房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度

萬科房地產(chǎn)公司新項(xiàng)目發(fā)展管理制度萬科企業(yè)股份有有限公司編號名稱版本第頁共頁頁編制更改審核批準(zhǔn)生效期年月日萬科企業(yè)股份有有限公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展管理制度度（試行）一、緒緒言目的：為適應(yīng)集集團(tuán)公司日益益擴(kuò)大的業(yè)務(wù)務(wù)規(guī)模，規(guī)范范對新項(xiàng)目的的論證，提高高決策效率，提提升集團(tuán)公司司競爭力，特特制定本制度度。范圍：本辦法適適用于集團(tuán)公公司全資擁有有、控股或相相對控股的房房地產(chǎn)公司。職責(zé)：1、集團(tuán)企劃部部負(fù)責(zé)本制度度的制訂、修修改、指導(dǎo)和和監(jiān)督；2、本制度解釋釋權(quán)、修訂權(quán)權(quán)歸企劃部。二、釋釋義本制度中，除非非文意另有所所指，下列簡簡稱具有如下下特定意義：：集團(tuán)公司：指萬萬科企業(yè)股份份有限公司一線公司：指集集團(tuán)公司全資資擁有、控股股或相對控股股的房地產(chǎn)公公司企劃部：指集團(tuán)團(tuán)企劃部決策委員會：指指萬科企業(yè)股股份有限公司司投資決策委委員會小組：指項(xiàng)目發(fā)發(fā)展工作小組組，是決策委委員會下屬工工作機(jī)構(gòu)三、操操作規(guī)范第一條新項(xiàng)目目發(fā)展信息通通報(bào)一線公司定期或或不定期向企企劃部通報(bào)新新項(xiàng)目概況和和進(jìn)展程度，企企劃部及時匯匯總整理并通通報(bào)。具體格格式參見《新新項(xiàng)目發(fā)展信信息通報(bào)》表表格。第二條項(xiàng)目目發(fā)展工作小小組1、小組負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展展過程中，各各種信息的上上傳下達(dá)，保保證信息通暢暢。2、小組成成員3—4人，由集團(tuán)團(tuán)企劃部、財(cái)財(cái)務(wù)部、法律律室委派的人人員共同組成成，組長由企企劃部第一負(fù)負(fù)責(zé)人擔(dān)任或或委派，負(fù)責(zé)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工工作。出現(xiàn)時時間局限等不不可抗力因素素造成小組不不能如期成立立，企劃部可可替代行使小小組職責(zé)，但但必須經(jīng)過集集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn)。3、原則上上，小組一經(jīng)經(jīng)成立，小組組成員不得隨隨意變動，不不同項(xiàng)目小組組成員可以不不同。4、小組對對“決策委員會”負(fù)責(zé)。一線線公司與合作作方（土地方方）簽約后，小小組自行解散散。5、工作內(nèi)內(nèi)容和流程：：（1）對重點(diǎn)介入入的項(xiàng)目，一一線公司向企企劃部提交《成成立項(xiàng)目發(fā)展展工作小組》的的申請和項(xiàng)目目資料。（2）企劃部根據(jù)據(jù)一線公司上上報(bào)資料對項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行初步步評估，并征征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)務(wù)部、法律室室意見后，決決定是否成立立小組，同時時知會“決策委員會”主任或集團(tuán)團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。（3）決定成立小小組后，企劃劃部、財(cái)務(wù)部部、法律室應(yīng)應(yīng)及時委派本本部室專業(yè)人人員成立工作作小組，組長長制定具體工工作時間。（4）小組成立一一周內(nèi)（視項(xiàng)項(xiàng)目緊迫性可可適當(dāng)延長），完完成實(shí)地調(diào)查查和評估工作作，提出項(xiàng)目目發(fā)展意見和和建議（小組組各成員的專專業(yè)意見事先先應(yīng)經(jīng)其所在在職能部門通通過），向“決策委員會”委員、集團(tuán)團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯匯報(bào)，同時抄抄送一線公司司和集團(tuán)辦公公室、財(cái)務(wù)部部、企劃部部部門第一負(fù)責(zé)責(zé)人。（5）一線公司應(yīng)應(yīng)根據(jù)小組提提出的意見和和建議跟進(jìn)和和完善相關(guān)工工作，并及時時通報(bào)小組。（6）一線公司應(yīng)應(yīng)于聽證會召召開兩周前向向小組報(bào)送《項(xiàng)項(xiàng)目可行性報(bào)報(bào)告》初稿或或《萬科企業(yè)業(yè)股份有限公公司上會項(xiàng)目目概況》。具具體格式參見見《上會項(xiàng)目目概況》表格格。（7）小組完成實(shí)實(shí)地調(diào)查和評評估工作后，一一線公司方可可提交《召開開項(xiàng)目聽證會會申請》。（8）一線公司應(yīng)應(yīng)提前一周向向小組報(bào)送《召召開項(xiàng)目聽證證會申請》和和《項(xiàng)目可行行性報(bào)告》。（9）小組根據(jù)《項(xiàng)項(xiàng)目可行性報(bào)報(bào)告》和項(xiàng)目目進(jìn)展情況，評評估是否召開開項(xiàng)目聽證會會。召開與否否的動議報(bào)“決策委員會”主任或集團(tuán)團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審審批，并自收收到《召開項(xiàng)項(xiàng)目聽證會申申請》2個工作日內(nèi)內(nèi)向一線公司司回復(fù)意見，意意見應(yīng)包括會會議召開的時時間、地點(diǎn)、方方式或不同意意的理由及后后續(xù)跟進(jìn)工作作要求。（10）決定召開項(xiàng)項(xiàng)目聽證會，小小組應(yīng)向“決策委員會”委員、項(xiàng)目目所在一線公公司、其他與與會人員發(fā)出出會議通知和和《項(xiàng)目可行行性報(bào)告》、小小組專業(yè)意見見等資料，同同時抄送集團(tuán)團(tuán)總經(jīng)理層和和集團(tuán)各職能能部門負(fù)責(zé)人人。（11）項(xiàng)目通過論論證后，一線線公司對各評評委意見應(yīng)予予以高度重視視并跟進(jìn)相關(guān)關(guān)工作，并及及時通報(bào)小組組，小組繼續(xù)續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展情況，直直至正式簽約約。（12）小組對正式式簽約合同文文本負(fù)有審核核責(zé)任，對合合同文本與聽聽證會通過內(nèi)內(nèi)容有較大差差異，應(yīng)提請請一線公司給給予合理解釋釋，同時評估估是否簽約，抄抄送各評委。第三條論證證報(bào)告進(jìn)入新城市開發(fā)發(fā)，在完成實(shí)實(shí)地考察和調(diào)調(diào)研工作后，必必須編寫《城城市發(fā)展和住住宅市場調(diào)研研報(bào)告》。項(xiàng)目立項(xiàng)，必須須編寫《項(xiàng)目目可行性報(bào)告告》，具體內(nèi)內(nèi)容可參照《萬萬科企業(yè)股份份有限公司房房地產(chǎn)項(xiàng)目可可行性報(bào)告內(nèi)內(nèi)容指引》。第四條項(xiàng)目目聽證會1、除本制度第第八條規(guī)定外外，集團(tuán)公司司所有新項(xiàng)目目立項(xiàng)都要通通過項(xiàng)目聽證證會論證。2、會務(wù)組織：：集團(tuán)總經(jīng)理理辦公室、企企劃部負(fù)責(zé)聽聽證會會務(wù)工工作，收集整整理各委員意意見，交由會會議主持人宣宣布表決結(jié)果果。3、會議主持人人：“決策委員會”指定。4、評委成員：：集團(tuán)決策層層（董事長、總總經(jīng)理、副總總經(jīng)理、總監(jiān)監(jiān)），各區(qū)域域中心城市公公司第一負(fù)責(zé)責(zé)人，集團(tuán)財(cái)財(cái)務(wù)部、企劃劃部、設(shè)計(jì)工工程部、法律律室第一負(fù)責(zé)責(zé)人。5、與會人員：：評委、項(xiàng)目目所在一線公公司相關(guān)人員員、小組成員員、其他人員員。6、會議形式：：現(xiàn)場、遠(yuǎn)程程會議。7、相關(guān)工作內(nèi)內(nèi)容：（1）實(shí)際到會會評委達(dá)到應(yīng)應(yīng)到會評委三三分之二以上上，聽證會才才能召開。（2）評委應(yīng)于于項(xiàng)目聽證會會召開之前到到項(xiàng)目宗地現(xiàn)現(xiàn)場考察。具具體時間可根根據(jù)評委實(shí)際際情況和需要要自行或統(tǒng)一一安排。（3）小組負(fù)責(zé)責(zé)在聽證會召召開3個工作日前前將《項(xiàng)目可可行性報(bào)告》報(bào)報(bào)送各位評委委。（4）評委應(yīng)認(rèn)認(rèn)真研究分析析《項(xiàng)目可行行性報(bào)告》和和相關(guān)資料，在在會議召開前前形成書面意意見。必要時時可先行討論論或征求相關(guān)關(guān)職能部門意意見。（5）聽證會召召開前，小組組可就專項(xiàng)問問題向集團(tuán)職職能部門征求求意見，并在在聽證會會上上陳述。（6）會議召開開時，項(xiàng)目所所在公司可摘摘要介紹《項(xiàng)項(xiàng)目可行性報(bào)報(bào)告》內(nèi)容，主主要工作是回回答評委疑問問和意見。（7）評委應(yīng)認(rèn)認(rèn)真分析討論論項(xiàng)目的可行行性，并于會會議結(jié)束前填填寫《萬科集集團(tuán)新項(xiàng)目投投資聽證會評評審意見表》，詳詳細(xì)寫明項(xiàng)目目評估意見、開開發(fā)建議和評評估結(jié)論。（8）企劃部應(yīng)應(yīng)于聽證會結(jié)結(jié)束后3個工作日內(nèi)內(nèi)完成聽證會會會議紀(jì)要，并并報(bào)送“決策委員會”委員、集團(tuán)團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目目所在一線公公司和集團(tuán)職職能部門第一一負(fù)責(zé)人。會會議紀(jì)要應(yīng)包包含各評審委委員意見和建建議，聽證會會表決結(jié)果。8、評委表決：：表決形式分分三種：（1）同意立項(xiàng)項(xiàng)；（2）反對立項(xiàng)項(xiàng)；（3）推遲立項(xiàng)項(xiàng)。對表決結(jié)結(jié)果要詳細(xì)闡闡述理由。9、聽證會結(jié)論論：與會評委委三分之二及及以上表決同同意立項(xiàng)，則則該項(xiàng)目通過過。當(dāng)同意立立項(xiàng)未達(dá)到三三分之二時，若若表決形式（3）的比例大大于等于（2），以（3）作為最終終論證結(jié)果，反反之則以（2）作為最終終論證結(jié)果。10、會議費(fèi)用：：評審委員、小小組成員因項(xiàng)項(xiàng)目事宜發(fā)生生的住宿費(fèi)用用、餐費(fèi)以及及會務(wù)費(fèi)用，由由項(xiàng)目所在公公司承擔(dān)。交交通往返費(fèi)用用由評委、小小組成員所在在公司（部門門）自行承擔(dān)擔(dān)。第五條簽簽署合作意向向已召開項(xiàng)目聽證證會并通過，一一線公司可與與合作方（土土地方）簽署署合作意向；；若在項(xiàng)目聽聽證會前簽署署合作意向，需需完成以下工工作：1、于簽署意向向兩周前向企企劃部報(bào)送項(xiàng)項(xiàng)目資料。2、小組完成赴赴實(shí)地考察，審審核相關(guān)資料料的工作；必必要時，法律律室可介入前前期談判、意意向書起草工工作。3、小組對合作作意向文本提提出專業(yè)意見見和是否同意意簽署動議，報(bào)“決策委員會”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。4、“決策委員員會”主任或集團(tuán)團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并并同意后，一一線公司方可可簽署合作意意向。第六條簽簽署正式協(xié)議議項(xiàng)目合作意向書書簽定后，一一線公司及時時向小組通報(bào)報(bào)協(xié)議談判等等項(xiàng)目進(jìn)展情情況，必要時時，法律室可可介入項(xiàng)目談?wù)勁泻蛥f(xié)議起起草工作。一線公司與合作作方（土地方方）簽署正式式協(xié)議前必須須完成以下工工作：1、召開項(xiàng)項(xiàng)目聽證會，并并通過。2、報(bào)送集集團(tuán)董事會，并并通過。集團(tuán)團(tuán)總經(jīng)理辦公公室負(fù)責(zé)起草草董事會議案案。3、合同文文本與聽證會會通過條件一一致；若不一一致，小組要要重新論證，并并將論證意見見報(bào)“決策委員會”主任和集團(tuán)團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審審批，必要的的話可提請?jiān)犠C會評委委通過通訊方方式重新表決決。第七條向向合作方（土土地方）付款款審批程序1、一線公司在在簽署合作意意向后，才可可以支付定金金（或誠意金金）。2、支付定金超超過人民幣200萬元（不含200萬元），一一線公司必須須向小組提出出付款申請，付付款申請要有有一線公司第第一負(fù)責(zé)人簽簽字和詳細(xì)付付款理由。小小組在收到付付款申請后及及時報(bào)送集團(tuán)團(tuán)主管總經(jīng)理理或付總經(jīng)理理審批，審批批意見同時抄抄送集團(tuán)董事事長和“決策委員會”主任。3、一線公司在在簽署正式協(xié)協(xié)議后，方可可按照簽約合合同條款支付付地價款。第八條簡簡化項(xiàng)目論證證程序簡化項(xiàng)目論證程程序即可選擇擇不召開項(xiàng)目目聽證會，而而改為“決策委員會”委員通過通通訊方式表決決。項(xiàng)目資料料報(bào)送、項(xiàng)目目發(fā)展工作小小組、簽約、付付款等其他工工作程序同上上。通訊表決決工作由小組組和企劃部共共同組織。對符合下列條件件之一，可執(zhí)執(zhí)行簡化項(xiàng)目目論證程序：：（1）新項(xiàng)目規(guī)規(guī)模在12萬平方米以以下且總投資資5億元以下；；（2）新項(xiàng)目位位置與原有項(xiàng)項(xiàng)目接壤，是是原項(xiàng)目自然然延伸，規(guī)模模在30萬平方米以以下，土地價價格、合作條條件和市場情情況與原項(xiàng)目目基本類似。（3）新項(xiàng)目已已召開過聽證證會，但因某某些方面的條條件未達(dá)到要要求而推遲立立項(xiàng)的，在聽聽證會之后這這些條件已得得到改善和解解決的。（4）集團(tuán)相關(guān)關(guān)管理制度規(guī)規(guī)定的其他情情形。四、附附則1、本制度是集集團(tuán)公司房地地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的根本管管理制度，對對于通過投標(biāo)標(biāo)、競拍、合合作參股等方方式取得土地地的，可另行行制定具體管管理辦法。2、項(xiàng)目發(fā)展過過程中，出現(xiàn)現(xiàn)本制度不適適應(yīng)情形，可可視具體情況況由集團(tuán)相關(guān)關(guān)職能部門商商議執(zhí)行。3、本制度可根根據(jù)集團(tuán)公司司發(fā)展和行業(yè)業(yè)環(huán)境變化需需要適時修改改。4、本制度自發(fā)發(fā)布之日起執(zhí)執(zhí)行。萬科企業(yè)股份有有限公司二零零零年十一一月附件：1、《新項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展信息息通報(bào)》表格格2、《提交交聽證會項(xiàng)目目概況》表格格3、《房地地產(chǎn)項(xiàng)目可行行性報(bào)告內(nèi)容容指引》附件1：新項(xiàng)目發(fā)展信息息通報(bào)說明：1、填寫寫范圍：考慮慮重點(diǎn)介入和和發(fā)展的項(xiàng)目目，從開始接接觸到正式簽簽約（或自然然終止）時為為止都要求填填列，若簽約約后合作條件件發(fā)生變動也也要求在此快快報(bào)中反映；；2、上報(bào)時時間：每月10日、25日（遇節(jié)假假日應(yīng)以離此此最近工作日日為上報(bào)時間間）以電子郵郵件形式傳到到集團(tuán)企劃部部，在此時間間外可視項(xiàng)目目重要性和項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)展變化化及時上報(bào)，項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展小組組郵箱：xmteaam@；3、遇到下下列表格沒有有涉及但對項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展有重重大影響的事事件發(fā)生，可可另附報(bào)告隨隨信息通報(bào)一一起及時上報(bào)報(bào)。4、無論有有否新項(xiàng)目，均均需填列項(xiàng)目目發(fā)展環(huán)境變變化內(nèi)容。填報(bào)單位位：填報(bào)日期：：一、新項(xiàng)目基本本情況概要項(xiàng)目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段與市中心、主主要建筑物、商商圈等的距離離。土地所有權(quán)歸屬屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)狀狀，地形地貌貌，待動拆遷遷情況。合作方式及條件件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市場場、具體樓盤盤，可能的售售價估計(jì)。備注填報(bào)單位位：填報(bào)日期：：二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顮顩r及工作計(jì)計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r接觸程度說明與土地方方接觸程度，初初步接觸、深深入了解、有有合作意向、準(zhǔn)準(zhǔn)備上會還是是準(zhǔn)備簽約。談判情況談判進(jìn)展情況況，談判條件件等發(fā)生重大大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理理程度，如：：已取得的政政府、法律文文件依據(jù)等。焦點(diǎn)難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展的主主要難點(diǎn)和焦焦點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變變化競爭對手競爭對手加入入或退出，對對手提出條件件發(fā)生變化等等，以及主要要競爭對手在在整個城市重重大土地購買買或其他投資資。競爭樓盤對項(xiàng)目發(fā)展有有影響的樓盤盤推出與封盤盤等。政府政策主要政府政策策頒布或變動動及對項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的影響，政政府倡導(dǎo)重點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和和領(lǐng)域的提出出或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)生生重大變動或或（即將）實(shí)實(shí)施，重大城城市規(guī)劃調(diào)整整。市政配套整個城市重大大市政建設(shè)（如如交通捷運(yùn)系系統(tǒng)規(guī)劃和建建立，主要道道路的開工或或通車），以以及項(xiàng)目周邊邊市政配套的的改變。其他因素如：房地產(chǎn)熱熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域的形成和改改變等。下一步計(jì)劃說明該項(xiàng)目下下一步工作計(jì)計(jì)劃（繼續(xù)跟跟進(jìn)還是暫緩緩、終止）、工工作重點(diǎn)、采采取的策略、突突破點(diǎn)、是否否需要項(xiàng)目發(fā)發(fā)展工作小組組介入、什么么時間召開聽聽證會等。附件2：萬科企企業(yè)股份有限限公司提交聽聽證會項(xiàng)目概概況表格表一、宗地概況況土地方全稱項(xiàng)目宗地概況位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段及等級現(xiàn)狀地形地貌地下情況待動遷情況需要安置或動遷的居民戶人涉及單位或生生產(chǎn)隊(duì)個需要遷移的企業(yè)業(yè)或工廠個其它交通出行公交線路在宗地及其周周邊的起始站站軌道交通距宗地最近的的站點(diǎn)快速干道市中心距宗地地最快可達(dá)線線路其它現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)設(shè)施（距宗地地3000米范圍內(nèi)列列明數(shù)量、名名稱、距離）教育設(shè)施（列數(shù)量）小學(xué)中學(xué)大專院校幼托商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)綜合商場超級市場農(nóng)貿(mào)市場其它銀行郵局文化體育公園運(yùn)動場館圖書館游泳館其它醫(yī)院大市政配套周邊環(huán)境表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目宗地用地地平衡表依據(jù)面積（公頃）比例現(xiàn)狀用地性質(zhì)質(zhì)居住用地住宅用地公建用地區(qū)內(nèi)道路用地綠地公共綠地退道路綠化帶市政用地道路用地總用地規(guī)劃批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)情況況依據(jù)總建筑面積萬平方米比例其中住宅面積多層住宅高層住宅公建面積經(jīng)營性公建非經(jīng)營性公建公建項(xiàng)目主要內(nèi)容分類項(xiàng)目名稱建筑面積占地面積經(jīng)營性公建項(xiàng)目1234N非經(jīng)營性公建項(xiàng)目1234N綜合指標(biāo)容積率綜合容積率住宅容積率其它指標(biāo)建筑覆蓋率綠化率控高備注表三、合作條件件合作方式（主要包括獲獲得項(xiàng)目或土土地的方式、土土地前期開發(fā)發(fā)工作、規(guī)劃劃調(diào)整、市政政公建配套的的要求等主要要內(nèi)容）合作依據(jù)政府批文、權(quán)權(quán)證名稱審批機(jī)關(guān)備注計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文文件規(guī)劃用地批準(zhǔn)文文件征地批文及其附附圖方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文文件建設(shè)用地批準(zhǔn)文文件其他政府文件合作要要求土地成本（成本構(gòu)成、樓樓面地價）付款條件其他要求項(xiàng)目所在地政府府稅、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表四、投資收益益預(yù)測項(xiàng)目投投資收益測算規(guī)劃指標(biāo)用地面積（萬萬平方米）建筑面積（萬萬平方米）合計(jì)住宅多多層住宅高高層住宅公建經(jīng)經(jīng)營性非非經(jīng)營性成本預(yù)預(yù)測項(xiàng)目總金額（萬元元）單價（元/平平方米）一直接成本小計(jì)計(jì)1土地獲得價款款2開發(fā)前期準(zhǔn)備備費(fèi)3主體建筑工程程費(fèi)4主體安裝工程程費(fèi)5紅線內(nèi)市政工工程費(fèi)6環(huán)境及配套設(shè)設(shè)施費(fèi)7開發(fā)間接費(fèi)其中：營銷費(fèi)費(fèi)用利息支出二管理費(fèi)用總計(jì)投資收益益測算序號項(xiàng)目總金額/萬元元單價/元/㎡㎡備注1銷售收入2直接成本3銷售稅金及附附加4管理費(fèi)用5總投資6毛利率%7稅前利潤8稅后利潤9銷售凈利率10總投資回報(bào)率率11內(nèi)部收益率12啟動資金13最大資金占用用附件3：萬科企業(yè)股份有有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行行性報(bào)告內(nèi)容容指引一、前言隨著集團(tuán)公司房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不不斷擴(kuò)張，土土地儲備力度度逐漸加大，未未來發(fā)展對新新項(xiàng)目的需求求越來越強(qiáng)烈烈。為了規(guī)范范項(xiàng)目前期操操作，提高工工作效率，規(guī)規(guī)避簽約風(fēng)險險，提升集團(tuán)團(tuán)公司競爭力力，特制定可可行性報(bào)告內(nèi)內(nèi)容指引。二、可行性報(bào)告告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃與宗地的的關(guān)系及對項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的影影響，如：交交通捷運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)的規(guī)劃與建建設(shè)、城市功功能規(guī)劃與布布局、局部區(qū)區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)、政府重大大政策即將頒頒布等；2、宗地所屬地地域在該城市市的歷史、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展等方方面的地位。例例如，項(xiàng)目處處在浦東，要要說明浦東在在上海的地位位及作為全國國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)區(qū)的情況。3、項(xiàng)目淵源，特特殊的政治或或文化背景，如如：危房改造造、高新技術(shù)術(shù)區(qū)生活住宅宅配套、文化化園、政府重重點(diǎn)工程等；；二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動對對公司未來幾幾年發(fā)展戰(zhàn)略略、發(fā)展規(guī)劃劃的意義（一一般3—5年），在公公司發(fā)展中的的地位（是否否核心項(xiàng)目）；；2、公司進(jìn)入重重點(diǎn)區(qū)域市場場、項(xiàng)目合理理布局，對公公司提高市場場覆蓋率、提提升品牌形象象、降低經(jīng)營營風(fēng)險、擴(kuò)大大社會影響力力的作用；3、從公司未來來的利潤需求求、可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營等角度描描述立項(xiàng)的意意義；第一部分：項(xiàng)目目概況一、宗地位置宗地所處城市、行行政區(qū)域、非非行政區(qū)域（經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商商貿(mào)金融區(qū)等等）的地理位位置。附圖：項(xiàng)目在該該城市的區(qū)位位圖，標(biāo)記出出宗地區(qū)域位位置，與標(biāo)志志性市政設(shè)施施、建筑物（如如市中心商圈圈、機(jī)場等）的的相對位置和和距離、地段段的定性描述述（與主要中中心區(qū)域辦公公/商務(wù)/政府的關(guān)系系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范范圍；2、地勢平平坦?fàn)顩r，自自然標(biāo)高，與與周邊地勢比比較；3、地面現(xiàn)現(xiàn)狀，包括宗宗地內(nèi)是否有有水渠、較深深的溝壑（小小峽谷）、池池塘及高壓線線等對開發(fā)有有較大影響的的因素，并計(jì)計(jì)算因此而損損失的實(shí)際用用地面積；4、地面現(xiàn)現(xiàn)有居民情況況，包括具體體居住人數(shù)、戶戶數(shù)，工廠數(shù)數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)產(chǎn)品性質(zhì)、開開工狀況等，并并說明對拆遷遷及項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度的影響響；5、地下情情況，包括管管線、地下電電纜、暗渠、地地上建筑物原原有樁基及地地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地地上地下都要要注意有沒有有受保護(hù)的歷歷史文物古跡跡、可利用的的構(gòu)建；6、土地的的完整性，有有否市政代征征地、市政綠綠化帶、市政政道路、名勝勝古跡、江河河湖泊等因素素分割土地；；7、地質(zhì)情情況，包括土土地結(jié)構(gòu)、承承載力、地下下水位和抗震震性要求。附圖：平面地形形圖，標(biāo)記四四至范圍及相相關(guān)數(shù)據(jù)；地地形地貌圖，主主要反映宗地地地面建筑、河河流、溝壑、高高壓線等內(nèi)容容；地地下狀況圖，包包括地下管線線、暗渠、電電纜、光纜等等。三、項(xiàng)目周邊的的社區(qū)配套（一）周邊30000米范圍內(nèi)的的社區(qū)配套1、交通狀狀況（1）公交系統(tǒng)情情況，包括主主要線路、行行車區(qū)間等；；（2）宗地出行主主要依靠的交交通方式，是是否需要發(fā)展展商自己解決決；（3）現(xiàn)有交通捷捷運(yùn)系統(tǒng)，近近期或規(guī)劃中中是否有地鐵鐵、輕軌等對對交通狀況有有重大影響的的工程。附圖：交通狀況況示意圖，包包括現(xiàn)有和未未來規(guī)劃的城城市公共交通通和快速捷運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)；2、教育：：大中小學(xué)及及教育質(zhì)量情情況。3、醫(yī)院等等級和醫(yī)療水水平4、大型購購物中心、主主要商業(yè)和菜菜市場5、文化、體體育、娛樂設(shè)設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施施分布圖，具具體位置、距距離。（二）宗地周邊邊3000米外但可輻輻射范圍內(nèi)主主要社區(qū)配套套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)環(huán)境（根據(jù)個個案特性描述述，沒有的可可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化化工廠、河流流湖泊污染等等）5、危險源情況況（如高壓線線、放射性、易易燃易爆物品品生產(chǎn)或倉儲儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃劃中周邊環(huán)境境的主要變化化，如道路的的拓寬、工廠廠的搬遷、大大型醫(yī)院、學(xué)學(xué)校、購物中中心/超市的建設(shè)設(shè)等。9、其他五、大市政配套套（都要說明明距宗地距離離、成本、接接入的可能性性）1、道路現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)規(guī)劃路幅，規(guī)規(guī)劃實(shí)施的時時間，與宗地地的關(guān)系（影影響）。2、供水狀狀況：現(xiàn)有管管線、管徑及及未來規(guī)劃和和實(shí)施時間。3、污水、雨雨水排放：現(xiàn)現(xiàn)有管線、管管徑及未來規(guī)規(guī)劃和實(shí)施時時間。4、通訊（有有線電視、電電話、網(wǎng)絡(luò)）：：現(xiàn)有管線、上上源位置、距距宗地距離、涉涉及線路成本本等。5、永久性性供電和臨時時施工用電：：現(xiàn)有管線、上上源位置、距距宗地距離、涉涉及線路成本本等。6、燃?xì)猓海含F(xiàn)有管線、管管徑、上源位位置、距宗地地距離、接口口位置。7、供熱及及生活熱水：：現(xiàn)有管線、管管徑、上源位位置、距宗地地距離、接口口位置。附圖：說明上述述配套設(shè)施的的管線走向、容容量和接口位位置，及未來來規(guī)劃擴(kuò)容和和增加的情況況。六、規(guī)劃控制要要點(diǎn)1、總占地地面積、代征征地面積、凈凈用地面積、綠綠化面積、道道路面積2、住宅建建筑面積、公公建建筑面積積，公建的內(nèi)內(nèi)容，并區(qū)分分經(jīng)營性和非非經(jīng)營性公建建的面積3、綜合容容積率、住宅宅容積率4、建筑密密度5、控高6、綠化率率7、其他七、土地價格土地價格計(jì)算的的方法，若有有代征地要說說明代征地價價格。根據(jù)購購買價格計(jì)算算總地價、樓樓面地價。八、土地升值潛潛力初步評估估。從地理位置、土土地供應(yīng)、周周邊環(huán)境及配配套、市場發(fā)發(fā)展?fàn)顩r、政政府規(guī)劃、城城市未來發(fā)展展戰(zhàn)略等角度度對土地升值值潛力做出初初步評估。近幾年與本案相相臨地塊的土土地價格比較較分析。九、立即開發(fā)與與作為土地儲儲備優(yōu)缺點(diǎn)分分析第二部分：法律律及政策性風(fēng)風(fēng)險分析一、項(xiàng)目用地取取得土地使用用權(quán)的法律手手續(xù)現(xiàn)狀描述述（一）項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)1、項(xiàng)目是否否已經(jīng)立項(xiàng)2、立項(xiàng)主體體是否能夠變變更3、立項(xiàng)變更更條件和時間間4、有關(guān)立項(xiàng)的的政府文件（寫寫明批號或主主要內(nèi)容，復(fù)復(fù)印件作為附附件，并索引引）（二）項(xiàng)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀狀1、土地所有權(quán)權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)權(quán)歸屬3、土地的用途途4、有關(guān)項(xiàng)目用用地現(xiàn)狀的政政府文件（寫明批號或或主要內(nèi)容，復(fù)復(fù)印件作為附附件，并索引引）（三）項(xiàng)項(xiàng)目用地規(guī)劃劃1、規(guī)劃用地所所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用用途4、有關(guān)項(xiàng)目用用地規(guī)劃的政政府文件（寫寫明批號或主主要內(nèi)容，復(fù)復(fù)印件作為附附件，并索引引）（四）項(xiàng)項(xiàng)目用地取得得土地使用權(quán)權(quán)程序評估1、取得土土地使用權(quán)的的程序描述2、取得土土地使用權(quán)需需要的工作日日3、取得商商品房用地土土地使用權(quán)所所需條件4、取得土土地使用權(quán)的的風(fēng)險及控制制（取得土地地使用權(quán)存在在的不確定因因素及解決）（五）項(xiàng)項(xiàng)目用地土地地性質(zhì)變更的的評估（已經(jīng)經(jīng)是商品房用用地可以不寫寫）1、土地性質(zhì)變變更的程序描描述和理由2、土地性質(zhì)變變更的政策支支持或障礙3、土地性質(zhì)變變更需要的工工作日4、有關(guān)項(xiàng)目用用地規(guī)劃的政政府文件（寫寫明批號或主主要內(nèi)容，復(fù)復(fù)印件作為附附件，并索引引）（六）政政策性風(fēng)險評評估政府資源利用的的評估：（1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的的態(tài)度；（2）當(dāng)?shù)卣毬毮懿块T的辦辦事作風(fēng)；（3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)關(guān)注程度；（4）地塊周邊已已有開發(fā)商項(xiàng)項(xiàng)目成敗的政政府因素；（5）與政府合作作關(guān)系。政策變更對項(xiàng)目目開發(fā)的影響響：（1）城市規(guī)劃限限制或更改；；（2）突發(fā)性政策策等政府因素素導(dǎo)致項(xiàng)目中中斷開發(fā)、報(bào)報(bào)批報(bào)建流程程無法完成、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)期間間土地性質(zhì)變變更受挫，從從而造成前期期投入全部或或部分損失的的可能性判斷斷。二、合作方式及及風(fēng)險評估1、合作方方基本情況：：名稱，主要要股東投資情情況，注冊資資本，成立時時間、特殊背背景等2、合作方方式：例如：：一次性買斷斷土地、建后后分房（面積積）、建后分分銷售收入、建建后分利潤、共共同設(shè)立公司司等。除直接接從政府出讓讓土地外，都都要明確對方方一定能夠提提供正規(guī)稅務(wù)務(wù)發(fā)票。對分分房、分收入入要明確合作作方是否有承承擔(dān)營業(yè)稅的的義務(wù)。3、主要合合作條件4、合作風(fēng)風(fēng)險評估：（1）通過其他相相關(guān)渠道了解解項(xiàng)目背景資資料：如土地地方轉(zhuǎn)讓的原原因、曾經(jīng)或或正在洽談的的公司；（2）土地使用年年限；（3）土地權(quán)屬有有無瑕疵，抵抵押或其他的的法律糾紛；；（4）土地方的信信用；（5）付款進(jìn)度及及與土地出讓讓（轉(zhuǎn)讓、合合作開發(fā)）土土地手續(xù)的配配合；（6）其他與合作作方式相關(guān)的的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)規(guī)。三、總體評價對各項(xiàng)法律手續(xù)續(xù)和程序的可可操作性、合合法性，風(fēng)險險的可控性進(jìn)進(jìn)行評價。如如：簽約合同同中明顯對我我方不利的條條款及其考慮慮；部分或全全部條款存在在的不確定性性因素的控制制；不利、不不確定條款可可能遭受的損損失和對開發(fā)發(fā)進(jìn)度的影響響等。第三部分：市場場分析一、區(qū)域住宅市市場成長狀況況1、區(qū)域住宅市市場簡述¨形成時時間¨各檔次次住宅區(qū)域內(nèi)內(nèi)分布狀況¨購買人人群變化2、區(qū)域住宅市市場各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)成長狀況（近3-5年）¨開工量量/竣工量¨銷售量量/供需比¨平均售售價3、區(qū)域市場在在市內(nèi)各項(xiàng)指指標(biāo)的排名狀狀況及發(fā)展趨趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品品的集合特征征尤其研究與本案案類似檔次物物業(yè)的特征¨平均售售價¨開發(fā)規(guī)規(guī)?！Мa(chǎn)品形形式¨平均消消化率¨平均容容積率¨物業(yè)在在區(qū)域內(nèi)分布布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)現(xiàn)最好個案狀狀況附圖：項(xiàng)目周邊邊樓盤個案分分布圖，其中中一些具代表表性的未來主主要競爭樓盤盤還要配置現(xiàn)現(xiàn)場圖片。4、未來2-33年區(qū)域內(nèi)可可供應(yīng)土地狀狀況、產(chǎn)品供供應(yīng)量和產(chǎn)品品類型5、分析：本案案在區(qū)域市場場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、結(jié)論：¨區(qū)域市市場在整體市市場的地位及及發(fā)展態(tài)勢¨本案所所在位置的價價位區(qū)間和本本案開發(fā)產(chǎn)品品的價位區(qū)間間及總價控制制¨本案在在區(qū)域內(nèi)開發(fā)發(fā)市場潛力¨本案在在開發(fā)中的營營銷焦點(diǎn)問題題三、區(qū)域市場目目標(biāo)客層研究究和市場定位位1、各檔次產(chǎn)品品目標(biāo)客層特特征及輻射商商圈范圍（建建立在本區(qū)域域參照項(xiàng)目的的經(jīng)驗(yàn)研究及及全市的趨勢勢特征上）2、本案目標(biāo)人人群特征：區(qū)區(qū)域來源、行行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)產(chǎn)品力的偏好好、購買方式式和主要的關(guān)關(guān)注點(diǎn)、訴求求點(diǎn)。3、確定目標(biāo)客客戶4、市場定位四、整體市場對對本案有重大大影響的因素素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)點(diǎn)個案、成長長狀況、市場場容量、消費(fèi)費(fèi)者特征等。五、產(chǎn)品定位及及建議戶型類型、面積積標(biāo)準(zhǔn)、不同同類型產(chǎn)品的的比例。第四部分：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)初步分分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的的可行性分析析1、既定容容積率、建筑筑密度和配套套公建面積時時，按照樓層層完全平均及及多層、小高高層、高層不不同比例分配配的假設(shè)情況況，進(jìn)行最基基本的建筑排排列（不同假假設(shè)情況下，對對應(yīng)的建設(shè)周周期計(jì)劃、成成本估算、銷銷售價格預(yù)測測及經(jīng)濟(jì)效益益分析，要在在本指引第五五、六部分體體現(xiàn)）。2、容積率率、面積分配配比例等技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不不完全確定時時，我司最理理想的數(shù)據(jù)和和基于本數(shù)據(jù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積積分布圖、層層數(shù)分布比例例（不同數(shù)據(jù)據(jù)選擇對應(yīng)的的經(jīng)濟(jì)效益分分析在本指引引第六部分體體現(xiàn)）。3、有強(qiáng)烈烈個性的地塊塊（如山地、沖沖溝、水系、地地下熔巖、附附著物、暗渠渠等）對規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的影響響程度及對應(yīng)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路路（該思路對對應(yīng)的成本估估算要在本指指引第六部分分體現(xiàn)）。4、周邊自自然環(huán)境和人人文環(huán)境對規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影影響。如：治治安環(huán)境、噪噪聲環(huán)境、污污染環(huán)境、空空氣情況、危危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和環(huán)境保護(hù)護(hù)的影響及解解決方法。5、市政配配套設(shè)施對規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影影響。如：道道路狀況（可可能與小區(qū)主主要出入口有有關(guān)）、供水水、排水、通通訊（有線電電視、電話、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）、永久久性用電和臨臨時施工用電電、燃?xì)?、供供熱及生活熱熱水等對產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)計(jì)的的影響及解決決方法。6、周邊生生活配套設(shè)施施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的影響和考考慮。如：交交通狀況（與與是否開通業(yè)業(yè)主班車有關(guān)關(guān)）、商業(yè)設(shè)設(shè)施（大型購購物中心）、教教育現(xiàn)狀、體體育娛樂公園園等休閑場所所、銀行醫(yī)院院等生活設(shè)施施對自身配套套建設(shè)規(guī)模和和面積作出判判斷。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)預(yù)期的風(fēng)格和和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：：計(jì)劃采用的的重要新技術(shù)術(shù)及其與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的關(guān)系系。3、可持續(xù)發(fā)展展概念：對項(xiàng)項(xiàng)目分期發(fā)展展的設(shè)想、對對營造統(tǒng)一的的社區(qū)概念的的設(shè)想、對產(chǎn)產(chǎn)品差異性的的考慮。第五部分：工程程及銷售計(jì)劃劃一、截至項(xiàng)目施施工、取得銷銷售許可證，報(bào)報(bào)批報(bào)建分別別需要的工作作日。二、工程計(jì)劃：：開竣工時間間及工期計(jì)劃劃、各期開工工面積、開竣竣工時占當(dāng)?shù)氐爻鞘惺袌龊秃推瑓^(qū)市場的的占有率。（按按季列示）三、銷售計(jì)劃：：各期銷售時時間、價格、面面積，預(yù)計(jì)銷銷售各期的市市場占有率，銷銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可行性分分析。（按季季列示）第六部分：投資資收益分析一、成本預(yù)測說明測算假設(shè)和和主要運(yùn)用指指標(biāo)，如產(chǎn)品品類型假設(shè)，總總建筑面積，住住宅和非住宅宅面積，容積積率，項(xiàng)目總總投資（直接接建造成本加加期間費(fèi)用，不不包括營業(yè)稅稅和所得稅）等等。并參照下下面表格：（在在指標(biāo)不確定定或多個可選選擇時，要將將不同測算假假設(shè)下的成本本測算，分別別列示。）項(xiàng)目投資總額（萬萬元）單位成本（元元/m2）土地獲得價款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)主體建筑工程費(fèi)費(fèi)主體安裝工程費(fèi)費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本合計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資二、稅務(wù)分析1、營業(yè)稅稅及附加2、所得稅稅3、土地增增值稅上述稅種的基本本稅率，能夠夠享受的稅收收優(yōu)惠政策時時的稅率，項(xiàng)項(xiàng)目本身適用用的稅率，若若享受地方政政府的優(yōu)惠政政策，要特別別說明該項(xiàng)優(yōu)優(yōu)惠與國家政政策是否有沖沖突，以及如如何解決，具具體的操作的的過程是什么么。三、經(jīng)濟(jì)效益分分析1、經(jīng)濟(jì)效益分分析的假設(shè)條條件，如：是是否享受政府府各種稅費(fèi)的的減免等2、項(xiàng)目利潤率率、投資回報(bào)報(bào)率及主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參參照以下表格格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元元/m2）項(xiàng)目總金額（萬萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價支付貼現(xiàn)比比啟動資金獲利倍倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各各期的利潤體體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年﹒﹒﹒20××年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m22）單位利潤(元//m2)利潤(萬元)4、敏感性分析析，參照以下下內(nèi)容及表格格，可根據(jù)實(shí)實(shí)際情況增減減變動比率。（1）成本變動動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的變化，假假設(shè)成本每上上升（下降）一一定金額或上上升（下降）一一定百分比來來比較，如：：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×990%預(yù)測成本預(yù)測成本×1110%預(yù)測成本×1120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價（2）售價變動動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的變化，假假設(shè)售價每上上升（下降）一一定金額或上上升（下降）一一定百分比來來比較，如：：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價×990%預(yù)測售價預(yù)測售價×1110%預(yù)測售價×1120%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率（3）容積率變變動各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率5、盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)分析1）保本售售價：即銷售售凈收入等于于投資額，計(jì)計(jì)算公式為S=C/((1-T1))2）保本銷銷售率：假設(shè)設(shè)項(xiàng)目全部建建成，已銷售售面積所獲凈凈利等于未售售面積的成本本，則計(jì)算公公式如下：R=C/[[(1-T11)*(1--T2)*SS+C*T22]式中：C：表示單位投投資額（即財(cái)財(cái)務(wù)部所印發(fā)發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算算表》中成本本估算表的單單位投資額，含含直接建造成成本、期間費(fèi)費(fèi)用）R：表示保本銷銷售率S：表示單位售售價T1：表示營業(yè)業(yè)稅率T2：表示所得得稅率四、項(xiàng)目資金預(yù)預(yù)測1、資金投入計(jì)計(jì)劃：各期地地價、前期費(fèi)費(fèi)用、基礎(chǔ)、建建安、配套、開開發(fā)間接費(fèi)等等的投入安排排。2、資金回款計(jì)計(jì)劃：各期銷銷售回款計(jì)劃劃。3、資金需求計(jì)計(jì)劃：結(jié)合整整個公司資金金情況，列示示各期資金的的需求缺口及及融資途徑。4、啟動資金及及啟動時占用用資金內(nèi)容、資資金占用峰值值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金金正流入時間間、資金占用用月平均額第七部分：管理理資源配置一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：：是否需要成成立獨(dú)立法人人公司（項(xiàng)目目公司）；主主要部門設(shè)置置。二、人力資源需需求：啟動項(xiàng)項(xiàng)目對個專業(yè)業(yè)（部門）人人員的需求，具具體人數(shù)（重重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)經(jīng)理）。三、人力資源缺缺口及解決：：現(xiàn)有人員能能否滿足需要要，缺口人員員的解決途徑徑（調(diào)動、招招聘、培訓(xùn)等等）。第八部分：綜合合分析與建議議一、優(yōu)勢：從品品牌、設(shè)計(jì)、啟啟動速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和特特性、市場競競爭、營銷、合合作方式、大大市政配套、生生活配套、是是否符合萬科科一貫發(fā)展思思路等方面論論述。二、劣勢：從品品牌、設(shè)計(jì)、啟啟動速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)和特特性、市場競競爭、營銷、合