房地產(chǎn)開發(fā)報建流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程草案可行性研究及項目決策階段交付使用階段項目銷售階段工程建設階段前期準備階段物業(yè)移交權屬登記辦理房產(chǎn)證商品房銷售申辦《預售許可證》綜合驗收工程質量驗收工程建設市政配套工程施工準備工作施工手續(xù)至取得施工許可證招標投標手續(xù)規(guī)劃手續(xù)至取得規(guī)劃許可證規(guī)劃設計項目立項獲取土地使用權可行性研究及項目決策可行性研究及項目決策階段交付使用階段項目銷售階段工程建設階段前期準備階段物業(yè)移交權屬登記辦理房產(chǎn)證商品房銷售申辦《預售許可證》綜合驗收工程質量驗收工程建設市政配套工程施工準備工作施工手續(xù)至取得施工許可證招標投標手續(xù)規(guī)劃手續(xù)至取得規(guī)劃許可證規(guī)劃設計項目立項獲取土地使用權可行性研究及項目決策可行性研究及項目決策階段工作流程獲取土地市場項目信息后，經(jīng)董事會批準初步立項后，可行性研究按5個步驟進行：1、1、委托項目咨詢公司或策劃公司接受策劃任務22、咨詢公司調查研究3、咨詢公司3、咨詢公司方案選擇與優(yōu)化44、財務評價和經(jīng)濟評價55、咨詢公司編制可行性研究報告，報董事會決策公司董事會通過后，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段，積極籌備有關獲取土地使用權的有關工作。工作所需時間：按照普通招拍掛程序，從發(fā)布公告之日起計算，共需要時間30天。工作所需費用：參照彩石山莊項目開發(fā)策略研究，費用約40萬元。前期準備階段獲取土地使用權一、國有土地使用權招拍掛牌流程圖11、獲取土地出讓信息22、公司研究決策33、提交競買申請44、提交掛牌價格制作標書、投標參加拍賣55、簽訂成交確認書66、簽訂出讓合同,繳納成交價款及契稅77、辦理土地登記手續(xù)二、工作內(nèi)容國有土地使用權出讓掛牌（一）工作內(nèi)容1、獲取土地掛牌出讓公告信息從報紙和網(wǎng)絡等媒體獲得國有土地掛牌出讓公告2、公司決策公司研究確定參加競買土地事宜。3、提交競買申請1、向市國土局購買掛牌出讓文件。2、持國有土地使用權競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明書、法定代表人身份證及復印件，授權委托書、代理人身份證和復印件，向市國土局提出書面申請。3、繳納競買保證金。（依據(jù)公告保證金數(shù)額繳納）4、提交掛牌價格進入掛牌期。在掛牌期限內(nèi)，需摘牌者提交摘牌價格。5、簽訂《成交確認書》1、在掛牌公告規(guī)定的截止時間，最高應價或報價人為競得人。2、競得人與出讓人當即簽訂《成交確認書》。3、掛牌活動結束，出讓人將掛牌出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布公告。6、簽訂出讓合同繳納成交價款及契稅1、競買人競得后，憑《成交確認書》，競得人與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。2、在《成交確認書》《國有土地使用權出讓合同》中約定的期限內(nèi)繳納成交價款及契稅。7、辦理土地登記手續(xù)根據(jù)《成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》及成交價款及契稅繳納發(fā)票，申請土地登記，領取《國有土地使用證》。（二）掛牌的時間估算1、公告：20天2、公司研究決策：19天內(nèi)（公告確定交申請截止日前）3、提交競買申請：20天內(nèi)或公告限定的時間。4、提交掛牌價格:10天或公告確定的時間。5、摘牌成交結果發(fā)布公告：10天6、簽訂出讓合同：（1）《成交確認書》簽訂后30內(nèi)。（2）繳納成交價款及契稅：合同約定時間內(nèi)。7、辦理土地登記手續(xù)：15天以上時間共計約2個半月內(nèi)（三）掛牌的相關稅費1、繳納保證金：依據(jù)公告保證金數(shù)額繳納2、成交價款：實際摘牌價格。3、契稅：成交價款的3%。4、土地登記費：每平方米約0.1元。

國有土地使用權招標（一）工作內(nèi)容1、獲取土地招標出讓公告信息從報紙和網(wǎng)絡等媒體獲得國有土地招標出讓公告2、公司決策公司研究確定參加競買土地事宜。3、提交投標申請1、購買土地出讓招標資料。2、提交投標申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）辦理投標申請。3、繳納投標保證金。4、制作標書、投標1、根據(jù)投標文件的規(guī)定制作標書2、在投標截止時間前投標3、出讓人組織開標5、簽訂成交確認書1、競標人中標后與市國土局當即簽訂《成交確認書》2、出讓人將投標出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布。6、簽訂出讓合同繳納成交價款及契稅1、中標人憑《成交確認書》與市國土局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。2、在《成交確認書》《國有土地使用權出讓合同》中約定的期限內(nèi)繳納成交價款及契稅（契稅為成交價款的3%）。7、辦理土地登記手續(xù)根據(jù)《成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》及成交價款及契稅繳納發(fā)票，申請土地登記，領取《國有土地使用證》。（三）、招標的時間估算1、公告：20天2、公司決策：19天內(nèi)（公告確定交申請截止日前）3、提交投標申請：公告期20天內(nèi)4、制作標書、投標:(1)在投標截止時間前投標（公告確定的期內(nèi)）。(2)開標期限：出讓人另行發(fā)布公告5、簽訂成交確認書：（1）開標當日簽訂（2）出讓人對中標出讓結果公告：10天6、簽訂出讓合同：（1）《成交確認書》簽訂后30內(nèi)。（2）繳納成交價款及契稅：合同約定時間內(nèi)。7、辦理土地登記手續(xù)：15天以上時間共計約2個半月內(nèi)（四）、招標的相關稅費1、繳納保證金：依據(jù)公告保證金數(shù)額繳納2、成交價款：實際中標價格3、契稅：契稅為成交價款的3%4、土地登記費：每平方米約0.1元。

國有土地使用權出讓拍賣（一）工作內(nèi)容1、獲取土地拍賣出讓公告信息從報紙和網(wǎng)絡等媒體獲得國有土地拍賣出讓公告2、公司決策公司研究確定參加競買土地事宜。3、提交拍賣申請1、購買土地拍賣出讓資料。2、提交競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復印件（或授權委托書、委托代理人身份證復印件）辦理競買申請。3、繳納保證金。4、參加拍賣競買人現(xiàn)場參加拍賣。5、簽訂成交確認書1、拍賣成交后競買人與市國土局當即簽訂《成交確認書》2、出讓人將拍賣出讓結果在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布公告。6、簽訂出讓合同繳納成交價款及契稅1、成交競買人憑《成交確認書》，簽訂《國有土地使用權出讓合同》。2、在《國有土地使用權出讓合同》中約定的期限內(nèi)繳納成交價款及契稅。7、辦理土地登記手續(xù)根據(jù)《成交確認書》、《國有土地使用權出讓合同》及成交價款及契稅繳納發(fā)票，申請土地登記，領取《國有土地使用證》。（三）、拍賣的時間估算1、公告：20天2、公司決策：19天內(nèi)（公告確定交申請截止日前）。3、提交拍賣申請：20天內(nèi)（公告期內(nèi)）。4、參加拍賣:公告規(guī)定的時間參加拍賣。5、簽訂成交確認書：拍賣成交當即簽訂。6、簽訂出讓合同：（1）《成交確認書》簽訂后30內(nèi)。（2）繳納成交價款及契稅：合同約定時間內(nèi)。7、辦理土地登記手續(xù)：15天以上時間共計約2個半月（四）、拍賣的相關稅費1、繳納保證金：依據(jù)公告保證金數(shù)額繳納2、成交價款：實際拍賣價格3、契稅：契稅為成交價款的3%4、土地登記費：每平方米約0.1元。項目立項工作流程圖：編制可行性研究報告編制可行性研究報告區(qū)發(fā)改委區(qū)發(fā)改委投資科審查窗口受理窗口受理地震局執(zhí)法支隊環(huán)保局監(jiān)督管理處發(fā)改委投資處地震局執(zhí)法支隊環(huán)保局監(jiān)督管理處發(fā)改委投資處合格立項立項根據(jù)意見做環(huán)評根據(jù)意見做環(huán)評環(huán)評中心環(huán)評中心窗口窗口環(huán)保局監(jiān)督管理處環(huán)保局監(jiān)督管理處環(huán)評批復環(huán)評批復主要工作內(nèi)容編制項目可行性研究報告：可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析；(10)結論及建議。申請立項所需要提報的資料：(1)土地成交確認書、土地出讓合同(2)申請報告（可行性研究報告，4份，發(fā)改委2份，環(huán)保局、地震局各一份）(3)自有資金證明（銀行出具：自有資金占總投資的35%，如成交確認書收據(jù)金額達到，則不必銀行出具）(4)招標計劃（1份，發(fā)改委窗口領?。?5)書面申請（2份）(6)營業(yè)執(zhí)照副本（發(fā)改委2份）(7)項目所在區(qū)發(fā)改委審批意見（2份，報區(qū)發(fā)改委資料：①可行性研究報告②書面申請③項目所在區(qū)發(fā)改委所需其他資料）（8）報環(huán)保局資料（①土地成交確認書、土地出讓合同②項目書面申請③營業(yè)執(zhí)照，1份④地圖1張，簡單標示出項目所在位置⑤可行性研究報告）（9）報地震局資料（①可行性研究報告②項目書面申請）（10）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質（4份，發(fā)改委2，環(huán)保局、地震局各一份。）以上資料一式兩份，均報發(fā)改委窗口，報環(huán)保局、地震局資料由發(fā)改委接收后統(tǒng)一分發(fā)，10個工作日內(nèi)辦理完畢。環(huán)保局受理之后，由監(jiān)督管理處決定項目是否做環(huán)評、做哪個種類的環(huán)評，出具審查意見（即立項回函），監(jiān)督管理處處長簽字、分管領導簽字，5個工作日內(nèi)辦理完畢，送至窗口。地震局窗口受理發(fā)改委立項聯(lián)系函后，轉到地震局執(zhí)法支隊，由執(zhí)法支隊出具初步審查，執(zhí)法支隊蘇處長蓋章后，轉到窗口，也可從執(zhí)法支隊領取，5個工作日內(nèi)辦理完畢。設計單位設計完畢環(huán)評成果后，先到環(huán)境評估中心進行環(huán)評評估，評估中心需要立項階段環(huán)保局給發(fā)改委的立項回函，后開專家評審會，半天即可開完，會后根據(jù)專家意見修改，于7個工作日內(nèi)評估完畢。評估合格后再報環(huán)保局窗口，需攜帶修改完畢后的環(huán)評報告書5份，評估中心出具的評估報告6份，建設單位向環(huán)保局出具的關于環(huán)評報告批復的請示。窗口受理后，報環(huán)保局監(jiān)督管理處審批，處長簽字后，分管領導簽字，15個工作日后審批完畢。（如項目須作環(huán)境評價報告表，則需先到項目及所在區(qū)環(huán)保局監(jiān)督管理科審查，出具審查意見后，再報環(huán)保局窗口）設計單位設計完畢地震安全性評價后（45日，包含地震安全性評價專家評審，設計單位辦理），報送審批中心地震局窗口，窗口受理后，報地震局執(zhí)法支隊審批，5個工作日審批完畢。項目所在區(qū)發(fā)改委需先行審查，待區(qū)發(fā)改委投資科審查同意后，出具同意同意資料：①可行性研究報告②書面申請③項目所在區(qū)發(fā)改委所需其他資料）發(fā)改委在收到發(fā)改委在得到環(huán)保局、地震局立項回函后，于5個工作日內(nèi)出具項目立項批文。注：國家根據(jù)建設項目對環(huán)境的影響程度，對建設項目的環(huán)境影響評價實行分類管理。建設單位應當按照下列規(guī)定組織編制環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表或者填報環(huán)境影響登記表：（1）可能造成重大環(huán)境影響的，應當編制環(huán)境影響報告書，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行全面評價；（2）可能造成輕度環(huán)境影響的，應當編制環(huán)境影響報告表，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進行分析或者專項評價；（3）對環(huán)境影響很小、不需要進行環(huán)境影響評價的，應當填報環(huán)境影響登記表。建設項目的環(huán)境影響報告書應當包括下列內(nèi)容：（1）建設項目概況；（2）建設項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；（3）建設項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預測和評估；（4）建設項目環(huán)境保護措施及其技術、經(jīng)濟論證；（5）建設項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟損益分析；（6）對建設項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；（7）環(huán)境影響評價的結論。（8）涉及水土保持的建設項目，還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案。項目立項的時間估算環(huán)評報告的編制及報批：約需要2個月；可行性研究報告的編制：約需要1個月；立項申請時間:約需要1個月。以上時間共計約3個月立項階段的相關稅費1、環(huán)境影響評價咨詢費：根據(jù)《國家計委、國家環(huán)境保護總局關于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格〔2002〕125號），收費標準如下表：建設項目環(huán)境影響咨詢收費標準單位：萬元估算投資額(億元)咨詢服務項目0.3以下0.3－22－1010－5050－100100以上編制環(huán)境影響報告書(含大綱)5－66－1515－3535－7575－110110編制環(huán)境影響報告表1－22－44－77以上評估環(huán)境影響報告書(含大綱)0.8－1.51.5－33－77－9評估環(huán)境影響報告表0.5－0.80.8－1.51.5－22以上注：1.表中數(shù)字下限為不含，上限為包含；

2.估算投資額為項目建議書或可行性研究報告中的估算投資額；

3.咨詢服務項目收費標準根據(jù)估算投資額在對應區(qū)間內(nèi)用插入法計算；

4.以本表收費標準為基礎，按建設項目行業(yè)特點和所在區(qū)域的環(huán)境敏感程度，乘以調整系數(shù)，確定咨詢服務收費基準價。調整系數(shù)見附件2之表1和表2；

5.評估環(huán)境影響報告書(含大綱)的費用不含專家參加審查會議的差旅費；環(huán)境影響評價大綱的技術評估費用占環(huán)境影響報告書評估費用的40％。

6.本表所列編制環(huán)境影響報告表收費標準為不設評價專題的基準價，每增加一個專題加收50％；

7.本表中費用不包括遙感、遙測、風洞試驗、污染氣象觀測、示蹤試驗、地探、物探、衛(wèi)星圖片解讀、需要動用船、飛機等的特殊監(jiān)測等費用。2、可行性研究咨詢費用：根據(jù)國家發(fā)展和改革委的規(guī)定《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》，收費標準如下：可行性研究報告收費標準及時間單位：萬元估算投資額3000萬元—1億元1億元—5億元5億元—10億元10億元—50億元50億元以上一、編制項目建設書6—1414—3737—5555—100100—125二、編制可行性研究報告12—2828—7575—110110—200200—250三、評估項目建議書4—88—1212—1515—1717—20四、評估可行性研究報告5—1010—1515—2020—2525—35注：1、估算投資額是指項目建議書或可行性研究報告的估算總投資額

2、建設項目的具體收費標準，根據(jù)估算總投資額在相對應的區(qū)間內(nèi)插入法計算。

3、根據(jù)行業(yè)特點和各行業(yè)內(nèi)部不同類別工程的復雜程度，計算咨詢費用時可分別乘以行業(yè)調整系數(shù)和工程復雜程度調整系數(shù)按建設項目估算投資額分檔收費的調整系數(shù)行業(yè)調整系數(shù)(以表所列收費標準為1)一、行業(yè)調整系數(shù)1、石化、化工、鋼鐵1.32、石油、天然氣、水利、水電、交通(水運)、化纖1.23、有色、黃金、紡織、輕工、郵電、廣場、、電視、醫(yī)藥、煤碳、火電(含核電)、機械(含船舶、航空、航天、兵器)1.04、材業(yè)、商業(yè)、糧食、建筑

0.85、建樹、交通(公路)、鐵道、市政公用工程0.7二、工程復雜程度調整系數(shù)0.8～1.2

注：工程復雜程度具體調整系數(shù)由工程咨詢機構與委托單位根據(jù)種類工程情況協(xié)商確定規(guī)劃設計工作流程圖：主要工作內(nèi)容修建性詳細規(guī)劃設計：詳細規(guī)劃設計招標：根據(jù)項目規(guī)模及董事會的要求，對所開發(fā)項目進行設計招標。招標需要準備資料：①招標文件、②規(guī)劃設計要求通知書、③地形圖電子文檔、④可行性研究報告、⑤項目立項批文、⑥相關市政條件資料。詳細規(guī)劃設計委托：與選定的規(guī)劃設計單位簽訂設計委托合同，進行設計委托應提供資料：①可行性研究報告、②規(guī)劃設計要求通知書、③項目立項批文、④設計任務書、⑤地形圖及電子文件、⑥相關市政條件資料。詳細規(guī)劃設計：規(guī)劃設計單位根據(jù)規(guī)劃要求，對項目進行修建性詳細規(guī)劃，直接對建設項目和周圍環(huán)境進行具體安排和規(guī)劃設計，主要確定各類建筑、各項基礎工程設施、公共服務設施的具體配置，為建筑方案和施工圖設計提供依據(jù)。修建性詳細規(guī)劃成果應當包括規(guī)劃說明書、圖紙、電子文件。具體應包括：建設條件分析及綜合技術經(jīng)濟論證；建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設計，布置總平面圖；對住宅、醫(yī)院、學校和托幼等建筑進行日照分析；根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設計；市政工程管線規(guī)劃設計和管線綜合；豎向規(guī)劃設計；估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。規(guī)劃評審：甲方根據(jù)項目策劃產(chǎn)品定位以及規(guī)劃要求通知書，對詳細規(guī)劃進行評審，并提出修改意見，詳規(guī)設計公司進行優(yōu)化、調整。本階段工作所需時間：按照一般居住小區(qū)規(guī)?？紤]，如考慮規(guī)劃招標時間，時間約需要3個月；如不考慮規(guī)劃招標，時間約需要2個月。詳細規(guī)劃費用估算：按照用地規(guī)模計算，約3萬元/公頃建筑方案設計：根據(jù)詳細規(guī)劃對項目進行進一步設計，在滿足控制指標的情況下，依據(jù)甲方的產(chǎn)品定位要求，對建筑風格、建筑布局、單體平面、戶型、外立面等進行設計。地質勘察：根據(jù)現(xiàn)場地質條件為工程建設的規(guī)劃、設計、施工提供必要的依據(jù)及參數(shù)。主要工作包括：①搜集研究區(qū)域地質、地形地貌、遙感照片、水文、氣象、水文地質、地震等已有資料，以及工程經(jīng)驗和已有的勘察報告等;②工程地質調查與測繪；③工程地質勘探見工程地質測繪和勘探；④巖土測試和觀測見土工試驗和現(xiàn)場原型觀測、巖體力學試驗和測試；⑤資料整理和編寫工程地質勘察報告。地質勘察時間：約0.5個月；此項工作在詳規(guī)完成后即可進行，可與建筑方案招標同步進行。地質勘察費用：約14元/建筑平米建筑方案設計招標：編寫、評審、確定建筑方案招標文件，招標文件應包含：滿足并用足規(guī)劃設計指標、戶型設計要求、戶型設計比例、建筑風格等內(nèi)容；招標工作步驟：①確定建筑方案招標代理單位，簽定招標代理合同；②建設單位到市建委備案；③待設計單位完成建筑方案設計后，確定建筑方案投標設計單位并發(fā)布招標文件；④建筑方案專家評審（開標），確定中標建筑方案及方案設計單位。建筑方案招標需提供：①招標代理單位編制招標文件、②可行性研究報告、③項目立項報告批復、④詳細規(guī)劃批復文件或規(guī)劃設計要求通知書⑤地形圖及電子文件⑥設計任務書招標所需時間：約2個月；招標所需費用：約3萬元，由中標設計單位支付建筑方案優(yōu)化與選定的建筑方案設計單位簽定方案設計合同后，進行方案優(yōu)化。建筑方案設計成果具體內(nèi)容應包括：①場地與環(huán)境分析；②小區(qū)各項功能配套、布局；③交通組織方案；④豎向設計；⑤各專業(yè)設計方案（結構、給排水、消防、暖通、電氣等）；⑥建筑平立剖設計；⑦效果圖。建筑方案完成后，即可進行報批手續(xù)。建筑方案設計時間：約2個月；建筑方案設計費用：約8元/建筑平米。擴初設計：擴初設計擴初設計委托一般不單獨委托，與方案設計或與施工圖設計一并委托。擴初設計為在方案設計基礎上的進一步設計，進一步對圖面進行深化。該階段要明確所采用的建筑材科、建筑結構、暖通水電等的系統(tǒng)構成。深度應在建筑結構、暖通、水電等系統(tǒng)以及材料和其它有關方面表現(xiàn)該項目的規(guī)模和特點。需向擴初設計單位提供：設計委托書、建筑方案擴初評審甲方根據(jù)項目設計方案要求及產(chǎn)品定位等，對擴初進行評審，并提出修改意見，擴初設計公司進行優(yōu)化、調整。擴初設計工作所需時間：約1個月。擴初設計費用：約8元/平方米施工圖設計：施工圖設計委托：根據(jù)前期所進行的產(chǎn)品定位評審，以及交房標準等，起草設計任務書，簽定施工圖設計、地勘合同；與選定的設計單位簽訂設計委托合同，進行設計委托應提供資料：①可行性研究報告、②規(guī)劃設計要求通知書、③項目立項批文、④設計任務書、⑤地形圖及電子文件、⑥相關市政條件資料。與濟南市人防設計院簽訂設計委托合同，進行設計委托應提供資料：①設計任務書②項目建設、規(guī)劃定點等的批準文件③人防設計要求（防空地下室報建表）④地質勘探報告施工圖設計委托時間：約0.5個月。施工圖設計：施工圖設計包括建筑、結構、給排水、暖通、電氣專業(yè)的設計。施工圖設計應做到以下幾點：①按照我公司的交房標準以及造價要求設計②體現(xiàn)建筑方案的建筑風格③建筑和結構應細化到節(jié)點做法、詳細大樣、工藝要求等④給排水、暖通、電氣專業(yè)應細化平面圖、系統(tǒng)圖、邏輯關系表、產(chǎn)品選型參考參數(shù)等⑤向我公司提供圖紙及電子文件施工圖設計時間：約3個月；施工圖設計費用：約16元/建筑平米左右人防工程設計：根據(jù)濟南市人防辦文件，小區(qū)內(nèi)須建設人防設施，若易地建設，必須繳納人防易地建設費?？筛鶕?jù)項目實際情況選擇繳費或建設人防地下室。人防設計包括建筑、結構、給排水、暖通、電氣等專業(yè)。人防項目為平戰(zhàn)結合，進行人防設計時，應與施工圖設計單位互相溝通。人防工程設計時間：1個月；人防工程設計費用，按照人防工程建筑面積計算如下：1500平方米以下：5.5萬/單體+7元/平方米1500-5000平方米：38+7=45元/平方米5000平方米以上：33+7=40元/平方米圖紙評審：請專家、專業(yè)人員、室外管線設計單位、施工單位會同施工圖設計人員對設計圖紙各專業(yè)進行審核、優(yōu)化。設計人員根據(jù)會審意見進行設計優(yōu)化、修改。圖紙評審時間：1個月；圖紙評審費用：專家評審相關費用，2萬元左右室外工程設計：設計委托：與選定的設計單位簽訂設計委托合同，進行管線綜合和專業(yè)管線的設計委托。設計委托應提供資料：①設計任務書②項目總平面圖電力、電信、自來水、熱力、燃氣等專業(yè)需到相應專業(yè)公司分別委托?？稍谂c專業(yè)公司簽訂協(xié)議時加入施工圖設計委托事項。設計委托時間：約0.5個月管線綜合：綜合解決各專業(yè)工程技術管線布置及其相互間的矛盾，從全面出發(fā)，使各種管線布置合理、經(jīng)濟，最后將各種管線統(tǒng)一布置在管線綜合平面圖上。管線綜合應做到以下幾點：①根據(jù)各種管線的介質、特點和不同的要求，合理安排各種管線敷設順序②確定各專業(yè)工程管線在地下敷設時的排列順序、覆土深度③各工程管線間的水平、垂直凈距等。管線綜合設計時間：約2個月，可在方案批復后進行。管線綜合設計費用：約0.6元/建筑平米各專業(yè)管線設計：根據(jù)管線綜合圖中的位置、走向、節(jié)點圖等，各專業(yè)管線分別設計。其中，電力、電信、自來水、熱力、燃氣均需要專業(yè)公司設計，排水、雨水、污水、路燈等專業(yè)可由管線綜合設計單位設計。專業(yè)管線設計時間：由于需協(xié)調市政部門以及單體施工圖，時間約為4個月?？稍趩误w施工過程中設計。專業(yè)管線設計費用：約1.4元/建筑平米。不含各市政專業(yè)公司設計費用。圖紙評審：專業(yè)人員與施工單位會同設計人員對圖紙進行會審，根據(jù)會審意見對圖紙進行審核、優(yōu)化。圖紙評審時間：約0.5個月景觀設計：設計委托：與選定的設計單位簽訂設計委托合同，進行景觀設計委托，包括景觀規(guī)劃、方案、施工圖的設計。設計委托應提供資料：①設計任務書②項目建筑方案及擴初文件設計委托時間：0.5個月景觀方案：景觀方案階段包括景觀總體規(guī)劃與景觀分區(qū)設計。此階段景觀設計具體包括：eq\o\ac(○,1)景觀總平面eq\o\ac(○,2)綠地空間結構分析eq\o\ac(○,3)交通結構分析eq\o\ac(○,4)植物景觀結構與植物類型分析eq\o\ac(○,5)鋪裝材料布局eq\o\ac(○,6)照明設計結構eq\o\ac(○,7)場地空間尺度與設施小品分布eq\o\ac(○,8)節(jié)點設計樣圖eq\o\ac(○,9)景觀效果、鳥瞰圖景觀方案初步完成后甲方需根據(jù)產(chǎn)品定位、風格等進行內(nèi)部評審，設計單位根據(jù)評審意見調整方案，提交方案成果。方案成果應包括彩色文本、彩圖和電子文件。景觀方案設計時間：約2個月景觀施工圖：景觀施工圖階段的設計具體包括：eq\o\ac(○,1)景觀施工圖總平面eq\o\ac(○,2)豎向設計：包括場地標高、排水設計等eq\o\ac(○,3)種植圖：種植布置圖、苗木表等eq\o\ac(○,4)道路鋪裝及建筑小品設計eq\o\ac(○,5)景觀照明設計景觀施工圖完成后甲方需結合單體、室外施工圖對景觀施工圖進行評審，設計單位根據(jù)評審意見進行設計調整。此階段由于需要參考單體施工圖設計以及室外工程設計，故需提供單體施工圖以及室外工程圖紙。此階段設計可與單體施工圖和室外工程圖同步進行。景觀施工圖設計時間：3個月景觀設計所需費用：根據(jù)錦繡苑設計合同，景觀設計從方案至施工圖按12元/景觀平米，約合4.5元/建筑平米。規(guī)劃設計時間估算：詳規(guī)階段：3個月；方案階段：4個月；擴初階段：1個月；施工圖設計階段：5.5個月；室外工程設計：6.5個月景觀設計：5.5個月；規(guī)劃設計階段總時長：約25.5個月，由于施工圖設計、室外工程設計、景觀設計可同步進行，估算規(guī)劃設計階段總時長18個月。規(guī)劃設計費用估算：費用均根據(jù)錦繡苑項目估算得出。詳規(guī)階段：3萬元/公頃，按容積率1.5計算，約2元/建筑平米；建筑方案階段：勘察：14元/平方米左右，根據(jù)錦繡苑勘察合同。建筑方案：8元/平方米左右，根據(jù)錦繡苑設計合同。擴初階段：8元/平方米左右，根據(jù)錦繡苑設計合同。施工圖設計階段：建筑施工圖設計：16元/平方米左右，根據(jù)錦繡苑設計合同；人防工程施工圖設計：根據(jù)錦繡苑設計合同，人防部分45元/平方米，按人防面積占總面積的十分之一計算，折合建筑面積4.5元/平方米。圖紙專家會審：2萬元，估算合0.1元/平方米。室外工程設計：2元/平方米，根據(jù)錦繡苑設計合同。景觀設計：約合4.5元/建筑平米，根據(jù)錦繡苑設計合同?？傎M用約為：59.1元/平方米。規(guī)劃手續(xù)至取得《建設工程規(guī)劃許可證》工作流程圖：((一)建設用地規(guī)劃許可證(二(二)建設工程規(guī)劃設計要求通知書(三(三)建設工程規(guī)劃許可證（四）施工圖審查（四）施工圖審查1施工圖聯(lián)合審查2施工圖技術審查1施工圖聯(lián)合審查2施工圖技術審查人防審查消防審查市政審查面積審查衛(wèi)生審查規(guī)劃審查防雷審查人防審查消防審查市政審查面積審查衛(wèi)生審查規(guī)劃審查防雷審查3渣土審查4施工圖設計審查備案書施工圖設計審查合格書4開具繳費聯(lián)絡單1繳納人防費3渣土審查4施工圖設計審查備案書施工圖設計審查合格書4開具繳費聯(lián)絡單1繳納人防費(五(五)辦理繳費及管線審查2管網(wǎng)審查3繳納配套費3繳納配套費（六）取得規(guī)劃證原件（六）取得規(guī)劃證原件（七）規(guī)劃放驗線（七）規(guī)劃放驗線二、主要工作內(nèi)容市規(guī)劃局在市行政審批服務中心設總服務窗口，受理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設用地規(guī)劃許可證（含建設用地規(guī)劃通知書）、建設工程規(guī)劃設計要求通知書、建設工程規(guī)劃許可證等事項的辦理申請。（一）建設用地規(guī)劃許可證（含建設用地規(guī)劃通知書）1、以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)有關部門批準、核準、備案后，辦理劃撥土地批準手續(xù)前申請辦理建設用地規(guī)劃許可證2、以出讓方式提供國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后申請領取建設用地規(guī)劃許可證。所需資料:①建設用地規(guī)劃許可證申請表。②1：500現(xiàn)狀地形圖2份（需拆遷使用土地的3份）其中1份用HB鉛筆標明擬用土地位置和范圍；用地規(guī)模超過20公頃的建設項目申請辦理用地許可的可提供1：2000現(xiàn)狀地形圖；③建設項目批準、核準或者備案文件（如為復印件需核驗原件）；④國有土地使用權出讓合同及補充協(xié)議（需核驗原件）以及反映實際出讓土地范圍的勘測定界圖紙；

⑤省或市國土資源部門備案的地質災害危險性評估報告或出具的項目用地不處于地質災害易發(fā)區(qū)的證明文件，省或市環(huán)保部門審查同意的環(huán)境影響評價報告（如為復印件需核驗原件）；⑥根據(jù)建設項目的特殊性需提供的相關材料；⑦法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。辦理時限:自受理之日起5個工作日繳費標準:2.1元/平方米（二）建設工程規(guī)劃設計要求通知書申請人在取得《建設用地規(guī)劃許可證》（含建設用地規(guī)劃通知書）后,在編制詳細規(guī)劃或進行建設工程設計前，需辦理建設工程規(guī)劃設計要求通知書，根據(jù)通知書中的規(guī)劃條件，委托有相應資質的設計單位進行設計.所需資料①建設工程規(guī)劃設計要求申請表；②建設項目批準、核準或者備案文件（如為復印件需核驗原件）；③土地使用權屬證件（需核驗原件）或者建設用地規(guī)劃許可證（復印件），并提供土地勘測定界圖；出讓用地需提供國有土地使用權出讓（轉讓）合同（需核驗原件）；④1:500或1:1000現(xiàn)狀地形圖2份(其中市政管線工程需提供加載現(xiàn)狀地下管線資料的1：500現(xiàn)狀地形圖)；⑤根據(jù)建設項目的特殊性需提供的其他相關材料。辦理時限:自受理之日起20個工作日（三）建設工程規(guī)劃許可證申請人根據(jù)《建設工程規(guī)劃設計要求通知書》的規(guī)劃條件和要求，組織制定建設工程設計方案后申辦建設工程規(guī)劃許可證。要求:除工業(yè)、倉儲、物流、基礎設施類項目和可規(guī)劃建設用地面積3公頃以下的建設項目外，其他建設項目在編制建設工程設計方案前，還應當委托有相應資質的設計單位編制修建性詳細規(guī)劃方案.需要編制修建性詳細規(guī)劃方案的,申辦建設工程規(guī)劃許可證時應當一并提供.所需資料:①建設工程規(guī)劃許可證申請表；②建設項目批準、核準或者備案文件（如為復印件需核驗原件）；③土地使用權屬證件（需核驗原件）以及土地勘測定界圖，出讓用地還需提供國有土地使用權出讓（轉讓）合同（需核驗原件）；進行道路（與道路一并實施管線）、管線工程建設的，提供使用土地的證明文件；④符合國家標準和制圖規(guī)范規(guī)定的建設工程設計方案成果2套（需要編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提供修建性詳細規(guī)劃成果）⑤需進行日照分析的項目，應提供有資格單位提供的日照分析報告；⑥涉及機場凈空、無線電通道管制、名泉保護、文保單位保護范圍、文物埋藏區(qū)、特殊消防要求、氣象觀測點、政策性住房及危房鑒定、對環(huán)境保護有重大影響、地質災害易發(fā)區(qū)、防洪滯洪區(qū)以及重點水土保持區(qū)、與相關利害關系人有約定等情況的建設項目，需提供相應主管部門或單位的意見；⑦需經(jīng)專家評審論證的修建性詳細規(guī)劃和建設工程設計方案，應附評審會議紀要。辦理時限:自受理之日起20個工作日繳費標準:領取規(guī)劃許可證前,需繳納規(guī)劃技術咨詢服務費,住宅類項目2.3元/平方米,公建類項目3.2元/平方米（四）施工圖審查申請人取得《建設工程規(guī)劃許可證》及附圖后,按其要求組織建設項目施工圖設計,辦理施工圖審查。施工圖審查分為施工圖聯(lián)合審查、施工圖技術審查兩部分內(nèi)容,并同時進行審批.1、施工圖聯(lián)合審查施工圖聯(lián)合審查分為消防審查、衛(wèi)生審查、市政審查、面積審核（建委）、規(guī)劃審查、人防審查、防雷審查，各職能部門根據(jù)國家、地方有關規(guī)定，審查施工圖是否滿足規(guī)定要求,最終取得各審查部門出具的審查合格意見書.所需資料:①聯(lián)審申報表（8份）②發(fā)改部門審批、備案的當年度建設計劃批文（復印件2份）③土地使用權屬證件（驗原件,復印件1份）④建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖(復印件8份)、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書（復印件3份）、方案圖（一本）或建設工程規(guī)劃許可相關技術經(jīng)濟指標、建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)通知單（復印件3份）。⑤消防設計審核及備案抽查⑥施工圖設計文件（建筑、結構、給排水、暖通、電氣專業(yè)1套，裝訂成冊）。⑦《濟南市建筑工程勘察設計招標投標備案書》（建筑面積在1萬平方米以上的單體建筑工程項目或總建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)或工廠生活區(qū)項目）；外地工程勘察設計單位進濟承接業(yè)務單項工程備案表（復印件1份）。⑧建設項目排水工程（雨、污水）設計總平面圖（表明管徑、管材、埋深、坡度、周邊地形地貌等數(shù)據(jù)）。⑨月均用水量3000立方米以上的新、改、擴建工程項目，需提交節(jié)水設施設計圖。⑩建筑面積在2萬平方米以上的賓館、飯店、商店、公寓、綜合性服務樓及高層住宅，建筑面積在3萬平方米以上的機關、科研單位、大專院校和大型綜合性文化、體育設施，規(guī)劃人口在3萬以上或每日中水回用量在750立方米以上的住宅小區(qū)，需提交中水設施設計圖（包括：工藝流程圖、平面圖）。持上述材料去市行政審批服務中心設建委服務窗口辦理施工圖聯(lián)審受理通知書注:規(guī)劃審查（施工圖備案）申請人報送施工圖規(guī)劃審查后,應向市規(guī)劃局申請備案,并領取施工圖備案證明.所需資料:①施工圖備案書面申請及申請表②通過施工圖審查的施工圖紙（建筑專業(yè)）1套③施工圖聯(lián)審中消防部門出具的消防審查意見④《建設工程規(guī)劃許可證》原件，復印件及附表辦理時限:自受理之日起約20個工作日2、