新西部城項目全程策劃

新西部城項目全程策劃方案目錄項目總論新西部城基本概概況項目模式與運作作方式新西部城項目可可行性報告的的結(jié)論第一部分新西西部城項目市市場研究西寧市房地產(chǎn)市市場走勢城南新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場走勢本項目臨近地段段房地產(chǎn)市場場走勢第二部分項目目環(huán)境分析地塊環(huán)境條件新西部城項目地地塊的優(yōu)劣分分析結(jié)論地塊建設(shè)條件第三部分新西西部城項目的的市場定位新西部城項目市市場細(xì)分樓盤概念的導(dǎo)入入目標(biāo)市場新西部城項目市市場定位第四部分規(guī)劃劃設(shè)計方案規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)新西部城項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計要點點規(guī)劃構(gòu)思第五部分新西西部城項目開開發(fā)建設(shè)方案案建設(shè)方式開發(fā)方案設(shè)想與與分析建設(shè)進(jìn)度第六部分項目目營銷方案營銷策劃營銷計劃場地布置營銷費用安排（預(yù)預(yù)算）第七部分物業(yè)業(yè)管理方案物業(yè)管理的前期期介入管理費的確定具體對本小區(qū)物物業(yè)管理的建建議附：項目管理報報告項目總論新西部城基本情情況西寧市城南新區(qū)區(qū)新西部城建建設(shè)項目（以以下簡稱新西西部城）是由由青海新西部部房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司投投資興建的一一個中型住宅宅社區(qū)，屬城城南新區(qū)E7地塊，位于于西久公路南南側(cè)，西塔高高速公路入口口處，毗鄰西西寧市城南新新區(qū)建設(shè)總公公司開發(fā)的溫溫馨家園，占占地50畝，四周環(huán)環(huán)境優(yōu)雅。小小區(qū)規(guī)劃建筑筑面積6.1萬平方米，有有13棟6層（局部7層）單體樓樓組成，磚混混結(jié)構(gòu)，容積積率1.83%%,綠化率40.8%，樓間距最最低26米。目標(biāo)是是建成西寧市市中高檔住宅宅社區(qū)。項目總投資56600萬人民幣，2003年7月開始立項項，計劃2004年8月末全部建建設(shè)項目完成成，2005年底實現(xiàn)售售房率100%。西寧市城城南新區(qū)規(guī)劃劃局已經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)了該項目的的建設(shè)用地，并并給出了紅線線與規(guī)劃設(shè)計計要點。項目模式與合作作方式本項目由本公司司獨資開發(fā)，項項目的經(jīng)營方方式為：住宅宅和商鋪全部部銷售。項目可行性報告告的結(jié)論本項目總投資為為5600萬元，總建建面積61530平方米，其其中住宅57227平方米，商商鋪4303平方米。本項目主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)是：本項目住宅銷售售部分：項目目成本為910元/平方米，住住宅售價為1000元/平方米。住住宅部分利潤潤總額為515萬元。商鋪銷售部分：：商鋪共4303平方米，售售價2500元/平方米，商商鋪利潤總額額為684萬元。其總總投資利潤率率為21.4%%由上面所列的數(shù)數(shù)據(jù)可分析：：本項目住宅宅部分利潤總總較大，投資資利潤率也較較高，其全部部投資和自有有資金投資的的內(nèi)部收益率率均大大超出出行業(yè)的基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率8%，因此，住住宅部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益較好，方方案可行。商商鋪的投資利利潤率相對住住宅更高，方方案可行。綜綜合來說，本本項目兩個經(jīng)經(jīng)營方案均可可行。第一部分項目目市場研究西寧市房地產(chǎn)市市場走勢分析析（宏觀）（一）西寧市概概況西寧市是青海省省省會，位處處青海省東部部，黃河支流流――湟水河上游，四面面環(huán)山，三川川會聚，扼青青藏高原東方方之門戶。西西寧市現(xiàn)轄四四區(qū)三縣，總總面積7671平方公里，總總?cè)丝?80萬人，其中中市區(qū)人口68萬人。全市市有漢、土、藏藏、回、蒙、滿滿、撒拉等35個少數(shù)民族族，少數(shù)民族族人口占總?cè)巳丝诘乃姆种弧Ｎ鲗幬骺抠Y源最最富集的柴達(dá)達(dá)木盆地，南南通祖國的大大西南，北接接歐亞大陸橋橋，在中國的的西部版圖上上位于中心地地帶，區(qū)域位位置得天獨厚厚,西寧是青海海省省會，是是全省政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文化、科科技、教育、交交通和商貿(mào)中中心。是中國國內(nèi)陸開放城城市之一。西西寧地區(qū)國民民生產(chǎn)總值占占全省的三分分之一強(qiáng)，工工業(yè)總產(chǎn)值、財財政收入占全全省的50％,全省90％的調(diào)入商商品和80％的調(diào)出商商品都經(jīng)西寧寧中轉(zhuǎn)。根據(jù)據(jù)省委、省政政府的要求，西西寧對全省日日益發(fā)揮著改改革開放的示示范作用、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的輻射帶動作作用、精神文文明建設(shè)的窗窗口作用、社社會穩(wěn)定的支支撐作用。西寧經(jīng)過近500年的建設(shè)，特特別是改革開開放以來，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入入了嶄新的階階段。目前，西西寧地區(qū)的國國內(nèi)生產(chǎn)總值值和國民收入入各占全省的的三分之一，財財政收入、社社會商品零售售總額各占50%以上。全省90%的調(diào)入商品品和80%的調(diào)出商品品經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，對全省其其他州、地、市市、縣有較強(qiáng)強(qiáng)的吸引力和和輻射力。（二）西寧市房房地產(chǎn)概況自１９９５年以以來，青海省省隨著舊的住住房分配體制制被打破，住住房個人消費費日漸興起，房房價也一路上上漲。其中，青青海省的房地地產(chǎn)開發(fā)西寧寧市占90%。據(jù)有關(guān)人士士分析，全省省尤其是西寧寧市區(qū)目前的的商品房銷售售價格雖上漲漲空間已經(jīng)有有限，但仍不不排除小幅上上揚的可能性性。西寧房價價快速上漲的的主要原因有有：需求拉動動，目前青海海有５０％以以上的家庭渴渴望改善居住住條件，希望望通過舊房換換新房、小房房換大房的居居民，以及小小城鎮(zhèn)的居民民、農(nóng)民到城城市、縣城購購買住房的群群體日益膨脹脹；成本推動動，主要是土土地價格上漲漲推動，而目目前因投資的的快速增長，建建筑材料如鋼鋼材、水泥等等價格普遍上上漲，為房價價的上漲又添添了一把火。據(jù)據(jù)悉，目前建建安成本已占占到房價的６６０％以上，建建筑成本的不不斷增大推動動了房價走高高。同時，個個別開發(fā)商擅擅自抬高房價價或商品房計計價不科學(xué)現(xiàn)現(xiàn)象、人為惡惡意炒作等也也是加劇樓價價上漲的一大大因素。但是持續(xù)攀升的的房價將不少少準(zhǔn)購房族擋擋在了門外。據(jù)了解，１９９６年西寧市房價僅為９００元／平方米左右。目前在西寧市城東、城西、城中、城北４區(qū)中，西區(qū)和中區(qū)的房價居高，東區(qū)和北區(qū)的房價相對較低?；▓@南街一帶的房價每平方米在１４００元左右，而位于城北區(qū)小橋惠客家超市以北至原第一毛紡廠之間的一些商品房樓盤，實際銷售價也在１４００元左右。在中區(qū)和西區(qū)，７層以下的商品房最高售價已達(dá)到每平方米２８００元。位于西寧市城中區(qū)南小街的寧信院等樓盤，售房基價每平方米１８００元，在西區(qū)文化公園和省醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院一帶，有些樓盤的房價每平方米已摸高到２０００元。而如今在這兩個區(qū)域內(nèi)頗為引人注目的萬通、匯通幾處２０層以上的高層商住樓，最高房價飆到每平方米３0００元以上。建設(shè)部公布的全全國３５個大大中城市商品品房售價與居居民收入比中中，西寧市商商品房售價不不算高。但綜綜合城市人口口、城市規(guī)模模來看，這３３５個大中城城市絕大多數(shù)數(shù)人口都在幾幾百萬以上，城城市規(guī)模遠(yuǎn)比比西寧市大。在在城市規(guī)模與與西寧市相當(dāng)當(dāng)?shù)闹行〕鞘惺兄?，西寧市市的房價較高高。如果考慮慮房價和居民民收入的比率率，西寧市就就更高了。不不但高于全國國平均水平，也也高于天津、武武漢、杭州、太太原等大中城城市。持續(xù)上漲的房價價不斷與建材材價格上漲用用不少人為炒炒作有關(guān)，而而且，土地價價格的持續(xù)上上漲，也是最最根據(jù)的原因因之一。據(jù)有有關(guān)方面統(tǒng)計計，目前西寧寧市一級地段段的地價由前前幾年的每畝畝４０萬～５５０萬元，漲漲到現(xiàn)在每畝畝１００萬元元，最高竟達(dá)達(dá)１６０萬元元左右。地價價在房價中的的構(gòu)成比重已已由１０％上上升到２０％％左右。各種種因素推波助助瀾促使房價不斷走高。西寧市市商品房價格格增幅，與居民的的收入并不相相符。房價是是房地產(chǎn)市場場的晴雨表。房房地產(chǎn)價格既既要反映房地地產(chǎn)的開發(fā)成成本，也要與與居民收入水水平相適應(yīng)。雖說，高昂的房價將不少欲購的消費者擋在了門外，但街頭上精美的樓盤廣告，還是吸引著不少消費者的購買激情。這說明，在西寧市，房地產(chǎn)市場不斷有著巨大的發(fā)展?jié)摿Γ腋偁幰矊⒃皆郊ち?。西寧市城南新區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場走勢分析（中中觀）（一）新區(qū)概況況城南新區(qū)是西寧寧市拓市提位位的項目,也是西寧市市"十五"期間重點項目目。城南新區(qū)區(qū)位于西寧市市南郊水磨地地區(qū)以南，湟湟中縣徐家寨寨三岔路口以以北，南北長長約11.3公里，東西西寬約2.3公里，總面面積30平方公里，是是一條由西南南到東北狹長長的河谷地帶帶，俗稱"西寧大南川"。南有全省省著名的旅游游景點塔爾寺寺和貴德黃河河民族風(fēng)情旅旅游區(qū)。城南新區(qū)地地處祁連山系系支脈拉脊山山北麓的延伸伸部分，南川川河由南向北北縱貫全境，將將新區(qū)分為東東西兩大部分分，屬山前黃黃土覆蓋區(qū)，東東西兩山與南南川河構(gòu)成地地形骨架，呈呈現(xiàn)河谷地貌貌。城南新區(qū)是西寧寧市的一個新新城區(qū)，也是是國家級生態(tài)態(tài)園林示范城城區(qū)，城南新新區(qū)是以房地產(chǎn)業(yè)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易易、信息產(chǎn)業(yè)業(yè)、行政辦公公、旅游觀光光、文化娛樂樂、生態(tài)園林林、青藏高原原特色資源精精深加工的現(xiàn)現(xiàn)代化生態(tài)城城區(qū)。城南新區(qū)的總體體規(guī)劃由同濟(jì)大學(xué)規(guī)規(guī)劃設(shè)計研究究院設(shè)計，其采用"一心兩軸"的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)，即以市民民廣場為核心心，結(jié)合商業(yè)業(yè)、文化娛樂樂等設(shè)施為一一體的行政商商貿(mào)中心區(qū)；；以新城大道道為核心的城城市拓展軸心心和以第一大大道為依托的的商貿(mào)易額發(fā)發(fā)展軸。在這這兩條軸線的的基礎(chǔ)上，沿沿線布置生態(tài)態(tài)住宅區(qū)、觀觀光農(nóng)業(yè)區(qū)、旅旅游接待區(qū)等等城市功能。城城南新區(qū)內(nèi)各各片地區(qū)都臨臨近或靠近一一定規(guī)模的綠綠化或商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點，交通聯(lián)聯(lián)系、出行及及生活都具有有很高的便捷捷度，商業(yè)用用地布局采取取點、線、面面結(jié)合的式，使使居住區(qū)級商商業(yè)中心與地地區(qū)級商業(yè)中中心合理分級級，一般生活活性購物與休休閑娛樂性購購物相互滲透透。西南片以以工業(yè)園區(qū)為為依托，配套套安排了一定定量的居住用用地。在南川川河?xùn)|岸，規(guī)規(guī)劃建設(shè)部分分高標(biāo)準(zhǔn)的居居住區(qū)與旅游游休養(yǎng)地區(qū)，營營造背山面水水、環(huán)境適宜宜的高檔居住住區(qū)，居住以以集中分布為為主。結(jié)合綠綠化水系、商商業(yè)文教，合合理分區(qū)、安安置一定量的的就業(yè)崗位，營營造出城南新新區(qū)作為現(xiàn)代代化城區(qū)所具具有的良好、協(xié)協(xié)調(diào)的城市居居住、生活、發(fā)發(fā)展的氛圍。區(qū)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了了干道及次干干道30條，總長為60公里，分為50米、40米、30米、24米4種斷面。對對市政公用設(shè)設(shè)施、綠化環(huán)環(huán)保做了相應(yīng)應(yīng)的規(guī)劃。城南新區(qū)核心片片區(qū)按照"一心一橫三三縱一帶"進(jìn)行規(guī)劃，即即以位于核心心區(qū)中心的行行政商貿(mào)中心心、南北向商商業(yè)軸，東西西兩條綠軸和和東西南北兩兩條人文景觀觀軸及核心區(qū)區(qū)沿河的濱河河綠化帶，從從形象與內(nèi)涵涵兩方面構(gòu)成成城區(qū)的歲月月風(fēng)貌特色。"一心"是以政府辦辦公、市民廣廣場為核心，結(jié)結(jié)合商業(yè)、文文化娛樂等設(shè)設(shè)施為一體的的行政商貿(mào)文文體中心區(qū)；；"一橫"是以新城大大道為依托的的南北向商貿(mào)貿(mào)發(fā)展軸；"三縱"是以核心區(qū)區(qū)南北兩端沿沿總寨路和第第二街結(jié)合人人工渠布置的的兩側(cè)各50米寬的綠化化，形成兩條條綠化景觀軸軸和依托杜家家寨南路布置置的較集中的的文化娛樂設(shè)設(shè)施面形成的的文化軸；"一帶"是以南川河河及其南岸的的生態(tài)綠化帶帶一起構(gòu)成的的濱河綠化帶帶。核心片區(qū)區(qū)規(guī)劃總面積積為5.54平方公里，區(qū)區(qū)內(nèi)主干路結(jié)結(jié)構(gòu)為四橫六六縱，四橫分分別為新城大大道、寧果公公路、南川大大道和第一大大道；六縱分分別為總寨路路、第四街、杜杜家莊路、第第三街、第二二街及新莊路路。（二）城南房地地產(chǎn)概況西寧人也有著和和老上海人相相似的消費觀觀念，“5＋2生活模式”、“住宅郊區(qū)化”似乎不被西西寧人所認(rèn)可可?！皩幾∈袇^(qū)小小閣樓，不住住浦東大新房房”的心理，使西西寧市消費者者購房一般都都傾向選擇城城中、城西等等城區(qū)中心樓樓盤。西寧市市城南新區(qū)等等地段略顯偏偏遠(yuǎn)（距市中中心10公里）的樓盤盤空置率都較較高。雖然城城南新區(qū)的房房價在每平方方米千元以下下，但仍有一一部分不會考慮在此安家置業(yè)，地地段太偏。（西西寧市區(qū)居民民對城南新區(qū)區(qū)的普遍看法法）實際上從從西寧市區(qū)繁繁華地段西門門一帶算起，去去城南新區(qū)與與到團(tuán)結(jié)橋距距離等同，均均需半小時路路程，西寧市市公交公司專專門開通了33路、５８路直直達(dá)城南新區(qū)區(qū)，但由于人人們的傳統(tǒng)觀觀念，在市區(qū)區(qū)中心地帶扎扎堆的情況依依舊很普遍，這這在客觀上也也是刺激城市市中心區(qū)域房房價上升的原原因之一。隨著市區(qū)房價的的不斷攀升，城南新區(qū)也不甘落后。在２００２年還高舉著每平方米千元以下住房的誘人牌子，眼下也隨波逐流抬高了身價，每平方米千元以下的住房已經(jīng)難以尋覓，該區(qū)的房價目前都基本在每平方米１000元以上。隨著城南新區(qū)市市政配套設(shè)施施的不斷完善善，及市區(qū)居居民消費觀念念的不斷改變變，城南新區(qū)區(qū)將被很多的的消費者所認(rèn)認(rèn)可，房價也也將繼續(xù)走高高。本項目臨近地段段房地產(chǎn)市場場走勢分析（微微觀）本項目位處城南南新區(qū)E7地塊，屬城城南新區(qū)的核核心片區(qū)。該該小區(qū)位于西西久公路與新新莊路的交匯匯處。西臨西西久公路，南南臨新莊路，東東與“溫馨家園”與毗鄰，北北鄰“華盛怡沁園”。本地塊附附近的各種配配套設(shè)施較完完善，西面隔隔路相望為“濱河公園”，南面隔路路相望為“撒拉族風(fēng)情情園”，步行5分種即可到“西單超市”和“城南綜合市市場”。城南新區(qū)現(xiàn)在建建的樓盤有：：華盛怡沁園園、溫馨家園園、奉青花園園、海北州風(fēng)風(fēng)情園、園丁丁園等。主要競爭樓盤概概況：奉青花園開發(fā)商：青海奉奉賢房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司規(guī)劃：28棟多多層客戶定位：同本本項目銷售狀況：一般般（個購的成成績在城南新新最好）成功點：該公司司是第一家入入駐城南新區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)企企業(yè)，地理位位置優(yōu)越，且且地價較低，人人氣較旺。樓樓體外立面以以天藍(lán)色為主主色調(diào)，與眾眾不同，獨具具個性。園丁園開發(fā)商：青海祥祥和房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司規(guī)劃：24棟客戶定位：州縣縣教師為主銷售狀況：一般般成功點：該小區(qū)區(qū)在城南新區(qū)區(qū)第一家引進(jìn)進(jìn)全智能化物物管系統(tǒng)（閉閉路臨控），且且是第一家全全部采用坡面面屋頂設(shè)計。該該項目在整個個營銷過程中中，價格策略略活躍，“團(tuán)購”做得很成功功。第二部分項目目環(huán)境分析地塊環(huán)境條件地塊性質(zhì)綜述項目面積：500畝（33333平方米），該該項目兩面臨臨街，西臨國國道西久公路路，與濱河公公園隔路相望望；南臨新莊莊路，與撒拉拉族風(fēng)情園及及北京西單超超市僅幾步之之遙；北面為為華盛房地產(chǎn)產(chǎn)公司開發(fā)的的“華盛怡沁園”，東與城南南建設(shè)總公司司開發(fā)的“溫馨家園”毗鄰，步步行20分種即可到到城南區(qū)政府府（人民廣場場）、華羅庚庚實驗學(xué)校西西寧分校。地塊周圍景觀自然景觀東方景觀該項目與新建的的“溫馨家園”相鄰，由于于該項目剛竣竣工不久，相相關(guān)配套設(shè)施施還不健全，小小區(qū)景觀綠化化在建中。西方景觀在方向上，遠(yuǎn)景景和近景都很很好，因為本本項目西面緊緊臨西久公路路，公路對南南川河，一片片空曠，政府府將沿南川河河規(guī)劃為總占占地面積為600畝的“濱河公園”，此項目建建成后，不但但是城南的一一道亮麗風(fēng)景景線，也更是是西寧市的一一道亮麗風(fēng)景景線。北方景觀該小區(qū)北面與“華盛怡沁園”相鄰，該小小區(qū)是城南最最早的一批項項目之一，無無論是工程質(zhì)質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)設(shè)計、園林景景觀都很一般般。南方景觀該項目南面直接接與新莊路相相臨，新莊路路為城南新區(qū)區(qū)的主干道，馬馬路對面為規(guī)規(guī)劃的“撒拉族風(fēng)情情園”，公園里規(guī)規(guī)劃有駱駝泉泉、孟達(dá)天池池等景觀，該該項目建成后后，也將成為為城南新區(qū)的的有一道風(fēng)景景線。景觀綜述從本地塊的周圍圍環(huán)臨的景觀觀及遠(yuǎn)景視野野開闊程度看看，東面、北北面景觀稍遜遜，但南面與與西面景觀都都相當(dāng)不錯?？偪傮w來說，地地塊周圍景觀觀屬該地塊的的強(qiáng)項目，故故將來可利用用該地塊的優(yōu)優(yōu)勢做文章。環(huán)境衛(wèi)生、社會會治安情況環(huán)境衛(wèi)生情況城南新區(qū)是西寧寧市政府規(guī)劃劃的一個新城城區(qū)，城南新新區(qū)主要是以以生態(tài)居住為為主，觀光旅旅游、綠色食食品、制藥工工業(yè)無污染工工業(yè)為輔。且且本地塊原本本是農(nóng)用地，不不會給本地段段遺留下什么么污染問題。但但由于本項目目西臨國道西西久公路，西西久公路是連連接青海省南南北的主干道道，車流量大大，汽車產(chǎn)生生的廢氣和噪噪音對將來的的小區(qū)將造成成較大的影響響。社會治安狀況城南新區(qū)自成立立以來，發(fā)展展迅速，高樓樓大廈拔地而而起，各新開開工的項目一一個接著一個個，此階段，城城南新區(qū)的人人口主要是以以外來民工和和附近村民為為主，治安形形勢比較嚴(yán)峻峻，據(jù)了解，附附近工地，時時有盜劫、斗斗毆事件發(fā)生生。(四)地塊周圍圍的交通條件件環(huán)境的公共交通通條件城南新區(qū)已通公公交車有：3路(火車站----城南新區(qū))、58路(小橋----城南新區(qū))、84路(小橋----總寨)，五分種一一班，交通非非常方便，到到市中心僅需需25分鐘車程。在在本項目門口口就有一個公公交站，給本本項目的業(yè)主主帶來很大的的方便。西久公路將拓寬寬重修，將大大縮短市中與與城南新區(qū)之之間的距離。西塔高速公路((西寧----塔爾寺)在建，預(yù)計2004年8月通車，建建成后，使城城南新區(qū)與外外界的交通將將更加快捷。交通綜述：該項目緊臨交通通主干道，不不存在亞交通通問題，因此此本項目應(yīng)充充分利用交通通極為便利這這一優(yōu)勢。(五)配套設(shè)施施菜市場：步行110分鐘即可到到城南中心市市場。商店：地塊附近近有較多的小小超市、商店店。學(xué)校：百靈鳥私私立學(xué)校、華華羅庚實驗學(xué)學(xué)校、總寨中中學(xué)。醫(yī)院：西寧第一一人民醫(yī)院城城南分部，新新院興建中，現(xiàn)現(xiàn)在城南區(qū)管管委會一樓營營業(yè)。銀行：建設(shè)銀行行（管委會一一樓辦公）移動、聯(lián)通、電電信：已竣工工，暫未營業(yè)業(yè)。休閑娛樂：城南南人民廣場。配套設(shè)施綜述：：由于城南新區(qū)還還處于開發(fā)初初級階段，相相關(guān)配套設(shè)施施還不健全，但但省市有部分分單位都在此此落戶，如：：青海郵政、青青海電力、稅稅務(wù)、工商、移移動、聯(lián)通等等。隨著入駐駐城南人口的的不斷增加，相相關(guān)的配套設(shè)設(shè)施也在不斷斷的完善。項目地塊的優(yōu)劣劣分析在對項目進(jìn)行營營銷策劃前，首首要的就是清清楚自身項目目所存在的優(yōu)優(yōu)缺點，正所所謂知已知彼彼才能百戰(zhàn)不不殆，以下是是對項目優(yōu)劣劣的分析：優(yōu)勢分析用地規(guī)模：本項項目占地面積積33333平方米，能能形成自我獨獨立的環(huán)境，若若配以完善的的生活配套設(shè)設(shè)施，優(yōu)雅的的綠化環(huán)境，營營造好小區(qū)的的生活氛圍，必必能增強(qiáng)該項項目的市場競競爭力。交通條件：本項項目位于西久久公路與新莊莊路交界處，在在城南區(qū)的市市政規(guī)劃中，西西久公路與西西塔高速公路路之間要修一一座大橋（新新莊路大橋）隨隨著新莊路大大橋的建成以以后，此地塊塊將成為名付付其實的“大什字”，交通也會會更加方便。交交通條件方面面的優(yōu)勢將成成為本項目的的一大買點。周邊配套：項目目周邊規(guī)劃有有“濱河公園”、“風(fēng)情園”、“西單超市”“城南市場”等，休閑購購物都非常方方便。劣勢分析相關(guān)配套：該項項目距離城南南管委會、醫(yī)醫(yī)院、人民廣廣場、華羅庚庚實驗學(xué)校相相對較遠(yuǎn)（步步行二十分鐘鐘）。環(huán)境衛(wèi)生：該項項目緊臨交通通主干道，雖雖交通方便，但但嚴(yán)重的汽車車噪音和廢氣氣給本項目帶帶來了較大的的污染。項目的機(jī)會分析析在城南新區(qū)，在在建或已建的的樓盤，檔次次都比較低，小小區(qū)里的配套套和景觀設(shè)計計都比較單一一，沒有特色色。因此本項項目堅持走高高品質(zhì)樓盤路路線，通過“全新”概念，打造造特色樓盤，找找準(zhǔn)入市時機(jī)機(jī)，全面推向向市場，占領(lǐng)領(lǐng)市場。隨城南新區(qū)市政政配套設(shè)施的的不斷完善，入入駐城南人口口的不斷增多多，城南的人人氣將越來越越旺，給本項項目的銷售帶帶來一定的利利好。項目的威脅分析析在城南新區(qū)，在在售樓盤的工工程質(zhì)量、規(guī)規(guī)劃設(shè)計檔次次都比較低，且且大部分小區(qū)區(qū)都是現(xiàn)房發(fā)發(fā)售，價格也也低。本項目目規(guī)劃為高檔檔樓盤，造價價相對也高出出周圍樓盤很很多，在制定定樓盤價格上上將很被動。由于城南新區(qū)距距離市區(qū)相對對較遠(yuǎn)，大部部分住在市區(qū)區(qū)的銷費者對對城南都不太太認(rèn)可，這將將給本項目的的銷售造成較較大的壓力。結(jié)論從本項目的地塊塊性質(zhì)來看，此此地塊是非常常理想的住宅宅用地。根據(jù)據(jù)SWOT理論分析，該該地塊地區(qū)位位位置上有較較大的優(yōu)勢。因因本項目自身身的特點，為為本項目的規(guī)規(guī)劃設(shè)計，營營造良好的居居住環(huán)境提供供條件，所以以該項目在設(shè)設(shè)計上，小區(qū)區(qū)景觀設(shè)計上上創(chuàng)新，從品品質(zhì)上超過周周圍樓盤，這這樣本樓項目目的售價也比比周圍樓盤要要高，從而使使本樓盤成為為“城南第一盤”。地塊建設(shè)條件本地塊征地已全全部完成，現(xiàn)現(xiàn)土地狀況為為“生地”。第三部分項目目的市場定位位項目市場細(xì)分隨著城市化進(jìn)程程的不斷加快快，消費者對對煩囂的城市市生活已經(jīng)有有點厭煩，消消費者越來越越需要回歸自自然，對清新新的空氣和優(yōu)優(yōu)雅的生活環(huán)環(huán)境越來越向向往，對于一一些收入較高高的階層，他他們往往把目目光投向一些些位置較偏、自自然環(huán)境較好好的郊外樓盤盤。我們可以以此入現(xiàn)代化化、智能化的的設(shè)計把它建建成以“綠色－生態(tài)態(tài)－健康”為主題的生生態(tài)家園，以以迎合現(xiàn)代人人的消費理念念。結(jié)合青海海省的一些特特點：青海省省為高原地區(qū)區(qū)，特別省轄轄的地州縣，海海拔高，氣候候寒冷，居住住條件惡劣，故故地州縣的消消費者，有條條件的大部分分都選擇在西西寧購房。而而因市區(qū)的房房價過高，房房價相對較低低的郊區(qū)就成成了他們的首首選。所以，我我們的目標(biāo)客客戶鎖定為對對居住條件要要求相對較嚴(yán)嚴(yán)格的高端客客戶和地州縣縣客戶。根據(jù)我們前面的的市場調(diào)研，我我們發(fā)現(xiàn)無論論是在西寧市市區(qū)，還是在在城南新區(qū)，小小面積單位的的住宅都比較較好賣，原因因是小面積的的住宅總價低低，容易出租租，大部分均均是三口家，且且容易出售。因因此，我們的的樓盤也要設(shè)設(shè)計一些小單單位戶型。但但我們的主力力戶型主要集集中在兩房兩兩廳和三房二二廳，面積在在85－110平方米左右右，因為現(xiàn)在在市場上對這這兩種戶型的的需求量最大大。項目一期的市場場細(xì)分。從地理上細(xì)分：：西寧市區(qū)居居民、地州縣縣客戶；從購買人群上細(xì)細(xì)分：從年齡上分析：：以25歲－55歲的人群為為主；從工作環(huán)境上細(xì)細(xì)分：地州縣縣公務(wù)員、老老師、醫(yī)生等等，西寧市離離退休干部等等；從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分分：家庭月收收入在1500元以上，且且家庭自備款款（存款額）80000元以上；從購房心理細(xì)分分：以自住及及投資為主。2、項目二期市市場細(xì)分。從地理上細(xì)分：：以西寧市區(qū)區(qū)居民為主；；從年齡上細(xì)分：：30－55歲的人群為為主；從工作環(huán)境上細(xì)細(xì)分：行政單單位領(lǐng)導(dǎo)、企企業(yè)高管、醫(yī)醫(yī)生、律師、個個體經(jīng)營者等等；從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分分：家庭月收收入在2000元以上，且且家庭自備（存存款額）1000000元以上；從購房心理細(xì)分分：以自住及及二次置業(yè)為為主。樓盤概念的導(dǎo)入入根據(jù)前面的市場場細(xì)分，城南南新區(qū)的目標(biāo)標(biāo)客戶是：市市區(qū)收入較低低的消費、州州縣客戶、投投資客。因為為城南新區(qū)是是一個新城區(qū)區(qū)，房價相對對較低，有較較大的發(fā)展?jié)摑摿?，且房房房價的升值空空間較大。隨著房地產(chǎn)業(yè)的的不斷發(fā)展，消消費者的消費費理念也發(fā)生生了較大的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，更多的的消費者越來來越注重小區(qū)區(qū)里的環(huán)境和和生活質(zhì)量。無無論是在小區(qū)區(qū)的設(shè)理念上上還是在產(chǎn)品品的營銷過程程中，都要給給消費者導(dǎo)入入：用最少的的錢，買最適適合自己的房房子；買房子子不僅僅是居居住，更是為為了生活得更更好。目標(biāo)市場該項目是一個中中型的綠色生生態(tài)環(huán)保小區(qū)區(qū)，居住戶數(shù)數(shù)為1000戶左右，所所以目標(biāo)市場場應(yīng)分布在西西寧市區(qū)和周周邊各州縣地地區(qū)；目標(biāo)客客戶的年齡應(yīng)應(yīng)以25－55歲的人群為為主；目標(biāo)客客的職業(yè)為中中低收入工薪薪階層和即將將退休或已退退的干部（企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、公公務(wù)員等）；；目標(biāo)客戶經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況以家家庭月收入在在2000元以上的家家庭為主。在西寧市區(qū)工作作的中低收入入家庭。這類客戶收入相相對較低，且且又對住房需需求迫切，市市區(qū)高仰的房房價使他們無無經(jīng)濟(jì)能力程程受，而本項項目不但是一一個綠色生態(tài)態(tài)小區(qū)，而且且價格相對要要低得多，從從而對此類客客戶有相當(dāng)?shù)牡奈?。州縣公務(wù)員、教教師、醫(yī)生等等因為州縣地區(qū)的的工作條件和和居住條件相相對西寧地區(qū)區(qū)要差得多，大大部分的州縣縣客戶一年當(dāng)當(dāng)中，至少有有三分之一時時間在西寧，且且大多數(shù)都選選擇在寧購房房，低廉的價價格，完善的的配套將是他他們這類客戶戶的首選。退休老人繁華的地段與安安靜的環(huán)境對對老人來說，后后者似乎更適適合。本小區(qū)區(qū)是一個綠色色生態(tài)小區(qū)，綠綠化率高、樓樓間距大采光光好，而相對對于市中心，本本小要安靜得得多。清新的的空氣和安靜靜的環(huán)境將是是他們的首選選。房地產(chǎn)投資者城南新區(qū)的發(fā)展展建設(shè)還處于于初級階段，相相關(guān)的市政配配套還不完善善，房價也相相對較低。隨隨著時間的推推移，新區(qū)的的不斷發(fā)展，新新區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)也蘊含著巨巨大的升值潛潛力，這當(dāng)然然符合投資者者的需要。項目市場定位成本價測算多層成本：9110元/平方米目標(biāo)市場價格測測算在可行性研究的的財務(wù)預(yù)算中中用競爭導(dǎo)向向定價法、成成本導(dǎo)向定價價法初步確定定了項目住宅宅均價。在此此基礎(chǔ)上，并并且進(jìn)行了仔仔細(xì)的市場調(diào)調(diào)查研究，根根據(jù)對城南地地區(qū)樓盤的調(diào)調(diào)研，售價在在850－1100元/平方米左右右。而本樓盤盤，因為具備備多方面的優(yōu)優(yōu)勢，本樓盤盤的市場定位位應(yīng)是中高檔檔次樓盤。針針對可比樓盤盤在銷售過程程中所體現(xiàn)的的本地樓市動動態(tài)，采用市市場競爭導(dǎo)向向定價法確定定銷價格。多層：10000元/平方米(均價)此價位較為合理理，應(yīng)該是為為市場所能接接受的價格。同同時，為了能能促進(jìn)銷售，價價格的調(diào)整應(yīng)應(yīng)該分階段進(jìn)進(jìn)行。定價策略本項目以“低開開高走”定價策略推推出市場，必必會引起市場場的關(guān)注，而而且為消費者者所接受，可可以聚集大量量人氣，為項項目后期銷售售打理堅實的的市場基礎(chǔ)。本項目是順應(yīng)市市場的需要，更更好地滿足消消費者要求居居住環(huán)境親近近大自然，有有更多的自然然景觀，避開開鬧市的喧囂囂和擁擠。極極力考慮到環(huán)環(huán)保方面的理理念，建造倍倍受青睞的“生態(tài)住宅”。在市場定定位方面充分分考慮到市場場的需要，迎迎合當(dāng)今住宅宅的潮流。根根據(jù)項目的整整體規(guī)劃及其其配套設(shè)施情情況，對項目目的市場定位位為：超越，在你想象象不到的地方方居住改變生活公園就在家門口口綠色、生態(tài)、健健康――新西部城第四部分規(guī)劃劃設(shè)計方案規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)本小區(qū)占地333333平方米，總總建筑面積5.9萬平方米，項項目的建成將將成為城南新新區(qū)檔次最高高的居住小區(qū)區(qū)。本項目在在交通、配套套等方面具有有極大的優(yōu)勢勢，如果再加加上合理的規(guī)規(guī)劃，那將成成為城南新區(qū)區(qū)及至西寧市市的一道亮麗麗的風(fēng)景。在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃劃時，我們不不但從消費者者的角度出發(fā)發(fā)，了解市場場掃展動態(tài)，摸摸清市場上哪哪些類型的住住宅的需要量量最大，人們們普遍喜歡哪哪類型的住宅宅小區(qū)等等問問題。同時也也從發(fā)展商的的角度出發(fā)，總總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗驗，吸取其他他發(fā)展商的優(yōu)優(yōu)良經(jīng)驗，務(wù)務(wù)求把小區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計做得得更好。所以以，本小區(qū)的的規(guī)劃設(shè)計要要達(dá)什么樣的的目標(biāo)，還得得回到前面做做的市場定位位部分，具體體如下：本小區(qū)要建成“綠色－生態(tài)態(tài)－健康”的生態(tài)住宅宅小區(qū)。良好好的居住環(huán)境境，是當(dāng)今社社會人人都渴渴求的，特別別是住在城市市里的人，對對那到處都是是污濁的空氣氣，到處都是是鋼筋混凝土土，到處都是是喧囂的生活活氣氛充滿了了厭煩之情，人人們需要一塊塊凈土，需要要清新的空氣氣，所以，本本小區(qū)的目標(biāo)標(biāo)就是要為人人們提供一個個“綠色－生態(tài)態(tài)－健康”的樂園。小區(qū)規(guī)劃要配合合小區(qū)的主題題概念。前面面在市場定位位中談到，本本樓盤的目標(biāo)標(biāo)客戶為西寧寧市區(qū)居民、州州縣客戶(且以老人居居多)，本小區(qū)的的設(shè)計理念就就是要把這些些來自不同地地方的人融合合在一起，建建造本小區(qū)獨獨特的社區(qū)文文化，使得整整個小區(qū)家家家戶戶都能夠夠互助互愛，尊尊老愛幼，過過著溫馨快樂樂的生活，所所以，本小區(qū)區(qū)規(guī)劃非常講講究。規(guī)劃目目標(biāo)：規(guī)劃超前化。建筑規(guī)劃符合當(dāng)當(dāng)今時代潮流流；建筑的選材用料料，要大量運運用環(huán)保型、國國家推行的新新型材料；服務(wù)意識的超前前化，，物業(yè)業(yè)管理前期介介入(采用港式物物業(yè)管理)，小區(qū)配套套設(shè)施的配置置等，都要從從“更好地為日日后的住戶著著想”為出發(fā)點。戶型合理化。通通過市場調(diào)研研了解消費需需要，再根據(jù)據(jù)消者的需求求及當(dāng)今流行行戶型相結(jié)合合，設(shè)計出既既時尚以適用用的戶型。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，本小區(qū)要要求達(dá)到國家家的優(yōu)良水平平，力爭獲取取“魯班獎”。建材環(huán)?；?。對對于這個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，不僅是本本小區(qū)追求的的目標(biāo)，同時時也是其他發(fā)發(fā)展商想方設(shè)設(shè)法要達(dá)到的的目標(biāo)?，F(xiàn)在在社會上到處處都在講環(huán)保保，人們也喜喜歡環(huán)保，因因此，本小區(qū)區(qū)要迎合消費費者的需求；；另一方面，使使用環(huán)保建材材不僅會降低低建筑的成本本，而且可以以有效延長建建筑的使用壽壽命。配套完善化。配配套完善是本本小區(qū)的一大大賣產(chǎn)，本小小區(qū)要興建城城南新區(qū)唯一一的區(qū)內(nèi)幼兒兒園，高級會會所等。服務(wù)一流化。本本小區(qū)采用港港式物業(yè)管理理，戶好的售售后服務(wù)，已已經(jīng)成了樓盤盤促銷的手段段。社區(qū)人性化。本本小區(qū)不斷設(shè)設(shè)有高級會所所，而且為小小孩開辟了“兒童樂園”，為老年開開辟“老年人活動動中心”“老年分健身身廣場”“觀景休憩涼涼亭”等。項目規(guī)劃設(shè)計要要點容積率：1.777人口密度：400人/畝綠化化：40%%樓間距：26－－54米小區(qū)規(guī)劃道路：：小區(qū)內(nèi)采用用人車分流，主主要道路寬度度不得小米5米小區(qū)交通主要出出入口方向：：西、南幼兒園：建筑面面積1000平方米物業(yè)樓：建筑面面積2000平方米規(guī)劃構(gòu)思功能分區(qū)小區(qū)由13棟單單體樓組成（六六層結(jié)構(gòu)，局局部七層），物物業(yè)樓一棟，幼幼兒園一棟，臨臨街四樓底層層為商鋪。環(huán)境結(jié)構(gòu)本規(guī)劃的環(huán)境結(jié)結(jié)構(gòu)是一個有有機(jī)整體，特特點是以綠地地系統(tǒng)為骨架架，以中心音音樂噴泉為整整體環(huán)境的中中心，配以人人工河流，奇奇草異木等。體體現(xiàn)了居住區(qū)區(qū)以環(huán)境生態(tài)態(tài)為主導(dǎo)的規(guī)規(guī)劃思想，保保證“有山有水有有陽光”。規(guī)劃特點本小區(qū)整體的規(guī)規(guī)劃設(shè)計以環(huán)環(huán)保、健康為為主題，不斷斷提升住宅科科技含量，融融傳統(tǒng)建筑與與現(xiàn)代科技于于一體，營造造一座大型的的智能住宅小小區(qū)。本小區(qū)采用歐式式建筑風(fēng)格，突突出表現(xiàn)文化化的多元性。停車場規(guī)劃由于本小區(qū)離中中心市區(qū)有一一段距離，不不乏有較多業(yè)業(yè)主需用私家家車，為了業(yè)業(yè)主更加方便便，小區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有露天停車車場共100個車位。道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)出入口考慮到本小區(qū)的的特點（地塊塊呈長方形狀狀），為了更更方便業(yè)主的的出入，本小小特設(shè)兩個出出入口。正大大門禁止大型型機(jī)動車輛出出入，不僅保保證了業(yè)主的的安全，且提提高了工作效效率。道路系統(tǒng)本小區(qū)區(qū)內(nèi)道路路采用人車分分流，不僅保保證了業(yè)主的的安全，更體體現(xiàn)本小區(qū)人人性化的設(shè)計計理念。第五部分項目目開發(fā)建設(shè)方方案建設(shè)方式采用公開招標(biāo)方方式選擇施工工單位，并聘聘請工程監(jiān)理理，效的控制制項目的工期期、成本、質(zhì)質(zhì)量，使到所所建的住宅小小區(qū)盡可能價價廉物美。開發(fā)方案設(shè)想與與分析考慮到本項目的的市場推廣計計劃及小區(qū)成成片建設(shè)的需需要，擬將整整個項目分為為兩期進(jìn)行開開發(fā)。第一期期首先完成樣樣板樓展示工工程、小區(qū)內(nèi)內(nèi)主干道，并并配備管網(wǎng)，同同時開發(fā)一期期的九棟住宅宅樓、中央音音樂噴泉廣場場及其他一些些配套設(shè)施。本本期還要將水水電暖氣等相相關(guān)配套準(zhǔn)備備到位，并作作好防護(hù)綠地地。本期推出出的樓盤售價價不宜太高，以以略高于成本本價的價格即即可，志在吸吸引買家，樹樹立小區(qū)的形形象，創(chuàng)立小小區(qū)的知名度度，為以后提提高售價作好好準(zhǔn)備，也就就是采用低開開高走的價策策略格。第一期開發(fā)四棟棟多層，這時時，小區(qū)已基基本成型，配配套設(shè)施已經(jīng)經(jīng)基本成熟，“人氣”聚集，此時時，樓盤價格格可提高一個個檔次，這時時，也是獲取取較大利潤的的時機(jī)。建設(shè)進(jìn)度（一）項目里程程碑事件如下下，做為定期期檢查的關(guān)鍵鍵事件點：⒈立項日期為2003年7月15日；⒉設(shè)計完成日期為2003年8月30日；⒊開工儀式日期為2003年9月16日；⒋銷售開始日期為2003年10月19日；⒌主體完工日期為2004年5月15日；⒍安裝完工日期為2004年8月20日；⒎裝修完工日期為2004年8月15日；⒏竣工交工日期為2004年8月30日；⒐銷售完成日期為2005年12月31日（二）項目進(jìn)度度里程碑計劃劃表表5.2重大里程碑事件件立項設(shè)計完成開工主體完工銷售開始安裝完工裝修完工交工銷售完成2003年8月15日2003年8月30日★2003年9月16日★2003年10月19日★2004年5月15日★2004年8月20日★2004年8月15日★2004年8月30日★2005年12月31日★第六部分項目目營銷方案一、營銷策劃(一)賣點策劃劃

項目規(guī)劃完美美，擁有40.8%的超高綠化化率，獨有的的人造景觀小小橋流水、大大型音樂噴泉泉廣場、落地地式外飄窗設(shè)設(shè)計等；為打本項目打造造成“城南第一盤”，本小區(qū)擁擁有自己的“十項目第一”。

唯一的區(qū)內(nèi)幼幼兒園，使業(yè)業(yè)主不在為子子女的學(xué)業(yè)擔(dān)擔(dān)憂；目前，在城南新新區(qū)還沒有幼幼園，業(yè)主子子女上學(xué)極不不方便，為滿滿足各業(yè)主“望子成龍”的心理，區(qū)區(qū)內(nèi)幼兒園無無疑是俘獲千千千萬萬“可憐天下父父母心”的王牌。首付萬元，七成成十五年按揭揭，使業(yè)主購購房更加輕松松；為降低置業(yè)者購購房的門檻，方方便一些月薪薪收入較高而而且穩(wěn)定、但但暫時沒有較較多積蓄的年年輕人(和州縣客戶)購房，推出“首付一萬元”即可入住本本小區(qū)，較大大的滿足了那那些收入較穩(wěn)穩(wěn)定想購房，但但又沒有足夠夠積蓄客戶的的需要。港式物管，貼心心呵護(hù)；本小區(qū)采用港式式物業(yè)管理，給給業(yè)主更貼心心的呵護(hù)。西西寧市的物業(yè)業(yè)管理相對于于其它的省會會（或大城市市）較落后，大大部分物業(yè)公公司是“管理業(yè)主”，而不是“服務(wù)業(yè)主”，致使大部部分業(yè)主對物物業(yè)公司的服服務(wù)態(tài)度都不不甚滿意，該該小區(qū)采用港港式物管，讓讓入住的業(yè)主主真正真感受受到“客戶就是上上帝”。（二）營銷策略略項目在各銷售期期分別實施不不同的營銷策策略，詳細(xì)如如下：一期的營銷策略略。

以“新西部城城――超越，在您您想象不到的的地方”推出市場，從從而吸引更多多的購買者，匯匯聚人氣，樹樹立品牌，為為二期的銷售售打下堅實的的基礎(chǔ)。大力宣傳，樹立立品牌形象。項項目開盤前期期，在各媒體體上做大量的的廣告宣傳，并并開始接受內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購，蓄蓄水工作做扎扎實，到半月月后正式開盤盤發(fā)售，這一一做法給市場場造成懸念，形形成發(fā)展商惜惜售的市場形形象，若能有有效地和現(xiàn)場場人氣積聚配配合起來，相相信會取得更更好的效果。在西寧市“中心心廣場”舉辦促銷活活動，與消費費者近距離接接觸，了解消消費者消費心心理，制定下下一步促銷策策略。針對州縣客戶。在在青海省各州州縣，設(shè)立辦辦事處，以便便更好地與地地州縣客戶溝溝通。售樓中心。售樓樓中心同銷售售人員一樣，既既是公司的門門面又是樓盤盤的門面。銷銷售現(xiàn)場布置置的好壞直接接影響本樓盤盤的銷售。為為了銷售現(xiàn)場場的氣氛更加加活躍，除了了在銷售現(xiàn)場場布置一些該該布置的銷售售道具以外，再再在銷售同場場增設(shè)一套家家庭影院（用用途：平時放放一些古典高高雅或輕松歡歡快的音樂，活活躍現(xiàn)場氣氛氛；在有客戶戶參觀的時候候，可放一些些公司及樓盤盤的宣傳片。）。（三）銷售形式式以促銷活動（活活動現(xiàn)場配設(shè)設(shè)看房車）、現(xiàn)現(xiàn)場售樓、州州縣辦事處（個個購和團(tuán)購）相相結(jié)合。（四）付款方式式一次性付款。一一次付款客戶戶給予97折優(yōu)惠，首首付定金一萬萬元，尾款待待甲乙雙方簽簽合同一次交交清。分期付款。分期期付款即建筑筑期付款，首首付總房款的的30%；工程整體體封頂付總房房款的50%；入住時，付付總房款10%；辦產(chǎn)權(quán)證證時，付清所所剩房款。分分期付款的客客戶給予98折優(yōu)惠。銀行按揭和公積積貸款。首付付30%，銀行提供70%銀行按揭，對對于按揭客戶戶，依具體情情況而定，適適當(dāng)?shù)挠枰詢?yōu)優(yōu)惠。促銷手段廣告。廣告媒體。制作一系列的電電視廣告短片片。力求其廣廣告在形象上上逼真、優(yōu)美美動人，內(nèi)容容上突出項目目的優(yōu)勢，反反映項目的主主題。在青海電視臺、西西寧電視臺播播出系列廣告告、專訪。采采用感性訴求求，設(shè)計廣告告語或廣告歌歌，突出本項項目“高質(zhì)、舒適適、環(huán)保、健健康、溫馨”的主題。為擴(kuò)大宣傳效果果，將在促銷銷活動的前期期，安排銷售售人員在西寧寧市中心地段段派發(fā)精美的的宣傳彩頁。選擇“西海都市市報”作為主要的的報紙媒介，配配以“西寧晚報”為輔助的報報紙媒介。廣廣告畫面力求求簡潔吸引、既既展現(xiàn)大自然然氣息，以不不繁都市形象象。廣告文案案要形象生動動，語言輕松松活潑，使人人看后難以忘忘懷。

制作一些戶外外廣告。如車車體廣告、戶戶外巨幅廣告告配以精美圖圖案展示項目目的重要賣點點、路標(biāo)、銷銷售熱線等。（2）廣告策劃劃選擇電視、報紙紙、宣傳彩頁頁鋪發(fā)作為主主要的廣告媒媒體。廣告語。超越，在你想象象不到的地方方以綠色為伴，與與陽光共舞居住改變生活售樓書售樓書是有關(guān)物物業(yè)的較為詳詳細(xì)的介紹材材料。在項目目未完成前，買買家發(fā)要了解解物業(yè)情況，很很大程度上需需要依靠售樓樓書，而售樓樓書本身亦是是給客戶的第第一印象，所所以包裝設(shè)計計及質(zhì)量很重重要；但樓書書用不著過分分追求高檔次次，應(yīng)注重其其說服力，精精致而完善。對對于樓書中各各戶型的平面面圖，選擇高高質(zhì)素的廣告告公司制作。開盤儀式在開盤當(dāng)天，邀邀請青海各大大媒體，還可可邀請一些政政府部門人士士和社會知名名人士參加，從從而給消費者者留下深刻的的印象，獲得得良好的宣傳傳效果。而在在開盤前期，已已對項目作過過大量的宣傳傳，并且聚集集大量有意向向客戶，在開開盤當(dāng)天正式式公布樓盤價價格，并在開開盤當(dāng)天舉辦辦大型的抽獎獎活動（開盤盤當(dāng)天認(rèn)購客客戶均可參加加，現(xiàn)開現(xiàn)獎獎）造成轟動動效應(yīng)，以達(dá)達(dá)到最好的廣廣告效果。樣板房展示。樣板房是顧客對對擬購置房屋屋狀況最直接接、最真實的的體驗，對喚喚起客戶購買買欲望關(guān)系極極大，樣板房房的優(yōu)劣對樓樓盤的銷售起起著關(guān)鍵的作作用。因此，樣樣板房的設(shè)置置要非常慎重重，要認(rèn)真研研究顧客心理理，布局、質(zhì)質(zhì)量、裝飾、外外觀、設(shè)備甚甚至色彩都要要仔細(xì)研究，反反復(fù)比較，還還要特別注意意周圍環(huán)境的的介紹和描繪繪。樣本房的裝修應(yīng)應(yīng)以中高檔為為標(biāo)準(zhǔn)，家具具的擺設(shè)應(yīng)有有現(xiàn)代家居品品位，突出其其優(yōu)點的同時時，還應(yīng)盡力力掩飾其結(jié)構(gòu)構(gòu)上的一些不不足之處。促銷方法：“首首付一萬元，入入住新西部城城”、“不論樓層一一口價”、“購房送裝修”。西寧市現(xiàn)今的房房地產(chǎn)發(fā)展商商都以用錢開開路的招數(shù)吸吸引各買家，因因此，只有采采用創(chuàng)新的而而且切實為購購買者設(shè)想的的方法才能吸吸引現(xiàn)今理智智的消費者。我們實行“首付付一萬元”的方法，著著實從減輕購購房者負(fù)擔(dān)的的實際情況考考慮，肯定能能吸引到大量量的有能力供供樓而暫時無無能力支付大大額首期的邊邊緣的消費者者。營銷計劃營銷渠道選擇一家成熟的房地地產(chǎn)中介代理理商對各類物物業(yè)非常熟悉悉，具有豐富富的樓盤推銷銷經(jīng)驗，交由由專業(yè)的代理理公司從頭到到尾負(fù)責(zé)整個個銷售策劃過過程，對于塑塑造項目乃至至企業(yè)形象上上都是有利的的，有助于銷銷售收到更好好的效果。因新西部公司是是一家綜合性性集團(tuán)公司，包包括甘肅新西西部房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有限公司司、青海新西西部房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司、甘肅新西西部房地產(chǎn)裝裝飾工程有限限公司、青海海新西部置業(yè)業(yè)有限公司等等。其中甘肅肅新西部房地地產(chǎn)經(jīng)營有限限公司是主要要業(yè)務(wù)為：房房地產(chǎn)項目全全程策劃、房房地產(chǎn)項目代代理銷售、房房地產(chǎn)銷售人人員培訓(xùn)、房房地產(chǎn)項目診診斷等。自本本公司成立以以來，業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展迅速，現(xiàn)現(xiàn)業(yè)務(wù)范圍已已擴(kuò)展到甘青青寧粵四省，不不久，獲得珠珠海市“新世界海濱濱花園”甘青寧三省省的代理權(quán)。截止目前，已成成功策劃、代代理銷售20多個房地產(chǎn)產(chǎn)項目，其中中，代理的“銀靜花園”、“寧靜小區(qū)”，曾創(chuàng)下“開盤一個月月時間，即清清盤”的良好成績績，獲得了各各開發(fā)商的一一致好評，甘甘肅新西部房房地產(chǎn)經(jīng)營公公司既是甘肅肅省房地產(chǎn)代代理企業(yè)一個個品牌，也是是甘肅省房地地產(chǎn)代理業(yè)的的一匹黑馬。因此，選擇新西西部房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營有限公司司是本項目最最好的選擇。二、營銷計劃安安排本項目將在項目目一二期正式式發(fā)售時分別別舉行大型的的展銷會（新新品推介會），除除此之外，還還要準(zhǔn)備多個個小型的促銷銷活動，以配配合項目的銷銷售。項目的銷售將由由主體封頂后后才開始正式式發(fā)售（在此此之前，有意意向的客戶，可可進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購），可以以說是賣“現(xiàn)樓”。這對于資資金早日回籠籠可能造成一一定的障礙，但但是在銷售過過程中，往往往會令我們的的銷售業(yè)績大大磊提高。原原因在于：現(xiàn)樓可以增強(qiáng)消消費者對樓盤盤質(zhì)量和發(fā)展展商實力的信信心；若廣告宣傳力度度足，則會使使樓盤知名度度提高，看樓樓客戶增加；；樓盤現(xiàn)場施工環(huán)環(huán)境井然有序序，利于保持持項目良好的的市場形象；；據(jù)市場發(fā)展的趨趨勢，商品房房預(yù)售將逐步步向現(xiàn)樓轉(zhuǎn)變變，也就是說說，我們營銷銷計劃要根據(jù)據(jù)市場的形勢勢作出安排。為了更好地開展展銷售工作，必必須做好銷售售前準(zhǔn)備工作作。首先，做做好展銷現(xiàn)場場的場地布置置，人員安排排以及現(xiàn)場管管理，第一項項工作都做得得井井有條，讓讓客人看到我我們所作的充充足準(zhǔn)備，讓讓客人感到我我們的熱情周周到服務(wù)。其其次，投放廣廣告的頻率要要適中――的大型展銷銷會（項目推推介會）期內(nèi)內(nèi)，隔二日出出一次廣告，讓讓消費深知項項目的優(yōu)勢以以及發(fā)展商的的實力不凡。場地布置場地的布置包括括：展銷會現(xiàn)現(xiàn)場、工地現(xiàn)現(xiàn)場的布置。展銷會的布置展銷會場內(nèi)的布布置主色調(diào)應(yīng)應(yīng)以順眼、舒舒服為前提，擺擺放較多的植植物。由于展展銷場地較大大，所以建議議把現(xiàn)場進(jìn)功功能分區(qū)，分分開展示區(qū)、洽洽談區(qū)、目的的是維持場地地的秩序，更更好地安排參參觀人群和購購買人群。展展示區(qū)內(nèi)有小小區(qū)各類型的的模型，小區(qū)區(qū)的介紹，電電視播放宣傳傳片，熱情的的銷售人員為為您介紹示范范單位的情況況……；洽談區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)多張桌椅椅，每桌大概概四個座位，桌桌上還有精致致的小擺設(shè)，洽洽談與展示區(qū)區(qū)之間隔開，避避免將展示區(qū)區(qū)人們的熱鬧鬧帶到銷售區(qū)區(qū)，影響購買買者的深思熟熟慮，務(wù)求令令買家感覺到到舒適。工地現(xiàn)場的布置置由于本項目分期期進(jìn)行開發(fā)，所所以工地范圍圍不會太大，工工地外圍應(yīng)筑筑起圍墻，減減少與外界的的相互干擾。應(yīng)應(yīng)做到“文明施工”，在保證工工程質(zhì)量、工工程進(jìn)度的同同時，要保證證施工安全、施施工環(huán)境的整整潔。施工場場地內(nèi)應(yīng)有足足夠的指示牌牌，各種原材材料應(yīng)該分門門別類進(jìn)行堆堆放，易損耗耗的材料要修修筑一定的臨臨時維護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行保護(hù)，場場地道路要保保持整潔。為了給客戶留下下良好的第一一印象，我們們可以利用工工地圍墻，制制作大篇幅精精美的墻體廣廣告，還可在在工地圍墻上上插上一排小小彩旗，以烘烘托熱烈的施施工氣氛和現(xiàn)現(xiàn)場的喜慶氣氣氛。由于客戶要進(jìn)入入施工現(xiàn)場看看樓，他們所所看到的情況況，將會阻礙礙他們所做出出的買樓決定定，也會影響響到開發(fā)商的的形象，所以以在這特別地地指出，監(jiān)理理公司應(yīng)貫徹徹監(jiān)督好此類類工作。營銷費用安排前期軟廣告。（1）新聞發(fā)布布會50000元（2）系列報道道50000元合計：10萬元元；項目包裝制作類類。沙盤模型（小區(qū)區(qū)整體）規(guī)模：單個5平平方米數(shù)量：兩個費用：2個＊220000元/個＝40000元主力戶型模型規(guī)模：單個1平平方米數(shù)量：6個費用：6個＊11000元/個＝6000個（3）展板、展展桌數(shù)量：5套費用：5套＊2200元/套＝1000元合計：470000元樓書、彩頁樓書規(guī)格：21＊229.7128K12胚數(shù)量：100000份費用：300000元彩頁規(guī)格：21＊229.7128K雙面數(shù)量：1000000份費用：150000元合計：450000元戶外廣告牌規(guī)格：15米＊＊20米＝300平方米數(shù)量：1個費用：20元//平方米＊300平方米＝6000元發(fā)布費用：300000元/年合計：360000元標(biāo)準(zhǔn)戶型展示圖圖規(guī)格：1.5平平方米玻璃璃背景數(shù)量：10個費用：300元元＊10＝3000元合計：30000元彩飄（氫汽球、豎豎幅）規(guī)格：直徑2米米數(shù)量：4個費用：20000元（租用）合計：20000元；7、彩旗、刀旗旗（1）彩旗費用：2元/面面＊500面＝1000元（2）刀旗費用：100元元/面＊20面＝2000元合計：30000元8、墻體廣告：：費用：50000元合計：50000元9、售樓中心布布置（室內(nèi)設(shè)設(shè)備）費用：200000元展銷會費用（推推介會）費用：30萬元元合計：30萬元元11、媒體費用用（廣告發(fā)布布）費用：30萬元元合計：30萬元元12、其它費用用費用：10萬元元合計：10萬元元總計：96.11萬（不包括括銷售人員工工資）第七部分物業(yè)業(yè)管理方案物業(yè)管理的前期期介入物業(yè)的前期介入入，可以把物物業(yè)管理公司司自身積累的的一些對物業(yè)業(yè)設(shè)計、管理理的專業(yè)經(jīng)驗驗融入到項目目的設(shè)計中去去，這樣可以以全面了解物物業(yè)，并為以以后管理做好好準(zhǔn)備。物業(yè)業(yè)管理的實質(zhì)質(zhì)就是為業(yè)主主提供服務(wù)，然然而服務(wù)的好好與差，是否否令業(yè)主滿意意，那就看物物業(yè)管理公司司的管理水平平和質(zhì)量有多多高。而物業(yè)業(yè)管理的水平平和質(zhì)量是否否高，關(guān)鍵就就物業(yè)公司對對各項內(nèi)容非非常熟悉，諸諸如土建結(jié)構(gòu)構(gòu)、管線布置置走向，設(shè)施施建設(shè)，設(shè)備備安裝等物業(yè)業(yè)情況了如指指掌。因此，必必須在物業(yè)的的前期工作階階段就介入管管理，這樣才才能對今后養(yǎng)養(yǎng)護(hù)維修的重重點有所了解解，并做好日日后養(yǎng)護(hù)維修修的重點記錄錄。物業(yè)管理費的確確定本小區(qū)的物業(yè)管管理，采用的的是港式物業(yè)業(yè)管理模式，并并結(jié)合本小區(qū)區(qū)的特點，與與其它小區(qū)不不同，有自已已的獨有特色色。在城南新新區(qū)，平均的的月物管費是是每平米0.3元/平方米，本本小區(qū)的收費費相對稍高，為0.35元/平方米。但本小區(qū)采用的是“取之于您，用之于您”的原則，業(yè)主交多少錢，物業(yè)公司就提供多少服務(wù)。具體對本小區(qū)物物業(yè)管理的建建議本小區(qū)的物業(yè)管管理公司（新新西部置業(yè)）要要為業(yè)主提供供周到的服務(wù)務(wù)。首先應(yīng)該該提供清潔、保保安、小區(qū)綠綠化維護(hù)、小小區(qū)內(nèi)的房屋屋維護(hù)等這些些基本的服務(wù)務(wù)，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，還要開開展一些特色色服務(wù)，如代代購車票、代代送物品、代代繳各種費用用、物品托管管、提供各式式鐘點工和保保姆服務(wù)等。2、小區(qū)的物業(yè)業(yè)管理，應(yīng)引引入先進(jìn)的智智能化設(shè)施，以以利于更有效效地進(jìn)行管理理。在城南新新區(qū)，本小區(qū)區(qū)屬于一個高高檔樓盤，業(yè)業(yè)主的收入較較高，所以本本小區(qū)內(nèi)的設(shè)設(shè)施也應(yīng)具有有一定的領(lǐng)先先性，以迎合合時代的潮流流，因此，本本小區(qū)的智能能化水平要求求具有領(lǐng)先性性。附：項目管理報告一、項目資金預(yù)預(yù)算表任務(wù)編碼任務(wù)名稱預(yù)算合計工作日備注1000西寧市新西部城城住宅小區(qū)56001100立項0401110調(diào)研30萬211120討論10萬191130分析0191140結(jié)論報告041200設(shè)計48.11210勘察12.3萬111220規(guī)劃設(shè)計35.8萬141230施工圖設(shè)計0281300施工43621310三通一平（臨設(shè)設(shè)）42萬111320基礎(chǔ)572萬一次性包死1321一段0221322二段0221323三段0221324基礎(chǔ)驗收011330主體1720一次性包死1331一層0101332二層0101333三層0201334四層0101335五層0101336六層0401337主體驗收011340安裝1528萬一次性包死1341水,電,暖,汽汽,煤0541350裝修0541351門窗0541352內(nèi)粉飾0541353外粉飾0541354油漆0541360屋面01361保溫層081362防水層0161370樓外工程01371外網(wǎng)300萬14一次性包死1372道路100萬161373綠化土地平整10萬161374種植90萬431400營銷100萬1001410策劃23142090%銷售3581430檢查3581440處理357145010%銷售2611500竣工交工29萬298此外還有項目管管理費及前期期征地費。具具體如下：⒈項目管理費：：721萬包括：環(huán)保檢測測費8萬；主體檢檢測費4萬；井樁4萬；強(qiáng)壓10萬；監(jiān)理費12萬；環(huán)保費3萬；施工許許可證1萬；消防電電信21萬；節(jié)電節(jié)節(jié)水40萬；建管費190萬；產(chǎn)權(quán)證6萬；排污費10萬；利息60萬；天燃?xì)鈿膺M(jìn)戶70萬；電子門7萬；回填6萬；大門60萬；變電站100萬；卷閘門12萬；建管人人員人身保險險4萬；購車費23萬；規(guī)劃許許可證4萬；不可預(yù)預(yù)見費50萬。⒉征地費：4440萬另外，在以上數(shù)數(shù)據(jù)中，部分分費用如建管管費中已包括括了營銷的100萬元。在項項目管理費中中，有些費用用如政策性收收費可免交或或少交。以上數(shù)據(jù)為依據(jù)據(jù)蘭州的建設(shè)設(shè)情況計算出出的費用支出出，如若在西西寧，有部分分費用會比蘭蘭州低，也有有可能會高，需需依據(jù)西寧的的實際情況定定。在具體施施工過程中，如如果能節(jié)余10%的成本，將將是一筆不錯錯的利潤。部門負(fù)責(zé)人編制項目總指揮馬仁貴1人辦公室邸金梁、陳勇3人財務(wù)部史巖紅3人工程部肖彥、景士富7人（含5個工工程師）外聯(lián)團(tuán)購部于琴2人營銷策劃章紹君14人（含100名銷售員）項目人員管理費費用項目人員管理費費用已包含在在建管費190萬元中。其其中當(dāng)施工期期結(jié)束后5個工程師即即可離開。小區(qū)自籌建到銷銷售完成當(dāng)月月費用及累計計費用表時間月累計時間月累計2003年4月月4404402004年9月月11.24975.62003年5月月304702004年100月11.24986.82003年6月月104802004年111月114997.82003年7月月104902004年122月4925489.82003年8月月795692005年1月月1.75491.52003年099月583.21152.22005年2月月1.75493.22003年100月871.22023.42005年3月月1.75494.92003年111月11.22034.62005年4月月46.75541.62003年122月11.22045.82005年5月月46.75588.32004年011月11.220572005年6月月1.755902004年022月11.22068.22005年7月月1.75591.72004年033月11.22079.42005年8月月1.75593.42004年044月871.22095.62005年9月月1.75595.12004年055月254.23204.82005年100月1.75596.82004年066月756.239612005年111月1.75598.52004年077月942.24903.22005年122月1.75600.22004年088月61.24964.4年份200320042005投資額2862.12737.9銷售率18%72%10%銷售收入1223.72214894.8884679.8455現(xiàn)金流量-1638.33792156.9884679.845510%折現(xiàn)率0.9090.8270.751凈現(xiàn)值-1