年湖南某大型購(gòu)物中心項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)告

****（mall）、****商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告咨詢資質(zhì)：甲級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：*****咨詢協(xié)會(huì)湖南省*****咨詢有限公公司22004年12月第一章總論一、項(xiàng)目名稱****(Maall)、****商城二、項(xiàng)目的由來(lái)來(lái)及背景大型購(gòu)物中心，這這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要要的復(fù)合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，在中中國(guó)經(jīng)歷了它它的實(shí)驗(yàn)階段段后，如今正正在以數(shù)量上上的迅速遞增增而引發(fā)著零零售業(yè)的變革革，全國(guó)各地地建“摩爾(Malll)”是近年引人人注目的商界界現(xiàn)象。大型型購(gòu)物中心的的英文名稱是是SHOPPPINGMALL，又簡(jiǎn)稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括括百貨店、大大賣場(chǎng)以及眾眾多專業(yè)連鎖鎖零售店在內(nèi)內(nèi)的超級(jí)商業(yè)業(yè)中心。世界的大型購(gòu)物物中心最早從從歐美發(fā)展而而來(lái)，大多分分布在郊區(qū)，其其價(jià)格普遍低低出城區(qū)20％以上；亞亞洲一些國(guó)家家根據(jù)自己面面積小、人口口多集中在市市區(qū)的特點(diǎn)，在在繁華的城市市商業(yè)區(qū)建立立了大型購(gòu)物物中心。我國(guó)國(guó)的大型購(gòu)物物中心有兩個(gè)個(gè)起源，一是是上世紀(jì)90年代中期，和和記黃埔、長(zhǎng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香香港房地產(chǎn)巨巨頭在京滬等等大城市的黃黃金商圈興建建高檔寫字樓樓，大多附帶帶有大面積的的商場(chǎng)裙房，從從而形成了具具有香港特色色的購(gòu)物中心心，如國(guó)貿(mào)商商城等。二是是傳統(tǒng)的百貨貨店不斷增添添餐飲、娛樂(lè)樂(lè)等新的功能能，從而形成成大型購(gòu)物中中心的雛形，如如王府井的新新東安市場(chǎng)等等**SHOPPPINGMALL同樣是一個(gè)個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，它集多多種功能于一一體，代表著著一種新的、符符合人性需求求的高尚生活活方式，是一一種先進(jìn)的商商業(yè)業(yè)態(tài)聚合合，代表著未未來(lái)生活的發(fā)發(fā)展方向。根根據(jù)MALL設(shè)立的條件件，長(zhǎng)沙市2003年GDP為928.2億元，人人均GDP為15000元，2004年可突破1000億元，人均GDP將超過(guò)MALL設(shè)立要求的的人均15000元。可以說(shuō)說(shuō)，長(zhǎng)沙市己己步入SHOOPPINGGMALLL時(shí)代，而**SHOOPPINGGMALLL的建立，必必將引導(dǎo)這一一時(shí)代的朝流流。****商城位位于雨花區(qū)境境內(nèi)，與芙蓉蓉區(qū)交界。即即人民路以南南、雨花大道道以北、火星星大道以西、二二環(huán)線以東。該該處是長(zhǎng)沙市市商貿(mào)批發(fā)市市場(chǎng)的中心，是是長(zhǎng)沙市商貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的的重點(diǎn)區(qū)域，亦亦是芙蓉區(qū)和和雨花區(qū)商貿(mào)貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略略重點(diǎn)。在距距該點(diǎn)3公里的區(qū)域域內(nèi)，有長(zhǎng)沙沙市常住人口口約30萬(wàn)；這里有京京珠高速與機(jī)機(jī)場(chǎng)高速的交交匯點(diǎn)，是聯(lián)聯(lián)接長(zhǎng)沙五大大商圈的核心心區(qū)域，長(zhǎng)沙沙五條主干道道即人民路、展展覽館路、勞勞動(dòng)路、八一一路、五一路路的東部交匯匯中心，地處處進(jìn)出長(zhǎng)沙最最快捷的交通通要道。高橋橋附近有較高高的人氣和商商業(yè)聚合效應(yīng)應(yīng)。****商城西鄰高高橋大市場(chǎng)，附附近還有三湘湘、南湖、馬馬王堆、萬(wàn)家家麗等專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)，它它們可以構(gòu)成成極好的"扎堆效應(yīng)"，商業(yè)覆蓋蓋人民路、雨雨花大道、二二環(huán)線、火星星大道等。周周邊是收入水水平較高的居居民小區(qū)。三、項(xiàng)目概況該項(xiàng)目占地地270畝，總投資12億元，地上上總建筑面積積40萬(wàn)平方米，地地下總建筑面面積15萬(wàn)平方米，其其中，商業(yè)面面積30萬(wàn)平方米，由由大型專業(yè)市市場(chǎng)、大型超超市、購(gòu)物中中心等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，并并配套有公寓寓、寫字樓、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)25萬(wàn)平方米，停停車位5000個(gè)，集購(gòu)物物、休閑、娛娛樂(lè)、餐飲美美食、健身、旅旅游于一體，打造**地區(qū)目前規(guī)規(guī)模最大、功功能配套齊全全的現(xiàn)代化商商業(yè)中心。四、項(xiàng)目投資單單位基本情況況本項(xiàng)目由**房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司投資資開(kāi)發(fā)。公司司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，為本本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)共共準(zhǔn)備了資本本金4.2億元。五、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)地理位置選選擇1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位位置****(Maall)、****商城位于芙芙蓉區(qū)與雨花花區(qū)的交匯地地帶，處于長(zhǎng)長(zhǎng)沙市商貿(mào)批批發(fā)市場(chǎng)的中中心，是長(zhǎng)沙沙市商貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，亦是是芙蓉區(qū)和雨雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略重重點(diǎn)。該項(xiàng)目目將受到各級(jí)級(jí)政府的大力力支持。2、項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目地理位置位位于雨花區(qū)境境內(nèi)，與芙蓉蓉區(qū)交界。即即人民路以南南、雨花大道道以北、火星星大道以西、二二環(huán)線以東。具具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)項(xiàng)目東鄰火星星大道，西鄰鄰馬王堆路，南南臨火焰路，北北接路。3、項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙芙蓉區(qū)政府所所在地，項(xiàng)目目東面則是規(guī)規(guī)劃待建中的的專業(yè)汽車市市場(chǎng)，北面是是在建中的浙浙江服飾博覽覽中心，西面面則是高橋大大市場(chǎng)，南面面為東風(fēng)汽車車專賣店及高高橋市場(chǎng)拆遷遷安居房及門門面。4、項(xiàng)目交通環(huán)環(huán)境項(xiàng)目所在地交通通通達(dá)，進(jìn)出出方便。南有有雨花大道，東東有火星大道道，北有人民民路，西有二二環(huán)線。與其其緊鄰的馬王王堆路年內(nèi)即即將拉通，火火焰路及路也將隨著著項(xiàng)目的展開(kāi)開(kāi)而拉通。公公交線路有121、122、103、143、158、301、348、603等8條線路通項(xiàng)項(xiàng)目所在地。5、項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施與項(xiàng)目配套的設(shè)設(shè)施包括水、電電、氣、通訊訊、綠化帶、停停車場(chǎng)、公廁廁等六、項(xiàng)目的主要要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)1、規(guī)劃總用地地面積：18.15公頃2、規(guī)劃道路總總用地：2.95公頃3、有效總用地地：115.14公頃4、規(guī)劃總建筑筑面積：55.89萬(wàn)平方米5、其中：（11）商業(yè)門面:23.446萬(wàn)平方米（2）公寓:155.24萬(wàn)平方米（3酒店:4.88萬(wàn)平方米（4）寫字樓::1.600萬(wàn)平方米6、建筑密度度：40.99%7、容積率：2.9988、綠化率：30..5%第二章*****(Malll)可行性分析析一、**SSHOPPIINGMMALL的含義大型購(gòu)購(gòu)物中心，這這種被認(rèn)為21世紀(jì)最重要要的復(fù)合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，在中中國(guó)經(jīng)歷了它它的實(shí)驗(yàn)階段段后，如今正正在以數(shù)量上上的迅速遞增增而引發(fā)著零零售業(yè)的變革革。大型購(gòu)物物中心的英文文名稱是SHOPPPINGMALL，又簡(jiǎn)稱MALL。音譯“銷品貿(mào)”或“摩爾”，是指包括括百貨店、大大賣場(chǎng)以及眾眾多專業(yè)連鎖鎖零售店在內(nèi)內(nèi)的超級(jí)商業(yè)業(yè)中心。它一一是大：占地地面積大、停停車場(chǎng)規(guī)模大大、建筑規(guī)模模大，營(yíng)業(yè)面面積一般在10萬(wàn)平方米以以上；二是多多：店鋪多、功功能多，包括括購(gòu)物、餐飲飲、休閑、娛娛樂(lè)、文化、服服務(wù)于一體；；三是經(jīng)營(yíng)主主題明確：按按照所處地理理位置、自身身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)氐亓闶凵虡I(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r確定定目標(biāo)市場(chǎng)，并并引入相應(yīng)零零售商配合其其市場(chǎng)定位。世界的大型購(gòu)物物中心最早從從歐美發(fā)展而而來(lái)，大多分分布在郊區(qū)，其其價(jià)格普遍低低出城區(qū)20％以上；亞亞洲一些國(guó)家家根據(jù)自己面面積小、人口口多集中在市市區(qū)的特點(diǎn)，在在繁華的城市市商業(yè)區(qū)建立立了大型購(gòu)物物中心。我國(guó)國(guó)的大型購(gòu)物物中心有兩個(gè)個(gè)起源，一是是上世紀(jì)90年代中期，和和記黃埔、長(zhǎng)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香香港房地產(chǎn)巨巨頭在京滬等等大城市的黃黃金商圈興建建高檔寫字樓樓，大多附帶帶有大面積的的商場(chǎng)裙房，從從而形成了具具有香港特色色的購(gòu)物中心心，如國(guó)貿(mào)商商城等。二是是傳統(tǒng)的百貨貨店不斷增添添餐飲、娛樂(lè)樂(lè)等新的功能能，從而形成成大型購(gòu)物中中心的雛形，如如王府井的新新東安市場(chǎng)等等**SHOPPPINGMALL同樣是一個(gè)個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，它集多多種功能于一一體，代表著著一種新的、符符合人性需求求的高尚生活活方式。其主主要功能是：：購(gòu)物，營(yíng)業(yè)面積積8－12萬(wàn)平方米，規(guī)規(guī)模適中。美食城，由多種種地方菜系和和風(fēng)味小吃、品品牌餐飲連鎖鎖，與洋快餐餐（麥當(dāng)勞、肯肯德基）等一一起組成。休閑娛樂(lè)城，包包括多功能網(wǎng)網(wǎng)吧、小型電電影院、茶室室、酒吧，小小型書店閱覽覽室，KTV包廂，迪廳廳，足浴按摩摩及大型公眾眾休閑綠化廣廣場(chǎng)等。運(yùn)動(dòng)健身館，包包括小型保齡齡球館、沙狐狐球、乒乓球球、棋牌麻將將室、健身房房等。配套設(shè)施有大型型停車場(chǎng)（地地下）銀行、郵郵政、電信、貨貨物運(yùn)輸、公公廁等。二、為什么選擇擇摩爾MALL是一種種先進(jìn)的業(yè)態(tài)態(tài)聚合，代表表著未來(lái)生活活的發(fā)展方向向。傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的的步行街、購(gòu)購(gòu)物中心、商商場(chǎng)超市已開(kāi)開(kāi)始走向衰落落。人們生活水平的的提高，休閑閑時(shí)間的增多多，尤其是隨隨著私家車的的大量增加，人人們追求一種種新的、高尚尚的生活方式式。休閑經(jīng)濟(jì)濟(jì)的比重正在在迅速增加。隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的的普及，普通通的以購(gòu)物為為目的業(yè)態(tài)已已經(jīng)失去吸引引力。必須以以一種新的理理念，營(yíng)造一一種新的生活活方式來(lái)吸引引投資與消費(fèi)費(fèi)。三、**MALLL創(chuàng)立的可行行性1、長(zhǎng)沙環(huán)線內(nèi)內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、購(gòu)物中心心、步行街競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)業(yè)態(tài)的單一，停停車場(chǎng)所的缺缺乏，人流的的擁擠，導(dǎo)致致其吸引力的的下降。2、根據(jù)長(zhǎng)沙的的規(guī)劃，環(huán)線線內(nèi)嚴(yán)格限制制大型購(gòu)物中中心，而**MALLL正處于環(huán)線線外側(cè)，是理理想的構(gòu)建場(chǎng)場(chǎng)所。另外，各各城市正在建建立大型購(gòu)物物中心聽(tīng)證會(huì)會(huì)制度，將大大大減少同業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在長(zhǎng)長(zhǎng)沙市未建立立聽(tīng)證會(huì)制度度前介入，現(xiàn)現(xiàn)在是想的時(shí)時(shí)機(jī)。3、根據(jù)MALLL設(shè)立的條件件，長(zhǎng)沙市2003年GDP為928.2億元，人人均GDP為15000元，2004年可突破1000億元，人均GDP將超過(guò)MALL設(shè)立要求的的人均15000元。4、根據(jù)長(zhǎng)沙市市的商貿(mào)發(fā)展展戰(zhàn)略把長(zhǎng)沙沙建成全國(guó)商商業(yè)中心城市市，并力爭(zhēng)在在十到十五年年進(jìn)入全國(guó)十十強(qiáng)，建立MALL符合這一發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略。5、高橋的交通通、地理環(huán)境境優(yōu)越，區(qū)位位優(yōu)勢(shì)明顯。**MALLL位于雨花區(qū)境境內(nèi)，與芙蓉蓉區(qū)交界。即即人民路以南南、雨花大道道以北、火星星大道以西、二二環(huán)線以東。該該處是長(zhǎng)沙市市商貿(mào)批發(fā)市市場(chǎng)的中心，是是長(zhǎng)沙市商貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的的重點(diǎn)區(qū)域，亦亦是芙蓉區(qū)和和雨花區(qū)商貿(mào)貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略略重點(diǎn)。在距距該點(diǎn)3公里的區(qū)域域內(nèi)，有長(zhǎng)沙沙市常住人口口約50萬(wàn)，約占長(zhǎng)長(zhǎng)沙市常住人人口的30%。6、高橋附近有有較高的人氣氣和商業(yè)聚合合效應(yīng)。**ＭＡＬＬ西西鄰高橋大市市場(chǎng)，附近還還有三湘、南南湖、馬王堆堆、萬(wàn)家麗等等專業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)，它們可可以構(gòu)成極好好的"扎堆效應(yīng)"，商業(yè)覆蓋蓋人民路、雨雨花大道、二二環(huán)線、火星星大道等。周周邊是收入水水平較高的居居民小區(qū)包括括：東方新城城、國(guó)杰星城城、金利苑、惠惠澤園、新橋橋小區(qū)、恒業(yè)業(yè)雅苑、幸福福人家、水云云間、馬王堆堆廣告商城、銀銀力家園、宏宏華花苑、千千禧華城、富富通新城、美美林景園等。７、長(zhǎng)沙的人人口密度平均均為每平方公公里１６０人人，而此地人人口密度超過(guò)過(guò)２００，今今后幾年人口口密度將繼續(xù)續(xù)增加。目前前高橋附近每每天的客流量量約５萬(wàn)，隨隨著這片土地地的開(kāi)發(fā)，其其它項(xiàng)目的建建設(shè)，這里的的客流量將會(huì)會(huì)迅速增加。四、**MALLL的商圈分析析1、商圈的分類類我們們一般按距離離的遠(yuǎn)近來(lái)給給商圈作如下下分類：核心商圈：：核心商圈是是最接近購(gòu)物物中心并擁有有高密度顧客客群的區(qū)域，顧顧客光顧很方方便，核心商商圈顧客一般般占購(gòu)物中心心的銷售額的的55－70％。我們統(tǒng)計(jì)計(jì)為車行10分鐘的路程程。包括遠(yuǎn)大大路、楊家山山、四方坪、火火車站、五一一路、汽車東東站等地的居居民消費(fèi)者。次級(jí)商圈：：次級(jí)商圈是是位于核心商商圈以外的鄰鄰近區(qū)域，顧顧客需花費(fèi)一一段時(shí)間才能能到達(dá)，這部部分商圈顧客客應(yīng)該占購(gòu)物物中心銷售額額的15－25％。這樣規(guī)定定的：他們是是車行10-30分鐘路程的的居民，包括括赤崗沖、東東塘、井灣子子、侯家塘、伍伍家?guī)X、河西西溁灣鎮(zhèn)等附附近的居民。邊際商商圈：邊際商商圈位于次級(jí)級(jí)商圈的外圍圍，屬于較遠(yuǎn)遠(yuǎn)的輻射區(qū)域域。他們的輻輻射區(qū)域較廣廣，可以為長(zhǎng)長(zhǎng)沙周邊地區(qū)區(qū)包括株洲、湘湘潭和長(zhǎng)沙周周邊的縣市居居民。附近公公交車輛比較較多，有通向向整個(gè)長(zhǎng)沙市市的交通條件件，附近商業(yè)業(yè)相對(duì)比較發(fā)發(fā)達(dá)。2、商圈顧客的的來(lái)源**SSHOPPIINGMAALL估計(jì)的商圈圈范圍，在這這一范圍內(nèi)，服服務(wù)的對(duì)象，即即顧客來(lái)源可可分為三部分分。（1）居居住人口指居住在高橋附附近的常住人人口，這部分分人口具有一一定的地域性性，是核心商商圈內(nèi)基本顧顧客的主要來(lái)來(lái)源。他們忠忠誠(chéng)度較高，消消費(fèi)場(chǎng)所比較較固定，但是是顧客人數(shù)彈彈性較小，難難以挖掘來(lái)擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)。（2）工作人人口指工作作地點(diǎn)在高橋橋附近的人口口，這部分人人口中不少利利用上下班就就近購(gòu)買商品品，他們是次次級(jí)商圈基本本顧客的主要要來(lái)源。附近近有政府機(jī)關(guān)關(guān)、醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、專業(yè)批批發(fā)市場(chǎng)、工工廠及各類公公司等。在此此商圈內(nèi)工作作人口比較多多，這樣其商商圈規(guī)模就比比較容易擴(kuò)張張，潛在的顧顧客數(shù)量較多多。（3）流動(dòng)人口**SSHOPPIINGMAALL處在人民路路、雨花大道道、二環(huán)線、火火星大道之間間，京珠高速速公路橫穿而而過(guò)，是聯(lián)系系南北的交通通要道。它的的附近是眾多多的專業(yè)批發(fā)發(fā)市場(chǎng)和各類類專賣店，那那里有極好的的人氣聚居，屬屬于核心商業(yè)業(yè)地區(qū)。來(lái)此此購(gòu)物和休閑閑的流動(dòng)人口口很多，這部部分人口是各各專業(yè)批發(fā)市市場(chǎng)的主要顧顧客來(lái)源，是是構(gòu)成邊緣商商圈內(nèi)顧客的的基礎(chǔ)。這些些流動(dòng)人口選選擇消費(fèi)場(chǎng)所所的隨意性較較大，忠誠(chéng)度度較低，從而而較易受到商商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的影響。因因此經(jīng)營(yíng)者應(yīng)應(yīng)該突出自己己的經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)點(diǎn)，提供給這這部分顧客最最優(yōu)的服務(wù)。3、商圈層次分分析（1）客客流量分析平日該地的車流流量、客流量量比較大，長(zhǎng)長(zhǎng)沙居民喜歡歡周末、節(jié)日日消費(fèi)，他們們意愿自己享享受購(gòu)物的人人氣和休閑的的環(huán)境。高橋橋附近的公交交車有多路，交交通十分便利利，可以把長(zhǎng)長(zhǎng)沙各地居民民拉來(lái)這里消消費(fèi)。（2）顧顧客分析目前整整個(gè)長(zhǎng)沙市消消費(fèi)者都在尋尋求好的購(gòu)物物環(huán)境，消費(fèi)費(fèi)者的休閑消消費(fèi)不能得到到很好的滿足足。特別在節(jié)節(jié)假日里，擁?yè)頂D的購(gòu)物環(huán)環(huán)境以及停車車的不方便讓讓長(zhǎng)沙的市民民消費(fèi)者頭痛痛。（3）環(huán)環(huán)境分析***SHOPPPINGMALL四面臨街，能能見(jiàn)度比較高高，而且周圍圍沒(méi)有較高的的建筑物，可可以在外面做做很好的廣告告招牌，也可可以為自身的的形象做最佳佳的廣告展示示。居民區(qū)比比較集中，人人氣比較旺盛盛，由于各專專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)集中，商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較激激烈。根據(jù)有有關(guān)情況：家家樂(lè)福、華聯(lián)聯(lián)等外資也要要來(lái)高橋投資資。未來(lái)的高高橋?qū)?huì)是商商家的競(jìng)爭(zhēng)之之地。整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：：隨著改革開(kāi)開(kāi)放的深入和和市場(chǎng)化改革革的逐見(jiàn)成效效，長(zhǎng)沙的人人均收入穩(wěn)步步提升，人民民購(gòu)買力逐年年增強(qiáng)。長(zhǎng)沙沙的地理位置置決定了它將將是眾商家競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的地方。長(zhǎng)長(zhǎng)沙出現(xiàn)了跨跨地區(qū)、跨行行業(yè)的商業(yè)聯(lián)聯(lián)合，如南（廣廣東）資北上上、北（北京京）資南下、東東（上海）資資西進(jìn)和外資資投入的大好好局面。友誼誼阿波羅、通通程商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)、麥德隆、新新一佳、家樂(lè)樂(lè)福、平和堂堂、沃爾瑪?shù)鹊鹊拇嬖冢L(zhǎng)長(zhǎng)沙的商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)可以看出出是異常激烈烈的。五、政策環(huán)境分分析建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)購(gòu)物中心，需需要政府及有有關(guān)部門的大大力支持。長(zhǎng)長(zhǎng)沙投建**大型購(gòu)物中中心是長(zhǎng)沙市市接軌世界商商業(yè)的新開(kāi)端端，它代表長(zhǎng)長(zhǎng)沙商業(yè)在新新時(shí)期的新方方向，因此能能夠得到長(zhǎng)沙沙市和雨花區(qū)區(qū)政府的大力力支持。政策策環(huán)境看好，這這為長(zhǎng)沙的經(jīng)經(jīng)濟(jì)騰飛奠定定了政策基礎(chǔ)礎(chǔ)。各大零售售集團(tuán)投資在在長(zhǎng)沙，他們們將為長(zhǎng)沙的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展鼓鼓足經(jīng)濟(jì)士氣氣，為長(zhǎng)沙的的發(fā)展做出積積極的貢獻(xiàn)。建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物物中心，必須須符合一個(gè)地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的需要和人人民生活水平平提高的需求求。要有統(tǒng)一一的城市規(guī)劃劃，在數(shù)量上上、質(zhì)量上、規(guī)規(guī)模上不能放放任自流，否否則必然導(dǎo)致致重復(fù)興建或或者盲目擴(kuò)大大規(guī)模，造成成資源的極大大浪費(fèi)。**購(gòu)物中心的的建立必將提提高長(zhǎng)沙商業(yè)業(yè)的現(xiàn)代化國(guó)國(guó)際化水平，為為長(zhǎng)沙的區(qū)域域規(guī)劃凝造了了充足的商業(yè)業(yè)氛圍，同時(shí)時(shí)也美化了長(zhǎng)長(zhǎng)沙的街頭巷巷尾，統(tǒng)一了了長(zhǎng)沙的文化化環(huán)境，較好好地豐富了長(zhǎng)長(zhǎng)沙的文化底底蘊(yùn)。六、項(xiàng)目市場(chǎng)前前景的總體評(píng)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目共共分三部分，即****商城即綜合批發(fā)市場(chǎng)，**摩爾以及住宅。在住宅方面，設(shè)設(shè)計(jì)住宅八棟棟，加上公寓寓總建筑面積積22.56萬(wàn)平方米。根根據(jù)長(zhǎng)沙市的的總體發(fā)展目目標(biāo)，隨著城城市化的步伐伐的進(jìn)一步加加快，長(zhǎng)沙市市民收入的不不斷提高，住住宅方面會(huì)保保持比較旺盛盛的需求態(tài)勢(shì)勢(shì)。只要開(kāi)發(fā)發(fā)商戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理，性價(jià)價(jià)比有突出優(yōu)優(yōu)勢(shì)，再努力力做到營(yíng)銷手手段靈活性和和多樣性，廣廣告宣傳的針針對(duì)性和實(shí)效效性，一定有有吸引廣大的的消費(fèi)者來(lái)此此居家置業(yè)的的。住宅銷售售的火爆是可可以預(yù)期的。在商鋪方面，*****商城和小高高品專賣市場(chǎng)場(chǎng)總設(shè)計(jì)面積積為16.26萬(wàn)平方米。根根據(jù)上述的調(diào)調(diào)查與分析，只只要商鋪的設(shè)設(shè)計(jì)在硬件方方面有突出的的競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，包括倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)、車位的設(shè)設(shè)計(jì)和配套，再再在市場(chǎng)服務(wù)務(wù)與管理方面面有完善的建建設(shè)與安排，根根據(jù)市場(chǎng)的體體系發(fā)展的客客觀要求，升升級(jí)版的批發(fā)發(fā)市場(chǎng)無(wú)疑具具有強(qiáng)大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。再加加上高橋得天天獨(dú)厚的人氣氣效應(yīng)，一定定會(huì)吸引廣大大的經(jīng)營(yíng)戶和和市民來(lái)此投投資置業(yè)的。如如果在招商方方面策略得當(dāng)當(dāng)，如果能夠夠成板塊在吸吸引到國(guó)內(nèi)外外知名的商業(yè)業(yè)合作伙伴，如如果在產(chǎn)權(quán)融融資以及銷售售模式方面有有所創(chuàng)新，如如果在價(jià)格方方面有較強(qiáng)的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，商商鋪的順利銷銷售甚至火爆爆是完全可以以預(yù)期的。在**摩爾方面面，主力賣場(chǎng)場(chǎng)和大型超市市總設(shè)計(jì)面積積7.8萬(wàn)平方米。如如果能找到理理想的合作伙伙伴，并著意意打造一種全全新的高尚生生活理念，這這種集購(gòu)物、娛娛樂(lè)、休閑、健健身、美食于于一體的MALL模式，一定定會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙的的消費(fèi)理念形形成巨大的沖沖擊并形成強(qiáng)強(qiáng)大的吸引力力的。只要設(shè)設(shè)計(jì)體現(xiàn)摩爾爾的靈魂，在在宣傳方面使使摩爾概念真真正深入人心心。**摩爾一定會(huì)會(huì)成為長(zhǎng)沙市市商業(yè)的標(biāo)志志性建筑，并并凝聚旺盛的的人氣。從商業(yè)業(yè)地產(chǎn)來(lái)分析析，市場(chǎng)=人+購(gòu)買力+購(gòu)買欲望。從從人口規(guī)模來(lái)來(lái)分析，第一一層次是長(zhǎng)沙沙市區(qū)人口，為為189萬(wàn)人，第二二層次是長(zhǎng)沙沙市人口，為為600萬(wàn)人，第三三層次是長(zhǎng)株株譚人口，為為1252萬(wàn)人。第四四層次是長(zhǎng)沙沙市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈”人口，這些些城市包括株株洲、常德、益益陽(yáng)、湘潭、岳岳陽(yáng)和衡陽(yáng)，為3573萬(wàn)人。從購(gòu)買力來(lái)分析，當(dāng)家庭存款達(dá)到10萬(wàn)元時(shí)，便具備商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買力，這類家庭約占總?cè)丝诘?0%，僅從長(zhǎng)沙市城區(qū)人口來(lái)統(tǒng)計(jì)，其購(gòu)買力達(dá)20萬(wàn)個(gè)家庭。從購(gòu)買欲望來(lái)分析，根據(jù)隨機(jī)防問(wèn)調(diào)查得出結(jié)論，在10萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)欲望中，人們購(gòu)買欲望的順序?yàn)樯虡I(yè)門面、住房投資、小車，從不斷火曝的家庭購(gòu)車熱中不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙市的商業(yè)地產(chǎn)還有具大的市場(chǎng)潛力。第三章投資估算及及資金籌措一、投資估算算范圍本項(xiàng)目總用地面面積18.5公頃，其中中道路用地2.95公頃，小區(qū)區(qū)用效用地15.2公頃。第一一期用地180畝，規(guī)劃總總建筑面積3134667平方米，其其中商鋪1430660平方米，公公寓1084229平方米，地地下室5萬(wàn)平方米，建建筑密度40.9%，容積率2.98，綠化率30.5%。二估算依據(jù)據(jù)1．建設(shè)部頒布布的《房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法法》2．依據(jù)上述規(guī)規(guī)定，根據(jù)建建筑結(jié)構(gòu)形式式，結(jié)合長(zhǎng)沙沙市目前實(shí)際際工程造價(jià)估估算三投資概況況估算本項(xiàng)目總投資885705萬(wàn)元人民幣幣，包括土地地成本費(fèi)、報(bào)報(bào)建費(fèi)、建筑筑工程安裝費(fèi)費(fèi)、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配配套費(fèi)、管理理費(fèi)用、銷售售費(fèi)用、不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等等。土地成本費(fèi)第一期占地1880畝，土地成成本費(fèi)包括購(gòu)購(gòu)買土地費(fèi)用用、拆遷費(fèi)用用，共計(jì)人民民幣23040萬(wàn)元。2、報(bào)建費(fèi)用：：商業(yè)140600平方米×179元+公寓1084229×1366元+地下室500000×136元=4715萬(wàn)元，重點(diǎn)點(diǎn)工程減免后后為4715××60%=22829萬(wàn)元。3、建筑安裝工工程費(fèi)用根據(jù)目前長(zhǎng)沙市市材料調(diào)查及及走訪周邊建建筑工地、住住宅區(qū)，再結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)構(gòu)想，綜綜合基價(jià)制定定標(biāo)準(zhǔn)如下：：地下：500000平方米×15000=75000萬(wàn)元B、地上高層：：1918227平方米×1200==230199萬(wàn)元C、地上多層：：71640平方米×800=55731萬(wàn)元建安費(fèi)用小計(jì)：：A+B+CC=362550萬(wàn)元市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施施配套費(fèi)用綜合基價(jià)制定如如下：設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用35元/平方米；景景觀費(fèi)用100元/平方米；水水電工程費(fèi)40元/平方米（按按建筑面積計(jì)計(jì)算）；電梯梯60元/平方米（按按建筑面積計(jì)計(jì)算）；消防防80元/平方米（按按建筑面積計(jì)計(jì)算）；人防防15元/平方米（按按實(shí)際工程量量）；弱電20元/平方米；以以上合計(jì)350元/平方米?？偪傎M(fèi)用：3134667×350元=109771萬(wàn)元。5、管理費(fèi)和銷銷售費(fèi)用各項(xiàng)費(fèi)用按總銷銷售額提取。管管理費(fèi)按銷售售收入的1.5%計(jì)算；銷售售費(fèi)用按2.5%計(jì)算；廣告告費(fèi)用按2.5%計(jì)算；銷售售稅金按5.6%計(jì)算；不可可預(yù)計(jì)費(fèi)用按按2.0%計(jì)算，總銷銷售收入約為為1094991萬(wàn)元，合合計(jì)管理費(fèi)和和銷售費(fèi)用成成本為1094991萬(wàn)元×14.1%=155438萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資：小小計(jì)1至5，共為85705萬(wàn)元。表一項(xiàng)目總投資資估算表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目總投資單元投資資1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資資1．1土地費(fèi)用23040128萬(wàn)元/畝畝1．2報(bào)建費(fèi)用282916萬(wàn)元/畝1．3建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)用362501156/平方方米1．4城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)設(shè)施配套費(fèi)10971350/平方米米1．5管理和銷售費(fèi)用用15438492/平方米2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資857052734/平方方米四、資金籌措措本項(xiàng)目共需籌措措資金85705萬(wàn)元。資金金籌措采取滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式式，啟動(dòng)資金金來(lái)源于自有有資本金、銀銀行貸款。其其余各年來(lái)源源銷售收入。資資金籌措方案案見(jiàn)表二。表二投資計(jì)劃與與資金籌措表表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1項(xiàng)目總投資857051．1開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資資857051．2經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措857052．1資本金430002．2借貸資金100002．3預(yù)售收入1094912．4其他收入第四章項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效益與與社會(huì)效益分分析一、公寓和商商鋪銷售收入入估算本項(xiàng)目對(duì)公寓、商商鋪擬定全部部銷售，均作作銷售收入估估算。1、商鋪：一層層：38432平方米×15000元=576335萬(wàn)元。二層：28539平方米×5000元=142770萬(wàn)元。三、四層：31312平方米×3000元=9394萬(wàn)元。2、公寓：1008429平方米×2600元=281992萬(wàn)元。以上合計(jì)，本項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售收入入1094991萬(wàn)元。銷售售收入估算詳詳見(jiàn)表三。表三地產(chǎn)產(chǎn)銷售收入估估算表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1公寓銷售收入281921．1可銷售面積（平平方米）1084291．2單位售價(jià)（元//平方米）26001．3銷售比例（%）1002商鋪銷售收入812992．1可銷售面積（平平方米）982832．2單位售價(jià)（元//平方米）82722．3銷售比例（%）1003銷售收入合計(jì)1094914銷售面積合計(jì)（平平方米）206712二、總成本費(fèi)費(fèi)用估算本項(xiàng)目建設(shè)總成成本為85705萬(wàn)人民幣。根根據(jù)建設(shè)進(jìn)度度，各年總成成本估算詳見(jiàn)見(jiàn)表四。表四總成本費(fèi)用用估算表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目目合計(jì)1土地費(fèi)用230402報(bào)建費(fèi)用28293建安費(fèi)用362504城市基礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)109715管理和銷售費(fèi)15438合計(jì)85705三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)1、投資利潤(rùn)及及利潤(rùn)率本項(xiàng)目投資利潤(rùn)潤(rùn)共計(jì)23485萬(wàn)元，投資資利潤(rùn)率為27.7%。各期投資資利潤(rùn)率詳見(jiàn)見(jiàn)表五。表五損益表單位：萬(wàn)元元序號(hào)項(xiàng)目目合計(jì)1銷售收入10949112總成本費(fèi)用857053銷售利潤(rùn)237864所得稅5稅后利潤(rùn)2、財(cái)務(wù)贏利能能力分析本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率為15%，大大高于于行業(yè)基準(zhǔn)基基準(zhǔn)收益率8%，按房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)行業(yè)基基準(zhǔn)收益率8%計(jì)算說(shuō)明財(cái)財(cái)務(wù)上