個人住房房產(chǎn)稅征收相關(guān)影響分析,公共管理論文

個人住房房產(chǎn)稅征收相關(guān)影響分析,公共管理論文【題目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】【第五章】個人住房房產(chǎn)稅征收相關(guān)影響分析【第六章】【第七章】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第五章韶關(guān)市開征個人住房房產(chǎn)稅相關(guān)影響分析5.1對韶關(guān)市居民稅負(fù)影響稅收負(fù)擔(dān)一般用房產(chǎn)稅額與城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入的比值來表示。根據(jù)相關(guān)資料顯于，在美國，財產(chǎn)稅約占個人收入的比率為3.6%.在英國，1999年財產(chǎn)稅占家庭收入的比例是3.9%.瑞典法律則明確規(guī)定，自2001年起不動產(chǎn)稅最高不能超過其家庭收入的5%[26].顯然，以上三國均為發(fā)達(dá)資本主義國家，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入水平等方面都遠(yuǎn)高于我們國家，而韶關(guān)市在全國屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人均收入水平在全國都屬于中下水平，所以韶關(guān)市開征個人住房房產(chǎn)稅的稅負(fù)只能低于上述三國的水平，據(jù)此本文暫按3.0%進(jìn)行分析測算。我們設(shè)定韶關(guān)市一中等收入家庭〔2人工作〕2020年7月在韶關(guān)市主城區(qū)〔武江區(qū)或者湞江區(qū)〕購買了一套107平方米的商品住房。設(shè)定該戶2020年家庭年收入=韶關(guān)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2,則該家庭2020年年收入為255952=51190元，設(shè)定房價為韶關(guān)市主城區(qū)住宅成交均價，即為5408元/平方米，則該套房總價為：5408107=578656元，房產(chǎn)稅按8折計取，無稅收優(yōu)惠，稅率按0.8%測算，則該家庭年應(yīng)納房產(chǎn)稅額：5786560.80.8%=3703元，稅收負(fù)擔(dān)用房產(chǎn)稅額與城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入的比值為：370351190=7.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于設(shè)定的3.0%的上限。假如為抵押貸款供房〔這種情況為主流〕的情況下，其稅負(fù)還將加重，這種情況下將導(dǎo)致房產(chǎn)稅不可行。所以，這講明韶關(guān)市的個人住房房產(chǎn)稅的設(shè)計中，對首套自住性購房則應(yīng)盡量免稅，否則，房產(chǎn)稅將難于推進(jìn)。5.2對韶關(guān)市影響從表3-2能夠看出，如韶關(guān)市對個人住房全面開征房產(chǎn)稅，稅收額在2020年僅為6000萬元左右，到2023年也僅為1.35億元，與2020年的土地出讓金47.62億元相比，則相形見絀，不及其1%,如此大的差距，就不難理解不積極、不想征收個人住房房產(chǎn)稅的態(tài)度了。由于個人住房房產(chǎn)稅稅量小、征收難度高、居民反對強(qiáng)烈，地方選擇出讓土地這種方式方法來彌補(bǔ)財政既簡單又高效。因而，對個人住房征收房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以成為韶關(guān)市增加財政收入的首選。在個人住房房產(chǎn)稅還不能替代土地財政時，一方面能夠通過房產(chǎn)稅來獲得新的穩(wěn)定財政收入來源，為建設(shè)保障房提供必要的資金支持；另一面又可通過提高持有成本來抑制高房價，進(jìn)而緩解初次購房者的負(fù)擔(dān)，減輕房價高漲帶來負(fù)面影響。根據(jù)受益論的觀點，房產(chǎn)稅能夠通過稅率與支出相掛鉤，推動轉(zhuǎn)變職能，從如今的經(jīng)濟(jì)建設(shè)型向提供良好的公開服務(wù)型轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)對行為的約束與鼓勵，促使在地價、房價、房產(chǎn)稅三者中找到平衡，最終保持城市的可持續(xù)發(fā)展。在當(dāng)下政治體制及考核機(jī)制的共同作用下，韶關(guān)市不得不追求政績，而為追求政績必然要增加財政收入，在沒有征收個人住房房產(chǎn)稅的情況下，能夠起到立竿見影增加財政收入的手段就是賣地，而且盡量高價賣地。為抬高地價，壟斷土地一手市場、盡量減少供應(yīng)，造成土地供不應(yīng)求的假象，以提高土地價格，增加當(dāng)期收入的目的。而高價賣地的后果就是當(dāng)期收入增加，而這塊地出讓以后對市幾乎沒有太大的奉獻(xiàn)，是典型的一錘子買賣；而這種一錘子買賣直接導(dǎo)致開發(fā)商囤地、捂地坐等升值、房價持續(xù)快速上漲，使得房價問題成為了一個日愈嚴(yán)重的社會問題，因而面臨宏大的壓力。在這里背景下，如采用增加土地供給的方式來調(diào)控房價，則會影響市當(dāng)期的土地收入及相關(guān)稅收收入，這是市難以接受的。近兩年，韶關(guān)市的房價也出現(xiàn)了松動的情況，房屋成交均價在下降，土地價值及成交量已有不同程度地下降，在這里情況下，對開征房產(chǎn)稅的意愿應(yīng)不太高，理由很簡單，如在下降的通道里加征房產(chǎn)稅，可能會導(dǎo)致房價急劇下跌，使土地市場降溫，土地短期內(nèi)將無人問津，這對的壓力同樣也是宏大的，畢竟，在現(xiàn)有的情況下，好多事情都等著土地收入來解決，如忽然斷其來源，后果會比擬嚴(yán)重，這是市不想看到的。開征個人住房房產(chǎn)稅后，市對大量存量住房征收房產(chǎn)稅，稅收收入會有所增加，這樣能夠緩解市對高地價的依靠，市能夠考慮增加土地供應(yīng)，十分是催促閑置用地的開發(fā)建設(shè)，以擴(kuò)大房產(chǎn)稅稅基，使韶關(guān)市財政以后每年都有穩(wěn)定的收入來源，這樣市不僅著眼當(dāng)期地價收入，而且兼顧長遠(yuǎn)稅收收益，在地價和房產(chǎn)稅中尋找新的平衡點。市還能夠通過增加普通商品住房用地供給的方式，為房價調(diào)整提供空間，進(jìn)而緩解社會矛盾，并保持財政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，促進(jìn)社會和諧。5.3對韶關(guān)市房地產(chǎn)市場影響5.3.1對韶關(guān)市住房價格影響由于中國所處特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)價格是由多因素共同作用的結(jié)果，這華而不實既有經(jīng)濟(jì)因素，也有社會因素，本文擬就供需關(guān)系簡單加以分析。從韶關(guān)市典型的房地產(chǎn)投資者角度進(jìn)行分析，平均房價及標(biāo)準(zhǔn)房建筑面積均采用上述數(shù)據(jù)，如開征個人住房房產(chǎn)稅，稅率暫按0.8%,稅基按市場價格的8折進(jìn)行計算，投資者以抵押貸款的方式購房，根據(jù)現(xiàn)實情況，設(shè)定40%為自有資金，60%由銀行按揭貸款，貸款利率按基準(zhǔn)利率〔5年期以上為6.55%〕上浮10%計算，則其持有成本為：54081070.80.8%+54081070.66.55%1.1=28718.7元，持有成本約為房價的4.96%左右；如考慮出租的需要，則需投入60000元左右的裝修，每年裝修分?jǐn)偝杀炯s為6000元，年租金總?cè)爰s為30000元，扣除裝修分?jǐn)偧俺钟谐杀竟?4718.7元后還負(fù)4718.7元，這種測算講明，出租投入的這種方式不可行。所以本次僅僅分析持有但不出租的這種情況即可。在這里情況下，假如房價每年上漲在5%,則為盈虧平衡點〔還不考慮自有資金成本的情況下〕，在考慮自有資金成本〔按銀行貸款利率測算〕的情況下，韶關(guān)市住房投資的盈虧平衡點約為7.8%,慮通貨膨脹及風(fēng)險收益等因素，房價每年上漲10%以上才可保本。因而，房價上漲是投資者投資住房的原因，而不是結(jié)果。從對典型的投資者分析可知，由于房產(chǎn)稅在投資所占比重較小，對其產(chǎn)生的心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于本質(zhì)影響，對其投資決策影響不大。對于剛性需求者來講，住房畢竟是基本生活需要，無論住房征稅與否，該買房還得買。而住房供應(yīng)從土地出讓到住房開發(fā)完成，一般至少需要二至三年，其供應(yīng)具有周期性的特點。這樣，短期內(nèi)同一地區(qū)內(nèi)的住房供應(yīng)基本保持不變。既然供應(yīng)方與需求方在一定時期、一定區(qū)域內(nèi)不會因征收住宅房產(chǎn)稅而產(chǎn)生大的影響，那么，根據(jù)供需理論，短期內(nèi)征稅對房地產(chǎn)價格也不會產(chǎn)生較大的影響。近兩年韶關(guān)市遭到國家政策的影響，棚戶區(qū)改造十分是曲仁棚戶區(qū)改造工作的順利推進(jìn)，在短期內(nèi)有近2.7萬戶約5萬人的住房基本由提供，這對韶關(guān)的供需關(guān)系產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響；再加上商品住房庫存高企，根據(jù)韶關(guān)市住宅建設(shè)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，截至2020年12月31日，韶關(guān)市可售商品房建筑面積2866310平方米，總共28581套，華而不實住宅建筑面積2048938平方米，共17210套，根據(jù)近三年平均每年銷售住宅建筑面積100萬平方米測算，消化現(xiàn)有存量住宅〔假設(shè)不增加新的商品房的情況下〕至少需要2年，已經(jīng)大大超過了公認(rèn)的警戒線了。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布全國70個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)，韶關(guān)市2020年12月份的新建商品住房的與2020年12月相比，價格指數(shù)下降了7.8%,二手住宅價格指數(shù)也下降了6.5%,且連續(xù)10多個月保持環(huán)比下降的勢頭，所以，即便在不征稅的情況下，韶關(guān)市房價下降的趨勢已經(jīng)構(gòu)成，而如在這里基礎(chǔ)上再進(jìn)行征稅，可能對已經(jīng)開場下降的房價產(chǎn)生致命的影響。因而，房價的最終決定因素還在于供求關(guān)系，只要從供需兩方面著手，才能使房價保持穩(wěn)定，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。5.3.2對開發(fā)商和購房者的影響對個人住房征收房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的介入各方均會產(chǎn)生影響，本小節(jié)重點分析對開發(fā)商、購房者的影響。對于開發(fā)商而言，其關(guān)注點在于自個開發(fā)的商品房有人購買，自個有利可圖即可。如開征房產(chǎn)稅，同時取消房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過中的相關(guān)稅費，如批租地價也適當(dāng)下降的話，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻將降低，使開發(fā)商免亂收費之苦，更多的開發(fā)商能夠介入進(jìn)來，市場競爭比擬充分，綜合上述因素，開發(fā)商的開發(fā)成本就會有所下降，開發(fā)商降房價的空間將有所提高，如房價能有所下降，則剛性購房需求及改善性住房需求可能會得到大大地激發(fā)與釋放，對開發(fā)商銷售住房，實現(xiàn)開發(fā)利潤有利；但另一方面，由于對住房征收房產(chǎn)稅，十分是對于大房、豪宅及二套房征收較高比例的稅率，對這部分消費者的需求產(chǎn)生壓制，開發(fā)商會選擇開發(fā)那些過去懶得開發(fā)的低總價、小面積的普通商品住房，由于這類需求多為剛性需求，原來開發(fā)商對此類需求重視不夠，如在這里下功夫，可能會大開銷路，縮短整個銷售周期，快速實現(xiàn)利潤，盡管有可能利潤會攤薄，但終究是有利可圖。對于購房者而言，如對個人住房開征房產(chǎn)稅，會增加房屋所有者的持有成本，進(jìn)