房地產(chǎn)經(jīng)紀人訓練,房地產(chǎn)銷售課件

房地產(chǎn)銷售的相關問題

第一節(jié)業(yè)務類表格的填寫來人登記表：指在業(yè)務員用來詳實地記錄每天接待來訪客戶的背景資料情況及意向情況，另外還包括客戶認知本案的媒體方式等等。（具體內容及填寫要點見附表1）來電登記表：指業(yè)務員用來登記來電客戶的背景資料情況及客戶詢問要點的記錄，另外還包括客戶認知本案的媒體方式等等。（具體內容及填寫要點見附表2）A、B級卡：指業(yè)務員用來區(qū)分并登錄客戶資料的兩種“卡片”。有望客戶及已購客戶填A級卡，意愿平平及無望者填B級卡。（具體內容及填寫要點見附表3、4）第二節(jié)

商品房交易的相關政策法規(guī)

（內容根據(jù)當?shù)卣哒恚┑谌?jié)購房流程及相關費用計算方法（備注：以上誠意金、定金的金額可根據(jù)項目實際情況靈活操作）一、購房流程購房流程選定戶室填寫《房屋定購單》付誠意金RMB1000正式定房付定金RMB10000付首期房款簽定《預售合同》合同登記貸款或分期付款交房進戶辦產(chǎn)權證（備注：以上誠意金、定金的金額可根據(jù)項目實際情況靈活操作）（備注：以上誠意金、定金的金額可根據(jù)項目實際情況靈活操作）第四節(jié)售后服務流程及工作內容簽約流程小定簽約3天（￥1000）7天之內（￥10000）大定(首期20%及契稅2%、維修基金2%)存檔按揭辦產(chǎn)證辦產(chǎn)證2天（保險費）交房后3-6個月交房后3-6個月備案附：1）保險費=貸款金額*貸款年限*貸款利率2）契稅、維修基金是根據(jù)項目當?shù)卣召M的標準來執(zhí)行，地域不一樣收取的標準也不一樣。購房必備資料一次性付款或分期付款客戶所需資料：①身份證復印件按揭客戶所需資料：①身份證原件及復印件（已婚的需提供夫妻雙方的身份證原件及復印件）②戶口本原件及復印件（已婚的需提供夫妻雙方的戶口本原件及復印件）③婚姻證明（未婚的需提供未婚證明、已婚的需提供結婚證明、離婚的并且目前沒有再婚的需提供離婚證明及未婚證明或單身證明）④收入證明（已婚的需提供夫妻雙方的收入證明）⑤首付款收據(jù)原件及復印件（備注：在合同中如出現(xiàn)有產(chǎn)權共有人，按揭時還需提供產(chǎn)權共有人有關的身份證明資料，具體的資料同上）二、客戶購房費用一覽表預售合同登記費：按揭貸款費用：①公積金：其他權利證費：②商業(yè)/組合：（保險費）其他權利證費：3．貸款代辦費：一次性代辦費：4．契稅：5．印花稅：6．產(chǎn)證費：7．地籍費：8．維修基金：9．物業(yè)管理費：元/平方米/月房子“縮水”3％合同難以解除

買房者都會擔心一個問題———縮水，也都明白一個3％的界線。而在現(xiàn)實中，有些買房人不能接受這一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從6月1日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房子“縮水”3％將難以解除購房合同。根據(jù)這一司法解釋，商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。

除此外，司法解釋還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3％，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買房戶按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔，所有權歸買房戶；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。到期不給房產(chǎn)證可申請賠償

將于6月1日施行的司法解釋規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，買房戶在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

司法解釋第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款1倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。商品房質量嚴重購房合同可解除如果購買的商品房因質量問題嚴重影響正常居住使用，法院應支持買房戶解除房屋買賣合同。這是最高人民法院日前公布“關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋”作出的規(guī)定。將于6月1日施行的司法解釋規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。同時，如果交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔修復責任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買房戶可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應該支持。商品房買賣合同將不被輕易確認無效將于6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，充分體現(xiàn)了促進商品房市場健康發(fā)展的精神，主張不輕易確認合同無效。近日公布的司法解釋根據(jù)合同法的規(guī)定，對當事人在平等自愿基礎上訂立的合同，只要沒