房地產(chǎn)基本知識(shí)新人入職培訓(xùn)

、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(又稱不動(dòng)產(chǎn))。1、房地產(chǎn)位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動(dòng))；a、房地產(chǎn)地域的差別性(每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同)；b、房地產(chǎn)的高值、耐久性(價(jià)格貴、土地永久的)；c、房地產(chǎn)的保值、增值性(貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房d、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱(占有、使用、收益、處分等權(quán)、功能用途：居住用房(小區(qū)、高品住宅)、工業(yè)用房(廠房、倉(cāng)庫(kù))、商業(yè)用房(門a面、商場(chǎng))、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學(xué)校等單位用房及城市)；、所有權(quán)歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房；c、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱(使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利)。6權(quán)利(指依法對(duì)土地9土地采取國(guó)家所有制的形式，屬b農(nóng)村土地采用了集體所權(quán)，方式：協(xié)議(如根據(jù)使用用途和價(jià)格取得)、拍賣(價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得)；、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體(亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng))；a給需求者(新建商品房的買賣市場(chǎng))；；(二手房)租憑轉(zhuǎn)讓、抵押、買賣、包括：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的土。承指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用用者，雙方土條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買使用年限，年限由政府市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店、市證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承任的法律文件和紙筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)好的房屋。(現(xiàn)在政業(yè)稅，為了控制炒房)5%交、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。(價(jià)格并取得質(zhì)量合格證明高、戶型過時(shí)、選擇空間不適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會(huì)保障性質(zhì)21必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，不是人人可以買到，。是有經(jīng)濟(jì)性和適用性)的商品住宅，戶的可退回的款項(xiàng)(一般23可以獲得開發(fā)商的折扣承諾)。事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一擔(dān)保債權(quán)人的作用)不能返還。(聯(lián)TOWRHOUSE、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，體別墅、單排別墅)。起源于美國(guó)(也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài))。33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主(或使用人)的業(yè)化管理，并向業(yè)主(或使用人)提供高效、周到服務(wù)的行為。享受政策性貸，按時(shí)間段交納房款(針對(duì)期房)，交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。房貸款的方房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房貸款，依抵償還貸款的擔(dān)保(一般的十年或六年十年)。存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金(門面不行)。繳存比例：均不修養(yǎng)護(hù)基金(普通44本價(jià)格。是針對(duì)房地產(chǎn)”定價(jià)方法而言的，與起步價(jià)沒有關(guān)系(樓層、朝向不同價(jià)格也不同)。各單位建筑面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià))。平整。1、建筑面積：指建筑物外墻(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面(在住房買賣中，直接供住戶生活使用的凈面積之和指住宅各層一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格)。積，由兩部分組成：一)室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整二)套單元與水箱間等；建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：墻體水平投影面積。(包括山墻)公用間的分隔以及外墻筑面陽(yáng)臺(tái)建筑面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)使用面積=套內(nèi)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)/套內(nèi)使用面積=套內(nèi)建筑面積5，高層為3總用地面積(多層容積率大致為/、容積率：總建筑左右、容積率越低，居家環(huán)境越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；容積率越*100%占地面積/公式：植被垂直面積例。新(不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地)。綠化覆蓋率＞綠化率(綠化所占面積)＞綠地率套建筑面積(銷售面積)之比套內(nèi)建筑面積/、得房率：套內(nèi)建分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e+套內(nèi)建筑面積=陽(yáng)臺(tái)建筑面積套建筑面積+、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻(四面不能動(dòng)，梁柱承重墻在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋構(gòu)、鋼體m、土地開發(fā)：將生地(不具備使用條件的土地)開發(fā)成可供使用、房地產(chǎn)二次開發(fā)：指先將生地開發(fā)成熟地(具備使用條件)，、能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化施。6管網(wǎng)(上下水道)，7排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。房款收據(jù)40%，二次購(gòu)房者首付不低于30%)首期購(gòu)房款(不低于2)委托銀行扣收購(gòu)房房款協(xié)議書；7)個(gè)人住房借款合同，借款貸款額)(交保險(xiǎn)公司)；0.45‰年11-20、0.5‰年1-10)保險(xiǎn)費(fèi)(保險(xiǎn)費(fèi)率1(交房地產(chǎn)局)；3‰)抵押費(fèi)，貸款額2(交律師事務(wù)所)；1.8‰)律師見證費(fèi)，貸款額3元(交房地產(chǎn)局)；20)備案登記手續(xù)費(fèi)，每份合同4元(交房地產(chǎn)局)；10)印花稅，每份合同5元(交銀行)；40)按揭資料費(fèi)，每份合同6、大修自住住房；1)完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；3)職工離、)房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。6)償還購(gòu)房貸款本息；70%)貸款額不能超出總房款的3得國(guó)有土地使用證；1以上(不含土地出讓金)；20%)投入工程總建設(shè)資金達(dá)到3五、附加內(nèi)容(房地產(chǎn)營(yíng)銷培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí))：---稱呼聲---五聲四語(yǔ)：迎客聲斗氣語(yǔ)---否定語(yǔ)---煩躁聲---反對(duì)四語(yǔ)：蔑視語(yǔ)米的車庫(kù)，雜屋沒有產(chǎn)權(quán))，建筑如配套游泳2.2米(低于池、車庫(kù)等不算面積)；內(nèi)以商場(chǎng)或占。：是測(cè)量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方式。8本價(jià)格=)價(jià)格組成1房地產(chǎn)政策、法律法規(guī))；)影響房地產(chǎn)因素：開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊)影響每一棟單位的價(jià)格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位(業(yè)態(tài)面積消費(fèi)群體多，(面積小、面積位置、針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因價(jià)格高)、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋)、配套設(shè)施。)當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對(duì)你印)當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記住，認(rèn)知)如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條講解下1)了解消費(fèi)行情；3)了解消費(fèi)需求；2)了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤；位)、鋪型、配)a格(臨街與內(nèi)街價(jià))c格)；具體調(diào)查方式：?jiǎn)柧?、街訪(入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門)、專家訪具體調(diào)查對(duì)象：市場(chǎng)、商城、專業(yè)街、步行街、專賣點(diǎn)具體配套調(diào)查：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)所、酒店、學(xué)校、交通(人流、車流、公、風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷：南向房間特征(通風(fēng)時(shí)間長(zhǎng)、日照時(shí)間夏涼)。風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈(建筑物的朝向的陰陽(yáng)取舍。陰：山是生命色；中緯度：夏吹東直接)；A)行銷目的：2)行銷方式：發(fā)傳單、上門拜訪、攔截客戶，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地方(投資客、經(jīng)營(yíng)戶)、34、項(xiàng)目片區(qū)的介紹(目前商業(yè)狀況如交通、車站、公交車)、未A)傳達(dá)信息內(nèi)容：7)信心問題：核心問題，市場(chǎng)能否作活，作大；、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證(集資房是沒有產(chǎn)權(quán)證的，福利以轉(zhuǎn)讓，在國(guó)家允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租)。)經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來測(cè)標(biāo)，價(jià)格阻力位針對(duì)顧客來起價(jià)(作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對(duì)于大型樓開高走)、最高價(jià)(最好的樓層肯定是最高價(jià))、垂直價(jià)格(一米空氣質(zhì)量越差)、價(jià)格的可塑性(有27六，超過品牌價(jià)值的空間)、目標(biāo)價(jià)格(自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)格)。1)土地出讓金