商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告模板

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20XX年4月19日

風(fēng)陵渡商業(yè)街市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

前言

鑒于風(fēng)陵渡商業(yè)街的整體規(guī)劃,通過(guò)我公司相關(guān)人員的初步調(diào)研,依照整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性,發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)并加以專業(yè)發(fā)揮,對(duì)此項(xiàng)目的可行性、定位及營(yíng)銷策略提供以下市場(chǎng)分析與建議。

一、基本市場(chǎng)事情

1、區(qū)域市場(chǎng)狀況

該地處三省交界的”金三角”地區(qū),交通發(fā)達(dá),輻射范圍廣泛,所覆蓋地區(qū)有:陜西潼關(guān)、河南靈寶、山西運(yùn)城、芮城、永濟(jì)等地,所輻射的地區(qū)廣,但在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化上規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)卻處于初級(jí)時(shí)期以芮城縣為例講明:

芮城縣人口35萬(wàn),城鎮(zhèn)人口5萬(wàn)多,人均年經(jīng)濟(jì)收入在5000多元,商業(yè)要緊集中在永樂(lè)路、洞濱大道一帶,要緊是滿腳本地消費(fèi)市場(chǎng)。其商業(yè)市場(chǎng)呈以下特點(diǎn):

（1）由專業(yè)房地產(chǎn)公司開(kāi)辟;

（2）有百貨商場(chǎng)、超市等大型零售業(yè)態(tài),超市(如盛寶潤(rùn)發(fā),面積多㎡,地上兩層)生意較好;

（3）現(xiàn)有品牌較少,全部為國(guó)內(nèi)品牌(如紅豆、古士旗、虎豹、九牧王、啄木鳥(niǎo)、森達(dá)、鱷魚),進(jìn)貨渠道均在西安;

（4）有酒吧、休閑屋等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所;

（5）臨街門面面積普通在20㎡－80㎡,以50㎡居多;

（6）租金在25元╱㎡·月－80元╱㎡·月之間;

（7）浮現(xiàn)專業(yè)售房機(jī)構(gòu),地處當(dāng)?shù)刈罘比A地段,但現(xiàn)場(chǎng)布置簡(jiǎn)陋、售樓人員別專、宣傳資料粗糙、銷售途徑單一,別能營(yíng)

造良好銷售氛圍

2、定向市場(chǎng)狀況

風(fēng)陵渡地處陜、晉、豫三省的交匯處,是通往西北、西南和中原的咽喉,屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)辟區(qū),距縣城芮城35公里。城鎮(zhèn)規(guī)劃面積188.5平方公里,現(xiàn)有人口8萬(wàn)多,城鎮(zhèn)人口1萬(wàn)多,要緊分布在道北,人均經(jīng)濟(jì)日子水平較低,民風(fēng)淳樸,以農(nóng)副產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè),商業(yè)相對(duì)較發(fā)達(dá),交通方便,與潼關(guān)一河之隔,大風(fēng)鐵路、運(yùn)風(fēng)高速和多條簡(jiǎn)易公路形成發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)。并且,市政基礎(chǔ)配套已初具雛形,但政府治理較寬松。當(dāng)前,潼關(guān)等地農(nóng)民逢年過(guò)會(huì)在風(fēng)陵渡購(gòu)物。亞寶藥業(yè)、電廠等大型企業(yè)即將進(jìn)駐,將對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的妨礙。

當(dāng)前,風(fēng)陵渡的商業(yè)要緊分布在老街、南街、北街一帶,其中有黃河市場(chǎng)、副食品商城、老街市場(chǎng),但以攤位經(jīng)營(yíng)為主,經(jīng)營(yíng)狀況別理想,普通只在過(guò)會(huì)、農(nóng)閑時(shí)營(yíng)業(yè)。風(fēng)陵渡的商業(yè)要緊是以老街、南街、北街的臨街門面為主,呈以下特點(diǎn):

(1)要緊由供銷社和個(gè)人開(kāi)辟,缺乏統(tǒng)一治理,大多陳舊、簡(jiǎn)陋;

(2)門面相對(duì)較多,約有近千家門面;

(3)業(yè)態(tài)較齊全,包括網(wǎng)吧、超市、婚紗影樓、服裝店、電影

院、藥店、餐廳、美容美發(fā)、書店、銀行等;但規(guī)模較小,文

化氣息較弱,市場(chǎng)別規(guī)范。

(4)面積較小(20㎡－60㎡),以25㎡和50㎡的面積居多,而且

兩者比例相當(dāng);

(5)租金低廉,普通在2元╱㎡·月－21元╱㎡·月之間,其中

以7元╱㎡·月為主;

(6)銷售以整體轉(zhuǎn)讓為主,格局為三間兩層帶后院,一層門面,銷

售價(jià)格平均為720元/㎡;

(7)現(xiàn)有品牌稀少,全部為大眾品牌,如金萊克等;

(8)進(jìn)貨渠道以西安的李家村、康復(fù)路和運(yùn)都市等批發(fā)市場(chǎng)為主;

(9)商鋪結(jié)構(gòu)單一,基本是純營(yíng)業(yè)用房;

(10)商鋪為磚混結(jié)構(gòu),別易分割;

(11)經(jīng)營(yíng)模式是租賃方式的自主經(jīng)營(yíng);

(12)住房租金與門面的租金相差別大,相差在15％左右,要緊是

外來(lái)人口較多,住房較緊張;

(13)當(dāng)?shù)孛襟w有芮城電視臺(tái)、風(fēng)陵渡開(kāi)辟區(qū)電視臺(tái)、、及等。

開(kāi)辟區(qū)的要緊人文環(huán)境和工、商業(yè)業(yè)態(tài)分布如圖(一)所示:

二、項(xiàng)目自身事情

1、地理優(yōu)勢(shì):風(fēng)陵渡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)辟區(qū)本地處陜、晉、豫三省

的交匯處,譽(yù)稱”金三角”地帶,南臨中華母親河——黃

河之水陸要塞,連接運(yùn)風(fēng)高速和中條山,鐵路、高速、環(huán)

城路等交通網(wǎng)覆蓋整個(gè)開(kāi)辟區(qū),交通發(fā)達(dá),山河秀美、地

勢(shì)平整、資源豐富,使商業(yè)街項(xiàng)目盡占地利之優(yōu)勢(shì)。

2、規(guī)模優(yōu)勢(shì):商業(yè)街依托開(kāi)辟區(qū)的良好資源規(guī)劃建設(shè),總占

地面積近100000㎡,貫通整個(gè)開(kāi)辟區(qū)之南北,由運(yùn)都市最

具實(shí)力開(kāi)辟商之一的”安廈房地產(chǎn)開(kāi)辟公司”投資開(kāi)

發(fā)。規(guī)劃中的商業(yè)街功能齊全,批發(fā)與零售共存,休閑與

購(gòu)物并舉,并配套以完整的輔助設(shè)施和物流體系,在整個(gè)

運(yùn)城地區(qū)乃至所輻射的地區(qū),亦堪稱龍頭。

3、政策優(yōu)勢(shì):風(fēng)陵渡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)辟區(qū)是山西省最終一具省級(jí)

開(kāi)辟區(qū),是山西省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一,招商引資政策寬

松、條件優(yōu)厚,商業(yè)街更是開(kāi)辟區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)

目,政府各職能部門如:土地局、管委會(huì)、工商局、稅務(wù)

局、公安局等,更是以最優(yōu)厚的條件和最熱誠(chéng)的態(tài)度支持

商業(yè)街的開(kāi)辟與建設(shè)。

4、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì):風(fēng)陵渡經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)辟區(qū)廠商云集,農(nóng)副產(chǎn)品非

常豐富(如:黃桃、蘋果、蔬菜等)。更以發(fā)電廠、亞寶藥

業(yè)集團(tuán)、金水河金屬材料公司、黃華公司、油脂廠等作

為支柱產(chǎn)業(yè),年創(chuàng)匯近百億元。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和開(kāi)辟區(qū)

的建設(shè),當(dāng)?shù)禺?dāng)前的商業(yè)格

局已別能滿腳高速進(jìn)展的商業(yè)市場(chǎng)需求,眾多的經(jīng)營(yíng)戶

與商家都在尋求具規(guī)模、上檔次、配套全、治理規(guī)范的

商業(yè)物業(yè),該項(xiàng)目的建設(shè)將最大化的滿腳這一需求。

三、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)此項(xiàng)目的建議:

1.適當(dāng)提升建造檔次,擴(kuò)大物業(yè)功能;

房屋形態(tài)為商住兩用,增設(shè)廚房、衛(wèi)生間等日子配套,裝修到位。

2.統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃,批發(fā)零售并舉。

相同行業(yè)集中經(jīng)營(yíng),并向潼關(guān)、永濟(jì)等地輻射。

3、強(qiáng)化治理,完善配套設(shè)施。

四、對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)辟的建議:

1、開(kāi)辟戰(zhàn)略

●”先做環(huán)境、后建屋子”

當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)中心差不多形成,市場(chǎng)容量又小,該項(xiàng)目要成功,必須使本地的商業(yè)中心遷移于此,并且輻射潼關(guān)、永濟(jì)等地。這就需要便捷的交通,建議在商業(yè)街的南端興建客運(yùn)站和物流集散中心,修建與運(yùn)風(fēng)高速出入口之間的道路。

●”先易后難、分期開(kāi)辟”

該項(xiàng)目占地約10萬(wàn)平米,規(guī)模較大,當(dāng)?shù)厝丝谙∩?經(jīng)濟(jì)水平低,而商鋪和住所普遍供給別腳,建造檔次別能滿腳市場(chǎng)需求,建議可先開(kāi)辟商業(yè)街十字以南至路口以北的南街臨街建造。

2、項(xiàng)目定位

●市場(chǎng)定位:由于收入和消費(fèi)水平的限制,物業(yè)檔次別宜過(guò)高,

但要高于當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的物業(yè)檔次,可定位為中檔物業(yè),銷售價(jià)

位可參考芮城縣以及周邊縣城行情。

●目標(biāo)客戶定位－區(qū)域內(nèi)的商家和居民、其它所輻射覆蓋區(qū)

域的從商人士和外來(lái)人口。

●產(chǎn)品定位(位置如圖二所示)

①小二層:樓下商鋪、樓上建成單元式套房居住,廚、衛(wèi)俱全,

兩偶爾三間為一套,也可帶獨(dú)立小院(依照地形事情確定),

商業(yè)街以此類建造為主,銷售時(shí)復(fù)式銷售。

②獨(dú)院:分兩間兩層或三間兩層,為院降式建造。即每院有兩

個(gè)建造主體,中間有一具小院子,前為商鋪,后為住所。銷售時(shí)整院銷售。

③開(kāi)放式市場(chǎng):彩鋼建筑,內(nèi)設(shè)攤位,按照普通的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建

造,別宜過(guò)大,以300㎡為宜。銷售時(shí)只銷售經(jīng)營(yíng)權(quán)或租賃。

④單層純商鋪:此類建造要緊分布于開(kāi)放式市場(chǎng)的周邊或臨

街,采納開(kāi)放式市場(chǎng)同樣的銷售方式。

⑤多層或小高層(綜合大樓):位于商業(yè)街十字口,并附造裙樓

(裙樓為三層建造)如:西南口處建6層大樓,東南口處建9層大樓,東北口處建12層大樓。

3、建造風(fēng)格

采納仿古風(fēng)格,體現(xiàn)悠遠(yuǎn)的文化底蘊(yùn)。

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)

臨街門面進(jìn)深門寬與比例為10:7,進(jìn)深在6－20㎡,依照業(yè)態(tài)和地勢(shì)確定。

5、裝修配套

小二層簡(jiǎn)裝修,房間內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間、廚房等功能區(qū)和室內(nèi)樓梯;

開(kāi)放式市場(chǎng)為帶頂棚的攤位經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng);

綜合大樓精裝到位、星級(jí)配置。

6、功能劃分

以?shī)蕵?lè)、餐飲、超市、服裝百貨、酒店為主,輔以文化、五金交電、農(nóng)副等業(yè)態(tài),批零兼營(yíng),遵循消費(fèi)適應(yīng)和業(yè)態(tài)互補(bǔ)的原則分布。如圖(二)所示:

7、輻射范圍

在滿腳當(dāng)?shù)匦枨蟮牟⑶逸椛滗P(guān)、永濟(jì)、芮城、靈寶甚至運(yùn)城和西安等地

五、策劃方案

1、確定案名:商業(yè)街可憑借”風(fēng)陵渡”本身的知名度為其相

關(guān)物業(yè)確立案名。如:”風(fēng)陵渡商業(yè)街”、”風(fēng)陵渡汽車

客運(yùn)站””風(fēng)陵渡物流配送中心”等。另多層與小高層

建造,也可分不命名為”風(fēng)×大廈”、”陵×大廈”、”

渡×酒店”取首隱含”風(fēng)陵渡”(僅供參考)。

2、銷售策略

培養(yǎng)市場(chǎng)氣氛

利用項(xiàng)目的一切條件,營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛,吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注,為項(xiàng)目的銷售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ),具體操作內(nèi)容包括:硬件塑造

①告知性展示應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝,樹(shù)立項(xiàng)目形象,營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。并可通過(guò)橫幅,彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng),吸引目標(biāo)客戶。

②戶外廣告設(shè)置戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力,可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以思考,路牌、車身廣告等其它戶外媒體。

③設(shè)置精美的示范單位―樣板房通過(guò)對(duì)示范單位－樣板房的包裝設(shè)計(jì),可有效彌補(bǔ)平面中的弱點(diǎn),引起客戶購(gòu)買沖動(dòng),促進(jìn)成交。

④銷售部與問(wèn)點(diǎn)的包裝:統(tǒng)一門店裝修、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一形象,問(wèn)點(diǎn)以三人為宜,其要緊任務(wù)是散發(fā)宣傳彩頁(yè)、解答客戶問(wèn)、預(yù)約和集中客戶確定看訪日期,普通為每周兩次,各問(wèn)點(diǎn)交叉舉行,配置看房直通車接送看房。銷售部要裝飾豪華,除基本配置如:沙盤、模型、戶型圖、透視圖、平面圖、效果圖、辦公桌椅、洽談桌椅、沙發(fā)茶幾等,還應(yīng)配備如:音響、彩電、播放背景音樂(lè)和商業(yè)街多媒體展廳等。

軟性宣傳

通過(guò)DM軟性文章,詳述風(fēng)陵渡商業(yè)街的開(kāi)辟為區(qū)域帶來(lái)的種種利處,以優(yōu)越的地理位置、有力的政府支持、超大的項(xiàng)目規(guī)模、合理的建造規(guī)劃、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、齊全的業(yè)態(tài)布局、完善的配套設(shè)施、時(shí)尚的日子方式、熟悉的日子環(huán)境打動(dòng)目標(biāo)客戶的心。并且,以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)目標(biāo)客戶提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。留住部分預(yù)備置業(yè)的目標(biāo)客戶,加強(qiáng)其它目標(biāo)客戶的印象。

促銷手段

(1)增加銷售點(diǎn)

我司建議本項(xiàng)目銷售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外,可思考在芮城縣、潼關(guān)、永濟(jì)、運(yùn)城設(shè)促銷點(diǎn),并設(shè)專車接送看樓,以加強(qiáng)樓盤銷售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷力。

(2)活動(dòng)促銷挑選適當(dāng)?shù)臅r(shí)刻和地方,通過(guò)適量的廣告投放,營(yíng)