《成本逼近法(土地增值收益率確定)》

精品文章精品文章《成本逼近法（土地增值收益率確定）》第一節(jié)成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。二、適用范圍由于土地的價格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時可能會與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價有一定的限制，一般成本逼近法適用于：.新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價；.土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價時采用；.工業(yè)用地估價，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外；4，既無收益又無交易情況的學校、公園及公共建筑、公益設施、園地等特殊性土地的估價。三、成本逼近法的基本公式v=ea+ed+t+rl+r2+r3=ve+r3+。。式中：v——土地價格；ea——土地取得費；ed——土地開發(fā)費t——稅費；rl——利息；r2——利潤3——土地增值；ve——土地成本價格第二節(jié)成本逼近法估價程序與方法一、成本逼近法估價步驟.判斷待估土地是否適用成本逼近法；.收集與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關稅費、利息、利潤；.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額；.按地價公式求取估價土地的土地價格；.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。二、土地取得費的概念、構成及計算方法（一）土地取得費的概念土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用。（二）不同土地取得情況下土地取得費和計算方法土地取得費按用地單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用計算。.征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費就是征地費用。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標準，或應當支付的客觀費用來確定。征地費用包括兩部分：土地取得費及相關稅費，詳情如下：（1）土地取得費國家征用集體土地，而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（XX年1月1日起施行）中第四十七條規(guī)定：“征用土地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上物補償費和青苗補償費?！备鶕?jù)土地管理法》的規(guī)定，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。由于與被征地原有收益有關，故可認為其中包含一定的級差地租。根據(jù)《土地管理法》的中第四十七條規(guī)定?！罢饔酶氐难a償費，為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6—10倍；征用耕地的安置補償費，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。支付土地補償費和安置補助費后，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。地上附著物和青苗補償費是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償，類似地租中所包含的投資補償部分。（2）相關稅費a、占用耕地時的耕地占用稅根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，凡占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位或個人，都必須繳納耕地占用稅，以實際占用的耕地面積，按照規(guī)定稅額一次征收。b、占用耕地時的耕地開墾費根據(jù)《土地管理法》第三十一條規(guī)定。國家實行占用耕地補償制度，即非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占有耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。這筆費用對土地取得者來說，也是為取得土地而必須支付的費用，一般稱為造地費，應按照開墾耕地所需要的投入費用進行計算。c、占用菜地的新菜地開發(fā)建設基金根據(jù)農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計委、商業(yè)部《關于印發(fā)的通知》（XX］農(nóng)土字第ll號）中的規(guī)定，凡批準征用已經(jīng)建設的連續(xù)三年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，用地單位須向國家繳納新菜地開發(fā)建設基金。新菜地開發(fā)建設基金的收取標準按城市規(guī)模大小而有所不同。國家規(guī)定，征用1畝城市郊區(qū)的菜地，城市人口在100萬以上的，繳納7000?10000元；城市人口在50?100萬人的，繳納5000?7000元;城市人口在50萬人以下的，繳納3000?5000元。各省、自治區(qū)、直轄市在上述額度基礎上，可以根據(jù)本轄區(qū)城市菜地建設基礎和生產(chǎn)情況，區(qū)別近郊和遠郊，規(guī)定具體標準。d、征地管理費征地管理費按照建設用地審批權限由相應的國土資源管理部門分級征收，計征標準為征地補償費總金額的1.4％一2.1％。縣級以上人民政府土地管理部門負責組織辦理各類建設項目征用土地有關事宜，由用地單位在征地費總額中按一定比例支付給土地管理部門使用的管理費用。e、政府規(guī)定的其他有關稅費。.城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算。拆遷安置費主要包括拆除房屋及構筑物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。（1）拆除房屋及構筑物的補償費應根據(jù)當?shù)夭疬w補償?shù)臉藴?，或應當支付的客觀費用來確定。拆遷安置補助應當依據(jù)當?shù)卣囊?guī)定。這兩部分為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補償費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償。（2）相關稅費a、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費；b、政府規(guī)定的其他有關稅費。.從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格（應為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易）。同時應注意地價內(nèi)涵，如是否含出讓金等，避免與土地開發(fā)費、土地增值收益等重復計算。注意事項：.土地取得費應是評估期日的重置費用，即應是按照評估期日的有關規(guī)定和物價水平確定土地取得費的計費項目和取費標準，而不能按照企業(yè)實際取得土地時的實際投入計算，因為企業(yè)可能是十幾年前，甚至了幾十年前取得的土地，如果按照當時的標準則難以進行計算，而且也不符合土地估價的原則。.在實際操作時，上述稅費必須為正常稅費，其他非正常性支出，如土地閑置費等不能計入成本。.在實際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費的均價作為待估宗地的土地取得費。三、土地開發(fā)費（一）土地開發(fā)費的概念土地開發(fā)費理論上把它作為土地資本來看待，土地開發(fā)部門所進行的最起碼的土地開發(fā)工程和投入資金應視為土地資產(chǎn)；城市的配套設施、市政服務和費用也應考慮放進土地開發(fā)總成本。（二）土地開發(fā)費的內(nèi)容獲得土地后，對其開發(fā)的費用有三種?；A設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。.基礎設施配套費。對于基礎設施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤⑼ㄏ滤?、通電、通訊、通氣、通熱、通路、乎整地面。.公共事業(yè)建設配套費用。這與項目大小、用地規(guī)模有關，各地情況不一，視實際情況而定。.小區(qū)開發(fā)配套費。同公共事業(yè)建設配套費類似，各地根據(jù)用地情況確定合理的標準。在計算土地開發(fā)費過程中，首先必須準確確定土地開發(fā)程度。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎設施建設和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”?！捌咄ㄒ黄健钡恼f法實際上最早來源于房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)區(qū)的開發(fā)，比如在開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設過程中，政府或開發(fā)商通常應實現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但這種開發(fā)程度對開發(fā)區(qū)來說，是指區(qū)內(nèi)的“通”和“平”，而具體對于開發(fā)區(qū)內(nèi)某一塊地（宗地）來說，各種設施一般只建設到宗地紅線外，而宗地內(nèi)若還沒有建成房屋等建筑物的話，一般來說是不通的，但通常應達到平整。這是指在正式的開發(fā)區(qū)內(nèi)，土地開發(fā)程度一般來說比較容易分析，而在一般地區(qū)，尤其是獨立工礦區(qū)的土地開發(fā)程度設定通常就比較困難了。在實踐中確定土地開發(fā)程度，主要應注意如下兩方面問題：（1）應準確區(qū)分宗地內(nèi)和宗地外的開發(fā)程度對于一般地區(qū)來說，由于有關土地開發(fā)設施不是由專門的開發(fā)商進行開發(fā)建設的，因此，許多開發(fā)設施并沒有真正建設到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米、十幾千米、甚至幾十千米，在這種情況下，一般企業(yè)要進行生產(chǎn)和建設，通常由企業(yè)自行將這部分沒有到達宗地紅線的設施建設到紅線及紅線內(nèi)。在這種情況下，一般可以根據(jù)投資主體的不同區(qū)分宗地內(nèi)外的設施狀況，由市政投資建設的應屬于宗地外，由企業(yè)投資建設的應屆于宗地內(nèi)。（2）宗地紅線內(nèi)外的開發(fā)程度不一致由于在土地估價中設定土地開發(fā)程度應區(qū)分宗地紅線內(nèi)外，因此經(jīng)常出現(xiàn)宗地紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致的現(xiàn)象，尤其是獨立工業(yè)（礦）區(qū)。通常有以下幾種情況：a、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)低：這種情況主要是由于有的設施是企業(yè)自建，如供水設施為企業(yè)白建的水井，而宗地所處區(qū)域又沒有供水設施，這就宗地內(nèi)有供水，而宗地外無供水；b、紅線外開發(fā)程度比紅線內(nèi)高：這主要是宗地所處區(qū)域（紅線外）有各種設施，但該宗地內(nèi)沒有用，如煤礦的矸石山。其紅線外可能有通訊、供水設施，但矸石山不用，內(nèi)部也沒建設；c、某種設施紅線內(nèi)有，紅線外也有，但宗地內(nèi)的設施并不是依賴于紅線外的設施建的，如某位于北方城市市中心區(qū)的大酒店，該酒店為了滿足經(jīng)營的需要，其供暖設施是企業(yè)自建的，而該宗地所處區(qū)域也有市政供暖設施，可是紅線內(nèi)外不搭界，在這種情況下，按照客觀估價的原則，應確定宗地紅線內(nèi)外均有該設施。確定了土地開發(fā)程度后，應根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當?shù)赜嘘P土地開發(fā)費用標準，合理確定土地開發(fā)費。尚需要注意的是土地開發(fā)費用的分攤問題。如道路不是只讓某個項目使用，其他行業(yè)可能也會受益，綠地、公園是周圍的單位和個人共同受益，因此要根據(jù)實際受益程度作必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應分攤費用=受益程度X設施總費用。四、利息（一）利息的概念利息是資金的時間價值。依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》gb/t18508—202x，確定土地開發(fā)利息是按照界定土地開發(fā)程度的正常開發(fā)周期、各項費用的投入期限和資本年利息率，分別估計各期投入應支付的利息。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復利計算。注：開發(fā)利潤不能計算利息。（二）利息計息方式土地取得費及其稅費利息是以整個取得費為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期；開發(fā)費的利息可采用兩種方法計算：一是以整個開發(fā)費為基數(shù)，計息期為開發(fā)期（或資金投入期）的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。另外，如果開發(fā)費是以當?shù)厥杖〉幕A設施配套費標準計算的，由于基礎設施配套費一般在需在土地開發(fā)前一次性支付，因此，這一部分開發(fā)費的計息期也應是整個開發(fā)期。土地開發(fā)周期一般根據(jù)開發(fā)土地的面積規(guī)模和開發(fā)的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。五、利潤（一）利潤的計算依據(jù)投資的目的是為了獲取相應的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當然也要獲取相應的利潤。按照開發(fā)性質(zhì)和各地實際，確定開發(fā)中各項投資的正?；貓舐?，估計土地投資應取得的投資利潤。土地開發(fā)利潤一般為6一10％。成本逼近法中利潤計算的基數(shù)包括土地取得費、土地開發(fā)費和各項稅費。投資回報率的確定通常考慮以下三方面因素：1、開發(fā)土地的利用類型2、開發(fā)周期的長短3、開發(fā)土地所在地區(qū)的政治經(jīng)濟環(huán)境（二）利潤的計算方法投資利潤=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費）X投資回報率六、土地增值收益一般情況下，政府出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所有權在經(jīng)濟上得到體現(xiàn)，即獲得一定的增值收益。根據(jù)成本逼近法的計算公式，以上四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為增值收益。土地增值收益在理論上應等于“增值地租”在總價格的比例，或出讓價格與成本價格差值占成本價格的比例。土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算。土地增值收益率一般為10—30％。土地增值的計算方法：土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）X土地增值收益率注：在實際操作中，如土地增值收益采用當?shù)爻鲎尳饦藴剩捎谡嫉某鲎尳饦藴识酁樽诘刈罡叱鲎屇晗薜某鲎尳?，與評估宗地的剩余使用年限不一致，須進行使用年限修正，公式為：待估宗地價格=（土地取得費及稅費十土地開發(fā)費+利息+利潤）X[1-l/（1+土地還原率）]+出讓金X[1-l/（1+土地還原率）]/[1-1/（1+土地還原率）]式中。m一待估宗地剩余使用年期；n一法定最高使用年期。由于土地取得費、稅費、開發(fā)費、利息、利潤一般結(jié)合土地面積表述，在出讓金以樓面地價表示的地區(qū)（如廣州）運用以上公式時，應特別注意將樓面地價轉(zhuǎn)換為地面地價。七、土地價格修正與確定根據(jù)上述各步的計算結(jié)果，采用下列公式計算土地價格：土地價格=土地取得非+土地開發(fā)非+稅費+利息+利潤+土地增值收益通過上述步驟計算的土地價格，還應根據(jù)評估對象的具體情況和評估目的，考慮是否進行以下方面的修正，最終確定估價結(jié)果：.根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正。.成本逼近法求取有限年期的土地使用權價格時，應進行土地使用權年期修正。其年期修正公式為：k=1-1/(1+r)nmmn式中：k——年期修正系數(shù)；r——土地還原率；n——土地使用權年期。是否進行年期修正要具體分析。(1)當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，年期修正已在增值收