標(biāo)準(zhǔn)廠房一期工程項(xiàng)目建議書(shū)

XX標(biāo)準(zhǔn)廠房一期工程項(xiàng)目建議書(shū)XX有限公司

二0一三年一月目錄TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章總論4\o"CurrentDocument"1.1項(xiàng)目背景4\o"CurrentDocument"1.2項(xiàng)目概括6\o"CurrentDocument"第二章建設(shè)背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性9\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)背景9\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)的必要性及重要意義11\o"CurrentDocument"第三章需求分析與建設(shè)規(guī)模13\o"CurrentDocument"3.1市場(chǎng)定位分析13\o"CurrentDocument"3.2項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及項(xiàng)目規(guī)模14\o"CurrentDocument"第四章項(xiàng)目的建設(shè)地址與建設(shè)條件15\o"CurrentDocument"4.1擬建地址15項(xiàng)目的建設(shè)條件15選址合理性分析19\o"CurrentDocument"第五章工程技術(shù)方案20\o"CurrentDocument"5.1建筑工程20\o"CurrentDocument"5.2結(jié)構(gòu)工程21\o"CurrentDocument"5.3給排水工程22\o"CurrentDocument"5.4電氣工程24\o"CurrentDocument"第六章節(jié)能與節(jié)水25\o"CurrentDocument"6.1節(jié)能規(guī)范25\o"CurrentDocument"6.2節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)25\o"CurrentDocument"6.3節(jié)能措施25結(jié)構(gòu)節(jié)能措施26\o"CurrentDocument"6.5給排水節(jié)能及節(jié)水措施266.6電氣節(jié)能措施276.7通風(fēng)節(jié)能措施28\o"CurrentDocument"第七章環(huán)境保護(hù)29\o"CurrentDocument"7.1環(huán)境保護(hù)297.2環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和對(duì)策措施297.3勞動(dòng)衛(wèi)生與安全30\o"CurrentDocument"消防31\o"CurrentDocument"第八章組織管理與營(yíng)運(yùn)策略31\o"CurrentDocument"8.1組織管理31\o"CurrentDocument"8.2建設(shè)期項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置32\o"CurrentDocument"8.3運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置328.4勞動(dòng)定員338.5運(yùn)營(yíng)策略33\o"CurrentDocument"第九章項(xiàng)目建設(shè)期和實(shí)施進(jìn)度安排34\o"CurrentDocument"9.1建設(shè)工期349.2實(shí)施進(jìn)度安排34\o"CurrentDocument"第十章投資估算與資金籌措36\o"CurrentDocument"10.1投資估算36\o"CurrentDocument"10.2資金籌措37\o"CurrentDocument"第十一章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析38\o"CurrentDocument"11.1經(jīng)濟(jì)效益分析3811.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論3911.3社會(huì)效益分析39\o"CurrentDocument"第十二章社會(huì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析4012.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析4012.2風(fēng)險(xiǎn)分析40\o"CurrentDocument"第十三章研究結(jié)論及建議44第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)XX有限公司標(biāo)準(zhǔn)廠房一期工程項(xiàng)目1?1?2承辦單位：XX有限公司XX有限公司成立于2012年，公司地址位于XX市XX區(qū)心圩街13-1號(hào)收購(gòu)門(mén)市部。1?1?3編制依據(jù)（1）有關(guān)法律法規(guī)《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2008年）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（2002年）《中華人民共和國(guó)消防法》（1998年）《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》（2003年）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年）《中華人民共和國(guó)固體廢物污染防治法》（1996年）《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》（1997年）《中華人民共和國(guó)水污染防治法（修正）》（1996年）《中華人民共和國(guó)水污染防治法實(shí)施細(xì)則》（2000年）2)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB50137-2011建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50140-2005建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-2003(2009年版建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068－2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009－2001(2006年版)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2010建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011－2010建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》GB50223－2008《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50007-2002)《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》(GB50108-2008)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50003-2001)《混凝土小型空心砌塊建筑技術(shù)規(guī)程》(JGJ/T14-2004)建筑樁基技術(shù)規(guī)范》(JGJ94-2008)城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50－2001建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034-20043)有關(guān)規(guī)劃、文件XX市城市總體規(guī)劃》(2011—2020)投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)相關(guān)的各項(xiàng)規(guī)定和業(yè)主提供的其他資料1.2.2項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程隨著企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展、規(guī)范，現(xiàn)有小型企業(yè)已不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，為提高群眾生活質(zhì)量，加強(qiáng)環(huán)境整治，加快城市發(fā)展，急需擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地及優(yōu)化企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)，一是有利于解決部門(mén)企業(yè)廠房面積不足的問(wèn)題?，F(xiàn)有小企業(yè)因發(fā)展需要，急需擴(kuò)大生產(chǎn)，但在現(xiàn)有條件下單個(gè)項(xiàng)目實(shí)施新建廠房不夠規(guī)模。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，可以緩解小企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地問(wèn)題，同時(shí)促進(jìn)小企業(yè)的相互作用，并促使地區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展；二是，可以改善區(qū)域環(huán)境質(zhì)量及居民的生活質(zhì)量；三是，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)可以節(jié)約利用土地。在當(dāng)前土地供求矛盾十分突出的情況下，如何提高土地利用率是迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)矛盾，而擬建項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)可以鞏固階段土地市場(chǎng)治理成果，節(jié)約用地和提高土地利用效率，優(yōu)化城鎮(zhèn)可用土地資源配置，又可以集中利用公用設(shè)施，從而達(dá)到節(jié)約用地的目的，這對(duì)于城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展也具有積極的作用。2013年1月，我公司受XX有限公司委托，開(kāi)始進(jìn)行本項(xiàng)目建議書(shū)的編制工作。1.2項(xiàng)目概括1.2.1項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建于XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)友誼路，項(xiàng)目用地面積15畝。1.2.2建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積28畝，其中一期工程占地面積15畝（9971.96mJ,二期工程占地面積13畝。一期工程建筑占地面積2443.13tf,總建筑面積24929.9m。計(jì)劃建造5層廠房，其中冷庫(kù)建筑設(shè)置在一層，建筑面積為8643.3m。1.2.3項(xiàng)目投入總資金及資金籌措本項(xiàng)目總投資估算為10000萬(wàn)元，資金來(lái)源為業(yè)主自籌。1.2.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)見(jiàn)下表1-1所示表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量備注1總用地面積m29971.962總建筑面積m224929.93其中冷庫(kù)建筑面積m28643.3廠房建筑面積m216286.6

4建筑占地面積m22443.135容積率—2.56建筑密度%24.57綠地率%30.08項(xiàng)目投入總資金萬(wàn)元10000第二章建設(shè)背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展XX經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年，位于廣西壯族自治區(qū)首府XX市的南部,2001年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是廣西最早成立的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，托（代）管那洪、金凱街道辦、吳圩鎮(zhèn)，管轄區(qū)總面積504平方公里，常住人口25萬(wàn)人，目前已形成“三園兩區(qū)”的發(fā)展格局，東面為XX，西側(cè)為XX，南端為XX，中部為XX和中央商住區(qū)，各園區(qū)功能互補(bǔ)，規(guī)劃建設(shè)為“以第二產(chǎn)業(yè)為主，多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)”近幾年來(lái)，XX經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康快速發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增幅超過(guò)50%，已成為XX乃至廣西范圍內(nèi)技術(shù)、資金、人才最為密集的區(qū)域之一，也是XX經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力和潛力的區(qū)域之一，開(kāi)發(fā)區(qū)的窗口、示范、輻射和帶動(dòng)作用日益明顯。XX國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)目前已形成“三園兩區(qū)”的發(fā)展格局，東面為XX，西側(cè)為XX，南端為XX，中部為XX和中央商住區(qū)，各園區(qū)功能互補(bǔ)，規(guī)劃建設(shè)為“以第二產(chǎn)業(yè)為主，多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代化綜合性新城區(qū)”XX國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平建設(shè)的原則和思路進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，努力把XX建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體的經(jīng)濟(jì)園區(qū)，形成總部產(chǎn)業(yè)基地、資本金融港和生態(tài)科技新城，成為助推科技產(chǎn)業(yè)騰飛的孵化器。目前，XX科技園以全面實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一個(gè)集總部產(chǎn)業(yè)基地、資本金融港和生態(tài)科技新城于一體的高端園區(qū)，正以嶄新的姿態(tài)崛起在XX南部。其中，XX科技園總部基地將吸引大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部入駐，將推進(jìn)多元文化融合與互動(dòng)，加快城市國(guó)際化發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)有助于加快產(chǎn)業(yè)化集群，促進(jìn)XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資，促進(jìn)XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.1.2XX市鼓勵(lì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房2007年XX市人民政府發(fā)文《XX市人民政府關(guān)于鼓勵(lì)建設(shè)和使用工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房的意見(jiàn)》中關(guān)于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房提出：（一）實(shí)行手續(xù)辦理優(yōu)先。凡新建標(biāo)準(zhǔn)廠房的，不論投資主體，一律享受“五優(yōu)先”，即優(yōu)先審批、優(yōu)先供地、優(yōu)先規(guī)劃、優(yōu)先設(shè)計(jì)、優(yōu)先施工。標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先予以保證。各有關(guān)部門(mén)要主動(dòng)溝通、加強(qiáng)協(xié)作、強(qiáng)化服務(wù)、簡(jiǎn)化手續(xù)、提高效率，確保全市標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)順利有序推進(jìn)。（二）給予財(cái)政補(bǔ)貼扶持。為充分發(fā)揮財(cái)政資金引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)和社會(huì)資金投入標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，“十一五”期間，市財(cái)政根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房計(jì)劃建設(shè)具體情況，每年從財(cái)政資金中安排標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助金，對(duì)當(dāng)年竣工的標(biāo)準(zhǔn)廠房按竣工面積給予投資者一次性建設(shè)補(bǔ)貼，第一層按10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼，第二層按15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼，第三層及以上按20元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼。標(biāo)準(zhǔn)廠房補(bǔ)助資金每年結(jié)算一次，由投資者提出申請(qǐng)，標(biāo)準(zhǔn)廠房所在開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)管理機(jī)構(gòu)簽署初審意見(jiàn)，市經(jīng)委會(huì)同財(cái)政等有關(guān)部門(mén)審核后兌現(xiàn)。（三）實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減免。標(biāo)準(zhǔn)廠房第二層起免征基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。（四）支持配套設(shè)施建設(shè)。參與多幢標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的投資業(yè)主，可以按本意見(jiàn)第5條的控制標(biāo)準(zhǔn)，在標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃用地內(nèi)按總用地面積及總建筑面積10%控制建設(shè)配套設(shè)施。（五）鼓勵(lì)企業(yè)挖潛建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)在符合城市規(guī)劃和土地使用功能的前提下，加層加高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。對(duì)利用非行政劃撥的存量土地單層廠房翻建多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的，不另行收取土地出讓金，符合房屋權(quán)屬登記條件的，可申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，允許轉(zhuǎn)讓、租賃或作價(jià)出資（入股）等。鼓勵(lì)分布在“城中廠”的企業(yè)異地搬遷入駐開(kāi)發(fā)區(qū)（工業(yè)集中區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)廠房，原廠區(qū)土地優(yōu)先納入市土地收購(gòu)儲(chǔ)備，通過(guò)“招拍掛”所得土地收益按有關(guān)規(guī)定優(yōu)先返還企業(yè)作搬遷經(jīng)費(fèi)。項(xiàng)目建設(shè)的必要性及重要意義2.2.1促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用XX市正處于加快新型工業(yè)化進(jìn)程的關(guān)鍵時(shí)期，面臨著多區(qū)域合作、多機(jī)遇重疊的發(fā)展新興機(jī)遇。建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，構(gòu)建資源節(jié)約型經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型社會(huì)的具體體現(xiàn)；是優(yōu)化我市土地資源配置，緩解用地緊張矛盾，為中小企業(yè)搭建發(fā)展平臺(tái)，解決中小工業(yè)企業(yè)用地難問(wèn)題的有效手段；是培育優(yōu)勢(shì)行業(yè)，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)建設(shè)，推進(jìn)工業(yè)集聚發(fā)展，加快推進(jìn)我市建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地的有效途徑。各級(jí)各部門(mén)要高度重視推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)和使用的重要意義，加快建設(shè)和使用標(biāo)準(zhǔn)廠房，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群和土地資源的集約利用。2.2.2是外來(lái)投資的承接平臺(tái)，利于招商引資標(biāo)準(zhǔn)化廠房是外來(lái)投資的承接平臺(tái)。外來(lái)投資，包括外資或是中心大城市“退二進(jìn)三”撤出的工廠，經(jīng)常看中的只是當(dāng)?shù)叵鄬?duì)便宜的勞動(dòng)力資源或是市場(chǎng)，也許最初并沒(méi)有長(zhǎng)期在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)的計(jì)劃。因此，他們不愿意投資建廠房，更想租用標(biāo)準(zhǔn)化廠房，只要機(jī)器一安裝，就可以很快地投入生產(chǎn)，將來(lái)向工資更便宜的地方轉(zhuǎn)移也方便。因此不少投資者到一個(gè)地方，先詢(xún)問(wèn)的就是標(biāo)準(zhǔn)化廠房的情況。有了一大批標(biāo)準(zhǔn)化廠房，就有了招商引資的載體，有了低成本、快回報(bào)的投資優(yōu)勢(shì)，就能快速吸引投資，有效提高招商引資成功率，就能催生大項(xiàng)目、培植大稅源、致富老百姓。因此本項(xiàng)目的建設(shè)將提高土地利用效率，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。第三章需求分析與建設(shè)規(guī)模3.1市場(chǎng)定位分析本項(xiàng)目主要圍繞標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房及辦公等附屬設(shè)施的整體開(kāi)發(fā)，采取標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房招租生產(chǎn)為主和自主生產(chǎn)為輔的經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)市場(chǎng)前景良好、環(huán)保污染少的項(xiàng)目?jī)?yōu)先引入，擇優(yōu)選擇生產(chǎn)商，同時(shí)又可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，形成小區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)，減少投資盲目性和失誤。標(biāo)準(zhǔn)廠房是指在規(guī)定區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，具有通用性、配套性、集約性等特點(diǎn)，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來(lái)工業(yè)投資項(xiàng)目提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)場(chǎng)所的發(fā)展平臺(tái)。推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，有利于優(yōu)化資源配置，緩解用地緊張矛盾；有利于優(yōu)化生產(chǎn)力布局，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展；有利于培育產(chǎn)業(yè)集群，建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)基地；有利于改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展。標(biāo)準(zhǔn)廠房出租分析如下：（1）中小企業(yè)用地已受政策制約。中小企業(yè)用地，根據(jù)目前集約用地、節(jié)約用地的政策很難得到支持，要單獨(dú)征地、獨(dú)自建造廠房的可能性極小，因此，這些企業(yè)負(fù)責(zé)人也想法需找新的空間，大多是租用各種閑置房屋，有的做倉(cāng)庫(kù)，有的設(shè)車(chē)間等等。（2）租用標(biāo)準(zhǔn)廠房是中小企業(yè)加快資本積累和發(fā)展得好途徑。企業(yè)小，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，靠大量投入的確是一件難辦的事，若能廠房租用，只需要增加生產(chǎn)設(shè)備就能擴(kuò)大生產(chǎn)能力，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)既省錢(qián)（一般可節(jié)省投資約40%~50%左右）又省時(shí)（一般可縮短項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間

的3/1左右），并能少花很多精力，因此，本項(xiàng)目的舉措很受企業(yè)歡迎。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、冷庫(kù)等建筑。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目用地：9971.96^（15畝）總建筑面積24929.9其中：廠房建筑面積冷庫(kù)建筑面積建筑占地面積容積率建筑密度16286.6tf8643.3tf2443.13tf2.516286.6tf8643.3tf2443.13tf2.524.5%30.0%第四章項(xiàng)目的建設(shè)地址與建設(shè)條件擬建地址項(xiàng)目建設(shè)地址位于XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)XX路，用地面積為15畝。用地性質(zhì)為工業(yè)用地。4.2項(xiàng)目的建設(shè)條件地形、地貌條件XX市地貌分平地、低山、石山、丘陵、臺(tái)地5種類(lèi)型。平地是XX市面積最大的地貌類(lèi)型，面積為1037.33平方公里，占全市面積57.78%，分布于左、右江下游匯合處和邕江兩岸。XX市地形是以邕江廣大河谷為中心的盆地形態(tài)。這個(gè)盆地向東開(kāi)口，南、北、西三面均為山地圍繞，北為XX嶺低山，南有XX高丘陵，西有XX山（西XX東部山地）。形成了西起XX山，東至XX山的長(zhǎng)形河谷盆地。盆地中央成為各河流集中地點(diǎn)，右江從西北來(lái)，左江從西南來(lái)，良鳳江從南來(lái)，安吉江從北來(lái)，組成向心水系。盆地的中部，即左、右江匯口處，南北兩邊丘陵靠近河岸，形成一天然的界線，把長(zhǎng)形河谷、盆地分割成兩個(gè)小盆地，一是以XX市區(qū)為中心的XX河谷盆地；二是以XX鎮(zhèn)為中心的侵蝕―溶蝕盆地。自然條件XX位于北回歸線南側(cè)，屬濕潤(rùn)的亞熱帶季風(fēng)氣候，陽(yáng)光充足,雨量充沛，霜少無(wú)雪，氣候溫和，夏長(zhǎng)冬短，年平均氣溫在21.6°C左右。冬季最冷的1月平均12.8C，夏季最熱的7、8月平均28.2C。年均降雨量達(dá)1304.2mm，平均相對(duì)濕度為79%,主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是炎熱潮濕。相對(duì)而言，一般是夏季潮濕，而冬季稍顯干燥，干濕季節(jié)分明。夏天比冬天長(zhǎng)得多，炎熱時(shí)間較長(zhǎng)。春秋兩季氣候溫和，集中的雨季是在夏天。最近五年XX市全年盛行東南、東北、東三個(gè)風(fēng)向，從季節(jié)性變化看，秋季和冬季偏東北方向的風(fēng)較多，而春季和夏季則以偏東南方向的風(fēng)較多。XX市平均風(fēng)速為1.8m/s。4.2.3水文地質(zhì)條件地表水：XX市轄區(qū)匯水歸屬珠江流域西江體系。xx是西江的重要支流一一郁江的上游河段，由左、右江匯合而成，是貫穿XX市區(qū)的主要河流。邕江起于XX市江西鎮(zhèn)三江村（宋村），止于邕寧界外六景圩，全長(zhǎng)134m，流域集水面積6120km2。邕江江寬約480m，平均水面寬約300m，水量充沛，河槽穩(wěn)定，河道深泓靠近岸邊。根據(jù)XX市水文站歷年實(shí)測(cè)資料統(tǒng)計(jì)，邕江多年平均水位為63.30，多年平均流量為1360m3/s，多年平均年徑流量為411.2億m3。徑流年內(nèi)汛期水量占年水量的80%，最大月徑流占年徑流30%左右。歷年最高洪水位79.98m，最大流量為18400m3/s。全市有大小河流數(shù)十條，均為xx支流，其中分布于建成區(qū)內(nèi)的xx流有9條。這9條河流中，xx、二xx、xx沖、xx沖、水xx江、xx江6條流經(jīng)城區(qū)重要地段，距項(xiàng)目所在區(qū)域最近地表水體為項(xiàng)目西面1.5km處的右江。地下水：XX盆地地下水類(lèi)型為第四系松散沉積物孔隙水類(lèi)型。地質(zhì)：XX市地質(zhì)為中新生代盆地，XX盆地地處xx山字型構(gòu)造前弧弧頂緯向構(gòu)造帶上，形似紡錘，縱向長(zhǎng)軸為東北東向，全長(zhǎng)約70km，橫向短軸約30km，兩頭尖且圭寸閉，盆地周?chē)鸀楣爬蠋r層構(gòu)成的低山丘陵所環(huán)繞，標(biāo)高為260?500m，比高為150?250m，盆地西南部為面積約140km2的沖積平原。4.2.3經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境1、道路結(jié)合現(xiàn)狀及城市發(fā)展方向，規(guī)劃以方格路網(wǎng)為主，從總體上看，主要的交通性規(guī)劃干道路網(wǎng)具有“環(huán)網(wǎng)結(jié)合，四縱四橫”的特征。壯錦大道（機(jī)場(chǎng)路）兩側(cè)之間的生活區(qū)道路網(wǎng)以客運(yùn)交通為主，開(kāi)發(fā)區(qū)周邊干道和工業(yè)園區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)則以貨運(yùn)交通為主。2、給排水由xx水廠和xx水廠聯(lián)合供給，水量充足。沿白沙大道敷設(shè)有DN1200mm輸水干管以及在友誼路、壯錦大道等道路上建有DN400-600mm配水干管。根據(jù)城市總體規(guī)劃污水排放總體布局，規(guī)劃區(qū)屬于江南流域，所有污水進(jìn)入xx水處理廠處理排放至邕江下游。目前xx污水處理廠已建成投產(chǎn)運(yùn)行，沿白沙大道已建有部分污水干管，收集開(kāi)發(fā)區(qū)大部分生活污水和生產(chǎn)廢水。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)河水系發(fā)達(dá)，主要有xx江和xx河以及大大小小的xx多處，雨水就近排入這些水體，XX下游即XX江出XX設(shè)閘和排澇泵站，XX江設(shè)有閘門(mén)。開(kāi)發(fā)區(qū)的防洪排澇主要依托內(nèi)河水體聯(lián)動(dòng)。3、電力電信位于XX水庫(kù)旁的500KVXX變?yōu)閄X市主要電源，現(xiàn)有三回500KV出線和四回220KV出線；在開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)220KVxx變現(xiàn)為開(kāi)發(fā)區(qū)主要電源。現(xiàn)狀有紙廠變和友誼變2座110KV變電站，占地面積各為0.72公頃和0.62公頃。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)已建設(shè)一座電信局，位于XX路南側(cè)。建成區(qū)現(xiàn)有裝機(jī)容量為1萬(wàn)門(mén)程控電話交換分局，可直接同國(guó)內(nèi)外各地聯(lián)系。4、其他市政設(shè)施經(jīng)開(kāi)區(qū)建成區(qū)現(xiàn)有消防站一個(gè)，位于xx路南側(cè)，占地面積0.53公頃；現(xiàn)有加油站四座。4.2.4經(jīng)濟(jì)概況2011年，初步核算，全市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)到1800.43億元，比上年增長(zhǎng)14.2%。按戶(hù)籍人口計(jì)算，全市人均GDP25624元（按年末匯率折合為3869美元）。全市經(jīng)濟(jì)連續(xù)9年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。三次產(chǎn)業(yè)中，第一產(chǎn)業(yè)增加值244.41億元，增長(zhǎng)5.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值652.91億元，增長(zhǎng)17.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值903.11億元，增長(zhǎng)13.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比重由上年的13.93:34.59:51.48調(diào)整為13.58:36.26:50.16。與去年比較，第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.67個(gè)百分點(diǎn)，第一、第三產(chǎn)業(yè)比重分別下降0.35和1.32個(gè)百分點(diǎn)。全年重大項(xiàng)目建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。深入開(kāi)展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，繼續(xù)落實(shí)重大項(xiàng)目責(zé)任制，強(qiáng)化全程跟蹤協(xié)調(diào)服務(wù)，項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。列入自治區(qū)統(tǒng)籌推進(jìn)的重大項(xiàng)目大商匯物流中心、加氣混凝土砌塊生產(chǎn)項(xiàng)目一期已竣工投產(chǎn)。全年城區(qū)共實(shí)施項(xiàng)目534個(gè)，其中新開(kāi)工項(xiàng)目449個(gè)，竣工項(xiàng)目397個(gè)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資突破100億元大關(guān)，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資均保持了30%以上的增長(zhǎng)速度。招商引資工作成效顯著。加大招商引資宣傳推介力度，以城區(qū)5周年慶典為契機(jī)，以“兩會(huì)一節(jié)”為平臺(tái)，開(kāi)展了系列招商推介活動(dòng)，成功簽約了屈臣氏總部、中華路片區(qū)舊改等10個(gè)項(xiàng)目，簽約金額達(dá)78億元。全年新引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目33個(gè)，合同引進(jìn)內(nèi)資86.47億元，同比增長(zhǎng)16.49%；實(shí)際到位內(nèi)資47.22億元，同比增長(zhǎng)24.73%；新批外資企業(yè)3家，新批合同外資4100萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)5.12%；直接利用外資（廣西全口徑）2580萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)20.61%，全面超額完成年度招商引資目標(biāo)任務(wù)。選址合理性分析綜合以上分析，項(xiàng)目作為規(guī)劃的工業(yè)用地，具備了實(shí)施項(xiàng)目的良好建設(shè)條件?，F(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施條件能滿(mǎn)足項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)過(guò)程和外部環(huán)境條件的要求，也符合環(huán)境保護(hù)的相關(guān)要求，地址選擇是可行的。第五章工程技術(shù)方案5.1建筑工程5.1.1項(xiàng)目概況XX有限公司標(biāo)準(zhǔn)廠房一期工程項(xiàng)目建設(shè)用地位于XX市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)友誼路。項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積9971.96m2,總建筑面積24929.9m2,其中建筑占地面積2443.13m2。5.1.2總平面布置本項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)方形，廠房建筑主要圍繞著地塊周邊交通道路布局，在東側(cè)和南北各設(shè)置一主、次出入口。廠房四周均為道路，充分保證了交通的順暢，同時(shí)滿(mǎn)足消防要求。5.2結(jié)構(gòu)工程（1）抗震設(shè)防XX市的抗震設(shè)防基本烈度為6度，地震分組為第一組，設(shè)計(jì)地震加速度為0.05g，根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定，本項(xiàng)目的抗震設(shè)防類(lèi)別為丙類(lèi)，故結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮的地震作用按6度計(jì)算，抗震措施按設(shè)防烈度6度進(jìn)行計(jì)算，抗震構(gòu)造措施按6度采用。（2）基礎(chǔ)風(fēng)壓考慮50年重現(xiàn)期的基本風(fēng)壓：W=0.35kN/m2，地面粗糙度為B類(lèi)。（3）建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)：二級(jí)。（4）設(shè)計(jì)合理使用年限：50年。（5）結(jié)構(gòu)體系擬采用框剪結(jié)構(gòu)，剪力墻抗震等級(jí)四級(jí)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況及附近已建工程的基礎(chǔ)形式，基礎(chǔ)擬采用樁基礎(chǔ)。（6）結(jié)構(gòu)材料混凝土：柱C30?C40、墻C30?C40、梁板C25?C30；次要構(gòu)件：C20；鋼筋：HPB235fy=210N/mm2HRB335fy=300N/mm2HRB400fy=360N/mm2型鋼：Q235。焊條：E43、E50?？蚣芴畛鋲Γ簝?nèi)分隔Mb7.5混合砂漿砌MU10砼小型砌塊。外墻采用Mb7.5混合砂漿砌MU5自隔熱混凝土砌塊。給排水工程5.3.1水源本工程采用市政自來(lái)水作為用水水源（含廠區(qū)用水、消防用水、綠化用水及沖洗用水），地塊周邊以有市政DN300的給水管網(wǎng)，項(xiàng)目從市政道路的市政管網(wǎng)引一根DN150給水管至本小區(qū)室外消防環(huán)狀管網(wǎng)，以確保廠區(qū)及消防用水安全。5.3.2給排水本項(xiàng)目系生活用水，日用量70噸，由市政自來(lái)水廠供應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)廠房建成后可就近接通。排水室內(nèi)采用雨、污、廢分流制，室外采用雨、污分流制。工業(yè)廢水和生活污水經(jīng)化糞池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)雨水管網(wǎng)匯集后排入雨水管網(wǎng)或就近排入河道。5.3.3給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)給水管道在室外布置成環(huán)狀管網(wǎng)。室內(nèi)給水主要利用市政水壓直接供給，高峰用水時(shí)由正壓疊壓變頻加壓供水系統(tǒng)來(lái)供給。管網(wǎng)采用下行上給式的給水方式向各棟、各用水點(diǎn)供水。5.3.4排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)本工程排水系統(tǒng)采用雨、污分流制。（1）雨水系統(tǒng)設(shè)計(jì)重現(xiàn)期按P=10年選用。屋面雨水經(jīng)天溝收集后由雨水斗經(jīng)雨水立管排至室外雨水管道。室外地面雨水經(jīng)雨水口收集后與屋面雨水一并由室外雨水管道就近排入道路旁的市政雨水管道。（2）污水系統(tǒng)污水排水系統(tǒng)采用伸頂通氣管，污水經(jīng)室外化糞池處理后，集中排至市政污水管道。5.3.5管材及潔具衛(wèi)生器具與配件采用國(guó)產(chǎn)或合資企業(yè)節(jié)水型產(chǎn)品。室內(nèi)生活給水管道采用PP-R塑料給水管，室外給水管采用PE100給水管。室內(nèi)排水管采用UPVC排水管，室外排水管采用雙壁波紋管。電氣工程根據(jù)建設(shè)規(guī)模和承包企業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目屬于三級(jí)用電負(fù)荷，擬新增800KVA變壓器1臺(tái)，由市供電局解決。廠內(nèi)供電線全部用電纜均采用地埋式，照明采用BVR型絕緣導(dǎo)線穿PVC管在強(qiáng)、樓板內(nèi)暗敷設(shè)。動(dòng)力配電設(shè)汁（1）本工程采用380~220V三相四線制電源由相應(yīng)的10／0.4kV變配電所向各用電單元供電。采用放射式和樹(shù)干式相結(jié)合的低壓配電方式。（2）消防用電設(shè)備由不同低壓母線段提供兩回路電源，并在設(shè)備末端設(shè)自動(dòng)切換裝置。（3）凡容量為30kW及以上的電動(dòng)機(jī)采用軟起動(dòng)，容量為30kW以下者直接起動(dòng)。消防用電設(shè)備可在現(xiàn)場(chǎng)控制，亦可在消防控制室自動(dòng)及手動(dòng)控制?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制根據(jù)建筑防火規(guī)范，本工程應(yīng)按一類(lèi)防火建筑物裝設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。系統(tǒng)采用集中控制形式。消防控制中心設(shè)于一層，監(jiān)控整個(gè)建筑物火災(zāi)及消防設(shè)備運(yùn)行情況。第六章節(jié)能與節(jié)水6.1節(jié)能規(guī)范6.2節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50189-2005)；2、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ134-2010)3、《太陽(yáng)能利用與建筑一體化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》4、《地源熱泵系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》(GB50366-2009)5、《民用建筑太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》GB50364-20056、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034-2004)7、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50033-2001)8、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-20039、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ16—2008)10、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2003)11、《綜合能耗計(jì)算通則》(GB/T2589-2008)12、《建筑節(jié)能施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》(GB50411-2007)6.3節(jié)能措施遵照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，采取如下節(jié)能措施：通過(guò)合理總平面設(shè)計(jì)，利用夏季主導(dǎo)風(fēng)向，因地制宜布置綠化帶，改善廠區(qū)氣候。（2）墻體采用自隔熱混凝土砌塊，并采取相應(yīng)的保溫隔熱措施。（3）消防前室及防煙樓梯盡量采用自然排風(fēng)方式。（4）房屋的自然進(jìn)風(fēng)設(shè)計(jì)使窗口開(kāi)啟朝向和窗扇的開(kāi)啟方式有利于向廠房導(dǎo)入室外風(fēng)，廠房的自然排風(fēng)設(shè)計(jì)應(yīng)能向室外順暢排風(fēng)。（5）屋面和外墻設(shè)置有效的保溫層和隔熱層。屋面采用35厚聚苯乙烯保溫層，外墻采用自隔熱混凝土砌塊并拌聚苯顆粒保溫砂漿達(dá)到隔熱保溫效果。6.4結(jié)構(gòu)節(jié)能措施本項(xiàng)目采用合理的結(jié)構(gòu)方案，并使用新三級(jí)鋼、高性能混凝土（廣西建設(shè)廳重點(diǎn)推廣的10項(xiàng)技術(shù)）。其中新三級(jí)鋼是專(zhuān)門(mén)為建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)用開(kāi)發(fā)的新型鋼筋，其屈服強(qiáng)度為400mpa（牌號(hào)為hrb400）,比普通螺紋鋼強(qiáng)度提高20%左右，而價(jià)格增加不多，是國(guó)家大力推廣使用的優(yōu)良產(chǎn)品。高性能混凝土是一種以耐久性為主要指標(biāo)，同時(shí)具備高強(qiáng)、高早強(qiáng)、高施工性等優(yōu)異性能的新型混凝土。它具有一定的強(qiáng)度和高抗?jié)B能力；具有良好的工作性，在成型過(guò)程中不分層、不離析，易充滿(mǎn)模型；使用壽命長(zhǎng)；具有較高的體積穩(wěn)定性。能減少正常使用階段的維護(hù)費(fèi)用，設(shè)計(jì)達(dá)到易維護(hù)、少維護(hù)，減少維護(hù)成本。6.5給排水節(jié)能及節(jié)水措施（1）衛(wèi)生潔具采用自動(dòng)沖洗，全部選用節(jié)水零配件。2）衛(wèi)生間內(nèi)的潔具（除大便器外）采用節(jié)能沖洗設(shè)備，而蹲式大便器采用衛(wèi)生節(jié)水型腳踏延時(shí)閥，對(duì)節(jié)約水量起到很大作用。（3）水泵加壓采用變頻供水設(shè)備，節(jié)能電能。（4）所有給水管道采用內(nèi)壁光滑、水阻小的PE管，降低能耗。（5）排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制，對(duì)城市污水處理起到了節(jié)能作用。（6）設(shè)計(jì)中所選設(shè)備采用國(guó)家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國(guó)家規(guī)定的淘汰的低效高耗能設(shè)備。（7）在市政給水管網(wǎng)接來(lái)的給水管道上設(shè)倒流防止裝置（防污隔斷閥），防止其倒流污染市政管網(wǎng)。（8）采用玻璃鋼生物化糞池，提高出水水質(zhì)，延長(zhǎng)使用壽命。6.6電氣節(jié)能措施（1）選用綠色環(huán)保的電氣設(shè)備及材料，例如選用低煙無(wú)鹵型銅芯電纜及電線、環(huán)保型的應(yīng)急照明電源、高光效節(jié)能型燈具、光源及高效電子鎮(zhèn)流器等。（2）配電中心盡量設(shè)于用電負(fù)荷中心，供電半徑控制在200m以?xún)?nèi)，以降低系統(tǒng)線路的傳輸損耗。（3）采取分相動(dòng)態(tài)無(wú)功補(bǔ)償措施，提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)，降低系統(tǒng)的無(wú)功損耗。（4）對(duì)配電系統(tǒng)進(jìn)行諧波治理，減少諧波干擾。如功率較大的電動(dòng)機(jī)可以采用變頻調(diào)速器或采用軟起動(dòng)器，提高電動(dòng)機(jī)在輕載時(shí)的效率或保證電網(wǎng)電壓的波動(dòng)在所要求的范圍內(nèi)。（5）在低壓配電系統(tǒng)中設(shè)置能耗分項(xiàng)計(jì)量，以便對(duì)低壓設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行能耗監(jiān)測(cè)。（6）照明配電負(fù)荷盡量做到三相平衡，降低零相負(fù)荷電流，提高照明配電系統(tǒng)電能效率。（7）合理選擇電纜、導(dǎo)線截面，改善電纜敷設(shè)條件。（8）合理選擇變壓器容量及型號(hào)，選用節(jié)能型變壓器，有效減少變壓器有功損耗，將變壓器負(fù)荷率控制在最經(jīng)濟(jì)節(jié)能運(yùn)行范圍75%~85%之間。6.7通風(fēng)節(jié)能措施（1）采用機(jī)械通風(fēng)和自然通風(fēng)相結(jié)合，節(jié)約能源。（2）對(duì)全熱交換器所配的新風(fēng)管、排風(fēng)管和冷媒管道進(jìn)行保濕，減少輸送過(guò)程中的能耗。第七章環(huán)境保護(hù)7.1環(huán)境保護(hù)環(huán)境和自然資源是我們?nèi)祟?lèi)賴(lài)以生存的基本條件，保護(hù)好周?chē)沫h(huán)境，合理的利用自然資源，是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)必須加強(qiáng)注意的環(huán)節(jié)，保護(hù)環(huán)境是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中均嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的保護(hù)措施。環(huán)境保護(hù)目標(biāo)和對(duì)策措施7.2.1規(guī)劃目標(biāo)要求租賃企業(yè)必須做好環(huán)境影響評(píng)價(jià)，推行清潔生產(chǎn)，采用低耗無(wú)污染或少污染的新工藝，在生產(chǎn)過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”制度，切實(shí)搞好“三廢”治理工作。對(duì)生產(chǎn)中產(chǎn)生的“三廢物”進(jìn)行分類(lèi)、分級(jí)、分步處理，最大限度地減少“三廢”對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響。規(guī)劃對(duì)大氣環(huán)境質(zhì)量要求達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，河網(wǎng)水質(zhì)達(dá)到III-W類(lèi)水體標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境噪聲要求達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。即交通干線兩側(cè)噪聲平均控制在68dB(A),區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲控制在56dB(A)。7.2.2對(duì)策措施(1)嚴(yán)格控制新污染源，認(rèn)真執(zhí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)制和“三同時(shí)”制度；2)租賃企業(yè)的生產(chǎn)應(yīng)以節(jié)能、清潔生產(chǎn)為發(fā)展方向；加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)環(huán)境保護(hù)的評(píng)估工作，實(shí)行污染總量控制；加強(qiáng)對(duì)水環(huán)境的治理和保護(hù)，確保區(qū)內(nèi)河網(wǎng)水質(zhì)達(dá)到III-W類(lèi)水體標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)內(nèi)實(shí)行雨、污分流排放體系，雨水可就近排入河道，區(qū)內(nèi)污水主要為生產(chǎn)廢水和生活污水，先由企業(yè)自行處理，后接入?yún)^(qū)內(nèi)污水管道，嚴(yán)謹(jǐn)直接排放。環(huán)衛(wèi)措施(1)垃圾處理區(qū)內(nèi)合理布置垃圾和糞便無(wú)害化處理設(shè)施，實(shí)現(xiàn)垃圾收集容器化，糞便處理無(wú)害化、管道化，保證區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)收集后在區(qū)外進(jìn)行填埋處理。(2)公共廁所廁所均設(shè)在標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)?nèi)，由租賃企業(yè)負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生工作。勞動(dòng)衛(wèi)生與安全對(duì)租賃企業(yè)要進(jìn)行擇優(yōu)選擇，符合標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)，才能有資格承租標(biāo)準(zhǔn)廠房，并對(duì)有關(guān)企業(yè)進(jìn)行有效管理。企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，從業(yè)人員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程，穿戴必要的勞動(dòng)保護(hù)用品，并對(duì)職工進(jìn)行必要的安全生產(chǎn)和操作規(guī)程培訓(xùn)。7.4消防區(qū)內(nèi)秉著“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行各類(lèi)消防設(shè)計(jì)規(guī)范，合理劃分消防責(zé)任區(qū)，統(tǒng)籌布局消防設(shè)施；各類(lèi)建筑物嚴(yán)格按《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)劃》(GBJ16-87)(2001版)等各相關(guān)要求建設(shè)。主要措施如下：區(qū)內(nèi)沿各級(jí)道路布置消火栓，間距W120m；設(shè)置集中消防控制室、消防水池、消防水泵房、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警設(shè)施；(3)租賃企業(yè)按規(guī)定要求配備干粉滅火器；(4)管理部門(mén)加強(qiáng)日常檢查，杜絕火災(zāi)隱患。第八章組織管理與營(yíng)運(yùn)策略8.1組織管理項(xiàng)目建設(shè)期由XX有限公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期應(yīng)針對(duì)日常工作配置相應(yīng)的管理人員。運(yùn)營(yíng)期將由XX有限公司選擇物業(yè)公司進(jìn)行管理。建設(shè)期項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置建設(shè)期的管理機(jī)構(gòu)主要由工程管理部、工程技術(shù)科、計(jì)劃財(cái)務(wù)科物資供應(yīng)科組成，各部門(mén)均由總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)。公司總經(jīng)理圖8-1建設(shè)期組織管理機(jī)構(gòu)圖8.3運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置項(xiàng)目的建設(shè)除了嚴(yán)格施工質(zhì)量管理外，建成后的管理、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)也是極其重要的工作環(huán)節(jié)。（1）管理機(jī)構(gòu)由XX有限公司成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理服務(wù)部門(mén)，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的日常管理運(yùn)營(yíng)。（2）人力資源配置本項(xiàng)目建成后的人力資源配置主要是根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)定。（3）人員招聘及培訓(xùn)項(xiàng)目建成后，招聘人員應(yīng)具備較高素質(zhì)，新進(jìn)人員需經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn)后方能上崗。8.4勞動(dòng)定員項(xiàng)目勞動(dòng)定員5人，即經(jīng)理1人，工程管理組2人，辦公室及財(cái)務(wù)組各1人，所有管理人員由XX有限公司統(tǒng)籌安排并負(fù)責(zé)統(tǒng)一培訓(xùn)，不足部分向社會(huì)招聘。8.5運(yùn)營(yíng)策略為加快本區(qū)域創(chuàng)新的步伐，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)配套建設(shè)部分通用性標(biāo)準(zhǔn)廠房作為產(chǎn)業(yè)化基地。在對(duì)中小科技企業(yè)開(kāi)放的同時(shí)，這部分通用性標(biāo)準(zhǔn)廠房將以?xún)?yōu)惠租金接納高科技企業(yè)。通過(guò)對(duì)這些進(jìn)入快速成長(zhǎng)期科技企業(yè)的遷入，帶動(dòng)為其配套相關(guān)科技企業(yè)進(jìn)入基本地落戶(hù)，營(yíng)造產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。第九章項(xiàng)目建設(shè)期和實(shí)施進(jìn)度安排9.1建設(shè)工期項(xiàng)目的建設(shè)工期預(yù)計(jì)從2013年8月至2014年12月，共計(jì)16個(gè)月。9.2實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃為16個(gè)月，時(shí)間從2013年1月至2014年10月。具體實(shí)施步驟為：項(xiàng)目建議書(shū)等前期工作從2013年1月開(kāi)始，2月結(jié)束。3月份進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、審批及施工圖設(shè)計(jì)工作，并于4月底結(jié)束；2013年5月份即開(kāi)始施工招標(biāo)，至月底招標(biāo)工作結(jié)束；2013年6月主體工程基礎(chǔ)部分破土動(dòng)工，至2014年9月30日以前完成工程驗(yàn)收，并投入使用。具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)本項(xiàng)目的工作計(jì)劃進(jìn)度表（表9-1）。

表9-1項(xiàng)目工作進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)建設(shè)內(nèi)容2013年2014年123456789101112123456781項(xiàng)目建議書(shū)等前.期工作2初步設(shè)計(jì)、評(píng)審4及施工圖設(shè)計(jì)h3施工招標(biāo)—4工程施工5設(shè)備安裝6竣工驗(yàn)收-第十章投資估算與資金籌措10.1投資估算10.1.1估算范圍本項(xiàng)目投資估算范圍包括：土建工程、水電安裝工程、室外工程等建安工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用及預(yù)備費(fèi)的投資估算。10.1.2編制依據(jù)（1）方案設(shè)計(jì)圖紙、文字說(shuō)明。（2）近期類(lèi)似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（3）《建設(shè)項(xiàng)目投資估算編審規(guī)程》（CECA/GC1-2007）（4）《廣西壯族自治區(qū)工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》（2010年版）（5）《廣西壯族自治區(qū)物價(jià)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問(wèn)題的通知（》桂價(jià)費(fèi)[2011]55號(hào)）10.1.3估算結(jié)果本項(xiàng)目總投資10000.00萬(wàn)元。其中：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)235萬(wàn)元，占總估算值的2.35％;安裝工程費(fèi)1025萬(wàn)元，占總估算值的10.25％;建筑工程費(fèi)6690萬(wàn)元，占總估算值的66.9％;其他工程費(fèi)2050萬(wàn)元，占總估算值的20.5％。項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算見(jiàn)表10-1。

表10-1項(xiàng)目投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)估算價(jià)格（萬(wàn)元）建筑工程設(shè)備購(gòu)置安裝工程其他費(fèi)用總值—一第部分工程費(fèi)用6690235102520501廠房369070043902冷庫(kù)80050850其中底板20040.912252.9墻板35055.620425.6庫(kù)門(mén)1203.510133.5附件1005131184供配電20030502805給排水350306044011環(huán)境綠化2003050280二第二部分其他費(fèi)用2建設(shè)單位管理費(fèi)2502503勘察設(shè)計(jì)費(fèi)50504工程監(jiān)理費(fèi)55556前期工作費(fèi)5050第一、二部分合計(jì)66902351025三基本預(yù)備費(fèi)四建設(shè)期利息500500五合計(jì)6690235102520501000010.2資金籌措本項(xiàng)目總投資10000萬(wàn)元，全部由業(yè)主自籌。第十一章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析11.1經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際，考慮出租標(biāo)準(zhǔn)廠房?jī)r(jià)格定位在15元/^,標(biāo)準(zhǔn)廠房出租每年可收取房租約1892.88萬(wàn)元，冷庫(kù)出租價(jià)格定在6元血/天，則冷庫(kù)每年可收取租金約293.16萬(wàn)元，項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為2186.04萬(wàn)元。1、稅收：營(yíng)業(yè)稅：2186.04萬(wàn)元X5%=109.3萬(wàn)元城市維護(hù)建設(shè)稅：109.3萬(wàn)元X7%=7.65萬(wàn)元教育費(fèi)附加：109.3萬(wàn)元X3%=3.28萬(wàn)元以上三項(xiàng)合計(jì)為120.23萬(wàn)元.2、利潤(rùn)估算：銷(xiāo)售收入：2186.04萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金及附加：120.23萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本：50萬(wàn)元(4)所得稅前利潤(rùn)：2015.81萬(wàn)元應(yīng)繳所得稅：503.95萬(wàn)元(所得稅率25％)稅后利潤(rùn)：1511.86萬(wàn)元3、投資回收期(所得稅后)：投資回收期：10000/1511.86=6.61,本項(xiàng)目7年內(nèi)能回收成本，經(jīng)濟(jì)效益較好。綜上所述，本項(xiàng)目投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)值，項(xiàng)目效益好，而且每年凈利較高，所以該項(xiàng)目具有良好的前景,希望政府能夠大力支持。11.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論11.3社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的投資建設(shè)可以增進(jìn)地方政府的財(cái)政稅收，加強(qiáng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套，增加當(dāng)?shù)氐膭趧?dòng)力就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而也可以拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐腉DP的增長(zhǎng)，因此，投資本項(xiàng)目社會(huì)