某置業(yè)公司產品研發(fā)部工作職責架構

***置業(yè)產品研發(fā)部職責責架構（草案案）為提高集團產品品品質、適應應集團化發(fā)展展需求；落實***置業(yè)關于構構建產品研發(fā)發(fā)部的指示精精神；結合控控股公司項目目特點和寧波波公司實際，設設立***置業(yè)產品研研發(fā)部?，F(xiàn)明明確部門職責責及相關架構構如下：部門宗旨在綜合平衡長期期效益和短期期盈利的基礎礎上，保證項項目品質，提提升公司競爭爭力，實現(xiàn)項項目利潤最大大化。部門職責前期研究加強交流學習，吸吸收優(yōu)秀資訊訊，引進房產產技術成果針對當?shù)靥卣?，加加大?chuàng)新力度度，開展住宅宅產品研發(fā)深入市場一線，了了解市場需求求，提供拿地地決策依據(jù)項目管理結合市場，挖掘掘土地價值，解解決產品定位位建立項目建建筑師制度，控控制項目方案案設計協(xié)助控制工程品品質，保障產產品效果集團整合規(guī)范子公司司操作流程規(guī)避子公司司項目操作風風險建立完善控控股公司設計計審批制度建立控股公公司各子公司司經驗交流共共享的平臺管理架構部門負責人，部門負責人項目建筑師及項目助理建筑師項目建筑師及項目助理建筑師前期研究項目管理集團整合前期研究項目管理集團整合說明：部門建制制暫定4人，由項目目建筑師、助助理項目建筑筑師組成產品研發(fā)部由總總經理室分管管領導主管，控控股公司副總總建筑師對建建筑設計管理理進行控制項目建筑師制度度根據(jù)上述架構及及產品研發(fā)部部現(xiàn)狀人員配配置情況，項項目管理將實實行項目建筑筑師制度。部部門將指定建建筑師對寧波波公司具體項項目進行負責責。實現(xiàn)從拿拿地前的決策策分析，到立立項后的產品品定位、設計計發(fā)包、方案案完成的全程程把控。對項項目實施全過過程及品質實實施效果進行行全程協(xié)控。在在實現(xiàn)項目效效益最大化的的前提下，保保證產品品質質。項目建筑師將通通過內部選拔拔和外部招聘聘產生。以技技術部和產品品研發(fā)部主要要技術力量為為骨干。需要要具有一定的的項目從業(yè)經經驗，能有效效的把控建筑筑品質。助理理項目建筑師師通過一定培培養(yǎng)鍛煉，可可以升任項目目建筑師。項目建筑師除完完成指定項目目的工作職責責外，還需對對部門安排的的其他一系列列工作包括前前期研究，集集團整合等積積極負責，按按時完成。部門工作1：前期研究配合項目發(fā)展部部對目標市場場進行產品調調研調查國內優(yōu)秀房房產項目，提提交分析報告告完成目標土地測測算分析報告告針對不同的市場場政策，規(guī)劃劃要求，吸收收國內優(yōu)秀產產品經驗，整整合提煉研發(fā)發(fā)優(yōu)秀產品，成成熟后加以推推廣，形成***的產品線2：項目管理參與項目發(fā)展部部《產品建議議書》的編制制和確認完成概念設計方方案及分析制定完成《項目目設計工作總總體計劃》；；保證設計工工作按計劃完完成完成《項目設計計指導書》及及設計合同的的擬定完成設計單位的的招標、考察察、設計方案案的評審等組組織協(xié)調工作作設計方案全過程程資料的存檔檔、收發(fā)記錄錄；設計工作作完成后的總總結配合項目銷售的的資料準備整體設計效果的的跟蹤，配合合技術部對過過程圖紙進行行審核校對，對對實施過程中不理理想之處迅速速提出改進意意見；配合技術部完成成對甲供料等等其他建材與與建筑細部做做法的選擇建筑設計變更的的協(xié)助管理與與執(zhí)行；其他相關工作職職責。3：集團整合計劃落實審核審批兩地公公司各項目設設計年計劃及及各時間段工工作節(jié)點；檢查落實兩地公公司設計月計計劃；每周跟蹤月計劃劃的落實情況況；重要節(jié)點提醒質量控制直接參與投資資分析、前期期可研、規(guī)劃劃概念設計、規(guī)規(guī)劃及單體方方案階段、并進行審審批審核。對關鍵節(jié)點控控制，歸納整整理項目關鍵鍵節(jié)點報審文文件內容及格格式對備案相關資資料進行復核核定期現(xiàn)場檢查查，保證產品品施工質量交流共享組織三地公司進進行專業(yè)考察察組織三地公司內內部經驗交流流整合控股公司設設計資源共同參與方案論論證及評審會會議設計問題總結，剖剖析現(xiàn)有項目目得失，總結結提煉標準化化的設計做法法建立設計領域圖圖書及樓盤信信息資料庫組織建筑學方面面的技術培訓訓及交流說明：1目前前***置業(yè)控股產產品研發(fā)部兼兼具集團控制制與寧波事業(yè)業(yè)部前期設計計管理功能，本本部門架構中中并未嚴格區(qū)區(qū)分，部門未未來管理框架架根據(jù)集團發(fā)發(fā)展情況調整整2集團整合部部分工作，根根據(jù)集團發(fā)展展情況按集團團領導要求逐逐步展開3部門主要人人員于2010年4月前到位開發(fā)項目產品解解決流程（草草案）3天土地取得3天土地取得項目開發(fā)準備會議用地及產品盈利能力分析項目定位報告概念設計及測算研發(fā)用地及產品盈利能力分析項目定位報告概念設計及測算研發(fā)部10天發(fā)展部10天項目分析決策會項目分析決策會33天設計單位甄選及發(fā)包產品原型選擇設計單位甄選及發(fā)包產品原型選擇總建筑師10總建筑師10天研發(fā)部研發(fā)部10天規(guī)劃部門溝通深化概念設計及測算產品建議書產品建議書20天20天設計院設計第一輪方案評審決策第一輪方案評審決策設計院調整設計20天設計院調整設計20天設計院調整出圖第二輪設計評審設計院調整出圖第二輪設計評審1515天提交方案文本，技術部簽收提交方案文本，技術部簽收說明：整體工作作流程周期80-90天（從拿地地到報批方案案完成），具具體流程可根根據(jù)項目情況況相應調整，如如項目較小或或規(guī)劃產品形形態(tài)較明確，可可適當壓縮時時間。項目開發(fā)準備會會議相關部門：董事事長、總經理理室相關領導導、總建筑師師、發(fā)展部及及研發(fā)部全體體，技術部項項目對接人、營營銷部經理及及項目總監(jiān)，開開發(fā)部項目負負責人工作接口：前置置工作為土地地取得，工作周期：三天天工作程序：產品品研發(fā)部統(tǒng)籌籌，由項目建建筑師進行前前期會議議程程準備并將相相關資料及會會議通知發(fā)至至OA與會人員處處，會議中討討論土地屬性性分析、客群群定位、面積積段分布、總總價區(qū)間、產產品形式、設設計進度安排排等方面內容容，并形成初初步意見。工作成果：會議議紀要，主管管領導審核，董董事長審定。相關附件：（暫暫缺）項目定位報告相關部門：項目目發(fā)展部、銷銷售部工作接口：項目目開發(fā)準備會會后工作周期:十十天內工作程序：項目目發(fā)展部通過過對地塊的深深入調研，當當前及過往市市場的解讀，區(qū)區(qū)域客戶的需需求調研，提提出定位方向向，并結合銷銷售部意見提提出產品類型型及比例的建建議工作成果：項目目定位報告，主主管領導審核核，董事長審審定。工作提示：此成成果作為項目目規(guī)劃設計重重要前提依據(jù)據(jù)，如因市場場及規(guī)劃條件件原因仍需調調整，應再次次提請董事長長審定相關附件：（暫暫缺）用地及產品盈利利能力分析相關部門：產品品研發(fā)部工作接口：項目目開發(fā)準備會會后工作周期:四四天內工作程序：產品品研發(fā)部通過過對地塊市政政條件及規(guī)劃劃設計條件的的深入分析，提提出用地價值值、體塊布置置、交通組織織、功能排布布、銷售流線線等的概念草草圖及相關說說明，并提交交單一產品規(guī)規(guī)劃成本測算算。在此基礎礎上，提出明明確的產品選選擇。工作成果：用地地分析報告，總總建筑師審核核，主管領導導審定。工作提示：單一一產品規(guī)劃成成本測算指的的是在地塊中中進行低層、多多層、小高層層、中高層、高高層不同梯度度的產品盈利利能力測算，靜靜態(tài)理解產品品角色，以便便對應市場機機會做產品選選擇。單一產產品的銷售價價格由發(fā)展部部根據(jù)目前項項目地二手房房結合市場發(fā)發(fā)展提供建議議。相關附件：（暫暫缺）概念設計及測算算相關部門：產品品研發(fā)部及項項目發(fā)展部工作接口：用地地分析報告后后工作周期:六六天內工作程序：在產產品選型確定定后，依據(jù)用用地分析，產產品研發(fā)部提提交概念設計計，項目發(fā)展展部根據(jù)概念念設計定稿進進行經濟指標標測算。工作成果：概念念設計測算報報告，總建筑筑師審核，主主管領導審定定。工作提示：有條條件的重大項項目，產品研研發(fā)部應組織織多方案測算算比較研討。通通過多種產品品組合分析，動動態(tài)觀察不同同產品組合的的盈利能力；；尋求滿足公公司戰(zhàn)略的最最佳組合方案案；進一步審審視開發(fā)思路路和開發(fā)節(jié)奏奏的組合關系系。概念設計計定稿應包含含經濟指標，總總圖規(guī)劃，產產品選型，體體塊模型。測測算完成后，提提交財務部審審核認可。相關附件：（暫暫缺）項目分析決策會會相關部門：董事事長、總經理理室相關領導導、總建筑師師、發(fā)展部及及研發(fā)部全體體，技術部項項目對接人、營營銷部經理及及項目總監(jiān)，開開發(fā)部項目負負責人工作接口：項目目定位報告及及概念設計測測算完成后工作周期:三三天內工作程序：產產品研發(fā)部統(tǒng)統(tǒng)籌，及時將將項目定位報報告及概念設設計測算OA提交至各與與會人員，并并安排會議時時間。會議中中重點討論客客群定位，產產品比例、產產品組合選型型、競爭產品品創(chuàng)新借鑒、規(guī)規(guī)劃形態(tài)等方方面內容，并并形成結論意意見。工作成果：會議議記錄，主管管領導審核，董董事長審定。工作提示：本會會議作為公司司理清項目思思路的重要節(jié)節(jié)點，有著提提綱挈領的作作用，研發(fā)部部應著重提請請各與會人員員應做好前期期準備，會議議中深化議題題，總結成果果，為產品建建議書的形成成打下扎實基基礎。針對會會議中產品定定位的結論意意見，項目發(fā)發(fā)展部應修改改定位報告并并重新提交報報告定稿。相關附件：（暫暫缺）深化概念設計及及測算相關部門：產品品研發(fā)部工作接口：項目目分析決策會會后工作周期:六六天內工作程序：產產品研發(fā)部項項目建筑師針針對會議紀要要中的意見，對對項目概念設設計進行深化化調整，并對對概念設計中中未含的內容容（重點關注注密度綠地率率等指標落實實、會所、車車位、地下室室、人防等具具體技術要求求的滿足方式式）進行完善善。保證概念念設計的切實實可行性。并并調整經濟測測算。工作成果：設計計深化文本及及經濟測算，總總建筑師審核核，主管領導導審定。工作提示：如項項目較小，且且產品形態(tài)明明確，此階段段可邀請直委委設計單位參參與設計。相關附件：（暫暫缺）規(guī)劃部門溝通相關部門：主管管領導工作接口：深化化概念設計后后工作周期:六六天內工作程序：如規(guī)規(guī)劃大方向確確定，應及時時與規(guī)劃部門門主管領導溝溝通，取得認認可，并將相相關意見及時時反饋進行調調整。工作成果：應OOA提交規(guī)劃部部門方向性意意見工作提示：由于于不同規(guī)劃管管理部門的管管理方式，人人員配置不同同，此工作節(jié)節(jié)點可適當靈靈活掌握，也也可適當前置置。盡量在設設計發(fā)包之前前將規(guī)劃部門門的思路了解解透徹，避免免走彎路。相關附件：（暫暫缺）產品建議書相關部門：產品品研發(fā)部工作接口：深化化概念設計后后工作周期:四四天內工作程序：產產品研發(fā)部項項目建筑師整整合項目定位位報告定稿、概概念深化設計計定稿，在此此基礎上，結結合設計過程程中的主要問問題，針對場場地分析、指指標分析、概概念思路、規(guī)規(guī)劃關鍵、產產品要求、立立面風格等方方面提出設計計重點，形成成產品建議書書。工作成果：產品品建議書，總總建筑師審核核，主管領導導審定。工作提示：產品品建議書是規(guī)規(guī)劃設計的前前期指引，把把規(guī)劃中可能能存在的問題題盡量提出很很關鍵，能讓讓規(guī)劃設計單單位少走彎路路，目的明確確。但同時，不不應抹殺設計計單位的創(chuàng)新新思路的可能能性，應明確確提出規(guī)劃及及產品創(chuàng)新的的方向。相關附件：（暫暫缺）設計資源甄選及及發(fā)包相關部門：總建建筑師工作接口：項目目深度分析會會后工作周期:十十天內工作程序：接觸觸意向設計單單位，確定選選擇范圍，同同時完成詢價價、設計資質質、能力等基基本合作條件件的調查整理理。交流設計計要求及設計計內容，考察察設計能力及及人員進度安安排，并最終終確定設計發(fā)發(fā)包方式（招招標或直委）。若需進行設計招投標，則應進入招投標流程。工作成果：設計計單位意向思思路，主管領領導審核，董董事長審定。工作提示：設計計單位的選擇擇，除對其公公司實力進行行考察外，還還應對其作品品進行研究，判判斷是否滿足足項目整體風風格的設計需需要。此次選選擇的設計單單位將會承擔擔方案深化以以及擴初的設設計工作，故故不僅需考察察其方案設計計能力，還需需考察設計單單位技術能力力、團隊工作作能力、工作作態(tài)度，注意意其綜合實力力是否能滿足足項目設計工工作的需要。在目前的設計市市場形勢下，考考慮到我司未未來設計規(guī)模模的不斷擴大大，需要的設設計資源較多多，且優(yōu)質資資源對設計招招投標抗性較較大，建議容容積率面積20萬平米左右右以下規(guī)模直直接委托，30萬平米左右右以上規(guī)模招招投標。具體體項目有總建建筑師提議，董董事長審定?？紤]到設計單位位的設計檔期期問題，本項項工作可以適適當前置，讓讓設計單位提提早做好準備備。相關附件：（暫暫缺）產品原型選擇相關部門：產品品研發(fā)部工作接口：項目目深度分析會會后工作周期:十十天內工作程序：根根據(jù)項目深度度分析會議結結論，由總建建筑師牽頭，選選擇產品庫中中的產品原型，并根根據(jù)項目情況況進行修改調調整，結合當當前規(guī)范，調調整出適合本項目情情況的產品原原型，附在產產品建議書中中提交設計單單位。并要求其進進一步創(chuàng)新。工作成果：產品品原型定稿，主主管領導審核核，董事長審審定。工作提示：產品品原型是在項項目操作流程程內的最有效效選擇，不是是終極目標，其其主要目的是找準準項目方向，啟啟發(fā)設計單位位思路。產品品原型的形成成建筑在資料庫的的研發(fā)積累之之上。平時應應多進行此方方面的研發(fā)。相關附件：（暫暫缺）第一輪方案評審審決策相關部門：董事事長、總經理理室相關領導導、總建筑師師、發(fā)展部及及研發(fā)部全體體，技術部項項目對接人、營營銷部經理及及項目總監(jiān)工作接口：設計計發(fā)包后工作周期:二二十天內工作程序：對設設計單位的規(guī)規(guī)劃平面，面面積指標，戶戶型深化、單單體建筑立面面進行審核討討論，并形成成結論性意見見工作成果：評審審意見，總建建筑師審核，主主管領導審定定。工作提示：本次次設計評審主主要是對于大大方向的控制制，需要設計計單位對規(guī)劃劃的深化，戶戶型的創(chuàng)