2015年中級經濟師考試房地產預習筆記完整版

第一章房地產經濟基本理論 1 3 產經濟基本理論第一節(jié)區(qū)位理論1.區(qū)位和區(qū)位理論■區(qū)位(location)指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系(空間幾何位置)■還強調自然地理要素和人類經濟社會活動之間的關系在空間位置上的反映1.2區(qū)位的特征(四特征)☆自然區(qū)位▽天文區(qū)位(經緯度)▽自然地理區(qū)位☆社會區(qū)位方位距離☆大位置 ☆小位置地址☆微位置☆地理環(huán)境的變化以及經濟環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷☆區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因1.3房地產區(qū)位的含義*☆指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系■要素(四要素)位置▽坐落－所在具體地點▽方位－方向和位置▽距離－與有關場所的距離的遠近▽朝向－正門或房間窗戶正對的方向▽樓層－所在的樓層☆交通－通達性▽可及性－從外到達該宗地▽便捷性－從該宗地去往其他地方☆周圍環(huán)境和景觀☆外部配套設施▽基礎設施－道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊等(必需條件)▽公共服務設施－教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)服務、郵電、市政公用設施等■位置與區(qū)位的關系☆任一要素發(fā)生變化，意味著房地產區(qū)位發(fā)生變化☆區(qū)位理論是研究人類經濟行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內經濟活動優(yōu)化組合的理論(經濟活動如何在空間上分布)■主要理論(四大理論)☆農業(yè)區(qū)位論－在城市周圍農業(yè)區(qū)位如何布局☆工業(yè)區(qū)位理論－工業(yè)企業(yè)如何布局☆中心地理論－城市之間如何布局☆城市空間理論－城市內部各用地功能如何布局2.農業(yè)區(qū)位理論2.1杜能孤立國理論的前提■只有一個城市，且是孤立國，孤立國環(huán)境均質，且與外部隔絕■城市是農產品的唯一銷售市場，農村則靠城市供給工業(yè)品■運輸工具只有馬車■農產品的運費、重量與產地到消費市場的距離成正比■經營者以獲取最大經濟收益為目的2.2杜能農業(yè)區(qū)位理論的主要內容■農業(yè)經營的產品和經營方式，由市場上農產品的銷售價格決定■農產品的銷售成本為生產成本和運輸成本之和■經營者追求利潤最大化■V(銷售價格)和E(生產成本)是常數■利潤最大化的唯一辦法是將運費壓縮為最小■如何通過合理的農業(yè)生產布局使農業(yè)的運費最低，就能實現最大利潤(核心內容)2.3杜能農業(yè)區(qū)位理論的結論－杜能圈(以城市為中心呈同心圓分布)■自由農作區(qū)，生產易腐難運的農產品■林業(yè)區(qū)，生產木材■谷物輪作區(qū)，生產糧食■草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產品■三圃農作制區(qū)■畜牧業(yè)區(qū)2.4杜能圈的修正模型(兩修正)■考慮河流的影響－水運費與陸運費的比較，農作物輪作將沿著河流兩岸延伸至邊界■考慮其它城市的影響－各城市根據實力形成各自的市場范圍，形成競爭，使杜能圈形3.工業(yè)區(qū)位理論3.1韋氏工業(yè)區(qū)位論的假設條件■均質國家與地區(qū)，只考慮經濟因素■工業(yè)原料、燃料地點固定且已知■工業(yè)產品的消費地和范圍已知，需求量不變■勞動力不能流動，價格已知，供給充?！鲞\費是重量和距離的函數■討論同一產品3.2以運輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析■工業(yè)企業(yè)應選擇在原料和成品二者的總運費最小之地■運費的大小主要取決于運輸距離和貨物重量■主要考慮原材料的運費和制成品的運費■工業(yè)原料分類：遍布性原料(可就地取材)和限地性原料(必須要運輸)■原料指數＝限地性原料總重量/制成品總重量■原料指數☆遍布性原料0☆純原料1☆原料指數越大，生產廠應選在離原料產地越近 ☆原料指數越小，生產廠應選在離市場越近■案例(礦石冶煉生產針)3.3勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析(工業(yè)區(qū)位的第一次變形)■工業(yè)企業(yè)的選址追求運輸成本與勞工成本總和的最低■如工廠遷移引起的原料和制成品運費的增加，小于節(jié)省的勞動力費用，則會遷移■勞工成本指數：每單位產品的平均工資成本■勞工系數＝勞工成本指數/需運輸的總重量■勞工系數越大，則工廠越需要遷向勞動力成本低的地方3.4集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析(工業(yè)區(qū)位的第二次變形)■集聚因素(兩類)☆生產集聚，也稱純集聚，是一般集聚因素，是內在因素☆社會集聚，也稱偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素▽企業(yè)相鄰獲得額外利潤■分散因素☆取決于集中與分散的比較利益大小心地理論4.1基本概念■中心地－指區(qū)域內向其周圍地域提供各種貨物和服務的中心城市或中心居民點■中心性－一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度■需求門檻－中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平(商業(yè)設施出現)■商品銷售范圍－消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑4.2克氏中心地理論的假設條件■均質平原與無差異性的居民■交通費用與距離成正比■廠商和消費者均為經濟人■貨物可自由流動4.3克氏中心地理論的結論－六邊形市場■各廠商的銷售范圍為圓形售范圍越來越小，直到需求門檻為止■各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商■形成六邊形的市場區(qū)域4.4克氏市場等級序列－多種商品與不同檔次■高級商服中心，提供高中低級商品和服務■中級商服中心，提供中低級商品和服務■低級商服中心，提供低級商品和服務5.城市空間結構理論(四種理論)5.1同心圓理論－伯吉斯與巴布科克■伯吉斯基于生態(tài)學的入侵和承繼概念來解釋城市土地利用在空間上的排列■城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內向外環(huán)狀擴展☆中心商業(yè)區(qū)☆過渡地帶☆工人住宅區(qū)☆高收入階層住宅區(qū)☆通勤人士住宅區(qū)■巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式5.2扇形理論－霍伊特■核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展5.3多核心理論－麥肯齊、哈里斯、烏爾曼并且隨著城市規(guī)模的擴大，新的極核中心隨之產生的產業(yè)位于城市中心■形成城市多中心的因素☆活動的相互依賴性☆活動互補互利，自然集聚☆交通原因排斥與自己的集結☆高地價房租排斥較低品質使用5.4中心商務區(qū)土地利用模式－墨菲、萬斯■三項指標■CBD土地利用空間結構(4個圈層)☆零售業(yè)集中區(qū)☆多層建筑集中區(qū)☆辦公區(qū)☆商服活動區(qū)【總結與對比】■區(qū)位選擇的原則☆地租和生產成本和運輸成本總和最小的地方■三種區(qū)位論的實質與前提假設假設假設運輸工具只有馬車農業(yè)在城市周圍農業(yè)區(qū)區(qū)位位布局的原則 論論孤立國環(huán)境均質，且與外部隔絕的距離成正比經營者以獲取最大經濟收益為目的找出工業(yè)產品成本均質國家與地區(qū)，只考慮經濟因素工業(yè)原料、燃料地點固定且已知論業(yè)的依據工業(yè)產品的消費地和范圍已知，需求量不變勞動力不能流動，價格已知，供給充裕運費是重量和距離的函數討論同一產品找出城市的分布規(guī)均質平原與無差異性的居民理律交通費用與距離成正比論廠商和消費者均為經濟人貨物可自由流動第二節(jié)供求理論■房地產需求☆是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量■需求的兩條件(需求與需要的區(qū)別)☆消費者愿意購買，即有購買的欲望☆消費者能夠購買，即有支付能力■房地產市場需求☆是指在一定時間內，一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產愿意1.2決定房地產需求的因素(五因素)■房地產價格水平－反相關，特例是炫耀物品和吉芬物品(生活必需品)■消費者的收入水平－正相關■消費者的偏好■相關物品的價格水平(包括替代品和互補品)☆替代品－需求反向變化(商品房與經濟適用房)☆互補品－需求同向變化(住宅與配套設施)■消費者對未來的預期－買漲不買跌不買跌。1.3房地產需求曲線■一般商品的需求量與價格呈逆相關關系■價格上升，需求減少,價格下降，需求增加■需求曲線的變動(兩種變化)☆沿需求曲線的變動－價格發(fā)生變化☆需求曲線的平移－價格以外的因素發(fā)生變化地產供給2.1房地產供給的含義■房地產供給☆房地產開發(fā)商和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供的數量■形成供給的條件(兩條件)☆愿意供給☆有能力供給■房地產市場供給☆指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上，所有開發(fā)商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供的數量，即所有開發(fā)商和擁有者供給的總和■潛在供給量☆潛在供給量＝存量－拆毀量－轉換為其他種類房地產量＋其他種類房地產轉換為該種房地產量＋新開發(fā)量2.2決定房地產供給的因素■該種房地產價格水平－正相關■該種房地產開發(fā)建設成本－反相關■該種房地產開發(fā)技術水平－正相關■房地產開發(fā)商對未來的預期－看好市場，減少當期供給(捂盤)，對未來悲觀，增加當期供給2.3房地產供給曲線 ■房地產供給量與價格之間正相關■價格上升，供給增加，價格下降，供給減少■供給曲線的變動(兩種變化)☆沿供給曲線的變動－價格發(fā)生變化☆供給曲線的平移－價格以外的因素發(fā)生變化.房地產均衡價格■均衡價格是指商品的需求價格與供給價格相一致時的價格■供給不變時☆需求增加，則價格上漲☆需求減少，則價格下跌■需求不變時☆供給增加，則價格下降☆供給減少，則價格上漲4.房地產供求與價格關系的特殊性－難以形成統一市場■全國房地產總的供求狀況■本地區(qū)房地產總的供求狀況■全國同類房地產的供求狀況■本地區(qū)同類房地產的供求狀況第三節(jié)地租地價理論1.地租與地價的概念■地租是土地所有者憑借土地所有權向土地使用者讓渡土地使用權時索取的超額利潤■地價是土地所有者向土地需求者讓渡所有權時獲得的一次性貨幣收入，是買賣土地■我國土地國家所有，地價指一定年限內使用權的價格，國家出讓土地使用權時獲得的一次性貨幣收入，其本質是一次性收取的若干年的地租2.地租的產生和發(fā)展地地租主要形式奴隸制地租勞役地租封建制地租前期以實物為主，后期出現了貨幣地租資本主義地租貨幣地租社會主義地租提下，對土地收益的分配關系3.級差地租、絕對地租和壟斷地租■級差地租I☆肥沃程度☆位置■級差地租Ⅱ☆同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產率不同而產生的超額利潤所轉化的地租形態(tài)3.2絕對地租■由于土地的所有權使耕種最劣等的土地也需支付的租金■土地所有者憑借對土地所有權的壟斷所取得3.3壟斷地租■由產品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉化成的地租☆土地私有權壟斷☆某些土地具有特殊的自然條件4.地租與地價的關系■地租是地價的基礎■地價是地租的資本化■地價不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格■永久租期土地，地租與地價的關系為第四節(jié)城市化理論1.城市及其產生和發(fā)展1.1城市的概念■城市是以非農業(yè)和非農業(yè)人口聚集為主要特征的居民點，是國家或一定地域的政治、經濟和文化中心■城鎮(zhèn)或城市－包括建制鎮(zhèn)和市 ■鄉(xiāng)村－包括村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)1.2城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別城市城市以非農人口集聚為主大用地類型多樣,基礎設施與公共服務設施完備是政治\經濟文化中心與各種產業(yè)集聚地是農業(yè)人口集聚為主小用地類型單一,基礎設施與公共服務設施相對薄弱職能單一人口職業(yè)構成人口與建筑規(guī)模與密度空間形態(tài)和物質構成職能類型和產業(yè)結構序號序號分類標準1城市人口模特大城市大城市2城市行政直轄市地級市縣級市建制鎮(zhèn)3城市的職能具有綜合職能的城市以某種職能為主的城市4城市地理位置南方城市與北方城市沿海城市和內陸城市邊境城市和內地城市5城市地形地貌平原城市\(zhòng)山地城市\(zhòng)高原城市丘陵城市\(zhòng)盆地城市\(zhòng)河谷城市6城市平面幾何形狀塊狀城市\(zhòng)帶狀城市\(zhòng)星狀城市7城市內部單中心城市多中心城市8城市道路格局棋盤形城市\(zhòng)放射形城市\(zhòng)不規(guī)則形城市1.4城市的產生與發(fā)展(四大階段)■產生－城市是社會生產力發(fā)展到一定階段，社會大分工的產物☆第一次大分工－農業(yè)與漁牧業(yè)分離，進入定居時代☆第二次大分工－商業(yè)和手工業(yè)從農業(yè)中分離，形成以商業(yè)和手工業(yè)為主的最早城市☆產業(yè)革命－農業(yè)經濟時代進入工業(yè)經濟時代，開創(chuàng)了城市發(fā)展新紀元序號序號城市發(fā)展階段對應工業(yè)化時期城市化水平1絕對集中階段工業(yè)化初期城市化水平提發(fā)展中國家2相對集中階段工業(yè)化成熟期城市化高速發(fā)展階段3相對分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆4絕對分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方發(fā)達國家2.城市化與逆城市化2.1城市化的涵義■城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉變?yōu)槌鞘械囊环N復雜過程☆人口和生活方式的變化☆產業(yè)結構調整以及空間的集聚☆城市規(guī)模的擴大與擴展☆城市數量增多形成城市體系2.2城市化的進程城城市化速度較慢減速城市化階段初級階段加速階段飽和階段城市化水平較低較高2.3城市化的度量■城市化度量指標☆城市化水平(城市化率L)■城市化率計算方法☆一個區(qū)域內城鎮(zhèn)人口占總人口的百分比☆L越大，表明城市化水平越高2.4城市化引起的變化☆引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化☆引起城市形態(tài)的變化☆引起城市生態(tài)的轉變☆引起城市性態(tài)的變化2.5城市化與經濟發(fā)展的關系☆城市化與經濟發(fā)展存在相輔相成的關系☆經濟的發(fā)展推動了城市化的進程☆城市化反過來又推動了經濟的發(fā)展2.6逆城市化■逆城市化 ☆大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動分散化的過程☆是一種暫時的調整，而不是一種長久的變化■再城市化☆城市衰退之后的復興，衰退的城市恢復了增長3.1郊區(qū)化概念☆指區(qū)域城市化水平達到一定程度(70%~80%)，市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平衡，城市人口、就業(yè)崗位和服務業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程?！顚嵸|：一個城市內部由市區(qū)向郊區(qū)的分散■郊區(qū)城鎮(zhèn)化☆是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉化的過程☆實質：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚【難點】郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化力來自城市內部的離心力量向人口與經濟要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴散(市區(qū)的離心擴散)人口與經濟要素由郊區(qū)視角不同站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度【難點】郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別■逆城市化著眼的是整個城市體系，郊區(qū)化著眼的是一個城市的發(fā)展趨勢3.2發(fā)達國家的郊區(qū)化進程☆郊區(qū)化前的外遷(沿鐵路和電車線外遷)☆城市功能逐步完善時期(80年代)☆形成邊緣新城階段(90年代以來)■大城市中心區(qū)人口絕對量下降作為中國城市郊區(qū)化的標志(1982年)表現：☆人口郊區(qū)化☆工業(yè)郊區(qū)化☆外來人口郊區(qū)集聚■郊區(qū)化形成機制(7大機制)☆計劃經濟向市場經濟轉化，人口流動的限制性因素減弱☆是城市發(fā)展的必然階段☆城市土地有償使用制度觸發(fā)了郊區(qū)化發(fā)生的機制☆郊區(qū)新區(qū)開發(fā)與老區(qū)舊城改造的合力推進了郊區(qū)化☆交通通信設施的改善提供了條件☆城市規(guī)劃與管理政策的強制與引導☆外來人口的定位征用第一節(jié)房地產征收征用概述述1.1房地產征收的概念■是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制取得集體、單位和個人的房地產的行為■本質是所有權由集體、單位和個人變?yōu)閲宜?必須是所有權發(fā)生變化，變?yōu)閲稣魇罩黧w是國家，通常是政府部門，屬于政府行使行政權■集體所有的土地征收－土地(城市的土地已經是國家所有，所以不存在征收問題)■單位、個人的房屋及其他不動產征收(房屋的所有權不歸國家，所以存在征收問題)☆國有土地上的房屋征收(城市房屋拆遷)☆集體土地上的房屋征收(集體土地上房屋拆遷)☆其他不動產征收1.3房地產征收的限制條件(三條件)■征收只能是以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的■征收必須嚴格依照法律規(guī)定的權限和程序■政府以征收的執(zhí)行人身份出現，以被征收房地產的客觀市場價值對被征收人損失予2.房地產征用概述2.1征用的概念和限制條件☆指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制使用單位、個人的財產的行為(本質是所有權未發(fā)生變化，使用權發(fā)生變化)■限制條件☆征用的前提條件是發(fā)生搶險、救災等緊急情況，平時不得采用☆征用應符合法律規(guī)定的權限和程序償2.2征用的特征■征用必須是因緊急需要(屬于公共利益＋無法通過市場購買解決)■國家必須依法行使征用權－專屬于政府的權力■不轉移所有權－只轉移使用權，用后返還■既適用于不動產也適用于動產(案例如警察征用車輛追捕逃犯)2.3征收與征用的異同■共同點(兩點) ☆強制性，都不必得到財產所有權人的同意☆補償性，都應給予補償■區(qū)別(四點)征征收征用前提條件不同為了公共利益需要因搶險、救災等緊急需要適用對象不同動產、不動產均適用所有權轉移不同所有權轉移所有權不變，使用權轉移補償不同法律規(guī)定雙方依據法律規(guī)定協商確定第二節(jié)房地產征收的前提條件共利益的界定■房地產征收因具有強制性，所以必須限制在公共利益的范圍之內■但公共利益如何界定，目前還未達成共識(兩種主流觀點)☆正面界定哪些屬于公共利益☆反面界定哪些不屬于公共利益2.公共利益的特點(四特點)■公共利益是客觀的－獨立地真實地存在于各種利益之上■公共利益是共享的－是社會共同的、整體的、普遍的利益，不是多數人與少數人的■公共利益是不確定的－利益內容的不確定性和受益對象的不確定性■公共利益不同于國家利益或政府利益－有時重合，有時甚至沖突，政府并不絕對代表公共利益3.商業(yè)利益與公共利益的關系■商業(yè)利益與公共利益并非絕對對立，有時是一致的■商業(yè)利益是否構成公共利益，應結合實際情況作出判斷第三節(jié)房地產征收的權限和程序(程序必須合法)1.集體土地征收程序(五步)■申請主體－任何申請集體用地的單位和個人，必須先將土地轉為國有，但三個除外☆鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地☆農民宅基地☆鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)用地■申請形式(兩種形式)☆根據總體設計一次申請☆分期建設的根據可研報告確定的方案分期申請■向哪個部門申請☆向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出申請，提交《建設用地申請☆建設單位資質證明－主體證明☆項目可行性研究報告批復或其它批準文件－項目批準文件☆建設項目用地預審報告☆初步設計或其他有關批準文件☆建設項目總平面布置圖☆占用耕地，必須提出補充耕地方案☆建設項目位于地質災害易發(fā)區(qū)的，提供地質災害性評估報告1.2審查(由土地行政主管部門進行審查)■在可研階段，提出建設項目用地預審報告■在報批階段，市縣土管部門擬訂或編制“一書四方案”(收到申請之日起30日內)☆農用地轉用方案☆補充耕地方案☆征收土地方案☆供地方案☆建設項目用地呈報說明書▼土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現狀圖▼勘測定界圖及勘測定界技術報告▼地籍資料或其他土地權屬證明材料▼土地有償使用合同及說明▼城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖■報經同級人民政府審核同意后，報上一級土地主管部門審查■上級土管部門再報同級人民政府審核■再逐級上報有批準權的人民政府，將資料送同級土管部門審查1.3批準(針對四方案)－5日內發(fā)出批復■農用地轉用方案和補充耕地方案的條件☆符合土地利用總體規(guī)劃☆確屬必須占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標☆占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積質量符合規(guī)定要求☆單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件■征收土地方案的條件☆補償標準符合法律、法規(guī)規(guī)定的☆需要安置人員的安置途徑切實可行■供地方案符合條件☆符合國家的土地供應政策☆申請用地面積符合建設用地標準和集約用地要求☆以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規(guī)定確以北京為例，獲得的政府土地批文為北京市人民政府《關于×區(qū)(縣)×年度×項目建設用地征地的批復》■由被征地所在地的市縣人民政府組織實施，并組織公告■公告的內容☆批準征地機關的批準文號☆征地補償標準和農業(yè)人口安置辦法☆辦理征地補償的期限1.5征收補償■具體內容見第四節(jié)2.集體土地征收的審批(雙審批，先農地轉用審批，后征地審批)2.1農用地轉用審批－用途變化土土地審批單位由原批準土地利用總體規(guī)劃市縣政府省級政府項目批準單位省級政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目國務院批準的建設項目為實施規(guī)劃而農地轉為建設用地的已批準的農用地轉用范圍內具體建設項目用地其它項目2.2土地征收審批－所有權變化(國務院和省級兩級審批)■國務院批準的項目☆所有的基本農田☆基本農田以外的耕地超過35公頃的(525畝)☆其他土地超過70公頃的(包括耕地和其它土地之和超過70公頃的)(1050畝)■省級政府批準的項目☆除由國務院批準之外的其它土地☆必須同時報國務院備案2.3農用地轉用審批與土地征收審批的關系(三種情況)農農用地轉用批準權限省級政府省級政府處理方式省級政府同時批準理征地審批征收土地批準權限府省級政府3.城市房屋拆遷的管理體制(四類主體)■國家一級的房屋拆遷管理部門☆國務院建設行政主管部門－負責全國房屋拆遷工作的監(jiān)督管理■地方一級的房屋拆遷管理部門☆縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門－對本行政區(qū)域內的拆遷工作實施監(jiān)督管理■拆遷協管部門☆縣級以上地方人民政府有關部門－互相配合，保證拆遷管理工作順利進行■與房屋拆遷有關的土地管理部門☆縣級以上人民政府土地管理主管部門－負責有關拆遷的土地管理工作4.城市房屋拆遷的程序(四步)4.1提出拆遷申請■向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房屋拆遷管理部門提出■提交的資料☆建設項目批準文件☆建設用地規(guī)劃許可證☆國有建設用地使用權批準文件☆拆遷計劃和拆遷方案(說明具體安排)☆拆遷補償安置資金證明4.2拆遷審批和取得拆遷許可證內，核發(fā)拆遷許可證■拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證■管理部門同時將拆遷許可證的內容以房屋拆遷公告的形式予以公布4.3簽訂拆遷補償安置協議■拆遷補償安置協議是拆遷人與被拆遷人之間就補償安置問題達成的書面協議■拆遷補償安置協議的主要內容☆被拆遷房屋的地點、面積、用途☆補償方式☆補償金額☆安置用房面積和安置地點☆搬遷過渡方式及期限☆違約責任■拆遷補償安置協議的特征☆協議當事人主體特定☆協議簽訂有嚴格的時間限制☆協議簽訂有相對的強制性■公證與備案☆強制型－拆遷代管房屋其代管人是拆遷主管部門，補償安置協議必須經公證辦理證據保全■必須在拆遷范圍和拆遷期限內拆遷■委托拆遷合同訂立15日內，到管理部門備案(注意委托拆遷合同與拆遷補償安置協■拆遷不得有采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實施拆遷■被委托的拆遷業(yè)務不得轉讓第四節(jié)房地產征收的補償和安置1.集體土地征收補償和安置1.1征地補償費用的含義和構成(主要三項)■土地補償費(按原用途補償)－對土地的補償■安置補助費－對人員的補償■地上附著物和青苗補償費－對附著物的補償 1.2征地補償的步驟■被征收土地的所有人使用權人要辦理征地補償登記■確定征地補償標準■擬定并公布征地補償、安置方案并征求意見☆對征地補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協調☆協調不成的由批準征收土地的政府裁決■征地補償安置方案組織實施☆由市縣人民政府批準后，由市縣土地管理部門實施■征地補償費用的使用☆土地補償費－歸農村集體經濟組織所有☆地上附著物及青苗補償費－歸地上附著物及青苗的所有者所有☆安置補助費－?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤趧恿Θ嬘赊r村集體經濟組織安置的，支付給組織▼由企業(yè)安置的，支付給安置單位▼實行貨幣安置的，發(fā)放給每個被安置的人(自謀職業(yè)的)1.3.1耕地的補償標準■土地補償費☆為耕地被征收前平均年產值的6~10倍■安置補助費☆總安置補助費＝需安置的人數×每一個安置的人口的安置補助標準☆需安置的人數，按被征收耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量來計算■地上附著物補償費☆由省級規(guī)定■青苗補償費☆可以移植的，支付移植費☆不能移植的，給予合理補償或作價收購，由省級規(guī)定■安排被征地農民的社會保障費用☆社會保障資金原則上由農民個人、農村集體和當地政府三方共同承擔，具體比例結合當地情況確定☆資金主要從安置補助費和土地補償費中安排，不足以支付的，由當地政府從國有土地有償使用收入中解決1.3.2征收其它土地的補償標準■由省級政府參照征收耕地的標準規(guī)定1.3.3征收城市郊區(qū)菜地的補償標準■除以上三項外，還需繳納新菜地開發(fā)建設基金(標準見書)■菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘1.3.4大中型水利水電工程建設征地補償標準■大中型水利水電工程補償標準由國務院另行規(guī)定■有關部門在修改征地補償標準時應組織聽證1.4被征地農民的安置(最常用前兩種)■貨幣安置■保障安置■農業(yè)生產安置■重新擇業(yè)安置■入股分紅安置■異地移民安置2.房屋拆遷補償和安置2.1房屋拆遷補償的對象■補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權人而不是使用人■所有權人包括公民和法人，也包括代管人和國家授權的管理人2.2房屋拆遷補償方式■貨幣補償☆以房地產市場評估價格確定■產權調換☆拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價格和調換房屋的市場價格進行結算調換差價的行為■補償方式規(guī)定(兩種特殊情況)☆拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，只進行貨幣補償☆拆遷租賃用房時，無法解除租賃關系的，應實行產權調換☆除此以外可以選擇補償類型2.3特殊情況的房屋拆遷補償■出租房屋的拆遷補償☆無法解除租賃關系的，應實行產權調換■產權不明確房屋的拆遷補償☆向公證機關辦理證據保全☆辦理公證☆對公證機關文書立案歸檔以備查用后，可進行拆遷■設有抵押權房屋的拆遷補償☆首先認定抵押的有效性，看其是否經抵押登記，未經登記不視為抵押☆及時通知抵押權人人，付款前經抵押權人認可☆不能解除抵押合同的，按清償順序進行清償，不足清償的，抵押權人向抵押人追償■拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償☆對公益事業(yè)用房的認定▼一是根據其服務對象，是共享性的還是排他性的▼二是考慮此類房屋是否有經營，是否以盈利為目的☆補償方式▼根據城市規(guī)劃主管部門的要求進行重新建設或者進行補償■臨時建筑、違章建筑的拆遷補償☆臨時建筑▼超過批準期限的，不予補償 ▼未超過批準期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當償☆違章建筑▼是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門認定，拆遷主管部門無權認定▼對違章建筑，不予補償▼對經規(guī)劃部門處罰后允許保留的，補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償2.4貨幣補償的補償費用和標準■房地產補償費☆根據市場價值評估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易格■搬遷補助費☆由省級規(guī)定，對不可重新利用的動產，根據殘余價值給予補償■過渡補助費☆根據市場租金結合過渡期限確定■停產停業(yè)補償費☆貨幣補償的或承租的－當地市場重新找到房屋開工開業(yè)的合理期限☆產權調換的－期限截止產權調換房屋交付日期■安置補償費☆支付房地產補償費尚不能使被征收人購買適當住房的，可支付安置補助費☆安置補償費與房地產補償費之和，不得超過被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場價格2.5房屋產權調換■應當以被征收房屋的房地產市場評估價格和產權調換房屋的房地產市場評估價格，結清產權調換的差價2.6拆遷補償費用確定的程序■被拆遷房屋調查登記☆調查后作出拆遷補償方案，報作出征收決定的縣級以上政府批準，然后予以公告■被拆遷房屋的估價☆估價由具有房地產估價資質的機構來確定☆縣級以上政府確定一批估價機構供選擇☆選擇方式有被征收人投票、抽簽、協商等☆作出拆遷補償估價報告后，應首先經房地產估價專家委員會評審，才可以作為拆遷補償的依據價專家委員會申請重新評審■拆遷補償協議的簽訂☆由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償協議，具有法律效力☆達不成拆遷補償協議或者所有權人不明確的，由拆遷人報請縣級以上人民政府，根據拆遷補償方案作出拆遷補償決定☆權利人或利害人對拆遷補償協議不服的，可以行政復議，也可以行政訴訟，逾期不申請復議或訴訟而又不履行的，可以由縣級以上政府或法院強制拆遷概述第一節(jié)建設用地概述1.建設用地的概念和分類☆我國實行土地用途管制制度，土地分為以下三類，嚴格限制農用地轉為建設用地☆建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括▼城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地▼交通水利設施用地施用地等分類標分類標準具體類型按建設用地的所有權分類集體建設用地按建設用地服務的產業(yè)類型分類農業(yè)建設用地非農業(yè)建設用地按建設用地的來源分類新增建設用地存量建設用地按建設用地使用期限分類永久性建設用地臨時性建設用地按建設項目生產規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小大型項目建設用地中型項目建設用地小型項目建設用地按建設用地用途分類工業(yè)建設用地軍事建設用地2.建設用地的取得方式度概要－所有權與使用權分離■城市的土地屬于國家所有■農村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農民集體所有■建設用地不能直接使用農村集體所有土地，必須通過征收變?yōu)閲宜泻?，再以各種方式使土地使用者獲得土地的使用權 2.2我國建設用地取得方式■征收集體土地(所有權發(fā)生變化)■劃撥(無償或低價，無期限)■出讓(有償有期限，主流方式)■租賃(有償有期限)■作價出資(入股)或授權經營(有償)■轉讓(土地使用者與使用者之間)■集體建設用地使用權的轉移(集體所有權不發(fā)生變化)地管理☆是指國家為維護社會主義公有制，調整建設用地關系，合理組織建設用地的利用而采取的行政、法律、經濟和工程技術相結合的綜合性措施☆主要是調整建設用地關系和合理組織利用兩項內容☆廣義的建設用地指已利用的土地中除農用地以外的一切非農業(yè)生產用地設用地特指國有建設用地■管理原則(四原則)☆節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率的原則☆強調城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設用地的控制作用的原則☆社會效益、經濟效益和生態(tài)效益相統一的原則■主要內容(五方面)☆建設用地宏觀調控管理(宏觀調控)☆農用地轉用管理(用途變化)☆土地征收管理(所有權變化)☆建設項目用地申請、審查、報批、供地工作(項目用地管理)讓、出租、抵押進行監(jiān)督管理(用地監(jiān)督管理)第二節(jié)國有建設用地使用權劃撥和有償使用1.國有建設用地使用權劃撥1.1劃撥的含義■國家無償無期限地將國有建設用地使用權讓渡給土地使用者的一種行為■劃撥的最低權限在縣級人民政府1.2劃撥的范圍■國家機關用地和軍事用地■城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地■國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地■法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地(主要指特殊用地)1.3劃撥程序■申請(設計任務書＋年度建設計劃＋建設用地規(guī)劃許可證)1.4劃撥土地使用權的管理■劃撥土地轉讓、出租、抵押的條件☆土地使用者為公司企業(yè)、經濟組織和個人建筑物的合法的產權證明■劃撥土地轉讓(兩種方式)☆受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金■劃撥土地出租☆劃撥土地地上物出租的，應將租金中所含的土地收益上繳國家■劃撥土地抵押☆房地產抵押的，抵押金額不應包括土地價格☆因抵押權實現造成土地使用權轉移的，辦理出讓手續(xù)并補交地價■未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥建設用地的☆政府可以依法沒收其非法收入，并根據情節(jié)處以罰款■凡上繳土地收益的土地(未辦理出讓手續(xù)的)，仍按劃撥土地進行管理2.國有建設用地使用權出讓的方式和特征☆國家將建設用地使用權有償有期限地轉移給土地使用者■出讓的方式(4種方式)■出讓的規(guī)定 向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓☆嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權☆采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定■出讓的特征(5大特征)☆土地出讓是國家壟斷行為(只有國有土地才能出讓)▼教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年40年☆使用權出讓是有償的－土地使用權出讓金☆建設用地使用權可分別設定－地表、地上、地下分設☆土地使用者權利范圍有限－地下資源、埋藏物與市政公用設施權屬另立■指通過出讓方式取得土地使用權的受讓者，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租以及國家在出讓之前的開發(fā)成本及有關費用2.3.1前期的共同程序(五步)■編制出讓文件布出讓公告－至少在開始前20日■出讓公告的內容☆投標人、競買人的資格要求及申請辦法人、競得人的標準和方法■出讓底價的確定☆根據土地估價結果和政府產業(yè)政策綜合確定標底或底價☆出讓底價不得低于國家規(guī)定的最低標準■資格審查程程序投標式標評標評標拍賣主持人點算競買人主持人介紹拍賣宗地的情況主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度(可以無底價，必須明示)主持人報出起叫價競買人舉牌應價或者報價主持人確認該應價后繼續(xù)競價主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，落槌成交主持人宣布最高應價者為競得人掛牌在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時間不少于10個工符合條件的競買人填寫報價單報價出讓人確認該報價后更新顯示掛牌價格掛牌主持人在掛牌截止時間確定競得人掛牌截止由主持人主持確定【重點難點】■關于投標☆中標的標準是能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應確定為中標人■關于拍賣☆在拍賣中，競買人的最高應價未達到底價時，主持人應當終止拍賣?！鰭炫聘們r規(guī)則☆有兩個及以上的競買人，出價高者成交☆掛牌期內無應價者或所有報價均低于底價，掛牌不成交■關于投標、競買保證金的處理☆中標人、競得人的保證金，抵作土地出讓款2.3.3后期的共同程序－建設用地使用權的受讓■中標通知書或成交確認書的簽訂－具有法律效力■出讓合同的簽訂，5個工作日內退還保證金■出讓結果的公布－10個工作日內■建設用地使用權證書的領?。仨毴扛肚宄鲎尳?.4協議出讓方式及程序■協議出讓的組織實施管理市、縣國土資源管理部門組織實施☆建立協議出讓中的重大事項集體決策制度■協議出讓的范圍(五種情況) ☆各類經營性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個意向用地者的，可以協議(倉儲用地屬于經營性用地，而采礦用地不屬于經營性用地)☆原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，經依法批準后可以協議出讓，但法律明確規(guī)定應收回土地后重新公開出讓的除外☆劃撥建設用地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準后可以協議出讓，但法律明確規(guī)定應收回土地后重新公開出讓的除外☆出讓土地使用權人申請續(xù)期，經審查準予續(xù)期的，可以采用協議方式☆通過出讓協調決策機構集體認定實行協議出讓方式的協議出讓的類型(五種類型)▼集體農用地辦理轉讓和土地征收審批后形成的國有建設用地▼政府收回收購的國有建設用地☆原劃撥、承租建設用地使用權人申請辦理協議出讓☆劃撥建設用地使用權轉讓申請辦理協議出讓☆出讓建設用地使用權改變用途申請辦理協議出讓☆出讓建設用地使用權續(xù)期申請辦理協議出讓■協議出讓最低價☆為了宏觀調控土地市場，防止低價協議出讓建設用地使用權而實施的出讓金最低控制標準▼不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地補償費以及應交納的有關稅費(不能低于開發(fā)成本)■協議出讓的程序價☆受讓方支付全部出讓金后，辦理土地使用權登記，領取國有土地使用證協議土地改變?yōu)榻洜I性用途的處理☆簽訂土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同政處分☆不按照規(guī)定公布建設用地使用權出讓計劃或者協議出讓結果的決定的☆低于協議出讓最低價出讓建設用地使用權的2.5協議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別招拍掛協議適適用范圍不同經營性用地用招拍掛府的優(yōu)惠扶持項目出讓金形成方式競爭形成與政府協商最低價確定的原根據土地估價結果和政府產不低于開發(fā)費用之和不同業(yè)政策綜合確定■出讓合同的概念☆指土地出讓方(國家)與受讓方之間就國有土地使用權出讓達成的權利義務關系☆由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂同的特征☆是出讓雙方當事人之間權利義務關系的協議☆出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門讓方一般為境內外公司組織與個人☆出讓合同對轉讓合同起著制約作用(如用途和期限)■出讓合同的內容(物權法中規(guī)定的少，而具體操作中規(guī)定的多)■出讓雙方的權利義務▼對方違約，出讓方可解除合同并請求違約賠償▼應向受讓方提供達到合同規(guī)定條件的場地與資料受讓方權利義務▼對方違約，受讓方可解除合同并請求違約賠償▼可辦理土地登記，領取土地使用證▼可按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地出讓合同的變更和解除是改變土地用途▼應取得土管部門和規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合☆解除－多見于雙方違約或土管部門收回土地3.國有土地租賃3.1租賃的概念與范圍☆國家將土地租給使用者，由使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定期 ☆是解決劃撥土地從無償使用過渡到有償使用的一種有效方式☆改變后不再符合劃撥用地的，可實行租賃☆經營性房地產開發(fā)的，必須實行出讓，不實行租賃☆非經營性開發(fā)的，可實行租賃等有償使用方式☆國企破產出售時，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實行租賃■范圍的歸納能租賃☆國有企業(yè)破產涉及劃撥建設用地使用權處置不能租賃☆其他建設用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國有土地租賃方式3.2租賃方式(與出讓方式基本相同)■招標(提倡)■拍賣(提倡)3.3租賃期限■長期租賃－5年以上，法定出讓年限以下3.4租賃合同■租賃期六個月以上的應當由市、縣土地管理部門與土地使用者簽訂合同3.5承租土地使用權的權能(四項權能)■轉租－承租土地使用權仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地他項權利■轉讓－承租土地使用權由第三人取得，原承租人脫離合同關系■抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用權隨之抵押，抵押權實現時租賃合■承租人優(yōu)先受讓權－承租人優(yōu)先辦理出讓3.6承租土地使用權的收回■國家因公共利益需要收回，給承租人以補償■承租人的某些違約情況下，國家可解除合同收回■承租土地使用權期滿未續(xù)期的，無償收回4.國有土地使用權作價出資(入股)或授權經營4.1適用范圍■一般規(guī)定☆對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業(yè)，可采用■分類規(guī)定☆涉及國家安全的領域或具有戰(zhàn)略意義的高新技術開發(fā)領域，可繼續(xù)采用劃撥價出資入股☆對一般競爭性行業(yè)，應以出讓、租賃等方式☆承擔國家計劃內重點技術改造項目的，可劃撥，也可作價出資4.2報批程序■改制企業(yè)制訂土地資產處置總體方案，并經土地主管部門核準■委托土地估價，制訂具體方案■企業(yè)向土地主管部門申請初審，出具意見■持相關資料到土管部門辦理備案和土地資產處置審批■辦理土地變更登記第三節(jié)國有建設用地使用權轉讓1.土地使用權轉讓條件和限制■以出讓方式取得的土地使用權轉讓(2條)☆按出讓合同約定已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權證書地使用權出讓金；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件(土地用途、投資數額和土地利用要求三方面)(轉讓房地產時房屋已經建成的，還應持房屋所有權證書)■以劃撥方式取得的土地使用權轉讓(3條)予轉讓受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金☆經批準可以不辦理出讓手續(xù)的，轉讓方將房地產收益中的土地收益上繳國家■土地使用權轉讓的限制☆轉讓合同期限和建設項目完成日期不得超過原出讓合同規(guī)定，轉讓獲得的土地使用期限為土地使用權出讓合同期限減去原土地使用者已使用期限后的剩余期限☆原出讓合同規(guī)定的土地使用受讓人的權利義務全部轉移☆土地使用權轉讓時，其地上建筑物等所有權隨之轉讓(房隨地走)2.土地使用權的轉讓方式(三種)■交換－以土地使用權互換，或一方以土地使用權，另一方以金錢以外的標的物互換■贈與－無償3.土地使用權轉讓的程序■簽訂轉讓合同第四節(jié)國有建設用地使用權出租1.國有建設用地使用權出租的條件和程序以出租▼土地使用者為公司企業(yè)、經濟組織和個人▼有國有土地使用證▼具有地上建筑物的合法的產權證明 ■建設用地使用權出租的限制條件須簽訂租賃合同☆未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)的，不得出租建設用地使用權出租的程序2.國有建設用地使用權租賃合同☆土地使用權屆滿，土地租賃合同自然終止■租金標準及支付期限、方式■土地使用條件☆如需改變，必須由出租人向土管部門申請■土地用途■雙方權利義務用依法收回出租土地▼交付土地及地上建筑物等及保障義務▼妨害除去義務(不論原因是誰所致)▼出租人繼續(xù)履行出讓合同▼合法使用租賃物的權利▼要求保障正常、有效使用租賃物的權利▼租賃標的物返還義務■其它條款■出租與出讓的區(qū)別☆出讓是一級市場行為，出租是二三級市場行為☆出讓的主休是國家，具有壟斷性特點，而出租的主體是通過出讓或轉讓方式取得土地使用權的使用權人出租與轉讓的區(qū)別☆轉讓土地使用權人改變，出租不改變原土地使用權人☆轉讓時，房隨地走，房的所有權隨地的使用權轉移而轉移，而出租時，房的所有權不發(fā)生變化☆轉讓可以有償也可以無償，而出租必須是有償的■出租與抵押的區(qū)別☆抵押是不轉移占有，而出租是轉移占有☆出租是獨立的主合同行為，而抵押是擔保從合同行為☆抵押后是否返還土地取決于債務是否償還，而出租結束后，土地必須返還第五節(jié)國有建設用地使用權抵押【補充－抵押的內涵】1.1可以設定抵押權的土地使用權■通過有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，可以抵押■通過行政劃撥方式取得的土地使用權，在補簽了出讓合同、補交了出讓金、領取國有土地使用證后，可以抵押1.2不得設定抵押的范圍■權屬有爭議的土地■教育、醫(yī)療、市政等公共福利土地使用權■列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的建筑物及其土地使用權■已公告列入拆遷范圍的房地產1.3設定土地使用權抵押權的注意問題權不得超出抵押物的價值■地隨房地，房隨地走■共有房地產抵押的，必須經共有人書面同意■已租賃的土地使用權抵押，應告知承租人和抵押權人，原租賃合同繼續(xù)有效(抵押■土地的抵押價值可以由當事人商定，也可由房地產價格評估機構進行評估 ■抵押權人可為抵押物投保，保險費由抵押人承擔，抵押權人為第一受償人■抵押的期限不得超過經營期限或土地的剩余使用年限■應辦理抵押登記，抵押權自登記時設立2.國有建設用地使用權抵押的程序■簽訂抵押合同■抵押登記(抵押生效)■注銷登記3.國有建設用地使用權抵押登記制度■應當向土地所在地縣級以上地方人民政府房地產管理部門辦理土地使用權抵押登記■抵押合同自抵押登記之日起生效■辦理登記應提交的文件(7類)押當事人身份證明和法人資格證明■登記的主要內容■登記機關在產權證上進行他項權利記載，所有權證書由抵押人收執(zhí)，向抵押權人頒發(fā)他項權利證書4.抵押建設用地使用權的占用與管理■由抵押人占用與管理抵押的土地(不轉移占有)■抵押權人有權進行監(jiān)督檢查■當抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或增加擔?！龅盅旱耐恋乜梢猿鲎廪D讓，但價款應優(yōu)先提前清償抵押權人的債權，超過部分歸抵押人所有5.抵押建設用地使用權的處分■抵押土地使用權處分的條件(5種情況)受清償押人在抵押合同期宣告破產或解散■抵押土地使用權處分的受償☆處分抵押物所得金額的分配順序▼支付處分抵押物的費用▼扣除抵押物應繳納的稅費▼償還抵押權人的債權本息及支付違約金▼賠償違約給抵押權人造成的損害▼剩余金額交還抵押人☆同一房地產設定兩個以上抵押權時的清償順序▼已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權比例清償▼已登記的先于未登記的▼均未登記，按債權比例清償☆抵押設定后土地上新增建筑物不屬于抵押財產，可一同處分，但新增建筑物的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償6.建設用地抵押權的滅失■因債務清償而滅失■債務清償以外的原因而滅失7.最高額抵押權☆指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔?！龇梢?guī)定☆設立前已存在的債權，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍☆確定前，債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓☆確定前，部分抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權內容■最高抵押權的確定☆沒有確定期間或期間不明，自設立之日起滿兩年后請求確認的務人、抵押人被宣告破產或被撤銷第六節(jié)國有建設用地使用權收回和終止1.國有建設用地使用權收回的情況■無論劃撥還是出讓方式均可以收回的情況☆各級司法部門沒收其財產而收回－無償■出讓方式可以收回的情況－無償土地使用權滿2年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外■劃撥方式可以收回的情況－給予適當補償☆國家根據城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回☆土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用原劃撥土地的 ☆公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的批準用途使用的2.國有建設用地使用權的終止3.國有建設用地使用權收回和終止的法律后果■土地使用權受讓人與土地所有者之間關于該幅土地上的權利義務關系解除■地上建筑物和其他附著物隨土地使用權的終止而由國家無償取得■土地使用權出讓合同規(guī)定必須拆除的設備，土地使用者必須拆除第七節(jié)閑置國有建設用地的處置定■國有土地有償使用合同或者建設用地批準書中未規(guī)定動工開發(fā)建設日期的，自建設用地使用權出讓合同生效或建設用地批準書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設的且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的■其他規(guī)定2.閑置土地的處置方式■延長開發(fā)建設時間，但最長不超過一年件時重新批準開發(fā)，土地有增值的，由政府收取增值■政府安排置換其他裝置土地使用者進行建設，對原用地單給予經濟補償■政府收回土地，與土地使用者簽訂收回土地協議書以按照實際交款額占應交款額的比例折算，確定相應土地給原土地使用者，其余部分由政府收回3.征收土地閑置費內出讓土地，閑置一年以上按出讓金20%以下征收■具體由省一級規(guī)定4.無償收回土地■連續(xù)兩年以上未使用的，由縣級以上人民政府無償收回建設用地使用權并進行公書第八節(jié)集體建設用地使用制度1.集體建設用地的使用范圍和原則■鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地■農民宅基地■鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)用地■■■■■維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權益按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地按計劃用地，不得突破計劃控制指標依法辦理審批手續(xù)涉及占用農用地，必須辦理農用地轉用審批手續(xù)2.集體建設用地使用權的取得、收回、流轉和抵押2.1取得■通過集體建設用地使用權轉移的方式取得，不改變土地所有制性質■為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設而收回集體用地■不按照批準的用途使用土地的■因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的2.3流轉■原規(guī)定集體建設用地使用權的轉讓、出租和抵押受到嚴格限制，但目前已開始轉變■流轉的條件與規(guī)定(四條件)☆流轉的集體土地必須經過依法批準或依法取得☆如果流轉中用途發(fā)生變化，必須辦理農用地轉用審批手續(xù)☆允許轉讓的集體建設用地，必須按程序報國土部門批準2.4抵押■集體建設用地使用權不得單獨抵押■以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押(只能地隨房走)的集體土地所有權性質不因廠房的轉讓而改變3.農村宅基地及其管理3.1宅基地的概念■是指農村居民建設住宅所使用的集體土地還包括用于建造輔助用房、院落、房屋周圍空地以及種植植被或修建其他附屬物等占用的土地為宅基地的經營管理者，可以代表農村集體行使所表集體行使所有權3.2宅基地的“一戶一宅”原則■農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不能超過規(guī)定的標準3.3取得和審批程序■農村集體成員申請宅基地的條件(任一即可)☆居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標準的 ☆原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的☆經縣級以上政府批準回原籍落戶后農村無住房的非農業(yè)人口，包括職工、離退休干部、復原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居華僑、港澳臺同胞等■■☆如村民將原住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不予批準宅基地審批程序委會審核，并經全體成員討論同意鎮(zhèn)政府審查后，報縣級土管部門審核，由同級人民政府批準。涉及占用農地的，辦理農用地轉用手續(xù)批準書》調研第一節(jié)房地產市場調研概述1.房地產市場調研的含義市場營銷有關的各種情報、信息和資料，為企業(yè)營銷決策提供依據的信息管理活動■原則(兩原則)■特點(三特點)2.房地產市場調研的作用■有利于開發(fā)商確定正確的發(fā)展方向(戰(zhàn)略)■有利于開發(fā)商適時對房地產產品進行更新換代(產品)■有利于開發(fā)商確定和實施正確的價格策略和宣傳推廣策略(策略)■有利于開發(fā)商制定科學的開發(fā)和銷售計劃(計劃)■有利于開發(fā)商完善經營管理，提高經濟效益(效益)3.房地產市場調研的程序(三階段)3.1調研準備階段(四重點)■確定調研目標■制定調研計劃☆確定調研目標和內容(目標內容)☆確定資料搜集方法(方法)☆制定調研時間進度(時間)☆制定調研經費預算(費用)■設計調查問卷(四條件)■確定抽樣方案(普遍采用抽樣調查方式－用樣本的特性推斷出總體特性)☆決定抽樣方法(隨機抽樣和非隨機抽樣)【重點】關于資料■資料的種類(兩大類)☆初級資料(原始資料，一手資料)－專為某項調研而搜集或實驗所得的資料☆次級資料(二手資料)－原始資料經過整理后形成的可為他人利用的資料■資料的優(yōu)點順序☆當二手資料無法滿足調研需要時，再進行一手資料收集■獲取原始資料和搜集經過他人整理過的次級資料■整理分析調研資料(五步)☆要對資料進行評定，確保資料的真實和準確■撰寫調研報告地反映調研成果論和建議表述清晰，可歸納為要點第二節(jié)房地產調研的內容(三大方面)1.房地產市場環(huán)境調研(四類)■政治法律環(huán)境調研■經濟環(huán)境調研■社會文化環(huán)境調研■區(qū)域環(huán)境調研社社會文化環(huán)境經濟環(huán)境1)經濟特性 育狀況、基礎設施情況2)家庭人口規(guī)模及構成3)一般利率水平3)居民家庭生活習慣、審美觀4)國民經濟產業(yè)結構和主導產業(yè)念及價值取向5)居民收入水平、消費水平和消費結構4)消費者民族與宗教信仰、社6)物價水平及通貨膨脹會風俗7)對外開放程序和國際經濟合作情況2.房地產市場需求調研(三類)■市場需求的組成■房地產市場需求調研的內容(三類)☆房地產消費動機調研(三方面)【重點難點】11)消費者對房地產需求量及其飽和點、房地產市場需求趨勢2)現實與潛在消費者的數量和結構等3)消費者的實際支付能力4)消費者對房地產商品的要求和意見1)消費者的購買意向2)影響消費者購買動機的因素3)消費者購買動機的類型1)購買房地產商品的數量及種類2)對區(qū)位、質量、功能、價格的要求3)對某企業(yè)房地產的信賴程度和印象4)房地產商品購買行為的主要決策者和影響者情況消費者調研消費動機調研消費行為調研3.房地產市場供給調研(三類)■行情調研■市場反響調研(兩類)地產產品的接受程度☆新技術、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況■市場競爭者調研第三節(jié)房地產市場調研資料的搜集1.房地產市場調研資料的搜集途徑■訪問交易雙方當事人■訪問促成交易的房地產經紀人■搜集準交易資料－單方的報價，尚未促成一致■向房地產租售經辦人員討教■搜集各類次級資料■與同業(yè)交流資料2.市場調研資料搜集的內容2.1初級資料和次級資料的搜集■初級資料的資料■次級資料☆應優(yōu)先利用次級資料，因其成本低、容易取得▼官方資料－主要是統計資料▼學術資料－調研報告或論文▼產業(yè)資料－房地產市場資料資料搜集的內容■項目基地現狀資料搜集■人文社會經濟資料搜集■公共設施資料搜集■房地產市場景氣資料搜集－以交易量作為衡量標準■租售資料的搜集■競爭項目資料搜集【重點】租售資料的收集搜集手段搜集手段搜集廣告媒體信息訂購或查閱資料與開發(fā)公司或代理公司銷售人員維持良好關系以欲承租者名義調研到房地產經紀公司查詢同類租金情況參考專業(yè)雜志的租金行情銷售樓書廣告銷售現場資料其他銷售資料住宅租金辦公樓租金商店租金類型銷售資料搜集租金資料搜集2.3房地產資料的整理的方法和原則■分析與解釋第四節(jié)房地產市場調研的類型和方法1.房地產市場調研的類型(四類)■探測性調研－發(fā)現問題、提出問題■描述性調研－說明問題■因果性調研－分析問題原因 ■預測性調研－預測問題發(fā)展趨勢2.房地產市場調研方法【方法匯總】■定性研究方法－搜集基本特征、傾向性、感覺、動機、態(tài)度等內容■市場現場調研方法☆一般由少量(不超過10人)的被訪者組成，在研究者的引導下對預先設定的某一主題展開討論■適用對象☆房地產開發(fā)企業(yè)確定住宅小區(qū)規(guī)劃設計、戶型設計、相關配套設施的布置、相關服務質量等調研▼主要分布置訪談環(huán)境、遴選被訪者、選擇主持人三步▼被訪者能代表待調研群體的總體特征▼選擇合格的主持人是小組訪談法成功的關鍵強調闡述個人觀點、沒有正確與否▼按一定的邏輯順序組織的提問及操作步驟▼總結及總體討論部分結、分析和整理2.2深度訪談法2.3投射法■來源于心理學，市場調研中運用不多■向被訪者提供一個無限制并且模糊的情景，要求其作出反應2.4詢問法■入戶詢問法■路上攔截法■郵寄詢問法■經理詢問法－對重大客戶和機構型客戶■電話詢問法■因特網詢問法2.5觀察法■被調研對象并不清楚自己正在被調查，被調查者的行為不會因為調研人員的參與而發(fā)生扭曲，調研較為客觀真實■多運用于一般消費品的市場調研■房地產多用于對客流量、交通流量的估算2.6試驗法■改變某些因素，來觀察被調查者對待其他待考察變量產生的影響■成本高，房地產中幾乎不用第五節(jié)房地產市場分析和預測分析1.1房地產市場分析的概念與作用☆在房地產市場調研獲得一定資料的基礎上，針對需要，運用科學方法和經驗，對房地產企業(yè)和房地產市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關的營銷環(huán)境進行分析和判斷，為房地產企業(yè)營銷決策提供依據■房地產市場預測的作用資者和金融機構－放貸的先決條件場才能滿足市場☆營銷經理－制定銷售策略、廣告策略的依據的依據☆租戶和購房者－作出租、買決策的依據■市場區(qū)域的確定(同一供求范圍之內的區(qū)域)或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給☆定義市場區(qū)域的工作內容(三步)▼在相應地圖上標出市場區(qū)域的邊界▼解釋確定市場區(qū)域邊界的依據響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素▼建筑阻礙、高速公路或鐵路小▼鄰里關系和人口統計特征發(fā)展的類型和范圍競爭性項目的區(qū)域☆物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響▼不同的目的，對同一區(qū)域可以有不同的劃分方式1.2房地產市場分析的內容■宏觀因素分析(三個層次)☆就影響整個房地產市場的宏觀因素進行分析☆研究其所選定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設情況 行分析■市場狀況分析11)市場存量、走勢和未來可能的供給量2)分析市場商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析供求之間的差異3)分析競爭項目的功能和特點1)需求預測2)市場占有率分析3)吸納率分析1)住宅項目2)寫字樓項目3)商業(yè)購物中心項目4)工業(yè)或倉儲項目供給分析需求分析2.房地產市場預測2.1房地產市場預測的種類■按預測的時間的長短■按預測對象的范圍■按預測方法的性質2.2房地產市場預測的方法■定性分析方法☆專家意見法(特爾菲法)■定量分析方法▼加權移動平均法【易混淆點辨析】定性方定性方法現場調研方法(定量方法)房房地產市場調研房地產市場預測☆專家意見法(特爾菲法)2.3房地產市場預測的步驟■確定預測對象和預測目的■制定預測方案■搜集和分析有關資料■選定預測方法和預測模型■進行實際預測■評價修正預測結果■撰寫預測報告3.房地產市場調研報告3.1調研報告的基本要求■實事求是■易于理解■簡潔明了■有針對性■客觀中立3.2調研報告的語言運用3.3調研報告的基本結構■呈送函件■報告標題■報告目錄■報告摘要■報告正文■報告附件房地產投資項目經濟評價第一節(jié)房地產投資概述1.投資的概念和類別1.1投資的概念■是投資者以獲取未來收益為目的，投放一定量的資金，以經營某項事業(yè)的行為 ■收益包括經濟效益、社會效益和環(huán)境效益■本質是以犧牲一定的即期消費來換取未來更多的預期消費1.2投資的類別☆直接投資(投資者直接進行或參與投資經營管理，獲得流動資產、固定資產、無☆間接投資(投資于有價證券，也稱為證券投資或純金融投資)■直接投資與間接投資的區(qū)別☆直接投資是資金所有者和資金使用者合一，是資產所有權和經營權統一☆間接投資所有權和使用權分離，投資者對資產及經營無直接控制權■直接投資與間接投資的聯系(用股票來理解)☆間接投資可以為直接投資籌措到所需資金☆直接投資可以通過企業(yè)生產能力的變化影響投資者對企業(yè)的預期，從而影響間接投資2.房地產投資的含義和形式2.1概念■是指投資者以獲取房地產未來收益或資產增值為目的，投入一定量的資金，直接或間接地從事或參與房地產開發(fā)經營活動的行為■房地產直接投資☆房地產開發(fā)投資(購買土地進行開發(fā)建設形成房地產產品的過程)－增加供給▼銷售型房地產開發(fā)投資－短期投資▼出租型房地產開發(fā)投資－長期投資☆房地產置業(yè)投資(直接購買或租賃成品的過程)－不增加供給購買型房地產投資▼租賃型房地產投資■房地產間接投資☆房地產企業(yè)股票☆房地產債券☆房地產投資信托基金☆住房抵押貸款支持證券3.房地產投資的特點(八性)■投資品種的多樣性■投資變現的復雜性■投資價值的附加性■投資區(qū)域的差異性■投資收益的個別性■投資過程的綜合性■投資預期的風險性■投資決策的專業(yè)性4.房地產投資的構成(主體與資金兩個方面)4.1主體構成■國家－如保障性住房建設■企業(yè)－如開發(fā)公司■個人－在我國個人只能從事置業(yè)投資，從事開發(fā)投資必須先注冊成為企業(yè)4.2資金構成(主要有三類：自有資金+借貸資金+預售收入)■企業(yè)自有資金■預售收入■信貸融資■債券融資■利用外資■財政資金第二節(jié)資金的時間價值及等值計算1.資金的時間價值的含義和產生原因■不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差異，就是資金的時間價值■利息、利率是資金時間價值的體現■資金的時間價值是使用動態(tài)分析法對項目進行可行性分析與比選的依據和出發(fā)點■投資收益－貨幣有在一定時間內通過某些經濟活動產生增值的可能■通貨膨脹－等量的錢現在的比以后的值錢，貨幣有通貨膨脹的可能■時間風險－得到同樣的貨幣，要承擔時間風險，且具有多種不確定因素2.現金流量和現金流量圖2.1現金流量(想一下房地產企業(yè)的現金流出、流入有哪些)■現金流出(負現金流量)：某一時點上流出該系統的資金■現金流入(正現金流量)：某一時點上流入該系統的資金2.2現金流量圖■現金流量圖的畫法☆一條向右的帶箭頭的線代表時間軸☆箭頭的長短與資金量值成正比■現金流量的三要素☆大小(現金數額)☆方向(現金流入或流出)☆作用點(發(fā)生的時間點)2.3現金流量圖畫法中的特別規(guī)定－期末慣例法 ☆只有初始投資是在第一個計息期的期初，其它年內的投入或支出，都要歸在這一☆如果現金流入或流出不是發(fā)生在計息期的期初或期末，為了簡化計算，通常將其視為發(fā)生在計算期的期末☆本期的期末為下期的期初，前一期的期末就意味著今期的期初，除了第一個計息期，一筆收入或支出如果發(fā)生在這一年的年初，則在現金流量圖中必須表示為上一年的流☆兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期息和利率3.1利息和利率的概念■利息作為衡量資金時間價值的絕對尺度，利率是相對尺度☆資金借出者角度－利息是將貨幣讓渡出去的貨幣補償☆資金借入者角度－利息是資金使用成本☆現實角度看－利息是資金在不同時間上的增值額☆從房地產投資項目經濟評價角度看－利息是衡量資金隨時間變化的尺度■利率的公式☆3.2單利■利息和時間成線性關系，只計取本金的利息，本金所產生的利息不再計算利息P＋i.n)—I:利息額—i:利率—n:計息周期■分期投資按單利計算的投資總額■分期還款按單利計算的投資總額(如每期還款額相等)而且利息也產生利息年初本金P年末本利和本年利息第一年第二年第三年■復利的種