黃山市兆福老年公寓建設(shè)項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告ql8880

第一章項(xiàng)目單位基本情況1.1項(xiàng)目建設(shè)單位介紹項(xiàng)目投資單位單位名稱：黃山市兆星物業(yè)管理單位性質(zhì)：民營(yíng)有限責(zé)任公司法人代表：仇明星項(xiàng)目承辦單位黃山市兆福老年生態(tài)養(yǎng)生中心單位性質(zhì)：民營(yíng)非盈利機(jī)構(gòu)法人代表：仇明星1.2項(xiàng)目投資單位概況黃山市兆星物業(yè)管理，始創(chuàng)于1998年6月，該公司實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，是一家從事物業(yè)管理及其相關(guān)業(yè)務(wù)的專業(yè)化公司。注冊(cè)資金500萬(wàn)元人民幣，擁有物業(yè)管理國(guó)家三級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)有員工100余人，其中具有物業(yè)管理專業(yè)證書和中級(jí)職稱的專業(yè)管理技術(shù)人員近20名。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，2007年，公司通過(guò)了ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。公司成立以來(lái)，以“竭誠(chéng)服務(wù)，追求完美”為企業(yè)宗旨，以“安、暖、快、潔、便”為服務(wù)方針，在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和政府的指導(dǎo)支持下，公司走上了快速發(fā)展的道路，在社會(huì)各界形成了良好的口碑。近10年來(lái)，公司先后為黃山市移動(dòng)公司、寬網(wǎng)大廈、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、人民銀行、供電公司、黃山旅游股份公司各大賓館、上海家得利黃山店、首康醫(yī)院、軒轅國(guó)際大酒店等近200萬(wàn)平方米的項(xiàng)目提供了物業(yè)管理、保潔、裝飾材料養(yǎng)護(hù)等服務(wù)和酒店用品、物業(yè)用品的供應(yīng)，形成了以大型高檔商業(yè)樓宇、機(jī)關(guān)后勤為主，酒店商場(chǎng)為輔的物業(yè)管理服務(wù)和相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)組群。目前，兆星物業(yè)已經(jīng)成為本市行業(yè)內(nèi)的佼佼者，納稅額幾年來(lái)均居黃山市本行業(yè)首位，兆星物業(yè)和兆星酒店用品這兩個(gè)企業(yè)每年都為兆星公司帶來(lái)穩(wěn)定、可觀的收入。兆星的社會(huì)效益更是獲得市主管機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)，08年陳強(qiáng)市長(zhǎng)親口鼓勵(lì)我們：“你們?yōu)辄S山市的文明創(chuàng)建和勞動(dòng)就業(yè)做出了很大貢獻(xiàn)！”，黃山市婦聯(lián)為兆星頒發(fā)了“：巾幗文明崗”榮譽(yù)稱號(hào)，黃山市工商行政管理局把兆星列入“重合同、守信用企業(yè)”目錄。黃山市兆星物業(yè)管理法人代表仇明星，男，中共黨員，現(xiàn)年37歲，一直從事企業(yè)管理工作，有多年從事管理工作的經(jīng)驗(yàn)。投資單位經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)狀況根據(jù)近3年的財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，公司2005年至2007年的總資產(chǎn)、收入、凈利潤(rùn)等主要數(shù)據(jù)及增減變動(dòng)情況如下（單位：萬(wàn)元）近三年財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目2005年2006年增長(zhǎng)率（%）2007年增長(zhǎng)率（%）總資產(chǎn)101%16%凈資產(chǎn)7090%1%主營(yíng)業(yè)務(wù)收入71%2%凈利潤(rùn)85.2512%24%公司2005-2006年的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率為%，2006-2007年的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率為%；說(shuō)明公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模由已進(jìn)入穩(wěn)定快速發(fā)展期。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2005-2006年增長(zhǎng)率為%，2006-2007年的增長(zhǎng)率為%，說(shuō)明公司業(yè)務(wù)規(guī)模處于穩(wěn)定快速發(fā)展階段，為公司進(jìn)入新的市場(chǎng)領(lǐng)域創(chuàng)下了良好條件。公司的凈利潤(rùn)2005-2006年的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率為%，2006-2007年的凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率為%，說(shuō)明公司的獲得能力以及公司整體的成本費(fèi)用控制等方面都取得了很大的成績(jī)，為公司將來(lái)進(jìn)入新的市場(chǎng)領(lǐng)域打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1.4投資單位組織結(jié)構(gòu)兆星物業(yè)管理企業(yè)組織的基本原則為董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司經(jīng)營(yíng)中重大問題的決策由董事會(huì)決定，總經(jīng)理對(duì)公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、全面負(fù)責(zé)；在企業(yè)組織設(shè)置中，本著機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，管理高效的原則，并結(jié)合國(guó)際先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式，確定本企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)，以適應(yīng)現(xiàn)代化企業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。公司為了更好發(fā)展企業(yè)，實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)管理，向管理要效益。只有現(xiàn)代化科學(xué)管理公司才能真正正規(guī)化運(yùn)營(yíng)，公司才能發(fā)揮最佳市場(chǎng)運(yùn)作。堅(jiān)決貫徹“制度第一，總經(jīng)理第二”的先進(jìn)國(guó)際管理模式。

董事會(huì)董事會(huì)董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)總經(jīng)理、副總經(jīng)理總經(jīng)理、副總經(jīng)理 行政部財(cái)務(wù)部行政部財(cái)務(wù)部供應(yīng)部業(yè)務(wù)部 1.5承辦單位運(yùn)營(yíng)管理模式黃山市兆福老年生態(tài)養(yǎng)生中心由黃山市兆星物業(yè)管理投資組建，于2008年11月由黃山市民政局批準(zhǔn)成立的民營(yíng)非盈利機(jī)構(gòu)。兆福老年生態(tài)養(yǎng)生中心日常運(yùn)營(yíng)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，為自收自支，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。實(shí)行院長(zhǎng)負(fù)責(zé)制。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、總務(wù)部、外聯(lián)部、醫(yī)療康復(fù)中心、俱樂部。行政管理等為一班制，醫(yī)務(wù)人員三班制。年工作365天，每班工作8小時(shí)。本項(xiàng)目勞動(dòng)定員36人。另外視需要聘用臨時(shí)護(hù)工20名。實(shí)行全員聘用制。本項(xiàng)目管理人員和醫(yī)務(wù)人員應(yīng)具有大專以上文化水平。其余員工應(yīng)具有高中以上文化程度，經(jīng)培訓(xùn)合格后持證上崗。醫(yī)務(wù)人員應(yīng)持有醫(yī)師執(zhí)業(yè)證書，護(hù)理人員在護(hù)校畢業(yè)生中招聘。管理人員和醫(yī)護(hù)人員通過(guò)黃山市人才市場(chǎng)公開招聘，其余人員通過(guò)黃山市勞務(wù)市場(chǎng)公開招聘。第二章項(xiàng)目的基本情況項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱黃山市兆福老年生態(tài)養(yǎng)生中心（兆福老年公寓）2.1.2項(xiàng)目建設(shè)地址位于黃山市休寧縣東臨溪鎮(zhèn)中村，距黃山市中心城區(qū)屯溪僅6公里2.1.本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目。2.2建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積30畝，總建筑面積6480平方米。項(xiàng)目竣工后可接收300位老年人入住，為老年人提供一個(gè)休閑、娛樂、健身、康復(fù)等綜合活動(dòng)場(chǎng)所。本項(xiàng)目主要由五座單體建筑（即A樓、B樓、C樓、D樓、E樓）組成，五座樓房通過(guò)連廊連成一整體。同時(shí)配有鍋爐房、配電房、車庫(kù)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綠化景觀等配套設(shè)施。2.3項(xiàng)目建設(shè)條件2.3.1休寧縣位于安徽省最南端，與浙、贛兩省交界，全縣總面積2151平方公里，轄9鎮(zhèn)12鄉(xiāng)、190個(gè)行政村，總?cè)丝?7.4萬(wàn)，休寧縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通十分便捷?？h城距黃山市中心城區(qū)18公里，皖贛鐵路、屯黃公路、205國(guó)道和慈張公路穿境而過(guò)，徽杭高速公路、建設(shè)中的合銅黃高速公路及擬建的屯開、屯景、屯婺高速公路均從我縣經(jīng)過(guò)，是前往黃山、皖南古村落宏村與西遞、婺源江灣等著名景區(qū)的重要通道。休寧自東漢建安十三年建縣，距今已有1700多年歷史。是“中國(guó)第一狀元縣”，有著豐富的文化資源。自古以來(lái)，休寧便以山水之美、林茶之富、商賈之多、文風(fēng)之盛而名聞遐邇，被譽(yù)為“東南鄒魯”。休寧縣是“鄉(xiāng)村旅游福地”

，旅游、生態(tài)資源豐富，其中最負(fù)盛名的當(dāng)數(shù)國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家森林公園和國(guó)家地質(zhì)公園的“中國(guó)道教第一村”齊云山，每年接待國(guó)內(nèi)游客200余萬(wàn)人次。休寧縣其地處中亞熱帶北部、氣候濕潤(rùn)，四季分明等自然條件，非常有利于林、茶、桑、果和農(nóng)作物生長(zhǎng)，擁有豐富的物產(chǎn)資源。早在南宋時(shí)，休寧就有“徽杉倉(cāng)庫(kù)”之稱。近年來(lái)堅(jiān)持“打生態(tài)牌，走綠色路”，取得顯著成效，分別被列為“全國(guó)無(wú)公害茶葉生產(chǎn)示范縣”、“國(guó)家級(jí)有機(jī)茶標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)”和“全國(guó)生態(tài)示范建設(shè)試點(diǎn)縣”。有機(jī)茶園頒證面積和綠茶、眉茶的出口量均居全國(guó)縣級(jí)城市第一位，是名副其實(shí)的“中國(guó)有機(jī)茶之鄉(xiāng)”、“中國(guó)第一綠茶出口縣”。近年來(lái)，休寧縣繼續(xù)堅(jiān)持“依山靠市，強(qiáng)工重農(nóng)，繁貿(mào)促旅，科教興縣”的發(fā)展思路，以“加快發(fā)展、富民強(qiáng)縣”為主題，著力實(shí)施工業(yè)富縣戰(zhàn)略、外向帶動(dòng)戰(zhàn)略、科教興縣戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，全縣經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2007年，全縣完成生產(chǎn)總值28.2億元，比上年增長(zhǎng)14%；完成財(cái)政一般預(yù)算收入1.94億元，增長(zhǎng)27.5%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資24.64億元，增長(zhǎng)30.4%；全縣金融機(jī)構(gòu)存、貸款余額分別達(dá)到27.47億元和8.46億元，增長(zhǎng)21.1%和34.1%。在崗職工平均工資達(dá)18770元，農(nóng)民人均純收入達(dá)4483元，分別增長(zhǎng)15.5%和19%。，國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪快速增長(zhǎng)的上升通道。2.3.2（1）地理位置休寧縣位于皖南山區(qū)南部，安徽省最南端，黃山南麓。東鄰歙縣、屯溪和徽州區(qū)，南與浙江、江西接壤，西與祁門相鄰，北與黟縣和黃山風(fēng)景區(qū)毗連。地處東經(jīng)117°39′～118°26′，北緯29°24′～30°02′之間。（2）地形地貌休寧縣是一個(gè)以中低山為主，丘陵和河谷平原兼而有之的山區(qū)縣，境內(nèi)山清水秀，風(fēng)光旖旎。地形地貌的基本特點(diǎn)是南北高、中間低。南部由白際山和障公山兩大山脈自東向西橫貫其中，是新安江與長(zhǎng)江、衢江的天然分水嶺，地貌屬于山體高大，切割較深的中低山；北部為黃山山脈，地貌屬低山；中間屬丘陵及河谷平原。境內(nèi)最高山峰為六股尖，海拔，平均海拔500—800米。全縣山地和丘陵面積約占全縣土地總面積的76.70％，河谷平原面積僅占土地總面積的23.3％，是典型的山區(qū)縣。（3）氣候休寧縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫暖、濕潤(rùn)，四季分明，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。年平均氣溫為℃，年無(wú)霜期為231天，年均降水量1614mm，年均蒸發(fā)量1457mm，年降水量主要集中在春夏兩季，約占75%左右。相對(duì)濕度為72%，年均日照時(shí)數(shù)1931.4小時(shí)，日照率為44%，年輻射總量為121千卡/cm2。2.3.3項(xiàng)目所在地交通便利，供水、供電、排污等公用系統(tǒng)可配套齊全；周圍道路暢通，有利于消防安全施救；當(dāng)?shù)刈匀粭l件、地理位置、交通運(yùn)輸、當(dāng)?shù)厥┕f(xié)作條件對(duì)項(xiàng)目建設(shè)都十分有利。供水：采用自備水源，自建水塔，能滿足本項(xiàng)目用水水質(zhì)、水壓、水量的要求。供電:本項(xiàng)目供電為設(shè)于區(qū)內(nèi)的變電房，設(shè)有200kVA變壓器一臺(tái)，經(jīng)廠區(qū)變電房變壓為380V/220V,50Hz低壓，供廠內(nèi)各單位使用，可滿足本項(xiàng)目用電需求。燃料:生產(chǎn)所需的煤炭，竹木屑或邊皮等由本縣內(nèi)供應(yīng)可滿足需求。交通：項(xiàng)目建設(shè)地交通十分便捷，屯黃公路、205國(guó)道、慈張線、皖贛鐵路橫穿本縣，黃山機(jī)場(chǎng)距縣城僅18公里，加之“徽杭”、“合銅黃”等高速公路的開通，將更有利于流通。2.4項(xiàng)目進(jìn)度安排2008年10月—2008年12月：項(xiàng)目選址、土地預(yù)審、備案、資金籌措等前期準(zhǔn)備工作；2009年1月—2009年5月：土地測(cè)繪、征地、平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)和評(píng)審等工作；2009年6月—2010年6月：土建工程，水電工程、裝修安裝工程，景觀綠化工程；2010年7月—2010年10月：試運(yùn)營(yíng)，開業(yè)。2.5項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況項(xiàng)目已在休寧縣發(fā)改委備案；項(xiàng)目選址、用地面積已通過(guò)市國(guó)土局預(yù)審，并于東臨溪鎮(zhèn)簽訂了供地協(xié)議；項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，銀行貸款已得到建行承諾。項(xiàng)目布局規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)已委托休寧建筑設(shè)計(jì)室進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析3.1老齡人口及撫養(yǎng)情況從1964至1980年，我國(guó)老年人口比重平均每十年增長(zhǎng)0.65個(gè)百分點(diǎn)；從1980至2010年，老年人口比重每十年平均增長(zhǎng)1.12個(gè)百分點(diǎn)，2010年至2040年為我國(guó)老齡化最快的時(shí)期，每十年提高3.99個(gè)百分點(diǎn)。這樣高的老齡化速度在世界上是少見的。中國(guó)的養(yǎng)老問題將面臨極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)、人口撫養(yǎng)比和老年人口數(shù)量的變化詳見表2-1。中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)和撫養(yǎng)比變化趨勢(shì)年份人數(shù)（萬(wàn)人）比例（％）60＋65＋15～59歲80＋/60＋0～14歲撫養(yǎng)比總撫養(yǎng)比2000200520102015202020252030203520402045205047.3我國(guó)人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口＋60歲以上人口/15～59歲人口）在未來(lái)50年中變化比較明顯。少兒人口撫養(yǎng)比（14歲以下人口/15～59歲人口）從2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9個(gè)百分點(diǎn)。老年人口撫養(yǎng)比（60歲以上人口/15～59歲人口）則從15.7％上升到56.8％，上升了41.1個(gè)百分點(diǎn)。雖然少兒人口撫養(yǎng)比下降，但由于老年人口撫養(yǎng)比大幅度上升，致使總?cè)丝趽狃B(yǎng)比從52.9％提高到85.1％，上升了32.3個(gè)百分點(diǎn)（見圖2-1）。人口高齡化或老年人口老齡化是我國(guó)不能回避的一個(gè)嚴(yán)重問題（見表2-2）。兩個(gè)年齡組老年人口比重的變化年份195319641982199020002010202020302040205060～7980＋合計(jì)100100100100100100100100100100據(jù)2000年第五次全國(guó)人口普查，我省60歲以上人口達(dá)659萬(wàn)人，占人口總數(shù)的11％）已進(jìn)入老年型社會(huì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年我省60歲以上人口為760萬(wàn)，占總?cè)丝?2.48％；至2004年底，我省60歲以上人口已達(dá)870.75萬(wàn)人，占總?cè)丝诒壤仙?3.5％，超過(guò)全國(guó)平均水平，我省人口加速老齡化。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，至2025年，全省60歲以上人口將增至1750萬(wàn)，占總?cè)丝诒壤龑⑦_(dá)到25％，每4人中就有一個(gè)老人。我省人口老齡化呈現(xiàn)未富先老，老齡人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快，社會(huì)養(yǎng)老市場(chǎng)需求大幅增加，整個(gè)社會(huì)思想、物質(zhì)準(zhǔn)備不足。我省老齡事業(yè)社會(huì)化運(yùn)作尚處在起步階段，現(xiàn)有福利機(jī)構(gòu)較少，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在著養(yǎng)老模式單一，完全依賴民政部門，資金投入不足，養(yǎng)老居所品質(zhì)及功能落后，服務(wù)項(xiàng)目不配套，不能適應(yīng)老齡群體的需求。休寧縣所屬的黃山市，現(xiàn)尚無(wú)一所能提供老年人娛樂、康復(fù)助殘、自費(fèi)養(yǎng)老等項(xiàng)社會(huì)化服務(wù)的老年公寓。據(jù)第五次人口普查，我國(guó)有65歲及以上老年人的家庭戶數(shù)占全國(guó)家庭總戶數(shù)的20.09％。在全國(guó)一人家庭戶中，65歲以上單身老年人口占27.71％，在全國(guó)二人家庭戶中，有兩個(gè)65歲以上老人戶占13.41％。城市和鎮(zhèn)有老年人家庭戶的比例比較接近，農(nóng)村則明顯高于城鎮(zhèn)。2000年，全國(guó)有65歲以上老年人家庭中，單身老人戶占11.46％，只有一對(duì)老夫婦戶占11.38％，合計(jì)為22.84％。而老年人與其他人一起居住的情況，占77.17％。單身老人戶和只有一對(duì)老夫婦戶這兩種完全老人戶所占比例城市26.93％，鎮(zhèn)為26.13％，農(nóng)村20.98％。從另一角度看，農(nóng)村老年人與其親屬一起居住的情況最多，達(dá)79.02％，而鎮(zhèn)（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可見城鎮(zhèn)老人與后代分開居住的趨勢(shì)較農(nóng)村更為顯著。我省情況也大致如此。近30年來(lái)，我國(guó)人口出生率明顯下降，導(dǎo)致家庭規(guī)模向小型化、核心化轉(zhuǎn)變，加之人口流動(dòng)性增強(qiáng)，傳統(tǒng)大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成為主導(dǎo)模式。隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口流動(dòng)性加快及城鎮(zhèn)地區(qū)住房緊張問題的緩解，家庭小型化趨勢(shì)將更加明顯。家庭養(yǎng)老和照料的功能明顯弱化。這為老年公寓提供了一個(gè)龐大市場(chǎng)。明代湯顯祖有詩(shī)曰：“一生癡絕處，無(wú)夢(mèng)到徽州”?；罩菝髑逦幕疃嗌傥娜嘶?duì)繅?mèng)繞，為之絕倒。本項(xiàng)目建設(shè)地休寧縣，項(xiàng)目地址緊鄰黃山市中心城區(qū)屯溪區(qū)，為古徽州一部分，歷史悠久，人文薈萃。境內(nèi)山川秀麗，風(fēng)景優(yōu)美，其深厚的文化內(nèi)涵、歷史積淀與優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境為世人矚目和向往。黃山市和全省一樣早已進(jìn)入老年型社會(huì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市60歲以上老年人已達(dá)**人，占總?cè)丝?*％，其中離退休干部**人，離退休職工*人。另一方面，在外定居的黃山市籍人士很多，他們大多數(shù)子女已成家立業(yè)，不在身邊，無(wú)人照顧，又有思念家鄉(xiāng)之情，想“回歸故里，葉落歸根”。本項(xiàng)目提出后，周邊市縣及上海、江西等地經(jīng)常有人來(lái)休寧縣民政局聯(lián)系入住老年公寓，目前已預(yù)約過(guò)半，部分農(nóng)村老年人因子女外出工作，無(wú)精力照顧老人，均考慮由子女出資，入住老年公寓。本項(xiàng)目完工后，必將出現(xiàn)供不應(yīng)求之勢(shì)。本項(xiàng)目服務(wù)對(duì)象為60歲以上老人，以屯溪中心城區(qū)及休寧縣市老人為主，惠及全國(guó)各地徽州籍老人。本項(xiàng)目3棟老年公寓按入住對(duì)象分為三種類型，以適應(yīng)不同需求的老人。其中一棟為單人間老年公寓，接收經(jīng)濟(jì)條件較好的老人和外地短期來(lái)黃山旅游的老人；兩棟為全壽命老年公寓，接收長(zhǎng)期入住頤養(yǎng)天年的和體弱多病、行動(dòng)不便的老人；一棟為健康型老年公寓，接收短期（1年以上，3年以下）入住的老人，經(jīng)短期生活習(xí)慣后可轉(zhuǎn)入全壽命老年公寓。第四章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案4.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則①老年公寓宜建在城郊或旅游勝地。但應(yīng)離主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就醫(yī)；②房間分為公共間（一室兩到四人，提供給由社保供養(yǎng)的孤寡老人），單間、二室間和豪華間幾類，但都有老年人衛(wèi)生間，應(yīng)有空調(diào)；③公寓應(yīng)配備各種安全設(shè)施，包括：適合老年人行走的地面，防跌滑設(shè)計(jì)；電氣的安全設(shè)計(jì)，防盜和應(yīng)急呼叫裝置；④有室內(nèi)公共活動(dòng)場(chǎng)所、娛樂設(shè)施、老年健身設(shè)備，在室外有園林式的寬闊休閑活動(dòng)場(chǎng)所和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所；⑤保證公寓的水、電、氣、、電視、寬帶網(wǎng)常年24小時(shí)的不中斷；⑥設(shè)有各種服務(wù)設(shè)施，如公寓廚房、公寓洗衣房、醫(yī)務(wù)室、餐廳、洗理按摩房、保安室及管理用房；⑦設(shè)置殘疾人設(shè)施；⑧老年人住房的特殊要求一般應(yīng)突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅(jiān)持無(wú)障礙原則。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等，公寓樓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施等，配備專門的服務(wù)人員和醫(yī)護(hù)人員；⑨公寓建造、房間設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到老人的多樣要求，可分別建造單元式帶衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)20平方米的房間，有單人或雙人房。同時(shí)應(yīng)有一定的室內(nèi)、室外活動(dòng)空間，花草綠地，營(yíng)造一個(gè)舒適溫馨的養(yǎng)老環(huán)境；⑩公寓服務(wù)模式，按照“養(yǎng)老、康復(fù)、休閑、娛樂、服務(wù)一體化”的服務(wù)要求調(diào)整結(jié)構(gòu)與布局，形成功能合理，方便住寓老人的服務(wù)模式，量力而行，統(tǒng)一規(guī)劃，合理確定老年公寓的規(guī)模和布局、調(diào)整結(jié)構(gòu)和功能。力爭(zhēng)公寓辦成“內(nèi)部設(shè)施現(xiàn)代化，休閑場(chǎng)所園林化，康復(fù)設(shè)施醫(yī)院化、管理服務(wù)制度化”的老人樂園。4.2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案場(chǎng)區(qū)分服務(wù)區(qū)、生活區(qū)、活動(dòng)區(qū)、動(dòng)力區(qū)四大功能區(qū)。服務(wù)區(qū)：服務(wù)區(qū)布置場(chǎng)區(qū)的南側(cè)，布置有辦公樓、值班室和停車場(chǎng)。生活區(qū)：生活區(qū)布置在場(chǎng)區(qū)的東、西兩部分，各布置兩棟老年公寓。活動(dòng)區(qū)：活動(dòng)區(qū)布置在場(chǎng)區(qū)的中部和西北部。場(chǎng)區(qū)中部布置綜合樓，場(chǎng)區(qū)的西北部布置場(chǎng)外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，安裝部份健身器材和和羽毛球場(chǎng)地等。動(dòng)力區(qū)：污水處理站，污水處理水池，清水池，鍋爐房。生活區(qū)的四棟公寓樓和活動(dòng)區(qū)的綜合樓之間，樓與樓之間，采用連廊連通起來(lái)，使其成為有機(jī)的整體，便于老年人活動(dòng)。場(chǎng)區(qū)的主入口大門布置在場(chǎng)區(qū)的南側(cè)，緊臨公路，作為人流大門。場(chǎng)區(qū)的次入口大門布置在場(chǎng)區(qū)的西南側(cè)，面臨公路，作為物流大門。場(chǎng)區(qū)內(nèi)主干道寬6米，次干道寬4米，支干道寬3米，各主要建筑設(shè)施均有道路相通，形成環(huán)形通道。各建（構(gòu)）筑物相互間距應(yīng)滿足消防間距要求。場(chǎng)區(qū)內(nèi)綠化：在生活區(qū)，活動(dòng)區(qū)、服務(wù)區(qū)、主要出入口、道路兩旁和建筑物周圍以及場(chǎng)區(qū)空地進(jìn)行綠化。場(chǎng)區(qū)綠地構(gòu)成有喬木、亞喬木、花灌木、綠籬、花壇、草坪和噴水池、假山、涼亭等。根據(jù)功能區(qū)的性質(zhì)，環(huán)境構(gòu)成，采取不同的綠化方式。場(chǎng)區(qū)綠化面積不小于30％。場(chǎng)區(qū)四周設(shè)置圍墻，使之形成一個(gè)封閉的安寧的舒適的空間。4.3建筑方案本項(xiàng)目建筑特征按徽派園林風(fēng)格建造，馬頭翹角式房頂，黑色流璃瓦，白色乳膠漆外墻、古典式馬頭墻，配以塑鋼推拉窗、紅漆木門，外走廊式建筑，突出皖南民族風(fēng)情。三疊馬頭墻高聳，狀若屏風(fēng)，如奔馬嘶鳴，高低縱橫，起伏跌落，與屋頂形成黑白、大、小、縱、橫的對(duì)比，產(chǎn)生極為簡(jiǎn)約奇妙的形式美，使整個(gè)大院靜穆之中不乏動(dòng)感，白墻黑瓦與青山綠水映襯，如水墨般雅致恬淡。四棟公寓樓與綜合樓之間采用連廊連通，使其成為有機(jī)整體，便于老年人活動(dòng)。在建筑上，連廊使建筑空間似隔還連，有收有放，富于層次變化。樓內(nèi)設(shè)臺(tái)階式樓梯和斜坡式樓梯，便于輪椅車通行。老年公寓內(nèi)裝修為木地板地面、乳膠漆內(nèi)飾墻面。各衛(wèi)生間內(nèi)防滑地板磚輔地，墻面磚內(nèi)飾面，石膏板吊頂。辦公樓和活動(dòng)間內(nèi)裝修采用防滑地板磚輔地，乳膠漆內(nèi)飾墻面。塑鋼推拉窗、玻璃門。餐廳采用防滑地板磚輔地，墻角貼瓷磚內(nèi)飾面。其余乳膠漆內(nèi)飾面。廚房操作間面貼瓷磚內(nèi)飾面，石膏板吊頂。4.4項(xiàng)目土建方案本項(xiàng)目主要由五座單體建筑（即A樓、B樓、C樓、D樓、E樓組成），五座樓房通過(guò)連廊連成一整體。本項(xiàng)目建筑按二星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。A樓：公寓樓，三層建筑，建筑面積1800平方米，單人間套房90套，每套建筑面積20平方米；B樓：休閑娛樂中心，三層建筑，建筑面積900平方米，中心設(shè)有圖書室、書畫室、手工制作室、棋牌室、戲曲音樂室等；C樓：公寓樓，三層建筑，建筑面積1500平方米，雙人間套房60套，每套建筑面積25平方米；D樓：綜合生活服務(wù)區(qū)，三層建筑面積，建筑面積1000平方米，一層設(shè)有若干大、小餐廳，廚房，營(yíng)養(yǎng)配餐室等；二層設(shè)有醫(yī)護(hù)室、理發(fā)室、浴室、小超市、辦公室等；三層為職工宿舍；E樓：公寓樓，三層建筑，建筑面積900平方米，三人間套房30套，每套建筑面積30平方米；同時(shí)配有鍋爐房、配電房、車庫(kù)等配套設(shè)施

工程項(xiàng)目表序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容面積（m2）備注A樓公寓樓1800B樓休閑娛樂中心900C樓1500D樓餐廳、小超市、職工宿舍等1000E樓9005門衛(wèi)門衛(wèi)、警衛(wèi)、值班室506車庫(kù)小車庫(kù)1007廁所公共衛(wèi)生間、洗手間208配電房409鍋爐房13010污水處理房4011圍墻12停車場(chǎng)1314151617合計(jì)64804.5主要設(shè)備方案設(shè)備選擇原則a.滿足使用要求，產(chǎn)品質(zhì)量可靠。b.選擇技術(shù)先進(jìn)、造型美觀，物美價(jià)廉，注意設(shè)備利用率和成本核算。c.選用能耗少，效率高，維修方便，并能一機(jī)多用的設(shè)備。d.回轉(zhuǎn)部位與危險(xiǎn)部位裝置安全保護(hù)設(shè)施。e.運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)保持低噪音。f.設(shè)備盡量采用封閉式操作，操作方便，簡(jiǎn)單，安全可靠。主要設(shè)備明細(xì)表主要設(shè)備明細(xì)表1510210103微機(jī)5234電風(fēng)扇1125電視機(jī)11256電冰箱357洗衣機(jī)228太陽(yáng)能熱水器112950件125101套52111套1112消毒柜2213櫥具1套2314機(jī)11215面包車116小轎車11217鍋爐系統(tǒng)1套4含洗衣房、烘干施設(shè)181套319污水處理系統(tǒng)1套9201套34.6項(xiàng)目所達(dá)到的目標(biāo)項(xiàng)目建成后可接收300個(gè)老年人安度晚年，為老年人提供一個(gè)休閑、娛樂、健身、康復(fù)等綜合活動(dòng)場(chǎng)所。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量或指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模總投資萬(wàn)元1500其中建設(shè)投資萬(wàn)元1445建設(shè)期貸款利息萬(wàn)元30流動(dòng)資金萬(wàn)元252建設(shè)期年22新增職工人數(shù)人50建筑面積平方米6480老年公寓床位總數(shù)個(gè)300其中單人間床位個(gè)90雙人間床位個(gè)120三人間床位個(gè)90

第五章項(xiàng)目投資估算5.1投資估算5投資估算依據(jù)建筑工程費(fèi)用:參考類似工程的造價(jià)。工藝設(shè)備費(fèi)用:定型設(shè)備價(jià)格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價(jià)及市場(chǎng)詢價(jià)。其他費(fèi)用:按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。流動(dòng)資金:按分項(xiàng)估算法進(jìn)行估算。.2投資估算表序名稱面積估算費(fèi)用（萬(wàn)元）備注號(hào)（m2）建筑設(shè)備安裝及材料其它合計(jì)工程購(gòu)置一建筑工程A號(hào)樓18002341B號(hào)樓900117C號(hào)樓150019557D號(hào)樓10001301E號(hào)樓900117值班室5035含門衛(wèi)鍋爐房1302配電房40331污水處理站4091廁所201車庫(kù)1005小計(jì)64801087二室外工程供電線及照明20熱力管網(wǎng)8給排水管網(wǎng)15污水處理水池3100立方米噴水池3300立方米道路16圍墻8消防8綠化5小計(jì)300431386三其它費(fèi)用0土地征用費(fèi)168勘察設(shè)計(jì)費(fèi)20建筑單位管理費(fèi)6工程監(jiān)理費(fèi)5員工培訓(xùn)費(fèi)3小計(jì)202202四基本預(yù)備費(fèi)2020五建設(shè)期利息30貸款500萬(wàn)六生態(tài)園林投資5050合計(jì)1475七流動(dòng)資金2525總投資1500建設(shè)投資分析本項(xiàng)目建設(shè)投資1500萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)用萬(wàn)元，占建設(shè)投資的%；設(shè)備購(gòu)買費(fèi)用萬(wàn)元，占建設(shè)投資的%；安裝及材料費(fèi)用萬(wàn)元，占建設(shè)投資的%；土地購(gòu)置費(fèi)用168萬(wàn)元，占建設(shè)投資的11.2%；其他費(fèi)用47萬(wàn)元，占建設(shè)投資的%。資金籌措本項(xiàng)目總投資1500萬(wàn)元，企業(yè)自籌1000萬(wàn)元，其中投入資本金500萬(wàn)元；申請(qǐng)建設(shè)投資貸款500萬(wàn)元。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)營(yíng)業(yè)收入序號(hào)客房名稱合計(jì)間（套）價(jià)格（元/月/人）年收入（萬(wàn)元）1單人間9018001942雙人間6015002163三人間301200130合計(jì)540該項(xiàng)目按免稅項(xiàng)目測(cè)算。總成本費(fèi)用總成本費(fèi)用包括人員工資及附加、餐飲直接成本、折舊及攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他成本費(fèi)用。①人員工資及附加中心實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，本項(xiàng)目定員50人，人均工資12000元/年，按工資總額的40%計(jì)算社會(huì)保險(xiǎn)﹑醫(yī)療保險(xiǎn)﹑失業(yè)保險(xiǎn)和福利費(fèi)用，則年人員工資及附加費(fèi)用為84萬(wàn)元；②餐飲服務(wù)的直接成本餐飲成本按每位老人每天約為20元估算；③折舊及攤銷固定資產(chǎn)折舊費(fèi)按年平均法計(jì)提，廠房固定資產(chǎn)按15年折舊，設(shè)備固定資產(chǎn)按10年計(jì)折舊，余值5%，固定資產(chǎn)原值1328萬(wàn)元，其中廠房原值為1048萬(wàn)元，，設(shè)備原值280萬(wàn)元，則年固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用為93萬(wàn)元；遞延資產(chǎn)54萬(wàn)元按5年攤銷；④財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)前一年度年末借款余額和借款利率分年計(jì)算；⑤其他成本及費(fèi)用其他成本及費(fèi)用（包括水電費(fèi)，差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、辦公費(fèi)、房產(chǎn)稅等）按年約為30萬(wàn)元測(cè)算。計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期按17年測(cè)算，其中建設(shè)期2年，經(jīng)營(yíng)期15年。損益計(jì)算經(jīng)營(yíng)期主要損益指標(biāo)見下表指標(biāo)名稱單位經(jīng)營(yíng)期合計(jì)經(jīng)營(yíng)期平均營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元8100540總成本費(fèi)用萬(wàn)元6572438利潤(rùn)總額萬(wàn)元15281