小區(qū)物業(yè)接管方案樣本

水沐城小物業(yè)管方

目

錄目前

錄言

…………第一章

管理目標(biāo)

…………………

3第二章

物業(yè)管理方案

……………

4第一節(jié)第二節(jié)

管理內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)管理指標(biāo)及方法

…………

411第三節(jié)

管理溝通

…………13第三章

資源配

………………..

13第一節(jié)

人員配置及崗位設(shè)置

…..13第二節(jié)第四章

職員培訓(xùn)費(fèi)用測(cè)

……………..15……………….16第一節(jié)

項(xiàng)目物業(yè)日常管理月度費(fèi)用明細(xì)

……………

16第二節(jié)

創(chuàng)辦費(fèi)用明細(xì)

…………….

19第三節(jié)

物業(yè)管理費(fèi)收入明細(xì)

……….

23第五章

盈虧分析及減虧方法……23第六章接管工作進(jìn)度安排………………28

前

言承蒙集團(tuán)企業(yè)及和信房產(chǎn)信任，將水沐天城這個(gè)品牌項(xiàng)目交由我們來(lái)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸同時(shí)也清楚其責(zé)任重大。物業(yè)服務(wù)是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)展而派生出來(lái)產(chǎn)物，它作為房地產(chǎn)商品消費(fèi)步驟是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)延續(xù)和完善水沐天城項(xiàng)目作為企業(yè)品牌之作經(jīng)典之作凝聚了和信人辛勤和汗水是集團(tuán)企業(yè)智慧結(jié)晶高品質(zhì)居住小區(qū)需要高水平物業(yè)服務(wù)和之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅居家環(huán)境和便捷生活、商務(wù)空間，業(yè)已成為二十一世紀(jì)現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求基礎(chǔ)標(biāo)志和信水沐天城項(xiàng)目標(biāo)物業(yè)服務(wù)所必需達(dá)成基礎(chǔ)要求。我們將響應(yīng)企業(yè)董事長(zhǎng)“相關(guān)物業(yè)企業(yè)要走市場(chǎng)化道路”發(fā)展精神，努力爭(zhēng)取將水沐天城項(xiàng)目打造成為企業(yè)精品樓盤(pán)。針對(duì)“水沐天城”特點(diǎn)，我們將各分支加以細(xì)化，小至管理細(xì)節(jié)，大到管理理念，全部達(dá)成精耕細(xì)作，為“水沐天城”品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并為和信房產(chǎn)銷售提供有力支持。以促進(jìn)樓盤(pán)銷售。在該項(xiàng)目標(biāo)介入和服務(wù)過(guò)程中我們一直本著兩個(gè)理念一是堅(jiān)持保本微利方針經(jīng)濟(jì)效益更重社會(huì)效益我們將以最大程度為和信房產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任加強(qiáng)品質(zhì)監(jiān)控用良好管理和真誠(chéng)服務(wù)合了處理微利潤(rùn)和高標(biāo)準(zhǔn)之間矛盾爭(zhēng)取做到兼顧同時(shí)達(dá)成開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益雙贏其次著手現(xiàn)在放眼未來(lái)不僅僅把這個(gè)項(xiàng)目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化精細(xì)化關(guān)鍵開(kāi)始更看重是未來(lái)更深層次更長(zhǎng)遠(yuǎn)更廣泛品質(zhì)提升我們殷切期望經(jīng)過(guò)我們不停溝通和攜手努力共同來(lái)打造和維護(hù)企業(yè)品牌，樹(shù)立企業(yè)形象。期望能夠依靠“水沐天城”良好品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，使本身能夠得到提升和發(fā)展。以下即是針對(duì)本項(xiàng)目所制作物業(yè)接管服務(wù)方案，不足之處敬請(qǐng)指教！第章

管目和順物業(yè)企業(yè)“精細(xì)化管理，親情化服務(wù)”是我們永遠(yuǎn)不變承諾造安全、優(yōu)美、舒適、方便小區(qū)環(huán)境”是我們永恒追求，為此，我們依據(jù)《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)管理，承諾達(dá)成以下目標(biāo)：一、星級(jí)生服務(wù)

高品質(zhì)物業(yè)需要優(yōu)質(zhì)服務(wù)和其相配套們將利用團(tuán)體多年實(shí)際操作所積累豐富管理經(jīng)驗(yàn)，努力豐富和完善各項(xiàng)規(guī)范及服務(wù)步驟，經(jīng)過(guò)系統(tǒng)、全方位、多層次培訓(xùn)，提升職員素質(zhì)，達(dá)成真誠(chéng)服務(wù)、星級(jí)居住標(biāo)準(zhǔn)。二、建業(yè)主委員會(huì)我們正式接“水沐天城物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后將在合適時(shí)機(jī)成立業(yè)主委員會(huì)使物業(yè)企業(yè)服務(wù)和業(yè)主自治相結(jié)合切實(shí)做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作讓開(kāi)發(fā)商全力放心地投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。三、一服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入正式物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后我們將依“微利上標(biāo)準(zhǔn)依《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)服務(wù)，確保業(yè)主享受高品質(zhì)服務(wù)。第章

管方第一節(jié)務(wù)內(nèi)及標(biāo)準(zhǔn)一、用戶服務(wù)中心用戶服務(wù)中心是小區(qū)物業(yè)管理窗口其服務(wù)范圍關(guān)鍵包含業(yè)主接房入住報(bào)事報(bào)修受理、業(yè)戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業(yè)管理費(fèi)、代收水電氣垃圾清運(yùn)費(fèi)、郵件收發(fā)、特約服務(wù)及各類代辦服務(wù)等。依據(jù)我企業(yè)《用戶服務(wù)中心操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定以下工作范圍及要求：服務(wù)受

服內(nèi)受理住戶咨詢、投訴為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，將業(yè)主資料存檔保管，安排和業(yè)主

服標(biāo)微笑服務(wù)，熱情接待，認(rèn)真聽(tīng)取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因和住戶發(fā)生爭(zhēng)吵，受理投訴后立即和相關(guān)部門(mén)聯(lián)絡(luò)調(diào)查處理，并做好統(tǒng)計(jì)、跟蹤、回訪。熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理步驟及相關(guān)要求，耐心解釋業(yè)主提出疑問(wèn)，工作中服務(wù)上乘，收費(fèi)合理，安排立即，并做好各項(xiàng)

理工作商務(wù)服務(wù)內(nèi)勤工作管理工作

相關(guān)通知發(fā)放依據(jù)業(yè)關(guān)鍵求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門(mén)為住戶提供專題服務(wù)辦理網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等多種健身、娛樂(lè)、休閑設(shè)施服務(wù)打印、復(fù)印、傳真、快遞、機(jī)票預(yù)訂、及其它特約服務(wù)等統(tǒng)籌備公室全方面管理，負(fù)責(zé)和外部各職能部門(mén)協(xié)調(diào)工作。檔案管理人事管理組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議定時(shí)走訪住戶，進(jìn)行住戶意見(jiàn)調(diào)查受理住戶費(fèi)用收取情況咨詢。收取管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用。裝修現(xiàn)場(chǎng)管理空置房及鑰匙管理項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)巡視

原始統(tǒng)計(jì)，信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)傳輸，不得出現(xiàn)遺漏和誤報(bào)。協(xié)調(diào)各職能部門(mén)，分清緩急，合理安排服務(wù)，做到認(rèn)真、仔細(xì)、立即、正確地為住戶提供服務(wù)，并做好跟蹤、回訪統(tǒng)計(jì)。熱情接待，服務(wù)周到，認(rèn)真做好登記、預(yù)約、安排等工作服務(wù)高效、快速、熱情、周到有較強(qiáng)親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開(kāi)工作例會(huì)；認(rèn)真領(lǐng)會(huì)、落實(shí)實(shí)施政府和職能部門(mén)相關(guān)要求。對(duì)行政文檔按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類管理，重視原始資料和外部信息搜集。立即辦理職員轉(zhuǎn)正、定級(jí)、升級(jí)工作，加強(qiáng)和職員溝通，按期組織職員培訓(xùn)工作和職員活動(dòng)籌備。每十二個(gè)月召開(kāi)一次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。每六個(gè)月進(jìn)行一次住戶意見(jiàn)調(diào)查，對(duì)發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即反應(yīng)上級(jí)，對(duì)有意見(jiàn)住戶立即給書(shū)面回復(fù)。熱情接待，耐心講解。認(rèn)真仔細(xì)，不出差錯(cuò)。協(xié)同秩序維護(hù)巡查人員、工程維修人員對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視，檢驗(yàn)裝修工人出入證、滅火器配置、有沒(méi)有違規(guī)情況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即下發(fā)整改通知單，并聯(lián)絡(luò)業(yè)主，書(shū)面確定。定時(shí)巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生情況，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即處理，并做好統(tǒng)計(jì)。對(duì)空置房及項(xiàng)目公區(qū)鑰匙進(jìn)行有序管理，確保物品財(cái)產(chǎn)安全。每日對(duì)項(xiàng)目公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)各崗位等進(jìn)行巡視督檢驗(yàn)各崗位人職員作情況閱各崗位工作統(tǒng)計(jì)，正確了解各項(xiàng)工作完成及未完成情況，做好《項(xiàng)目日巡視》統(tǒng)計(jì)，便于督促跟進(jìn)。二、工程維部

水沐天城關(guān)鍵工程設(shè)施設(shè)備包含遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部關(guān)鍵工作除了立即處理業(yè)主零修、急修外，還要做好多種設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。依據(jù)我企業(yè)《維修操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定以下工作范圍及要求：序

項(xiàng)

實(shí)方

督計(jì)

服標(biāo)號(hào)

抄表系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)有線電視系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)

每個(gè)月檢驗(yàn)數(shù)據(jù)采集箱電源及數(shù)據(jù)采集板日常巡視檢驗(yàn)煤氣數(shù)據(jù)采集機(jī)，配合煤氣企業(yè)采集數(shù)據(jù)；每個(gè)月打印一份抄表統(tǒng)計(jì)；每三個(gè)月進(jìn)戶核查抄表一次即修正估表錄入錯(cuò)誤數(shù)據(jù)。每七天維護(hù)檢驗(yàn)紅外線報(bào)警裝置，進(jìn)行障隘測(cè)試；每七天進(jìn)行鏡頭維護(hù)除塵，確保錄像清楚；每個(gè)月全方面檢驗(yàn)線路接頭及系統(tǒng)元件；每六個(gè)月由外委企業(yè)維護(hù)檢驗(yàn)一次。天天巡視機(jī)房次數(shù)不低于，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；接業(yè)主報(bào)修小時(shí)內(nèi)處理問(wèn)題；每七天全方面檢驗(yàn)一次線路信號(hào)放大器發(fā)覺(jué)問(wèn)題一小時(shí)內(nèi)通知電視網(wǎng)絡(luò)企業(yè)處理；每十二個(gè)月信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2。天天巡視機(jī)房次數(shù)不低于，并適時(shí)監(jiān)控信號(hào)源質(zhì)量；每七天全方面檢驗(yàn)一次線路信號(hào)放大器發(fā)覺(jué)問(wèn)題一小時(shí)內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)企業(yè)處理；每十二個(gè)月信號(hào)接入單位系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)不少于2。天天早晚巡視檢驗(yàn)單元門(mén)機(jī)機(jī)門(mén)鎖一次，確保系統(tǒng)正常使用；每七天檢驗(yàn)器件箱及備用電源；每十二個(gè)月由外委企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)全方面維護(hù)檢修保養(yǎng)一次并依據(jù)

主管每七天進(jìn)入維護(hù)員操作系統(tǒng)核查一次系統(tǒng)運(yùn)行情況；每個(gè)月審查數(shù)據(jù)采集匯報(bào)；審查季度抄表核查及修正匯報(bào)，確保進(jìn)戶核查工作得以實(shí)施。工程主管、保安隊(duì)長(zhǎng)定時(shí)檢驗(yàn)監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行統(tǒng)計(jì)并每七天安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測(cè)試；工程主管每個(gè)月組織全方面檢驗(yàn)系統(tǒng)線路及設(shè)備；委外維護(hù)結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)及企業(yè)經(jīng)理簽署意見(jiàn)。主管天天巡視機(jī)房一次，每七天檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；弱電工天天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；主管每個(gè)月組織檢驗(yàn)一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)；接入單位維護(hù)保養(yǎng)結(jié)果需報(bào)主管及企業(yè)經(jīng)理簽署意見(jiàn)。主管天天巡視機(jī)房一次，每七天檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；弱電工天天監(jiān)測(cè)信號(hào)質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；主管每個(gè)月組織檢驗(yàn)一次系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)情況，并審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)；主管每個(gè)月審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)，每七天抽檢單元分機(jī)及電子門(mén)鎖使用情況；領(lǐng)班每七天全方面檢驗(yàn)系統(tǒng)一次，并匯報(bào)檢驗(yàn)情況；

確保月度水、電、氣抄表數(shù)據(jù)正確；季度進(jìn)戶核查結(jié)果立即通報(bào)業(yè)主和使用部門(mén)。紅外線報(bào)警裝置靈敏，無(wú)誤報(bào)、漏報(bào)發(fā)生；監(jiān)控設(shè)備圖像清楚，硬盤(pán)錄像可保留30天。1.視信號(hào)質(zhì)量投訴1小時(shí)內(nèi)處理；線路通暢及設(shè)備完好率達(dá)成％。1.信號(hào)質(zhì)量投1小時(shí)內(nèi)處理；線路通暢及設(shè)備完好率達(dá)成％。1.像及通話語(yǔ)音清楚可實(shí)現(xiàn)總計(jì)、單元門(mén)機(jī)、室內(nèi)分機(jī)及分機(jī)間轉(zhuǎn)接通話；2.入密碼后單元門(mén)可立即自動(dòng)開(kāi)鎖；

停車管理系統(tǒng)

需要更新電源及配件。辦理新卡及續(xù)繳管理費(fèi)后當(dāng)日內(nèi)錄入用戶信息；系統(tǒng)管理員每七天進(jìn)行系統(tǒng)維護(hù)一次；

委外年檢結(jié)果需由主管現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)及企業(yè)經(jīng)理簽署意見(jiàn)。內(nèi)勤天天核實(shí)辦卡及交費(fèi)情況，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)用戶信息錄入；工程主管負(fù)責(zé)督導(dǎo)系統(tǒng)維護(hù)及設(shè)備巡視檢驗(yàn)；

3.元門(mén)開(kāi)啟后可自動(dòng)關(guān)閉。1.統(tǒng)自動(dòng)運(yùn)行達(dá)成設(shè)計(jì)功效要求；停電后10分鐘內(nèi)將道閘升起；

維修班天天檢驗(yàn)道閘、讀卡器及出票機(jī)；外委企業(yè)確保系統(tǒng)維護(hù)六個(gè)月內(nèi)

外委系統(tǒng)維護(hù)檢修結(jié)果需由工程主管現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)、企業(yè)經(jīng)理簽署意見(jiàn)。

基礎(chǔ)達(dá)成用戶信息錄入不過(guò)夜。園林景觀水系

不少于三次。天天開(kāi)啟前檢驗(yàn)系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；每七天依據(jù)需要進(jìn)行系統(tǒng)反沖洗，并配制水處理藥劑；

主管天天巡視檢驗(yàn)小區(qū)景觀水運(yùn)行效果，每個(gè)月審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)抽查系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗情況；

定時(shí)間運(yùn)行，不隨意調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，確保小區(qū)景觀效果；設(shè)備檢修及河渠清洗提前樹(shù)立標(biāo)示牌。

統(tǒng)

采取井水補(bǔ)水，不得使用自來(lái)水進(jìn)行系統(tǒng)補(bǔ)水及反沖洗；每十二個(gè)月進(jìn)行一次系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修，管道閥門(mén)油漆。

安排督導(dǎo)年度維護(hù)保養(yǎng)工作，并實(shí)施過(guò)濾設(shè)備填充活性炭、石英沙；領(lǐng)班督導(dǎo)毛發(fā)過(guò)濾器清洗。每隔小時(shí)巡視檢驗(yàn)設(shè)備房，并

主管每七天巡視檢驗(yàn)配電室不少

系統(tǒng)正常運(yùn)行，市電停電后填寫(xiě)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)；

于2次，并抽查系統(tǒng)維護(hù)情況，并15分鐘內(nèi)發(fā)電機(jī)供電保電

變配電系統(tǒng)消防系統(tǒng)

每個(gè)月檢驗(yàn)緊固系統(tǒng)接線端子，確保接觸良好；每半月維護(hù)保養(yǎng)發(fā)電機(jī)，并試車15分鐘；雷雨季節(jié)來(lái)臨前檢驗(yàn)系統(tǒng)防雷接地情況；每十二個(gè)月度系統(tǒng)安全檢驗(yàn)并維護(hù)一次。每2月進(jìn)行普消末端水壓測(cè)試每三個(gè)月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢驗(yàn)水泵聯(lián)動(dòng)情況；每六個(gè)月清洗一次感煙、感溫探頭濾網(wǎng)二個(gè)月抽查10％頭感煙感溫報(bào)警情況；消防系統(tǒng)委外日常運(yùn)行維護(hù)管理消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由

審查運(yùn)行維護(hù)統(tǒng)計(jì)及能耗統(tǒng)計(jì)表；領(lǐng)班隨時(shí)檢驗(yàn)配電室值班情況及運(yùn)行統(tǒng)計(jì)填寫(xiě)情況并參與發(fā)電機(jī)維護(hù)及試車；主管每十二個(gè)月組織進(jìn)行一次緊急停電事故演練。系統(tǒng)日常運(yùn)行由保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理；系統(tǒng)維護(hù)、檢測(cè)、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；保安隊(duì)長(zhǎng)每十二個(gè)月組織兩次以上消防演練培訓(xùn)；委外年度安全檢驗(yàn)結(jié)果需報(bào)企業(yè)經(jīng)理審核并簽署意見(jiàn)。

梯防故照明正常使用；檢修停電提前二十四小時(shí)以通告方法通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場(chǎng)所書(shū)面通知用戶。系統(tǒng)完好，報(bào)警點(diǎn)位正確，無(wú)誤報(bào)；按消防相關(guān)法律法規(guī)要求運(yùn)行和維護(hù)系統(tǒng)；3.普消末端壓力確保不低于消自消末端壓力確保不低于0.5Mpa；預(yù)警時(shí)值班人員負(fù)責(zé)內(nèi)抵外委單位負(fù)擔(dān)消防系統(tǒng)安整年檢由外委承接單位負(fù)責(zé)；

達(dá)第一現(xiàn)場(chǎng)。天天巡視純凈水機(jī)房不少于

3

每六個(gè)月末端水質(zhì)取樣到市防疫

確保水質(zhì)達(dá)成國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)次，巡視生活水泵房不少于次，

站化驗(yàn)一次；

準(zhǔn)要求。

二次供水

并填寫(xiě)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)；主管參與純凈水系統(tǒng)管道消毒過(guò)程及水池水箱清洗消毒過(guò)程；純凈水系統(tǒng)每六個(gè)月消毒次數(shù)不況，給相關(guān)責(zé)任人處罰；少于3次，生活水池（水箱）每十每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗(yàn)不合格情二個(gè)月消毒次數(shù)不少于次并消毒處理統(tǒng)計(jì)；純凈水系統(tǒng)消毒前提前48小時(shí)

除操作人員外，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入純凈水機(jī)房；機(jī)房需人走上鎖。三、秩維護(hù)部

通知到業(yè)主。安全和消防工作是物業(yè)管理工作關(guān)鍵，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬(wàn)戶生命和財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)維護(hù)和樹(shù)立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)關(guān)鍵作用天城秩序維護(hù)部全方面負(fù)責(zé)維護(hù)該小區(qū)生活秩序和消防治安安全防范和管理現(xiàn)在崗位設(shè)置分別為大門(mén)崗6巡查崗2、固定崗2、監(jiān)控崗1個(gè)。依據(jù)我企業(yè)《秩序維護(hù)崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定以下工作范圍及要求：序

項(xiàng)秩序維護(hù)班長(zhǎng)大門(mén)崗

實(shí)方1.以身作則率領(lǐng)保隊(duì)員上崗執(zhí)勤。2.檢驗(yàn)各崗位文明勤和著裝情況落實(shí)防范方法。3.配合隊(duì)長(zhǎng)做好隊(duì)思想工作。4.對(duì)上崗時(shí)發(fā)生突事件要按要求采取處理方法，并書(shū)面匯報(bào)隊(duì)長(zhǎng)；5.負(fù)責(zé)對(duì)本班職員培訓(xùn)。負(fù)責(zé)小區(qū)巡查。1.負(fù)責(zé)維護(hù)大門(mén)口出秩序、社會(huì)秩序，嚴(yán)禁小商小販在門(mén)前及大門(mén)兩側(cè)擺攤設(shè)點(diǎn)。2.掌握出入大門(mén)車及人員情況發(fā)覺(jué)可疑人員應(yīng)立即查詢、處理、匯報(bào)。3.發(fā)生糾紛和通常治安問(wèn)題時(shí)應(yīng)依法立即處理并匯報(bào)主管同時(shí)立即疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；4.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)共設(shè)施安全立即發(fā)覺(jué)和阻止不良行為，對(duì)造成影響、損失當(dāng)事者，應(yīng)立即報(bào)服務(wù)中心查處。5.外來(lái)人員進(jìn)入小需問(wèn)詢、登記，經(jīng)服務(wù)中心或業(yè)主確定后方可放行。物品出入需有服務(wù)中心出具業(yè)主簽字確定之《出門(mén)條留存?zhèn)洳椤?.負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)和周進(jìn)行巡查檢驗(yàn)立即發(fā)覺(jué)處理或匯報(bào)檢驗(yàn)中發(fā)覺(jué)不安全原因，以消除隱患，保障安全。

督計(jì)天天不間斷各崗進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺(jué)題立糾正處理。保安隊(duì)長(zhǎng)組每七班長(zhǎng)工作列會(huì)，即發(fā)并理工中問(wèn)題。由安全主管、班長(zhǎng)天天間斷各位進(jìn)督導(dǎo)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題即糾處理。1.巡查負(fù)巡查圍各類故

服標(biāo)1.裝符合要求儀表端莊態(tài)度熱情友好語(yǔ)言文明禮貌發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵不還口打不還手自覺(jué)維護(hù)企業(yè)形象和聲譽(yù)。2.固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.作認(rèn)真負(fù)責(zé)未經(jīng)許可不得離開(kāi)工作崗位在工作崗位上會(huì)客和做其它無(wú)關(guān)事宜，不得吸煙。4.接班統(tǒng)計(jì)完整正確佩戴使用器械無(wú)損壞。5.時(shí)保持值勤崗位清潔衛(wèi)生。全部外來(lái)人員登記和物品出入登記完整、清楚。1.一著裝儀容儀表端正講究文明禮貌。2.得吸煙、聽(tīng)收音機(jī)或隨身聽(tīng)。

巡邏崗

2.勸離夜間無(wú)故滯在巡查區(qū)內(nèi)人員立即控制巡查發(fā)覺(jué)可疑人員并視情況匯報(bào)值班人員，依據(jù)指令做好查控工作，預(yù)防各類案件發(fā)生。3.在上下班高峰期實(shí)做好對(duì)業(yè)主安全保衛(wèi)，預(yù)防竊案發(fā)生，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序。

驗(yàn)（防火、防盜、防治安案件、防違規(guī)裝修等和多種設(shè)施、設(shè)備檢驗(yàn)、登記。

3.需完整統(tǒng)計(jì)巡查檢驗(yàn)時(shí)間地點(diǎn)部位、具體內(nèi)容，且不得少于要求次數(shù)。不得以檢驗(yàn)為名，和其它當(dāng)班人員閑談。5.得乘坐電梯巡查檢驗(yàn)樓層實(shí)施巡查任務(wù)時(shí)得以任何理由或借口推脫幫助業(yè)主責(zé)任。4.按要求程序處理發(fā)事件。

2.班長(zhǎng)天天6.人員進(jìn)行查詢時(shí)注意有禮貌地表

固定崗

5.幫助其它崗位人處理疑難事件。6.按要求填寫(xiě)巡查計(jì)同時(shí)作好定時(shí)巡更踩點(diǎn)工作。7.消防巡檢：定時(shí)對(duì)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備巡視驗(yàn)完好情況即排除安全隱患。8.配合裝修現(xiàn)場(chǎng)管和控制。1.掌握本崗位周圍輛及人員情況發(fā)覺(jué)可疑人員應(yīng)立即查詢、處理、匯報(bào)。2.發(fā)生糾紛和通常治安問(wèn)題時(shí)應(yīng)依法立即處理并匯報(bào)主管同時(shí)立即疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；3.負(fù)責(zé)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)共設(shè)施安全立即發(fā)覺(jué)和阻止不良行為，對(duì)造成影響、損失當(dāng)

不間斷進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即糾正處理。由安全主管、班長(zhǎng)天天間斷各位進(jìn)督導(dǎo)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題即糾處理。

明身份或出示證件。7.消防設(shè)施巡檢做好統(tǒng)計(jì)，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即上報(bào)、處理。8.練掌握消防器材使用發(fā)生火警應(yīng)立即采取應(yīng)急方法。1.裝符合要求儀表端莊態(tài)度熱情友好語(yǔ)言文明禮貌發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)作到罵不還口打不還手自覺(jué)維護(hù)企業(yè)形象和聲譽(yù)。2.固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.作認(rèn)真負(fù)責(zé)未經(jīng)許可不得離開(kāi)工作崗位在工作崗位上會(huì)客和做其它無(wú)事者，應(yīng)立即報(bào)服務(wù)中心查處。1.機(jī)動(dòng)車秩序管理助揮車輛停放，由安全主管、

關(guān)事宜，不得吸煙。4.接班統(tǒng)計(jì)完整正確佩戴使用器械無(wú)損壞。5.時(shí)保持值勤崗位清潔衛(wèi)生。1.用正規(guī)交接崗禮儀進(jìn)行崗位交接根據(jù)部門(mén)統(tǒng)一規(guī)范進(jìn)行車輛停放。2.非機(jī)動(dòng)車秩序管：規(guī)范停放檢驗(yàn)非機(jī)動(dòng)車是否上鎖防非機(jī)動(dòng)車被盜及其它安全事故發(fā)生；3.檢驗(yàn)用戶車上有沒(méi)有遺留或隸屬物品，立即提醒用戶取走，給用戶做好解釋工作聯(lián)絡(luò)即交由部門(mén)保管；嚴(yán)禁全部些人員在停車場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行修車

長(zhǎng)天不斷對(duì)崗位進(jìn)行督導(dǎo)，覺(jué)問(wèn)立即糾正處理。

上一班次所移交問(wèn)題，保持良好軍體形象動(dòng)主動(dòng)為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)外展示良好企業(yè)形象；2.保持崗位周圍環(huán)境綠化衛(wèi)生設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)并加強(qiáng)保管力度，嚴(yán)禁有意損壞用設(shè)備設(shè)施另作她用格推行崗位職責(zé)；用標(biāo)準(zhǔn)交通指揮手勢(shì)引導(dǎo)車輛根據(jù)要車輛秩

和維護(hù)，預(yù)防取走用戶車輛上配件；5.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能快速到位根據(jù)突發(fā)事件預(yù)案進(jìn)行處理；

求路線有序進(jìn)出保交通通暢無(wú)阻好非機(jī)動(dòng)車安全管理工作。4.主動(dòng)主動(dòng)為業(yè)主提供服務(wù)做好車

序管理崗

場(chǎng)車輛安全檢驗(yàn)工作，做好書(shū)面統(tǒng)計(jì)；負(fù)責(zé)幫助各區(qū)停車場(chǎng)車輛安全管理人員共同做好車輛安全檢驗(yàn)好崗位周圍成品和設(shè)施設(shè)備。6.對(duì)于用戶非機(jī)動(dòng)車鑰匙丟失或其它原因人員必需進(jìn)行有效證件查對(duì)無(wú)誤才能給放行過(guò)夜非機(jī)動(dòng)車進(jìn)行統(tǒng)一

停放并加鎖登記。四、環(huán)境部水沐天城內(nèi)有14電梯公寓，24多層住宅樓，一個(gè)中心花園，一個(gè)人工湖，多處水景及一套水系循環(huán)系統(tǒng)多處室外休閑場(chǎng)所為了給業(yè)主發(fā)明一個(gè)潔凈舒適恬靜幽雅生活環(huán)境依據(jù)我企《保潔崗位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)位操作程序及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以下關(guān)鍵服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)：保潔

保潔服務(wù)范圍包含公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護(hù)理。序

項(xiàng)外圍區(qū)間道路花崗石、大理石地面

實(shí)方天天集中清掃次水管沖洗次數(shù)依據(jù)情況制訂必需時(shí)用灑水車沖洗隨時(shí)保潔每日全方面清潔次推塵數(shù)次每個(gè)月沖洗次大理石拋光、打蠟頻次依據(jù)情況制訂

督計(jì)主管每日巡視3次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)按要寫(xiě)《保潔崗位巡視表》主管每日巡視3次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)按要寫(xiě)《保潔崗位巡視表》

服標(biāo)1.紋清楚2.垃圾，無(wú)泥沙，無(wú)積水，無(wú)污跡3.揚(yáng)塵無(wú)垃圾、無(wú)積水、無(wú)污跡、無(wú)積塵2.光澤隨時(shí)保潔單元樓道

每日集中搜集垃圾次全方面清潔次

主管每日最少抽查4個(gè)樓道

1.生活建筑垃圾（垃圾每10前清完）2.面光潔

保1

領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)按要寫(xiě)《保潔崗位巡視表》

3.手、鐵花、消防栓潔凈4.璃光潔5.花板、墻角無(wú)蛛網(wǎng)水景水池水溝、生態(tài)池

天天清理水面樹(shù)葉及飄浮物數(shù)次滴水景處每個(gè)月刷洗青

主管每日巡視3次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)

1水清見(jiàn)底，無(wú)異除少數(shù)樹(shù)葉外，無(wú)其它飄浮物水面無(wú)泡沫

苔夏天每日添加次消泡

按要寫(xiě)《保潔崗位巡視表》

水底無(wú)雜物劑36個(gè)根本清1次地下車庫(kù)

1.每日地面推1次2.每日清理垃1次3.每七天清潔1次擋車

主管每日巡視1次上領(lǐng)班隨機(jī)檢驗(yàn)

1.面無(wú)垃圾雜物，無(wú)積塵，無(wú)油污，無(wú)積水2.花板墻角無(wú)蜘蛛網(wǎng)3.階扶手潔凈無(wú)塵

桿、停車黃線

寫(xiě)4.擋車桿無(wú)積塵停車黃線無(wú)污跡，顏色鮮艷

外墻

4.每七天清潔攔水1次5.每個(gè)月沖洗地面1次6.據(jù)情況清理集污7.每個(gè)月清1次消防管道及供電線槽8.隨時(shí)保潔依據(jù)實(shí)際需要委外清洗

《保潔崗位巡視表》主管驗(yàn)收檢驗(yàn)合格

5.污坑無(wú)異味6.示牌、消防栓、滅火器潔凈無(wú)顯著污跡和積灰（漏水造成水漬除外）綠化

管理范圍包含區(qū)域內(nèi)全部裝飾樹(shù)、果樹(shù)、灌木、樹(shù)籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物養(yǎng)護(hù)。序

項(xiàng)

實(shí)方樹(shù)維護(hù)好

督計(jì)發(fā)覺(jué)死亡、缺乏、被破壞在一周內(nèi)更換

服標(biāo)樹(shù)不缺乏、死亡、被破壞無(wú)干枯和壞死分枝必需時(shí)修剪蟲(chóng)害控制：有蟲(chóng)害侵襲時(shí)一周一次、預(yù)防性保養(yǎng)隔月一次

無(wú)干枯葉無(wú)腐爛和掉下果實(shí)樹(shù)枝不觸及到建筑物表面

樹(shù)枝不生長(zhǎng)過(guò)長(zhǎng)，對(duì)人

樹(shù)

行道造成障礙

樹(shù)基不發(fā)芽8..樹(shù)勻稱，不修剪變形灌木、籬地面覆蓋物和化帶

樹(shù)基維良好樹(shù)無(wú)蟲(chóng)害全部植保護(hù)良好

在樹(shù)苗直徑1M范圍內(nèi)除草樹(shù)基無(wú)雜草、土不下降、壓實(shí)剪下分枝和落葉立即清除葉子無(wú)蟲(chóng)害樹(shù)干/不干枯、腐爛植物不死亡和缺乏，在發(fā)覺(jué)一周內(nèi)，更換相同種類和高度植物植物不干枯、發(fā)黃植物修剪平整

隔周除草和松土蟲(chóng)害控制有蟲(chóng)害侵襲每七天一次預(yù)防性保養(yǎng)隔周一次

植物基保護(hù)良好植物無(wú)害草皮保良好

植物不過(guò)分生長(zhǎng)造成人行道障礙植物基座草不過(guò)分生長(zhǎng)植物基座土不下陷植物基座土不壓實(shí)植物基座無(wú)廢棄物葉子無(wú)蟲(chóng)咬孔洞莖干和葉子無(wú)煙灰、不霉草修剪到20MM高修剪平整清除修剪下草草皮無(wú)坑洼不平整和下陷

草皮

草皮無(wú)裸露地、人造小徑草皮上無(wú)建筑廢棄物優(yōu)質(zhì)草地

草皮上無(wú)含羞草或余草草皮上雜草超出30重新鋪草皮第二節(jié)項(xiàng)管指標(biāo)及法依據(jù)本企業(yè)管理目標(biāo)及質(zhì)量方針為管理服務(wù)好水沐天城項(xiàng)目依《一般住宅小區(qū)物業(yè)管理一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》制訂以下管理指標(biāo)及方法，同時(shí)接收開(kāi)發(fā)商檢驗(yàn)和監(jiān)督：序

指名

投指

管指實(shí)方落實(shí)責(zé)任人，實(shí)施巡視制度，建檔統(tǒng)計(jì)，確保房屋完好，無(wú)

房屋完好率

98%違章搭建及損壞公共設(shè)施接到維修通15分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)完成并建立回訪制度，

零修、急修立即率

98%維修工程質(zhì)量合格

小修二十四小時(shí)內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修天內(nèi)分項(xiàng)檢驗(yàn)，一步到位，并進(jìn)行回訪制度，以確保維修工程合

100%率

格，滿足用戶需求。根據(jù)要求收取，不私自提升收費(fèi)，使管理費(fèi)取之于民，用之

管理費(fèi)收繳率

95%于民。落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，并由綠化主管監(jiān)督實(shí)施，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)

綠化完好率

95%

黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)覺(jué)問(wèn)題立即修復(fù)。立即修剪，使草坪高度維持在厘米；每十二個(gè)月補(bǔ)栽2次；每十二個(gè)月施肥2次；每十二個(gè)月定時(shí)除蟲(chóng)害。落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行保潔工作，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，并由

清潔、保潔率道路完好率及使用率化糞池、雨水井、污水井完好率

95%95%95%

管理處主管監(jiān)督實(shí)施，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實(shí)施，以確保道路完好、通暢落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實(shí)施，以確保溝、渠、井完好，并定時(shí)疏通、清

排水管、明暗溝完好率路燈完好率停車場(chǎng)、單車棚完好率公共休閑設(shè)施完好率小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率消防設(shè)施設(shè)備完好率火災(zāi)發(fā)生率

95%95%95%95%0.1%100%

理落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施每個(gè)月巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督實(shí)施，以確保水管通暢無(wú)阻、無(wú)塌陷落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施每日巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處機(jī)電工程師監(jiān)督實(shí)施，以確保路燈無(wú)損、正常使用并進(jìn)行定時(shí)清潔、養(yǎng)護(hù)落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督實(shí)施，以確保設(shè)施完好，方便使用落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處保安隊(duì)長(zhǎng)監(jiān)督實(shí)施，以確保設(shè)施完好，美觀清潔保安員經(jīng)培訓(xùn)考評(píng)后上崗，并每七天訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)，以保障保安隊(duì)伍素質(zhì)和狀態(tài)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)施二十四小時(shí)巡視制度，以確保小區(qū)安全落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，管理處主任監(jiān)督實(shí)施，并定時(shí)維護(hù)和檢修以確保消防設(shè)施完好無(wú)損、正常使用管理處全員義務(wù)消防員制，并定時(shí)進(jìn)行培訓(xùn)和演練，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專員負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)覺(jué)隱患，立即處理并通知管理處，以確保小區(qū)消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，立即發(fā)覺(jué)、立即處理，并加強(qiáng)宣

違章處理率住戶有效投訴處理率管理人員持證上崗率

90%100%80%

傳工作，取得住戶了解，杜絕違章事情發(fā)生，并進(jìn)行回訪檔案統(tǒng)計(jì)根據(jù)政策要求，做好各項(xiàng)工作，同時(shí)加強(qiáng)和住戶溝通，定時(shí)舉行業(yè)主懇談會(huì)，了解業(yè)主愿望和要求，滿足業(yè)主需要，發(fā)生投訴立即處理，同時(shí)建立檔案跟蹤處理結(jié)果。職員分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定時(shí)培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并給予考評(píng)，不合格者給予淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求職員要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)培訓(xùn)、考評(píng)，企業(yè)將就相關(guān)技術(shù)、技

能進(jìn)行定時(shí)培訓(xùn)，并給予考評(píng)，確保培訓(xùn)合格率，以保障職員素質(zhì)對(duì)于進(jìn)行維修項(xiàng)目實(shí)施回訪制度，建檔統(tǒng)計(jì)，以確保維修服

維修服務(wù)回訪率

60%住戶對(duì)物業(yè)管理滿

務(wù)滿足用戶需要。在日常工作中立即搜集用戶需求信息，盡可能地滿足用戶需

85%

要，加強(qiáng)雙方溝通，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作滿意。每十意率

二個(gè)月最少進(jìn)行一次《業(yè)主意見(jiàn)及滿意度》咨詢。第三節(jié)理溝我們很重視對(duì)小區(qū)監(jiān)察及支援工作將邀請(qǐng)企業(yè)教授顧問(wèn)團(tuán)定時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)巡視檢驗(yàn)、督導(dǎo)，并召集管理例會(huì)，立即指出管理中不足，提出合理方案和改善意見(jiàn)。定時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)匯報(bào)工作提供日常管理運(yùn)作匯報(bào)開(kāi)發(fā)商溝通工作進(jìn)度和改善事宜搜集相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息和建設(shè)性意見(jiàn)提交開(kāi)發(fā)商以供參考和開(kāi)發(fā)商建立親密、友好合作關(guān)系。第三章

資源配第一節(jié)

人員配及崗位設(shè)置為確保水沐天城項(xiàng)目高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)水平及服務(wù)人員素質(zhì)，為業(yè)主營(yíng)造安全、友好、優(yōu)美、舒適、方便小區(qū)居住環(huán)境，我企業(yè)確定在該項(xiàng)目設(shè)置“水沐天城項(xiàng)目部人員配置及崗位設(shè)置以下：一、人配置：序

部

職

人

說(shuō)

崗職

備

項(xiàng)目部

經(jīng)理

全方面負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理工作具體實(shí)施物業(yè)管理方案客

全方面負(fù)責(zé)用戶服務(wù)部工作負(fù)責(zé)辦公室戶

主管

服務(wù)

內(nèi)部管理，人事、檔案、物料管理受理業(yè)主咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約中

助理

心

服務(wù)，辦理各類證卡，業(yè)主檔案搜集整理負(fù)責(zé)各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、組織主管

職員培訓(xùn)；工程、機(jī)電設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)和保

工程

養(yǎng)計(jì)劃及監(jiān)督實(shí)施部

班長(zhǎng)維修工

幫助主管做好各崗位巡視、督導(dǎo)工作水電日常維修、檢修、保養(yǎng)工作各崗位巡視、督導(dǎo)、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、組織職員主管

培訓(xùn)、保安隊(duì)建設(shè)等工作負(fù)責(zé)小區(qū)秩序維護(hù)和各崗位巡視督導(dǎo)工班長(zhǎng)

作秩序維護(hù)

門(mén)崗巡查崗

出入口：主、次6、消含班長(zhǎng)

負(fù)責(zé)各大門(mén)崗位控制，進(jìn)出人員、車輛管理；其中消防出入口兼多層流動(dòng)崗負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)安全、消防巡視，糾正違規(guī)等

三班倒三班倒工作部負(fù)責(zé)利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽(tīng)監(jiān)控中心

三班倒業(yè)主電話、消防安全工作固定崗輪休主管

負(fù)責(zé)其崗位周圍控制，進(jìn)出人員、車輛管理負(fù)責(zé)各崗位休息時(shí)頂崗保潔/化工作督查、督導(dǎo)及日常管理環(huán)境

綠化工

定時(shí)修枝、剪枝、除草，病蟲(chóng)害防治部保潔員

樓道、庭院、扶欄等公共部位清潔保潔

累計(jì)

二、組架構(gòu)：成全部和順物業(yè)服務(wù)企和信房產(chǎn)企業(yè)顧問(wèn)團(tuán)

和順物業(yè)前期介入小組行政人（培訓(xùn)支

水沐天城項(xiàng)目部財(cái)務(wù)支援秩序維護(hù)支援

用戶服

工程

秩序維

環(huán)境部務(wù)

護(hù)工程支援環(huán)境支援

第二節(jié)

職員培在項(xiàng)目接管前本企業(yè)將對(duì)職員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)式包含入職培訓(xùn)上崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。內(nèi)容包含：項(xiàng)目情況介紹、開(kāi)發(fā)企業(yè)介紹、企業(yè)文化、管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)、日常工作程序、安全操作規(guī)程、物業(yè)法律法規(guī)、相關(guān)崗位技能、禮儀禮節(jié)及風(fēng)俗習(xí)慣、小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急處理程序（火警、匪警、電梯困人、停電、停水、停氣等職員手冊(cè)及企業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度等。培訓(xùn)目標(biāo)在于加強(qiáng)或改善職員行為或表現(xiàn)提升管理人員素質(zhì)技能及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美服務(wù)。第一節(jié)

第章費(fèi)測(cè)項(xiàng)目物日常管理月費(fèi)用明

成成員總計(jì)

支出項(xiàng)目名稱物業(yè)服月度費(fèi)用

月支出237397.78

備

注1

人力

職員人力成本

120318.00

詳見(jiàn)明細(xì)2

公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、公區(qū)能耗、工程低值易耗品費(fèi)用本

79817.20

詳見(jiàn)明細(xì)34567

（120318

綠化維護(hù)費(fèi)用清潔管理費(fèi)用秩序維護(hù)費(fèi)用辦公費(fèi)公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)固定資產(chǎn)

2450.001360.001110.001200.001833.333250

詳見(jiàn)明細(xì)詳見(jiàn)明細(xì)詳見(jiàn)明細(xì)詳見(jiàn)明細(xì)包含職員意外創(chuàng)辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月攤8

.

折舊費(fèi)

服裝

3195.83

創(chuàng)辦費(fèi)中該費(fèi)用按24月攤910

00元

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)法定稅金

4528.7718334.65

1-8項(xiàng)之和按2%百分比核實(shí)按物業(yè)服務(wù)收入7%百分比核實(shí)）明細(xì)部項(xiàng)目部客服部工程部秩序維護(hù)部環(huán)境部

類經(jīng)理客服主管客服助理主管維修班長(zhǎng)維修人員主管領(lǐng)班秩序維護(hù)員保潔領(lǐng)班保潔員綠化領(lǐng)班

人114111113343201

工標(biāo)3500.002200.001600.002200.001400.001200.002200.001400.001300.00700.00630.001000.00

金元)3500.002200.006400.002200.001400.0013200.002200.004200.0044200.002100.0012600.001000.00

備

綠化員

4

800.00

3200.00小

養(yǎng)老保險(xiǎn)

85

213.20

18122.00工會(huì)經(jīng)費(fèi)

1968.00

按職員總工2%提其它費(fèi)用

殘疾人就業(yè)保障金

85

1828.00

1828.00

按職員總?cè)?.5%*年度當(dāng)?shù)赜蚵殕T年均工資計(jì)，分?jǐn)偟矫總€(gè)月累

二)公設(shè)施、備日運(yùn)行、修、保養(yǎng)費(fèi)元）明單位：人民幣（元率（）序

名

稱

功

計(jì)方

能費(fèi)

維費(fèi)

月出

電梯系統(tǒng)園林景觀水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)人工湖循環(huán)系統(tǒng)辦公用電

1130333220

11×30×30×24×25﹪×0.5530×8×8×0.5533×24×30×20﹪×0.5532×70×4×0.5520×8×30×0.55

3267010562613.49282640

30×300.002003×300.00600

41670125655282640公共

建筑外

多層30小高層40

（30+40）×12×30×0.55

1386013860

區(qū)域照明

建筑內(nèi)

多層38小高層188

（38+188）×24×30×10

低值易耗品費(fèi)累計(jì)

12×200

69117.2

79817.2備注：上表中公區(qū)能耗僅包含依據(jù)現(xiàn)在已掌握設(shè)施設(shè)備功率估算費(fèi)用。三)綠維護(hù)費(fèi)（2450元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項(xiàng)名

數(shù)

單

金元)

備

農(nóng)藥化肥草種、植物綠化機(jī)具維修綠化機(jī)具消耗

綠化用水

1.751050.00

草花租擺

節(jié)日租擺費(fèi)用另計(jì)

累計(jì)

2450.00四)清管理費(fèi)（1360元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項(xiàng)名物耗保潔用水

數(shù)人噸

標(biāo)元人·月/天

金1150.00

備元噸

累計(jì)

1360.00五)秩維護(hù)費(fèi)（元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項(xiàng)秩序維護(hù)員物耗

數(shù)

標(biāo)元崗

金(元)

備

滅火器

暫無(wú)

累計(jì)

六)辦費(fèi)用（元）明細(xì)單位：人民幣（元）序

項(xiàng)辦公日常費(fèi)用低值易耗品費(fèi)

數(shù)

標(biāo)

金元)

備電話費(fèi)等打印紙、筆等

累計(jì)

第二節(jié)

創(chuàng)辦費(fèi)（227895.00元）明序號(hào)一123

支出項(xiàng)名稱物資配置費(fèi)用服裝費(fèi)固定資產(chǎn)低值易耗品

金額()227895.0076700.0078000.0073195.00

備

注二三創(chuàng)辦費(fèi)

開(kāi)荒費(fèi)支出物業(yè)管理用房裝修一＋二三之和

//227895.00

擬交物業(yè)面積×1.00元/m2此費(fèi)用由集團(tuán)企業(yè)統(tǒng)籌開(kāi)荒費(fèi)應(yīng)由施工方負(fù)擔(dān)（一）服裝費(fèi)用（元）明單位：人民幣（元）部門(mén)

名稱管理人員西

單位套

單價(jià)500

數(shù)量4×4

金額8000

備注經(jīng)理1人主管3人項(xiàng)目部工程部

客服人職員工程維修工

套套

275100

4×412

44004800

春秋裝、夏各2春秋裝、夏各2秩序維護(hù)工套30044400

春秋裝、夏各2秩序維護(hù)部

大衣()大衣(象

件件

150300

108

15002400清潔工裝

套

100

23

9200

春秋裝、夏各2環(huán)境部綠化工裝

套

100

5×4

春秋裝、夏各2

累

（二）固定資產(chǎn)（元）明單位：人民幣（元）部項(xiàng)目客服部工程部秩序維護(hù)部環(huán)境部

名電腦沙發(fā)復(fù)印機(jī)空調(diào)客服前臺(tái)電腦電視機(jī)電腦崗?fù)徟_(tái)剪草機(jī)綠籬機(jī)割灌機(jī)高壓打藥機(jī)高壓洗地機(jī)皮劃艇

單臺(tái)套臺(tái)臺(tái)套臺(tái)臺(tái)臺(tái)個(gè)個(gè)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)臺(tái)個(gè)

單3000220030008000/3000250030005000320029002800340028005000

數(shù)4211111141111111

金1440030008000/3000250030000320029002800340028005000

備裝修配置宿舍用累（三）低值易耗品73195元）細(xì)1、項(xiàng)目（用戶）部配置

單位：人民幣（元）名吧臺(tái)椅服務(wù)步驟標(biāo)小標(biāo)識(shí)牌地毯

單把套個(gè)塊

單300/30100

數(shù)4162

金1200.00/180.00200.00

備裝修配置收銀1、接待1用戶服務(wù)中心1、生間2入口“歡迎臨”

檔案柜辦公桌椅椅子小保險(xiǎn)柜對(duì)講機(jī)打印機(jī)固定電話檔案袋文件框紙簍煙灰缸被褥高低床自行車打卡機(jī)茶幾飲水機(jī)

組套把個(gè)臺(tái)臺(tái)部個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)套張輛臺(tái)個(gè)臺(tái)

/1502535011003601300855200220200850300150

102811121500684221131

/300.00200.00350.001100.00360.002600.001200.0048.0040.0020.00400.00440.00200.00850.00900.00150.00

裝修配置其中一部帶真機(jī)收費(fèi)廳小2、工程部配置

10738.00單位：人民幣（元）名辦公桌椅對(duì)講機(jī)小工具人字梯萬(wàn)用表鉗形表管鉗飲水機(jī)沖擊鉆潛水泵文件框紙簍標(biāo)識(shí)牌被褥高低床雨衣雨靴強(qiáng)光手電疏通器（電）

規(guī)套臺(tái)套個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)臺(tái)臺(tái)臺(tái)個(gè)個(gè)個(gè)套張?zhí)纂p支臺(tái)

單1501100150260100300701503004008530200220502860500

數(shù)3121222221113321151041

金450.0013200.001800.00520.00200.00600.00140.00150.00300.00400.0024.0015.0060.00200.00220.0025.00280.00240.00500.00

備

小

19324.003、秩序維護(hù)部配置單位：人民幣（元）名辦公桌椅對(duì)講機(jī)小椅子小茶幾飲水機(jī)橡膠棍文件框紙簍標(biāo)識(shí)牌被褥高低床雨衣雨靴強(qiáng)光手電滅火器

規(guī)套臺(tái)把個(gè)臺(tái)根個(gè)個(gè)個(gè)套張?zhí)纂p支個(gè)

單150110015150150208530200220502860/

數(shù)1110344110479381999+39/

金1650.0011000.00510.00600.00150.00200.0032.0035.00270.007600.004180.00450.00336.00540.00/

備大門(mén)2、崗?fù)?、寢室4宿舍4、門(mén)衛(wèi)2衛(wèi)生間承建方配置小4、環(huán)境部配置

27553.00單位：人民幣（元）名辦公桌椅對(duì)講機(jī)椅子清潔工具綠化工具噴霧器花撬水管文件框紙簍飲水機(jī)標(biāo)識(shí)牌

規(guī)套臺(tái)把套套個(gè)把卷個(gè)個(gè)臺(tái)個(gè)

單200110025504545601008515030

數(shù)1342352182112

金200.003300.00100.001150.00225.0090.0060.00800.0016.00150.0060.00

備毛巾掃把拖把水等枝剪、排剪清潔、綠化更衣室

三輪車斗車?yán)坝暌掠暄?/p>

輛輛個(gè)套雙

6003003505028

222088

1200.00600.007000.00400.00224.00?。ㄋ模┙环课蓍_(kāi)荒用（224539.00元）明細(xì)

15580.00收費(fèi)項(xiàng)

單價(jià)（）

面積（方米）金（元）

備注多層小高層高層商業(yè)地下車庫(kù)

1.001.001.001.001.00

49108120252126731159130915

49108.00120252.0012673.0011591.0030915.00累計(jì)

224539.00

此費(fèi)用應(yīng)由施工方負(fù)擔(dān)收費(fèi)項(xiàng)

單價(jià)（）

第三節(jié)物業(yè)管費(fèi)收入明細(xì)面積（方米）金（元）

備注多層小高層地下車庫(kù)高層商業(yè)累計(jì)

1.501.0050（管理費(fèi)）1.001.50261923.50

49108120252759個(gè)1267311591

73662.00120252.0037950.0012673.0017386.50第章

盈分及虧法一、盈分析

依據(jù)前期銷售時(shí)和信企業(yè)向業(yè)主承諾水沐天城項(xiàng)目物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)正確定為高層及高層元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5/平方米。收支對(duì)比見(jiàn)下表：入住率100%80%75%60%20%

物管費(fèi)入261923.5209538.8196442.625157154.152384.7

支出237397.78237397.78237397.78237397.78237397.78

利潤(rùn)24525.72-27858.98-40955.16-80243.68-185013.08

備注略有盈余虧損虧損虧損虧損在物業(yè)接管前期因?yàn)轫?xiàng)目物業(yè)大量空置物管費(fèi)收繳率也低而日常管理和服務(wù)仍須正常開(kāi)展支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入伴隨入住率及收費(fèi)率提升損也將逐步降低，直至達(dá)成收支平衡。另外，依據(jù)國(guó)家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理措施》中相關(guān)要求：第六納入業(yè)理圍完但未售因發(fā)設(shè)位因按交給業(yè)受人業(yè)物服費(fèi)或業(yè)務(wù)金開(kāi)建單全交。結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，期望集團(tuán)企業(yè)繳足空置房及停車場(chǎng)管理費(fèi)，以確保該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作正常開(kāi)展及服務(wù)品質(zhì)。二、減方法在確保管理品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不下降情況下，我們擬采取以下增收減虧方法：一、采取“公開(kāi)、透明、程式、規(guī)范、一體化”封閉式管理和服務(wù)中心監(jiān)控管理，有利于逐步降低人工成本和立即消除對(duì)人力資源不合理配置浪費(fèi)確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量前提下，最大程度地降低人工成本。二健全職員競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制采“末位淘汰制平者讓庸者下”用人理念，是對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、主動(dòng)開(kāi)展多個(gè)形式方便業(yè)主居家生活家政服務(wù)，采取有償服務(wù)方法（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護(hù)、家庭醫(yī)生、代訂、代購(gòu)、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護(hù)、教育咨詢等以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、良好信譽(yù)、公道價(jià)格，既能為業(yè)主排憂解難，處理居家生活便利和商務(wù)活動(dòng)快捷等問(wèn)題，又能為服務(wù)中心發(fā)明一定收入，以填補(bǔ)日常虧損。工程維修設(shè)備管理部：一、創(chuàng)：抓特約服務(wù)，建立合理特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場(chǎng)特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主和裝修單位提供全方位維修特約服務(wù)包含日常水電維修裝修施工中給

排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）和和業(yè)主裝修過(guò)程相關(guān)單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營(yíng)單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭(zhēng)取折扣同時(shí)收取對(duì)方業(yè)務(wù)費(fèi)整合資源將小區(qū)共用部位等相關(guān)場(chǎng)地提供給有需求單位，采取業(yè)務(wù)分成或收取場(chǎng)地使用費(fèi)方法向需求方提供合作，發(fā)明利潤(rùn)。二、節(jié)：1、低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，依據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。2、控制能費(fèi)用：在不影響整體效果前提下，針對(duì)區(qū)域位置不一樣，合理調(diào)整區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)段降低運(yùn)行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進(jìn)行合理調(diào)整，依據(jù)季節(jié)