杭州房地產(chǎn)市場年終回顧與預(yù)測

2008杭州房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預(yù)測2007年，全全國樓市一片片紅火，杭州州樓市也不例例外，銷量一一路攀升，價(jià)價(jià)格也一路飛飛漲，讓很多多人望塵莫及及；2008年因奧運(yùn)而而一直讓人期期盼，但從年年初的雪災(zāi)到到新疆的暴亂亂在到汶川的的地震乃至蔓蔓延全球的金金融風(fēng)暴，2008的中國大喜喜大悲，多災(zāi)災(zāi)多難，樓市市也開始急轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)之下，成交交量一路走低低，價(jià)格震蕩蕩下探，從拐拐點(diǎn)論、崩盤盤斷鏈到救市市，樓市猶如如過山車，讓讓眾多人心驚驚肉跳，相較較之下，杭城城樓市在2008年的總體表表現(xiàn)較為平穩(wěn)穩(wěn)，但仍然漸漸行漸冷，暗暗流涌動(dòng)，成成交量一路下下滑，成交價(jià)價(jià)格在波動(dòng)了了半年后，因因萬科的全線線降價(jià)而隨之之下調(diào)，臨近近年關(guān)，樓市市成交略有反反彈，但存量量巨大，盤點(diǎn)點(diǎn)全年，僅個(gè)個(gè)別質(zhì)優(yōu)樓盤盤銷售出眾，其其余眾盤銷量量平平，09年去化壓力力陡增，市場場形勢依舊不不容樂觀。宏觀經(jīng)濟(jì)篇08年下半年，由美國次貸貸危機(jī)引發(fā)的的金融風(fēng)暴席席卷全球，國國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境出現(xiàn)了前前所未有的變變化，一系列列困難和不確確定因素集中中釋放，相互互疊加，給杭杭州市經(jīng)濟(jì)的的平穩(wěn)較快發(fā)發(fā)展帶來了嚴(yán)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，面對錯(cuò)綜復(fù)復(fù)雜的形勢，杭州市沉著應(yīng)戰(zhàn)，著力解決影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面依然良好，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、增幅放緩、趨勢嚴(yán)峻的發(fā)展態(tài)勢。1-3季度，杭杭州市完成地地區(qū)生產(chǎn)總值值3321..11億元，按可可比價(jià)計(jì)算同同比增長11.6%，快于全國國、全省1.7和1個(gè)百分點(diǎn)，但增幅較上年同期有所所減少，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長放緩趨趨勢明顯。其其中，一、二二、三次產(chǎn)業(yè)業(yè)分別完成增增加值116.888億元、1697..39億元和1506..84億元，增長1.1%、9.8%和14.5%，與上半年年相比回落1、3.9和1.8個(gè)百分點(diǎn)。三三次產(chǎn)業(yè)對全全市經(jīng)濟(jì)增長長的貢獻(xiàn)率2.2%、50.6%和47.22%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)為3.5：51.1：45.4..1.1三大需求求合力減弱，對對經(jīng)濟(jì)增長貢貢獻(xiàn)有所下降降投資需求增長趨趨緩。1-3季度，完成成全社會固定定資產(chǎn)投資12211.77億元，較去年同期增增長20.1%，與上半年年相比回落4個(gè)百分點(diǎn)?？劭鄢顿Y價(jià)格格上漲因素，1-3季度，實(shí)際際分別增長6.1%、7.5%，同比回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)品市場增長長平穩(wěn)。1-3季度，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會消費(fèi)品品零售總額1148..76億元，增長20.77%，增幅同比比提高4個(gè)百分點(diǎn)，扣扣除價(jià)格因素素實(shí)際增長12.4%，實(shí)際增幅幅同比回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。其其中，住宿餐餐飲業(yè)增長最最快，消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生趨勢勢性變化，消消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)續(xù)擴(kuò)散，吃、穿、用用（日用品）類類等生活必需需品消費(fèi)增速速較快，部分分生活附屬商商品銷售出現(xiàn)現(xiàn)下降趨勢。對外貿(mào)易持續(xù)低低迷，利用外資增增速回落。受受世界經(jīng)濟(jì)減減速的影響，杭州市對外貿(mào)易一波三折，進(jìn)出口增速自去年6月起始終在低位徘徊。1-3季，進(jìn)出口總額為373.69億美元，增長14.9%，其中出口258.75億美元，增長15.0%，低于全國（22.3%）、全?。?4.3%）平均水平7.3和9.3個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)出口依存度同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。1-3季，實(shí)際利用外資26.84億美元，增長29.3%，增幅同比回落19.1個(gè)百分點(diǎn)。1.2財(cái)政收入入增長基本平平穩(wěn)，信貸資資金緊縮稍有有松動(dòng)財(cái)政收入總體保保持增長。1-3季度，杭州市市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總總收入744.559億元，增長21.9%；地方財(cái)政政收入375.554億元，增長25.5%，同比分別別回落1.8和1.6個(gè)百分點(diǎn)。其其中與經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行質(zhì)量密切切相關(guān)的三大大主體稅種增增速減緩，一一定程度上反反映了當(dāng)前經(jīng)經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)峻形形勢，財(cái)政對對經(jīng)濟(jì)的滯后后反映已逐步步顯現(xiàn)。信貸投放有所增增加。07年，國家貨幣幣政策連續(xù)緊緊縮，金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款增幅幅逐月回落，至至08年6月底，貸款款余額增幅回回落到12.3%的近年來最最低點(diǎn)，7月開始出現(xiàn)現(xiàn)回升。9月末，杭州市市金融機(jī)構(gòu)本本外幣貸款余余額為9555..01億元，增長15.6%%；本外幣存款款余額110100.82億元，增長19.8%，增幅同比比回升1個(gè)百分點(diǎn)。1.3消費(fèi)價(jià)格格漲幅回落，生生產(chǎn)價(jià)格仍在在高位消費(fèi)價(jià)格漲勢明明顯放緩。今今年以來，受受上年翹尾因因素和新漲價(jià)價(jià)因素的共同同影響，CPPI月度增幅幅在3月達(dá)到新高高點(diǎn)7.4%。7月，在宏觀調(diào)調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)現(xiàn)、“翹尾”影響弱化以以及主要食品品價(jià)格漲勢減減弱等因素共共同作用下，CPI開始回落。1-3季度，杭州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平累計(jì)上漲6.4%，漲幅比1季、上半年分別低0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于全國（7.0%）0.6個(gè)百分點(diǎn)，與全省平均水平持平。其中9月上漲4.3%，漲幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)今年以來的新低。生產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀攀升。1-3季度，原材材料、燃料、動(dòng)動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格格和工業(yè)品出出廠價(jià)格分別別比去年同期期上漲13.0%和7.5%，同比分別別上升8.9和4.1個(gè)百分點(diǎn)。兩兩大價(jià)格漲幅幅倒掛為5.5個(gè)百分點(diǎn)，同同比擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)。九九大類原材料料價(jià)格除紡織織原料基本持持平外，其余余八大類均呈呈上漲趨勢，其其中黑色金屬屬材料類產(chǎn)品品和燃料、動(dòng)動(dòng)力類價(jià)格居居漲幅前兩位位。1.4就業(yè)形勢勢較為穩(wěn)定，居居民收入增長長農(nóng)村快于城城鎮(zhèn)就業(yè)形勢良好。9月末，全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員154.61萬人，比上年同期增加42.04萬人；全市城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.01%，比上年同期下降0.12個(gè)百分點(diǎn)，低于4%的年度計(jì)劃調(diào)控目標(biāo)。城鄉(xiāng)居民收入保保持增長。11-3季，城鎮(zhèn)居居民人均可支支配收入18531元，增長10.6%，扣除價(jià)格格因素實(shí)際增增長3.9%。工資性收收入仍是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收入的的主要來源，但但受到諸多方方面的影響，增增速放緩；11-3季，農(nóng)村居居民人均現(xiàn)金金收入9653元，增長14.99%，扣除價(jià)格格因素實(shí)際增增長8%。名義和實(shí)實(shí)際增幅分別別快于城鎮(zhèn)居居民4.3和4.1個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)經(jīng)營篇2008年1--11月，除銷售售面積與銷售售額外，杭州州商品房市場場各項(xiàng)指標(biāo)均均有不同程度度的上漲。1-11月，杭杭州市完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資489.996億元，比去年同同期增長27.166%,其中商品住住宅投資額達(dá)達(dá)368.3億元，同比比增長26.422%。1-11月，商商品房銷售額額536.335億元，同比比下降26.355%，其中商品品住宅銷售額額464.226億元，同比比下跌29.077%。圖1：房地產(chǎn)開開發(fā)投資額與與商品房銷售售額數(shù)據(jù)來源：國家家統(tǒng)計(jì)局、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）商品房竣工面積積同比上漲幅幅度放緩。11-11月份，杭州州商品房竣工工面積553.881萬平方米，比比2008年同期上升28.64％。其中商商品住宅竣工工面積為440.448萬平方米，同同比增加23.799%。1-11月份，杭杭州商品房銷銷售面積608.999萬平方米，同同比下降了36.755%。其中商品品住宅銷售面面積為536.118萬平方米，同同比下降39.433%，銷售壓力力嚴(yán)重。圖2：商品房竣竣工面積與銷銷售面積數(shù)據(jù)來源：國家家統(tǒng)計(jì)局、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）商品房新開工面面積上升幅度度放緩。1--11月，杭州商商品房新開工工面積1025..16萬平方米，同同比增加30.311%，增速繼續(xù)續(xù)放緩，其中中商品住宅新新開工面積為為737.995萬平方米，同同比增加27.844%圖3：商品房新新開工面積數(shù)據(jù)來源：國家家統(tǒng)計(jì)局、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）表1：20088年1-11月杭州房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營數(shù)據(jù)(單位：億元/萬平方米)開發(fā)投資施工新開工竣工銷售土地購置投資額同比面積同比面積同比面積同比面積同比金額同比面積同比房地產(chǎn)/商品房房489.9627.16%4678.3553.14%1025.16630.31%553.8128.64%608.99-36.75%%536.35-26.35%%349.68.93%#商品住宅368.326.42%3420.977-3.11%737.9527.84%440.4823.79%536.18-39.43%%464.26-29.07%%#辦公樓34.9820.95%373.2424.51%83.7163.78%21.144.42%40.019.47%48.2128.63%#商業(yè)營業(yè)用房房31.89-2.03%330.690.11%74.7411.32%31.74-18.41%%20.96-25.12%%17.5-37.97%%數(shù)據(jù)來源：國家家統(tǒng)計(jì)局、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）注：此部分分杭州包括主主城區(qū)、蕭山山區(qū)、余杭區(qū)區(qū)和5縣市土地成交面積大大幅縮水，價(jià)價(jià)格微漲。22008年1-11月，杭州市市主城區(qū)共出出讓土地38宗，出讓面面積104.007萬平方米，其其中純住宅用用地15宗，平均樓樓面地價(jià)6232元/平方米，較較去年同期上上漲21.266%。圖4：20077年與2008年同期土地地成交類型及及宗數(shù)對比數(shù)據(jù)來源：國家家統(tǒng)計(jì)局、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）市場行情篇2008年的杭杭城樓市在平平淡中開場，受受春節(jié)的影響響，一季度的的成交雖然平平淡但還算平平穩(wěn)，4月，預(yù)計(jì)的的上揚(yáng)并沒有有出現(xiàn)，市場場觀望氣氛顯顯現(xiàn)，在被稱稱為樓市風(fēng)向向標(biāo)的人居展展上，開發(fā)商商和消費(fèi)者相相互試探，看看客多買客少少。6月，天氣開開始炎熱，傳傳統(tǒng)淡季已經(jīng)經(jīng)來臨，成交交量也確實(shí)低低迷，上半年年雖然平淡的的過去，但樓樓市的暗流已已然涌動(dòng)，7月，部分開開發(fā)商提早開開戰(zhàn)，然而更更多的人準(zhǔn)備備在“金九銀十”大顯身手，但但萬科在9月初的7.5折大優(yōu)惠讓讓眾多人措手手不及，一時(shí)時(shí)間眾說紛紜紜，硝煙四起起，有跟進(jìn)者者，有抵制者者，有觀望者者，價(jià)格回落落已然開始，冬冬天來了，臨臨近年關(guān)，杭杭城樓市漸行行漸冷。3.1供給大幅幅增加，需求求同步萎縮，供供需矛盾突出出，去化壓力力巨大1-11月，杭杭州主城區(qū)批批準(zhǔn)上市商品品房475.555萬平方米，較較去年同期上上漲31.999%，其中住宅宅批準(zhǔn)上市面面積為401.3萬平方米，較較去年同期上上漲35.6%；商品房成成交面積為245.331萬平方米，較較去年同期下下降46.700%，其中住宅宅成交面積為為184.777萬平方米，較較去年同期下下降52.755%。1-11月，杭杭州主城區(qū)供供銷比達(dá)1.94，市場供應(yīng)應(yīng)充足，需求求嚴(yán)重縮水，截截至11月30日，杭州主主城區(qū)商品房房可售面積達(dá)達(dá)到401.771萬平方米，創(chuàng)創(chuàng)歷史新高，其其中七成以上上為住宅，市市場去化壓力力巨大。圖5：20088年杭州主城城區(qū)商品房供供銷對比數(shù)據(jù)來源：杭州州**售房網(wǎng)、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）圖6：20088年杭州主城城區(qū)住宅供銷銷對比數(shù)據(jù)來源：杭州州**售房網(wǎng)、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）3.2價(jià)格起伏伏震蕩，下行行趨勢明顯1-11月，杭杭州主城區(qū)商商品房價(jià)格震震蕩起伏，進(jìn)進(jìn)入三季度，價(jià)價(jià)格回落趨勢勢較為明顯，但但仍較去年同同期小幅上揚(yáng)揚(yáng)，繼續(xù)在高高位運(yùn)行。11月，商品房房成交均價(jià)為為14348元/平方米，環(huán)環(huán)比下跌4.47%，同比上漲6.42%；11月，住宅成成交均價(jià)14804元/平方米，環(huán)環(huán)比下跌4.0%，同比微漲0.3%。自萬科9月7.5折大幅優(yōu)惠惠沖擊杭城樓樓市后，杭城城住宅價(jià)格即即開始松動(dòng)，大大部分已開樓樓盤雖然不像像萬科那樣大大張旗鼓，但但增加附加值值，給上門客客戶優(yōu)惠、推推出特價(jià)房等等已屢見不鮮鮮，相較之下下，新盤的操操作空間更大大，10月、11月新開的樓樓盤定價(jià)都做做出了調(diào)整，普普遍低于事前前摸底預(yù)想的的價(jià)格2000元/平方米左右右。圖7：20088年杭州主城城區(qū)商品房成成交均價(jià)走勢勢數(shù)據(jù)來源：杭州州**售房網(wǎng)、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）圖8：20088年杭州主城城區(qū)商品住宅宅成交均價(jià)走走勢數(shù)據(jù)來源：杭州州**售房網(wǎng)、中中國房地產(chǎn)指指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）3.3其他參考考指標(biāo)顯示外外圍環(huán)境依然然吃緊1-10月，杭杭州市區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人居可支配配收入達(dá)到20418元，較去年年同期增長10.4%，與此同時(shí)時(shí)，房價(jià)收入入比為仍高達(dá)達(dá)16（已房屋面面積100平方米計(jì)算算），與此同同時(shí)，房價(jià)租租金比接近400，市場環(huán)境境不容樂觀。此外，按照《杭杭州市住房建建設(shè)規(guī)劃（2008－2012）》，未來來五年內(nèi)杭州州具備開工條條件的保障性性住房建筑面面積將達(dá)到714萬平方米，10.79萬套，其中中經(jīng)濟(jì)適用房房建筑面積約約200萬平方米，4.17萬套；廉租租住房建筑面面積約90萬平方米，約約1.4萬套；經(jīng)濟(jì)濟(jì)租賃房60萬平方米，約1.2萬套。僅在2008至2010年，杭州要要開工建設(shè)50萬平方米的的廉租住房，三三年內(nèi)分別解解決低保標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1.4倍、1.7倍、2倍以下低收收入家庭的住住房困難。與之對應(yīng)，杭杭州市經(jīng)濟(jì)適適用房也采取取了租售并舉舉的辦法，并并擴(kuò)大了申請請范圍，將“80后”納入進(jìn)來。保障性住房的大大量建設(shè)以及及收益人范圍圍的擴(kuò)大，無無疑有利于整整個(gè)社會的安安定繁榮，也也是對當(dāng)前房房地產(chǎn)市場結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的的有力舉措，有有利于房價(jià)的的合理回歸，短短期內(nèi)不會對對房地產(chǎn)市場場造成帶來較較大沖擊，而而是會起到較較好的補(bǔ)充作作用。企業(yè)運(yùn)行篇上半年還風(fēng)和日日麗的杭城房房產(chǎn)市場，在在下半年急轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)而下，讓很很多企業(yè)措手手不及，如何何應(yīng)對突變的的市場環(huán)境，各各家企業(yè)也是是八仙過海各各顯神通。4.1綠城房產(chǎn)產(chǎn)生財(cái)有道綠城房產(chǎn)作為浙浙江房企的龍龍頭老大，在在全國也是排排位前十的大大型房企，2008年，綠城加加大了在總部部杭州的投資資力度，先后后拿下位于蔣蔣村臨近的4幅地塊，總總建筑面積近近50萬方的土地地，尤其是在在春節(jié)后杭州州市的首次土土地出讓上，經(jīng)經(jīng)過數(shù)次爭奪奪，一舉奪得得蔣村的兩幅幅土地，樓面面地價(jià)近11000元/平方米，除除了感慨綠城城房產(chǎn)的出手手闊綽外，也也讓迷霧中的的杭城樓市吃吃了一劑定心心丸。6月后，市場場成交繼續(xù)低低迷，土地市市場的成交也也頻現(xiàn)底價(jià)，此此后，綠城又又先后兩次拿拿下蔣村的土土地，樓面底底價(jià)分別為8260和7750元/平方米，這這兩塊地中還還有7萬多方的商商業(yè)用地，相相較第一次的的拿地成本大大幅降低。4塊土地的獲獲得共花費(fèi)了了綠城41.2億元的資金金，而其中的的近50%是由綠城的的合作伙伴提提供，這無疑疑是綠城實(shí)力力和資本運(yùn)作作的完美結(jié)合合。盡管08年的杭杭城樓市持續(xù)續(xù)低迷，但綠綠城的產(chǎn)品銷銷售依舊可圈圈可點(diǎn)。玉蘭蘭公寓的排隊(duì)隊(duì)搶購讓人誤誤以為是07年的樓市重重演，而其16000元/平方米的均均價(jià)也較周邊邊高出近3000元/平方米左右右，品牌號召召力可見一斑斑。其后，盡盡管萬科打折折，讓樓市的的銷售愈加迷迷茫，但綠城城玉蘭公寓和和蔚藍(lán)公寓的的“加法”銷售，依然然獲得了市場場認(rèn)可，銷量量可喜。4.2濱江集團(tuán)團(tuán)順勢而動(dòng)和綠城房產(chǎn)相比比，濱江集團(tuán)團(tuán)走了另一條條路，作為本本土的知名企企業(yè)，濱江集集團(tuán)成為08年上市的房房產(chǎn)第二股，上上市無疑極大大的拓寬了企企業(yè)的融資渠渠道。08年房地產(chǎn)市市場步入調(diào)整整期，上市后后的濱江集團(tuán)團(tuán)并沒有因?yàn)闉橘Y金的充裕裕而盲目擴(kuò)張張，而是一如如既往的用心心打造產(chǎn)品，尋尋找合適的機(jī)機(jī)會，隨著市市場的低迷，杭杭州市出讓的的住宅用地大大多價(jià)值較高高，但愿意出出手的仍然不不多，相比之之下，擅長在在風(fēng)險(xiǎn)中把握握機(jī)遇，拿地地獨(dú)到的濱江江也延續(xù)了其其一貫精準(zhǔn)低低價(jià)的拿地策策略，一口吃吃掉了重機(jī)廠廠地塊，總建建筑面積近50萬平方米，樓樓面地價(jià)不足足5000元/平方米，共共花費(fèi)濱江集集團(tuán)24.5億元，相較較綠城集團(tuán)的的蔣村地塊，地地段位置更為為優(yōu)越，同樣樣的住宅商業(yè)業(yè)項(xiàng)目，樓面面地價(jià)較綠城城低了許多，不不可不佩服濱濱江集團(tuán)的拿拿地策略。樓盤銷售層面，濱濱江集團(tuán)同樣樣不屬于綠城城，金色藍(lán)庭庭