宏觀觀察2023年第20期（總第475期）：金融與地產(chǎn)：“良性循環(huán)”內(nèi)涵與著力點(diǎn)＊ 20230310 -中銀研究

ΩΩ中銀研究產(chǎn)品系列作者：李佩珈中國銀行研究院電話：010–66594312簽發(fā)人：陳衛(wèi)東審稿：周景彤聯(lián)系人：王靜劉佩忠電話：010–66596623＊對(duì)外公開房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)既是宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的基石，涉及經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)稅、土地、民生等諸多環(huán)節(jié)，其中促進(jìn)房地產(chǎn)正常增長和保持房價(jià)基作者：李佩珈中國銀行研究院電話：010–66594312簽發(fā)人：陳衛(wèi)東審稿：周景彤聯(lián)系人：王靜劉佩忠電話：010–66596623＊對(duì)外公開＊＊全轄傳閱＊＊＊內(nèi)參材料1房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)既是宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的基石，涉及經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)稅、土地、民生等諸多環(huán)節(jié)，其中促進(jìn)房地產(chǎn)正常增長和保持房價(jià)基本穩(wěn)定是其中重要內(nèi)容。2013年1月13日，銀保監(jiān)會(huì)召開會(huì)議(以下簡稱本次會(huì)議)，首次提出要構(gòu)建金融與房地產(chǎn)的“正常循環(huán)”，這表明管理部門已充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)問題的嚴(yán)峻性、復(fù)雜2022年，各地在堅(jiān)持房住不炒的調(diào)控主基調(diào)之上因城施策，通過持續(xù)放寬“限售”“限購”、“限貸”條件、“一人購房全家?guī)兔Α?、多孩家庭購房補(bǔ)貼、以限貸租換等多項(xiàng)政策以助力房產(chǎn)行業(yè)景氣度仍然明顯下行，內(nèi)在運(yùn)行邏輯深刻變化。一方面，房地產(chǎn)銷售“量價(jià)齊違約事件。房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行既與疫情沖擊之下居民預(yù)期轉(zhuǎn)弱、收入下降等有關(guān)，還與城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、人速、監(jiān)管強(qiáng)化等背景下房地產(chǎn)供需格局根本變化有關(guān)。2房地產(chǎn)兼具民生、消費(fèi)、投資等多重屬性，具有“456”特征1。房地產(chǎn)市場(chǎng)將對(duì)重長期接近40%。如果考慮到以房地產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)的相關(guān)貸款，銀行相關(guān)不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)敞口就更大。三是對(duì)地方政府財(cái)政收入、居民住房權(quán)益等帶來連鎖影響。土地PDPGDP(%)P(%)GDP拉動(dòng)(%)343扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作等。本次會(huì)議提出“努力促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)”“因城施策實(shí)施差別化信貸政策”等，這是對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的(一)房地產(chǎn)融資多措并舉，滿足行業(yè)合理融資需求房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加大是造成當(dāng)前樓市難以“正常循環(huán)”的重要下降等有關(guān)，也與房地產(chǎn)貸款集中度、“三道紅線”、預(yù)售資金嚴(yán)監(jiān)管等環(huán)境之下， (-12.7%)，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金同比下降27.3%。信用債和信托融資方面，截至相關(guān)部委就已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一問題，通過支持民營企業(yè)融資、發(fā)布金融支持“金融十六4著管理層更加重視房地產(chǎn)市場(chǎng)融資功能的修復(fù)，以促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)的開啟，未來力。表2：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況(%).1-12.4.6-1.1-12.75.9.4-19.10.03.3.5海外融資。創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、降低增信費(fèi)用等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資規(guī)模擴(kuò)大。初已有龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等三家企業(yè)獲得信用增進(jìn)函。融資、完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策等五項(xiàng)措施以支持房企增加股權(quán)融資規(guī)模，5穩(wěn)民生”，此后各地政府和相關(guān)部委都積極行動(dòng)。一些城市通過推出“一樓一策”“一對(duì)一幫扶”以及成立專項(xiàng)基金以紓困出險(xiǎn)房企。各部委也推出政策性銀行專項(xiàng)借款、修改預(yù)售資金管理辦法等加大支持。目前，各地“保交樓”工作取得初步進(jìn)展，但仍存在一些阻礙，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)預(yù)期較弱、銷售下降、企業(yè)“自我造血”功能不作仍面臨較大的資金瓶頸?！氨＝粯恰笔蔷S護(hù)住房消費(fèi)者權(quán)益、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)正常循環(huán)的重要一步。信貸工作座談會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)“運(yùn)用好保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工住房消費(fèi)者合法權(quán)益。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)金融政策將繼續(xù)圍繞“保交樓”工作加大支持力度。一方面，壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府的主體責(zé)任，維護(hù)購房群眾合法權(quán)益。在“保交樓”過程中，房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府主動(dòng)應(yīng)對(duì)、協(xié)同推進(jìn)，確保項(xiàng)目按約定時(shí)間竣工交付。與此同企業(yè)通過商品房預(yù)售取得的資金必須?？顚Ｓ?、封閉管理，即房地產(chǎn)企業(yè)只能根據(jù)項(xiàng)獲得因預(yù)售資金封閉運(yùn)行帶的資金占用壓力，實(shí)現(xiàn)存量資金“盤活”。未來要繼續(xù)圍盤活出臺(tái)更多政策。6(三)引導(dǎo)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)合理區(qū)間(表3)。高杠桿模式與房地產(chǎn)發(fā)展階段、住房預(yù)售制度、企業(yè)商業(yè)模式等多種因素有關(guān)。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)由增量時(shí)代逐漸轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，房企高杠桿經(jīng)營日益顯現(xiàn)、亟需轉(zhuǎn)型。企業(yè)(%)(%)造業(yè)(%)(%)開采業(yè)(%)采選業(yè)(%)n.a近年來，監(jiān)管當(dāng)局出臺(tái)了多項(xiàng)政策以引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。這在促進(jìn)房幸福、花樣年華、當(dāng)代置業(yè)、恒大等頭部房企紛紛陷入債務(wù)危機(jī)，其既與企業(yè)自身轉(zhuǎn)7行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的有序出清。一方面，以“慢撒氣”的方式，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)。頭部房企資產(chǎn)規(guī)模大、涉及的上下游企業(yè)數(shù)量眾多，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有系統(tǒng)性重要影響。在房地產(chǎn)行業(yè)景氣度明顯下行背景下，房地產(chǎn)融資政策過快收緊很容易引發(fā)因“處置風(fēng)險(xiǎn)”而帶來新的風(fēng)險(xiǎn)。因此，未來要引導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)的緩慢化解、有序出清。事實(shí)上穩(wěn)住了頭部房企也就穩(wěn)住了房地產(chǎn)行業(yè)的基本盤。預(yù)計(jì)，那些專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企將得到重點(diǎn)支持，通過開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)2支持其優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。筆者理解，“資產(chǎn)激活”指將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目改造為保障性住房等進(jìn)行盤活。“負(fù)債接續(xù)”指幫助優(yōu)質(zhì)房企通過債務(wù)置換、大居民住房購房支持等低房貸利率等。救和依險(xiǎn)。對(duì)“好資產(chǎn)”，可通過債轉(zhuǎn)股、引入資產(chǎn)管理公司等方式幫助債務(wù)重組。對(duì)“壞防點(diǎn)思考成為當(dāng)務(wù)之急。既要立足當(dāng)下，緩解行業(yè)當(dāng)期壓力，又要放眼長遠(yuǎn)，培育行業(yè)健康發(fā)周期的下行期、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的陣痛期和新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型期”，這要求著眼長遠(yuǎn)、強(qiáng)化層設(shè)計(jì)等以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。8(一)促進(jìn)房地產(chǎn)在恢復(fù)正常循環(huán)基礎(chǔ)之上逐步實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)化公積金管理制度，更好發(fā)揮其作用。采取共用公積金貸款、推動(dòng)異地公積金貸款業(yè)務(wù)等政策，持續(xù)挖掘居民合理購房需求。另一方面，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款集中度、“三道住房貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度的方式進(jìn)行優(yōu)化，未來還可考慮進(jìn)一步延長實(shí)施時(shí)，(二)準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)良性循環(huán)的深刻內(nèi)涵，促進(jìn)新發(fā)展模式構(gòu)建房地產(chǎn)良性循環(huán)涉及經(jīng)濟(jì)、金融、財(cái)政、土地、民生等諸多方面，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。其中，促進(jìn)房地產(chǎn)正常增長和保持房價(jià)基本穩(wěn)定是重中之重，它是構(gòu)成房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要條件?？蓮娜齻€(gè)維度進(jìn)行理解：一是房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，涉及房地產(chǎn)與上下游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)與金融，的良性循環(huán)。涉及土地市場(chǎng)、保障房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、新房及二手房交易市場(chǎng)等多個(gè)宏觀、中觀和微觀層面構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的總體框架。可從以下環(huán)節(jié)促進(jìn)房地產(chǎn)要堅(jiān)持房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)這一定位，又要防止過度投機(jī)炒作。房地產(chǎn)稅是抑制房地產(chǎn)投資的重要工具，未來要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)擇機(jī)推出。各國經(jīng)驗(yàn)表明，在宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、房地產(chǎn)過熱時(shí)往往是房地產(chǎn)稅推出的較好時(shí)間窗口。因地制宜、因9購為代表的行政性調(diào)控手段是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)期的非常之舉，這為助力樓市降溫、促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)揮了重要作用。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在邏輯深刻變化，行政性調(diào)控手段既難以滿足當(dāng)前樓市穩(wěn)定的需要，更難以適應(yīng)中長期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)健發(fā)展的住房金融調(diào)控新模式。即，供給端重在構(gòu)建租購并舉住房供給新模式，更好滿足不同居民差異化住房需求。需求端重在構(gòu)建以房地產(chǎn)逆周期宏(三)將房地產(chǎn)融資模式轉(zhuǎn)型納入房地產(chǎn)長效機(jī)制總體框架中式轉(zhuǎn)型納入房企等多種方式促進(jìn)樓市回暖，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)融資修復(fù)。當(dāng)前，要特別重視通過存量資產(chǎn)盤活、債務(wù)重組、REITS發(fā)行等方式，幫助房地產(chǎn)企業(yè)化解當(dāng)前面臨的流動(dòng)性，房地產(chǎn)企業(yè)自身要充分認(rèn)識(shí)到“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式的危害，避免盲目擴(kuò)張和加杠桿，并根據(jù)未來房地產(chǎn)需求的新變化，構(gòu)建與之相匹配的經(jīng)營方式和融資模式。例如，提高物業(yè)運(yùn)營能力，從前期過度重視開發(fā)向強(qiáng)化管理和服務(wù)轉(zhuǎn)型，適應(yīng)