年上海某商圈房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告

上海**路項目市場調(diào)研報告上海**物業(yè)顧顧問有限公司司2007年4月月三個思考：酒店業(yè)的剛性性要求是什么么？**大商圈的的酒店業(yè)為何何繁榮？星級酒店存在在于**大商圈為何何重要？目錄酒店業(yè)介紹1、酒店業(yè)簡介介2、上海酒店業(yè)業(yè)發(fā)展概況3、上海酒店業(yè)業(yè)的市場前景景**商圈概況1、區(qū)域位置2、交通3、區(qū)域商業(yè)4、未來規(guī)劃**商圈的酒店店業(yè)1、總體水平1.1、市場供供應1.2、總體特特點1.3、分布情情況2、產(chǎn)品特征2.1、來源和和規(guī)劃2.2、服務項項目2.3、市場趨趨勢3、市場表現(xiàn)3.1、市場份份額3.2、經(jīng)營模模式3.3、客源情情況3.4、房價與與入住率結(jié)論1、關于三個思思考的結(jié)論2、總體結(jié)論一、酒店業(yè)介紹紹1、酒店業(yè)簡介介酒店是商務，旅旅游，休閑等等產(chǎn)業(yè)的重大大支柱之一，在在日常生活中中起著重要的的地位和作用用。第一，酒店是向向旅游者提供供服務的基地地。旅游者在在異地旅游時時，需要一定定的設施和服服務以解決食食宿等問題，酒酒店是滿足這這些需求的場場所。第二，酒店是人人們進行社交交活動和商務務的重要場所所。酒店是文文化、科學、技技術(shù)交流和社社會交往的主主要場所。許許多重要的會會議、儀式、講講座、新聞發(fā)發(fā)布會、企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品促銷銷會等，大都都在飯店舉行行。第三，酒店是獲獲取和增加收收入的主要渠渠道。首先，酒酒店是各種產(chǎn)產(chǎn)品的直接消消費者。其次次，酒店客人人的購買能力力較強。經(jīng)營營得當?shù)木频甑陝t可成為所所在地或城市市的綜合性高高消費場所。結(jié)論：從以上三點我們們可以得出酒酒店的支撐要要素1、酒店生存需需要有良好交交通的支撐。2、酒店生存需需要有良好的的商業(yè)，商務務環(huán)境支撐。3、酒店生存需需要有不同人人的群支撐。有了良好的交通通再加上商務務，商業(yè)環(huán)境境的支撐自然然會吸引不同同的人群，酒酒店業(yè)才能賴賴以生存。2、上海酒店業(yè)業(yè)發(fā)展概況上海酒店市場在在1998-2000年陷入低谷谷，2001年APEC會議以來逐逐步復蘇(圖1)。盡管20003年受“非典”影響，入住率一度度下滑了十個個百分點，但但“非典”之后的2004年呈現(xiàn)強勁勁反彈態(tài)勢，旺旺季時候高星星級酒店甚至至出了“一房難求”的局面，2004年平均出租租率達到73%。2005更是超過75%，3星級以上的的酒店數(shù)量也也在穩(wěn)步增加加（圖2），因此可可以看到上海海酒店行業(yè)的的高景氣度來來自旺盛的需需求。圖1圖23、上海酒店業(yè)業(yè)的市場前景景2.1、影響酒酒店業(yè)發(fā)展的的因素①宏觀經(jīng)濟發(fā)發(fā)展對酒店業(yè)業(yè)產(chǎn)生的影響響隨著上海市經(jīng)濟濟的持續(xù)發(fā)展展，GDP總值（國民民生產(chǎn)總值）連連續(xù)15年保持兩位位數(shù)增長，而而經(jīng)濟強勁的的增長態(tài)勢為為酒店業(yè)的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造成了了良好的宏觀觀環(huán)境基礎（圖3）。圖3②旅游業(yè)的發(fā)發(fā)展對酒店業(yè)業(yè)產(chǎn)生的影響響伴隨國民經(jīng)濟的的快速增長，居居民收入也在在大幅提高?？煽芍涫杖朐鲈黾?，就意味味著消費需要要“升級”。對“奢侈”產(chǎn)品和服務務的需求，被被激發(fā)，更需需要被滿足。旅旅游，就是典典型的消費升升級需求，國國內(nèi)以及國外外來滬旅游人人數(shù)逐年增長長，加之世博博會和奧運會會商機，未來來對于酒店住住宿業(yè)的需求求也必然加大大。2001-20005年上海國內(nèi)內(nèi)旅游人次快快速增長，雖雖然2003年由于“非典”影響，國內(nèi)內(nèi)來滬旅游人人數(shù)一度呈現(xiàn)現(xiàn)負增長，但但的隨后的20004年國內(nèi)來滬旅旅游人數(shù)恢復復到了6346萬人人次，2005年為6805萬人（圖4）。圖4③城市影響力力的提升對酒酒店業(yè)產(chǎn)生的的影響得益于經(jīng)濟的強強勁發(fā)展，上海的國際際影響力日益益增強，一方方面，吸引了了越來越多的的境外人士來來滬旅游（圖圖5），另一方方面，也使得得諸多大型國國際會議、國國際展覽接二二連三的在上上海舉行。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯顯示，20006年在上海舉舉辦的國際展展覽會共計318個，居全國所所有大中城市市之首，伴隨隨而來的商務務洽談人次快快速增長。這這些境地外人人士來滬的平平均逗留時間間為3.5天，對于酒酒店的需求也也在日益增長長。圖52.2、發(fā)展前前景預測隨著上海經(jīng)濟的的持續(xù)高速發(fā)發(fā)展，人民收收入的不斷增增高，作為消消費升級的典典型代表－旅旅游，必將進進入發(fā)展的“快車道”。而上海，更更可以期待持持續(xù)的國內(nèi)來來滬旅游熱潮潮，加上世博會會，F(xiàn)1，網(wǎng)球大師師賽等項目都都持續(xù)吸引著著大量來滬參參觀旅游的群群眾。圖6**大商圈概況況1、區(qū)區(qū)域位置**大商圈位于于嘉定、閔行行、長寧、普普陀兩區(qū)交界界處，其核心區(qū)域約2平方公里，是是上海最密集集的居住區(qū)之之一，周邊住住戶在50萬以上（圖7）。圖72、交通**大商圈周邊邊擁有滬寧、滬滬嘉、中環(huán)線線、外環(huán)線、204國道以及312國道**路段等，規(guī)規(guī)劃中還有兩兩條軌道交通通線13號、14號經(jīng)過該商商圈，是上海海城區(qū)與江浙浙經(jīng)濟聯(lián)系的的門戶要沖，交交通體系四通通八達（圖8）。聯(lián)動東西：東連連上海市區(qū)商商務CBD，西傍慧創(chuàng)創(chuàng)國際生產(chǎn)性性服務業(yè)聚集集區(qū)；銜接南北：北抵抵桃浦西北物物流園區(qū)，南南達虹橋交通通樞紐港；延伸滬寧：***路金三角核核心區(qū)沿滬寧寧高速，312國道向江浙浙腹地便捷延延伸；廣域輻射：商務務圈服務功能能向內(nèi)地廣域域，并通過海?？辗绞捷椛渖浜Ｍ?。圖83、區(qū)域商業(yè)**商圈的定位位是與嘉定區(qū)區(qū)重點發(fā)展板板塊以及上海海西部發(fā)展板板塊規(guī)劃結(jié)合合在一起的，是上海商業(yè)“十一五”期間重點發(fā)發(fā)展的商業(yè)新新中心之一，其其核心區(qū)域規(guī)規(guī)劃由9個專業(yè)市場場地塊組成統(tǒng)統(tǒng)一體，既相相互獨立又相相互補充，通通過過街天橋橋和底層步行行系統(tǒng)形成有有序的商業(yè)格格局，將于2007年前建成，實實現(xiàn)約100萬平方米營營業(yè)面積，年年商貿(mào)總額預預計達130億元。同時**商圈可對全全市和長三角角地區(qū)30多個中心城城市發(fā)揮人流流、物流、商商流輻射作用用。4、未來規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃，未來來**大商圈將形成成以**路沿線8公里長、20平方公里區(qū)區(qū)域的商貿(mào)走走廊，到2010年形成集商商業(yè)、物流、商商務辦公、會會展等多種功功能于一體的的商貿(mào)區(qū)。未來重點發(fā)發(fā)展區(qū)域?qū)⒀匮刂?*路商業(yè)走廊廊主軸，以及及南北兩側(cè)的的次軸，整合合原本有些分分散的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式，進進一步提升其其商業(yè)檔次。在在西延伸段上上重點發(fā)展辦公公板塊和靠近江橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)的物流板塊塊，從而實現(xiàn)現(xiàn)把商業(yè)、物物流、辦公三三者結(jié)合。**大商圈的酒酒店業(yè)1、總體水平1.1、市場供供應目前**大商圈圈及其周邊輻輻射地區(qū)的住住宿業(yè)市場上上，共有現(xiàn)代代意義上的經(jīng)經(jīng)濟型及星經(jīng)經(jīng)酒店16家，房間總總數(shù)2469間，其中經(jīng)經(jīng)濟型酒店9家，房間總總數(shù)為1209間，3星級酒店3家，4星級酒店4家具，房間間總數(shù)分別為為587家和673家，平均每每家為156間。表一：**大商商圈及其周邊邊輻射地區(qū)酒酒店供應表編號酒店名稱地址星級房間數(shù)1港鴻大酒店普陀區(qū)武寧路55001號4星2252江蘇飯店普陀區(qū)武寧路88888號3星2213廣西賓館普陀區(qū)中寧路11776號經(jīng)濟型1274勝利大酒店普陀區(qū)中寧路11776號4星2365錦江之星中山北北路路店普陀區(qū)中山北路路22701弄1號經(jīng)濟型1446意家人普陀區(qū)金沙江路路11818號經(jīng)濟型2107好心情賓館普陀區(qū)金沙江路路11408號經(jīng)濟型278莫泰168大渡渡河路店店大渡河路112222號經(jīng)濟型2219上石大酒店普陀區(qū)杏山路55號號3星7410清水灣大酒店普陀區(qū)凱旋北路路11305號4星21211上海愛八酒店梅嶺南路3955號號經(jīng)濟型10012梅園酒店梅川路12499號號經(jīng)濟型11413上海御豐花園大大酒酒店**路19788號4星18014上海寶燕商務酒酒店店祁連山路202255梅川路口經(jīng)濟型4115上海**登江賓賓館定邊路119號號近近**路經(jīng)濟型4516金沙江大酒店金沙江路8011號號3星292表11.2、總體特特點目前，**大商商圈及其周邊邊輻射地區(qū)酒酒店業(yè)的發(fā)展展呈現(xiàn)以下幾幾種特點：①一是經(jīng)濟型型酒店占據(jù)市市場主力，并并處于較為高高速的成長期期；②二是本土品品牌占據(jù)較大大的市場份額額；③三是市場擴擴張方式以直直接投資為主主；1.3、分布情情況目前，**大商商圈及其周邊邊輻射地區(qū)酒酒店分布具有有明顯的地段段特征，分布布點主要有三三大塊，一是是武寧板塊，二二是長風曹楊楊板塊，三是是豐莊板塊，其其中武寧板塊塊6家，長風曹曹楊板塊7家，豐莊板板塊3家（圖9）圖92、產(chǎn)品特征2.1、來源和和規(guī)劃目前，**大商商圈及其周邊邊輻射地區(qū)內(nèi)內(nèi)，現(xiàn)有經(jīng)濟濟型及星級酒酒店當中屬于于酒店改造的的比例為44%，而新建物物業(yè)為56%，這說明了了酒店業(yè)的良良性發(fā)展對改改善原有行業(yè)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量、盤盤活原有資產(chǎn)產(chǎn)、提升社會會資源使用效效率所起的重重要推動作用用。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，各各酒店主流店店態(tài)的主體規(guī)規(guī)模、大堂、餐餐廳面積差距距較大，當然然，這種差距距不排除由大大部分物業(yè)為為酒店改造而而帶來的先天天性差異，但但在客房這一一核心產(chǎn)品上上差距較小，有有較強的趨同同性。2.2、服務項項目在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公公共休息區(qū)域域、公共衛(wèi)生生間、停車場場、中央消防防系統(tǒng)、電梯梯、電視、電電話、分體空空調(diào)、室內(nèi)衛(wèi)衛(wèi)生間、244小時熱水已已成為區(qū)域內(nèi)內(nèi)所有酒店店店都配置的基基本設施，能能提供正餐服服務的單店比比例為69%（表2）。在核心心需求得到滿滿足的前提下下，商務服務務和自助服務務設施的提供供比例較高。但但在提供的具具體設施設備備性能和服務務品質(zhì)上，不不同的酒店表表現(xiàn)不盡相同同。編號酒店名稱星級主要服務房間數(shù)1港鴻大酒店4星基本服務+餐餐廳、會議議展展示廳、桑桑拿拿2252江蘇飯店3星基本服務+中中西餐廳、多多多功能會議議廳廳、舞廳、豪豪華KTV包房、棋牌牌室、健身身房房2213廣西賓館經(jīng)濟型基本服務+餐餐廳1274勝利大酒店4星基本服務+餐餐廳、會議議廳廳2365錦江之星中山北北路路店經(jīng)濟型基本服務1446意家人經(jīng)濟型基本服務+餐餐廳2107好心情賓館經(jīng)濟型基本服務278莫泰168大渡渡河路店店經(jīng)濟型基本服務+餐餐廳2219上石大酒店3星基本服務+餐餐廳、會議議室室、酒巴7410清水灣大酒店4星基本服務+中中西餐廳，酒酒酒吧、咖啡啡廳廳、會務中中心心、洗衣服服務務、音樂茶茶座座、KTV包房、桑拿拿、健身房房、桌桌球室、棋棋牌牌室、乒乓乓房房、商務辦辦公公房21211上海愛八酒店經(jīng)濟型基本服務+中中、小型會會議議室10012梅園酒店經(jīng)濟型基本服務11413上海御豐花園大大酒酒店4星基本服務+中中西餐廳、會會會議廳、健健身身室18014上海寶燕商務酒酒店店經(jīng)濟型基本服務+餐餐廳4115上海**登江賓賓館經(jīng)濟型基本服務4516金沙江大酒店3星基本服務+餐餐廳廳、會議廳廳、商場、美容中心、咖咖咖啡廳、娛娛樂樂2922.3、市場趨趨勢通過調(diào)查區(qū)域內(nèi)內(nèi)酒店經(jīng)營者者對各項選址址標準重要性性的排列次序序表明（表3），經(jīng)營者者關注的重點點是區(qū)位，同同時對于直接接影響到投資資額度的日益益高漲的物業(yè)業(yè)價格也給予予了較高的關關注，并且酒酒店的產(chǎn)品與與服務質(zhì)量受受到了更多經(jīng)經(jīng)營者的關注注，這也反映映了酒店經(jīng)營營者的日益成成熟，酒店業(yè)業(yè)的競爭已從從單純的產(chǎn)品品和技術(shù)層面面提升到了支支持系統(tǒng)和管管理體系的競競爭層面上。1、區(qū)位要求①鄰近主要公公路（或或高速公路路）的的交叉道口口，交交通便利，有有有通往商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)及機場、火火火（汽）車車站站的公交線線路路；②商務氛圍；；③區(qū)域規(guī)劃及及經(jīng)濟發(fā)發(fā)展前景；；④客源保證；；2、投資額度及及方式式①自建或租賃賃物業(yè)的的投資額度度；；②特許經(jīng)營、租租賃、共共同投資；3、競爭狀況同行業(yè)競爭對手手的的情況，包包括括對手的類類型型、位置、數(shù)數(shù)數(shù)量、規(guī)模模、營營業(yè)額、營營業(yè)業(yè)方針、酒酒店店特色及服服務務對象的階階層層等；4、建筑要求獨棟，周邊有停停車車場5、面積租期建筑面積300000—6000平方米，基基本使用年限10年以上；表33、市場表現(xiàn)3.1、市場份份額目前，**大商商圈及其周邊邊輻射地區(qū)中中經(jīng)濟型酒店店是酒店市場場上的供應主主力，3星級以上酒酒店只有6家，經(jīng)濟型型酒店的比例例占到了63%（圖10）,錦江之星、莫莫泰等相繼入入駐該區(qū)域，而而隨著**大商圈及其其周邊輻射地地區(qū)影響力的的不斷加深和和擴大，不排排除在未來其其它連鎖酒店店品牌的進一一步搶灘入駐駐。圖103.2、經(jīng)營模模式經(jīng)濟型酒店作為為**大商圈及及其周邊輻射射地區(qū)的供應應主力，在經(jīng)經(jīng)營方式上以以連鎖經(jīng)營方方式為主，而而剩余的星級級飯店全部為為自主品牌、自自主經(jīng)營（表表4）。經(jīng)濟型酒店的連連鎖經(jīng)營模式式，既是市場場驅(qū)動的必然然選擇，同時時，也為下一一階段以品牌牌特許為車輪輪的高速擴張張預留了空間間。而隨著合合適物業(yè)的競競價成本的日日益增高和資資源日益稀缺缺，為那些自自身擁有物業(yè)業(yè)的潛在加盟盟商提供了涉涉足酒店業(yè)的的契機。編號酒店名稱星級經(jīng)營方式1港鴻大酒店4星自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營2江蘇飯店3星自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營3廣西賓館經(jīng)濟型連鎖經(jīng)營4勝利大酒店4星自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營5錦江之星中山北北路路店經(jīng)濟型連鎖經(jīng)營6意家人經(jīng)濟型連鎖經(jīng)營7好心情賓館經(jīng)濟型連鎖經(jīng)營8莫泰168大渡渡河路店店經(jīng)濟型連鎖經(jīng)營9上石大酒店3星自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營10清水灣大酒店4星自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營11上海愛八酒店經(jīng)濟型連鎖經(jīng)營12梅園酒店經(jīng)濟型自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營13上海御豐花園大大酒酒店4星自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營14上海寶燕商務酒酒店店經(jīng)濟型自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營15上海**登江賓賓館經(jīng)濟型自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營16金沙江大酒店3星自主品牌、自主主經(jīng)經(jīng)營3.3、客源情情況根據(jù)調(diào)查顯示，目目前**大商圈及其其周邊輻射地地區(qū)的酒店客客源中有62%左右的為商商務散客，而而隨著**大商圈的發(fā)發(fā)展，該比例例還有較大的的上升空間，同同時，隨著自自助游和休閑閑市場的升溫溫，休閑度假假散客的比例例也有望提升升（圖11）。圖11同時調(diào)查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟型酒店中中92%的客源源為國內(nèi)客人人，8%為入境客客人，而星級級酒店的境外外客源的比例例為15%左右（圖12、13），要略高高于經(jīng)濟型酒酒店，同時調(diào)調(diào)查結(jié)果還顯顯示，區(qū)域內(nèi)內(nèi)酒店客源的的平均逗留天天數(shù)為1.992天，因此此現(xiàn)階段這樣樣的客源結(jié)構(gòu)構(gòu)給了區(qū)域內(nèi)內(nèi)酒店極大的的發(fā)展機遇。圖12圖133.4、房價與與入住率編號酒店名稱面積房價1港鴻大酒店標準雙人房：1122m2高級雙人房房：14m2標準單人房：1122m2高級單人房房：14m2標準雙人房：44440元/天高級雙人房房：520元/天標準單人房：44440元/天高級單人房房：540元/天2江蘇飯店標準間：1mm2單人間：144mm2標準間：3988元元/天單人間：3988元元/天3廣西賓館標準間：12mm2普通單人間：1100m2豪華單人間：1144m2標準間：1688元元/天普通單人間：11338元/天豪華單人間：22228元/天4勝利大酒店標準間：15mm22單人間：15mm22標準間：4688元元/天單人間：4688元元/天5錦江之星中山北路店標準間：12mm2單人間：9mm22標準間：2199元元/天單人間：1999元元/天6意家人標準間：12mm2單人間：12m2商務房：20mm2三人房：18m2商務套房：255m2標準間：1788元元/天單人間：158元/天商務房：2188元元/天三人房：198元/天商務套房：28888元/天7好心情賓館標準間：12--14m2單人間：10--112m2標準間：1388--168元/天單人間：1188--138元/天8莫泰168大渡河路店標準間：12mm2單人間：12m2商務間：14mm2家庭房：16m2標準間：1988元元/天單人間：218-2228元/天商務間：2488元元/天家庭房：278元/天9上石大酒店普通標準間：1122m2普通單人間間：12m2豪華標準間：1144m2豪華華單人間：14m2普通標準間：22338元/天普通單人間間：238元/天豪華標準間：22668元/天豪華單人間間：268元/天10清水灣大酒店高級雙人房：3300m2豪華雙人房房：35m2高級單人房：2299m2豪華單人房房：35m2套房：50mm22高級雙人房：33000元/天豪華雙人房房：350元/天高級單人房：44000元/天豪華單人房房：600元/天套房：12000元元/天11上海愛八酒店標準房:200m2床房:20mm2商務大床房：2255m2標準房:1788元元/天大床房:160元/天商務大床房17788元/天12梅園酒店大床房:25mm2標準房:25m2三人房:30m2套房:30m2大床房:1755元元/天標準房(a):1160元/天標準房(b)::1140元/天三人房:169元/天套房:240元元/天13上海御豐花園大大酒酒店標準房：18mm2商務務房：25m2湖景房：25mm2行政政房：25m2行政景觀房：2255m2行政套套房：30m2標準房:2500元元/天商商務房：290元/天湖景房：3455元元/天行政政房：335元/天行政景觀房：44220元/天行政政套房：860元/天14上海寶燕商務酒店標準房:20mm2大床房:23m2標準房:1900元元/天大床房:230元/天15上海**登江賓賓館標準房（a）：：220m2標準房（b）：20m2套房：25mm22標準房（a）：：1118元/天標準房（b）：133元/天套房：200元元//天16金沙江大酒店標準房：18mm22單人人房：18m2套房：25mm22豪華套房：30m2標準房：3655元元/天單單人房：415元/天套房：616元元//天豪華套房：816元/天目前，區(qū)域內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟型酒店平平均房價為185元，3星級酒店平平均房價為400元，4星級酒店的的平均房價為為483元（圖14），從目前市市場情況來看看，經(jīng)濟型酒酒店的價格變變動幅度要小小于星級酒店店市場的價格格變動幅度。圖14通過調(diào)查顯示，2007年一季度**大商圈及其其周邊輻射地地區(qū)內(nèi)的酒店店中，經(jīng)濟型型酒店的平均均出租率為72%，而星級酒酒店相對數(shù)量量較少，入住住率方面要略略高于經(jīng)濟型型酒店，入住住率達78%。從此次調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)來看，2007年一季度區(qū)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型型酒店的平均均Revpaar（RevPAAR是RevennuePeerAvaailablleRooom的縮寫，是是指每間可借借出客房產(chǎn)生生的平均實際際營業(yè)收入，用用實際平均房房價乘以出租租率即可）為為133元，3星級和4星級酒店平平均Revppar分別為312元和377元，