南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析,房地產(chǎn)論文

南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析,房地產(chǎn)論文【題目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析【以下為參考文獻(xiàn)】4南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)實(shí)證分析4.1南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫測(cè)定〔1〕模型選定在利用住房收入比實(shí)證分析南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫之前，首先應(yīng)該設(shè)定南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理價(jià)格區(qū)間?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)方式，除了少數(shù)的全款購(gòu)房外絕大部分都是貸款買(mǎi)房，而我們國(guó)家貸款方式分為等額本息與等額本金的方式方法，由于兩種方式方法的償付重點(diǎn)不同，前者的重點(diǎn)在于付息，總額偏大；后者的重點(diǎn)在于最近的資金壓力偏大。所以權(quán)衡之下，絕大部分的家庭都會(huì)采用等額本息法。等額本息購(gòu)房模型如公式4-1:【1】華而不實(shí)為所購(gòu)置房屋的總價(jià)，為首付款的比例系數(shù)，為等額本息貸款下第一個(gè)月的按揭月供。為所還款的時(shí)間周期，為商業(yè)銀行貸款月利率。由于我們國(guó)家居民收入水平有限，所以在首月進(jìn)行貸款之后再除去必要消費(fèi)，所剩余的部分能夠忽略。所以公式4-2表示的就是第一個(gè)月的還款額確實(shí)定：【2】據(jù)我們國(guó)家學(xué)者竇爾翔〔2018〕評(píng)估結(jié)果，我們國(guó)家居民的平均邊際消費(fèi)傾向逐年降低至0.60左右的水平。而我們國(guó)家的住房首付比例最低為30%,在實(shí)際支付時(shí)通常以30%和40%為主，而貸款期限則以10年、20年、30年為主。自2020年底商業(yè)銀行就基本取消了按揭貸款優(yōu)惠，所以根據(jù)央行6.55%的5年期以上貸款利率，表4-1為首付30%和40%的住房收入比合理上限：如表4-1所示，在首付比例K=30%的情況下，貸款10年期、20年期、30年期的住房收入比為52.620、80.016、94.920;在首付比例K=40%的情況下貸款10年期、20年期、30年期的住房收入比為61.392、93.348、110.736.綜上所述，住房收入比的合理區(qū)間應(yīng)該在70個(gè)月至90個(gè)月之間，上線設(shè)置不應(yīng)超過(guò)100個(gè)月。以學(xué)術(shù)界普遍觀點(diǎn)超過(guò)臨界值的10%屬于輕度泡沫，超過(guò)40%屬于中度泡沫，超過(guò)70%屬于重度泡沫?！?〕縱向分析在確定房地產(chǎn)價(jià)格泡沫及其程度的測(cè)定后，分析南昌市房地產(chǎn)泡沫必須通過(guò)比擬才能愈加客觀。本文擬通過(guò)與江西省11地市住房收入比的縱向比擬以及中部6省省會(huì)城市住房收入比的橫向比擬分析南昌市房地產(chǎn)泡沫程度。本文計(jì)算住房收入比的公式如下，假定家庭平均住房為100平方米。住房收入比方公式4-5所示：【3】華而不實(shí)表示住房收入比，表示該城市平均房?jī)r(jià)，表示該城市家庭平均月收入。由于各地市的人均住房面積數(shù)據(jù)收集誤差較大，所以本文擬采用全省家庭平均住宅面積94.47平方米作為參考。本文經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)查閱，發(fā)現(xiàn)江西省現(xiàn)行各地市的房地產(chǎn)樓盤(pán)主要戶(hù)型為大兩房以及小三房，相較于早前年份的出售戶(hù)型面積有所增加，所以選取100平方米作為現(xiàn)行家庭平均購(gòu)房的參照指標(biāo)。據(jù)表4-2、表4-3所示的江西省住房收入比，能夠總結(jié)出江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年至2020年發(fā)展迅猛，但是由于江西省房地產(chǎn)發(fā)展基數(shù)較低，與其他省相比房?jī)r(jià)泡沫水平在2018年之前處于偏低水平，使得江西省住房收入比在2018年處于80上下的可控水平，但是從2020年開(kāi)場(chǎng)江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，南昌市、新余市、九江市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲20%的現(xiàn)象，使得江西省房地產(chǎn)總體水平在2020年已經(jīng)趨近于90的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫臨界點(diǎn)，南昌市更是出現(xiàn)了140.96的住房收入比，屬于中度房地產(chǎn)價(jià)格泡沫級(jí)別。通過(guò)住房收入比，從縱向看，能夠得出江西省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于輕度泡沫的水平，南昌市由于多方面因素影響，泡沫程度高于其他江西省地級(jí)市處于中度泡沫水平?！?〕橫向比擬在縱向比擬江西省11地市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫后，本文采用一樣的方式方法橫向測(cè)量中部六省省會(huì)城市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。從表4-4、4-5的測(cè)量結(jié)果看，南昌市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫最為嚴(yán)重。中部六省發(fā)展水平大體相當(dāng)，但在中部六省省會(huì)城市中南昌市的房地產(chǎn)價(jià)格一直位列第二，收入處于倒數(shù)第二，所以導(dǎo)致南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫最為嚴(yán)重，能夠揣測(cè)南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫會(huì)在很大程度上通過(guò)財(cái)富效應(yīng)以及儲(chǔ)蓄效應(yīng)影響南昌市居民的生活質(zhì)量，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫亟待解決。4.2南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫經(jīng)濟(jì)效應(yīng)實(shí)證分析從上一節(jié)的實(shí)證分析中，能夠看出江西省的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫仍然處于輕度程度，但是南昌市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫處于中度泡沫。其實(shí)泡沫本身并不是我們關(guān)心的問(wèn)題，解決南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫更重要的是分析其產(chǎn)生的原因以及泡沫造成的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。無(wú)論媒體或是普通居民，主觀上都比擬反感房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。2020年搜狐網(wǎng)進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，南昌市民最關(guān)心的問(wèn)題仍然是房?jī)r(jià)問(wèn)題。本文以為固然房地產(chǎn)市場(chǎng)由于其不可異地流轉(zhuǎn)性是一個(gè)地域性市場(chǎng)只能在一樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的城市間比擬，但是房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是抽象理念能夠從大范圍比擬。所以本文擬從財(cái)富效應(yīng)以及儲(chǔ)蓄效應(yīng)這兩方面入手，橫向比擬南昌市與全國(guó)31個(gè)省會(huì)、直轄市的房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，分析南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫對(duì)南昌百姓的不良影響。4.2.1房地產(chǎn)價(jià)格泡沫財(cái)富效應(yīng)分析1財(cái)富效應(yīng)的內(nèi)涵及其作用機(jī)制新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典〔1992〕對(duì)財(cái)富效應(yīng)的定義如下：貨幣余額與貨幣購(gòu)買(mǎi)力的變化。①假如其他經(jīng)濟(jì)條件不變，那么在總消費(fèi)和總開(kāi)支方面的變動(dòng)即為財(cái)富效應(yīng)。根據(jù)該定義，財(cái)富效應(yīng)至少包括兩個(gè)方面的含義，一是假如持有資產(chǎn)的價(jià)值上升，資產(chǎn)占有者的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平會(huì)提升，進(jìn)而影響其邊際消費(fèi)傾向進(jìn)一步上升；二是假如持有資產(chǎn)的價(jià)值下降，資產(chǎn)占有者的消費(fèi)能力以及消費(fèi)水平也會(huì)同樣下降，其邊際消費(fèi)能力就會(huì)進(jìn)一步的下降，其消費(fèi)傾向也會(huì)隨著下降。這兩種效應(yīng)是一個(gè)硬幣的兩面，分別稱(chēng)之為正財(cái)富效應(yīng)和負(fù)財(cái)富效應(yīng)。Chen〔2006〕借助于誤差調(diào)整模型并利用瑞典1980-2004年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了協(xié)整模型構(gòu)建，實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)水平、收入水平、金融財(cái)富和房地產(chǎn)財(cái)富之間存在高度的正相關(guān)關(guān)系，且房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)性上行將極大地促進(jìn)居民的消費(fèi)水平，即其研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)瑞士的房地產(chǎn)價(jià)格存在顯著地正財(cái)富效應(yīng)②.Raymondetal.〔2007〕通過(guò)對(duì)香港地區(qū)的數(shù)據(jù)協(xié)整分析，發(fā)現(xiàn)香港1983-2005年間的房地產(chǎn)價(jià)格的消費(fèi)彈性為0.10至0.15間③.王子龍等〔2008〕通過(guò)實(shí)證分析發(fā)現(xiàn)：我們國(guó)家房市價(jià)格波動(dòng)和居民消費(fèi)增長(zhǎng)呈現(xiàn)互為格蘭杰原因的態(tài)勢(shì)，無(wú)論經(jīng)濟(jì)處在短期發(fā)展還是長(zhǎng)期增長(zhǎng)經(jīng)過(guò)中，房地波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)都顯著存在，且二者存在顯著地正向相關(guān)關(guān)系④.李成武〔2018〕對(duì)我們國(guó)家利用分地區(qū)面板數(shù)據(jù)研究了我們國(guó)家不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)，研究發(fā)現(xiàn)：中西部地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)財(cái)富效應(yīng)統(tǒng)計(jì)上并不顯著；東部地區(qū)和4個(gè)直轄市存在顯著地財(cái)富效應(yīng)⑥.總結(jié)之前學(xué)者研究結(jié)論，本文以為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)主要有如下三個(gè)傳導(dǎo)機(jī)制：第一，自信心效應(yīng)機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)會(huì)使得擁有房地產(chǎn)的人將預(yù)期到的暫時(shí)性財(cái)富增長(zhǎng)從心理上轉(zhuǎn)變?yōu)槌志眯载?cái)富增長(zhǎng)，進(jìn)而進(jìn)一步增加消費(fèi)來(lái)加強(qiáng)市場(chǎng)的上行動(dòng)力。以我們國(guó)家近年來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，無(wú)論總體經(jīng)濟(jì)形式怎樣，房地產(chǎn)幾乎每年都表現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)往往成為指示經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)的顯示器，所以，房地產(chǎn)擁有者的消費(fèi)增加會(huì)產(chǎn)生一定程度的示范效應(yīng)，帶動(dòng)其他行業(yè)的消費(fèi)上升，進(jìn)而使得全社會(huì)的消費(fèi)動(dòng)力獲得較大提升。第二，兌現(xiàn)未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)機(jī)制。房地產(chǎn)價(jià)格的上升直接增加了擁有者的財(cái)富，假如其擁有兩套以上住房的話，將華而不實(shí)的一套出售即可將預(yù)期的財(cái)富增加額轉(zhuǎn)變?yōu)橛凶銐蛄鲃?dòng)性的銀行存款。根據(jù)凱恩斯消費(fèi)函數(shù)，財(cái)富和收入的增加必然引致消費(fèi)的增加，增加的幅度取決于邊際遞減的邊際消費(fèi)傾向處于的發(fā)展階段。此種消費(fèi)的增加被稱(chēng)為房地產(chǎn)價(jià)格上升引起的兌現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。當(dāng)然，假如房地產(chǎn)擁有者并不直接出售該房地產(chǎn)，而是繼續(xù)持有或者出租出去，那么其實(shí)際的財(cái)富固然流動(dòng)性較弱，但是總額上升了，由于心理效應(yīng)的存在，也會(huì)刺激該房產(chǎn)擁有者增加消費(fèi)。這種房地產(chǎn)價(jià)格的上升導(dǎo)致的消費(fèi)增加成為未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)①.第三，流動(dòng)性約束、預(yù)算約束和替代效應(yīng)機(jī)制。流動(dòng)性約束是從房地產(chǎn)投資者角度看的，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲顯著改善了該投資者的資產(chǎn)組合價(jià)值，其金融資產(chǎn)的價(jià)格上漲弱化了其預(yù)期的流動(dòng)性約束，進(jìn)而刺激消費(fèi)的增加。預(yù)算約束是從租房者角度看的，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲通常也會(huì)帶動(dòng)該地域內(nèi)的房地產(chǎn)租金的價(jià)格上漲，對(duì)于沒(méi)有住房靠租房生活的群體，這種房屋租金的增加會(huì)削弱其其他方面的消費(fèi)能力，進(jìn)而影響到整個(gè)的預(yù)算約束線。替代效應(yīng)是從沒(méi)有住房的群體看的，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將會(huì)刺激這類(lèi)群體進(jìn)一步削減其他消費(fèi)支出，儲(chǔ)蓄足夠多的流動(dòng)性資金用于最近的購(gòu)房支出，即房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲引起沒(méi)有住房的群體用增加預(yù)期購(gòu)房投資替代減少的其他消費(fèi)的替代效應(yīng)。從全社會(huì)角度看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲通過(guò)預(yù)算約束和替代效應(yīng)減弱了沒(méi)有房1平，這兩者都會(huì)引起社會(huì)總需求曲線的變動(dòng)，至于最后的結(jié)果則取決于兩者氣力的比照。假如已購(gòu)房群體占比擬大，那么最后的結(jié)果是社會(huì)總需求的上升，則表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格上升的財(cái)富效應(yīng)；反之，假如未購(gòu)房群體比重較大，則表現(xiàn)為總需求的下降，則房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)不存在。模型設(shè)定高春亮、周曉艷〔2007〕①將Robert〔1978〕②建立的LC-IPC模型進(jìn)行了簡(jiǎn)化，得到了財(cái)富效應(yīng)函數(shù)如式4-6:tttc=aA+by〔4-6〕ttA和y分別表示t期財(cái)富和收入，a和b分別表示財(cái)富和收入的系數(shù)因子。假設(shè)居民財(cái)富主要是房地產(chǎn)財(cái)富，則有tttA=hHP,th、tHP分別代表t期的人均寓居面積和房地產(chǎn)價(jià)格水平。假設(shè)th為常數(shù)，將其代入取自然對(duì)數(shù)可得：ln〔〕ln〔〕ln〔〕t1t2tc=cons+lHP+ly〔4-7〕華而不實(shí)cons為常數(shù)項(xiàng)，反映了除房地產(chǎn)價(jià)格和收入之外的其他因素對(duì)居民消費(fèi)的影響。假如利用面板數(shù)據(jù)，則式4-7拓展為式4-8:ln〔〕ln〔〕ln〔〕itit1it2itc=cons+lHP+ly〔4-8〕3省會(huì)城市面板模型〔1〕數(shù)據(jù)講明式4-8中，i=1,2,L31分別代表31個(gè)省會(huì)城市和直轄市，t從2002-2020年。本研究所牽涉的省會(huì)城市及直轄市數(shù)據(jù)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及其他相關(guān)口徑分為東、中、西部③.本節(jié)中房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指標(biāo)itHP為各省市的商品房銷(xiāo)售價(jià)格；收入變量ity指標(biāo)為各省市居民人均可支配收入；消費(fèi)變量指標(biāo)itc利用城鎮(zhèn)居民家庭人均年度消費(fèi)支出計(jì)算。變量數(shù)據(jù)全部是年度數(shù)據(jù)，因而本節(jié)數(shù)據(jù)是31截面、1996-2020年間17年時(shí)間跨度的面板數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)均來(lái)自于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，相關(guān)缺失數(shù)據(jù)通過(guò)各省市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒整理得到。本節(jié)采用的軟件為Eviews6.0.各變量的含義及描繪敘述性統(tǒng)計(jì)量如表4-6所示?！?〕單位根檢驗(yàn)和協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)所選變量進(jìn)行面板單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表4-7,可見(jiàn)ln〔〕itc是平穩(wěn)序列，而ln〔〕itHP和ln〔〕ity存在面板單位根，是非平穩(wěn)序列。但是對(duì)ln〔〕itHP和ln〔〕ity的一階差分序列進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)其是平穩(wěn)序列，即ln〔〕itHP和ln〔〕ity為一階單整I〔1〕序列。面板模型中當(dāng)變量是非平穩(wěn)的時(shí)候，為判定面板模型能否可能是偽面板回歸，需要對(duì)其進(jìn)行面板協(xié)整檢驗(yàn)，只要協(xié)整的變量才能夠直接用于面板模型估計(jì)。本節(jié)對(duì)I〔1〕變量進(jìn)行面板協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如表4-8.根據(jù)表4-8:Kao檢驗(yàn)和Johansen檢驗(yàn)講明在I〔1〕變量ln〔〕itHP、ln〔〕ity之間存在長(zhǎng)期關(guān)系，因而可直接將此類(lèi)I〔1〕變量用于面板回歸估計(jì)?！?〕面板模型效應(yīng)設(shè)定根據(jù)表4-9,由于F統(tǒng)計(jì)量在1%置信水平上統(tǒng)計(jì)顯著，因而拒絕了混合面板模型而支持固定效應(yīng)模型；而Hausman檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量也在1%置信水平上統(tǒng)計(jì)顯著，進(jìn)而拒絕了隨機(jī)效應(yīng)模型而支持固定效應(yīng)模型。4回歸分析根據(jù)上述分析，我們先對(duì)式4-8建立無(wú)個(gè)體影響的不變系數(shù)固定效應(yīng)模型，使用GLS法對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)結(jié)果如下：【4】可知：F=13.65講明模型整體統(tǒng)計(jì)顯著，0.7622R=講明模型整體擬合良好。由于0.82R模型整體擬合度并不優(yōu)秀，可能喪失了一部分信息。ln〔〕itHP和ln〔〕ity的系數(shù)也通過(guò)了統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)。進(jìn)而證明：即便從全國(guó)角度看，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民的消費(fèi)影響存在顯著地負(fù)向效應(yīng)。為系統(tǒng)比擬區(qū)域財(cái)富效應(yīng)差異，本節(jié)對(duì)式4-8構(gòu)建變斜率系數(shù)的固定效應(yīng)模型，進(jìn)而對(duì)三地區(qū)、31省會(huì)城市及直轄市進(jìn)行歸回分析，結(jié)果如表4-10.表4-10顯示：房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)計(jì)上是顯著的，但系數(shù)-0.0393是偏小的。由于我們采用的是雙對(duì)數(shù)模型，那么這個(gè)系數(shù)的含義是假如房地產(chǎn)價(jià)格上漲1%,那么負(fù)向的財(cái)富效應(yīng)表現(xiàn)為消費(fèi)水平下降0.0393%.而三大地區(qū)之間和省際之間的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致的財(cái)富效用也有很大差異。從三大區(qū)域看，中部的固定效應(yīng)為負(fù)值，講明和全國(guó)范圍比擬，其負(fù)向財(cái)富效應(yīng)更為突出。而西部和東部的固定效應(yīng)為正值，固然綜合后其系數(shù)的方向和全國(guó)范圍一致，但是負(fù)向財(cái)富效應(yīng)被削弱了，人均消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的彈性?xún)H為-0.0247和-0.0259.從各省市來(lái)看，假如將其固定效應(yīng)進(jìn)行排序可見(jiàn)大部分省會(huì)顯現(xiàn)出明顯的負(fù)固定效應(yīng)，只要廣州、濟(jì)南、鄭州、南京、成都等地顯示出明顯的正固定效應(yīng)，這和東、中、西三地區(qū)的整體固定效應(yīng)數(shù)據(jù)相吻合。南昌市在31個(gè)樣本中間系數(shù)為-0.0760,排名第5,僅小于拉薩、西寧、銀川、海口。在中部城市中位列第一。一般以為高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的抑制作用會(huì)更明顯，但是數(shù)據(jù)顯示中部地區(qū)的負(fù)向財(cái)富效應(yīng)比東部地區(qū)更突出，可能的原因是：東部地區(qū)固然房?jī)r(jià)高，但是其收入水平更高層次，這使得其房?jī)r(jià)水平相對(duì)中部反而更低；另外，東部地區(qū)的富有階層的比例要遠(yuǎn)高于中部，這些富有階層擁有的住房大多在2套以上，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，其房?jī)r(jià)的可兌現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)愈加突出，進(jìn)而東部地區(qū)的消費(fèi)并未被房地產(chǎn)價(jià)格的上抑制的更突出；最后，固然東部一線城市的總體房?jī)r(jià)偏高，但是能夠在一線城市購(gòu)置房地產(chǎn)，講明高房?jī)r(jià)不會(huì)嚴(yán)重影響其財(cái)富收入，不會(huì)產(chǎn)生明顯負(fù)財(cái)富效應(yīng)。而中部地區(qū)在收入水平較低和富有階層比例較小的前提下，其房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)被東部地區(qū)房?jī)r(jià)的示范效應(yīng)帶動(dòng)起來(lái)，這會(huì)使得中部地區(qū)的收入水平和房地產(chǎn)價(jià)格水平之間不相匹配，進(jìn)而高的房地產(chǎn)價(jià)格帶給中部的是更多的消費(fèi)抑制，即更多的負(fù)財(cái)富效應(yīng)。從計(jì)量結(jié)果分析，南昌市的房?jī)r(jià)抑制消費(fèi)系數(shù)排名第五，而前四位除了?？谟捎谄涮厥獾穆糜问》菔?huì)城市的特殊地理位置，推高其房?jī)r(jià)導(dǎo)致系數(shù)較高之外，其余的3個(gè)城市都處于西部少數(shù)民族地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比擬于全國(guó)總體處于落后地位，其消費(fèi)能力本身不高。而南昌市作為中部省會(huì)城市，雖不能算上發(fā)達(dá)地區(qū)但是近年來(lái)全省人均收入增幅一直位居全國(guó)前列，但是以南昌市現(xiàn)實(shí)狀況，居民普遍以為房地產(chǎn)價(jià)格的增速不僅高于生活成本的增加同樣也高于收入的增幅，所以能夠以為南昌市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫從財(cái)富效應(yīng)分析已經(jīng)影響了居民的消費(fèi)水平，南昌市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了負(fù)面影響。相較于全國(guó)其他省會(huì)城市，南昌市的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫更大程度的影響了南昌市居民的正常消費(fèi)能力。4.2.2房地產(chǎn)價(jià)格泡沫儲(chǔ)蓄效應(yīng)分析受東方文明的影響，我們國(guó)家居民自古就有儲(chǔ)蓄的習(xí)慣，而儲(chǔ)蓄可以以視為構(gòu)成我們國(guó)家居民財(cái)富的主要來(lái)源。所以本節(jié)主要討論房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)怎樣影響儲(chǔ)蓄效應(yīng)，南昌市相較于全國(guó)其他城市，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫對(duì)居民的儲(chǔ)蓄效應(yīng)的影響程度有多大。1儲(chǔ)蓄效應(yīng)的內(nèi)涵及其作用機(jī)制房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的儲(chǔ)蓄效應(yīng)指的是房?jī)r(jià)波動(dòng)引起的民眾貨幣余額購(gòu)買(mǎi)力的變化進(jìn)而對(duì)其儲(chǔ)蓄決策和行為的影響。儲(chǔ)蓄效應(yīng)的傳導(dǎo)途徑主要包括：第一，構(gòu)造儲(chǔ)蓄效應(yīng)。房?jī)r(jià)泡沫對(duì)富有階層和普通階層的儲(chǔ)蓄行為影響有顯著差異。對(duì)普通階層而言，過(guò)高的房?jī)r(jià)只能增加其對(duì)將來(lái)購(gòu)房的心理壓力，進(jìn)而進(jìn)行過(guò)高的儲(chǔ)蓄來(lái)化解這種對(duì)將來(lái)購(gòu)房支付能力欠缺的心理障礙，即房?jī)r(jià)泡沫會(huì)促進(jìn)普通階層進(jìn)一步提高儲(chǔ)蓄率。而對(duì)于富有階層來(lái)講，由于其本身往往擁有兩套以上住房，而且手中把握較多的流動(dòng)性資金，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，使得房地產(chǎn)成為較好的投資或投機(jī)品種，再加上房地產(chǎn)本身具有較好的抗通脹能力，所以在房?jī)r(jià)持續(xù)性的上漲時(shí)，富有階層會(huì)進(jìn)一步減少自個(gè)的儲(chǔ)蓄而進(jìn)行房地產(chǎn)投資。這樣一來(lái)，高房?jī)r(jià)對(duì)全社會(huì)總儲(chǔ)蓄額的影響則取決于富有階層減少的儲(chǔ)蓄以及普通階層增加的儲(chǔ)蓄的比照上。第二，間接儲(chǔ)蓄效應(yīng)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)過(guò)看，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)會(huì)刺激更多的社會(huì)資本進(jìn)入這一行業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)如金屬制造、建筑業(yè)等的快速發(fā)展，這會(huì)使得這些行業(yè)從業(yè)人員的收入水平快速增加，由于邊際消費(fèi)傾向具有下降的趨勢(shì)，進(jìn)而隨著這些行業(yè)人員收入水平的不斷提高，其邊際儲(chǔ)蓄傾向具有上升的趨勢(shì)，進(jìn)而使得這些房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的儲(chǔ)蓄水平有較大提升。由于這種儲(chǔ)蓄效應(yīng)是通過(guò)收入水平的提升引致的，在文獻(xiàn)中一般稱(chēng)之為間接的儲(chǔ)蓄效應(yīng)。值得講明的是，這種間接儲(chǔ)蓄效應(yīng)會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的破滅而停止，甚至?xí)霈F(xiàn)負(fù)儲(chǔ)蓄。正由于如此，我們國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依靠本身即是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大隱患。第三，被動(dòng)儲(chǔ)蓄效應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的短期視角內(nèi)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度是相對(duì)穩(wěn)定的，所以民眾的收入水平也是平穩(wěn)的。當(dāng)短期房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)時(shí)，民眾有限的收入增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，這會(huì)導(dǎo)致本來(lái)具有購(gòu)房意向的民眾被動(dòng)的推延購(gòu)房計(jì)劃，而這部分民眾拘囿于偏低的收入水平，往往是典型的投資風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，他們很少會(huì)動(dòng)用準(zhǔn)備購(gòu)房的資金去進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)的投資，因而儲(chǔ)蓄便成為主要的資金存放選擇。這種儲(chǔ)蓄的增加是由于短期內(nèi)潛在購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力缺乏引致的，一般稱(chēng)為被動(dòng)儲(chǔ)蓄效應(yīng)。從長(zhǎng)期看，只要房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度快于收入的增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)引起的被動(dòng)儲(chǔ)蓄效應(yīng)就會(huì)一直存在下去。2模型設(shè)定與數(shù)據(jù)講明在經(jīng)典的二部門(mén)循環(huán)經(jīng)濟(jì)中，儲(chǔ)蓄和消費(fèi)之和為收入，即假設(shè)在t期居民的收入ty、消費(fèi)tc、儲(chǔ)蓄ts之間的關(guān)系為ttty=c+s.根據(jù)式4-6,可知：【5】3省會(huì)城市及直轄市面板模型由于ln〔〕itHP、ln〔〕ity和討論財(cái)富效應(yīng)時(shí)一致，因而僅對(duì)ln〔〕its進(jìn)行單位根檢驗(yàn)如表4-11,可見(jiàn)ln〔〕its為平穩(wěn)變量?！?】由于ln〔〕itHP、ln〔〕ity都是一階單整變量，而ln〔〕its為平穩(wěn)變量，因而數(shù)據(jù)能夠進(jìn)行面板建模。對(duì)模型設(shè)定效應(yīng)檢驗(yàn)如表4-12,應(yīng)建立固定效應(yīng)模型。本部分首先對(duì)式4-11構(gòu)建混合面板模型，使用GLS法對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)方程如下：【7】可知：F=24.43講明模型整體統(tǒng)計(jì)顯著，0.8532R=講明模型整體擬合良好。由于0.82R模型整體擬合度較好，信息喪失較少。ln〔〕itHP和ln〔〕ity的系數(shù)通過(guò)了統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)。進(jìn)而證明：從全國(guó)角度看，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民的儲(chǔ)蓄影響存在顯著地正向效應(yīng)。為系統(tǒng)比擬區(qū)域儲(chǔ)蓄效應(yīng)差異，本部分對(duì)式4-11構(gòu)建變斜率系數(shù)的固定效應(yīng)模型，進(jìn)而對(duì)三地區(qū)、31省會(huì)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如表4-13.根據(jù)表4-13,房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民儲(chǔ)蓄存在顯著地正向效應(yīng)，且彈性系數(shù)為0.1021,這講明房地產(chǎn)