú)工期違約金上限1、重要節(jié)點(diǎn)的誤期違約賠金償金為每日30萬(wàn)元，整一天，乙方須向甲方支頂、主體結(jié)構(gòu)每6層、主償金為每日RMB100,000體工程竣工的誤期違約付工程合同金額的千分體結(jié)構(gòu)封頂、外墻裝修完元整100之一的違約金（按違約成、機(jī)電安裝、內(nèi)裝修、2、入伙延展期內(nèi)，1%和約金無(wú)上限樓棟計(jì)），不超過(guò)合整體竣工，10萬(wàn)每天，總1015同價(jià)的5%（按違約樓棟工期違約金上限為合同10計(jì)）額的5%,總工期未延誤可延展期5%和10萬(wàn)返還節(jié)點(diǎn)扣款10保修期限防水5年，其他2年防水8年，其他2年防水8年，其他2年防水5年，其他2年防水5年，其他2年5進(jìn)度款。萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目均無(wú)預(yù)付款，且多數(shù)為節(jié)點(diǎn)付款，履約過(guò)程資金壓力較大；工期違約金。萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目工期罰款較高，且節(jié)點(diǎn)處罰和工期總體違約并罰；8二、金茂項(xiàng)目序號(hào)合同要素NO.2019G05項(xiàng)目南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目文博中心、商業(yè)、住宅、示范區(qū)南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目（中醫(yī)院）嘉興秀洲44號(hào)地塊1合同金額20100.17萬(wàn)元106488.71萬(wàn)元13344.87萬(wàn)元57220.58萬(wàn)元2合同工期2020.6.22-2021.11.161178天/2019.8.10-2022.10.312020.6.1-2020.12.12018/3/1-2020/5/153預(yù)付款10%合同額的預(yù)付款無(wú)無(wú)無(wú)4進(jìn)度款支付0.007585%，結(jié)算97%。75%97%，3%質(zhì)保金97%7585%95%5履約擔(dān)保無(wú)無(wú)無(wú)履約保函，10%合同額6計(jì)價(jià)方式固定單價(jià)固定單價(jià)固定單價(jià)固定單價(jià)7變更及調(diào)差主材±3%,人工不調(diào)差人工±10%，鋼筋、商砼±3%鋼筋、砼可調(diào)，幅度±3%,人工±10%鋼筋、商砼可調(diào)，幅度±5%，人工±5%8結(jié)算時(shí)限6個(gè)月內(nèi)6個(gè)月內(nèi)6個(gè)月內(nèi)6個(gè)月內(nèi)9工期違約金0.02%/天，上限合同額的2%每日合同額的千分之五（6元/天），上限為已完成工作量0.5%或6萬(wàn)元每天，上限已完成工作量無(wú)工期違約金上限10保修時(shí)限除防水5年外，其余2年除防水5年外，其余2年除防水5年外，其余2年保修金兩年后無(wú)息返還11非現(xiàn)金支付無(wú)30%商票30%商票40%商票金茂與萬(wàn)達(dá)均屬中國(guó)頭部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，且對(duì)文旅、商業(yè)有專業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。我司承接的項(xiàng)目多為文旅，商業(yè)類項(xiàng)目。金茂項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)為采用非現(xiàn)金支付，且單個(gè)項(xiàng)目采用商票的最低比例為30%。三、寶龍項(xiàng)目序號(hào)合同要素高新寶龍項(xiàng)目奉化寶龍項(xiàng)目寧波天水家園項(xiàng)目1合同金額50873萬(wàn)元46000萬(wàn)元9000萬(wàn)元2合同工期2018.11.14-2020.10.10/788天2017.12.20-2019.9.29/717天2017.9.1—2018.12.5/461天3預(yù)付款無(wú)無(wú)無(wú)4進(jìn)度款支付95%節(jié)點(diǎn)付款75%，竣工驗(yàn)收85%，結(jié)算完成95%節(jié)點(diǎn)付款70%，竣工驗(yàn)收85%，結(jié)算完成95%5履約擔(dān)保10%合同額的履約保函5%合同額的履約保函10%合同額的履約保函6計(jì)價(jià)模式固定總價(jià)（變更簽證可調(diào)價(jià)款）固定單價(jià)固定總價(jià)7變更及調(diào)差砌體混凝土可調(diào)，幅度±5%砌體、混凝土可調(diào)，幅度±5%人工、砌體、商品混凝土調(diào)差，幅度±5%8結(jié)算時(shí)限6個(gè)月以內(nèi)6個(gè)月以內(nèi)6個(gè)月以內(nèi)9工期罰款及上限無(wú)工期違約金上限無(wú)工期違約金上限無(wú)工期違約金上限10保修期限除防水5年外，其余2年除防水5