年上海市高檔物業(yè)市場報告

上海市高檔物業(yè)市場專題研究報告二零零三年第第一季刊目錄2003年一季季度上海房地地產宏觀市場場一、土地市場二、開發(fā)投資三、開發(fā)規(guī)模四、商品房市場場五、住宅銷售市市場六、在建住宅基基地的情況分分析七、2003年年一季度各區(qū)區(qū)批準預售個個案數量分布布貳、高檔物業(yè)宏宏觀市場簡析析叁、中心城區(qū)高高檔物業(yè)市場場分析肆、綜述一、未來高檔物物業(yè)市場發(fā)展展綜述二、2003年年一季度各高高檔物業(yè)板塊塊現況總述伍、各區(qū)最新重重點個案分析析陸、市場研究部部下一步工作作重點附：最新典型個個案市場快訊訊壹、2003年年一季度上海海房地產宏觀觀市場2003年一季季度，上海住住宅建設仍然然保持著高位位運行，無論論投資、開發(fā)發(fā)規(guī)模還是市市場銷售，都都呈健康增長長趨勢。一、土地市場2003年1--3月，上海市出讓新新增經營性用用地44幅，土地面積積225.4萬平方米，可可建面積3001.9萬平方米，總總體容積率為為1.34。在在所有新增性性用地出讓中中，住宅項目目用地占90%，依然為土土地市場交易易大戶，相反反，商業(yè)用房房土地市場則則顯無力，新新增性用地出出讓僅占總量量的1.2%。具體分析析各地塊出讓讓歸屬，主要要分布在寶山山、浦東、閔閔行等九個行行政區(qū)，其中中寶山區(qū)出讓讓土地面積為為各區(qū)之最，為為55.2萬平方米，占占到全市總量量近四分之一一，浦東屈居居老二，同樣樣為8幅地塊，出出讓土地面積積為31萬平方米，閔閔行則位居老老三。出讓新增性用地地中，招投標標用地25幅，占地面面積160萬平方米，可可建面積1888萬平方米，平平均容積率為為1.18，低于總體水水平，招投標標項目用地大大多處于城市市外圍區(qū)域，總總體地價水平平較低，25幅地塊的成成交均價為11012元/平方米土地地。二、開發(fā)投資今年一季度全社社會固定資產產投資達3664.6億元，同比增增長25.9%，其中住宅宅投資完成了了109.2億元，比去年年同期增長25.8%，占全社會會固定資產投投資比重達到到30%。全市商品品房投資1339.8億元，同比增增長29.6%，商品住宅宅投資1088.7億元，占房地地產投資77.8%。三、開發(fā)規(guī)模由于去年住宅建建設規(guī)模達到到歷史最高水水平，結轉至至今年的施工工面積較大，同同時新開工規(guī)規(guī)模仍持續(xù)增增長，從而施施工面積與竣竣工面積均比比去年同期有有大幅增長，一一季度住宅的的建設規(guī)模處處于歷史較高高水平。全市1-3月份份累計住宅施施工面積4531..9萬平方米，比比去年同期增增長25.2%；住宅竣工面面積496..8萬平方米，比比去年同期增增長105.99%。住宅新開開工513..7萬平方米，比比去年同期新新開工409.9萬平方米，增長了25.3%。

新開工面積積最大的區(qū)依依次為：浦東東、寶山、松松江，其中浦浦東的新開工工量幾乎占了了全市新開工工總量的一半半，達到225.8萬平方米。四、商品房市場場有資料顯示示，至20003年2月底，全市商品品房批準預售售發(fā)證數205份，面積327.7萬平方米，基基本與去年同同期持平，其其中，1月份批準預售面積積為258..4萬平方米，2月份則為677.3萬平方米，顯顯示出2個月批準預預售的一重一一輕。具體分分析批準預售售分區(qū)情況，1-2月共批準9個行政區(qū)205個項目，其中中以浦東63個項目，1000.4萬平方米為各各行政區(qū)之首首，黃浦區(qū)于于年初批準預預售，上市88.2萬平方米，同同為中心城區(qū)區(qū)的盧灣同期期批準預售面面積為5.1萬平方米。全市商品房房預售登記面面積621萬平方米，成成交總額219億元，其中住住宅預售面積積395.6萬平方米，成成交金額202億元，同比比增幅為25.5%及72.1%。1-2月，全市商品品住宅成交均均價為5120元/平方米，套套均總價65萬元/套，占全市市商品房成交交額92%。浦東、閔閔行、普陀三三區(qū)成交額分分列全市前三三，占總成交交額的46%。

增量房購房房購買對象分分析，20003年1-2月商品住宅宅預售登記中中，本市人員員登記占總量量的77.7%%,外地人士占17.7%%,境外人士占4.6%。五、住宅銷售市市場第一季度上海住住宅消費市場場仍然保持著著上升的銷售售勢頭，銷售售量與價格保保持穩(wěn)步增長長，新建商品品房與存量房房齊頭并進。根根據市房地產產交易中心數數據，全市商商品房登記預預售面積621萬平方米，同同比增長20.3%，其中住宅590萬平方米，同同比增長18.3%%；存量房銷售售面積471萬平方米，同同比增長41.2%，其中住宅373萬平方米，同同比增長46.1%。

。六、在建住宅基基地的情況分分析

1、住宅建設設的地域分布布一季度共有11129塊在建住宅基基地，平均建建設規(guī)模為44萬平方米。其其中，內環(huán)線線內325塊，平均建建設規(guī)模4.6萬平方米，內內、外環(huán)線間間440塊，平均建建設規(guī)模4.5萬平方米；；外環(huán)線外364塊，平均建建設規(guī)模2.9萬平方米。一季度，外環(huán)線線外的住宅新新開工面積有有較大幅度增增長，比去年年同期提高8個百分點；；同時，內環(huán)環(huán)線內由于舊舊改速度放慢慢，新開工規(guī)規(guī)模比去年同同期減少7個百分點。內內、外環(huán)線間間的住宅面積積比例平穩(wěn)，保保持在40%左右。住宅建設地域分分布情況表（%）

內環(huán)線內內外環(huán)線之間外環(huán)線外施工面積334423竣工面積234829新開工面積3140292、價格分布至3月底，從全全市在建住宅宅基地的價格格分布情況看看，中高價位位以及高價位位在建住宅的的比例增高，均價在5000元以上的項目占了總數的45%，而3000元以下的項目基本在外環(huán)線外。具體分布為：

面積（萬平方米米）比例%合計3906.21003000以下439.811.33000-5000001697.243.45000-7000001131.629.07000以上637.616.33、層數分布從層數分布來看看，多層住宅宅占總量的比比例繼續(xù)減小小，占38%；高層住宅占占總量的62%，其中15層以上的占占總量的38%。

別墅共有2889.2萬平方米，占占總量的6.4%，其中，單體160.8萬平方米，占占別墅總量的的55%，聯體別墅墅施工面積為為128.4萬平方米，占占別墅總量的的45%。別墅建設規(guī)模最最大的五個區(qū)區(qū)分別是閔行行（66.7萬平方米）、松松江（47.9萬）、南匯匯（41.8萬）、浦東東（41.1萬）和青浦浦（40.9萬），這五五個區(qū)的別墅墅建設占總量量的82%。4、戶型面積分分布情況從戶型來看，主主流房型還是是二房和三房房，分別占38.1和44.9%，一房、四四房和別墅分分別占5.1%、9.2%、2.7%。平均單套套面積為120平方米七、2003年年一季度各區(qū)區(qū)批準預售個個案數量分布布（備注：以上數數據來源于上上海市住宅發(fā)發(fā)展局、上海海房屋土地資資源管理局）貳、高檔物業(yè)宏宏觀市場簡析析根據房地產行業(yè)業(yè)約定俗成的的慣例，每平平方米價位在在7000元以上的摟摟盤歸入高檔檔摟盤；每平平方米價位在在3000美金以上的的物業(yè)則被定定位于高檔市市場。據國家家有關部門統(tǒng)統(tǒng)計，20002全年上海單單價在7000元以上的摟摟盤已超過全全市開發(fā)總量量的35％。高檔物業(yè)市場回回顧高檔物業(yè)租賃市市場因外圍經濟的不不穩(wěn)定因素影影響，在2003年的第一季季度外籍人員員繼續(xù)受跨國國公司總部的的成本控制和和預算削減所所影響，需要要從價格相對對昂貴的別墅墅繼續(xù)轉移到到較便宜的高高檔公寓而削削減本身的開開支。因此，別別墅的平均租租金繼續(xù)向下下微調，而高高檔公寓得益益于吸納了原原先高端租賃賃市場的需求求量，其平均均租金繼續(xù)有有所上漲。雖然有外籍人員員為了節(jié)省開開支而遷出本本來的家園，但但持續(xù)的外籍籍人員數目增增長填補了部部分空缺。因因此，別墅市市場的平均入入住率基本變變化不大，只只微升一個百百分點至86.2%，而平均租金金從每月每平平方米20.3美元下調至至每月每平方方米19.8美元。與別墅市場一樣樣，服務式公公寓在本季度度表現平穩(wěn)，平均入住率基本上與上季持平，約在83.7%，與上季比較，平均租金只輕微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。高檔公寓市場表表現頗為活躍躍，平均出租租率出現較大大漲幅，從81.6%攀升至87.44%，同時平均租租金也從每月月每平方米11.2美元繼續(xù)上上升至每月每每平方米11.9美元。供應、需求和租租金（2003年第一季高高檔住宅租賃賃市場最新項項目狀況）項目名稱88新天地嘉豪苑碧云鉆石酒店公公寓寓羅山綠洲別墅區(qū)域盧灣徐匯浦東浦東地址黃陂南路38800號興國路2288號號碧云路11688號號康橋路18011號號類型服務式公寓服務式公寓服務式公寓別墅套數533028050套房面積(平方米)50-89120-290098-249221-4066入伙日期1.20031.20031.20033.2003需求租金價格3,500-55,,0002,400-88,,0001,680-44,,1803800-700000高檔物業(yè)銷售市市場據上海市房地產產交易中心數數據顯示，2002年全年上海海商品住宅成成交量創(chuàng)歷史史記錄。已登登記商品住宅宅預售面積達達到2,587萬平平方米，同去去年相比增加加44.3％。同同時商品住宅宅批準預售面面積亦達到2,476萬平方米，同同比增加644％。供需比為1:1.045，市場仍然呈呈現出供不應應求的狀態(tài)。上上海市房地產產市場供需量量的大幅增加加，預示著整整個房地產市市場已經進入入新的發(fā)展階階段。2003年一季季度推出的高高檔住宅主要要集中在黃浦浦及靜安兩區(qū)區(qū)。與上季度度相比，浦東東新區(qū)的上市市量明顯下降降，僅為100.9萬平方方米。從上市市樓盤數量來來看，本季度度新推的12個樓盤中，44個位于黃浦浦區(qū)；3個位于靜安安區(qū)，其余分分布在長寧、盧盧灣、浦東、徐徐匯。1）價格分析2003年一季季度新推出高高檔住宅的價價格以7000--100000元/平方米為主主導，約占總總推出量的775％。而歷史數數據亦顯示此此一價位為高高檔住宅市場場中供應比例例最大的部分分，并成為競競爭最為激烈烈的細分市場場。10000--150000元/平方米的新新推量達到116.4％。而單價價大于15000元/平方米的物物業(yè)占到了8.6%，相相對較少。本本季度新推高高檔住宅價格格分布狀況與與上季度基本本相同。歷史數據顯示示，價格在7000--100000元/平方米的住住宅為高檔住住宅中所占比比例最大，競競爭最為激烈烈的細分市場場。2）需求分析根據“上海市房房地產交易中中心”4年來收集共45000余份購房者者需求調查問問卷數據顯示示，潛在購房房者在選擇房房型種類方面面有所變化。由由于價格整體體上升導致二二房型住宅的的客戶比例有有所增加，亦分流了部部分原本計劃劃購買三房型型住宅的客戶戶。另外大量小小戶型單身公公寓的上市使使一房的客戶戶需求得到有有效釋放。2000－20002年高檔物業(yè)業(yè)價格走勢圖圖3）市政建設支支持上海軌道交通網網絡中唯一的的“金環(huán)”將于明年底底成型。這道道“金環(huán)”的東半環(huán)――全長22公里的軌道道交通4號線（明珠珠線二期）目目前正在加緊緊建設，計劃劃于2004年底基本建建成，2005年實現試通通車，它將與與已建成的軌軌道交通1號線、2號線和3號線（明珠珠線一期）接接軌，形成“申”字形軌道交交通網絡的基基本骨架，發(fā)發(fā)揮最大的運運輸效率。屆屆時必將進一一步帶動軌道道周邊商品住住宅價格的升升高。二、未來高檔住住宅市場預測測2002年至今今影響樓市的的利好消息接接踵而至：浦浦江兩岸綜合合開發(fā)實質性性啟動；外灘灘一體化開發(fā)發(fā)和小陸家嘴嘴新一輪開發(fā)發(fā)建設啟動；；銀行再度降降低存貸款利利率；貨幣化化分房由政策策階段轉入加加速推進階段段；住房拆遷遷安置補貼新新規(guī)定出臺；；房地產交易易手續(xù)費降低低等舉措，為為今年的上海海樓市持續(xù)走走好奠定了基基調。高檔物業(yè)租賃市市場預測在未來的一至三三年的時間內內，上海將有有一批高品質質的別墅、服服務式公寓和和高檔公寓竣竣工并投入市市場，此外，外外籍人員的住住房津貼繼續(xù)續(xù)向下調整，這這將會對最高高端的別墅和和服務式公寓寓租金造成一一定壓力，但但持續(xù)的外籍籍人員數目的的增長可望緩緩和部分壓力力。另外，由于高檔檔公寓為豪華華住宅租賃市市場的末端，租租金較其他兩兩類型物業(yè)便便宜，將會更更受外籍人士士的歡迎，入入住率和租金金可望穩(wěn)定上上升。高檔物業(yè)銷售市市場預測由于本市市政基基礎設施及新新一輪舊城改改造力度的加加大，市場部部預計，未來來三至五年內內高端住宅供供應市場供應應量增幅明顯顯，同品質產產品競爭較為為激烈，而未未來的高端住住宅需求市場場亦由于境內內外客戶的實實際需求使市市場容量日益益增加，所以以，預計總體體高端住宅市市場近期將維維持穩(wěn)中有升升的態(tài)勢，商商品住宅的價價格亦將趨于于平穩(wěn)。但是，本年度全全球經濟受到到如伊拉克戰(zhàn)戰(zhàn)事以及“非典型肺炎”疾病等的影影響，將很有有可能令到外外國投資者縮縮減投資，對對上海高檔物物業(yè)市場帶來來巨大的負面面影響和利潤潤沖擊。區(qū)域分布特征分分析全市高檔住宅供供應量相對集集中，從1999年至今各區(qū)區(qū)域高檔住宅宅累計供應量量來看，主要要集中在浦東東、徐匯和長長寧三個區(qū)域域，占到全市市高檔住宅累累計總量的67％。2003年1季季度的新盤主主要集中在靜靜安、長寧兩兩區(qū)，盧灣和和黃浦也有一一定供應量。受受新一輪舊區(qū)區(qū)改造啟動和和浦江兩岸規(guī)規(guī)劃實施的影影響，預計未未來高檔住宅宅的開發(fā)將主主要集中在黃黃浦、靜安、長長寧、盧灣等等改造力度較較大的區(qū)域，而而沿江沿河等等具獨特景觀觀資源的區(qū)域域，例如黃浦浦江兩岸、北北外灘等區(qū)域域，也將成為為高檔住宅的的主要集中區(qū)區(qū)。2）價格分布結結構分析均價7000——10000元／平方米米的物業(yè)供應應占高檔住宅宅市場主流，但但其比例逐年年減少。均價價在15000元／平方米米以上的高檔檔住宅比例在在2000年有較大幅幅度上升，于2001年這個比例例穩(wěn)定在11％左右。2003年1季度，均價價在15000元／平方米米以上高檔住住宅推量有非非常明顯的增增長，究其原原因主要為世世茂濱江花園園二期和仁恒恒濱江花園三三期新推量較較大而帶動其其比例迅速上上揚。比例結結構的增加也也提升了該季季度新推物業(yè)業(yè)的均價，上上升為11470元／平方米米。3）未來潛在供供應地塊分析析并結合現有大規(guī)規(guī)模高檔新盤盤的后續(xù)推量量來看，未來來均價7000—10000元／平方米米的物業(yè)仍是是主流供應產產品，但155000元／平方米米以上的物業(yè)業(yè)推量有一定定增長。高檔住宅市場不不僅總量放大大，且其所占占市場份額也也保持了同步步的快速增長長，從1999年的上漲至2002年底，升幅幅將近1.5倍。從2003年初初國家對高檔檔物業(yè)市場政政策一系列的的調控手段的的出臺，預計計今年高檔住住宅上市面積積將在2002年的基礎上上會有小面積積的放量，申申城高端住宅宅市場的競爭爭將更加激烈烈。附表1：高檔客客源購買特性性分析：影響因素影響程度對價格的敏感程程度度較高對生活品質的要要求求高對社區(qū)規(guī)劃和環(huán)環(huán)境境的要求高對建筑質量和外外裝裝修檔次的的要要求高對公共交通的依依賴賴性一般對道路的要求極高對休閑空間和綠綠化化景觀的要要求求高對會所設施的要要求求高對容積率和覆蓋蓋率率的要求高對周邊生活配套套設設施的要求求一般對物業(yè)管理的要要求求高叁、中心城區(qū)高高檔物業(yè)市場場分析為配合本專題報報告的市場研研究，針對目目前上海市中中心城區(qū)在售售的(包括2002年開盤銷售售，及部分的的2003年一季度開開盤銷售的產產品)萬元左右的的區(qū)域代表性性個案做了一一個較為詳細細的市場調研研，并從幾個個方面綜合分分析，以求能能更確實地把把握高檔物業(yè)業(yè)市場的整體體動態(tài)。一、徐匯區(qū)2003年，徐徐匯區(qū)加快了了建設“靜、凈、潔潔、景”等四大環(huán)境境功能區(qū)的步步伐，從其高高價位盤的地地段看，主要要集中于徐家家匯商圈、肇肇嘉浜路沿線線，即內環(huán)線線以內部分區(qū)區(qū)域，2003年1－－3月徐匯區(qū)銷銷售的樓盤均均為上一年度度的后續(xù)，未未發(fā)現有新地地塊、新上市市產品，土地地資源的缺乏乏將會在很大大程度影響區(qū)區(qū)域內高檔物物業(yè)的上市供供應量。本報告對目前徐徐匯區(qū)在售的的較有代表性性的五個個案案進行了調查查，分別是“東方曼哈頓”（尚東區(qū)）、“兆豐帝景苑”、“尊園”、“天際花園”（三期）、“陽光巴黎”。1、產品形態(tài)：：案名產品形態(tài)樓層規(guī)劃天際花園（三期期）二幢30層的高高層二梯三戶陽光巴黎（一期期）三幢18層高層層二梯三戶兆豐帝景苑五幢25層高層層二梯二戶，二梯梯三三戶，三梯梯二二戶，二梯梯五五戶、六戶戶東方曼哈頓尚東東區(qū)區(qū)7幢7層的多層層，二幢116層的小高層層多層一梯兩戶（電電梯）,高層二梯三戶尊園28－33層的的高層一幢三梯六戶，二二幢二梯四戶戶說明：從產品形態(tài)來看看，除了“東方曼哈頓”規(guī)劃有7層的電梯多多層和16層小高層外外，其余個案案的產品形態(tài)態(tài)無一例外都都是高層，其其中最高的達達到了33層，可見對于于高檔物業(yè)來來說高層屬于于最主要的產產品形態(tài)。寸寸土寸金的地地段優(yōu)勢表露露無疑。從上表可以看出出，本區(qū)高檔檔物業(yè)的樓層層規(guī)劃主要以以二梯三戶的的規(guī)劃為主，但但也有二梯三三戶甚至三梯梯二戶的規(guī)劃劃。在這種情情況下，高檔檔物業(yè)的建筑筑設計和房型型設計就顯得得極為重要，如如何保證合理理的采光、觀觀景等各個方方面的因素，從從而充分滿足足客戶的需求求，是開發(fā)商商所必須重點點關注的。2．面積配比：：面積配比表:一房面積30－4040-50m2250-60m2260－7070以上合計套數//46//46比例//100%//100%二房房面積70-8080-9090-100100-1100110以上合計套數30827828141359比例8.4%22.8%21.7%7.8%39.3%100%三房面積130以下130-1400140-1500150-1600160以上合計套數5254144254268772比例6.7%7%18.7%32.9%34.7%100%四房及復式面積200以下200-2500250以上合計套數698415168比例41%50%9%100%說明：以上統(tǒng)計數據來來源于東方曼曼哈頓（尚東東區(qū)）、兆豐豐帝景苑、尊尊園、天際花花園三期、陽陽光巴黎這五五個個案，共共1345戶。其中一房房占3.4%、二房占26.7%、三房占57.4%、四房及復復式占12.5%。從上表可以看出出本區(qū)的高檔檔物業(yè)的主力力房型為三房房，比例占到到所統(tǒng)計的數數據的57..4%，而其其中160平方米以上上的房型以及及150－160平方米的房型型所占的比例例最大，分別別占32.9%、34.7％。從二房的面積分分布情況來看看，主力為1110平方米以上上房型，比例例占到40%%。3．物業(yè)公司及及管理費：案名物業(yè)公司管理費天際花園（三期期）佳安物業(yè)2.2元/平方方米米陽光巴黎（一期期）陽光新錦物業(yè)未定兆豐帝景苑怡高物業(yè)4元/平方米東方曼哈頓尚東東區(qū)區(qū)怡高物業(yè)8元/平方米尊園第一太平戴維斯斯未定說明：從以上數據可以以看出高檔物物業(yè)的物業(yè)管管理費高于2元/平方米，最高的“東方曼哈頓”的物業(yè)管理理費達到8元/平方米。并且且所聘請的多多為知名的高高檔物業(yè)公司司。4．去化率：案名開盤日期銷售率天際花園（三期期）60%陽光巴黎（一期期）80%兆豐帝景苑2002.12280％東方曼哈頓尚東東區(qū)區(qū)2002.11185%尊園2002.880%說明;幾個個案的開盤盤日期相差不不久，從銷售售情況來講總總體情況良好好。“東方曼哈頓”依靠地段優(yōu)優(yōu)勢、產品規(guī)規(guī)劃和投資價價值目前銷售售情況最佳。二、長寧區(qū)2003年1季季度，長寧區(qū)區(qū)高價位樓盤盤不斷涌現。主主要分布在古古北路沿線，“虹橋河濱花花園”,“虹橋萬博花花園’和即將面市市由仁恒集團團開發(fā)的“仁恒河濱花花園”。長寧區(qū)選取“古古北中央花園園”、“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花花園”、“虹橋萬博花花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”共7個樣本進行行了調查、分分析。1、產品形態(tài)案名產品形態(tài)樓層規(guī)劃古北中央花園12－13層的的小高層一梯二戶，二梯梯一一戶上城（三期）12－18層的的小高層，高高層層二梯二戶暢園32層的高層二梯二戶虹橋河濱花園14－30層的的小高層和高高層層二梯二戶，二梯梯四四戶東方倫敦一幢28層的高高層三梯三戶，三梯梯四四戶嘉里華庭四幢38層的高高層三梯六戶，三梯梯四四戶虹橋萬博花園（一一期）三幢18－288層的高層二梯三戶說明：從上表可以看出出本區(qū)在售的的高檔物業(yè)以以高層為主，最最高的“嘉里華庭”達到了38層。樓層規(guī)劃以二梯梯二戶和二梯梯三戶為主，最最少規(guī)劃為二二梯一戶，最最多的規(guī)劃為為三梯六戶。2．面積配比一房面積30－4040-50m2250-60m2260－7070以上合計套數///148/148比例///100%/100%二房房面積80-9090-100100-1100110-1200120以上合計套數/例//29.9%10.9%59.2%100%三房面積130以下130-1400140-1500150-1600160以上合計套數94/1306687121604比例5.9%/8.1%41.6%44.4%100%四房及復式面積200以下200-2500250以上合計套數31149162342比例9%43.6%47.4%100%說明：以上數據來源于于“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花花園”、“虹橋萬博花花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”這六個個案案。共統(tǒng)計了25889戶，其中中一房占5.7%，二房占19.1%，三房占62%，四房及復式式占13.2%?？梢钥闯龀鲋髁Φ姆啃托蜑槿?，而而三房中又以以150－160平方米以及160平方米以上上的大房型為為主，分別占到了41.6%、44.4%。3．物業(yè)公司及及管理費案名物業(yè)公司管理費古北中央花園戴得梁行3元/平方米上城（三期）獅城怡安未定暢園自管5元/平方米虹橋河濱花園自管2.85元/平平方方米嘉里華庭嘉里建設管理5.5元/平方方米米虹橋萬博花園（一一期）自管2元/平方米東方倫敦未定9.5元/平方方米米說明：從上表可以看出出有三個個案案的物業(yè)管理理為自管，管管理費最低2元/平方米，最高的“東方倫敦”達到9.5元/平方米。4．去化率案名開盤日期銷售率古北中央花園2002.670％上城（三期）2002.10080%暢園2002.580％虹橋河濱花園2003.240％嘉里華庭2001.10095%虹橋萬博花園（一一期）70％東方倫敦40%說明：虹橋河濱花園及及東方倫敦的的銷售情況落落后于區(qū)域內內其它物業(yè)的的原因在于虹虹橋河濱花園園就整體來看看，產品品質質略低于區(qū)域域內其它產品品，而東方倫倫敦由于屬于于爛尾摟再改改造工程從而而造成其輿論論影響不佳。三、黃浦、盧灣灣作為上海市傳統(tǒng)統(tǒng)中心城區(qū)，區(qū)區(qū)域的土地供供應量一直處處于供不應求求的局面。從從2002年的下半年，隨隨著區(qū)域舊城城改造力度不不斷的增大，區(qū)區(qū)域內開工面面積大大增加加，很大程度度緩解了區(qū)域域內供應緊張張的局面。針對黃浦、盧灣灣兩區(qū)的高檔檔物業(yè)，我們們選取“太陽都市花花園”、“海悅花園”、“士博匯”、以及“耀江花園”（一期）四四個個案進行行了調查、分分析。1、產品形態(tài)：：案名產品形態(tài)樓層規(guī)劃太陽都市花園5幢18－288層的高層二梯一戶，二梯梯二二戶海悅花園22－34層的的高層二梯二戶，二梯梯三三戶，二梯梯四四戶士博匯（1、33號號樓）21、31層的的高層二梯二戶、二梯梯四四戶耀江花園（一期期）2幢34層的高高層二梯三戶說明：從上表可以看出出黃浦、盧灣灣兩區(qū)的高檔檔物業(yè)都屬于于高層，最高高達到34層，樓層規(guī)劃從從二梯一戶至至四戶不等。2、面積配比一房面積30－4040-50m2250-60m2260－7070以上合計套數////155155比例////100%100%二房房面積80-9090-100100-1100110-1200120以上合計套數44341724393386比例11.4%8.8%44.6%11.1%24.1%100%三房面積130以下130-1400140-1500150-1600160以上合計套數3410211180245572比例6%17.8%19.4%14%42.8%100%四房及復式面積200以下200-2500250以上合計套數31518比例17%83%100%說明：以上數據來源于于“太陽都市花花園”（二期）、“海悅花園”在售的（2、8、10樓）、“士博匯”（1、3號樓）、以以及“耀江花園”（一期）四四個個案，共共1131戶，其中一房房占13.7%，二房占34.1%，三房占50.6%，四房及復式式占1.6%?？梢钥闯霰緟^(qū)在在售個案中，三三房占到了一一半，為主力力房型，而其其中又以1660平方米以上上的為主力，比比例占到了三三房的42.8%。另外外一房的面積積都超過70平方米以上上，二房的主主力房型為1110－120平方米，四房房及復式則以以250平方米以上上的房型為主主。3．物業(yè)公司及及管理費：案名物業(yè)公司管理費太陽都市花園第一太平戴維斯斯4.2元/平方方米米海悅花園中海物業(yè)2.2未定士博匯未定未定耀江花園怡合高力2元/平方米說明：從上表可以看出出管管理費最低2元/平方米，最高的為4..2元/平方米，并且且聘用的為知知名的高檔檔物物業(yè)管理公公司司。4．去化率：案名開盤日期銷售率太陽都市花園（二二期）2002.580%海悅花園70％士博匯（一期）2003.2100％耀江花園（一期期）2002.12295%說明：本區(qū)域內的個案案受受到世博會會及及市府舊區(qū)區(qū)改改造的利好好影影響，總體體的的銷售率較較佳佳，另外一一些些個案的高高樓樓層住戶可可以以看到黃浦浦江江的江景這這一一天然的優(yōu)優(yōu)勢勢也吸引了了相相當部分的的客客戶投資置置業(yè)業(yè)于本區(qū)域域。四、靜安區(qū)2003年上半半年年靜安區(qū)房房地地產市場異異常?；鸨?，2002年的多個項項目的后續(xù)續(xù)產產品陸續(xù)推推出出，而區(qū)域域新新盤也層出出不不窮。市場場競競爭也前所所未未有的激烈烈。靜安區(qū)選取了“達達安花園”、“靜安雅筑”、“靜安陽光名名都”“國際麗都城”、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花花園”、“靜安楓景”、“上海一街區(qū)”、“中凱城市之之光”12個個案進行行了調查。1、產品形態(tài)：：案名產品形態(tài)樓層規(guī)劃靜安雅筑一幢8層（電梯梯）一梯一戶，康寧雅庭一幢28層的高高層二梯三戶國際麗都城18－33層的的高層二梯二戶、二梯梯四四戶靜安行家28層的高層二梯三戶上海壹街區(qū)高層二梯三戶中凱城市之光高層二梯三戶靜安楓景高層二梯三戶華商會館一幢8層（電梯梯）一梯一戶、一梯梯二二戶說明：本區(qū)物業(yè)的產品品規(guī)規(guī)劃以高層層為為主，最高為33層，但因地塊塊自身因素素及及政府對中中心心城區(qū)容積積率率的規(guī)定，2003年也有部分分的多層產產品品，如“靜安雅筑”、“華商會館”多規(guī)劃為8層的電梯房房。樓層規(guī)劃以二梯梯三三戶為主，部部分多層產產品品為一梯一一戶戶和二戶。2、面積配比：：一房面積30－4040-50m2250-60m2260－7070以上合計套數28/1122818186比例15%/60%15%10%100%二房房面積90以下90-100100-1100110-1200120以上合計套數2825717616261684比例4.1%37.6%25.7%23.7%8.9%100%三房面積120以下120-1300130-1400140-1500150以上合計套數26124141166329786比例3.3%15.8%17.9%21.1%41.9%100%四房及復式面積200以下200-2500250以上合計套例51.4%40.8%7.8%100%說明:以上數據來源于于“達安花園（靜靜靜安景觀樓樓王王）”、“靜安雅筑”、“靜安陽光名名都”“國際麗都城”（一期）、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花花園”、“靜安楓景”這幾個個案案。共統(tǒng)計了195500戶，其中一房房占9.5%，二房占35.1%，三房占40.3%，四房及復式式占15.1%，可見本區(qū)區(qū)的主力房型型為三房，但但是二房與三三房的比例例相相差不大。一房的主力房型型為為50－60平方米，二房房的主力房房型型為90－100平方米，三房房的主力房房型型為150平方米以上上的房型，四四房及復式式的的面積則主主要要集中在2000平方米左右右，以及200－250平方米。3．物業(yè)公司及及管理理費：案名物業(yè)公司管理費靜安雅筑靜安地產4.6元/平方方米米康寧雅庭電力物業(yè)1.75元/平平方方米國際麗都城第一太平戴維斯斯4元/平方米靜安楓景怡高物業(yè)3.5元/平方方米米上海壹街區(qū)世邦魏理仕2.8元/平方方米米中凱城市之光未定未定華商會館怡高物業(yè)未定說明：從上表可以看出出管管理費最低1.75元/平方米，最高的為4..26元/平方米，并且且聘用的多為為知名的高高檔檔物業(yè)管理理公公司。做為住宅市場的的頂頂級產品，頂頂頂尖的物業(yè)業(yè)管管理水準是是必必不可缺的的，物物業(yè)管理費費用用的高低不不是是客源所關關心心的主要問問題題。4．去化率：案名開盤日期銷售率靜安雅筑90%康寧雅庭2003.185%國際麗都城（一一期期）100%上海壹街區(qū)(一一二二期)2002.5100%中凱城市之光（三三期）2003.475％靜安楓景85％華商會館100%說明：由于市中心黃金金地地段的土地地不不可再生以以及及受到區(qū)政政府府建設雙高高社社區(qū)和大力力改改造舊居住住區(qū)區(qū)的利好影影響響，本區(qū)域域個個案銷售率率普普遍較為理理想想。五、浦東新區(qū)作為上海樓市投投資資的熱點區(qū)區(qū)域域，浦東的的房房地產發(fā)展展一一直走在全全市市的前列，無無無論是房價價走走勢、銷售售排排名、廣告告投投放、新盤盤推推量都呈現現較較強勁的發(fā)發(fā)展展態(tài)勢。浦浦東東新區(qū)2003年推出的高高檔物業(yè)大大聚聚集在陸家家嘴嘴地區(qū)和世世紀紀公園周邊邊。浦東新區(qū)對區(qū)域域有有代表性的“菊園”（三期）、“萬源杰座”、“香梅花園”以及“水清木華”這四個個案案進行了調調查查。1．面積配比：：一房面積30－4040-50m2250-60m2260－7070以上合計套數/45//1560比例/75%//25%100%二房房面積80-9090-100100-1100110-1200120以上合計套數303072172/304比例9.9%9.9%23.6%56.6%/100%三房面積130以下130-1400140-1500150-1600160以上合計套數/722417144428比例/16.8%56.3%16.6%10.3%100%說明：以上數據來源于于“菊園”（三期）、“萬源杰座”二個個案，共共共792戶，其中一房房占7.6%，二房占38.4%，三房占54%，可見三房為為主力房型型。一房以40－5500平方米為主主，二房的主力力房型為110－120平方米，三房的主力力房型為140－150平方米。2．產品形態(tài)：：案名產品形態(tài)樓層規(guī)劃菊園（三期）18－39層的的高層二梯四戶萬源杰座16－18高層層二梯二戶，二梯梯三三戶，二梯梯八八戶香梅花園高層二梯二戶、二梯梯四四戶水清木華16幢10－228層的小高層層和高層層一梯二戶、二梯梯二二戶說明：從上表可以看出出本本區(qū)高檔物物業(yè)業(yè)的產品形形態(tài)態(tài)主要為高高層層，樓層規(guī)規(guī)劃劃為二梯二戶戶到八戶，其其中“萬源杰座”規(guī)劃有一幢幢商務公寓寓，樓樓層規(guī)劃為為二二梯八戶。3．物業(yè)公司及及管理理費：案名物業(yè)公司管理費菊園（三期）中海物業(yè)3.5元/平方方米米萬源杰座世邦魏理仕4元/平方米香梅花園世邦魏理仕3元/平方米水清木華自管2.5元/平方方米米說明：從上表可以看出出管管理費最低2元/平方米，最高的為4..元/平方米，并且且聘用的多為為知名的高高檔檔物業(yè)管理理公公司。4．去化率：案名開盤日期銷售率菊園（三期）2002.11185％萬源杰座2002.12260%香梅花園2002.890%水清木華55%肆、綜述一、未來高檔物物業(yè)業(yè)市場發(fā)展展綜綜述從上海房地產高高檔檔住宅市場場未未來走勢來來看看，房市將將持持續(xù)看好。來自上海市房地地局局的消息顯顯示示，2002年至今，上海房房地產市場場保保持了良好好的的發(fā)展狀態(tài)態(tài)，存存量房、增增量量房、租賃賃房房交易都有有不不錯的業(yè)績績，市市場上增量量房房和存量房房的的供求關系系基基本持平。一方面，存量房房面面積與增量量房房面積接近近，市市場購房以以消消費型購房房為為主，2002年上海商品品交易房的的面面積為19661萬平方米，存存量房銷售售面面積為17990萬平方米；另另一方面，上上上海的租賃賃房房屋發(fā)展態(tài)態(tài)勢勢良好。據據房房地局統(tǒng)計計數數據顯示，2002年上海房產租租賃共1790萬平方米，其其其中，自愿愿租租賃占整體體的的30%。2002年全年年，上上海房地產產業(yè)業(yè)投資總額額為為720億元人民幣幣，占上海市市固定資產產投投資額的333%，同比增增長14.2%，達上海房房地產歷史史最最高水平，比比比2001年凈增373個億（占上上海GDP的6.9%）。上海房地地產市場基基本本形成了以以居居民購房為為主主的市場，成成成為上海房房市市保持上升升趨趨勢的根本本保保證。上海樓市繼續(xù)保保持持良好的發(fā)發(fā)展展趨勢，主主要要是由于在在未未來幾年內內，上上海有很多多支支撐樓市的“賣點”。上海作為國際大大都都市，對外外省省市居民、境境境外人士的“魅力”正得以進一一步釋放，這這這部分人已已經經成為上海海樓樓市消費的的主主力。（20003年伊始，由由溫州的民民營營企業(yè)均瑤瑤集集團投資的的均均瑤國際廣廣場場開始預租租售售，這一幢幢總總高32層，面積約約為8萬平方米的5A級商務樓成成為了外地地民民營經濟2003年進入上海海樓市的又又一一個亮點。）在高檔商品房市市場場，有數據據顯顯示，價位位在在7000元以上的高高檔商品房房的的買主中，境境境外人士占占了了23.3%，外省市占占了29.3%，這主要是是因為境外外公公司和外地地企企業(yè)紛紛將將總總部遷入上上海海，推動了了上上海高檔房房產產的銷售。上海未來幾年城城市市經濟規(guī)劃劃將將給上海房房地地產市場帶帶來來的促進作作用用也不可忽忽視視。上海新新一一輪城市建建設設，舊區(qū)改改造造將對房地地產產市場形成成巨巨大拉力。一一一批舊城區(qū)區(qū)將將進行拆遷遷、改改建，這些些采采取貨幣拆拆遷遷的工程必必然然使拆遷戶戶進進入房產交交易易市場，增增加加總體的購購房房需求。市府的交通航運運規(guī)規(guī)劃擴大了房房產市場的的價價值空間。這這這些交通航航運運規(guī)劃包括括國國際貨運機機場場建設、大大小小洋山港口口建建設和高速速公公路、軌道道交交通網建設設?！败壍澜洕?、“機場經濟”等效應必將將帶動“樓宇經濟”，引導上海海樓市的上上升升趨勢?！俺鞘谢笨谔柼柕奶崽岢鲆馕吨仙虾７慨a將將會會增加新的的發(fā)發(fā)展空間。將將將上海建成“世界級城市”的概念，這這必將推動動上上海市第三三產產業(yè)的發(fā)展展，這這也是城市市化化進程中的的一一個要求。上上海目前城城市市化的程度度為為70%，20年后的目標標是90%以上，由于“上海魅力”的作用，上上海不僅要要承承擔自身的的城城市化壓力力，還還要分擔全全國國的城市化化壓壓力，要解解決決進入上海海的的農村人口口住住房問題，這這這也將從另另一一個方面促促進進上海房地地產產市場的進進一一步發(fā)展。二、2003年年一季度度各高檔物物業(yè)業(yè)板塊現況況總總述淮海東路以北至至蘇蘇州河沿岸岸地地區(qū)，屬商商業(yè)業(yè)商務中心心，房房價穩(wěn)居高高位位，均價8800元。老西門周邊地區(qū)區(qū)，中中檔樓盤應應市市，房價微微幅幅下調，均價7930元。陸家浜路以南至至黃黃浦江沿岸岸，世世博效應顯顯現現，房價底底部部抬升，均價7000元。盧灣區(qū)建國路以以北北地區(qū)，地地段段環(huán)境一流流，高高檔樓盤為為主主，均價14600元。靜安區(qū)，樓盤供供應應不足，小小戶戶公寓受寵寵，中中檔房均價7075元，高檔房房均價11250元。50余平方米以以下的酒店店式式小戶型公公寓寓均價6600--1275500元。

徐匯區(qū)徐家匯地地區(qū)區(qū)，上市樓樓盤盤減少，房房價價居高不下下，均價8000元。長寧區(qū)內環(huán)線以以東東地區(qū)，銷銷量量大幅攀升升，房房價走勢強強勁勁，均價7845元。浦東陸家嘴濱江江地地區(qū)，高檔檔樓樓盤區(qū)域，房房房價高位支支撐撐，均價128000-2000000元。10）世紀公園園周邊地區(qū)區(qū)，房源供供應應充足，價價格格略有上揚揚，均價6500--110000元。伍、最新重點個個案案分析長寧區(qū)案名虹橋河濱花園工地位置長寧路18988號號投資興建上海上科實業(yè)有有限限公司售樓處長寧路18988號號企劃銷售旭陽萬欣主力總價136－1444萬萬調查日期建筑設計大境建筑設計事事務務所可售總額8億工程進度封頂電話6229006666規(guī)劃戶數524戶規(guī)劃用途住宅基地面積2.6萬平方方米可售戶數524戶銷售面積8萬平方米售出戶數209戶建筑樓層14－30FF銷售率約40%規(guī)劃面積63－300平平方米銀行貸款額度70%主力面積160－1700平平方米年限30平均單價8500元/平平方方米銀行民生銀行單價范圍7200－1330000元/平方米得房率80%公開日期2003.2物業(yè)公司自管車位數400容積率3.07管理費2.85元車位單價10萬綠化率45%[——產品分分析——]地理位置：本案位于長寧路路近近古北路，緊緊緊鄰蘇州河河，屬屬于規(guī)劃中中的的長寧路居居住住板塊，區(qū)區(qū)域域生活氛圍圍濃濃厚，周邊邊的的各項生活活配配套設施齊齊全全，未來的的升升值潛力較較大大。目前長寧路近古古北北路的路段段正正在進行道道路路拓寬工程程，工工程完工后后道道路條件將將大大大改善。產品規(guī)劃：小區(qū)占地面積22..6萬平方米米，總建筑筑面面積8萬平方米，規(guī)規(guī)規(guī)劃有9幢14－30層的小高層和高層構構成，樓層層規(guī)規(guī)劃為二梯梯二二戶和二梯梯四四戶，得房房率率在80%左右。小區(qū)的綠化率為為445%，規(guī)劃中占占地2.8萬平方米的的蘇州河文文化化公園緊接接本本案的西面面，提提升了小區(qū)區(qū)的的居住環(huán)境境。小區(qū)內的主要配配套套設施有：：中中央花園、玻玻玻璃天幕的的室室內游泳池池、桌桌球室、健健身身房等。面積配比·：：本案共524戶戶，面面積范圍63－300平方米，具具體配比如如下下：房型面積戶數比例一房60－70平方方米407.6%二房100－1100平平方米407.6%三房120－1300平平方米407.6%150－1600平平方米16230.9%160－1700平平方米20038.2%四房及復式200平方米以以上上428.1%價格分析：本案目前的單價價范范圍為7200－13000元/平方米，均均價在8500元/平方米左右右，主力總總價價140萬，符合區(qū)區(qū)域的市場場價價格行情。去化分析：于2003年33月開開盤，目前前已已去化了40％左右。銷銷售成績不不甚甚理想。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地理位置較佳，周周邊配套齊全全。屬于規(guī)劃劃中的長寧路路居住區(qū)域，區(qū)區(qū)域內有大量量的已建成或或在建的居住住小區(qū)，因此此區(qū)域居住氛氛圍濃厚。小區(qū)西面規(guī)劃中中的的蘇州河文文化化花園使得得區(qū)區(qū)域的居住住環(huán)環(huán)境得到提提高高。蘇州河的整治和和長長寧路的拓拓寬寬工程使得得區(qū)區(qū)域的未來來前前景看好，區(qū)區(qū)區(qū)域內的樓樓價價有一定的的升升值潛力。劣勢：目前蘇州河尚在在整整治中，對對于于處在河邊邊的的本案由一一定定的影響。三房的房型面積積規(guī)規(guī)劃較大，使使使得總價較較高高，已引起起銷銷售受阻。案名暢園工地位置愚園路8888號投資興建上海長峰房地產產開開發(fā)公司售樓處愚園路8888號企劃銷售自售主力總價208－2211萬萬調查日期建筑設計美國ARQ建建筑事務務所可售總額10億工程進度封頂電話規(guī)劃戶數558戶基地面積19200平方方米米可售戶數558戶銷售面積10萬平方米售出戶數446戶建筑樓層32層銷售率80％規(guī)劃面積123－2544平平方米以上上銀行貸款額度70%主力面積160－1700年限30平均單價13000元//平平方米元銀行工商銀行單價范圍12000－1155000元/平方米得房率78%公開日期2002.100物業(yè)公司自管車位數350容積率5.2管理費5元/平方米車位單價25萬綠化率35%[——產品分析析——]地理位置：本案位于江蘇路路愚愚園路口，周周周邊的各項項生生活配套設設施施齊全，由由于于出門就是是地地鐵二號線線江江蘇路站，區(qū)區(qū)區(qū)域的公交交出出行十分便便捷捷。距本案500米米的的中山公園園商商圈與靜安安寺寺商圈使得得區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)氛氛圍較為濃濃厚厚，購物方方便便。產品規(guī)劃:小區(qū)占地面積1199200平方米，總總建筑面積10萬平方米，容容容積率5.2。規(guī)劃有2幢32層的高層建建筑，共分分為為九個單元元，樓樓層規(guī)劃為為二二梯二戶，得得得房率在78%左右。小區(qū)的綠化率較較低低，只有35％，配套設設施則較為為齊齊全，主要要以以中央的綠綠化化為主，有有落落瀑水景、特特特色種植池池等等。面積配比：共558戶，面面積范范圍從123－254平方米。具具體配比情情況況見下表：：房型面積戶數比例二房120－1300平平方米11320.3%130－1400平平方米10418.6%三房150－1600平平方米559.9%160－1700平平方米21738.9%170平方米以以上上71.3%四房200平方米以以下下315.5%200平方米以以上上315.5%價格分析：由于本案是全裝裝修修房，并且且地地理位置極極為為優(yōu)越，出出門門即為地鐵鐵站站，因此13000元/平方米的均均價還是符符合合產品價值值的的。去化分析：總體銷售情況良良好好，進入2002年上海銷售售金額50強，目前的的銷售率在80％左右。優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：地段極佳，周邊邊的的各項生活活配配套設施齊齊全全，商業(yè)氛氛圍圍濃厚。出門即是地鐵站站，出出行極為便便捷捷。小區(qū)內的配套設設施施齊全，安安保保嚴格。劣勢：江蘇路為交通干干道道，上下班班時時車流量及及人人流量很大大，對對于出行有有影影響。容積慮較高，達達到到5.2，且小區(qū)的的綠化率較較低低，只有35％，對于居居住的環(huán)境境有有影響。全裝修房加上較較大大的面積規(guī)規(guī)劃劃使得房屋屋的的總價較高高。案名東方倫敦工地位置古北路10000號號投資興建寶域房地產發(fā)展展有有限公司售樓處古北路10000號號企劃銷售華置行物業(yè)顧問問有有限公司主力總價450－4688萬萬調查日期建筑設計上海城市建筑設設計計院可售總額9億工程進度現房電話規(guī)劃戶數178戶基地面積1.5萬平方米米可售戶數178戶銷售面積5萬萬平方米售出戶數71建筑樓層28層銷售率40％規(guī)劃面積245－2588平平方米以上上銀行貸款額度70%主力面積250－2600年限30平均單價18000元//平平方米元銀行工商銀行單價范圍17000－1199000元/平方米得房率78%公開日期2002.100物業(yè)公司未定車位數176容積率3.3管理費9.5元/平方方米米車位單價未定綠化率43%[——產品分分析——]地理位置：本案位于古北路路11000號，屬于古古北高檔居居住住區(qū)，區(qū)域域的的居住氛圍圍濃濃厚，生活活水水準較高，周周周邊的配套套設設施齊全，出出出行便捷購購物物方便。古北二期居住區(qū)區(qū)已已開始動工工，這這將使本地地區(qū)區(qū)的未來前前景景進一步看看好好。產品規(guī)劃:小區(qū)占地面積11..5萬平方米，總總總建筑面積5萬平方米，容容容積率3.3。由兩幢28層的高層建建筑鑲拼而而成成。其中一一到到三層為會會所所，大樓的的中中間采用挑挑空空設計，樓樓層層規(guī)劃為三三梯梯四戶，得得房房率在78%左右。主要的配套設施施有有四層的會會所所（地下一一層層）,室內高爾夫夫練習室、家家家庭影院、醫(yī)醫(yī)醫(yī)務室、雪雪茄茄與紅酒吧吧以以及室內游游泳泳池等。面積配比：三房是本案的唯唯一一房型，且且面面積都超過過了了200平方米，具具體配比情情況況見下表：：房型面積戶數比例三房240－2500平平方米2815.7%250－2600平平方米15084.3%價格分析：本案是精裝修房房，均均價18000元/平方米，裝裝修標準為6000元/平方米，由由于房型的的面面積規(guī)劃超超過過200平方米，使使得總價超超過過400萬。因此從從本案的單單價價和總價來來看看均高于區(qū)區(qū)域域的市場價價格格行情。去化分析：本案于20022年年5月開盤，受受總價較高高及及產品為爛爛尾尾摟改造，影影影響自身形形象象。銷售情情況況不容樂觀觀。優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：地段極佳，區(qū)域域的的居住氛圍圍濃濃厚，居住住水水準較高，周周周邊的各項項生生活配套設設施施齊全。小區(qū)的會所規(guī)劃劃較較為高檔。劣勢：由于本案屬于“爛爛尾樓”的再開工程程，因此重重新新銷售時土土地地使用年限限必必將減少。精裝修加上大面面積積的房型規(guī)規(guī)劃劃使得本案案的的房屋總價價要要大大高于于區(qū)區(qū)域的平均均價價格。房型設計不合理理，有有較大的空空間間浪費。案名上城（三期）工地位置古北路路11398號投資興建復地集團售樓處古北路路11398號企劃銷售策源主力總價142-1522萬萬調查日期建筑設計美國ARQ建建筑事務務所可售總額9億工程進度封頂電話規(guī)劃戶數660戶基地面積8萬平方米可售戶數240戶銷售面積10萬平方米售出戶數192戶建筑樓層12－18層銷售率80％規(guī)劃面積156－2000平平方米銀行貸款額度70%主力面積150－1600年限30平均單價9500元/平平方方米元銀行浦發(fā)單價范圍9000－1000000元/平方米得房率82%公開日期2002.100物業(yè)公司獅城怡安車位數250容積率1.25管理費未定車位單價未定綠化率35%[——產品分析析——]地理位置：本案位于古北路路古古羊路，地地處處長寧與閔閔行行地交界處處，屬屬于著名地地古古北高檔居居住住區(qū)，區(qū)域域的的居住氛圍圍濃濃厚，生活活水水準較高，周周周邊的各項項配配套設施齊齊全全。距重要交通干線線延延安路高架800米，出行較較為便捷。產品規(guī)劃:本項目占地面積積88萬平方米，總總總建筑面積10萬平方米，容容容積率1.25。規(guī)劃有14幢12－28層的小高層層和高層建建筑筑，目前所所銷銷售的是三三期期的12－18層小高層，共共共8幢，樓層規(guī)規(guī)劃為二梯梯二二戶，得房房率率在78%左右。小區(qū)內的主要配配套套設施有人人工工湖、兒童童游游樂園、主主題題花園及會會所所及屋頂網網球球場，小區(qū)區(qū)的的綠化率較較低低，只有35％。面積配比：三期共240戶戶，面面積范圍從156－200平方米。具具體配比情情況況見下表：：房型面積戶數比例三房150－1600平平方米12050%160－1700平平方米6025%四房200平方米以以上上6025%價格分析：本案單價范圍990000－10000元/平方米，均均價9500元/平方米左右右，主力總總價價約在150萬，總體的的價格情況況略略低于古北北地地區(qū)的價格格行行情。去化分析：目前在售的三期期于于2002年10月開始銷售售，已去化化了了70％左右，成成績較為理理想想。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：毗鄰古北高檔居居住住區(qū)，周邊邊的的各項生活活配配套設施齊齊全全，生活水準較較高。發(fā)展商為著名的的復復地集團，曾曾曾開發(fā)過多多個個成功樓盤盤，品品質有保證證。古北居住區(qū)的二二期期已開始動動工工，區(qū)域的的未未來前景看看好好。劣勢：小區(qū)的幾幢沿街街建建筑有噪音音影影響。小區(qū)內樓與樓的的棟棟距較近，部部部分低樓層層的的住戶采光光有有影響，此此外外小區(qū)的綠綠化化率較低，為為為35％。部分房型設計不不甚甚理想，朝朝向向較差。案名古北中央花園工地位置虹橋路姚虹西西路投資興建上海一百大統(tǒng)房房地地產公司售樓處虹橋路姚虹西路路企劃銷售古北房產代理銷銷售售公司主力總價240－2555萬萬調查日期建筑設計上海華東建筑設設計計研究院可售總額10億工程進度封頂電話規(guī)劃戶數250戶基地面積2萬平方米可售戶數250戶銷售面積7萬平方米售出戶數175建筑樓層12層銷售率70％規(guī)劃面積155－3166平平方米以上上銀行貸款額度70%主力面積160－1700年限30平均單價15000元//平平方米元銀行工商銀行單價范圍14000－1177000元/平方米得房率82%公開日期2002.6物業(yè)公司戴得梁行車位數275容積率3.5管理費3元/平方米車位單價16萬綠化率60%[——產品分析析——]地理位置：本案地處虹橋路路姚姚虹西路，屬屬屬于古北二二期期規(guī)劃的開開發(fā)發(fā)區(qū)域，區(qū)區(qū)域域的居住氛氛圍圍濃厚，生生活活的水準較較高高，周邊的的各各項生活配配套套設施齊全全。東面約500米米的的宋慶齡陵陵園園則提升了了區(qū)區(qū)域的文化化氣氣息。產品規(guī)劃:本案占地面積22萬萬平方米，總總總建筑面積7萬平方米，容容容積率3.5。規(guī)劃有4幢12層的小高層層，共分為3個單元，樓樓層規(guī)劃為為一一梯二戶、二二二梯一戶，建建建筑層高3.1－3.2米，得房率率在82%左右。小區(qū)的綠化率較較高高，達到60％，配套設設施主要有有花花園、水景景噴噴泉、兒童童游游樂場、高高爾爾夫推桿區(qū)區(qū)等等。本案是是全全裝修房，并并并且選用國國際際著名品牌牌，如如大金、科科勒勒、德國柏柏麗麗等。面積分布情況況：本案的房型主要要以以三房為主主，規(guī)規(guī)劃面積在155平方米左右右，復式房房型型為240平方米和270平方米，另另外規(guī)劃有有豪豪華型的總總統(tǒng)統(tǒng)套房，面面積積規(guī)劃在316平方米左右右。去化分析：本案于20022年年6月開始銷售售，總體的的銷銷售銷售率率在在70％左右。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地段極佳，周邊邊的的各項生活活配配套設施齊齊全全，生活水水準準較高。屬于規(guī)劃中古北北二二期的開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域，地域域的的未來前景景看看好。小區(qū)的綠化率較較高高，達到了60％，提升了了小區(qū)的生生活活環(huán)境。劣勢：目前周邊古北二二期期開發(fā)的施施工工工程對于于區(qū)區(qū)域的居住住大大環(huán)境有影影響響。由于屬于古北二二期期的開發(fā)區(qū)區(qū)域域，未來周周邊邊的競爭個個案案較多，而而客客戶所可選選擇擇的余地較較大大，對于本本案案的去化有有一一定的影響響。案名嘉里華庭工地位置華山路10338號號投資興建嘉里發(fā)展（上海海）有有限公司售樓處華山路10388號號企劃銷售自售主力總價260萬調查日期建筑設計巴馬丹拿國際公公司司可售總額21億工程進度現房電話6226663333規(guī)劃戶數684戶基地面積1.8萬平方米米可售戶數684戶銷售面積12萬平方米售出戶數650建筑樓層38層銷售率95％規(guī)劃面積136－1533平平方米以上上銀行貸款額度70%主力面積145平方米（五五號樓）年限30平均單價18000元//平平方米元銀行工商銀行單價范圍16000－1199000元/平方米得房率80%公開日期2001.100物業(yè)公司嘉里建設管理車位數700容積率6.6管理費5.5元/平方方米米車位單價18萬綠化率55%[——產品分分析——]地理位置：本案位于昭化東東路路曹家堰路路，緊緊鄰華山路路，地地理位置較較佳佳，屬于鬧鬧中中取靜的生生活活區(qū)域，周周邊邊的各項生生活活配套設施施齊齊全，區(qū)域域的的居住氛圍圍濃濃厚。中山公園商圈與與靜靜安寺商圈圈以以及地鐵二二號號線距本案案約約1公里的路程程使得區(qū)域域的的商業(yè)氛圍圍較較為濃厚，出出出行及購物物便便捷。產品規(guī)劃：小區(qū)占地面積11..8萬平方米，總總總建筑面積12萬平方米，容容容積率6.6。規(guī)劃有4幢38層的高層建建筑，樓層層規(guī)規(guī)劃為三梯梯六六戶、二梯梯四四戶，得房房率率在78%左右。小區(qū)的綠化率較較高高，達到55％，配套設設施則較為為齊齊全，并且且由由于屬于所所開開發(fā)的第三三期期，因此小小區(qū)區(qū)的各項配配套套目前都已已落落實。面積配比：目前在售的為第第五五座共228戶，房型規(guī)規(guī)劃為二房房和和三房，具具體體配比如下下：：房型面積戶數比例二房130－1400平平方米7633.3%三房140－1500平平方米7633.3%150－1600平平方米7633.3%價格分析：本案均價1800000元/平方米，第第五座的總總價價從243萬至280萬，高于區(qū)區(qū)域市場行行情情價格。去化分析：本案于20011年年10月開盤至今今以基本完完成成去化。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地理位置較佳，區(qū)區(qū)域的居住氛氛圍濃厚，周周邊的各項生生活配套齊全全，周邊的丁丁香花園則提提升了區(qū)域的的文化氛圍。小區(qū)內的配套設設施施齊全，并并且且綠化率較較高高，達到了55％。劣勢：6.6的超高容容積積率造成小小區(qū)區(qū)的人口密密度度較高，并并且且35％小區(qū)的綠綠化率對于于居居住的環(huán)境境有有影響。38層的樓層規(guī)規(guī)劃及三三梯六戶的的平平面規(guī)劃使使得得住戶過多多從從而形成電電梯梯使用的緊緊張張，另外也也造造成房型的的設設計不甚合合理理，采光、通通通風等都受受到到影響。案名虹橋萬博花園工地位置古北路1號投資興建萬博房地產售樓處古北路1號企劃銷售聚仁物業(yè)主力總價48萬-78萬萬調查日期建筑設計上海機電設計研研究究院可售總額約9億工程進度未封頂電話5206585588規(guī)劃戶數1100戶規(guī)劃用途住宅基地面積4.3萬平方米米可售戶數405戶銷售面積12萬平方米售出戶數208戶建筑樓層18F－28FF銷售率約70%規(guī)劃面積65－150平平方米銀行貸款額度70%主力面積60－70平方方米、100－1100平平方米年限30平均單價7250元/平平方方米銀行工商銀行單價范圍6500－800000元/平方米得房率78%（高）82%（小高）公開日期物業(yè)公司自管車位數400容積率2.8管理費2元/平方米車位單價未定綠化率51%[——產品分分析——]地理位置：本案位于古北路路錦錦屏路，屬屬于于長寧路居居住住板塊，區(qū)區(qū)域域居住氛圍圍濃濃厚，周邊邊各各項生活配配套套設施齊全全。毗鄰天山商業(yè)圈圈，因因此區(qū)域購購物物較為便捷捷。距距內環(huán)線高高架架約800米、延安路路高架1.5公里以及地地鐵二號線線的的延伸段古古北北路站使得得區(qū)區(qū)域出行較較為為便捷。產品規(guī)劃：本案占地面積約約44.3萬平方米，總總總建筑面積12萬平方米，目目目前推出銷銷售售的一期為3幢18－28層的高層。樓層規(guī)規(guī)劃為二梯梯三三戶，得房房率率在80%左右。小區(qū)的綠化率較較高高，達到51%，主要配套套設施有2000平方米的水水岸會所、音音音樂廣場、中中中央花園等等。面積配比：目前推出銷售的的一一期共三幢405戶，面積規(guī)規(guī)劃范圍65－150平方米，具具體配比如如下下：房型面積戶數比例一房60－7010826.7%二房100-110011平方米10826.7%110-1200平平方米5413.3%三房120-1300平平方米5413.3%140－1500平平方米5413.3%150－1600平平方米276.7%價格分析：本案的價格范圍圍為為6500－8000元/平方米，均均價7200元/平方米,由于本案目目前推出的的一一期的一房房和和二房為主主力力房型，因因此此總價略低低于于區(qū)域的價價格格行情。去化分析：本案于20033..4.9日開盤，目目前銷售情情況況良好，銷銷售售率已達到到了了70％左右。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地理位置較佳，周周邊配套齊全全。屬于規(guī)劃中的長長寧寧路居住區(qū)區(qū)域域，區(qū)域內內有有大量的已已建建成或在建建的的居住小區(qū)區(qū)，因因此區(qū)域居居住住氛圍濃厚厚。小區(qū)內配套設施施齊齊全，綠化化率率較高，達達到到51％。房型設計合理，面面積控制得當當使得總價得得到控制。劣勢：目前長寧路正在在道道路修整，因因因此區(qū)域的的出出行狀況及及環(huán)環(huán)境不佳。徐匯區(qū)案名東方曼哈頓（尚尚東東區(qū)）工地位置紅橋路128號號投資興建東方海外售樓處紅橋路128號號企劃銷售自售主力總價247-2666調查日期建筑設計JY建筑可售總額6億元工程進度結構封頂電話規(guī)劃戶數176戶基地面積1.9萬平方米米可售戶數176戶銷售面積3萬平方米售出戶數150戶建筑樓層7－16F銷售率85％規(guī)劃面積136－2099平平方米銀行貸款額度70％主力面積130-1400平平方米年限30年平均單價19000元平平方方米銀行工行建行單價范圍16000－2244000元/平方米得房率81.5％、8855％公開日期2002.111物業(yè)公司怡高物業(yè)車位數100容積率1.58管理費8元車位單價未定綠化率50％[——產品分析析——]地理位置：本案位于位于虹虹橋橋路、文定定路路，距徐家家匯匯商業(yè)中心心僅僅200米，因此區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)氛氛圍濃厚，出出出行及購物物極極為便捷，各各各項生活配配套套設施十分分齊齊全。周邊的徐家匯天天主主教堂和著著名名的光啟公公園園增添了區(qū)區(qū)域域的文化氛氛圍圍。產品規(guī)劃：目前在售的是二二期期，占地面面積積1.9萬平方米，總總總建筑面積3萬平方米，由由由7幢7層的電梯多多層及2幢16層的小高層層組成，小小高高層的一樓樓和和二樓規(guī)劃劃為為大堂，樓樓層層規(guī)劃為二二梯梯三戶，小小高高層的得房房率率為81.5％，多層的的得房率為85％。小區(qū)內的各項配配套套設施齊全全，并并且設施的的水水準較高，另另另外小區(qū)的的綠綠化率較高高，達達到50％。面積配比：目前推出銷售的的二二期分為小小高高層和多層層共共176戶，其中多多層已售完完，下下面是對小小高高層（78戶）的進行行的面積配配比比：房型面積戶數比例三房130-1400平平方米2633.3%160－1700平平方米1316.7%180－1900平平方米1316.7%四房200－2500平平方米2633.3%價格分析：本案為全裝修房房，單單價范圍16000－24000元/平方米，均均價19000元/平方米左右右，總價范范圍圍則在258－397萬，因此無無論是其單單價價還是總價價均均高于區(qū)域域的的平均價格格。去化分析：本案于20022年年11月開盤，目目前多層已已全全部售完，小小小高層剩下下的的主要為三三房房的房源，目目目前的總體體銷銷售率在85％左右，銷銷售成績較較為為理想。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地處徐家匯商業(yè)業(yè)中中心，地理理位位置極佳，周周周邊各項配配套套設施齊全全，區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)氛氛圍濃厚，出出出行購物十十分分便捷。周邊著名的徐家家匯匯天主教堂堂和和光啟公園園提提升了區(qū)域域的的文化氛圍圍。小區(qū)的配套設施施齊齊全，綠化化率率較高，達達到到了50％，居住環(huán)環(huán)境較為理理想想。發(fā)展商為著名的的東東方海外集集團團，曾開發(fā)發(fā)過過多個成功功樓樓盤，實力力較較為雄厚，有有有品牌保障障。劣勢：部分的房型設計計不不甚理想，朝朝朝向極通風風情情況不佳。由于本案屬于全全裝裝修房以及及較較大房型面面積積使得本案案的的總價較高高。案名陽光巴黎（一期期）工地位置斜土路21433號號投資興建上海豪森房地產產有有限公司售樓處斜土路21433號號企劃銷售戴得梁行泛城城主力總價81萬、124、1422萬萬調查日期建筑設計添成建筑設計有有限限公司可售總額7.2億工程進度未封頂電話規(guī)劃戶數126戶規(guī)劃用途商住基地面積3.2萬平方米米可售戶數126戶銷售面積8萬平方米售出戶數100戶建筑樓層18層銷售率80％規(guī)劃面積92－300平平方米以上上銀行貸款額度70%主力面積90－100，140－1500，150－160年限30平均單價8900元/平平方方米元銀行上海銀行單價范圍7900－100000元/平方米得房率80-82%公開日期2002.100物業(yè)公司陽光新錦物業(yè)車位數108容積率2.5管理費2.5車位單價未定綠化率36%[——產品分析析——]地理位置：本案位于斜土路路近近東安路，距距距徐家匯1.5公里，地理理位置優(yōu)越越，區(qū)區(qū)域生活氛氛圍圍濃厚，周周邊邊的各項生生活活配套設施施齊齊全，斜土土路路上的多條條公公交線路使使得得區(qū)域的公公交交出行便捷捷。緊鄰的斜土路上上的的車流量較較大大，對于本本案案沿街的建建筑筑有噪音影影響響。產品規(guī)劃：小區(qū)占地面積33..2萬平方米，總總總建筑面積8萬平方米，一一一期規(guī)劃有有三三幢18層的高層，其其其中1至3層為商用房房。樓層規(guī)規(guī)劃劃為二梯三三戶戶，頂層為為復復式，得房房率率在80％左右。小區(qū)的綠化率較較低低，只達到到了了36％，對于居居住的環(huán)境境有有一定的影影響響。房型設計：本案樓層的規(guī)劃劃為為一梯二戶戶和和一梯三戶戶，目目前推出的的房房型有一房房、二二房、三房房、四四房和復式式房房，得房率率控控制在82％左右。從房型設計來看看，房房型總體設設計計較為合理理，但但有些三房房的的廳未朝正正南南，而采取取利利用轉交陽陽臺臺來增加其其采采光。面積配比：目前共推出12266戶，面積范范圍從92－300平方米以上上，具體情情況況見下表：：房型面積戶數比例二房90－1002620.7%120－13001310.3%三房140－15002620.7%150－16002620.7%170－18001310.3%190－20001310.3%四房及復式300以上97%價格分析：本案的價格范圍圍為為7900－10000元/平方米，均均價8900元/平方米，符符合區(qū)域的的市市場行情。去化分析：本案于20022年年10月開盤至今今的總體銷銷售售情況較為為理理想，一期期的的銷售率達達到到80％。優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，區(qū)區(qū)域的居住氛氛圍濃厚，周周邊的生活配配套設施齊全全，出行及購購物方便。小區(qū)的容積率在在區(qū)區(qū)域內較低低，只只有2.6，并且小區(qū)區(qū)內的規(guī)劃劃較較為齊全。劣勢：小區(qū)的綠化率較較低低，只達到到了了36％，影響居居住的質量量和和環(huán)境。有一幢住宅距斜斜土土路僅十米米，嚴嚴重受到噪噪音音的污染。案名尊園工地位置漕溪北路路445號投資興建上海吉發(fā)投資有有限限公司售樓處漕溪北路路445號企劃銷售立置房地產主力總價195－2088萬萬調查日期建筑設計華東建筑設計研研究究院可售總額7億工程進度封頂電話規(guī)劃戶數410戶基地面積12426平方方米米可售戶數410戶銷售面積54900平方方米米售出戶數328戶建筑樓層28－33層銷售率80％規(guī)劃面積90－600平平方米以上上銀行貸款額度70%主力面積150－1600年限30平均單價13000元//平平方米元銀行工商銀行單價范圍10000－1155000元/平方米得房率80-82%公開日期2002.100物業(yè)公司第一太平戴維斯斯車位數180容積率4.4管理費未定車位單價未定綠化率46.7%[——產品分分析——]地理位置：本案位于漕溪北北路路上，處于于徐徐家匯商業(yè)業(yè)中中心區(qū)域，區(qū)區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)氛氛圍極為濃濃厚厚，周邊的的各各項生活配配套套設施齊全全，而而港匯廣場場、東東方商廈、太太太平洋、匯匯金金百貨等大大型型商場使得得購購物極為便便捷捷。區(qū)域公交出行極極為為便捷，主主要要有地鐵一一號號線徐家匯匯站站以及漕溪溪北北路上數十十條條的公交線線路路等。產品規(guī)劃：小區(qū)占地面積1122426平方米，總總建筑面積54900平方米，容容積率4.4。規(guī)劃有3幢28－33層的高層建建筑，一幢28層的樓層規(guī)規(guī)劃為三梯梯六六戶，2幢33層的樓層規(guī)規(guī)劃為二梯梯四四戶，得房房率率在78%左右。小區(qū)的綠化率為為446.7％，配套設設施齊全，主主主要有游泳泳池池、健身房房、超超級網吧、多多多功能視聽聽室室、醫(yī)療室室及及VIP會所等等。面積配比：本案共410戶戶，面面積范圍從90－600平方米以上上，具體情情況況見下表：：房型面積戶數比例二房80－90平方方米5212.7%90－100平平方米5212.7%120－1300平平方米6215.1三房110－1200平平方米5212.7%140－1500平平方米6215.1%150－1600平平方米12430.2%復式300平方米以以上上61.5%價格分析：由于本案的地理理位位置極為優(yōu)優(yōu)越越，因此13000元/平方米的均均價以及200萬元左右的的總價還是是符符合區(qū)域市市場場行情的。去化分析：本案于20022年年10月開盤至今今一號樓已已售售完，二、三三三號樓的房房源源也已剩下下不不多，總體體的的銷售率達達到到80％。優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：由于處于徐家匯匯商商業(yè)中心區(qū)區(qū)域域，因此無無論論是出行還還是是購物都十十分分便捷，周周邊邊的各項生生活活配套設施施齊齊全。周邊的徐家匯天天主主教堂及修修女女院增添了了區(qū)區(qū)域的文化化氛氛圍。劣勢：周邊道路的車流流量量及人流量量較較大，對于于小小區(qū)有噪音音影影響。容積率較高，影影響響居住的環(huán)環(huán)境境。規(guī)劃的棟距較近近以以及本案的的南南面即將建建造造的“萊詩邸花園”（規(guī)劃為9－33層），對于于本案低樓樓層層住戶的采采光光有影響。案名兆豐帝景苑工地位置肇嘉浜路110011號投資興建上海榮福房地產產售樓處肇嘉浜路110011號企劃銷售兆豐資詢主力總價240－2566萬萬調查日期建筑設計華東建筑設計院院可售總額8億工程進度未封頂電話規(guī)劃戶數372戶規(guī)劃用途商住基地面積17000平