年月浙江慈溪某商住項(xiàng)目可行性報(bào)告

開(kāi)發(fā)建設(shè)“**大廈”項(xiàng)目可行性報(bào)告告慈溪市**房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司2007年122月16日目錄概論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、02項(xiàng)目基本本情況、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、04項(xiàng)目地點(diǎn)點(diǎn)和建設(shè)條件件、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、06項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)模和內(nèi)容容、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、09物料消耗耗、供應(yīng)和環(huán)環(huán)保、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、16市場(chǎng)分析析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、21投資分析析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、24建設(shè)方式式、建設(shè)進(jìn)度度、銷(xiāo)售計(jì)劃劃、、、、、、、、、、、、、、、、26經(jīng)濟(jì)效益分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、28結(jié)論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、29概論項(xiàng)目背景隨著改革開(kāi)放的的持續(xù)深入和和人民生活水水平的不斷提提高，慈溪**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近九九年的發(fā)展已已經(jīng)成為我市市較成熟地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)之一。特特別是近年來(lái)來(lái)受?chē)?guó)家房改改政策影響，個(gè)個(gè)人購(gòu)房需求求大幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)，我市住宅宅商品房銷(xiāo)售售市場(chǎng)進(jìn)一步步看好，成為為啟動(dòng)內(nèi)需，促促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的的重要拉動(dòng)因因素。另外，隨隨著2008年奧林匹克克運(yùn)動(dòng)會(huì)開(kāi)幕幕日夜臨近以以及國(guó)內(nèi)外各各種商貿(mào)、技技術(shù)交流活動(dòng)動(dòng)的進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)展，我國(guó)各各地區(qū)之間及及與與世界各各國(guó)的各種交交往活動(dòng)日趨趨增多，而位位于長(zhǎng)江三角角洲經(jīng)濟(jì)圈南南翼環(huán)**地區(qū)上海、杭杭州、寧波三三大都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)金三角的中中心的慈溪，區(qū)區(qū)位和交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)十分明顯顯。特別是**跨海大橋的的建設(shè)，給慈慈溪帶來(lái)了千千載難逢的歷歷史性機(jī)遇。這這就使慈溪市市高檔寫(xiě)字樓樓、商務(wù)公寓寓的租售被廣廣大業(yè)內(nèi)人士士看好，高檔檔商務(wù)公寓的的開(kāi)發(fā)建設(shè)以以其豐厚的收收益吸引了越越來(lái)越多的資資金加入。為適應(yīng)社會(huì)主義義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的要求，促促進(jìn)慈溪城市市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，慈溪溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司利用公公司現(xiàn)有位于于慈溪市**路以東，東東至定時(shí)開(kāi)關(guān)關(guān)南至市客運(yùn)運(yùn)管站，北至至規(guī)劃道路及及施山江場(chǎng)地地開(kāi)發(fā)建設(shè)包包括高檔商場(chǎng)場(chǎng)、商務(wù)公寓寓以及各種附附屬配套設(shè)施施在內(nèi)的綜合合性物業(yè)。本項(xiàng)目取名為“**大廈”於2006年12月經(jīng)慈溪市市發(fā)展和改革革局慈發(fā)改投投[20066]354號(hào)文項(xiàng)目核核準(zhǔn)批復(fù)（見(jiàn)見(jiàn)附件一）。擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)方方案及施工圖圖已由慈溪市市規(guī)劃局審查查通過(guò)於2008年3月建字第33200080241101號(hào)文下發(fā)該該工程建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證（見(jiàn)附件件二）。二、本可行性研研究報(bào)告編制制依據(jù)慈溪市發(fā)展改革革局《**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司“**大廈”房地產(chǎn)項(xiàng)目目咨詢暨初步步設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要》。2、慈溪市發(fā)展展改革局慈發(fā)發(fā)改投[20066]354號(hào)《關(guān)于同意**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司“**大廈”房地產(chǎn)項(xiàng)目目核準(zhǔn)的批復(fù)復(fù)》。慈溪市規(guī)劃局建建字第33200080241101號(hào)《**大廈建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》。國(guó)家及慈溪市關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有有關(guān)法律、法法規(guī)**設(shè)計(jì)有限公公司設(shè)計(jì)施工工圖(編號(hào)**)。**大廈效果圖圖第二章項(xiàng)目目基本情況項(xiàng)目名稱**大廈（以下下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類型本項(xiàng)目為包括括公寓及商業(yè)業(yè)附屬配套設(shè)設(shè)施的綜合性性開(kāi)發(fā)工程，項(xiàng)項(xiàng)目建成后將將進(jìn)一步滿足足慈溪市場(chǎng)對(duì)對(duì)高級(jí)公寓的的需要，為廣廣大客戶提供供良好的商住住環(huán)境。建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于慈溪溪市**路以東，東東至定時(shí)開(kāi)關(guān)關(guān)南至市客運(yùn)運(yùn)管站，北至至規(guī)劃道路及及施山江四、建設(shè)單位位背景單位名稱：：慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司注冊(cè)地址：：慈溪市**路**號(hào)注冊(cè)資金：：5000萬(wàn)法定代表人：***總經(jīng)理：**公司成立九年來(lái)來(lái)，慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司不不斷發(fā)展壯大大，現(xiàn)有土建建、結(jié)構(gòu)、給給排水、暖通通、建筑電氣氣、監(jiān)理工程程師等專業(yè)技技術(shù)人員40人；其中高高級(jí)工程師4人、造價(jià)技技術(shù)人員7人。已開(kāi)發(fā)發(fā)景怡園高檔檔高層公寓項(xiàng)項(xiàng)目，總建筑筑面積28750平方米；吉吉祥人家小區(qū)區(qū)商品住宅項(xiàng)項(xiàng)目37800平方米。五、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)規(guī)模和內(nèi)容容項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用用地面積8514平方米，總總建筑面積749599.2平方米，其其中地上建筑筑為高級(jí)公寓寓建筑面積609000.1平方米,商業(yè)建筑面面積6354..6平方米；地地下建筑為停停車(chē)場(chǎng)、自行行車(chē)庫(kù)、健身身房、設(shè)備用用房及其他配配套設(shè)施，共共7704..5平方米。項(xiàng)項(xiàng)目建成后將將成為集樓高高級(jí)商務(wù)公寓寓、商業(yè)設(shè)施施、物業(yè)管理理服務(wù)等為一一體的多功能能大廈。各功功能具體面積積見(jiàn)下表：項(xiàng)目各功能區(qū)建建筑面積表單位：平方米功能區(qū)建筑面積1、高級(jí)商務(wù)公公寓60900.112、商業(yè)6354．63、地下車(chē)庫(kù)6974．64、附屬配套設(shè)設(shè)施729．9合計(jì)74959.22容積率7.9綠化率15%項(xiàng)目總投資與資資金來(lái)源計(jì)劃項(xiàng)目總投資資為5.02億元人民幣幣，由本項(xiàng)目目投資建設(shè)方方慈溪市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公司自自籌資金解決決。項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)設(shè)條件項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)位于慈溪市**路以東，東東至定時(shí)開(kāi)關(guān)關(guān)南至市客運(yùn)運(yùn)管站，北至至規(guī)劃道路及及施山江。項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃用地地面積8514平方米，建建筑基底面積積3405..6平方米。根據(jù)有關(guān)專業(yè)部部門(mén)進(jìn)行的調(diào)調(diào)查，擬建項(xiàng)項(xiàng)目占用位置置的氣象條件件、地質(zhì)狀況況、消防條件件均符合國(guó)家家相關(guān)規(guī)范。項(xiàng)目交通條件及及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地北北鄰新建規(guī)劃劃大道；南距距**大酒店（五五星級(jí)）1公里；西鄰鄰**路；北距慈溪溪長(zhǎng)途客運(yùn)站站和慈溪大酒酒店1公里。用地地附近有2、5、6、7路公共汽車(chē)車(chē)等各類公共共交通工具經(jīng)經(jīng)過(guò)，交通條條件十分優(yōu)越越。項(xiàng)目由于于緊鄰**路和新建規(guī)劃劃大道距慈溪溪最大的**公園僅2公里，附近沒(méi)沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)工廠等空氣氣污染源，綠綠化和空氣質(zhì)質(zhì)量良好。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和和拆遷項(xiàng)目用地范圍內(nèi)內(nèi)已做好開(kāi)工工的三通一平平工作，沒(méi)有有任何需拆遷遷相關(guān)設(shè)施。四、建設(shè)條件1、土地使用權(quán)權(quán)項(xiàng)目建設(shè)用地系系商業(yè)用地，按按國(guó)家有關(guān)規(guī)規(guī)定，辦理了了土地使用權(quán)權(quán)手續(xù)。市政配套條件本項(xiàng)目水、電、氣氣、熱、通訊訊、道路等市市政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)已由慈慈溪市各專業(yè)業(yè)部門(mén)作出供供給和規(guī)劃實(shí)實(shí)施方案，市市政管網(wǎng)線規(guī)規(guī)劃方案已經(jīng)經(jīng)市規(guī)劃局綜綜合，隨著項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建建設(shè)，各種市市政條件將同同步落實(shí)。具具體情況如下下：市政污水建設(shè)用地西側(cè)***路已建有雨、污污水分流系統(tǒng)統(tǒng)，項(xiàng)目雨、污污水排放分別別排入**路已建的雨、污污水管線。污污水排入**路現(xiàn)狀直徑500毫米市政污污水干線1、2號(hào)檢查井。雨雨水排入**路現(xiàn)狀直徑600毫米雨水市市政管線2、3號(hào)檢查井。項(xiàng)項(xiàng)目建筑室外外排水按雨、污污水分流設(shè)計(jì)計(jì)，生活污水水經(jīng)化糞池、含含油污水經(jīng)隔隔油池排放、空空調(diào)廢水排入入雨水管、地地下室排水設(shè)設(shè)水泵提升。上水項(xiàng)目西側(cè)**路路現(xiàn)有直徑150毫米上水管管線J8接駁口壓力2KN。熱力熱源取自當(dāng)?shù)責(zé)釤犭姀S資源，具具體參數(shù)：設(shè)設(shè)計(jì)壓力：0.98MMPa，設(shè)計(jì)溫度度：300oC，最大流量量：30t/hh,接駁口位置置：位于**大廈南，距距東用地紅線線30米處，管經(jīng)經(jīng)：Ф200mm。電力本項(xiàng)目外電源引引自西側(cè)**路10千伏干線，項(xiàng)項(xiàng)目需鋪設(shè)雙雙路電纜線路路300M至建設(shè)用地地。煤氣本項(xiàng)目西側(cè)***路現(xiàn)有直徑300毫米低壓煤煤氣管線，由由該管線開(kāi)口口，建設(shè)用由由新建的低壓壓管線開(kāi)口向向項(xiàng)目用地范范圍內(nèi)引戶線線。通訊本項(xiàng)項(xiàng)目所在地電電信設(shè)施屬于于慈溪市市內(nèi)內(nèi)電話局，外外部電信管線線齊備，可以以不做通訊管管線，但項(xiàng)目目用地范圍內(nèi)內(nèi)的通訊管道道要由建設(shè)單單位按實(shí)際需需要重新鋪設(shè)設(shè)。道路本項(xiàng)項(xiàng)目外部道路路交通組織利利用項(xiàng)目建設(shè)設(shè)用地西側(cè)的的**路，北側(cè)的的規(guī)劃大道，并并按規(guī)劃鋪設(shè)設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用用地西側(cè)與北北側(cè)地塊出入入口道路。內(nèi)內(nèi)部交通通過(guò)過(guò)內(nèi)部環(huán)路組組織，按規(guī)定定設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)地面、地下下停車(chē)場(chǎng)和自自行車(chē)庫(kù)。通過(guò)上述分析，本本項(xiàng)目用地范范圍內(nèi)的市政政基礎(chǔ)設(shè)施可可滿足使用要要求。完備的的市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施為本項(xiàng)目目的市政配套套及項(xiàng)目建設(shè)設(shè)創(chuàng)造了良好好的先天條件件。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和和內(nèi)容經(jīng)過(guò)綜合考慮慮市場(chǎng)需求、規(guī)規(guī)劃條件、項(xiàng)項(xiàng)目投資等因因素，確定“**大廈”總建筑面積749599.2平方米，其其中地上建筑筑即高級(jí)商務(wù)務(wù)公寓建筑面面積609000.1平方米，商商業(yè)面積：6354..6平方米，地地下建筑包括括地下停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)、自行車(chē)庫(kù)庫(kù)、物業(yè)管理理中心及其他他附屬配套設(shè)設(shè)施建筑面積積7704..5平方米。規(guī)劃原則建筑物將突出現(xiàn)現(xiàn)代化的特征征，具有時(shí)代代感，規(guī)劃原原則為符合國(guó)國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范，建筑筑功能上除了了滿足高級(jí)公公寓、商務(wù)活活動(dòng)需求外，還還須照顧到目目前人們對(duì)社社區(qū)環(huán)境綠化化美化的強(qiáng)烈烈需求，加大大綠化面積，創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)美的小小區(qū)環(huán)境。建筑面積和設(shè)施施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方方委托**設(shè)計(jì)有限公公司對(duì)項(xiàng)目制制訂了初步規(guī)規(guī)劃方案，規(guī)規(guī)劃經(jīng)慈溪市市規(guī)劃局批準(zhǔn)準(zhǔn)后完成施工工圖設(shè)計(jì)，土土地使用狀況況如下：項(xiàng)目目規(guī)劃各功能能區(qū)占地、建建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平平方米/人）1、高級(jí)公寓60900.1176.52、商業(yè)用房----6354.68.03、附屬設(shè)施----7704.515.5合計(jì)3405．610087800100．0三、使用功能配配置和分區(qū)整個(gè)項(xiàng)目為一座座地下2層，地上2層至26層的綜合大大廈，從3層開(kāi)始體現(xiàn)雙雙塔樓形式直直至26層為高級(jí)公公寓；具體規(guī)規(guī)劃后附圖一一、二，現(xiàn)將將各功能區(qū)具具體情況簡(jiǎn)要要介紹如下：：(1)一層平面面東西個(gè)為商商業(yè)用房，沿沿消防通道為為辦公樓主要要門(mén)廳，設(shè)有有弱電房、消消防控制室等等。(2)二層為商商業(yè)。(3)三－二十十六層除必要要的設(shè)備用房房外，均為高高級(jí)商務(wù)公寓寓，其余各層層除必要的設(shè)設(shè)備用房外，均均為高級(jí)商務(wù)務(wù)公寓用房，戶型有40平方米、50平方米、68平方米、75平方米，其90％的主力戶戶型為40平方米，總總戶數(shù)1500套左右。每每套戶型面積積可大可小，房房間可分可合合。(4)地下一層層為機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)車(chē)庫(kù)。(5)局部有地地下二層為水水泵房與發(fā)電電機(jī)房。(6)配套商業(yè)業(yè)設(shè)施為滿足項(xiàng)目?jī)?nèi)客客戶日常辦公公和生活需要要，大廈將于于一層與二層層建設(shè)配套商商業(yè)設(shè)施，包包括商業(yè)、綜綜合服務(wù)和商商務(wù)服務(wù)區(qū)，提提供購(gòu)物、洗洗衣、銀行、商商務(wù)中心、郵郵政等服務(wù)。配配套商業(yè)設(shè)施施總建筑面積積6354..5平方米，具具體分配情況況見(jiàn)下表：附圖一：**總體規(guī)劃附圖二：總層高高立面圖配套商業(yè)設(shè)施表表單位：平方方米內(nèi)容數(shù)量單位建筑面積小計(jì)1、商場(chǎng)16054．66000．62、綜合服務(wù)部部1300300合計(jì)----6354．65、物業(yè)管理中中心項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位位將遵循慈溪溪市政府關(guān)于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與物業(yè)管理理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)運(yùn)作的規(guī)定，通通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)形式聘請(qǐng)管管理規(guī)范、有有一定實(shí)力的的專業(yè)化高水水平物業(yè)管理理公司負(fù)責(zé)建建成后小區(qū)的的物業(yè)管理。物物業(yè)管理將按按照國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定，本著著獨(dú)立核算、自自負(fù)盈虧的原原則，由物業(yè)業(yè)管理公司自自主經(jīng)營(yíng)。物物業(yè)管理中心心位于建筑物物地下一層，總總建筑面積450平方米，具具體安排情況況見(jiàn)下表：物業(yè)管理中心配配置及面積表表單位：平方方米項(xiàng)目?jī)?nèi)容建筑面積1物業(yè)管理辦公室室2002衛(wèi)生站1003維修間1004公廁50合計(jì)450地下停車(chē)場(chǎng)為方便高級(jí)商務(wù)務(wù)公寓內(nèi)客戶戶的車(chē)輛停放放，本項(xiàng)目建建設(shè)單位在廈廈地下一層建建設(shè)地下停車(chē)車(chē)場(chǎng)，總建筑筑面積6974..6平方米，共共可停放車(chē)輛輛254輛，加上露露天停車(chē)場(chǎng)可可提供66個(gè)停車(chē)位，總總停車(chē)320輛，以滿足足停車(chē)需要。附屬基礎(chǔ)設(shè)施大廈附屬屬基礎(chǔ)設(shè)施局局部利用地下下二層進(jìn)行建建設(shè)，總建筑筑面積729.9平方米，主主要用于大廈廈配電、供水水、供暖、機(jī)機(jī)電等設(shè)備的的安置。道路本項(xiàng)目用地內(nèi)道道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)為一級(jí)，沿沿大廈四周循循環(huán)設(shè)置，寬寬度為5與6米米，車(chē)流流方向詳見(jiàn)道道路系統(tǒng)分析析圖。綠地本項(xiàng)目綠化系統(tǒng)統(tǒng)由大廈周?chē)鷩G地和道路路停車(chē)場(chǎng)綠化化地組成。綠綠地面積1277平方米，可可以美化環(huán)境境，也可作為為大廈人員主主要休閑活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目目用地的室外外停車(chē)場(chǎng)地全全部鋪砌草磚磚，并按6M*6M間距植樹(shù)。物料消耗、供應(yīng)應(yīng)及環(huán)保主要建筑材料該建設(shè)項(xiàng)目為集集高級(jí)商務(wù)公公寓、商業(yè)、地地下停車(chē)場(chǎng)、地地下自行車(chē)庫(kù)庫(kù)、物業(yè)管理理中心為一體體的綜合性建建筑，建筑結(jié)結(jié)構(gòu)為鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)預(yù)計(jì)工程所需需主要原材料料為鋼材、水水泥、木材等等，根據(jù)初步步設(shè)計(jì)規(guī)劃和和該項(xiàng)目工程程的總體設(shè)計(jì)計(jì)，所需建筑筑材料估算如如下：項(xiàng)目三材用量表表項(xiàng)目建筑面積（平方米）每建筑平方米所所需材料需求總量1、鋼材（噸）79595.220.17959．52、水泥（噸）79595.220.323878.553、木材(立方方米)79595.220.17959．5主要設(shè)備鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及及面向二十一一世紀(jì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)的需要，本本項(xiàng)目建設(shè)將將在設(shè)備選型型上遵循最佳佳性能價(jià)格比比的原則，盡盡量采用國(guó)內(nèi)內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)設(shè)備和設(shè)施，其其所需主要設(shè)設(shè)備如下：電梯(建筑內(nèi)共共設(shè)11臺(tái)電梯，其其中裙房設(shè)3臺(tái))消防設(shè)備(區(qū)域域與集中報(bào)警警接探頭及消消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)統(tǒng))應(yīng)急發(fā)電設(shè)備（應(yīng)應(yīng)急照明、消消防報(bào)警、應(yīng)應(yīng)急廣播等）通訊電話系統(tǒng)((有視傳輸、高高速網(wǎng)絡(luò)等)電視監(jiān)控保安系系統(tǒng)（紅外有有視監(jiān)控，門(mén)門(mén)禁系統(tǒng)）防盜報(bào)警系統(tǒng)（紅紅外報(bào)警探頭頭）照明系統(tǒng)供暖系統(tǒng)物料供應(yīng)項(xiàng)目所需原材料料將大部分部部采用國(guó)內(nèi)原原材料，所需需設(shè)備在同等等條件下將盡盡量?jī)?yōu)先選擇擇國(guó)內(nèi)產(chǎn)品。由由于項(xiàng)目建設(shè)設(shè)現(xiàn)代化水平平較高，需要要進(jìn)口部分材材料和設(shè)備。本項(xiàng)目所需進(jìn)口口的原材料、設(shè)設(shè)備的品種與與數(shù)量按設(shè)計(jì)計(jì)文件確定。根根據(jù)目前國(guó)內(nèi)內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)情況分析，本本項(xiàng)目物料及及設(shè)備供應(yīng)不不存在問(wèn)題。城市基礎(chǔ)設(shè)施配配套根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，初初步測(cè)算出市市政基礎(chǔ)設(shè)施施配套條件如如下：用電容量按每建筑筑平方米用電電40瓦測(cè)算，本本項(xiàng)目用電量量為2400千瓦。如同同時(shí)利用系數(shù)數(shù)采用0.9，則該項(xiàng)目目最大電負(fù)荷荷能力為2160千瓦，如按按容載比1：1.5選用變變壓器，需要要功率為3240千伏安。給水量按公建用用水綜合定額額每日12..38升測(cè)算算，該項(xiàng)目日日平均用水量量為1150立方米。用氣量項(xiàng)目用氣氣量初步測(cè)算算為每日2178立方米。熱負(fù)荷按每建筑平方米米每小時(shí)供暖暖量為60千卡測(cè)算，該該項(xiàng)目每小時(shí)時(shí)需供暖360萬(wàn)千卡。以上所需水、電電、熱等日用用量需與有關(guān)關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)后后確定。環(huán)境保護(hù)由于該該項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容為高級(jí)商商務(wù)公寓、地地下停車(chē)場(chǎng)、配配套商業(yè)設(shè)施施，對(duì)環(huán)境的的污染較小，環(huán)環(huán)境保護(hù)問(wèn)題題主要是生活活污水、生活活垃圾、噪音音、汽車(chē)尾氣氣的消納和處處理，無(wú)其他他污染源。從從環(huán)境質(zhì)量來(lái)來(lái)看，該項(xiàng)目目建設(shè)是比較較合適的，項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程程中和建成后后的使用中將將采取嚴(yán)格的的環(huán)境保護(hù)措措施。具體環(huán)環(huán)境保護(hù)措施施如下：雨、污水項(xiàng)目排出的污水水主要來(lái)源為為生活污水和和雨水，為保保證該項(xiàng)目排排入城市下水水道的水中污污染物達(dá)到《寧波市水污污染物排放標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》，項(xiàng)目排水水采用“分流制”排放生活污污水和雨水，生生活污水經(jīng)過(guò)過(guò)處理后再行行排放。生活垃圾項(xiàng)目高級(jí)商務(wù)公公寓產(chǎn)生的生生活垃圾納入入該地區(qū)的環(huán)環(huán)衛(wèi)垃圾消納納系統(tǒng)，將生生活垃圾采用用封閉式垃圾圾袋和垃圾箱箱分類收集，由由專門(mén)的管理理部門(mén)專設(shè)清清潔人員，利利用密閉垃圾圾筒運(yùn)出，由由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)統(tǒng)一清運(yùn)至垃垃圾處理廠和和垃圾消納場(chǎng)場(chǎng)處理。噪聲噪聲污染染源主要是建建筑物的空調(diào)調(diào)系統(tǒng)和電氣氣設(shè)備產(chǎn)生的的噪音，擬采采用隔聲、隔隔震、銷(xiāo)聲措措施，并優(yōu)先先選用低噪音音設(shè)備。汽車(chē)尾氣汽車(chē)尾氣氣污染源主要要來(lái)自地下停停車(chē)場(chǎng)和露天天停車(chē)場(chǎng)的汽汽車(chē)尾氣排放放，在車(chē)庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)將注意意保證車(chē)庫(kù)有有一定的容積積，進(jìn)出汽車(chē)車(chē)的車(chē)道盡量量直、短，以以縮短汽車(chē)進(jìn)進(jìn)出庫(kù)時(shí)間，采采取強(qiáng)制通風(fēng)風(fēng)手段，車(chē)庫(kù)庫(kù)排風(fēng)口設(shè)置置在空氣流通通的地點(diǎn)。施工圖已經(jīng)注意意到了環(huán)境保保護(hù)的各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，如通風(fēng)風(fēng)方式、通風(fēng)風(fēng)量、通風(fēng)口口的設(shè)計(jì)以及及廢氣的凈化化、分離等方方面采取合理理有效的措施施，汽車(chē)尾氣氣排放完全可可以達(dá)到國(guó)家家規(guī)定的廢氣氣排放標(biāo)準(zhǔn)。露天天停車(chē)場(chǎng)的汽汽車(chē)尾氣排放放可通過(guò)建筑筑物周?chē)G化化來(lái)減弱汽車(chē)車(chē)尾氣污染。綠化、消防和人人防綠化項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)現(xiàn)有的地面更更多的用于綠綠化，建筑物物四周及建筑筑中央空地將將開(kāi)辟綠化區(qū)區(qū)，形成中心心花園和多個(gè)個(gè)綠化帶，高高級(jí)商務(wù)公寓寓提供優(yōu)美的的環(huán)境。2、消防項(xiàng)目整體建筑消消防設(shè)計(jì)及放放火分區(qū)按國(guó)國(guó)家建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)范考考慮，主體建建筑四周有消消防通道，建建筑物內(nèi)部各各部分分別設(shè)設(shè)置警報(bào)自動(dòng)動(dòng)噴水系統(tǒng)。各各防火分區(qū)之之間將安裝防防火墻、防火火門(mén)、防火卷卷簾、密閉噴噴頭或防火水水幕作為分隔隔設(shè)施。地下下停車(chē)場(chǎng)按“汽車(chē)車(chē)庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范范”考慮消防設(shè)設(shè)施，建筑物物在不同方向向設(shè)置疏散出出口和緊急通通道。3、人防按照國(guó)家人防設(shè)設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)項(xiàng)目主體建筑筑將設(shè)置與地地層平面相同同的地下室，地地下室按人防防工程設(shè)計(jì)要要求，結(jié)合平平時(shí)的停放自自行車(chē)等其他他功能的要求求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行行設(shè)計(jì)建設(shè)。第六章市場(chǎng)分析析本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)涉涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)結(jié)合合近期慈溪市市房地產(chǎn)發(fā)展展?fàn)顩r和本項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)及市場(chǎng)前景景分析如下：：目前慈溪市房地地產(chǎn)市場(chǎng)情況況分析慈溪位于中國(guó)大大陸海岸線中中段、經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三三角洲南翼，毗毗鄰寧波、上海、杭杭州。全市行政區(qū)域面面積1154平方公里，年年末耕地面積積65.28萬(wàn)畝，戶籍籍總?cè)丝?02.1萬(wàn)不包括外來(lái)來(lái)人口108萬(wàn)，轄17個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道，共297個(gè)行政村、28個(gè)居委會(huì)、47個(gè)社區(qū)。市市政府駐地滸滸山街道。近年來(lái)慈溪持續(xù)續(xù)致力于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資的發(fā)展，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資已成為投投資增長(zhǎng)的主主要拉動(dòng)力。2002年，慈溪房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)占投資總總量的比重為為21%，比全國(guó)平平均水平低12.2個(gè)百分點(diǎn)。這這一比重在各各城市中高于于無(wú)錫、蘇州州、長(zhǎng)春，，比比廣州、深圳圳分別低21.4和26.6個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)應(yīng)該說(shuō)，房地地產(chǎn)在慈溪市仍有一一定的發(fā)展空空間。2006年慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走走出低谷，完完成開(kāi)發(fā)投資資62.2億元，同比比增長(zhǎng)21.3%，表現(xiàn)出較較快的恢復(fù)性性增長(zhǎng)趨勢(shì)。商商品房建設(shè)投投資和土地購(gòu)購(gòu)置費(fèi)分別為為32.9億元和22..68億元，占占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資總量的的近九成，其其中土地購(gòu)置置費(fèi)增長(zhǎng)迅速速，增長(zhǎng)70.9%。2006年慈溪住宅投資資44.14億元，占占總投資的七七成多，同比比增長(zhǎng)20多個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，其中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房和和別墅高檔公公寓總量盡管管不大，分別別為2.9億元和5.48億元，但增增長(zhǎng)幅度分別別為上年同期期的1.5倍和2.5倍。辦公樓樓投資增長(zhǎng)也也較快，完成成投資4.88億元，同同比增長(zhǎng)86.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房則呈負(fù)負(fù)增長(zhǎng)8.8%。2006年房屋竣工工面積達(dá)1336.44萬(wàn)平方米米，同比增長(zhǎng)長(zhǎng)9.2%。商品房屋屋銷(xiāo)售面積1120萬(wàn)平方方米，同比增增長(zhǎng)19.1%，大大好于于上年同期-9.7%的增長(zhǎng)情況況。慈溪市2007年第一季度度該市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值增增長(zhǎng)29.4％，成為這這個(gè)沿海發(fā)達(dá)達(dá)城市國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)最最快的行業(yè)。2007年第一季度度，慈溪的房地產(chǎn)產(chǎn)投資共實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投資11.008億元，同同比增長(zhǎng)15.3％，增長(zhǎng)幅幅度同比提高高19個(gè)百分點(diǎn)。也也就是說(shuō)，2006年一季度慈溪溪房地產(chǎn)投資資還是“負(fù)增長(zhǎng)”，2007年一季度已已變成“穩(wěn)步推進(jìn)”。2007年1至6月，慈溪市房屋銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格同比比指數(shù)分別為為104.99%、103.99%、104.66%、104.77%、106.44%和106.99%，上半年累累計(jì)平均漲幅幅為5.3%，漲幅比上上年同期提高高了3.1個(gè)百分點(diǎn)。慈慈溪房地產(chǎn)市市場(chǎng)同其他城城市相比，仍仍然顯得非常?；钴S。慈溪溪的購(gòu)買(mǎi)力非非?？捎^，改改善型需求潛潛力也非常巨巨大。隨著**大橋的即將將通車(chē)，城市市的發(fā)展又將將有新的飛躍躍，因此市場(chǎng)空間間非常大。隨隨著城市改造造進(jìn)程的加快快，這類改善善型需求必然然得到進(jìn)一步步的釋放。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景分分析地點(diǎn)分析該項(xiàng)項(xiàng)目用地建設(shè)設(shè)地點(diǎn)位于慈慈溪市**路**號(hào)，項(xiàng)目建建設(shè)用地北鄰鄰新建規(guī)劃大大道；南距**大酒店（五五星級(jí)）1公里；西鄰鄰**路；北距慈溪溪長(zhǎng)途客運(yùn)站站和慈溪大酒酒店1公里。用地地附近有2、5、6、7路公共汽車(chē)車(chē)等各類公共共交通工具經(jīng)經(jīng)過(guò)，交通條條件十分優(yōu)越越。項(xiàng)目緊鄰鄰**路和新建規(guī)劃劃大道距慈溪溪最大的**公園僅2公里，附近沒(méi)沒(méi)有工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)工廠等空氣氣污染源，綠綠化和空氣質(zhì)質(zhì)量良好。是是開(kāi)發(fā)面向國(guó)國(guó)內(nèi)買(mǎi)家高級(jí)級(jí)商務(wù)公寓的的適宜地點(diǎn)。需求與供給情況況分析本項(xiàng)目目所處位置，區(qū)區(qū)域環(huán)境優(yōu)美美，人口較為為密集，市政政基礎(chǔ)設(shè)施完完善，商業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)，慈克隆隆超級(jí)市場(chǎng)、三三江購(gòu)物、陽(yáng)陽(yáng)光實(shí)驗(yàn)學(xué)校校（含小學(xué)、初初中、高中）等等大商場(chǎng)及學(xué)學(xué)校距項(xiàng)目用用地咫尺之遙遙，項(xiàng)目占地地南面為**公園，且周周?chē)貐^(qū)有多多家賓館、飯飯店，車(chē)站、服服務(wù)設(shè)施較為為完備。從地地理位置上看看本項(xiàng)目為慈慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的的黃金地段之之一，用地周周?chē)煌?、教教育、商業(yè)設(shè)設(shè)施齊全，地地理?xiàng)l件十分分優(yōu)越。經(jīng)營(yíng)前景分析由于本項(xiàng)目所在在的地理位置置優(yōu)越，該地地區(qū)已成為慈慈溪市房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)，十分分適宜建設(shè)高高級(jí)商務(wù)公寓寓和商業(yè)設(shè)施施。根據(jù)上述分析，我我們認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目自然、地地理、交通條條件都十分優(yōu)優(yōu)越，各項(xiàng)配配套設(shè)施齊全全，開(kāi)發(fā)方向向符合市場(chǎng)需需求，市場(chǎng)前前景十分樂(lè)觀觀。第七章投資分分析投資估算根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)規(guī)劃方案，結(jié)結(jié)合建設(shè)工程程的實(shí)際需要要及國(guó)家和慈慈溪市的有關(guān)關(guān)政策規(guī)定，本本項(xiàng)目的建設(shè)設(shè)投資包括土土地地價(jià)、前前期工程費(fèi)、建建安工程費(fèi)及及向政府繳納納的各種稅費(fèi)費(fèi)等?，F(xiàn)就有有關(guān)投資分項(xiàng)項(xiàng)說(shuō)明如下：：工程費(fèi)用（300832.226萬(wàn)元）一般土建工程費(fèi)費(fèi)：749599.2m22×22500元/m2==168655.82萬(wàn)元給排水、消防：：672544.7m22×80元/m2==538.004萬(wàn)元電氣、照明：667254..7m2××65元/m2==437.116萬(wàn)元電梯：600萬(wàn)萬(wàn)元弱電智能化：667254..7m2××25元/m2==168.114萬(wàn)元室外工程（1117.25萬(wàn)元）：景觀：50萬(wàn)元元，消防、報(bào)警：667254..7m2××10元/m2==67.255萬(wàn)元工程產(chǎn)品裝裝修：672544.7m22×18000元/m2==121055.85萬(wàn)元工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)用（111533.97）萬(wàn)元土地使用費(fèi)：7648萬(wàn)元建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)3%：924.997萬(wàn)元勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：667254..7m2××25元/m2==168.114萬(wàn)元工程管理費(fèi)：330832..26萬(wàn)元×1.5元/％=462..48萬(wàn)元墻改費(fèi)：672254.7m2×100元/m2==67.255萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)：672544.7m22×280元/m2==1883..13萬(wàn)元預(yù)備費(fèi)（25119.17萬(wàn)元）基本預(yù)備備費(fèi)：419866.23萬(wàn)元×2％=839..72萬(wàn)元漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)：419866.23萬(wàn)元×4％=16799.45萬(wàn)元建設(shè)期間貸款利利息（5805萬(wàn)元）25000萬(wàn)元元×7.56％×3年=5670萬(wàn)元通過(guò)以上分析，歸歸納出本項(xiàng)目目的總投資估估算為50175萬(wàn)元人民幣幣，具體情況況如下表：項(xiàng)目投資估算表表單位：人人民幣萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額1工程費(fèi)用30832.2262工程建設(shè)其它費(fèi)費(fèi)用11153.9973預(yù)備費(fèi)2519.1774建設(shè)期間貸款利利息5670合計(jì)50175.440第八章建建設(shè)方式、建建設(shè)進(jìn)度、銷(xiāo)銷(xiāo)售計(jì)劃建設(shè)方式為把本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)成為慈溪市市一流的高級(jí)級(jí)商務(wù)公寓與與商業(yè)綜合樓樓工程，由國(guó)國(guó)內(nèi)知名建筑筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行行施工圖設(shè)計(jì)計(jì)，同時(shí)機(jī)電電設(shè)施、內(nèi)裝裝修及營(yíng)業(yè)設(shè)設(shè)備均由具有有多年經(jīng)驗(yàn)的的顧問(wèn)提供咨咨詢服務(wù)。項(xiàng)目的建設(shè)施工工將按照慈溪溪市有關(guān)工程程招標(biāo)的規(guī)定定，以國(guó)內(nèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的方方式，選擇國(guó)國(guó)內(nèi)的建筑施施工企業(yè)組織織施工。為保證工工程質(zhì)量，工工程建設(shè)采用用施工監(jiān)理的的方式進(jìn)行，聘聘請(qǐng)有名望、有有資質(zhì)、管理理規(guī)范的工程程監(jiān)理單位配配合慈溪市建建設(shè)工程質(zhì)量量監(jiān)督站進(jìn)行行具體工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督檢查查工作。建設(shè)進(jìn)度、裝修修、銷(xiāo)售計(jì)劃劃計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期期為2.5年，力爭(zhēng)在2010年11月前土建竣竣工，具體計(jì)計(jì)劃如下：2008年044月－2008年07月選定施工單位，完完成各種開(kāi)工工手續(xù)，項(xiàng)目目開(kāi)工建設(shè)。2