年濟(jì)南某土地開發(fā)項(xiàng)目前期策劃

**新區(qū)居住區(qū)土地開發(fā)前期策劃（**綜合居住住區(qū)）2006年3月月目錄1、項(xiàng)目地塊開開發(fā)背景2、地塊基本情情況3、項(xiàng)目地塊開開發(fā)環(huán)境分析析3.1項(xiàng)目目地塊環(huán)境條條件3.2項(xiàng)目目地塊的優(yōu)劣劣分析（SWOT分析）4、住宅市場(chǎng)分分析與研究4.1濟(jì)南南市房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展趨勢(shì)4.2濟(jì)濟(jì)南市房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)需求特特征分析

4.3濟(jì)南東東部房地產(chǎn)供供給現(xiàn)狀及未未來發(fā)展方向向5、奧體中心周周圍土地開發(fā)發(fā)案例研究（廣廣州奧體中心心）6、地塊項(xiàng)目開開發(fā)定位6.1地塊開發(fā)發(fā)總體定位6.2居住住區(qū)功能定位位6.3居住住區(qū)目標(biāo)客戶戶定位7、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)及建筑類類型建議7.1規(guī)規(guī)劃條件7.2空空間布局7.3建筑類類型及分布7.4產(chǎn)產(chǎn)品的建議7.5配套設(shè)設(shè)施要求8、土地開發(fā)模模式建議9、土地開發(fā)策策略建議9.1對(duì)啟動(dòng)地地塊的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的策劃（環(huán)環(huán)玉頂山地塊塊）9.2對(duì)一、二二期地塊規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的引導(dǎo)導(dǎo)性的策劃（主要是保保證配套現(xiàn)行行）10、土地出讓讓流程及收益益評(píng)估10.1土地出出讓流程10.2土地出出讓總收益計(jì)計(jì)算（依據(jù)土土地分類及基基準(zhǔn)地價(jià)及相相關(guān)出讓辦法法）10.3土地出出讓次序及收收益表11、土地開發(fā)發(fā)招商策略11.1土地招商目目標(biāo)客戶分析析11.2土土地招商方式式建議11.3土地招商流流程12、土地總體體開發(fā)時(shí)序安安排附件：《土地開開發(fā)招商手冊(cè)冊(cè)》**新區(qū)居住區(qū)區(qū)土地開發(fā)前前期策劃1、土地開發(fā)背背景根據(jù)《濟(jì)南市城城市總體規(guī)劃劃(2005年—2020年)》中“東拓、西進(jìn)進(jìn)、南控、北北跨、中疏”的城市空間間發(fā)展戰(zhàn)略，濟(jì)南主城區(qū)以向東發(fā)展為主。未來五年，濟(jì)南主城區(qū)將投資新建兩個(gè)新區(qū)，即**新區(qū)和臘山新區(qū)。其中**新區(qū)，以舉辦第十一屆全運(yùn)會(huì)為契機(jī)，加快奧體政務(wù)中心的建設(shè)，帶動(dòng)周圍開發(fā)，建成以行政辦公、文化、體育為主導(dǎo)的城市功能區(qū)。新區(qū)的開發(fā)建設(shè)設(shè)，應(yīng)該通過過城市經(jīng)濟(jì)的的兩大支柱---產(chǎn)業(yè)和居居住的拉動(dòng)，形形成產(chǎn)業(yè)簇群群的巨大集聚聚效應(yīng)，有效效地提升整體體功能。新區(qū)區(qū)的建設(shè)勢(shì)必必帶來地區(qū)土土地市場(chǎng)升值值，成為地產(chǎn)產(chǎn)商關(guān)注的熱熱點(diǎn)，因此，土土地使用如何何實(shí)現(xiàn)最大化化經(jīng)濟(jì)價(jià)值，適適宜市場(chǎng)開發(fā)發(fā)，要求對(duì)市市場(chǎng)做準(zhǔn)確定定位和可操作作性的前期策策劃。其中以以生活居住為為功能規(guī)劃的的地塊也開始始啟動(dòng)，這一一地塊建設(shè)開開發(fā)必須建立立在充足調(diào)研研、理性分析析、科學(xué)策劃劃的基礎(chǔ)之上上。2、土地基本情情況本地塊位于歷下下區(qū)玉頂山西西側(cè)，西至體體育東路，北北至經(jīng)十路綠綠化帶，東、南南至城市用地地范圍線，規(guī)規(guī)劃總用地面面積約為24400多畝。具體用用地范圍見下下圖：3、土地開發(fā)環(huán)環(huán)境分析3.1、項(xiàng)目地地塊環(huán)境條件件A交通條條件方面濟(jì)南東部交通建建設(shè)力爭(zhēng)形成成“三橫六縱”道路交通網(wǎng)網(wǎng)，包括東西向向三條道路包包括經(jīng)十東路路從邢村立交交橋向東延至至章丘邊界，全全長(zhǎng)14.8公里，雙向向八車道；工工業(yè)南路向東東延至章丘邊邊界，雙向八八車道；沿經(jīng)經(jīng)十一路向東東，從東二環(huán)環(huán)至東繞城高高速公路建設(shè)設(shè)旅游路，作作為山、城分分界線和旅游游線，全長(zhǎng)13公里；南北北向六條道路路包括整治二二環(huán)東路，建建設(shè)賢文路、劉劉志遠(yuǎn)路、臨臨港路、泉港港路、孫村西西路，形成東東部干道網(wǎng)。**—大辛河?xùn)|部部新城道路交交通系統(tǒng)以經(jīng)經(jīng)十東路和賢賢文路為城市市快速路，以經(jīng)十一一路、龍洞路路為旅游路，規(guī)規(guī)劃建設(shè)“四縱四橫”的新城主干干道。本地塊塊作為主城區(qū)區(qū)拓展部分，道道路規(guī)劃建設(shè)設(shè)比主城中心心區(qū)更加便利利和優(yōu)越。B景觀方面面東部景觀結(jié)構(gòu)為為“一軸兩帶、三三區(qū)五廊、山山水相融”。一軸指南南北向的空間間景觀主軸。即即將東部新城城的龍洞風(fēng)景景區(qū)、中心區(qū)區(qū)、產(chǎn)業(yè)居住住綜合區(qū)、華華山風(fēng)景區(qū)與與黃河風(fēng)景區(qū)區(qū)有機(jī)組織為為一體；兩帶帶指兩條自然然景觀帶，分分別為南部山山體綠色景觀觀帶和北部黃黃河藍(lán)色景觀觀帶；三區(qū)指指三個(gè)城市景景觀區(qū)，分別別為中心區(qū)城城市景觀區(qū)、綜綜合區(qū)城市景景觀區(qū)、華山山風(fēng)景區(qū)；五五廊指五條城城市景觀走廊廊，分別為經(jīng)經(jīng)十東路、荷荷花路兩條城城市景觀主廊廊和工業(yè)南路路、花園東路路、工業(yè)北路路三條城市景景觀輔廊。山水相融融指自然山體體與河流相互互交融，分別別為小清河、大大辛河、窯頭頭河等河流與與華山、臥牛牛山、馬山坡坡、菠蘿山、玉玉頂山、王八八蓋子山、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)山、牧牛山山、鰲角山、燕燕翅山、五頂頂茂嶺山等山山體。其中有有９座山體環(huán)環(huán)繞在中心區(qū)區(qū)內(nèi)，２座位位于華山風(fēng)景景區(qū)內(nèi)。C區(qū)域開發(fā)環(huán)環(huán)境**新區(qū)位于二二環(huán)東路以東東，大辛河以以西，形成以以行政辦公、公公共服務(wù)、體體育休閑為主主的現(xiàn)代化新新區(qū)，南部規(guī)規(guī)劃以行政辦辦公、體育休休閑、文化娛娛樂為主導(dǎo)功功能的綜合性性服務(wù)中心，建建設(shè)行政辦公公中心和奧體體中心；北部部則以布局高高新產(chǎn)業(yè)、科科研開發(fā)、生生活居住用地地為主。**新區(qū)作為主主城區(qū)的一部部分，又是未未來濟(jì)南發(fā)展展的主要方向向,該區(qū)域未來來五年的濟(jì)南南城區(qū)的地位位顯而易見。奧體中心和政務(wù)中心作為本區(qū)域標(biāo)志性工程，對(duì)本地塊帶動(dòng)作用將非常大。同時(shí)，濟(jì)南東部部新城的開發(fā)發(fā)以高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)和高附附加值制造業(yè)業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)點(diǎn)，以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)為龍頭，加加快推進(jìn)出口口加工區(qū)、孫孫村工業(yè)區(qū)建建設(shè)，啟動(dòng)建建設(shè)唐冶新城城、郭店物流流園區(qū)，完善善彩石高教集集中區(qū)建設(shè)，同同步配建生活活服務(wù)設(shè)施，在在孫村片區(qū)西西部初步形成成東部城區(qū)公公共中心。整整個(gè)東部的開開發(fā)建設(shè)將使使東部更加成成熟，居住環(huán)環(huán)境更優(yōu)越。D配套設(shè)施方方面作為奧體中心、政政務(wù)中心東臨臨的項(xiàng)目地塊塊，奧體中心心的配套設(shè)施施將惠及本住住宅區(qū)。同時(shí)時(shí)，按照居住住區(qū)配套設(shè)施施規(guī)定，居住住區(qū)將有包括括學(xué)校、商業(yè)業(yè)、銀行、郵郵政等完善的的市政和生活配套。雖雖然現(xiàn)在新區(qū)區(qū)還在建設(shè)之之中，但是未未來的居住服服務(wù)配套將是是非常好的，也也是可以預(yù)見見的。3.2、項(xiàng)目地地塊的優(yōu)劣分分析（SWOT分析圖）優(yōu)勢(shì)（S）1交通便利；；2環(huán)境生態(tài)，無無污染；3與奧體、政政務(wù)中心相鄰鄰，有利于人人文環(huán)境提升升；4周圍有山水水景觀；劣勢(shì)（W）1地塊東緊挨挨玉頂山公墓墓，阻礙形象象的塑造和提提升；2地塊形狀不不規(guī)則，不利利于整體的規(guī)規(guī)劃開發(fā)；1環(huán)玉頂山公墓地塊開發(fā)專案解決，提出可行的解決方案；2區(qū)內(nèi)開發(fā)建筑及配套，根據(jù)地形地貌差異安排主打生態(tài)、交通、人文、運(yùn)動(dòng)等主題，1環(huán)玉頂山公墓地塊開發(fā)專案解決，提出可行的解決方案；2區(qū)內(nèi)開發(fā)建筑及配套，根據(jù)地形地貌差異安排主打生態(tài)、交通、人文、運(yùn)動(dòng)等主題，機(jī)會(huì)（O）1地塊處于重點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，開發(fā)熱度對(duì)地塊開發(fā)有促進(jìn)作用；2先期土地開開發(fā)成本低，后期期增值潛力大大，開發(fā)盈利利空間大；3、東部大力開開發(fā)，將聚集集人氣并提升升商業(yè)、居住住氛圍。威脅（T）1周圍有的居居住區(qū)樓盤開開發(fā)，由于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)給開發(fā)商商來一定的投投資抗性；4、住宅市場(chǎng)分分析與研究濟(jì)南東部地理環(huán)環(huán)境優(yōu)越、交交通便利，基基礎(chǔ)設(shè)施完善善，人文氣息息濃厚，再加加上為舉辦第第十一屆全運(yùn)運(yùn)會(huì)，奧體中中心、政務(wù)中中心、金融商商務(wù)區(qū)、高校校院區(qū)、唐冶冶新城等一大大批項(xiàng)目的開開展實(shí)施，東東部毫無疑問問將是濟(jì)南未未來發(fā)展的重重中之重，東部也必將將成為濟(jì)南新新的城市名片片。得天時(shí)、地地利、人和的的東部地產(chǎn)將將毫無疑問會(huì)會(huì)成為未來濟(jì)南地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)舞舞者。研究表明，濟(jì)南南南部、東部部、中部的住住宅吸引力指指數(shù)分別為157..14%、100%、83.333%，而西部和和北部的吸引引力指數(shù)分別別為75%、50%，這說明在在濟(jì)南人的心心目中“住南不住北”、“住東不住西”的傳統(tǒng)觀念念依然濃厚。盡盡管南部、東東部地區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)高，但是南南部和東部地地區(qū)優(yōu)美的居居住環(huán)境、高高素質(zhì)的人文文環(huán)境、便利利的交通、完完善的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施還是吸引引了大部分人人的視線，這這是濟(jì)南人長(zhǎng)長(zhǎng)期的居住傾傾向形成的必必然結(jié)果。南南部旅游區(qū)大大大限制了其其住宅產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，而東東部地區(qū)在很很大程度上說說居住在這里里已經(jīng)成為富富貴身份的相相爭(zhēng)。加上“東拓”引導(dǎo)，東部新新城區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯，東城城板塊將持續(xù)續(xù)升溫。特別是東部新新城板塊和高高新區(qū)板塊近近幾年將持續(xù)續(xù)升溫，現(xiàn)已已開發(fā)并建成成了許多中等等規(guī)模的高品品質(zhì)社區(qū)，如如中潤世紀(jì)城城、如意苑、荷荷蘭莊園等。在在濟(jì)南“東拓”空間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略引導(dǎo)下，東東部新城相對(duì)對(duì)豐富的土地地資源將成為為開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的沃土。該該地段道路、環(huán)環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施好，未來來房?jī)r(jià)的增值值空間較大。4.1

濟(jì)南市房地地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀狀及發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)通過對(duì)全市近1100個(gè)在售樓盤盤數(shù)據(jù)資料的的分析，可以以根據(jù)銷售價(jià)價(jià)格、分布區(qū)區(qū)域特征、供供給形式、應(yīng)應(yīng)對(duì)客戶群，對(duì)對(duì)濟(jì)南市房地地產(chǎn)樓盤開發(fā)發(fā)總結(jié)如下：：價(jià)格區(qū)間數(shù)量特征分布區(qū)域特征供給形式應(yīng)對(duì)客戶群分析析優(yōu)勢(shì)2000元以下下30多個(gè)多位于離市中心心稍遠(yuǎn)的非繁繁華地帶，象象七里河路、工工業(yè)南路、工工業(yè)北路、華華農(nóng)路、花園園路一帶的東東部地區(qū)，也也是濟(jì)南房地地產(chǎn)開發(fā)的熱熱點(diǎn)區(qū)域。西西部、北部?jī)蓛蓚€(gè)區(qū)域更是是居多。以多層住宅為主主，戶型以中中小戶型為主主（以兩房?jī)蓛蓮d、三房?jī)蓛蓮d，面積區(qū)區(qū)間在70----130平方米），總總價(jià)在20萬元左右。廣大工薪階層、剛剛剛參加工作作正準(zhǔn)備成家家的青年朋友友。區(qū)域未來的配套套、交通有優(yōu)優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。2000----3000元占主流地位不是處在絕對(duì)的的市中心，但但是位置也相相當(dāng)不錯(cuò)，交交通四通八達(dá)達(dá)，有多條公公交線路直達(dá)達(dá)，周圍有成成熟的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、日常生生活有保證。以公寓、小高層層為主，戶型型以錯(cuò)層、中中小戶型為主主（以兩房?jī)蓛蓮d、三房?jī)蓛蓮d，面積區(qū)區(qū)間在70----130平方米），總總價(jià)在30萬元左右。為改善居住條件件中老年人、收收入較高的單單身貴族、有有一定積蓄的的三口之家、經(jīng)經(jīng)濟(jì)富裕的投投資者等。在位置、配套、社社區(qū)景觀和物物業(yè)管理方面面具有優(yōu)勢(shì)。3000----4000元以下品牌大盤為主樓盤多占據(jù)城市市中極佳位置置、或位于城城市的成熟地地帶、或位于于市區(qū)中絕版版地段、或位位于隨著城市市規(guī)劃的出臺(tái)臺(tái)，剛剛熱起起來的潛力地地段。象花園園路、山大路路、解放路、文文化路、經(jīng)十十東路。以小高層、高層層住宅為主，戶戶型以大戶型型為主（三房房?jī)蓮d，面積積區(qū)間在150----200平方米），總總價(jià)在70萬元左右。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的市市民、對(duì)居家家生活要求頗頗高的都市白白領(lǐng)和城市中中產(chǎn)階級(jí)為主主。樓盤個(gè)性突出、性性能價(jià)比極高高、樓盤的品品牌含量高。4000元以上上少量精品樓盤多占據(jù)市區(qū)風(fēng)景景景點(diǎn)或坐擁擁都市鬧區(qū)、核核心地段。以打風(fēng)景、山水水牌居多，或或商住樓、寫寫字樓。總價(jià)價(jià)在80-1000萬元左右。多為私營業(yè)主、個(gè)個(gè)體老板、外外資企業(yè)高級(jí)級(jí)白領(lǐng)及從事事投資、IT等城市高收收入職業(yè)的人人士。地段、環(huán)境、配配套、物管有有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。4.2濟(jì)南市市房地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)需求特征分分析

根據(jù)相關(guān)的調(diào)查查數(shù)據(jù)，濟(jì)南南市民對(duì)于住住宅的面積、價(jià)價(jià)位、戶型等等需求如下：：①面積需求結(jié)論：需求面積積在100—120平方米的占49.555%，80-1000平方米的占19.822%，其他占19.822%整體面積需需求集中在100平方米左右右。②價(jià)位需求表表結(jié)論：承受的總總價(jià)多集中在在20-30萬元（占37%）、30-40萬元（占36%）間，在認(rèn)認(rèn)可面積在100平方米，單單價(jià)在3000元/平方米左右右是市場(chǎng)的主主力購買群體體。③戶型需求結(jié)論：對(duì)三房二二廳的需求占占到50%，說明目前前房地產(chǎn)的開開發(fā)熱點(diǎn)應(yīng)集集中在開發(fā)功功能完善、面面積適中的產(chǎn)產(chǎn)品。通過以以上需求分析析可以看出，居居住區(qū)樓盤規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須須必須注意消消費(fèi)者要求，戶型較好、面面積適中、總總價(jià)在承受的的范圍內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)品，將大大大受到歡迎。同同時(shí)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)過程中必須須控制好面積積、在戶型設(shè)設(shè)計(jì)方面靈活活多變，進(jìn)行行戶型創(chuàng)新、加加大產(chǎn)品的科科技含量，降降低成本、采采用多種付款款方式，形成成有效供給。4.3濟(jì)南東東部的房地產(chǎn)產(chǎn)供給現(xiàn)狀及及未來發(fā)展方方向東部房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀本地塊所在區(qū)也也的住宅區(qū)，綠化率大都在40%以上。均價(jià)約為2954元/平方米，銷售情況已經(jīng)基本售完或已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段；主力戶型為二房二廳、三房二廳。面積范圍在90——150平方米；都聘請(qǐng)了專業(yè)的物管公司，管理費(fèi)在0.6元/平方米·月左右。目前濟(jì)南東部新城高檔樓盤出現(xiàn)不少，從多層向小高層、高層精品樓盤邁定，短短一年的時(shí)間高新區(qū)內(nèi)的住宅樓已經(jīng)從2000元/平方米上漲到了3000多元/平方米，新開的樓盤也在幾個(gè)月的時(shí)間內(nèi)銷售一空。周圍輻射區(qū)房產(chǎn)開發(fā)分析周圍輻射區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)樓盤狀況如如下表：項(xiàng)目名稱售價(jià)范圍均價(jià)主力戶型銷售情況三箭·吉祥苑起價(jià)43504800三室65%已售中潤世紀(jì)城3980—500003980三室、復(fù)式銷售良好三箭·平安苑2700—333503000二居、三居結(jié)論：通過對(duì)本居住片片區(qū)周邊直接接或間接住宅宅區(qū)資料分析析和調(diào)研，對(duì)對(duì)黃金時(shí)代、悉尼花鄉(xiāng)、新天地、三箭●平安苑、錦繡泉城

、荷蘭莊園

、正大城市花園

、齊魯●澗橋等十多個(gè)居住區(qū)，包括位置交通、周邊環(huán)境、小區(qū)配套、整體規(guī)劃、建筑規(guī)模及類型、銷售狀況、銷售價(jià)格等多方面的分析，可以得出周圍住宅區(qū)按照品質(zhì)的大致分類：代表住宅區(qū)檔次分類均價(jià)消費(fèi)群體錦繡泉城、中潤潤世紀(jì)城、荷荷蘭莊園等為為代表高檔4000元以上上政府官員、企業(yè)業(yè)高管、私營營業(yè)主等高收收入人群富翔天地、上海?；▓@等為代代表中高檔3000-40000元之間企業(yè)團(tuán)購、私營營老板、白領(lǐng)領(lǐng)階層等三慶●都市新城城、茂嶺花園園、科苑小區(qū)區(qū)等中低檔2500元左右右中青年白領(lǐng)、普普通市民、安安置居民等5、奧體中心周周圍土地開發(fā)發(fā)案例研究案例研究：廣州市天河河區(qū)東圃房地地產(chǎn)的崛起，與與廣東奧林匹匹克體育中心心(以下簡(jiǎn)稱奧奧體中心)的建設(shè)有著著重要的聯(lián)系系。2001年奧體中心心建成，使周周邊土地的區(qū)區(qū)位價(jià)值提高高、人口密度度增加、交通通及基礎(chǔ)設(shè)施施完善和商業(yè)業(yè)環(huán)境提升等等，導(dǎo)致區(qū)域域土地開發(fā)成成為城市的熱熱點(diǎn)板塊。經(jīng)經(jīng)過對(duì)東圃板板塊樓盤調(diào)查查得到以下結(jié)結(jié)論：(1)奧體中心建建設(shè)前后周邊邊同等檔次樓樓盤的平均差差價(jià)為每平方方米800元人民幣左左右，剔除物物價(jià)自然上漲漲和其它因素素，價(jià)格增長(zhǎng)長(zhǎng)率在17％左右。我我們視樓盤平平均差價(jià)為土土地價(jià)值提升升的表現(xiàn)。(2)奧體中心對(duì)對(duì)周邊土地增增值輻射面積積約為12.56平方公里。(3)奧體中心對(duì)對(duì)周邊土地增增值輻射呈環(huán)環(huán)