浙江瑞安某酒店和住宅小區(qū)營銷策劃報(bào)告

**房產(chǎn)**項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)總特特點(diǎn)第二部分項(xiàng)項(xiàng)目定位第三部分產(chǎn)產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)計(jì)第四部分營銷策略部部分第五部分銷銷售策略第六部分廣廣告策略第一部分項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)總特特點(diǎn)從我們對**樓樓市的整體走走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，**的房地產(chǎn)開開發(fā)水平與其其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平是不相吻吻合的，存在在相當(dāng)大的差差距?，F(xiàn)有市市場開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品多數(shù)屬高高密度，高容容積率，低配配套的中低檔檔產(chǎn)品，特別別是高層存在在較為突出的的垂直交通不不便，采光、日日照、通風(fēng)不不佳等情況，樓樓市呈現(xiàn)表面面繁榮但缺乏乏品牌房產(chǎn)。我我們應(yīng)該看到到并非消費(fèi)者者對優(yōu)質(zhì)的房房產(chǎn)品沒有接接受能力，而而是缺少優(yōu)秀秀的房產(chǎn)品來來刺激和引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)觀念的的提升。隨著著房產(chǎn)開發(fā)量量的增加，競競爭的加強(qiáng)，在在未來房產(chǎn)市市場消費(fèi)者對對性價(jià)比的追追求將逐漸顯顯現(xiàn)出來。**房產(chǎn)的項(xiàng)目目開發(fā)正好處處于**房產(chǎn)開發(fā)水水平的轉(zhuǎn)變時(shí)時(shí)期，因而需需要導(dǎo)入具有有前瞻性的開開發(fā)理念，成成為**房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)走向成熟的的一個(gè)標(biāo)志，起起引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)買方市場的的發(fā)展趨勢的的作用?；谟谶@一市場背背景，**大廈和**城市花園的的開發(fā)存在這這樣的總特點(diǎn)點(diǎn)：三個(gè)品牌兩個(gè)開開發(fā)。三個(gè)品牌指要樹樹立**房產(chǎn)的品牌牌和開發(fā)項(xiàng)目目的品牌即**大廈的品牌牌和**城市花園的的品牌。房地產(chǎn)產(chǎn)市場將逐步步進(jìn)入品牌競競爭的時(shí)代，一一個(gè)有影響的的品牌，可以以征服消費(fèi)者者，獲得較大大的市場份額額。對于房產(chǎn)產(chǎn)品來說同樣樣如此。品牌牌房產(chǎn)代表了了卓越的質(zhì)量量體系，真正正以人為本的的建筑、環(huán)境境設(shè)計(jì)，完善善的售后服務(wù)務(wù)體系等。品品牌房產(chǎn)在得得到購房者認(rèn)認(rèn)同的同時(shí)，亦亦給開發(fā)商帶帶來可觀的效效益和可持續(xù)續(xù)發(fā)展的原動(dòng)動(dòng)力。因此，**的兩個(gè)項(xiàng)目目在開發(fā)和整整個(gè)市場推廣廣過程中，從從整體到局部部，從大的方方面到小的細(xì)細(xì)節(jié)，處處以以品牌房產(chǎn)的的形象出現(xiàn)，獲獲得消費(fèi)者心心理上和行動(dòng)動(dòng)上的認(rèn)同。兩個(gè)開發(fā)是指品品質(zhì)化開發(fā)和和資源整合開開發(fā)。品質(zhì)化開發(fā)是形形成品牌房產(chǎn)產(chǎn)的有力支持持，因而品質(zhì)質(zhì)意識在貫穿穿**兩個(gè)項(xiàng)目開開發(fā)的全過程程，著力塑造造樓盤的綜合合品質(zhì)，讓品品質(zhì)落于大處處也見于小處處，同時(shí)從品品質(zhì)樓盤出發(fā)發(fā)推廣品質(zhì)化化的生活，使使品質(zhì)成為業(yè)業(yè)主身份和身身價(jià)的載體。資源整合開發(fā)指指**房產(chǎn)要有效效整合已有的的各種資源條條件包括土地地的、生態(tài)的的、環(huán)境的、人人文的、區(qū)域域的，并合理理添置部分居居住資源如景景觀、建筑、配配套等等，實(shí)實(shí)現(xiàn)建筑、人人與自然和諧諧統(tǒng)一的開發(fā)發(fā)和一種可持持續(xù)發(fā)展的生生存空間和生生存狀態(tài)。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目定位**大廈和***城市花園作作為**房產(chǎn)同期開開發(fā)和推廣的的項(xiàng)目，無論論是定位還是是營銷策略上上都需要有一一個(gè)總體的把把握，即圍繞繞**房產(chǎn)這個(gè)總總品牌進(jìn)行延延拓，形成一一個(gè)品牌的一一種共性，便便于消費(fèi)者識識別與認(rèn)同，這這種共性即是是這兩個(gè)項(xiàng)目目開發(fā)上的總總體定位：品質(zhì)化、人性化化與個(gè)性化三三位一體。品質(zhì)化化：品質(zhì)是本本案兩個(gè)物業(yè)業(yè)定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)，無論規(guī)劃劃還是配套，無無論硬件還是是軟件，本案案的項(xiàng)目都有有是以品質(zhì)作作為最大的前前提予以考慮慮的，以品質(zhì)質(zhì)化的物業(yè)質(zhì)質(zhì)素來營造品品質(zhì)化的生活活。人性化化：一個(gè)好的的物業(yè)擁有的的良好的規(guī)劃劃建筑以及配配套都有是從從人本出發(fā)的的，都一一注注重人性居住住的功能性和和生活需求的的合理性，它它追求的還有有對人居住的的深層次的精精神關(guān)懷以及及著力滿足人人與人之間交交往的情感需需求，本案的的兩個(gè)物業(yè)就就是以此作為為設(shè)計(jì)的最基基本的原則。個(gè)性化：產(chǎn)品的的個(gè)性是產(chǎn)品品開發(fā)理念、產(chǎn)產(chǎn)品特色的綜綜合體現(xiàn)，具具有個(gè)性的建建筑才是具有有生命力的建建筑，才能滿滿足居住者的的個(gè)性需求。**大廈及**城市花園都都是具有個(gè)性性的物業(yè)，故故在**房產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)總定位的的基礎(chǔ)上**大廈和**城市花園細(xì)細(xì)分定位如下下。**大廈：一座座值得典藏的的星級酒店式式服務(wù)的尊貴貴物業(yè)。定位詮釋：尊貴性：所處地地理位置的尊尊貴性為**大廈奠定了了不可置疑的的尊貴特性，與與顯赫地段相相匹配的多重重都市景觀也也體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)的尊貴性。加加之在配套和和服務(wù)上的重重點(diǎn)加強(qiáng)，為為本項(xiàng)目的高高檔尊貴將提提供更有力的的支撐。典藏性：尊貴性性所帶來的物物業(yè)價(jià)值以及及牧業(yè)升值和和保值的特性性都賦予了**大廈值得典典藏的特性。當(dāng)當(dāng)然值得典藏藏的還有項(xiàng)目目所處地段所所帶來的都市市亙久的繁榮榮。可以說**大廈典藏性性將成為入主主其中的業(yè)主主財(cái)富身份和和榮耀的象征征。星級酒店服務(wù)：：物業(yè)的尊貴貴性及典藏性性表現(xiàn)在具體體的物業(yè)細(xì)節(jié)節(jié)上，便是**大廈是這個(gè)個(gè)城市首座導(dǎo)導(dǎo)入星級酒店店式服務(wù)的住住宅物業(yè)，享享受等同與酒酒店居住的舒舒適和尊祟服服務(wù)。**城市花園：：享受優(yōu)雅生生活的清新家家園定位詮釋：清新：從規(guī)劃、建建筑、景觀來來看**城市花園是是一座充滿活活力充滿陽光光具有自由自自在生活意境境的清新家園園。優(yōu)雅：從品質(zhì)可可以衍生出尊尊貴，也可以以延伸出一種種明快輕松、平平和恭謙、質(zhì)質(zhì)樸殷實(shí)的狀狀態(tài)，我們稱稱之為優(yōu)雅，這這便是**城市花園希希望營造的生生活狀態(tài)和場場所精神。生活：生活是***城市花園的的主題，清新新也好，優(yōu)雅雅也好，無不不是生活的氣氣質(zhì)，無不是是為了生活。**城市花園是是一個(gè)生活的的地方。第三部分產(chǎn)產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)計(jì)一、空間布局1．緊密結(jié)合已已有的地理?xiàng)l條件和外部環(huán)環(huán)境特征進(jìn)行行布局。這一一點(diǎn)在**大廈上表現(xiàn)現(xiàn)突出。**大夏所具有有的市心特點(diǎn)點(diǎn)以及一水一一塔一山一樓樓以及城市綠綠化帶，在空空間考慮上要要予以充分利利用。對于**城市花園則則可考慮如何何進(jìn)行合理化化的空間規(guī)劃劃，使建筑與與環(huán)境能夠更更為融洽地融融合。2．有機(jī)地劃分分居住的戶外外空間層次與與綠化景觀層層次，確保均均好性，使戶戶戶通風(fēng)采光光，戶戶開窗窗見景。3．提倡“人車車分流”確保小區(qū)居居住的安全與與安靜。二、建筑設(shè)計(jì)１．在建筑外立立面上要突出出建筑的個(gè)性性，**大廈向水岸岸住宅特點(diǎn)靠靠攏，**城市花園可可偏向于明快快的特點(diǎn)，不不妨采用一些些生態(tài)型的新新建筑材料。２．住宅設(shè)計(jì)無無論是**大廈還是**城市花園要要做到大開間間、短進(jìn)深，增增加住宅的通通透性。3．增加住宅的的開窗度，可可采用落地窗窗、低窗、飄飄窗等設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)化窗的觀景景功能，既可可滿足通風(fēng)采采光性能又有有利于改善建建筑外立面的的的變化。4．主臥帶豪華華衛(wèi)生間及走走入式衣柜，對對于大戶型的的住宅來說，主主臥的豪華舒舒適應(yīng)著重考考慮。5．統(tǒng)一的室外外空調(diào)機(jī)位的的考慮，既作作為一種人性性化品質(zhì)化的的體現(xiàn)又可確確保存建筑外外立機(jī)的整體體美觀。6．關(guān)于戶型面面積、朝向、日日照等要有綜綜合的考慮和和匹配。7．建議房型設(shè)設(shè)計(jì)中盡可能能采用功能分分區(qū)，并增加加儲藏間的設(shè)設(shè)計(jì)。三、景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)計(jì)**大廈**城市花園1．景觀項(xiàng)目小區(qū)周邊綠化帶帶環(huán)狀綠化寬帶綠化空中花園為園區(qū)主題景觀觀為園區(qū)輔助景觀觀景觀中庭無點(diǎn)線面結(jié)合的多多層次景觀設(shè)設(shè)計(jì)2．景觀設(shè)施藝術(shù)照明以庭院燈為主以地?zé)魹橹髦脖灰曰ㄅ_花壇為主主草皮、喬木、灌灌木、繁花相相間小品設(shè)雕塑、座椅設(shè)藤廊、水池、曲曲徑、疊石等等水景無噴泉、戲水池、水水道3、細(xì)部設(shè)計(jì)入口設(shè)計(jì)高尚、大氣通透、美觀指示牌設(shè)計(jì)冼煉精致背景音樂古典優(yōu)雅、抒情地面升降設(shè)計(jì)臺階等硬體升降降起伏有致外部景觀的應(yīng)用用融景借景四、物業(yè)配套1．會(huì)所配套**大廈設(shè)空中中豪華大堂設(shè)設(shè)置高檔功能能性設(shè)施，成成立名流俱樂樂部，使之成成為**具有影響力力、向心力的的名流聚會(huì)場場所，增強(qiáng)業(yè)業(yè)主的榮譽(yù)感感和身份感。大大堂內(nèi)分設(shè)健健身房、桌球球房、棋牌室室、桑拿室、美美容美發(fā)中心心、咖啡吧、西西餐廳、商務(wù)務(wù)中心以及洗洗衣房等。**城市花園配配合景觀中庭庭設(shè)立“泛會(huì)所”，在室外安安排網(wǎng)球場、嬉嬉水池、健身身設(shè)施等，在在樓頂還設(shè)休休閑平臺增加加露天茶座、星星光酒廊等。2．五級安保系系統(tǒng)每戶設(shè)對講電子子系統(tǒng)、社區(qū)區(qū)報(bào)警系統(tǒng)，小小區(qū)設(shè)周界防防盜系統(tǒng)、閉閉路監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、電子巡更更系統(tǒng)。3．智能化配套套社區(qū)設(shè)置：DDDN寬頻網(wǎng)絡(luò)專專線，PDS綜合布線，VOD視頻點(diǎn)播系系統(tǒng)，通過小小區(qū)局域網(wǎng)查查詢服務(wù)項(xiàng)目目、點(diǎn)擊服務(wù)務(wù)、預(yù)訂活動(dòng)動(dòng)場館、參與與社區(qū)活動(dòng)告告示。每戶設(shè)置：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)接口，通訊訊接口，有線線電視，衛(wèi)星星電視。4．物業(yè)配套設(shè)管道媒氣、管管道純凈水、24小時(shí)熱水等等。5．生活配套老人活動(dòng)中心、兒兒童托管中心心、商務(wù)中心心、便利店等等。6、車庫設(shè)置集中地下停車庫庫包括自行車車庫和汽車泊泊位。五、物業(yè)管理與與服務(wù)如果說環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)是住宅小區(qū)區(qū)的“硬件”，那么，優(yōu)優(yōu)秀的物業(yè)管管理就是住宅宅小區(qū)的“軟件”。這對于提提升小區(qū)的品品質(zhì)和檔次具具有不容忽視視的作用。引引導(dǎo)消費(fèi)群體體的逐漸成熟熟，消費(fèi)觀念念的日趨理性性，體現(xiàn)在價(jià)價(jià)值觀上的問問題就是價(jià)格格向價(jià)值回歸歸，這種回歸歸是要靠“軟件”來完成的。建建議**房產(chǎn)的兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目積極引引進(jìn)物業(yè)管服服和服務(wù)的概概念。第四部分營銷策略部部分一、原則1．領(lǐng)導(dǎo)性原則則：通過市場場分析可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，**現(xiàn)有的房產(chǎn)產(chǎn)中大部分個(gè)個(gè)案規(guī)模都不不大且以僅以以地段和價(jià)格格為賣點(diǎn)?；诒景父咂鹌瘘c(diǎn)高品味的的開發(fā)基礎(chǔ)且且以一個(gè)中高高檔的物業(yè)形形象出現(xiàn)，建建議以領(lǐng)導(dǎo)者者的姿態(tài)入市市，導(dǎo)入房產(chǎn)產(chǎn)高水平開發(fā)發(fā)的一些舉措措以刺激高品品質(zhì)房產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)的需求，帶帶動(dòng)**房產(chǎn)開發(fā)水水平的快速向向前發(fā)展。2．整體性原則則：由于本案案涉及兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，在營銷銷上就在兼顧顧兩個(gè)項(xiàng)目，以以整體性思考考的原則尋求求策略及實(shí)施施。根據(jù)兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性性在總體營銷銷思路的實(shí)施施時(shí)又要有不不同側(cè)重點(diǎn)的的深入和衍化化。3．銷售性原則則：本案的營營銷要以**房產(chǎn)的品牌牌為基礎(chǔ)，針針對兩個(gè)項(xiàng)目目各自的優(yōu)劣劣點(diǎn)對優(yōu)勢進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)化，對對劣勢進(jìn)行弱弱化和彌補(bǔ)，最最廣泛地鋪開開銷售的面，最最快速地促進(jìn)進(jìn)銷售目標(biāo)的的達(dá)成。二、營銷的總體體思路1．通過項(xiàng)目特特色的注入，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目優(yōu)勢勢，弱化項(xiàng)目目劣勢，提升升項(xiàng)目的綜合合品質(zhì)。2．開發(fā)概念的的導(dǎo)入，增加加銷售籌碼，增增加銷售說法法。3．整體化活動(dòng)動(dòng)地推廣，炒炒作品牌，為為市場加溫，為為銷售創(chuàng)造氣氣氛。三、營銷舉措構(gòu)構(gòu)想1．申請審批涉涉外銷售樓盤盤。開發(fā)商向房管局局、公安局等等部門提出申申請以獲得涉涉外銷售的證證明。涉外樓樓盤是一種品品質(zhì)的象征，獲獲得批準(zhǔn)后不不僅可向境外外銷售擴(kuò)大銷銷售面，最主主要的是無形形中可以提升升項(xiàng)目的品牌牌形象。這一舉措可使***大廈成為“第一個(gè)**市正式批準(zhǔn)準(zhǔn)的涉外樓盤盤”；對于**城市花園可可增加一項(xiàng)“涉外樓盤品品質(zhì)”。2．境外開盤。根據(jù)**僑民多多在國外投資資經(jīng)商的人員員多的特點(diǎn)，開開發(fā)商可說服服政府出面，組組團(tuán)前往歐洲洲等地宣傳**，介紹展示示樓盤形象并并順勢開盤，通通過媒體的進(jìn)進(jìn)一步炒作提提升項(xiàng)目的品品質(zhì)，利用**市民從眾比比附的心理特特征策動(dòng)購買買，造成“墻外開花墻墻內(nèi)香”之勢。**大廈以此可可成為“第一個(gè)在境境外率先開盤盤的樓盤”；**城市花園則則享有“境外開盤先先行”的品質(zhì)新概概念。3．環(huán)境設(shè)計(jì)招招標(biāo)與環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)先。對于兩個(gè)項(xiàng)目的的環(huán)境設(shè)計(jì)實(shí)實(shí)行公開招標(biāo)標(biāo)的策略。由由于**大廈占地面面積不大且已已動(dòng)工，通過過環(huán)境設(shè)計(jì)招招標(biāo)賦予其“第一家引進(jìn)進(jìn)專業(yè)化環(huán)境境設(shè)計(jì)的樓盤盤”。**城市花園還還處于規(guī)劃期期，可聘請環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)與建建筑設(shè)計(jì)同步步進(jìn)行，同時(shí)時(shí)在建設(shè)施工工前可進(jìn)行部部分草皮和樹樹木的種植，形形成“先造園，再再造房”的“環(huán)境設(shè)計(jì)先先行”的開發(fā)新概概念。這兩略有不同的的操作方式本本質(zhì)是一致的的，均借環(huán)境境設(shè)計(jì)來做文文章，這在正正處于房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展初初級階段的**市場而言，是是一項(xiàng)重大的的創(chuàng)舉。一方方面可展示**房產(chǎn)的品質(zhì)質(zhì)化開發(fā)原則則，在短期內(nèi)內(nèi)迅速累積品品牌創(chuàng)造條件件；另一方面面可顯示出項(xiàng)項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高高要求的開發(fā)發(fā)形象，平衡衡其它項(xiàng)目在在價(jià)格等其它它方面的優(yōu)勢勢，吸引買家家的注意，引引起目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)群的關(guān)注，為為創(chuàng)造旺盛的的銷售形勢奠奠定基礎(chǔ)。4．聘請境外專專業(yè)物管機(jī)構(gòu)構(gòu)介入開發(fā)建建設(shè)，實(shí)施后后期物業(yè)管理理。生活要求不斷地地?fù)?dān)高，物業(yè)業(yè)管理勢在必必行，**現(xiàn)有房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目物業(yè)管理理水平低，**房產(chǎn)通過兩兩個(gè)項(xiàng)目的國國際物管招標(biāo)標(biāo)引過國際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代管管家式物管模模式，無論是是提升物業(yè)品品牌形象還是是增加市場的的領(lǐng)導(dǎo)份量都都更有促動(dòng)力力。可供參考考的國際物管管公司有：香香港怡高物業(yè)業(yè)顧問、香港港戴德梁行、第第一太平洋戴戴維斯等。國國際物管的優(yōu)優(yōu)勢有：⑴物管公司提前前介入的開發(fā)發(fā)模式。物管管公司從小區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)之之初即介入操操作，目的是是從日后業(yè)主主生活和管理理的角度提出出建設(shè)性的意意見，真正體體現(xiàn)以人為本本的開發(fā)思路路。⑵在規(guī)劃設(shè)計(jì)和和開發(fā)建設(shè)中中，尊重物管管公司提出的的合理建議，體體現(xiàn)處處為業(yè)業(yè)主著想的精精神。⑶引入國際物管管公司，倡導(dǎo)導(dǎo)專業(yè)、超前前、國際化的的社區(qū)生活模模式。由此，**大廈廈可成為“第一家由國國際管家打理理家園的樓盤盤”；**城市花園也也增加了“請來國際管管家”的“物管先行”策略。5．導(dǎo)入星級酒酒店式服務(wù)概概念。這是針對**大大廈導(dǎo)入的。**大廈雖然具具有尊榮的地地段，但其建建筑形式所帶帶來的一平面面多戶以及套套型格局存在在的一些不合合理對**大廈的定位位形成一定的的對抗，由此此需要增加一一些能夠體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)和尊榮榮感的理由來來支撐項(xiàng)目定定位，削減劣劣勢。在**的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的支持下衍衍生出的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)費(fèi)心態(tài)中，星星級酒店是一一種高品質(zhì)和和尊貴感的物物化，特以星星級酒店服務(wù)務(wù)來增加**大廈的獨(dú)特特賣點(diǎn)。**大廈將成為為“第一家引進(jìn)進(jìn)星級酒店服服務(wù)的樓盤”。6．導(dǎo)入智能化化配套?，F(xiàn)代、超前的生生活模式包括括很重要的一一點(diǎn)便是智能能化生存。在在**房產(chǎn)較少采采用的情況下下本案的項(xiàng)目目先行導(dǎo)入智智能化配套，代代表的是一種種前瞻性的開開發(fā)，代表的的是一種現(xiàn)代代都市新生活活的倡導(dǎo)。當(dāng)當(dāng)然根據(jù)項(xiàng)目目的不同特點(diǎn)點(diǎn)，在智能化化配套項(xiàng)目的的選擇上可以以有所區(qū)別和和取舍，**大廈的選擇擇更寬泛一些些，高檔一些些，**城市花園較較傾向于生活活化一些，（具具體見下表）。**大廈又可增加一個(gè)“第一座智能化大樓”的說法；**城市花園倡導(dǎo)的則是“數(shù)字化e社區(qū)”。智能化系統(tǒng)一覽覽表：系統(tǒng)名稱子系統(tǒng)**大廈應(yīng)用情況**城市花園應(yīng)用情況備注消防系統(tǒng)采用采用電視接收系統(tǒng)有線電視采用采用衛(wèi)星電視采用采用安保系統(tǒng)樓宇門禁對講系系統(tǒng)可視對講對講電子巡更系統(tǒng)采用采用周界防盜報(bào)警系系統(tǒng)不采用采用閉路電視監(jiān)控系系統(tǒng)采用局部采用車輛管理系統(tǒng)采用采用智能家庭終端家庭安保系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)到戶贈(zèng)送設(shè)備網(wǎng)絡(luò)到戶設(shè)備自購三表遠(yuǎn)程抄報(bào)采用采用家庭綜合布線網(wǎng)絡(luò)到戶網(wǎng)絡(luò)到戶小區(qū)寬帶信息網(wǎng)網(wǎng)采用采用物業(yè)管理系統(tǒng)背景音響系統(tǒng)采用采用照明管理控制系系統(tǒng)采用采用公共設(shè)施監(jiān)控管管理系統(tǒng)采用不采用電子公告牌采用不采用小區(qū)“一卡通”采用不采用7．會(huì)所概念。會(huì)所的設(shè)立可全全面提升樓盤盤的檔次及形形象，在規(guī)劃劃中導(dǎo)入會(huì)所所配套思路，為為樓盤增加功功能性的同時(shí)時(shí)也是一種人人性化開發(fā)的的重要體現(xiàn)，可可演繹出健康康、運(yùn)動(dòng)、休休閑、娛樂、社社交等主題，會(huì)會(huì)所同時(shí)還可可帶來一種身身份感和領(lǐng)域域感。在會(huì)所所的具體形式式上，**大廈與**城市花園稍稍有區(qū)別。**大海的會(huì)所所形式是有形形的實(shí)在的，以以名流俱樂部部為存在形式式。為此**大廈需開辟辟一個(gè)空中豪豪華大堂（可可設(shè)在頂層或或中間層），其其中配備各項(xiàng)項(xiàng)健體、休閑閑、娛樂以及及商務(wù)設(shè)施，作作為俱樂部的的載體，亦可可對外營業(yè)，業(yè)業(yè)主可免費(fèi)獲獲贈(zèng)VIP卡，尊榮感感、身份感、榮榮耀感在這個(gè)個(gè)名流CLUB中盡顯無遺遺。**大廈也成為“第一個(gè)設(shè)有有空中豪華大大堂的尊貴物物業(yè)”、“第一個(gè)設(shè)立立名流俱樂部部的尊貴物業(yè)業(yè)”。**城市花園以以景觀中庭為為基礎(chǔ)，加之之在樓頂設(shè)立立空中休閑平平臺，為業(yè)主主提供一個(gè)充充滿綠意、陽陽光、的健康康休閑場所，一一個(gè)人與人之之間可以親密密交流的空間間。這是一個(gè)個(gè)無限延展的的大會(huì)所，這這也就是“泛會(huì)所”的優(yōu)質(zhì)生活活社區(qū)。四、物業(yè)核心價(jià)價(jià)值的提煉從上述營銷構(gòu)想想來看，**大海和**城市花園在在同一大的營營銷思路的指指導(dǎo)下形成各各自的核心價(jià)價(jià)值。用數(shù)字來看***大廈：**大廈擁有“八個(gè)第一”的高尚物業(yè)業(yè)?！暗谝粋€(gè)**市市正式批準(zhǔn)的的涉外樓盤”、“第一個(gè)在境境外率先開盤盤的樓盤”、“第一家引進(jìn)進(jìn)專業(yè)化環(huán)境境設(shè)計(jì)的樓盤盤”、“第一家由國國際管家打理理家園的樓盤盤”、“第一家引進(jìn)進(jìn)星級酒店服服務(wù)的樓盤”、“第一座智能能化大樓”、“第一個(gè)設(shè)有有空中豪華大大堂的尊貴物物業(yè)”、“第一個(gè)設(shè)立立名流俱樂部部的尊貴物業(yè)業(yè)”。用全新的概念來來看**城市花園：：實(shí)施三個(gè)先先行，具有三三大社區(qū)概念念?！熬惩忾_盤先行行”、“環(huán)境先行”、“物管先行”；“涉外樓盤的的品質(zhì)社區(qū)”、“數(shù)字化e社區(qū)”、“泛會(huì)所生活活社區(qū)”。除此之外，從所所處的地段和和其獨(dú)特的環(huán)環(huán)境特點(diǎn)來看看，**大廈和**城市花園還還可以為各自自定義一種住住宅形態(tài)。**大廈倚水而而建，可為“水岸觀景住住宅”，具有一水、一一塔、一山、一一樓、一綠帶帶、一花園六六重景觀，閱閱之不盡，讀讀之不竭。**城市花園合合理的規(guī)劃、優(yōu)優(yōu)雅的建筑、適適意的套型以以及以綠色為為環(huán)境主題，以以健康為生活活主題，應(yīng)屬“城市新生態(tài)態(tài)住宅”，陽光、空氣氣、綠意、閑閑適、清新，新新生態(tài)要素觸觸手可及。五、活動(dòng)策劃1．房產(chǎn)研討性性活動(dòng)（1）高層住宅宅研計(jì)會(huì)根據(jù)**房產(chǎn)市市場開發(fā)的特特點(diǎn)，以**房產(chǎn)為首發(fā)發(fā)起一個(gè)高層層住宅發(fā)展的的研討，促動(dòng)動(dòng)整個(gè)房產(chǎn)市市場和房產(chǎn)開開發(fā)水平向高高一層次推進(jìn)進(jìn)，促進(jìn)房產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)的成熟熟。這是一個(gè)個(gè)樹立公司品品牌的活動(dòng)。（2）物業(yè)管理理研討會(huì)針對現(xiàn)有物業(yè)管管理缺乏以及及物管水平低低的狀況，在在業(yè)內(nèi)就物業(yè)業(yè)管理的話題題展開探討與與研究。這既既是確立公司司在業(yè)內(nèi)地位位的又一舉措措，又可為后后一步導(dǎo)入國國際物管埋下下伏筆。（3）智能化住住宅推廣會(huì)以智能化住宅對對生活方式的的影響，我們們是否需要智智能化住宅，如如何開發(fā)智能能化住宅等話話題展開討論論，可專家和和市民的對話話為主要形式式。上述活動(dòng)的召開開可邀請市內(nèi)內(nèi)開發(fā)商，省省內(nèi)知名開發(fā)發(fā)商、相關(guān)學(xué)學(xué)者以及境外外相關(guān)的優(yōu)秀秀專家等參與與，并邀請媒媒體作活動(dòng)開開展的全程報(bào)報(bào)道及相關(guān)的的評論，形成成業(yè)內(nèi)外的共共同關(guān)注。2．項(xiàng)目開發(fā)的的推介性活動(dòng)動(dòng)（1）環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)會(huì)與說說明會(huì)借環(huán)境這張牌把把形式做大把把內(nèi)容做多。環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)招標(biāo)標(biāo)會(huì)可以以新新聞發(fā)布會(huì)的的形式進(jìn)行操操作，邀請相相關(guān)單位和新新聞媒體參加加。環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)說明會(huì)以講講解、論證的的形式舉行。（2）國際物管管簽約儀式及及國際物管說說明會(huì)國際物管簽約儀儀式同樣以新新聞發(fā)布會(huì)的的形式進(jìn)行操操作，邀請相相關(guān)單位和新新聞媒體參加加。國際物管管說明會(huì)由國國際物管公司司派專業(yè)人員員就國際物業(yè)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、方方法以及**房產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的物管內(nèi)內(nèi)容作專題性性講座，邀請請有關(guān)客戶、相相關(guān)單位、媒媒體和部分市市民參加。（3）城市住宅宅發(fā)展暨產(chǎn)品品說明會(huì)內(nèi)容包含新世紀(jì)紀(jì)城市住宅的的發(fā)展趨勢，本本產(chǎn)品的規(guī)劃劃、建筑、環(huán)環(huán)境、配套、服服務(wù)等等，廣廣大泛而全面面地傳達(dá)項(xiàng)目目信息，提升升產(chǎn)品形象。3．外圍式活動(dòng)動(dòng)炒作（1）優(yōu)質(zhì)生活活展以圖片展、物品品展和生活秀秀三部分形式式來展示優(yōu)質(zhì)質(zhì)住宅和優(yōu)質(zhì)質(zhì)生活狀態(tài)。（2）成立房產(chǎn)產(chǎn)投資沙龍針對**市民極極青睞房產(chǎn)投投資這一特點(diǎn)點(diǎn)，特成立“房產(chǎn)投資沙沙龍”，選一特定定酒店或**房產(chǎn)銷售中中心定期舉辦辦座談，發(fā)送送沙龍刊物。座座談內(nèi)容可涉涉及整體房產(chǎn)產(chǎn)環(huán)境分析，房房產(chǎn)供求與發(fā)發(fā)展趨勢，如如何投資住宅宅、商鋪，投投資比較分析析等等，還可可穿插一些境境內(nèi)外的房產(chǎn)產(chǎn)投資熱點(diǎn)等等，人員以自自愿參加、松松散型組織為為主，還可有有目標(biāo)的邀請請一些業(yè)界專專家、商界奇奇才、有購買買意向的客戶戶客串。（3）與報(bào)刊合合作設(shè)立房產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)專欄把這一專欄作為為具有實(shí)質(zhì)性性的欄目進(jìn)行行“打理”，可下設(shè)購購房指南、樓樓市動(dòng)態(tài)、購購房常識、投投資訊息等小小欄目，它將將是**房產(chǎn)信息發(fā)發(fā)布的一個(gè)陣陣地。（4）與電視臺臺合作拍攝**人創(chuàng)業(yè)的專專題系列片這是一次品牌操操作的實(shí)踐。**人是一群勤勤奮創(chuàng)業(yè)的群群體，以“追尋創(chuàng)業(yè)之之路”為主題，由**房產(chǎn)出一部部分資金協(xié)助助電視臺進(jìn)行行人物專訪和和追蹤，制作作成專題系列列片，以展現(xiàn)現(xiàn)**人的風(fēng)貌。同同時(shí)，這也可可為本案的銷銷售尋找一批批潛在的消費(fèi)費(fèi)群。4、開盤系列活活動(dòng)（1）開盤典禮禮：繼境外開開盤后在舉辦辦一次本地開開盤儀式，旨旨在烘一烘氣氣氛。（2）煙花晚會(huì)會(huì)：這是市民民很樂意接受受的一種晚會(huì)會(huì)形式，參與與人數(shù)眾多，喜喜慶氣氛濃厚厚，可為開盤盤達(dá)到最為廣廣泛的宣傳效效果。（3）中秋賞月月游藝會(huì)：開開盤時(shí)適遇中中秋節(jié)，舉辦辦一次賞月游游藝會(huì)可為市市民增加節(jié)日日氣氛，豐富富節(jié)日內(nèi)容?；罨顒?dòng)分**廣場游園會(huì)會(huì)與飛云江賞賞月會(huì)兩部分分組成，游園園會(huì)內(nèi)容可豐豐富多彩，設(shè)設(shè)燈展、燈謎謎、啞劇表演演、雜技表演演、游戲樂園園、積分有獎(jiǎng)獎(jiǎng)等，賞月會(huì)會(huì)在飛云江游游船上進(jìn)行，以以冷餐會(huì)為主主，穿插歌舞舞表演、游戲戲以及抽獎(jiǎng)活活動(dòng)等。（4）準(zhǔn)業(yè)主答答謝會(huì)邀請簽約客戶、預(yù)預(yù)定客戶以及及有購買意向向的客戶與開開發(fā)商、建設(shè)設(shè)單位等項(xiàng)目目相關(guān)單位一一起參加，以以工作進(jìn)度匯匯報(bào)和互相間間的交流為主主要內(nèi)容，形形式則選擇較較為自由的酒酒店冷餐會(huì)。第五部分銷銷售策略**的兩個(gè)項(xiàng)目目屬組合式營營銷推廣的格格局，兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都具有各各自的優(yōu)勢，也也存在各自的的劣勢。一平平面多戶的戶戶型結(jié)構(gòu)和相相對現(xiàn)有同一一區(qū)位房產(chǎn)均均價(jià)稍有偏高高的售價(jià)是**大廈較為突突出的弱點(diǎn)，我我們考慮在品品質(zhì)上予以提提升以平衡購購買心態(tài)，而而**城市花園的的地段的偏頗頗也是弱勢，需需要通過區(qū)域域發(fā)展前景、環(huán)環(huán)境優(yōu)勢以及及品質(zhì)感來削削弱地段帶來來的銷售障礙礙。兩個(gè)項(xiàng)目目由于入市時(shí)時(shí)間相近，在在銷售上極可可能形成互為為競爭、分流流客戶的格局局，也就是造造成“用自己的一一只手打另一一只手”的尷尬局面面，如何解決決好這一矛盾盾使其達(dá)到“雙贏”的目的至關(guān)關(guān)重要，除在在統(tǒng)一的營銷銷策略中尋求求變化外，銷銷售策略的采采用是促成兩兩者相互扶持持、齊頭并進(jìn)進(jìn)的重要因素素，具體思路路如下：1．創(chuàng)造并利用用兩個(gè)項(xiàng)目入入市的時(shí)間差差打快速銷售售的策略。兩個(gè)項(xiàng)目在入市市時(shí)機(jī)的選擇擇上一定要形形成時(shí)間差。安安排**大廈盡快盡盡早入市，搶搶占**房產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)有開發(fā)量相相對不大的有有利時(shí)機(jī)，進(jìn)進(jìn)行快速銷售售。為達(dá)到這這個(gè)目的，我我們?yōu)?*大廈安排了了能進(jìn)行強(qiáng)力力度炒作帶來來轟動(dòng)效果的的境外開盤的的方式，借境境外開盤不僅僅賦予樓盤涉涉外房產(chǎn)的品品質(zhì)感，主要要是要形成樓樓盤廣泛的認(rèn)認(rèn)知度和指名名購買的影響響力，加速市市場消化。**城市花園則則要選擇相對對稍遲一至三三個(gè)月開盤，為**大廈創(chuàng)造市場接受和消化時(shí)間，確保**大廈基本的銷售率，盡可能避免與**大廈形成直接的面對面的競爭關(guān)系。2．**大廈與與**城市花園、品品牌與銷售的的相互聯(lián)動(dòng)作作用。以**大廈的品品質(zhì)拉動(dòng)**大廈的銷售售，以**大廈的品牌牌塑造**房產(chǎn)的品牌牌，為**城市花園的的銷售推廣奠奠定基礎(chǔ)，帶帶動(dòng)**城市花園的的銷售；反過過來，**城市花園的的性價(jià)比與銷銷售會(huì)帶來**城市花園品品牌的樹立，促促成**房產(chǎn)品牌的的強(qiáng)化，增強(qiáng)強(qiáng)**房產(chǎn)與其它房房產(chǎn)公司開發(fā)發(fā)樓盤的競爭爭力，從而成成為推動(dòng)**大廈銷售的的一個(gè)因素。3．價(jià)格體系（1）定價(jià)原則則在現(xiàn)有的市場狀狀態(tài)下，價(jià)格格仍是房產(chǎn)銷銷售的重要因因素。**大廈和**城市花園兩兩個(gè)項(xiàng)目中任任何一個(gè)項(xiàng)目目的價(jià)格制定定都不是孤立立的，一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格的制制定不僅影響響自身銷售力力度和銷售周周期，還會(huì)影影響另一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的銷售進(jìn)進(jìn)度，因而這這兩個(gè)項(xiàng)目在在定價(jià)上要有有整體性綜合合性的考慮，需需在有互為促促進(jìn)的伏筆。（2）定價(jià)建議議從利潤回收的角角度，**大廈的均價(jià)價(jià)控制在3800元/m2超出**現(xiàn)有老城區(qū)區(qū)樓市的平均均價(jià)3300元/m2--35000元/m2，會(huì)產(chǎn)生一一定的價(jià)格壓壓力，這一情情況下可考慮慮如何緩解這這一價(jià)格抗力力。**城市花園地地均價(jià)為3000元/m2低于安陽新新區(qū)目前的均均價(jià)3200元/m2--34000元/m2，價(jià)格帶給給自身的銷阻阻力不大，但但較容易給**大廈帶來銷銷售波動(dòng)，因因而**城市花園會(huì)會(huì)較多地考慮慮與**大廈銷售的的配合。具體體建議如下：：·平開高走：特特別是**大廈以相對對較低的價(jià)格格入市吸引市市場目光，并并留有足夠的的升值空間來來吸引投資者者入市，然后后以整體起價(jià)價(jià)的逐步提升升來創(chuàng)造基本本的利潤空間間?！ぞ鶅r(jià)控制：對對優(yōu)劣戶型要要進(jìn)行有效的的投放匹配與與控制，同一一階段推出的的房源要相互互調(diào)配，不同同套型拉開價(jià)價(jià)格，以樓層層、朝向、景景觀等為制定定差價(jià)系數(shù)的的標(biāo)準(zhǔn)，通過過高低價(jià)格的的相互沖抵來來確保推出的的房源均價(jià)始始終不低于整整體均價(jià)的基基準(zhǔn)。·價(jià)格分步走：：預(yù)定期，處處于市場價(jià)格格摸索商議期期；開盤前，價(jià)價(jià)格基本確定定，正式公開開，進(jìn)行市場場認(rèn)證和修正正；開盤后，價(jià)價(jià)格緩慢上漲漲，比開盤前前上漲30-50元/m2；熱銷期，價(jià)價(jià)格穩(wěn)步上漲漲，每次漲幅幅在50元/m2左右?？傮w體來說，銷售售初期，**城市花園的的銷售價(jià)格的的漲幅和上漲漲頻率要比**大廈來得大大和快，以這這一方式用來來拉近兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目之間的價(jià)價(jià)格差，減少少**的價(jià)格壓力力，同時(shí)**城市花園以以這樣的價(jià)格格趨勢可抬升升自身的升值值感，進(jìn)一步步拉動(dòng)自身銷銷售；到銷售售的中后期，兩兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)價(jià)的抬升幅度度與頻率以各各自的銷售進(jìn)進(jìn)度為準(zhǔn)，銷銷售進(jìn)度越快快的項(xiàng)目，抬抬升幅度越大大，頻率越快快，以此來增增加自身項(xiàng)目目的價(jià)值感，同同時(shí)也為另一一項(xiàng)目削弱價(jià)價(jià)格上的阻力力。4．推盤節(jié)奏控控制時(shí)間**大廈**城市花園2001/9預(yù)定預(yù)定積累2001/100開盤期2001/111強(qiáng)銷期開盤期2001/122第一輪強(qiáng)銷期2002/12002/2促銷推廣期2002/3持續(xù)期2002/42002/5持續(xù)期2002/6促銷推廣期2002/72002/8盤整期2002/9第二輪強(qiáng)銷期2002/100盤活期2002/1112002/122盤活期第六部分廣廣告策略一、廣告風(fēng)格與與側(cè)重點(diǎn)1．根據(jù)**大大廈的產(chǎn)品定定位，廣告風(fēng)風(fēng)格應(yīng)該為高高貴冼煉、雍雍容大氣，充充分彰顯本項(xiàng)項(xiàng)目的高檔與與尊貴，給人人以彌足珍貴貴的典藏之感感受。我們借借用數(shù)字來說說明和展現(xiàn)物物業(yè)不同尋常常的品質(zhì)。2．**城市花花園以明麗、輕輕快、、清新新的廣告風(fēng)格格來體現(xiàn)物業(yè)業(yè)的清新感，注注重對物業(yè)導(dǎo)導(dǎo)入的新概念念的推廣，注注重優(yōu)雅生活活氣質(zhì)的推廣廣，注重品質(zhì)質(zhì)化生活的推推廣，著力渲渲染出生活的的意象。二、廣告推廣思思路1．以推薦品質(zhì)質(zhì)生活的手法法推出營銷的的主題，利用用電視、活動(dòng)動(dòng)以及報(bào)紙進(jìn)進(jìn)行市場造勢勢，以達(dá)到市市場對本案項(xiàng)項(xiàng)目品牌的初初步認(rèn)識。2．在認(rèn)識的基基礎(chǔ)上，展開開賣點(diǎn)訴求，將將物業(yè)的品質(zhì)質(zhì)和物業(yè)所倡倡導(dǎo)的生活的的品質(zhì)一一落落到實(shí)處，以以全方位、立立體化地宣傳傳攻勢達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)化認(rèn)識，贏贏得市場認(rèn)同同的目的。3．以系列化的的活動(dòng)為主題題展開宣傳，進(jìn)進(jìn)一步完成品品牌的塑造，促促進(jìn)銷售的達(dá)達(dá)成。三、媒體選擇1．報(bào)紙這是房產(chǎn)銷售中中最主要也最最有效最具體體的廣告形式式，覆蓋面廣廣，時(shí)間性強(qiáng)強(qiáng)，傳播迅速速、信任性強(qiáng)強(qiáng)，形象具體體便于查存，結(jié)結(jié)合**的地域特點(diǎn)點(diǎn)，報(bào)紙為本本案廣告推廣廣的中堅(jiān)媒體體：（１）以《***日報(bào)》為投投放的主媒體體，輔以《溫溫州晚報(bào)》和和《溫洲僑鄉(xiāng)鄉(xiāng)報(bào)》；（２）版面要求求醒目，不宜宜太小，建議議以彩色整版版與半版為主主打版面；（３）由于當(dāng)?shù)氐貓?bào)紙以單位位訂閱為主，故故發(fā)布時(shí)間以以周三、周四四為主；（４）發(fā)布內(nèi)容容涵蓋樓盤質(zhì)質(zhì)素、活動(dòng)的的開展、工程程進(jìn)度以及銷銷售情況等。２．