建材大市場項目可行性研究報告

建材大市場項目建材大市場項目建材大市場項目建材大市場可行性研究報告一、總論(二)項目概況項目名稱：某縣建材大市場項目占地面積：5.51萬平方米（約82.6畝）項目投資總額：4458.57萬元項目建設(shè)地點：某縣金庸大道北側(cè)、太子橋高新區(qū)東側(cè)。（詳見附圖）(二)項目背景某縣位于江西省的東北角。它的東面是國家歷史文化名城衢州，西面與瓷都景德鎮(zhèn)相連，北部靠著皖南旅游勝地黃山，南接國家風(fēng)景名勝區(qū)三清山，是一顆鑲嵌在贛浙皖三省交界地的綠色明珠。踏進某，滿目青山綠水，松竹連綿，在藍天、青山、碧水之間可見小橋、流水、人家，層層梯田、云霧繚繞，如詩如畫，被外界譽為“中國最美麗的鄉(xiāng)村”和“最后的香格里拉”，秀美的風(fēng)光吸引了成千上萬的旅游者。在某境內(nèi)現(xiàn)已建有自然保護小區(qū)189個，全縣森林覆蓋率81.5％，擁有全國最大的野生鴛鴦棲息地——鴛鴦湖以及世界瀕臨絕跡的黃喉噪鹛，是國家首批通過的3A級旅游區(qū)。被稱作某模式的創(chuàng)建群眾性自然保護小區(qū)的做法，獲得了世界科學(xué)與和平貢獻獎。去年以來，中央電視臺“焦點訪談”專題播放了反映某生態(tài)保護的《愛我家園》專題片，《光明日報》和《參考消息》以頭版頭條的位置刊出某保護生態(tài)環(huán)境，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟的專題文章。某縣不僅風(fēng)光秀麗，而且歷史悠久，擁有深厚的文化底蘊。某建縣于唐開元28年，距今已有1200多年的歷史?？h名某，是因“地當(dāng)婺水之源”而得名。某歷史上屬安徽管轄，是古徽州“一府六縣”之一，區(qū)域內(nèi)有保存完整的明清古建筑。某“文風(fēng)鼎盛，人杰地靈”。先后養(yǎng)育了南宋理學(xué)大師朱熹、明代篆刻家何震、清代經(jīng)學(xué)家江水、科學(xué)家齊彥槐、近代鐵路工程專家詹天佑、現(xiàn)代醫(yī)學(xué)家程門雪等一代名流。據(jù)史書記載，從宋代至晚清，有“一門九進士，六部四尚書”之說。此外，歷代文人學(xué)士留下傳世著作就有3100多部，其中172部計1487卷選入《四庫全書》，因此某又被人們譽為“書鄉(xiāng)”。已建成的某縣博物館現(xiàn)有館藏文物達萬余件，被稱為“中國縣級第一館”。某還素有“茶鄉(xiāng)”之稱，茶葉為某的傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)，距今已有1300多年的歷史。有遐名中外的茶葉“婺綠”－香高、湯碧、味醇、汁濃，曾唐載《茶經(jīng)》，宋稱絕品，明清入貢，中外馳名。如此得天獨厚的自然風(fēng)光和人文環(huán)境，構(gòu)成了某寶貴的旅游資源。2001年5月江總書記到某視察，對某的發(fā)展提出了具有戰(zhàn)略性的意見，提出要按照社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展要求，因地制宜，搞好規(guī)劃，加強開發(fā)，加強管理，加強技術(shù)創(chuàng)新，使某潛在的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)勢成為現(xiàn)實的發(fā)展優(yōu)勢。2003年“十一”黃金周，某游客高達成14.67萬人次，占當(dāng)時上饒市游客總?cè)藬?shù)的50.4％。隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅帶動了人民生活水平的提高，也使各方面認識到城市形象及城市品位的提升對某的發(fā)展是極其重要的。某縣建材大市場通過合理的布局規(guī)劃，按照發(fā)展高科技信息產(chǎn)業(yè)、建設(shè)大市場大流通的思路，以建材工業(yè)為支點，以高科技信息產(chǎn)業(yè)為龍頭，以新的流通方式為手段，建立新起點、智能化的大市場，并以信息產(chǎn)業(yè)的增值服務(wù)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和建材企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，擴大銷售，降低成本，實現(xiàn)建材工業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)，從而提高本地區(qū)的綜合經(jīng)濟實力。(三)項目建設(shè)的必要性及可行性在某建設(shè)建材大市場的必要性拉動消費內(nèi)需是國家的宏觀經(jīng)濟政策，居室靜亮永運是每個居民的追求目標，綠色環(huán)保是建材工業(yè)的基點。目前，某正在創(chuàng)建“文明衛(wèi)生城市”，但是市場的不規(guī)范在很大程度上影響了某的市容市貌，特別是建材業(yè)。因為某城市建設(shè)正處于高峰期，對建筑材料的需求越來越大，僅縣城內(nèi)從事建材經(jīng)營的就達300余家，分布較零散，由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅影響市貌，而且給買賣交易帶來很多不便，也不利于市場管理。一方面，以街代市的方式給城市帶來頭嚴重的交通阻塞或中斷，人流擁擠不堪，市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛(wèi)生等設(shè)施極不完善，使得環(huán)境質(zhì)量日益惡化，市場也失去了它應(yīng)有吸引力；另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習(xí)慣、地理優(yōu)勢等原因，使得市場交易逐年增加，并成為當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。建材市場本著“建立高標準、高起點、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集建材批發(fā)”為一體的大型專業(yè)市場總的指導(dǎo)思想，規(guī)劃建設(shè)有標志性建筑物以體現(xiàn)其獨特的建筑風(fēng)格。這種市場建成將有利于增強產(chǎn)業(yè)集約化。目前，某縣第三產(chǎn)業(yè)大部分呈網(wǎng)點分布，不能形成一定的規(guī)模，更談不上規(guī)模效益，沒有一定的輻射性。建設(shè)集各產(chǎn)業(yè)為一體的功能區(qū)，不僅便于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，吸納外來投資，提高某的知名度，更有助于推動某經(jīng)濟的發(fā)展。所以在某縣建設(shè)一個建材大市場是有必要的。在某縣建設(shè)建材大市場有許多有利條件(1)城市發(fā)展現(xiàn)狀良好自1995年某開始進入建設(shè)發(fā)展階段，現(xiàn)在城鄉(xiāng)建設(shè)正處于高峰期，年建筑規(guī)模達60萬M2。公共設(shè)施及工業(yè)建設(shè)處于起步期，2001—2020年總體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)面積為46平方公里，建設(shè)范圍廣、建材需求量大。(2)建材經(jīng)營戶多據(jù)統(tǒng)計，某縣從事建材經(jīng)營行業(yè)的有300余家，其中包括水泥、鋼材、板材、鋁材、五金、陶瓷等。(3)優(yōu)越的區(qū)位條件及便利的交通某縣位于黃山、景德鎮(zhèn)、衢州、樂平之間，建材大市場距離2004年上半年動工的景婺黃、景婺常高速公路接口不足3公里，規(guī)劃中“五橫六縱”的道路網(wǎng)架將使某的交通更加便捷。優(yōu)越的地理位置，提供了大型綜合性專業(yè)批發(fā)市場的先決條件。(4)城市規(guī)模的發(fā)展影響某全縣總面積為2947.5平方公里，共設(shè)紫陽、清華、秋口、江灣、中云、賦春、大畈、珍珠山、許村、思口、鎮(zhèn)頭等十一個鎮(zhèn)。2001年全縣總?cè)丝跒?3.333萬人，其中非農(nóng)人口4.57萬人；縣城現(xiàn)狀人口5.2萬人。根據(jù)《江西省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的安排和本次規(guī)劃測算，到2020年規(guī)劃期末，城區(qū)非農(nóng)業(yè)人口達12萬人，人口的增加是建材市場持續(xù)發(fā)展的有利因素。(5)某縣城市總體規(guī)劃在城市主干道金庸大道北側(cè)預(yù)留有82.6畝建設(shè)用地，四面環(huán)路，又處于建設(shè)中的太子橋高新開發(fā)區(qū)東側(cè)，方便于新區(qū)及開發(fā)區(qū)的建設(shè)，也有利與建材大市場的經(jīng)營。二、建設(shè)方案與規(guī)模建材市場主要由交易、儲藏、管理、金融、停車、食宿以及環(huán)衛(wèi)、基礎(chǔ)設(shè)施等功能區(qū)構(gòu)成。功能分區(qū)的排布方便交通運輸，有利儲藏，便于交易與管理，必要的衛(wèi)生設(shè)備（如廁所、垃圾場等）設(shè)于隱藏處，同時在每幢建筑中也都分別設(shè)男女衛(wèi)生間。建筑應(yīng)大幅度降低建筑密度與容積率，建設(shè)中心廣場，中心廣場以硬質(zhì)鋪裝為主，雕塑、噴泉、小品點綴其中，結(jié)合豐富多彩的鋪地圖案，為商人和顧客提供休閑場所。建材大市場占地面積為5.51萬平方米，中心建設(shè)一個2600平方米的中心廣場；商鋪按建材行業(yè)要求設(shè)計，為二層、三層結(jié)構(gòu)，按建筑占地60%的比率，建材大市場店鋪占地面積為3.3萬平方米，平均2.5層計算，整體建筑面積為8.25萬平方米。在市場外圍建設(shè)占地800平方米的六層綜合樓，用于銀行、郵電、物業(yè)及市場管理辦公。商鋪集營業(yè)、住宿、運輸、服務(wù)、餐飲等為一體，一層作為商業(yè)店鋪，營業(yè)為主；二、三層可作為辦公、倉儲和居住，建筑采用框架結(jié)構(gòu)，各商鋪設(shè)有獨立樓梯、衛(wèi)生間、水電、電話線位，用戶出入方便，采光良好。在總體布局上，以中心廣場為軸心，建設(shè)8條16m寬的主干道為骨架，向四面幅射，20棟商鋪分東、西、南、北四大區(qū)，按歸行劃市細分為鋼材、鋁材、木材、五金燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經(jīng)營區(qū)域，具備了現(xiàn)代綜合市場功能。根據(jù)經(jīng)營者不同的要求，每套商鋪內(nèi)設(shè)有有線電視、電話線位、衛(wèi)生間、廚房齊全，宜商宜居，單個看象一套別墅，整體才是大市場，使買房不如買商鋪的房地產(chǎn)開發(fā)新理念的內(nèi)函得到充分的展示。按各類建材的特殊要求，建設(shè)不同型號的二、三層商鋪400套。商業(yè)場地劃分以單間門面為主，大開間通透式商場為輔。三、環(huán)保與節(jié)能(一)環(huán)境保護可能影響環(huán)境的因素(1)廢水排放因素：本項目排放廢水主要為生活廢水。(2)固體廢棄物因素：本項目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。(3)噪聲污染因素：本項目噪聲污染因素主要有建筑工程設(shè)備如集中空調(diào)、風(fēng)機、泵等動力設(shè)備噪聲，以及施工噪聲。環(huán)境保護防治措施(1)廢水污染防治：生活污水經(jīng)污水站處理，達到排放標準后，排入市政污水管網(wǎng)。(2)噪聲污染影響防治：①動力設(shè)備均有隔振、降噪的技術(shù)處理，設(shè)備機組及水泵下設(shè)隔震墊。②動力設(shè)備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。(3)固體廢棄物防治：本項目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負責(zé)清運，并注意清運時密閉。(4)施工噪聲防治提請建設(shè)單位和施工單位按景德鎮(zhèn)市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。節(jié)能建筑材料和設(shè)備的選用原則上，考慮當(dāng)?shù)仫L(fēng)土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設(shè)計滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設(shè)備。水泵選用節(jié)能型產(chǎn)品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。勞動保護為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設(shè)置性能可靠的漏電保護開關(guān)；變壓器設(shè)置IP20護罩；電纜橋回水平敷設(shè)不低于2.5m，局部為2.2m時采用全封閉橋架保護。垂直敷設(shè)時距時地1.8m以下部分加金屬蓋板保護，配電線路均穿金屬保護，并良好接地；消防和重要機房內(nèi)設(shè)置事故照明。四、項目實施計劃與投資估算項目實施計劃某縣建材大市場的建設(shè)符合“劃行歸市”的城市建設(shè)需要，也是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，有利于改變城市形象，提高城市品質(zhì)。屬于投資小，收效快的建設(shè)項目。計劃建設(shè)期為一年，一年后即可投入使用，產(chǎn)生效益。投資估算該項目的投資估算由建筑安裝工程造價、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息等部分組成。建筑安裝工程造價包括建材大市場、綜合樓及周邊輔助建筑的建筑安裝工程，以及市場內(nèi)道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價，此部分占地面積約為51500㎡，占地面積約82.6畝，工程費用約為3141.1萬元，占總投資86.1%。詳見附表1。工程建設(shè)其他費用包括土地費用、市政配套費、工程咨詢費用、工器具家具費、開辦費及其他管理費等。①建設(shè)用地以6萬元/畝計算，土地費用合計495.6萬元。②市政配套費及地方規(guī)費按每平方米建筑面積80元計算，約440.8萬元。③工程咨詢費包括規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、地質(zhì)勘察、工程質(zhì)監(jiān)等費用，按建安工程費的6%計算，為188.47萬元。④建設(shè)單位管理費及項目開辦費按建安工程費2%計算，為62.8萬元。工程建設(shè)其他費用合計約為1187.67萬元，占總投資建材大市場項目建材大市場項目建材大市場項目11%。詳見附表1。預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，按1、2項費用之和的3%計算，為13萬元。合計項目總投資為4458.57萬元。詳見下表：附表1投資估算表序號序號工程費用名稱建筑面積/占地面積單價合價占總投資(元)（萬元）%1建筑安裝工程造價3141.186.11.1商鋪82500㎡3502887.51.2綜合樓4800㎡420201.61.3中心廣場2600200522其他費用1187.672.1征地拆遷補償及土地出讓金82.6畝60000495.6112.2市政配套費440.82.3工程咨詢費188.472.42.4開辦費及其他管理費62.83預(yù)備費129.82.9合計4458.57100五、資金籌措及效益分析資金籌措及資金使用計劃項目建設(shè)總投資4458.57萬元，項目開發(fā)資金投資商自籌或采用借貸形式取得，根據(jù)項目實施的計劃進度，該項目的建設(shè)期為1年。營業(yè)收入估算建材大市場的營業(yè)收入主要來源于店鋪的出售。商鋪平均2.5層，建筑面積為8.25萬平方米，按使用率約為70%，店面實際使用面積為2.31萬平方米，二、三層實際使用面積為3.47萬平方米。綜合樓三、四層用于管理辦公，其他底層及二、五、六層2400平方米也可用于出售。店鋪出售收入表序號序號項目面積（㎡）單價合價(元/㎡)（萬元/年）1店鋪一層23100180041582店鋪二、三層3470070024293綜合樓底層80020001604綜合樓二、五、六層2400650156合計6903當(dāng)出售率為100%時，此項目收入共計6903萬元。預(yù)計建設(shè)期后1.5年收回成本。利潤預(yù)測整體項目預(yù)計共可取得利潤總額2444.43萬元，上繳所得稅33%總額806.6619萬元。稅后利潤1637.7681萬元?，F(xiàn)金流量稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為37%，財務(wù)凈現(xiàn)值為1637.7681萬元，投資回收期為1.5年。(五)敏感性分析建材大市場項目建材大市場項目建材大市場項目該項目為經(jīng)營性項目，營業(yè)收入的變化對項目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加10%，項目稅后內(nèi)部收益率將增至40.4%，較原收益率增加3.4%。如果營業(yè)收入減少10%，項目稅后內(nèi)部收益率將減至33%，較原收益率減少4%。(六)社會效益某縣建材大市場的建成，將改變第三產(chǎn)業(yè)呈網(wǎng)點分布的現(xiàn)狀，使商品得以流通，價值得以實現(xiàn)，還可以反饋商品信息，引導(dǎo)和調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促進社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。以其巨大的吸引力，使商品生產(chǎn)不斷發(fā)展，打破地區(qū)封鎖和經(jīng)濟割據(jù)，使地方產(chǎn)品跨縣、跨市、跨省，走向世界。同時，隨著市場建立，將利用其吸納的功能，產(chǎn)生強大的輻射和龍頭作用，形成巨大的拉動作用，將帶動一些停車場、郵電所、賓館、旅社、醫(yī)院以及各類企業(yè)逐漸形成，使地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展必須以此為基地和依托，牽引和輻射周邊地區(qū)，成為消化剩余勞動力的安置點，經(jīng)營者走向市場的依托點，農(nóng)民改變生存環(huán)境的轉(zhuǎn)折點和實現(xiàn)小康的切入點，培植經(jīng)濟的新增長點，拉動內(nèi)需，增加地方收入。與此同時，項目的經(jīng)營和建設(shè)，將為當(dāng)?shù)厣鐣峁┐罅恐苯拥暮烷g接的就業(yè)機會，促進人民生活水平的進一步提高。工程招投標根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增設(shè)招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》，按照《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定,該項目的勘查、設(shè)計、監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購必須采用招標方式進行。綜合評價與建議綜上所述，某縣會展中心項目的建設(shè)，不僅為某增添了一處旅游觀光、度假娛樂、休閑療養(yǎng)的勝地，還是某開展對外接待，加強對外聯(lián)系的窗口，彌補了當(dāng)?shù)厝狈Ω邫n會議與接待場所的不足。該項目的選址以某當(dāng)?shù)厣詈竦娜宋馁Y源為基礎(chǔ)，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項目自身能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟效益，還能促進某地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮某地區(qū)的經(jīng)濟、提高人民的生活水平有著積極作用?？紤]到目前中國的旅游市場正處于高速發(fā)展期，充分利用好本地區(qū)的