畢業(yè)論文房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性

第一章緒論1.1房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目可行性研研究的背景和和意義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重重要組成部分分，是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的重要支支柱之一。發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)有利于加加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整整，從而促進(jìn)進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健健康持續(xù)發(fā)展展。最近的金金融風(fēng)暴不僅僅對(duì)全世界也也對(duì)我國(guó)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)來(lái)了很大的不不良影響，房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作作為我國(guó)主要要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)，其發(fā)展展可拉動(dòng)一系系列行業(yè)發(fā)展展。同時(shí)，國(guó)國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)，各級(jí)政政府部門先后后出臺(tái)了一系系列的鼓勵(lì)房房地產(chǎn)發(fā)展的的政策，提倡倡大力發(fā)展房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)可行性研研究是決策科科學(xué)在項(xiàng)目領(lǐng)領(lǐng)域的應(yīng)用。所所謂可行性研研究，是運(yùn)用用多種科學(xué)手手段（包括技技術(shù)科學(xué)、社社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)及系統(tǒng)工工程等）對(duì)房房地產(chǎn)建設(shè)工工程進(jìn)行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的的綜合科學(xué)，其其基本任務(wù)是是通過(guò)廣泛的的調(diào)查研究，綜綜合論證一個(gè)個(gè)工程項(xiàng)目在在技術(shù)上是否否先進(jìn)、實(shí)用用和可靠，在在經(jīng)濟(jì)上是否否合理，在財(cái)財(cái)務(wù)上是否盈盈利，為投資資決策提供科科學(xué)的依據(jù)。而而將可行性研研究的成果編編制成報(bào)告，即即是可行性研研究報(bào)告。作為投資項(xiàng)目目中的前期工工作的重要內(nèi)內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目目具有十分重重要的作用，主主要體現(xiàn)在以以下幾個(gè)方面面：（1）可行性研研究是堅(jiān)持科科學(xué)發(fā)展觀、建建設(shè)節(jié)約型社社會(huì)的需要；；（2）可行性研研究是建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目投資決策策和編制設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書的依依據(jù)；（3）可行性研研究是項(xiàng)目建建設(shè)單位籌集集資金的重要要依據(jù)；（4）可行性研研究是建設(shè)單單位與各有關(guān)關(guān)部門簽訂各各種協(xié)議和合合同的依據(jù)；；（5）可行性研研究是建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行工程程設(shè)計(jì)、施工工、設(shè)備購(gòu)置置的重要依據(jù)據(jù)；（6）可行性研研究是向當(dāng)?shù)氐卣?、?guī)劃劃部門和環(huán)境境保護(hù)部門申申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)設(shè)許可文件的的依據(jù)；（7）可行性研研究是國(guó)家各各級(jí)計(jì)劃綜合合部門對(duì)固定定資產(chǎn)投資實(shí)實(shí)行調(diào)控管理理、編制發(fā)展展計(jì)劃、固定定資產(chǎn)投資、技技術(shù)改造投資資的重要依據(jù)據(jù)；（8）可行性研研究是項(xiàng)目考考核和后評(píng)估估的重要依據(jù)據(jù)。1.2房地產(chǎn)市市場(chǎng)的現(xiàn)狀研研究1.2.1市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)石家莊市是近年年來(lái)發(fā)展起來(lái)來(lái)的二線城市市，環(huán)比周圍圍省會(huì)城市房房?jī)r(jià)處于中下下狀態(tài)，隨著著恒大、萬(wàn)達(dá)達(dá)等國(guó)內(nèi)知名名地產(chǎn)公司的的進(jìn)入，無(wú)疑疑更加推動(dòng)的的房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，新源源發(fā)房地產(chǎn)開開發(fā)公司開發(fā)發(fā)的新源NASA項(xiàng)目就是在在這個(gè)環(huán)境下下建立起來(lái)的的。1.2.2區(qū)位位特點(diǎn)及項(xiàng)目目介紹分析NASA項(xiàng)目地地處石家莊中中山路與大徑徑街交叉口，位位于石家莊南南三條批發(fā)市市場(chǎng)的正南面面，距石家莊莊火車站、北北國(guó)商城等僅僅幾百余米，商商業(yè)氛圍相當(dāng)當(dāng)濃重，地理理位置十分優(yōu)優(yōu)越。NASA項(xiàng)目地地下二、三層層為設(shè)備用房房及停車場(chǎng)，地地下一層為沃沃爾瑪超市，裙裙房一到六層層部分為商業(yè)業(yè)，三棟塔樓樓分別為L(zhǎng)OFT公寓、住宅宅樓和寫字樓樓。商業(yè)布置置及動(dòng)線規(guī)劃劃設(shè)計(jì)極為超超前，現(xiàn)階段段商家已引進(jìn)進(jìn)沃爾瑪、H＆M、C＆A、優(yōu)衣庫(kù)、肯肯德基、奧斯斯卡等國(guó)際化化大品牌，NASA的宗旨是：：打造石家莊莊首個(gè)SHOPIINGMALLL。公寓主力戶戶型分別為80-1220平米的2房和小3房，戶型通通透舒適。作作為城市的地地標(biāo)性建筑，NASALLOFT公寓映象出一個(gè)：：出則盡享繁繁榮的商業(yè)配配套，入則可可以擁有一個(gè)個(gè)舒適悠閑的的靜謐之地，無(wú)無(wú)異于是青年年白領(lǐng)購(gòu)房置置業(yè)的理想首首選。1.2.3購(gòu)買買對(duì)象及購(gòu)買買心理分析出于NASA的的特殊地理位位置考慮，購(gòu)購(gòu)買人群初步步鎖定為南三三條市場(chǎng)部分分有空余資金金的商鋪?zhàn)鈶魬艏吧鐣?huì)有閑閑散資金的人人士，購(gòu)買心心理主要以投投資為主。中山路是石家莊莊的交通要道道，也是石家家莊的標(biāo)志性性街道，更是是石家莊商業(yè)業(yè)區(qū)的聚集之之所，像北國(guó)國(guó)、東購(gòu)、人人民商場(chǎng)、建建華百貨大樓樓等石家莊大大型商業(yè)場(chǎng)所所分別都坐擁?yè)矶?，NASA正處于這樣樣一個(gè)商業(yè)氛氛圍中，所以以購(gòu)買的人群群大都以投資資為目的。07年以來(lái)石家家莊的房?jī)r(jià)一一路彪升，其其房?jī)r(jià)增幅在在全國(guó)也名列列前茅。拿石石家莊金馬小小區(qū)的房?jī)r(jià)來(lái)來(lái)說(shuō)，2007年底該小區(qū)區(qū)樓盤均價(jià)不不過(guò)3000元左右，2010年底房?jī)r(jià)一一度突破7000元大關(guān)。雖雖然石家莊去去年的房?jī)r(jià)漲漲幅趨于平穩(wěn)穩(wěn)，但仍然是是穩(wěn)中有升。住住房是居民的的剛性需求，現(xiàn)現(xiàn)階段的住房房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)達(dá)不到居民的的實(shí)際需要，所所以房?jī)r(jià)仍然然會(huì)上升，投投資者正是看看中這點(diǎn)才買買來(lái)投資的。1.2.4競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的的分析NASA的主打打品牌為精裝裝LOFT公寓，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手主要為為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在在槐安路開發(fā)發(fā)的萬(wàn)達(dá)公館館。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)隨貴為全國(guó)國(guó)知名品牌，但但萬(wàn)達(dá)公館位位置畢竟離市市中心過(guò)于偏偏遠(yuǎn)，鑒于NASA的優(yōu)越地理理位置，萬(wàn)達(dá)達(dá)對(duì)NASA的銷售尚夠夠不成太大的的威脅。1.2.5項(xiàng)目目的主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)量占地總面積18600m22總建筑面積1628255m2地上部分建筑面面積1208066m2裙房面積51993mm2其A棟公寓寓面積23735mm2中B棟住宅宅面積24029m22C棟辦公樓面積積24049m22建筑基底面積10211mm2建筑密度54.9%容積率6.49綠地率車位數(shù)（地下）20%688個(gè)1.3本文研究究?jī)?nèi)容和章節(jié)節(jié)介紹本文通過(guò)SWOOT分析法以及及相關(guān)的工程程經(jīng)濟(jì)分析方方法，針對(duì)石石家莊NASA項(xiàng)目進(jìn)行了了細(xì)致的項(xiàng)目目可行性研究究分析，這對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目投投資與否以及及如何投資提提供了有效的的依據(jù)。在項(xiàng)項(xiàng)目開始之前前，投資方對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的前前景如何并不不明確，而同同時(shí)2010的相關(guān)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展也不不如08和09年如此良好好，針對(duì)這一一情況，我們們展開了本次次項(xiàng)目可行性性研究，從總總體上對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目做一個(gè)評(píng)評(píng)估，從而為為進(jìn)一步的項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)以及及投資實(shí)施提提供一個(gè)必要要的參考。論文主要研究了了本項(xiàng)目的基基本情況、近近段時(shí)間相關(guān)關(guān)的市場(chǎng)情況況、產(chǎn)品的建建設(shè)規(guī)模和方方案、相關(guān)技技術(shù)方案、對(duì)對(duì)環(huán)境的影響響、項(xiàng)目的組組織機(jī)構(gòu)及人人力資源配置置、項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)度控制、項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分分析以及社會(huì)會(huì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)及控制等。其其中在第二章章我們通過(guò)一一系列的調(diào)查查方式考察了了近期石家莊莊的房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展情況況；在第三章章介紹了擬建建的規(guī)模及產(chǎn)產(chǎn)品方案；在在第四章里對(duì)對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境境進(jìn)行了分析析；在第五章章里面利用工工程經(jīng)濟(jì)學(xué)中中的常用方法法分析了本項(xiàng)項(xiàng)目的投資回回收期、內(nèi)部部收益率、凈凈現(xiàn)值以及利利息備付率等等，并針對(duì)本本項(xiàng)目進(jìn)行了了項(xiàng)目的單因因素敏感性分分析，同時(shí)還還討論了項(xiàng)目目投資款項(xiàng)的的來(lái)源方式等等。研究結(jié)果表明本本項(xiàng)目定位是是可行的，項(xiàng)項(xiàng)目具有較好好的盈利能力力，有一定的的貸款償還能能力和自身平平衡能力，而而且有良好的的抗風(fēng)險(xiǎn)能力力，有較強(qiáng)的的項(xiàng)目實(shí)施可可行性。本文的特色在于于較好的結(jié)合合了圖表與文文字分析，具具有較好的可可讀性，一目目了然。第二二章市場(chǎng)調(diào)查查與預(yù)測(cè)2.1市場(chǎng)調(diào)查查2010年1--2月，全國(guó)完完成房地產(chǎn)開開發(fā)投資3144億元，同比比增長(zhǎng)31.1%，增幅比去去年同期提高高30.1個(gè)百分點(diǎn)。其其中，商品住住宅完成投資資2233億元，同比比增長(zhǎng)32.8%，提高32.0個(gè)百分點(diǎn)，占占房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資的比重重為71.0%。全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)房屋施工面面積20.97億平方米，同同比增長(zhǎng)29.3%；房屋新開開工面積1.49億平方米，同同比增長(zhǎng)37.5%；房屋竣工工面積6101萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)8.2%。其中，住住宅竣工面積積4789萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)5.8%。同時(shí)，全國(guó)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)完成土地地購(gòu)置面積2407萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)11.2%，去年全年年則是下降18.9%；完成土地地開發(fā)面積1567萬(wàn)平方米，同同比下降40.8%。2.2國(guó)內(nèi)近期期投資環(huán)境及及需求狀況銷售方面，20010年前兩個(gè)月月全國(guó)商品房房銷售面積7155萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)38.2%，增幅比去去年全年回落落3.9個(gè)百分點(diǎn)。其其中，商品住住宅銷售面積積增長(zhǎng)36.6%；辦公樓銷銷售面積增長(zhǎng)長(zhǎng)84.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房銷售面面積增長(zhǎng)43.0%。1-2月，商品房房銷售額4116億元，同比比增長(zhǎng)70.2%，增幅比去去年全年回落落5.3個(gè)百分點(diǎn)。其其中，商品住住宅銷售額增增長(zhǎng)70.8%，辦公樓和和商業(yè)營(yíng)業(yè)用用房銷售額分分別增長(zhǎng)73.8%和63.3%。由于受到金融危危機(jī)余波的影影響，最近一一段時(shí)間，政政府部門加強(qiáng)強(qiáng)了對(duì)于市場(chǎng)場(chǎng)的宏觀調(diào)控控，這對(duì)于房房地產(chǎn)市場(chǎng)帶帶來(lái)了一定的的影響。但是是縱觀過(guò)去幾幾年，石家莊莊市人口數(shù)量量不斷增加，交交通狀況不斷斷得到改善，在在爭(zhēng)取建設(shè)文文明城市的政政策方針下，一一大片的老城城區(qū)、落后片片區(qū)得到拆遷遷整改，石家家莊居民年收收入穩(wěn)步提升升，房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)步提升。在在具體到阿爾爾卡迪亞、中中基禮域、國(guó)國(guó)瑞城等一批商品住住宅的良好銷銷量，同時(shí)入入住石家莊的的人口不斷增增多，在該區(qū)區(qū)域的白領(lǐng)階階層人數(shù)不多多擴(kuò)大，對(duì)商商品房的需求求必然增多，同同時(shí)為緩解金金融危機(jī)帶來(lái)來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)壓力，政府府鼓勵(lì)房地產(chǎn)產(chǎn)類經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，據(jù)此分分析，此時(shí)開開發(fā)合適的商商品房，是迎迎合市場(chǎng)的需需求，銷售前前景良好。第三章擬建規(guī)模模及產(chǎn)品方案案3.1建設(shè)規(guī)模模石家莊NASAA項(xiàng)目規(guī)劃總總用地18600平方米，建建筑面積1628225平方米，容容積率6.49%，綠化覆蓋蓋率20%，建筑密度54.9%。3.2產(chǎn)品方案案地下二、三層主主要功能為汽汽車庫(kù)及設(shè)備備用房（其中中地下三層部部分為人防汽汽車庫(kù)），地地下一層為沃沃爾瑪超市，裙裙房一至六層層為商業(yè)用房房、電影院、KTV等娛樂用房房。A棟六層至十十九層為精裝裝LOFT公寓，B棟七至三十十層為住宅，C棟六至二十十三層辦公住住宅。第四章項(xiàng)目環(huán)境境分析4.1地塊環(huán)境境分析4.1.1地塊塊位置NASA處于南南三條大門口口，人流相當(dāng)當(dāng)密集，隨著著沃爾瑪、H＆M、C＆A、優(yōu)衣庫(kù)、肯肯德基、奧斯斯卡等國(guó)際化化大品牌的進(jìn)進(jìn)入在一定程程度上也推動(dòng)動(dòng)了商業(yè)氛圍圍，提升了項(xiàng)項(xiàng)目的檔次。再再者作為石家家莊的首個(gè)SHOPIINGMALLL，商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)定會(huì)相當(dāng)成成功，不會(huì)象象萬(wàn)象天成那那樣大跌眼睛睛。4.1.2環(huán)境境衛(wèi)生、社會(huì)會(huì)治安情況分分析因臨近南三條批批發(fā)市場(chǎng)，NASA項(xiàng)目的環(huán)境境衛(wèi)生、社會(huì)會(huì)治安情況不不容樂觀。南南三條做作中中國(guó)老一批的的批發(fā)市場(chǎng)其其環(huán)境、治安安相當(dāng)差，從從09年底布匹市市場(chǎng)著的大火火足以看出其其環(huán)境衛(wèi)生、消消防治安相當(dāng)當(dāng)差。這是NASA項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力力的一個(gè)不利利因素，但近近年來(lái)橋東區(qū)區(qū)政府也在加加大力度對(duì)南南三條市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行升級(jí)改造造。象新源發(fā)發(fā)商貿(mào)城、太太和日化，盛盛陽(yáng)門等就是是改造后的成成功試點(diǎn)。相相信在政府的的努力下NASA所砒居的南南三條批發(fā)市市場(chǎng)會(huì)有明顯顯的進(jìn)步。4.1.3交通通條件NASA項(xiàng)目臨臨中山路而居居地理位置十十分優(yōu)越，距距石家莊火車車站僅有半公公里。公交車車有1路、5路、6路、34路、55路等共12條線路，出出行極為便利利。4.1.4配套套設(shè)施由于項(xiàng)目處于商商業(yè)中心以及及文化教育中中心，周圍商商業(yè)設(shè)施齊全全，文化教育育資源豐富，因因此就需要把把項(xiàng)目的規(guī)劃劃建設(shè)與周圍圍環(huán)境合理有有效的結(jié)合起起來(lái)，不僅要要使項(xiàng)目有效效利用周圍的的有利資源，還還要使項(xiàng)目與與周圍環(huán)境有有機(jī)的結(jié)合起起來(lái)，形成真真正的“綠色和諧”概念的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。4.2項(xiàng)目地塊塊的優(yōu)劣勢(shì)分分析4.2.1優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析4項(xiàng)目擁有較好好的投資環(huán)境境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住住房制度改革革的深入，政政府對(duì)公司開開發(fā)本項(xiàng)目的的鼎力支持，居居民對(duì)改善居居住條件的期期望與購(gòu)買力力水平，這些些基本方面為為本項(xiàng)目提供供了一個(gè)較好好的投資環(huán)境境與機(jī)遇。4.2.1.22項(xiàng)目具有突突出優(yōu)勢(shì)（1）在附近區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手較少（2）公司的資資金具有優(yōu)勢(shì)勢(shì)（3）項(xiàng)目擁有有較好的地理理位置（4）項(xiàng)目所處處地塊的發(fā)展展前景較好4.2.1.33項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小小本項(xiàng)目屬于大大面積、大規(guī)規(guī)模開發(fā)，在在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)過(guò)程中可享受受政府提供的的諸多優(yōu)惠政政策，因此，只只要在實(shí)施中中輔以全過(guò)程程科學(xué)決策控控制，應(yīng)能穩(wěn)穩(wěn)獲預(yù)期投資資收益。4.2.2劣勢(shì)勢(shì)分析項(xiàng)目規(guī)模大、變變更量大、時(shí)時(shí)間緊，開發(fā)發(fā)過(guò)程中各方方面工作協(xié)調(diào)調(diào)難度大。項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的的品位定位有有一定難度，盡盡管主體已完完成，其定位位也應(yīng)確定，但但在實(shí)施過(guò)程程中仍需要根根據(jù)具體情況況不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，公司司需要建立一一支高素質(zhì)的的營(yíng)銷隊(duì)伍，或或采取委托銷銷售的方式。4.2.3項(xiàng)目目的機(jī)會(huì)分析析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，房地地產(chǎn)市場(chǎng)已成成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要組成成部分，它對(duì)對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增增長(zhǎng)起到了至至關(guān)重要的作作用。除此以外，由于于該項(xiàng)目的建建設(shè)，將會(huì)帶帶來(lái)大量的就就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)過(guò)程將會(huì)給包包括設(shè)計(jì)院、施施工單位、監(jiān)監(jiān)理單位等提提供許多機(jī)會(huì)會(huì)。項(xiàng)目建好好以后，將引引進(jìn)大批商家家，必定需要要大量工作人人員，可見項(xiàng)項(xiàng)目建成后將將會(huì)給社會(huì)提提供大量的就就業(yè)機(jī)會(huì)。4.2.4項(xiàng)目目的威脅分析析4自然風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)是指由由于自然因素素的不確定性性對(duì)房地產(chǎn)商商品的生產(chǎn)過(guò)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)過(guò)程造成的影影響，以及對(duì)對(duì)房地產(chǎn)商品品產(chǎn)生直接破破壞，從而對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者者造成經(jīng)濟(jì)上上的損失。自自然風(fēng)險(xiǎn)因素素主要包括：：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣氣溫風(fēng)險(xiǎn)。4政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指由由于政策的潛潛在變化給房房地產(chǎn)市場(chǎng)中中商品交換者者與經(jīng)營(yíng)者帶帶來(lái)各種不同同形式的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失。政府府的政策對(duì)房房地產(chǎn)的影響響是全局性的的，因而，由由于政策的變變化而帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)生重大的影影響。所以，應(yīng)應(yīng)該密切關(guān)注注房地產(chǎn)政策策的變化趨勢(shì)勢(shì)，以便及時(shí)時(shí)處理由此而而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素又可分分為以下幾類類：政治環(huán)境境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改革風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、土地使使用制度改革革風(fēng)險(xiǎn)、住房房制度改革風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、金融政政策改革風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、環(huán)保政策策變化風(fēng)險(xiǎn)、建建筑安全條例例變化風(fēng)險(xiǎn)、審審批手續(xù)過(guò)程程風(fēng)險(xiǎn)、法律律風(fēng)險(xiǎn)。4經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民民經(jīng)濟(jì)狀況變變化風(fēng)素主要要是指一系列列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展展有關(guān)的不確確定因素。包包括：市場(chǎng)供供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融融資風(fēng)險(xiǎn)、管管理風(fēng)險(xiǎn)、工工程招投標(biāo)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況變化化風(fēng)險(xiǎn)。4技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指由于科科學(xué)技術(shù)的進(jìn)進(jìn)步、技術(shù)結(jié)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)關(guān)變量的變動(dòng)動(dòng)給房地產(chǎn)開開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)營(yíng)者可能帶來(lái)來(lái)的損失。包包括：建筑材材料改變和更更新的風(fēng)險(xiǎn)、建建筑施工技術(shù)術(shù)和工藝革新新的風(fēng)險(xiǎn)、建建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)動(dòng)或計(jì)算失誤誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)設(shè)備故障或損損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建建筑生產(chǎn)力因因素短缺風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、施工事故故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主主要是指由于于人文社會(huì)環(huán)環(huán)境因素的變變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的影響響，從而給從從事房地產(chǎn)商商品生產(chǎn)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的投資者者帶來(lái)?yè)p失的的可能性。房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因因素主要有城城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展展風(fēng)險(xiǎn)、公眾眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。4內(nèi)部決策和管管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部決策和管理理風(fēng)險(xiǎn)是指由由于開發(fā)商策策劃失誤、決決策失誤或經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理不善善導(dǎo)致預(yù)期的的收入水平不不能夠?qū)崿F(xiàn)，包包括投資方式式、地點(diǎn)、類類型風(fēng)險(xiǎn)選擇擇、人、財(cái)、物物組織管理風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等。4.3結(jié)論NASA的各項(xiàng)項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的的全面啟動(dòng)，投投資政策再一一次放寬。通通過(guò)研究本區(qū)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì),調(diào)查市場(chǎng)行行情，研究周周邊地段樓盤盤銷售形式，經(jīng)經(jīng)過(guò)深入研究究論證，該項(xiàng)項(xiàng)目盈利可能能性較大，投投資機(jī)構(gòu)決定定實(shí)行獨(dú)資開開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地地產(chǎn)的投資方方式。第五章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析5.1投資估算算NASA項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃總用地18600平方米，建建筑面積1628225平方米?？偪偩幼魯?shù)1155戶，建筑面積1628225平方米，容容積率6.49%，綠化覆蓋蓋率20%，建筑密度54.9%，總投資額約為786399.76萬(wàn)元元。5.1.1土地地的地塊開發(fā)發(fā)成本計(jì)算土地使用權(quán)出讓讓金宗地出讓金(租租金)計(jì)算公式為Ps＝Pn×K。式中Ps為宗地單位位面積出讓金金(租金)，Pn為宗地對(duì)應(yīng)應(yīng)的出讓金(租金)標(biāo)準(zhǔn)，K為容積率修修正系數(shù)。本塊土地為一級(jí)級(jí)土地，出讓讓年限為70年。根據(jù)武武漢市市區(qū)住住宅用地土地地出讓金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及住宅用用地容積率修修正系數(shù)得到到：Ps=980元/平方米，K=2.117。土地使用權(quán)出讓讓金=186000×13500×2.177=5448..9(萬(wàn)元)拆遷安置費(fèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)內(nèi)建筑物的拆拆遷安置費(fèi)主主要分為：（1）居民安置置費(fèi)：86戶居民每戶46萬(wàn)元計(jì)算共共計(jì)3956萬(wàn)人民幣。（2）房屋拆拆除費(fèi)：以每每平方米200元計(jì)算，共共拆除房屋面面積約5000平方米共計(jì)100萬(wàn)人民幣。（3）其他費(fèi)用用：主要指拆拆遷安置管理理費(fèi)，按上述述各項(xiàng)之和2%計(jì)算，共計(jì)120萬(wàn)人民幣。合計(jì)：41766萬(wàn)元。建安工程費(fèi)：土建工程費(fèi)=11628255×14000=227995.5安裝工程費(fèi)=11628255×260==4233..5工程監(jiān)理費(fèi)=（227955.5+42233.5）×1%=2270.3建安工程費(fèi)=222795..5+42333.5+2270.3==272999.3萬(wàn)元。前期工程費(fèi)：包括項(xiàng)目可行性性研究費(fèi)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地地質(zhì)勘察測(cè)繪繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)、籌建建開辦費(fèi)。前期工工程費(fèi)=272999.3×0..02+277299.33×0.033+272999.3×00.03+115283..8×0.006+152283.8××0.01==3821..9萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：227299..3×0.006=16338萬(wàn)元。公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)：小區(qū)內(nèi)為為居民服務(wù)的的不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的各種非非營(yíng)利性的公公共配套設(shè)施施，如托兒所所、學(xué)校、理理發(fā)店、變電電房、公廁、自自行車庫(kù)、垃垃圾站等。公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)=272999.3×3%%=819萬(wàn)萬(wàn)元。不可預(yù)見費(fèi)：包包括備用金（不不含工料價(jià)格格的上漲預(yù)備備費(fèi)）、不可可預(yù)見的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和其他他附加工程增增加的費(fèi)用、不不可預(yù)見的自自然災(zāi)害增加加的費(fèi)用。一一般為（1）－(2)項(xiàng)的3%－5%，這里取4%。不可預(yù)見費(fèi)=（5448..9+41776+272299.3++3821..9+16338+8199×4%=11728.11萬(wàn)元。5.1.1.88開發(fā)期間稅稅費(fèi)：262822.2×5%%=22466.56萬(wàn)元。5.1.2開發(fā)發(fā)成本匯總表5-1開發(fā)發(fā)成本一覽表表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目目總投資（單位：：萬(wàn)元）備注1土地使用權(quán)出讓讓金5448.9Ps＝Pn×KK2土地征用及拆遷遷安置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)41763前期工程費(fèi)3821.9包括項(xiàng)目可行性性研究費(fèi)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地地質(zhì)勘察測(cè)繪繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)、籌建建開辦費(fèi)等4建安工程費(fèi)27299.335基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1638約占建安工程費(fèi)費(fèi)的6%左右6公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)8197不可預(yù)見費(fèi)1728.18開發(fā)期間稅費(fèi)2246.5669流動(dòng)資金14153.331-8項(xiàng)的300%左右合計(jì)61331.006表5-2開發(fā)發(fā)費(fèi)用一覽表表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目目總投資備注1管理費(fèi)用1839.9開發(fā)成本的3%%2銷售費(fèi)用6225.0銷售收入的5%%3財(cái)務(wù)費(fèi)用4621.93.1借款利息4300.3見表9-33.2籌款費(fèi)用321.64合計(jì)17308.77表5-3各年年借款利息一一覽表單位：萬(wàn)元2010年6月月2011年6月月2012年6月月2013年6月月2014年6月月期初本金額20000.0020000.0020000.0020000.008000.0本期利息01200.01272.01348.3480.0累計(jì)利息01200.02472.03820.3480.0備注開始借款的利全部還清5.1.3項(xiàng)目目總投資額項(xiàng)目總投資額==613311.06+117308..7=786639.766萬(wàn)元。5.2融資方案案5.2.1籌籌資渠道籌措和利用自有有資金:主要包括現(xiàn)現(xiàn)金和流動(dòng)資資產(chǎn)，以及可可以在近期收收回的各種的的應(yīng)收款項(xiàng)等等，如應(yīng)收的的銀行的票據(jù)據(jù)等，目前公公司可用資金金約為14000萬(wàn)元。外部籌資：外部部籌資部分的的款項(xiàng)采用銀銀行借款與融融資信貸并舉舉方案，目前前3-5年中長(zhǎng)期貸貸款年利率設(shè)設(shè)為5.76%，本文中按按照6%計(jì)算。建設(shè)期期只計(jì)息不還還款，此類款款項(xiàng)不超過(guò)本本項(xiàng)目投資總總額的50%。預(yù)計(jì)貸款款總額為20000萬(wàn)元。表5-4貸款款來(lái)源表貸款來(lái)源貸款金額貸款時(shí)間貸款年利率所占比率招商銀行6000萬(wàn)元3年6%30%工商銀行6000萬(wàn)元3年6%30%建設(shè)銀行9000萬(wàn)元4年6%40%合計(jì)20000萬(wàn)元元————100%房屋預(yù)售：其他他差額款項(xiàng)可可以考慮用房房屋預(yù)售的部部分款項(xiàng)來(lái)補(bǔ)補(bǔ)充建設(shè)資金金。估計(jì)差額額為14000萬(wàn)元。5.2.2資資金構(gòu)成匯總總表5-5資金金來(lái)源表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目自有資金外部籌資房屋預(yù)售合計(jì)金額14000200001400048000占總投資額比例例29.1%41.8%29.1%100%5.2.3資金金使用計(jì)劃投資使用計(jì)劃在項(xiàng)目的建設(shè)期期第一年預(yù)計(jì)計(jì)投入資金229433.2萬(wàn)元，占項(xiàng)項(xiàng)目總投資額額的48.0%左右，在項(xiàng)項(xiàng)目的建設(shè)期期第二年預(yù)計(jì)計(jì)投入資金248555.2萬(wàn)元，占項(xiàng)項(xiàng)目總投資額額的52.0%左右。具體體為2010年下半年預(yù)預(yù)計(jì)投入資金金105899.2萬(wàn)元，占項(xiàng)項(xiàng)目總投資額額的22.2%左右，2011年全年投入入資金247088.1萬(wàn)元，占項(xiàng)項(xiàng)目總投資額額的51.6%左右，2012年上半年投投入資金125011.1萬(wàn)元，占項(xiàng)項(xiàng)目投資總額額的26.2%左右。其中中綠化工程投投資額約為1911..9萬(wàn)元，占投投資總額的4%左右。建設(shè)設(shè)期項(xiàng)目資金金投入計(jì)劃詳詳見表9-6：表5-6項(xiàng)目目資金投入計(jì)計(jì)劃表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目201020112012合計(jì)一期10589.2212354.0022943.22二期12354.1110589.2222943.33綠化1911.91911.9總計(jì)10589.2224708.1112501.1147798.44借款償還計(jì)劃貸款年利率為66％，建設(shè)期只只計(jì)息不還款款，從銷售期期第一年開始始還款，每年年等額本金法法進(jìn)行償還，同同時(shí)償還當(dāng)年年發(fā)生的利息息，兩年內(nèi)還還清，即2014年6月以前還清清。表5-7借款款償還計(jì)劃表表單位：萬(wàn)元2012年6月月2013年6月月2014年6月月期初累計(jì)借款20000.0020000.008000.0本期期末償還本本金012000.008000.0本期期末償還利利息03820.3480.0備注只計(jì)息不還款由于公司資金在在其他方面的的全部還清5.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)5.3.1財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)與參數(shù)選選取表5-8財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參參數(shù)表序號(hào)項(xiàng)目詳情1基準(zhǔn)收益率10%2基準(zhǔn)投資回收期期5年3計(jì)算期限4年4年利率6%5行業(yè)總投資收益益率20%6行業(yè)資本金凈利利潤(rùn)率25%5.3.2銷售售收入估算NASA項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)銷售單價(jià)價(jià)為8300元/平方米。在在工程完成30%以后開始預(yù)預(yù)售，建設(shè)期期預(yù)售49800萬(wàn)元，約占占全部工程的的40%左右；其中14000萬(wàn)元用來(lái)彌彌補(bǔ)建設(shè)款缺缺額。預(yù)計(jì)在在工程建設(shè)完完成后第一年年銷售40%，第二年銷銷售20%，兩年內(nèi)陸陸續(xù)售完。表5-9銷售售收入估算表表單位：萬(wàn)元建設(shè)期期營(yíng)業(yè)期期合計(jì)第一年第二年第三年第四年應(yīng)交稅金6162.810271.2216434.008217.041085.00銷售凈收入12512.2220853.8833366.0016683.0083415.005.3.3成本本費(fèi)用估算表5-10成成本費(fèi)用估算算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資備注1開發(fā)成本61331.006除1.1-1..8項(xiàng)以外，還還包括必備流流動(dòng)資金8278..9萬(wàn)元1.1土地使用權(quán)出讓讓金4687.41.2土地征用及拆遷遷安置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)1632.01.3前期工程費(fèi)2292.6包括項(xiàng)目可行性性研究費(fèi)、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、地地質(zhì)勘察測(cè)繪繪費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)準(zhǔn)備費(fèi)、籌建建開辦費(fèi)等1.4建安工程費(fèi)15283.881.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)917.01.6公共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)458.51.7不可預(yù)見費(fèi)1010.91.8開發(fā)期間稅費(fèi)1314.12開發(fā)費(fèi)用17308.772.1管理費(fèi)用1839.9開發(fā)成本的3%%2.2銷售費(fèi)用6225.0銷售收入的5%%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用4621.9合計(jì)總成本78639.7765.3.4財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表表表5-11項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金金流量分析表表單位：萬(wàn)元建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期第一年第二年第三年第四年1現(xiàn)金流入24207.5538840.1153118.8826583.991.1營(yíng)業(yè)收入18675.0031125.0049800.0024900.001.2回收固定資產(chǎn)余余值1100.4880.3704.3563.41.3回收流動(dòng)資金3311.64967.3001.4其他收入（存款款利息等）1120.51867.52614.51120.52現(xiàn)金流出28080.7739962.5544781.8822960.882.1借款本金償還0012000.008000.02.2借款利息支付003820.3480.02.3經(jīng)營(yíng)成本17220.1121861.66002.4營(yíng)業(yè)稅金及附加加4697.87829.712527.556263.82.5所得稅6162.810271.2216434.008217.03凈現(xiàn)金流量-3873.22-1122.448337.03623.14累計(jì)凈現(xiàn)金流量量-3873.22-4995.663341.46964.55折現(xiàn)系數(shù)（i==10％）0.9090.8260.7510.6836折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量量-3520.77-927.16261.12474.67累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金金流量-3520.77-4447.881813.34287.95.3.5財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值由上表中的累計(jì)計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金金流量知：FNPV==4287..9萬(wàn)元。資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率經(jīng)試算，取i11=52.4％，得NPV1==2.03（萬(wàn)元）；；取i2=52.5％，得NPV2==-1.344（萬(wàn)元）由內(nèi)插插值公式：[2.033-（-1.34）]/2.003=（52.5%%-52.44%）/（FIRR--52.4%%）解得FFIRR=552.46%%。投資回收期靜態(tài)投資回收期期：Pt=3--1+|-44995.66|/83337.0=22.60（年）動(dòng)態(tài)投資回收期期：Pt’=3-1++|-44447.8|//6261..1=2.771（年）總投資收益率ROI=EBIIT/IT=[(-38773.2+66162.88)+(-11122.44+102771.2)++(83377.0+166434.00)+(36624.1++8217..0)/4]]/477998.4=225.13%%資本金凈利潤(rùn)率率ROE=NP//EC==[(83337.0+33623.11)/2]//140000=42.771%利息備付率由上述計(jì)算可知知，項(xiàng)目第3年需要支付付的利息最多多。第3年利息備付付率為：ICR=EEBIT/PPI=（531188.8-444781.88+164334.0）/38200.3=6..48務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表表9-12財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)據(jù)1資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值萬(wàn)元4287.92內(nèi)部收益率%52.463投資回收期年3.1靜態(tài)投資回收期期年2.603.2動(dòng)態(tài)投資回收期期年2.714總投資收益率%25.135資本金凈利潤(rùn)率率%42.716利息備付率6.48資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值FNPV==4287..9（萬(wàn)元）＞0；資本金財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率FIRR==52.466%，大于行業(yè)業(yè)基準(zhǔn)收益率率i=10%；靜態(tài)投資資回收期Pt=2..60（年），小小于行業(yè)基準(zhǔn)準(zhǔn)投資回收期期P=5年；動(dòng)態(tài)投投資回收期Pt’=2.71（年），小小于項(xiàng)目計(jì)算算期4年；總投資資收益率ROI=225.13%%，高于行業(yè)業(yè)投資收益率率20%；資本金凈凈利潤(rùn)率ROE=442.71%%，大于25%。第三年利利息備付率ICR=66.48＞1，項(xiàng)目在利利息支付最多多的年份達(dá)到到了相應(yīng)資金金保障要求，償償債能力較強(qiáng)強(qiáng)。因此，從從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角角度來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目的盈利能能力和償債能能力都達(dá)到了了要求，項(xiàng)目目是可行的。5.3.6不不確定性分析析敏感性分析考慮到項(xiàng)目事實(shí)實(shí)過(guò)程中未知知因素的變化化，本報(bào)告就就項(xiàng)目建設(shè)投投資與銷售收收入在0%，+5%，-5%；+10%，-10%；+15%，-15%之間變化時(shí)時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目目的盈利能力力影響進(jìn)行敏敏感性分析。表9-13項(xiàng)項(xiàng)目敏感性分分析表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目開發(fā)總成本銷售收入銷售稅金息稅前利潤(rùn)稅后凈利潤(rùn)總投資凈利潤(rùn)率率（%）變動(dòng)因素47798.44124500..041085.0076701.6635616.6674.5銷售單價(jià)-15%47798.44105825..034922.3358026.6623104.3348.3-10%47798.44112050..036976.5564251.6627275.1157.1047798.44124500..041085.0076701.6635616.6674.510%47798.44136950..045193.5589151.6643958.1192.015%47798.44143175..047247.8895376.6648128.88100.7投資成本-15%40628.66124500..041085.0083871.4442786.44105.3-10%43018.66124500..041085.0081481.4440396.4493.9047798.44124500..041085.0076701.6635616.6674.510%52578.22124500..041085.0071921.8830836.8858.615%54968.22124500..041085.0069531.8828446.8851.8盈虧平衡分析析有前面的相關(guān)計(jì)計(jì)算得固定成成本為477988.4萬(wàn)元，即477988.4/155=31855.6元/平方米；變變動(dòng)成本為8300×00.25=22075.00元/平方米。Q=（477998.4×1104）/（8300--2075）=767884.6（平方米）f=767844.6/1550000==51.199%所以，本項(xiàng)目的的盈虧平衡點(diǎn)點(diǎn)是51.199%，即項(xiàng)目的的銷售收入達(dá)達(dá)到計(jì)劃銷售售收入的511.19%時(shí)，項(xiàng)目能能保持盈虧平平衡。綜合上述分析可可知，本項(xiàng)目目有著十分強(qiáng)強(qiáng)的生存能力力和競(jìng)爭(zhēng)力。第六章研究結(jié)論論及建議6.1建設(shè)方案案的綜合分析析評(píng)價(jià)與推薦薦方案總體描描述隨著NASA項(xiàng)項(xiàng)目的全面啟啟動(dòng)，再加上上道路重修拓拓寬，中國(guó)加加入WTO后,投資政策再再一次放寬。通通過(guò)研究本區(qū)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展趨勢(shì),調(diào)查市場(chǎng)行行情，研究周周邊地段樓盤盤銷售形式，經(jīng)經(jīng)過(guò)深入研究究論證，該商商品住宅項(xiàng)目目盈利可能性性較大，投資資機(jī)構(gòu)決定實(shí)實(shí)行獨(dú)資開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)的投資方式式。6.2推薦方案案的優(yōu)缺點(diǎn)描描述6.2.1優(yōu)優(yōu)點(diǎn)6.2.1.11項(xiàng)目擁有較較好的投資環(huán)環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住住房制度改革革的深入，政政府對(duì)公司開開發(fā)本項(xiàng)目的的鼎力支持，居居民對(duì)改善居居住條件的期期望與購(gòu)買力力水平，這些些基本方面為為本項(xiàng)目提供供了一個(gè)較好好的投資環(huán)境境與機(jī)遇。6.2.1.22項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上具有較強(qiáng)強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積積:16.22825萬(wàn)平平方米項(xiàng)目總投資:778639..76萬(wàn)元項(xiàng)目累計(jì)財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值:7146..5萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率:52.446%上述經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)是根據(jù)目目前的市場(chǎng)形形勢(shì)對(duì)預(yù)期目目標(biāo)利潤(rùn)估算算的結(jié)果。項(xiàng)目具有突出優(yōu)優(yōu)勢(shì)在附近區(qū)域與NNASA項(xiàng)目的在建建競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較較少，本項(xiàng)目目的定位屬于于高檔商業(yè)、住住宅，在同一一供需圈內(nèi)可可替代物業(yè)少少，且需求量量較大，公司司的資金具有有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目目擁有較好的的周邊環(huán)境（包包括自然、人人文、交通等等環(huán)境），項(xiàng)項(xiàng)目所處地塊塊的發(fā)展前景景較好。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小本項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)過(guò)程中享受受政府提供的的諸多優(yōu)惠政政策，因此，只只要在實(shí)施中中輔以全過(guò)程程科學(xué)決策控控制，可以穩(wěn)穩(wěn)獲預(yù)期投資資收益。6.2.2存存在問題（1）項(xiàng)目規(guī)模模較大，時(shí)間間較緊，開發(fā)發(fā)過(guò)程中各方方面工作協(xié)調(diào)調(diào)難度大。（2）項(xiàng)目獨(dú)一一無(wú)二的品位位定位有一定定難度，盡管管設(shè)計(jì)工作一一經(jīng)完成，其其定位也就相相應(yīng)確定，但但在實(shí)施過(guò)程程中仍需要根根據(jù)具體情況況不斷完善。（3）房地產(chǎn)行行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，公司需要要建立一支高高素質(zhì)的營(yíng)銷銷隊(duì)伍，或采采取委托銷售售的方式。6.2.3主主要爭(zhēng)論與意意見分歧針對(duì)項(xiàng)目是開發(fā)發(fā)中低檔商品品房還是高檔檔商品房進(jìn)行行了討論，經(jīng)經(jīng)過(guò)反復(fù)比較較論證，開發(fā)發(fā)高檔商品房房的受益較大大，且風(fēng)險(xiǎn)更更低，最后決決定開發(fā)小面面積高檔商品品房。6.3結(jié)論性意意見和建議6.3.1結(jié)結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)說(shuō)：由于公司司在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)進(jìn)行了廣泛、深深入的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，了解客客戶的需求，目目前部分單元元已有意向性性客戶提前預(yù)預(yù)定，銷售前前景看好。該該方案采取了了提前預(yù)售，分分期付款等措措施，可以給給公司帶來(lái)高高的利潤(rùn)回報(bào)報(bào)，可以提高高公司在社會(huì)會(huì)上的知名度度，為公司將將來(lái)的發(fā)展奠奠定基礎(chǔ)，并并且為石家莊莊的房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)注入了新新鮮血液，有有力的推動(dòng)了了石家莊的房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，起到了了搞活經(jīng)濟(jì)的的作用。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)說(shuō)，項(xiàng)目建成成后，可提供供住宅1155套，將有效效解決石家莊莊相關(guān)階層的的生活及居住住問題。由于于本小區(qū)注重重環(huán)境營(yíng)造和和公共設(shè)施的的建設(shè)，它將將成為石家莊莊又一個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)，為石家莊莊的人民提高高了優(yōu)越的住住宅環(huán)境，積積極有效的響響應(yīng)了河北的的安居工程，使使石家莊民能能夠更好的生生活和工作，同同時(shí)在微觀上上體現(xiàn)了三個(gè)個(gè)代表，使石石家莊人民能能夠更好的感感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展給他們帶帶來(lái)的直接好好處，使人民民感受到在黨黨的旗幟下能能夠幸福的生生活，能安居居樂業(yè)。因此此社會(huì)效益極極為可觀。從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)說(shuō)，該開發(fā)過(guò)過(guò)程全部是文文明施工，最最大程度的減減小了對(duì)環(huán)境境的破壞，該該工程完成后后，從前的臟臟亂差的大體體環(huán)境變成了了環(huán)境幽雅，全全新的建筑造造型，秀麗的的自然景觀，功功能齊全，配配套的公共服服務(wù)設(shè)施以及及便利的交通通，無(wú)疑將在在該市形成一一個(gè)全新的修修養(yǎng)圣地，對(duì)對(duì)于美化光谷谷的市容，改改善環(huán)境帶來(lái)來(lái)較大的影響響?？v觀開發(fā)全過(guò)程程，從經(jīng)濟(jì)效效益，社會(huì)效效益和環(huán)境效效益來(lái)看，該該開發(fā)方案是是完全可行的的。6.3.2建建議強(qiáng)化項(xiàng)目目進(jìn)程中的投投資、質(zhì)量