滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)城市研究報(bào)告匯報(bào)版

中國名城印象滄州印象滄州獅城——滄州鐵獅是在我國古代鑄造技術(shù)、雕塑藝術(shù)、社會(huì)生產(chǎn)力和佛都史都十分重要的具象資料，它也是古代滄州人民戰(zhàn)勝自然的意識(shí)象征。武術(shù)之鄉(xiāng)——滄州地處“九河下梢”，土地瘠薄，常年災(zāi)害，民求生不得引發(fā)官民矛盾，反抗則必習(xí)武事?！扮S不喊滄”就是對(duì)滄州習(xí)武民風(fēng)的典型描述。大運(yùn)河——滄州是京杭大運(yùn)河流經(jīng)的20個(gè)城市中里程最長(zhǎng)的一段，它的興起引導(dǎo)了這座千年古城的搬遷，也讓滄州這座城市走向了興盛。滄州置于京津冀城市定位滄州置于京津冀最新的京津冀城市空間格局分布示意圖里面可以看到，滄州、廊坊、唐山、保定等四個(gè)河北省地級(jí)市被劃入到中部核心區(qū)定位當(dāng)中中部核心功能區(qū)東部濱海發(fā)展區(qū)承載了整個(gè)京津冀對(duì)外開放門戶的地位，其涉及到天津、滄州、唐山、秦皇島等多個(gè)沿海城市東部濱海發(fā)展區(qū)機(jī)械制造農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)家具食品加工化工物流生物醫(yī)藥紡織18%北京外遷產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目占比外遷產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目總量400+滄州占比18%68%35%吸納北京商戶占比河北吸納商戶25000余戶滄州占比28%產(chǎn)業(yè)承接滄州置于京津冀28%經(jīng)濟(jì)水平滄州置于河北省交通屬性滄州置于京津冀河北城市主要高速及規(guī)劃高速津京人口流入人口流出人口量級(jí)滄州置于京津冀滄州邯鄲邢臺(tái)衡水石家莊保定張家口承德廊坊唐山秦皇島收入水平滄州置于京津冀第二梯隊(duì)經(jīng)濟(jì)地位滄州經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)固，穩(wěn)居河北省二梯隊(duì)前列人口收入水平健康人口外流相對(duì)較小，區(qū)域內(nèi)收入水平和房?jī)r(jià)比例相對(duì)穩(wěn)固產(chǎn)業(yè)交通重點(diǎn)承接京津冀一體化給滄州帶來的產(chǎn)業(yè)承接和交通規(guī)劃利好鮮明城市基本面夯實(shí)，人口回流成未來發(fā)展關(guān)鍵城市地位滄州置于京津冀解讀滄州規(guī)劃方向解讀滄州規(guī)劃發(fā)展方向：重點(diǎn)向東發(fā)展，西部填空補(bǔ)齊，南北輔之，形成“東西并進(jìn)、南北平衡”的整體空間格局。2030年后集中發(fā)展東部。當(dāng)前格局：西部成熟區(qū)，匯聚商圈、大型配套（五場(chǎng)一館）、人氣逐漸聚集，現(xiàn)狀優(yōu)于東部城鄉(xiāng)空間結(jié)構(gòu)——“一核、多星、一軸、三帶”交通屬性解讀滄州吳橋東光南皮泊頭海興鹽山孟村河間獻(xiàn)縣任丘滄縣青縣黃驊中心城區(qū)津滄城際京滬線石黃衡滄城際京九高鐵保滄城際津石城際定滄城際環(huán)渤海城際注：綠色為高鐵線路、紅色為高速線路滄州交通后期以滄州市區(qū)和黃驊港（作為雄安重要的出?？冢橹饕獦屑~，其次為環(huán)雄安的任丘、河間及泊頭地區(qū)南皮吳橋東光泊頭海興鹽山孟村河間獻(xiàn)縣任丘青縣黃驊中心城區(qū)肅寧滄縣-655-903-268-389-19812232291913898-224-226-507-528-1337-1337人口流向解讀滄州滄州整體屬于內(nèi)生型城市，呈現(xiàn)一定程度的人口流出；各縣市中河間、任丘受雄安規(guī)劃，運(yùn)河區(qū)、肅寧受城市發(fā)展的影響，屬于人口凈流入地區(qū)固定資產(chǎn)投資解讀滄州經(jīng)濟(jì)分布解讀滄州南皮吳橋東光泊頭海興鹽山孟村河間獻(xiàn)縣任丘青縣黃驊中心城區(qū)肅寧滄縣658600287260148240244243244109754614584246東南部管道管件產(chǎn)業(yè)集群東部裝備制造和化工產(chǎn)業(yè)集群南部機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)集群任丘石化產(chǎn)業(yè)集群中部高端制造產(chǎn)業(yè)集群吳橋東光南皮泊頭海興鹽山孟村河間獻(xiàn)縣任丘滄縣青縣黃驊中心城區(qū)石油化工、摩托車制造、電力設(shè)備制造鋼鐵制造、針織服裝、電子機(jī)箱、食品飲料包裝機(jī)械、化肥、精細(xì)化工、塑料、棉花加工石油化工、裝備制造、電力能源、港口物流管道裝備制造肅寧皮毛、紡織、電器電料、食品加工鑄造、汽車模具、環(huán)保設(shè)備制造、食品加工、鹽業(yè)、汽車配件、核電、光伏發(fā)電彎頭管件、扣件、畜禽養(yǎng)殖加工電線電纜、新材料、汽車配件、精細(xì)化工、家居家飾、信息設(shè)備汽車制造、塑料管道五金機(jī)電、玻璃制品、紡織服裝滄州為資源型城市，產(chǎn)業(yè)布局較分散，以機(jī)械制造、石化、管道裝備制造、紡織服裝、食品加工為五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)分布解讀滄州支柱產(chǎn)業(yè)——機(jī)械制造解讀滄州機(jī)械制造業(yè)在規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值占比中，從2013年突破20%，2016年漲至26%，首次超過石化產(chǎn)業(yè)，成為滄州第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。整車線、零部件并重汽車零部件全產(chǎn)業(yè)鏈延伸2013年2016年2013.12北汽集團(tuán)黃驊華北汽車基地2016.10北京現(xiàn)代滄州第四工廠2016.12北汽集團(tuán)微車產(chǎn)業(yè)基地滄州汽車產(chǎn)業(yè)依托北汽和現(xiàn)代，打造滄州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、黃驊整車及零部件專業(yè)制造園區(qū)、河間汽車零部件再制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)，構(gòu)建“雙核三區(qū)、多基地多集群”聯(lián)動(dòng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局2017年汽車行業(yè)在機(jī)械制造業(yè)占比達(dá)到33%以上，躍升為主力產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)——石油化工解讀滄州石油化工產(chǎn)業(yè)從2014年開始產(chǎn)值呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，主要原因在于傳統(tǒng)上游產(chǎn)業(yè)的萎縮；2016年產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，向中下游延伸，未來仍為滄州支柱產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展向沿海及園區(qū)聚集，后期發(fā)展落位主要為任丘和黃驊，任丘重在產(chǎn)業(yè)鏈向中游延伸，黃驊在于全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。上游中游下游傳統(tǒng)產(chǎn)品過剩，產(chǎn)業(yè)需升級(jí)技術(shù)落后，市場(chǎng)需求大，重點(diǎn)發(fā)展研發(fā)瓶頸，行業(yè)潛力大采掘業(yè)、初加工業(yè)物流業(yè)、化學(xué)原料生產(chǎn)醫(yī)藥、塑料、紡織、新材料任丘、黃驊黃驊、東光黃驊（主要在中捷）管道裝備制造及冶金行業(yè)工業(yè)增加值呈現(xiàn)逐年遞增狀態(tài)；占比穩(wěn)定在20%-25%，行業(yè)整體處在穩(wěn)定發(fā)展階段，近兩極管道裝備制造業(yè)，分為用于石化產(chǎn)業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸、市政建設(shè)、建筑等行業(yè)，與城市建設(shè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為后期潛力方向，主要分布在鹽山、孟村和開發(fā)區(qū)滄州管道裝備制造業(yè)，主力發(fā)展集中在產(chǎn)業(yè)鏈中游環(huán)節(jié)，以制造產(chǎn)業(yè)為主支柱產(chǎn)業(yè)——管道裝備制造解讀滄州在2012年國內(nèi)外棉價(jià)差拉大，國際市場(chǎng)低迷，產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷低谷期；2013年引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)設(shè)備產(chǎn)值創(chuàng)新高，近幾年產(chǎn)值占比維持在5%。截止2017年7月，7000多家北京商戶簽約，近1000家生產(chǎn)廠家落戶，980多家服裝生產(chǎn)企業(yè)在東塑服飾產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)購地建廠房，承接成果顯著。支柱產(chǎn)業(yè)——服裝紡織業(yè)解讀滄州滄州高新區(qū)東塑明珠商貿(mào)城服飾文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（服裝生產(chǎn)加工工廠）城市基本面解讀滄州縣域特色經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)快速城鎮(zhèn)化滄州樓市政策走向預(yù)判滄州樓市“房子是用來住的，不是用來炒的！”長(zhǎng)效機(jī)制多主體供給多渠道保障租售并舉行政命令……政策目標(biāo)：房住不炒作為調(diào)控基本方針長(zhǎng)期目標(biāo)：建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制短期趨勢(shì)：2019趨于寬松三四線仍需去庫存2018年內(nèi)嚴(yán)控仍將持續(xù)，為逐步落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制提供穩(wěn)定環(huán)境。預(yù)計(jì)2019年政策環(huán)境將趨于寬松，長(zhǎng)效機(jī)制逐漸取代行政命令手段。2017年12月全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求，遏制投機(jī)炒房；庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作；深化住房制度改革，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度金融政策收緊滄州樓市目前金融政策處于加息上半場(chǎng)，房貸利率5.39%仍然處于歷史相對(duì)低位，預(yù)計(jì)金融政策將會(huì)在未來1~2年持續(xù)收緊M2指數(shù)同比繼續(xù)下滑，貨幣政策穩(wěn)健中性；金融去杠桿，社融收縮；經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整期；房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，租賃房引領(lǐng)新一輪房地產(chǎn)投資方向政策嚴(yán)控分布滄州樓市任丘肅寧河間青縣黃驊南皮鹽山孟村獻(xiàn)縣泊頭東光吳橋海興嚴(yán)滄州城區(qū)滄縣近幾年滄州市土地市場(chǎng)一直處于“供大于求”的狀態(tài)，年供應(yīng)面積穩(wěn)定在350萬㎡以上，年均成交量在260萬㎡；2017年供成交量激增，樓面價(jià)翻倍，土地市場(chǎng)熱度攀升。2012-2017年滄州住宅土地供應(yīng)成交量?jī)r(jià)走勢(shì)土地市場(chǎng)滄州樓市土地市場(chǎng)——成交分布滄州樓市2017年土地成交集中在黃驊市，成交252萬㎡，占比高達(dá)60%；其次是運(yùn)河區(qū)，成交66萬㎡；其他縣市成交較少；土地價(jià)格方面，運(yùn)河區(qū)2017年樓面價(jià)創(chuàng)新高，已經(jīng)突破7000元/㎡土地市場(chǎng)——預(yù)計(jì)供地滄州樓市滄州西站滄州站濱河公園滄州客運(yùn)西站向海路地塊富強(qiáng)大道西地塊濱海公園南地塊杭州路地塊滄州師范學(xué)院獅城公園永濟(jì)西路迎賓大道滄州市政府市中心醫(yī)院浮陽大道九和路地塊黃河路南海豐道西地塊432118311481491470中心城區(qū)新房市場(chǎng)——成交量級(jí)滄州樓市47南皮吳橋東光泊頭海興鹽山孟村河間獻(xiàn)縣滄縣青縣黃驊肅寧任丘38新房市場(chǎng)——價(jià)格梯度滄州樓市黃驊7429海興4729鹽山5200孟村4277吳橋6366東光5222獻(xiàn)縣5895泊頭6623南皮6967任丘7714河間6129肅寧6848青縣7493市轄區(qū)13000滄縣7306吳橋東光南皮泊頭海興鹽山孟村河間獻(xiàn)縣任丘滄縣青縣黃驊中心城區(qū)滄州主城區(qū)改善型板塊青縣、黃驊投資+內(nèi)生型板塊代表板塊：泊頭內(nèi)生型板塊城市政務(wù)、科教、文化中心、優(yōu)質(zhì)資源與配套集中區(qū)在售項(xiàng)目集中、知名房企云集政策或利好規(guī)劃導(dǎo)向，高熱度板塊，潛值高，外埠客戶導(dǎo)入強(qiáng)內(nèi)生型市場(chǎng)，板塊發(fā)展相對(duì)獨(dú)立，受外界干預(yù)小區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部循環(huán)體新房市場(chǎng)滄州樓市南皮、滄縣進(jìn)城人群獻(xiàn)縣、泊頭進(jìn)城人群河間進(jìn)城人群鹽山、孟村進(jìn)城人群老城區(qū)改善人群返鄉(xiāng)人群60%30%10%下轄縣流入型老城區(qū)改善型本地投資（高新區(qū)板塊）身份象征環(huán)境改善產(chǎn)業(yè)潛力攀比心理對(duì)兩梯四戶有明顯抗性對(duì)戶型方正有明確要求對(duì)品牌溢價(jià)接受度高新房市場(chǎng)——滄州主城區(qū)滄州樓市黃驊市青縣黃驊青縣青縣市轄區(qū)南大港、黃驊市區(qū)濕地資源、大型配套（童世界、康養(yǎng)機(jī)構(gòu)）是投資客的核心置業(yè)驅(qū)動(dòng)周邊僅青縣不限購，承接部分京津外溢投資本地客戶投資客戶洋房一定要帶電梯大學(xué)配套吸引置業(yè)追求品質(zhì)住宅圈層概念較重新房市場(chǎng)——投資板塊滄州樓市優(yōu)先進(jìn)入重點(diǎn)關(guān)注機(jī)會(huì)關(guān)注任丘肅寧河間青縣黃驊南皮鹽山孟村獻(xiàn)縣泊頭東光吳橋海興中心城區(qū)滄縣新房市場(chǎng)——潛力布局滄州樓市基本質(zhì)素40%——區(qū)位、規(guī)劃、城鎮(zhèn)化率、人口量級(jí)產(chǎn)業(yè)指標(biāo)30%——經(jīng)濟(jì)量級(jí)、行業(yè)豐富度、行業(yè)潛力市場(chǎng)指標(biāo)30%——政策、房地價(jià)比、市場(chǎng)量