北京某別墅可行性研究報告第一部分

北京某別墅項目可行性研究報告陽光藍海，tcsea@第一部分

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、項目概況 PAGEREFToc67199592\h1二、項目建設(shè)必要性 PAGEREFToc67199593\h2（一）、發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要 PAGEREFToc67199594\h2（二）、區(qū)域發(fā)展的需要 PAGEREFToc67199595\h2三、北京市、順義區(qū)別墅市場分析 PAGEREFToc67199596\h3（一）、北京市別墅市場基本分析 PAGEREFToc67199597\h3（二）、北京別墅市場區(qū)域分布分析 PAGEREFToc67199598\h8（三）、順義區(qū)別墅市場基本分析 PAGEREFToc67199599\h12（四）、北京別墅市場前景展望 PAGEREFToc67199600\h13（五）、周邊部分個案銷售情況分析 PAGEREFToc67199601\h15四、項目SWOT分析 PAGEREFToc67199602\h17五、目標客戶定位與產(chǎn)品定位分析 PAGEREFToc67199603\h19（一）、目標客戶定位: PAGEREFToc67199604\h19（二）、產(chǎn)品定位分析: PAGEREFToc67199605\h19六、項目規(guī)劃方案 PAGEREFToc67199606\h21（一）、整體設(shè)計構(gòu)思 PAGEREFToc67199607\h21（二）、整體設(shè)計方案 PAGEREFToc67199608\h22七、銷售策略 PAGEREFToc67199609\h24（一）、企劃廣告: PAGEREFToc67199610\h24（二）、銷售方式: PAGEREFToc67199611\h24（三）、銷售周期預(yù)計: PAGEREFToc67199612\h25八、項目法人與項目的經(jīng)營管理 PAGEREFToc67199613\h25（一）、項目法人 PAGEREFToc67199614\h25（二）、項目的經(jīng)營管理 PAGEREFToc67199615\h25九、投資估算 PAGEREFToc67199616\h26（一）、工程建設(shè)投資估算內(nèi)容 PAGEREFToc67199617\h26（二）、投資估算 PAGEREFToc67199618\h26（三）、用款計劃 PAGEREFToc67199619\h26十、財務(wù)分析 PAGEREFToc67199620\h27（一）、經(jīng)營收入 PAGEREFToc67199621\h27（二）、總成本 PAGEREFToc67199622\h27（三）、銷售稅金 PAGEREFToc67199623\h27（四）、利潤 PAGEREFToc67199624\h27（五）、財務(wù)效益分析 PAGEREFToc67199625\h28十一、不確定性分析 PAGEREFToc67199626\h28（一）、保本點分析 PAGEREFToc67199627\h28（二）、敏感性分析 PAGEREFToc67199628\h28十二、結(jié)論與建議 PAGEREFToc67199629\h29（一）、結(jié)論 PAGEREFToc67199630\h29（二）、建議 PAGEREFToc67199631\h29十三、附表 PAGEREFToc67199632\h30項目概況1.項目法人： 北京***房地產(chǎn)開發(fā)2.項目名稱： 北京***花園3.地塊位置： 地塊位于北京東北部順義區(qū)河南村西，北面緊鄰潮白河4.占地面積： 455104平方米5.建設(shè)用地面積： 322704平方米6.規(guī)劃容積率： 0.367.總建筑面積： 15.39萬平方米(其中會所等配套設(shè)施6000平方米)8.規(guī)劃用途： 別墅9.地塊現(xiàn)狀： 農(nóng)田,還未三通一平10.建設(shè)期： 本項目建設(shè)期為3年，計劃2023年12月動工

項目建設(shè)必要性發(fā)展北京房地產(chǎn)的需要北京在新世紀要率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，首先必須加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化升級，全面提高產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量和市場競爭力，積極發(fā)展附加值高、關(guān)聯(lián)帶動大的支柱產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，按目前經(jīng)濟所處的發(fā)展階段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之間），房地產(chǎn)將屬于快速發(fā)展階段。特別是加入WT0,北京申奧成功,意味著北京房地產(chǎn)業(yè)將立足北京,面向全國,通向國際,進入新的發(fā)展階段,建設(shè)本項目對發(fā)展北京房地產(chǎn)也無疑是一個有利推動,也為拓展地區(qū)房地產(chǎn)市場起到積極作用。區(qū)域發(fā)展的需要中國加入WTO后,會有更多的國際公司來到北京,相應(yīng)對高檔物業(yè)的市場需求量將肯定放大,而這些企業(yè)的高級管理人員恰恰是別墅市場的目標客層,而順義區(qū)正好是別墅發(fā)展比較成熟的區(qū)域之一。由于2023年奧運會水上項目和馬術(shù)項目在順義潮白河地區(qū)舉辦,政府將會在本區(qū)域投資25個億來建設(shè)奧運場地及相應(yīng)設(shè)施,相應(yīng)的市政配套將會更加完善,這無疑為本區(qū)域的別墅外部環(huán)境帶來利好。同樣在此建造別墅也有利于首都該區(qū)域整體環(huán)境的建設(shè)。

順義區(qū)政府在新的五年計劃中制定的戰(zhàn)略目標是盡快創(chuàng)造出潮白河休閑度假旅游基地著名品牌,建設(shè)以現(xiàn)代大旅游為主的綜合產(chǎn)業(yè)帶,集中發(fā)展旅游、觀光農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、休閑度假業(yè)及文化、體育、會展等產(chǎn)業(yè),創(chuàng)建餐飲、購物、娛樂、健身等于一體的休閑度假中心。建成服務(wù)全區(qū)、服務(wù)首都,并適應(yīng)于企業(yè)國際化運作的高度開放、高效運轉(zhuǎn)的第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)休系。京承高速順義段進展順利,預(yù)計道路主體工程10月底竣工，此道路的建設(shè)將成為順義區(qū)的發(fā)展增添新的活力,另外順義空港物流園經(jīng)過幾年的發(fā)展己引吸了日本jVC、索尼、松下等國際知名公司的進入。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會借帶動對高檔住主房的更多需求,特別是別墅的需求。在此發(fā)展別墅項目正是滿足了此地域發(fā)展的要求。北京市、順義區(qū)別墅市場分析北京市別墅市場基本分析北京別墅市場經(jīng)過長時期的沉積,近年來隨著北京房地產(chǎn)大勢發(fā)展再度升溫。市場供應(yīng)與需求總量都出現(xiàn)了明顯的放大,產(chǎn)品類型也不斷推陳出新。北京別墅市場在政府放開控制后于2023年開始逐漸復(fù)蘇,呈現(xiàn)供銷兩旺局面,一些高檔別墅項目價格出現(xiàn)較大提升。如翠湖別墅2023年8月重新開盤后,銷售均價由8500元/平方米上漲到9600元/平方米,銷售率達60%以上:玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米,二期環(huán)湖別墅2750美元/平方米,不環(huán)湖別墅也在2023美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅2500美元/平方米,這一方面由于中國將要入關(guān)便很多外籍人士進入中國,牽動市場需求提升；同時也是別墅類物業(yè)消費在受到長時間限制后,隨經(jīng)濟復(fù)蘇而回暖的必然趨勢。根據(jù)中原物業(yè)提供的數(shù)據(jù),截至今年上半年北京別墅項目己達122個,3萬余套,總建筑面積超過900萬平方米,主要分布在東北京順路、正北的亞北和西北海淀區(qū)。七八月間又有3個項門總計50萬平方米推出，別墅供給的增長速度遠高于需求上升速度，已經(jīng)出現(xiàn)市場過熱的跡象。隨著市場發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于:金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士,較早京順路邊的裕京花園銷售時并沒有按揭,足見當(dāng)時買家購買力的強大。京順路沿線的高檔別墅業(yè)主主要為歐美人士,達客戶的7O%,多數(shù)是跨國公司的CEO,也有一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士:而北京西北和北部的別墅業(yè)主多為受工作與居住交通條件影響,具有一定購買能力的IT新貴、知名學(xué)者與留學(xué)歸國人士:隨著市場的發(fā)展和TOWNHOUSE的涌現(xiàn),別墅市場客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費力量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購買TOWNHOUSE的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,24.5%是私營、民營企業(yè)主。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計風(fēng)格最重視:國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強調(diào)生活品質(zhì)外,更認為擁有別墅是身份與地位的象征。當(dāng)前別墅市場重要問題在于缺少有特色和個性的高檔項目出現(xiàn),項目品質(zhì)普遍較低,這種的況下,少數(shù)低容積率、高綠化率的項目有不俗市場表現(xiàn)就不足為怪了(附表為京北部分熱銷項目的基本指標)。近期推出的橘郡雖然容積率偏高、區(qū)位稍遠,且過于強調(diào)功能細分,卻憑借產(chǎn)品鮮明特征和完善的營銷于段,也取得巨大市場成功。TOWNHOUSE的興起是今年別墅市場的最大動向,具代表性的橘郡、康城、一棟洋房等項目都取得很好市場業(yè)績,其市場火爆有其必然因素。別墅市場由于長期兩極分化,外銷別墅價格較高,而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差,都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶,總價150萬元左右,6000-8000元/平方米的中檔別墅市場出現(xiàn)空檔,TOWNHOUSE的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶的需求。雖然TOWNHOUSE來勢兇猛,但對別墅的影響主要體現(xiàn)在對中低檔別墅客戶群的瓜分。由于客戶群體存在差異,不會對高檔別墅產(chǎn)生太大沖擊。TOWNHOUSE是別墅中一種普通的產(chǎn)品,適合一般中產(chǎn)階級,滿足別墅基本功能,只能算"別墅中的經(jīng)濟適用房",隨著收入的提高,市場更細分化,會涌現(xiàn)比聯(lián)排更好的產(chǎn)品,雙拼或獨棟以適應(yīng)更高層的市場需求。供量:5000套以上新增別墅面市到了2023年中期,人們忽然發(fā)現(xiàn)周圍的TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項目迅速出現(xiàn)，并開始搶占市場。目前北京市共有別墅項日超過150個,總建筑而積不下千萬平米,4萬多套別墅單位,其中2023年新開發(fā)別墅項目就有13個之多,新增別墅現(xiàn)房供應(yīng)量約為65萬平方米,8000套別墅單位,2023年的供給量較小,而今年估計會有5000-8000套的新增別墅單位面市,其中以總價500萬到800萬的別墅項目為主,市場競爭將變得愈加激烈。布局:"一山""二河""三線""四高"從分布格局上看,北京市別墅目前已經(jīng)形成了"一山"“二河"、"三線"、"四高"的概念。"一山"指西山,從門頭溝、八大處、香山直至溫泉永豐鄉(xiāng)；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。其中"三線"和"四高"是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域,而"一山"和"二河"則后來居上,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。品質(zhì):追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì),目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計上強調(diào)實用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點,東北部的別墅為迎合成功人士、海歸人士所追求的“歸屬感”，更多的會傾向于與優(yōu)美的自然環(huán)境渾然天成的做法；面在遠郊的懷柔、密云一帶今年將會出現(xiàn)一些滿足城里人度假的低容積率、鄉(xiāng)村藝術(shù)化的親地型別墅；商城則會出現(xiàn)一些以設(shè)計取勝,創(chuàng)意性很強的別墅?？蛻?國內(nèi)增量超過國外從市場需求來看,依舊是以國內(nèi)客戶需求為主,而國外客戶的增長估計不會有大的變化。依據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計,以2023年作為分水嶺,北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。2023年之前,70%的別墅購買者持國外護照,而其中的港澳臺客戶占很大比例,約占整體購買者的50%以上:而近幾年別墅購買者以國內(nèi)人士居多,這一需求群體除了海外歸國人士外,主要是在第一輪商品房購買潮中消費高端商品房的買家。此外都市新貴族范圍也在逐漸擴展,尤其是中關(guān)村高科技企業(yè)區(qū)域內(nèi),依靠IT起家的企業(yè)家、高級技術(shù)工程師及其他高級從業(yè)人士,他們完全有能力而且很迫切需要京城周邊區(qū)域內(nèi),可以作為他們的第一住所或二次置業(yè)的別墅項目,這部分人既不愿意再住傳統(tǒng)的公寓,又無法承受獨立別墅的高價位,強烈的改善居住條件的愿望,使經(jīng)濟型別墅填補了這一市場空缺,別墅市場的潛在購買力在不斷增強。而國外客戶由于受到國際經(jīng)濟不景氣的影響,明年將不會有大的起色,東北部區(qū)域仍然是他們的首選。價格:市中心向外遞減,東向西遞減如相關(guān)數(shù)以統(tǒng)計,2023年北京市別墅的平均售價約為人民幣8400元/平方米左右，其中市區(qū)內(nèi)別墅數(shù)量少而價格較高，平均售價在2023美元/平方米左右，約合人民幣１６６００元／平方米，其中最高價為東南二環(huán)旁的怡龍別墅開價為3000美元/平方米。除市區(qū)外,位于機場路順義地區(qū)的別墅售價也較高,均價在1300美元/平方米,約為人民幣10790元/平方米。別墅售價超過人民幣1萬元/平方米的還有亞北一昌平,大興,豐臺地區(qū)。而售價在人民幣3000-4500元/平方米的則分布在海淀土地、通州地區(qū)。價位在人民幣2023-3000元/平方米的低檔別墅則分布在頤和園地區(qū)。目前西北區(qū)域別墅價格也直追東北區(qū)別墅。據(jù)北京九力市場研究公司的分析資料顯示,隨著中國經(jīng)濟的增長,特別是在申奧成功、加入世貿(mào)等利好環(huán)境下的北京經(jīng)濟的發(fā)展,別墅市場的發(fā)展環(huán)境將得到進一步的優(yōu)化,如果說2023年是別墅市場發(fā)展的新起點,那么2023年將是別墅市場得以成熟的一年,優(yōu)雅得體的造型,個性化的戶型設(shè)計和完善的配套環(huán)境,將是別墅取勝的關(guān)鍵。北京別墅市場區(qū)域分布分析截止到2023年為止,北京市場總體來看,別墅總量達到約150個,總建筑面積1100多萬平方米,約4萬多套別墅,目前在售約有80個別墅項目。有關(guān)分布見下表:從上表可以看出,西北部和東北部是別墅較為集中的區(qū)域。十年轉(zhuǎn)瞬過去,再看北京的房地產(chǎn),別墅已經(jīng)不再是什么"罕見之物"。從郊區(qū)別墅的興起,到城市別墅的熱銷,京城別墅可以說是"芝麻開花節(jié)節(jié)高"。有數(shù)據(jù)顯示,到目前為止,北京市的別墅項目已經(jīng)超過150個,4萬多套別墅單位,總建筑面積不下千萬平方米。別墅項目的大量涌入勢必帶來一場市場爭奪戰(zhàn)。在京城別墅的聚集地一一東北和西北(數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二),這場戰(zhàn)火已經(jīng)點燃,并呈蔓延之勢。僅東北部的朝陽公園,像棕櫚泉國際公寓、東潤楓景這樣的"城市別墅"就多達10多個,機場路至順義區(qū)的幾十個別墅項目更是壯大了"東北軍團"的陣容:而近年來,別墅發(fā)展相對緩慢的西北部也奮起直追,繼香山別墅之后,位于西山的門頭溝區(qū)又會有九家地產(chǎn)開發(fā)商征用千畝左右的土地興建1500套左右的別墅,它們將與香山板塊、碧水莊園、玫瑰園、翠湖別墅、水印長灘等幾十個別墅項口一起構(gòu)成強大的"西北軍團"。異軍突起的"西北軍團"正與"東北軍團"形成抗衡之勢。相鄰燕莎商圈、國留商圈東北區(qū)別墅打造“商務(wù)城市別墅”東北部是北京開發(fā)最早,數(shù)量最多的別墅區(qū)域。由于東北別墅區(qū)北通首都機場,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū),距離東北三環(huán)只有十幾公里,辦公、購物十分方便,地理位置較為優(yōu)越。區(qū)內(nèi)首都機場高速公路、京順路兩大交通干線,道路等級較高,提供了安全、便捷的交通條件。目前,東北區(qū)域綠化面積較大,種植的樹木多已成林,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。溫榆河、潮白河兩大河流貫穿全堤,構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)獨特的水面環(huán)境；且具有北京高爾夫球場、北京鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設(shè)施,這都為高檔別壁開發(fā)提供了有利條件。北京市最早的別墅大多建于該區(qū),別墅市場已經(jīng)具有明顯規(guī)模,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國際公寓、京潤水上花園、嘉林花園、香江花園、龍苑別墅等都分布在此區(qū)。"東北區(qū)別墅的最大優(yōu)勢在于它與東三環(huán)燕莎商圈、國貿(mào)商圈等涉外商務(wù)使館區(qū)相鄰,而CBD區(qū)內(nèi)的公寓又大多數(shù)是商住兩用,忙亂與緊張很難為高節(jié)奏的商務(wù)人士提供一個寬松、舒適的居住環(huán)境。東北區(qū)別墅正是以毫不遜色的商務(wù)氣息和更勝一籌的生活舒適度成為CBD和燕莎商圈內(nèi)國際人士首選的居住區(qū)。""東北軍團"代表作棕櫚泉國際公寓開發(fā)商曾偉先生坦言,棕櫚泉國際公寓的客戶絕大部分都是有國際生活背景的人士,其中很多是國際大公司的行政人員。在位于京城東北部的京順路沿線的高科別墅業(yè)主中,70%是歐美人士,多數(shù)還是跨國公司的CE0,國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商等頂級人士在此置業(yè)的也不在少數(shù),這為東北區(qū)別墅帶來了相對穩(wěn)定的高利益回報。正是鑒于此,許多開發(fā)商紛紛搶灘京城東北,特別是朝陽公園周邊,短短的一兩年時間果,棕櫚泉國際公寓、國際使館村等十幾個"城市別墅"項日已經(jīng)將朝陽公園周邊地產(chǎn)打造成一個較為成熟的豪華別墅區(qū),無論是建筑形式、湖區(qū)景觀、戶型設(shè)計、會所功能等均已具有了精品別墅的特質(zhì)。看來,正如曾偉先生所說的那樣,如今的別墅隨著國際文化交流和新時代觀念的沖擊,已經(jīng)從以往的彰顯身份、標榜財富,成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。由于東北區(qū)域的地產(chǎn)項目基本上都定位為高檔別墅,這從某種程度上帶動了京城東北地產(chǎn)項目的升級。以朝陽公園周邊為例,近兩年,從景園大廈到博雅園,再到棕櫚泉國際公寓,朝陽公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級。一度熱銷的博雅園,雖然項目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計都難以與現(xiàn)在的棕櫚泉國際公寓相匹敵,但推出后即以朝陽公園和高爾夫球場為賣點,成為東部高價樓盤最旺銷的典型物業(yè)之一,棕櫚泉國際公寓的推出無疑又使中央公園主題社區(qū)達到了一個新的高度。據(jù)悉,在朝陽公園東風(fēng)橋東側(cè)的一處待建別墅項目的預(yù)售價將達到每平方米3000美元,有可能創(chuàng)下朝陽公園區(qū)域地產(chǎn)項目的天價。依托IT產(chǎn)業(yè)西北區(qū)別墅營建"新經(jīng)濟"別墅由于經(jīng)濟、政府政策和需求等方面的原因,西北區(qū)別墅發(fā)展相對滯后,曾一度出現(xiàn)了僅有玫瑰園、翠湖、碧水莊園等幾個高檔項目的局面。然而,近幾年隨著政府的支持與開發(fā)政策的完善,加上別墅市場整體回暖，西北區(qū)域別墅市場開始升溫。先是香山板板的崛起讓人看到了蓄積已久的西北區(qū)別墅購買潛力,緊接著就是西山的門頭溝區(qū)在今年底明年初也將會有大片別墅項日破土動工,西北區(qū)別墅再一次成為人們關(guān)注的焦點。據(jù)了解,目前西北區(qū)域?qū)⒔?023套的供應(yīng)量已經(jīng)開始叫板東北別墅的老大地位,價格也直追東北別墅。如翠湖別墅2023年8月重新開報后,銷售均價由8500元每平方米上漲到9600元/平方米；玫瑰園一期現(xiàn)房1200美元/平方米,二期環(huán)湖別墅就成倍漲至2750美元/平方米,即使是不環(huán)湖別墅也在2023美元/平方米；碧水莊園一期均價1400美元/平方米,環(huán)湖別墅達到了2023美元/平方米,而二期環(huán)湖別墅已經(jīng)高達2500美元/平方米:最近入市的姜莊湖出現(xiàn)了3000美元/平方米的高價,基本上與東北區(qū)別墅不相上下。"西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切,隨著政府對IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟的傾力支持,地區(qū)經(jīng)濟迅速發(fā)展,也造就了一批依靠知識技能快速積累財富的精英,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場提供了巨大的市場需求,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。"業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場。北京西北部位于京城"上風(fēng)上水"也是其別墅市場迅速崛起的一個原因。據(jù)記者了解,除了本身的自然條件優(yōu)越外,西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè),良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊,自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。西北區(qū)別墅市場的"環(huán)境牌"絲毫不亞于東北區(qū)別墅。其實,一直以來,交通都是西北區(qū)別墅市場發(fā)展的一個瓶頸,然而,西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設(shè)施正在縮短它與東北別墅群的"交通差距"。目前,從京昌高速公路的市區(qū)起點馬甸橋或健翔橋到達東部CBD或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都不過三十分鐘的車程,北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學(xué)清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件,使得道路交通更加便利。"種種跡象表明,西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域。"業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認為,區(qū)域高檔別墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。順義區(qū)別墅市場基本分析供應(yīng)情況順義、機場路周邊有20幾個別墅，規(guī)劃總供應(yīng)量達到230萬平方米，約5400套別墅；溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項目；去化量:目已經(jīng)售出的別墅量應(yīng)在3000套左右，已建未能售出量約為600套左右；本區(qū)域未來潛在供應(yīng)量約有１５００多套。需求分析:本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占60%以上,包括駐華使館人員,國際知名公司高層主管人員,如香江花園和龍苑別墅歐美人士占75%以上。隨著經(jīng)濟的發(fā)展,國內(nèi)人士購買力在持續(xù)上升,重點是金融、IT行業(yè)造就的新貴,高科技產(chǎn)業(yè)的知本家,房地產(chǎn)業(yè)的精英,海外回國人員,國內(nèi)高收入的管理人員。投資客數(shù)量增多,特別是國內(nèi)投資客日益增多?？蛯犹卣?收入豐厚,經(jīng)濟實力強,追求生活品質(zhì),講究個性,基本上都有國外經(jīng)歷,對別墅有一定的理解,特別是對環(huán)境、交通考慮比較高。本區(qū)域別墅價位因素分析市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減,東北部別墅價大多集中在１０００－3000美元之間,平均售價以城區(qū)為中心,由里向外遞減,東北四環(huán)附近平均售價在2700美元/平方米左右,首都機場附近約為2023美元/平方米,馬坡地區(qū)約為1200美元/平方米。由此可見,別墅的區(qū)域位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。同一區(qū)域的別墅的設(shè)計風(fēng)格、配套設(shè)施及會所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對價格有重大影響。如首都機場8個項目,售價最高為3300美元/平方米,最低為1000美元/平方米。別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。北京別墅市場前景展望北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷,從2023年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖,特別是2023年的TOWNHOUSE項目,更是使市場迅速升溫,有關(guān)人士分析,近年來京城出現(xiàn)的別墅開發(fā)熱,主要是由于我國加入世界貿(mào)易組織和舉辦2023年奧運會兩大利好的有力推動及中高收入群體的不斷擴大,二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機場路附近的別墅,大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來,別墅的購買群體已開始逐步擴大到國內(nèi)人士。比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占70%,國內(nèi)占30%,發(fā)展變化為目前的國內(nèi)占80%左右,境外占20%左右,將別墅作為第二居所的國內(nèi)購買群體大量增加,說明北京的別墅市場結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。未來別墅市場前景看好。據(jù)有關(guān)方面透露,2023年京城還將有30余個別墅項目開發(fā),區(qū)域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山、通州、順義等地,別墅開發(fā)熱己蔓延到東南西北各個區(qū)域。從上不難發(fā)現(xiàn),未來京城別墅項目競爭的焦點還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。但是,隨著京城別墅市場的擴容,別墅項目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰(zhàn)。別墅項目的開發(fā)商們彼此面臨的不僅是來自本地開發(fā)企業(yè)間的競爭壓力,而且還有來自外省大的地產(chǎn)開發(fā)集團、國外大財團等一些機構(gòu)的介入所帶來的無形壓力。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風(fēng)格、一樣的特色的項日將被市場無悄淘汰。未來別墅將由以往單純的比地段、比價格,上升至比環(huán)境、比個性、比品質(zhì)、比文化。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價值純粹。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價格的純粹性,其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無不隱含著地位、財富、尊貴與時尚。這類別墅將在未來具有較強的競爭力。對于北京這樣的國際大都市而言,高檔精品別墅在房產(chǎn)市場引領(lǐng)時尚是必然之勢,而低價低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場所淘汰。

周邊部分個案銷售情況分析

市場調(diào)研結(jié)論湖景式設(shè)計風(fēng)格的別墅熱銷,平均入住率為85%以上。高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大,目前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施,會所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化。高檔式別墅開發(fā)應(yīng)以獨立式別墅為主,目前滯銷的別墅以聯(lián)排別墅居多,原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差,沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。精裝修是別墅是市場的主流,如香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，正對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，外銷市場有升溫跡象。別墅市場的內(nèi)銷需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購買。市場價格受地段、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施及會所、綠化景觀、單體類型影響,東北部別墅價格集中在1000-3000美元/平方米之間。別墅總價在300萬以下,面積在400平方米以下為需求重點,總價在500萬以上,面積在500平方米以上需求也有所增加?？蛻糍徺I門的主要有居住(第一居所、第二居所)、投資和商務(wù)公關(guān)?？蛻糇钭⒅氐姆矫媸菓粜驮O(shè)計、地段位置和與園林景觀設(shè)計。

一、工程概況忠縣白石鎮(zhèn)兩河片區(qū)供水工程建設(shè)規(guī)模1000m3/d規(guī)模水廠一座，水源為紅旗水庫，經(jīng)遼陰巖凈水廠常規(guī)工藝處理后，用配水管道向用戶供水。該項目位于白石鎮(zhèn)華山村，主要項目有反應(yīng)沉淀池、重力式無閥濾池、清水池、加氯加藥房、管理用房、減壓池、配水管、圍墻、進場道路及廠區(qū)道路、PE100（160、140、125、110、90、75、63、50、40、32）管道約40公里等。主要解決白石鎮(zhèn)白花村、關(guān)金村、華山村、望巖村、中坪村5個村5617人的飲水安全問題。1、建設(shè)四方建設(shè)單位：忠縣水務(wù)服務(wù)中心設(shè)計單位：重慶布澤水利電力勘測設(shè)計有限公司監(jiān)理單位：北京市中冠水利工程監(jiān)理有限公司重慶分公司施工單位：四川山江建工集團有限公司二、工期工期：合同工期為：20**年**月**日到20**年**月**日。實際工期20**年**月**日到20**年**月**日。在建設(shè)單位的正確部署下，組織措施落實到位，以各行政村為單元，切實做好政策處理，組織平行流水施工，使得各項工作開展順利，按時完成了本工程的施工任務(wù)。三、主要施工方法一、PE100管施工施工準備（1）施工技術(shù)人員認真熟悉圖紙，領(lǐng)會設(shè)計意圖，對圖紙中發(fā)現(xiàn)的問題及時與業(yè)主、監(jiān)理及設(shè)計人員聯(lián)系。熟悉PE100管的一般性能，掌握必須的操作要點。（2）在各項預(yù)制加工項目開始前，根據(jù)設(shè)計施工圖編制材料計劃，將需要的材料、設(shè)備等按規(guī)格、型號準備好，運至現(xiàn)場。（3）材料設(shè)備要求：管材和管件的內(nèi)外壁應(yīng)光滑平整，無氣泡、裂紋、脫皮和明顯的痕紋、凹陷，色澤應(yīng)基本一致。管材的端面應(yīng)垂直于管材的軸線。管件應(yīng)完整、無缺損、無變形。到現(xiàn)場的管材、管件等自檢合格后并經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主驗明材質(zhì)，核對質(zhì)保書，規(guī)格、型號等，合格后方能入庫，并分別作好標識。（4）材料的保存：管件和管材不應(yīng)長期置于陽光下照射，為避免管子在儲運時彎曲，堆放在平整的地方且堆置高度不得超過1.5米，管件逐層堆碼。搬運管材和管件時，應(yīng)小心輕放，避免油污，嚴禁劇烈撞擊，與尖銳觸碰和拋、摔、拖。施工現(xiàn)場與材料存放處溫差較大時，于安裝前將管件和管材在現(xiàn)場放置一定時間，使其溫度接近施工現(xiàn)場環(huán)境溫度。施工條件(1)施工圖紙及其他技術(shù)文件齊全,進行圖紙技術(shù)交底,滿足施工要求。(2)施工方案、施工技術(shù)、材料機具供應(yīng)等能保證正常施工。(3)施工現(xiàn)場滿足管道施工的條件。管道裁剪及連接1、管道的裁剪切割管材須端面垂直于管軸線，切割時使用管剪或管道切割機，必要時用鋒利的鋼鋸，對其斷面去除毛邊和毛刺。管徑較小（De20～De40）時用管剪比較方便，管徑較大時用管道切割機或鋼鋸裁剪管道，在裁剪前應(yīng)在裁剪的位置畫好印記，確保管材端面垂直于管軸線。2、管道的連接（1）同種材質(zhì)的給水聚丙烯管及管配件之間安裝可采用熱熔連接或電熔連接，安裝應(yīng)使用專用熱熔或熱熔工具。暗敷在地坪面內(nèi)的管道不得采用絲扣或法蘭連接。（2）管道一般熱熔連接，以下介紹熱熔連接的步驟：1）接通熱熔以電源，到達工作溫度指示燈亮后開始操作；2）為防止可能出現(xiàn)的細小裂紋和管道的損傷，在操作前，將管材兩端各切下4-5厘米，以去掉受損的端口。再擦拭管材與管件的端面保證清潔、干燥、無油；試壓及沖洗消毒1、試壓所有的安裝管網(wǎng)都要排空并進行壓力試驗。冷水管試驗壓力應(yīng)為管道系統(tǒng)工作壓力的1.5倍，但不得小于1.6MPa；（1）試驗的準備水壓試驗時間應(yīng)在熱熔管道連接24小時后進行，在管道安裝完畢之后而尚未隱封起來之前，要先向管路內(nèi)通水并排出氣體。如果可能的話，要把壓力泵按放在系統(tǒng)的最低處。采用能夠讀出變化值為0.01MPa壓力的壓力表，壓力表要安裝在被試管網(wǎng)的最低點。（2）試驗增大壓力到規(guī)定的試驗壓力值。一小時之后開始試驗。在這個時期雖然有壓力損失，也不能增大壓力。試驗壓力變化要小于或等于0.05MPa。在工作壓力的1.15倍狀態(tài)下，穩(wěn)壓2小時，壓力降不得超過0.03MPa，同時檢查各連接處不得滲漏。對試壓管道應(yīng)采取安全有效的固定保護措施,但接頭部位必須明露。此項試驗在各末端開口處用管帽封堵,所有配水器具、水表均不安裝。為了能正確地辨別隱蔽管道的真實位置,隱蔽后的管道應(yīng)在地面用紅色油漆標識管道位置,防止在土建和其他工種施工過程中破壞管道。（3）管道通水及沖洗消毒（1）管道通水水壓試驗全部合格后,在供水設(shè)備具備供水條件,減壓裝置已調(diào)至規(guī)定的數(shù)值,各用戶末端的配水器具安裝完畢,室內(nèi)外排水系統(tǒng)和設(shè)施均具備使用條件的情況下,可進行全系統(tǒng)通水試驗。其目的在于檢驗供水系統(tǒng)的供水能力、水壓是否滿足設(shè)計和規(guī)范規(guī)定。（2）管道沖洗消毒給水管道系統(tǒng)在驗收前應(yīng)進行通水沖洗。沖洗水流速宜>2m/s,沖洗時應(yīng)不流死角,每個配水點龍頭都應(yīng)打開,在系統(tǒng)最低點設(shè)放水口,直至沖洗出口處排水水質(zhì)與進水相當(dāng)為止。管道沖洗完在使用前應(yīng)采用游離氯濃度為20～30mg/L的水灌滿管道進行消毒,含氯水在管中應(yīng)靜置24h以上。管道消毒后，用飲用水沖洗，并經(jīng)衛(wèi)生監(jiān)督管理部門取樣檢驗，水質(zhì)符合現(xiàn)行的國家標準《生活飲用水衛(wèi)生標準》后，方可交付使用。材料的節(jié)約1、管件的合理使用由于PE管配件的價格比較昂貴，在管道安裝中盡量減少管配件的使用，尤其是管徑較大的干立管更應(yīng)注意管件的合理使用質(zhì)量控制措施在施工前,先進行包括工程特點、設(shè)計要求及本工藝規(guī)定內(nèi)容的施工技術(shù)交底。增強施工人員的質(zhì)量意識,調(diào)集責(zé)任心強、經(jīng)驗豐富的人員參與施工。設(shè)立專職質(zhì)檢員進行過程控制。保管好各類施工機具,特別是要保證熱熔焊接機處于良好的工作狀態(tài)。設(shè)置嚴密的質(zhì)量控制體系,實行分級控制,每道工序都要進行檢查,合格后方可進入下道工序。一、溝槽開挖（1）溝槽開挖前工作開槽前要認真調(diào)查了解地上地下障礙物，以便開槽時采取妥善加固保護措施，根據(jù)業(yè)主方提供的地下管線資料和我公司的現(xiàn)場調(diào)查，統(tǒng)計出現(xiàn)況地下管線情況，采取有效措施加以保護。（2）溝槽開挖形式根據(jù)設(shè)計圖中設(shè)計管道的規(guī)格及埋置深度以及規(guī)范要求來確定溝槽開挖的形式。（3）開挖方法a.土方開挖采用機械開挖，槽底預(yù)留20cm由人工清底。開挖過程中嚴禁超挖，以防擾動地基。對于有地下障礙物的地段由人工開挖，嚴禁破壞。b.溝槽開挖盡量按先深后淺順序進行，以利排水。c.挖槽土方處置，按現(xiàn)場暫存、場外暫存、外棄相結(jié)合的原則進行。開槽土方凡適宜回填的土選擇妥善位置進行堆放，但不得覆蓋測量等標注，均暫存于現(xiàn)場用于溝槽回填。回填土施工前制定合理土方調(diào)配計劃，作好土方平衡少土方外運及現(xiàn)場土方調(diào)運。d.開槽后及時約請各有關(guān)人員驗槽，槽底合格后方可進行下道工序。如遇槽底土基不符合設(shè)計要求，及時與設(shè)計、監(jiān)理單位及地勘部門聯(lián)系，共同研究基底處理措施，方可進行下道工序。二、下管在溝槽檢底后，經(jīng)核對管節(jié)、管件位置無誤后立即下管。下管時注意承口方向保持與管道安裝方向一致，同時在各接口處掏挖工作坑，工作坑大小為方便管道撞口安裝為宜。七、檢查第一節(jié)管與第二節(jié)管安裝要準確，管子承口朝來水方向。安完第一節(jié)管后，用鋼絲繩和手板葫蘆將它鎖住，以防止脫口。安裝后，檢查插口推入承口的位置是否符合要求，用探尺插入承插口間隙中檢查膠圈位置是否正確，并檢查膠圈是否撞勻。八、安裝注意事項（1）管子需要截短時，插口端加工成坡口形狀，割管必須用球墨鑄鐵管專用切割機，嚴禁采用氣焊。（2）上膠圈之前注意，不能把潤滑劑刷在承口內(nèi)表面，不然會導(dǎo)致接口失敗。十、溝槽回填（1）水壓試驗前，除接口處管道回填至管頂50cm以上（2）管道兩側(cè)回填高差不超過20cm。（3）回填分層進行。管道兩側(cè)和管頂以上50cm用木夯夯實，每層虛鋪厚度不大于20cm；管頂以上50cm至地面用蛙式打夯機夯實，每層虛鋪厚度20-25cm；應(yīng)做到夯夯相連，一夯壓半夯。（4）分段回填時，相鄰兩段接茬呈階梯形。（5）回填土不得有石塊、房渣土等不能夯實的土質(zhì)。十一、水壓試驗（1）進行水壓實驗應(yīng)統(tǒng)一指揮，明確分工，對后背、支墩、接口、排氣閥等都應(yīng)規(guī)定專人負責(zé)檢查，并明確規(guī)定發(fā)現(xiàn)問題時的聯(lián)絡(luò)信號。（2）管道接口完成后，用短管甲、短管乙及盲板將試壓管段兩端及三通處封閉，試壓管段除接口外填土至管頂以上50cm并夯實。做好后背及閘門、三通等管件加固。由低點進水，高點排氣，注滿水后浸泡24小時后，在試驗壓力