我國住房抵押貸款證券化風(fēng)險淺析 住房抵押貸款證券化

本文格式為Word版，下載可任意編輯——我國住房抵押貸款證券化風(fēng)險淺析住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生，對房地產(chǎn)的融資拓寬了新的道路，也為證券業(yè)的進(jìn)展做出了重大的付出，對房地產(chǎn)、證券市場、社會的進(jìn)展有不成磨滅的功勛。然而在它的產(chǎn)生之際也帶來了一些風(fēng)險，這些風(fēng)險假設(shè)處理的不當(dāng)，也會阻礙社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展。

住房抵押貸款證券化，風(fēng)險，對策建議

一、住房抵押貸款及其證券化的定義

住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的滾動性較差，但具有未來穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，以其為支撐的住房抵押貸款集聚重組為抵押貸款群組。抵押貸款的參與者包括：發(fā)起人，特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）、證券承銷商、信用增級機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、服務(wù)人、托管人、投資者。

二、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險表現(xiàn)

（一）我國住房抵押貸款證券化的風(fēng)險表現(xiàn)

住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的一種，它是建立在住房抵押貸款的根基上的，由SPV從初始貸款人（一般為商業(yè)銀行）那里添置抵押貸款債權(quán)，經(jīng)過信用評級和增級后，發(fā)行相應(yīng)的有價證券，為小額投資者融資供給了一種有效的渠道。住房抵押貸款證券化，對于每個環(huán)節(jié)，都有可能存在風(fēng)險：

1，購房者在貸款階段可能存在的風(fēng)險。購房者從金融機(jī)構(gòu)獲得抵押貸款是這一系統(tǒng)的前提，這一貸款的質(zhì)量，直接影響著整個系統(tǒng)的安好和順?biāo)?。其風(fēng)險會存在以下方面：

①抵押住房的價值問題，假設(shè)銀行對抵押產(chǎn)品不能舉行切實(shí)的評估，抵押住房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題不明確，也會關(guān)系到抵押貸款的安好性。住房抵押貸款證券化是在住房抵押貸款的根基上進(jìn)展來的。這種衍生產(chǎn)品的展現(xiàn)就是為了彌補(bǔ)原生金融產(chǎn)品的缺乏，回避其風(fēng)險。假設(shè)本身的原生產(chǎn)品存在風(fēng)險，那么就會使該證券的風(fēng)險加大。

②借款人的違約風(fēng)險。借款人的違約行為劃分為理性違約和被迫違約行為。理性違約行為是指房價在展現(xiàn)強(qiáng)烈波動時，借款人通過理性的判斷，而發(fā)生違約行為。被迫違約，是指房價走低，利率大幅度升高，借款人沒有才能清償?shù)倪`約行為。

③提前還貸的風(fēng)險。提前償付會對債券持有人產(chǎn)生兩方面不利的影響：一是，利率上升的時候，抵押證券的價格會下降，并且下降更大的幅度，由于高利率將降低早償率，增加對低于市場利率的投資數(shù)量，從而使投資者遇到擴(kuò)張風(fēng)險；二是在利率下降的環(huán)境下，抵押證券的價格上漲幅度會由于早償?shù)目赡苄远黄冉档停酝顿Y者面臨緊縮風(fēng)險。

2，轉(zhuǎn)讓階段可能存在的風(fēng)險。資產(chǎn)證券化中，很重要的一點(diǎn)就是風(fēng)險隔離。這個債權(quán)是否都完全轉(zhuǎn)移對于證券的質(zhì)量產(chǎn)生重大的影響。假設(shè)只是一種囑托和受托的關(guān)系，金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險沒有轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)仍在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上；而對于特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）來說，風(fēng)險和收益是不對等的。另外還可能存在道德風(fēng)險問題，即金融機(jī)構(gòu)可能放松對貸款的質(zhì)量操縱，這會增加特設(shè)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。

3，特設(shè)機(jī)構(gòu)擁有的住房抵押貸款債券信用等級下降的風(fēng)險。由于證券化交易與構(gòu)成交易的根基包含有大量繁雜的因素，假設(shè)其中的一個因素惡化，會使等級降低。在信用增級階段，由于我國缺乏擔(dān)保制度，沒有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)，因此我國的信用增級的本金高。

4，住房抵押貸款發(fā)行階段可能存在的市場風(fēng)險，即特設(shè)機(jī)構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款證券無人添置或者只能低價出售而造成的風(fēng)險。

5，證券清償階段的風(fēng)險。住房抵押地愛看證券到期時，特設(shè)機(jī)構(gòu)不能向投資者兌付債權(quán)本息，住房抵押貸款也不能順?biāo)炫e行下去。

三、我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化風(fēng)險的防范措施與對策建議

（一）個人信用制度的建立和完善?？梢栽趪鴥?nèi)推廣建立個人賬戶體系，通過各銀行、各地區(qū)的網(wǎng)絡(luò)，建立起國家個人信用系統(tǒng)。

（二）對特殊機(jī)構(gòu)的要求。特殊機(jī)構(gòu)（SPV）在添置金融機(jī)構(gòu)供給的債權(quán)時，對貸款質(zhì)量舉行嚴(yán)格審查，只添置質(zhì)量較高的債權(quán)，同時加大宣傳力度，使金融機(jī)構(gòu)明確貸款質(zhì)量優(yōu)劣的重要性，從而保證貸款質(zhì)量的操縱。

（三）成立特意的債券評級機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)信用的升級和評估。借鑒外國的閱歷，大力進(jìn)展培育國內(nèi)具有權(quán)威性的，有影響力的資信評級機(jī)構(gòu)。進(jìn)展自負(fù)盈虧的評級機(jī)構(gòu)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的評級技術(shù)，借鑒豐富的信用評級閱歷，供給信用評級水平，進(jìn)展具有我國國情的評級體系。

（四）對于提前償付風(fēng)險的防范。提前償付風(fēng)險始終存在于MBS中，提前償付鎖住和支付罰金。鎖住是在貸款發(fā)起后一段時間內(nèi)不允許提前償付展現(xiàn)，借款人選擇提前還款時，務(wù)必為這一行為額外支付確定數(shù)額的罰金，以補(bǔ)償貸款人或投資者因提前償付而遭遇損失。

（五）信用風(fēng)險的防范。證券產(chǎn)品的信用增級。信用增級為投資者供給信用養(yǎng)護(hù)，裁減違約風(fēng)險的一種重要手段。表現(xiàn)在，提升抵押貸款證券的信用級別，為投資者供給決策參考；降低發(fā)行人的融資本金；對證券化交易供給確定的約束。

（六）利率風(fēng)險的防范。推進(jìn)利率的市場化，目前我國住房抵押貸款主要是浮動利率，利率的變化與調(diào)整主要受制于央行的金融管制和貨幣政策，不像其他國家那樣實(shí)行利率市場化，非市場化利率很難通過建立模型來度量和預(yù)料。

（七）完善保險體系，利用保險機(jī)制分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險。要盡快建立專業(yè)性和政策性相結(jié)合的住房貸款保險體