【房地產(chǎn)研究報(bào)告】2018 商墅專題研究

商墅專題研究前言 成都市場早已出現(xiàn)集多功能于一體的商業(yè)項(xiàng)目，但是市場反響非常一般商業(yè)+辦公+居住=商墅2008年前后，成都已經(jīng)出現(xiàn)集多種功能于一體的商業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)多為獨(dú)棟/聯(lián)排，主力面積為1000-2000㎡，主要針對(duì)規(guī)?；髽I(yè)的總部或區(qū)域總部，主打“生態(tài)辦公”、“獨(dú)棟辦公”的屬性。加入“知識(shí)星球行業(yè)與管理資源”庫，免費(fèi)下載報(bào)告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案等）；免費(fèi)下載資源庫已存行業(yè)報(bào)告。免費(fèi)下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案與企業(yè)運(yùn)營制度等。免費(fèi)下載資源庫已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。加入微信群，每日獲取免費(fèi)3+份報(bào)告掃一掃二維碼，添加群主微信（微信號(hào)：Teamkon）添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域群主將邀請您進(jìn)專業(yè)行業(yè)報(bào)告資源群

微信掃碼加入“知識(shí)星球行業(yè)與管理資源”，獲取更多行業(yè)報(bào)告、管理文案、大師筆記微信掃碼二維碼，免費(fèi)報(bào)告輕松領(lǐng)前言 “商墅”驟然成為市場的焦點(diǎn)“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”--當(dāng)今“商墅”市場最真實(shí)的寫照。2017年前后，以保利“商墅”為代表的產(chǎn)品成為成都市場的新貴，兩河森林、兩河院子等項(xiàng)目，都曾出現(xiàn)“一墅難求”的狂熱。Why？外部環(huán)境“禁墅令”導(dǎo)致別墅物業(yè)稀缺，需求旺盛禁墅令：2003年至今，十次調(diào)控。2012年6月，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）〉的通知》，明確住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0（含1.0）的限定。2016年9月，國土資源部明確，停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)。

主城區(qū)2012年-2017年別墅量價(jià)走勢圖（備案數(shù)據(jù)）201891017.24187041514.1514.6514.4113.3617463176961751812.79.75108.798.26164927.985.6452.980201220132014201520162017供應(yīng)面積（萬㎡）去化面積（萬㎡）成交價(jià)格（元/㎡）

19500190001850018000175001700016500160001550015000注明：數(shù)據(jù)來源房聯(lián)系統(tǒng)。外部環(huán)境 傳統(tǒng)商業(yè)產(chǎn)品庫存量過大，類住宅產(chǎn)品在樓市嚴(yán)控下迎來爆發(fā)商業(yè)價(jià)值持續(xù)走低，存量約為1175萬㎡，需約80個(gè)月出清；寫字樓價(jià)值大幅下滑，存量約為313萬㎡，需約60個(gè)月出清；公寓受“限購”“限價(jià)”等宏觀政策影響，2017年量價(jià)升幅明顯，存量約為400萬㎡，需約18個(gè)月出清。2012-2017年大成都商業(yè)供銷價(jià)走勢圖40030000300250002000020015000100100005000002012年2013年2014年2015年2016年2017年供應(yīng)面積去化面積成交均價(jià)2012-2017年大成都公寓供銷價(jià)走勢圖40030020010002012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年供應(yīng)面積去化面積 成交均價(jià)

150001000050000注明：數(shù)據(jù)來源世聯(lián)行。內(nèi)部保利“商墅”分析特點(diǎn)項(xiàng)目名保利國賓首府保利湖心島保利兩河森林所屬區(qū)域金牛區(qū)國賓板塊新都198板塊金牛區(qū)羊西板塊占地面積（畝）87.46335205.59土地性質(zhì)商業(yè)兼容49%住宅住宅兼容20%商業(yè)商業(yè)兼容49%住宅容積率3.01.631.0建筑密度40%60%40%限高（米）航空限高10-1515產(chǎn)品形態(tài)高層、聯(lián)排、疊拼住宅、洋房、疊拼、洋房、聯(lián)排、疊拼商墅、LOFT聯(lián)排、雙拼、合院商墅層高5.9米或6米水電氣全通，且為民用住宅109-14197-133-洋房-100-150116-135產(chǎn)品聯(lián)排170-175180-200183-205面積疊拼118-160110-150134-180合院-140-loft84--共性分析：1、中心城區(qū)范圍內(nèi)；2、大體量商業(yè)；3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中有較多限制；4、商墅層高5.9米及以上；5、面積控制在180㎡以內(nèi)，且與其他業(yè)態(tài)形成面積梯次；6、均為民用水電氣。內(nèi)部特點(diǎn) 保利“商墅”摒棄多功能性，強(qiáng)調(diào)居住屬性，贈(zèng)送率超過100%功能分區(qū)住宅化總平住宅化5.9米層高，利用率高總結(jié) 外部環(huán)境良好，內(nèi)部特點(diǎn)鮮明，造就“商墅”暢銷1、住宅需求被壓抑：“限購”“限價(jià)”“限貸”“搖號(hào)”等，導(dǎo)致“一房難求”。2、別墅需求旺盛且市場供應(yīng)量較少；“禁墅令”的持續(xù)調(diào)控，導(dǎo)致產(chǎn)品稀缺。3、傳統(tǒng)商業(yè)投資價(jià)值持續(xù)走低；傳統(tǒng)商業(yè)的投資屬性降低且市場庫存量高企。4、商業(yè)產(chǎn)品固化；業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，形態(tài)固化。

外部環(huán)境導(dǎo)致住宅屬性產(chǎn)品更受追捧

商墅暢銷

內(nèi)部特點(diǎn)鮮明，優(yōu)勢明顯。

1、客群定位針對(duì)性強(qiáng)：城市“偽”高端，買不起別墅又有一個(gè)別墅夢。2、產(chǎn)品定位合理：城市別墅，突出居住功能，強(qiáng)調(diào)交通、生活配套。3、附加值高：贈(zèng)送一層+花園/樓頂，利用率高。4、后期生活成本低：水電氣三通且民用。對(duì)比兩種業(yè)態(tài)各有優(yōu)劣，但是商墅更容易提升溢價(jià)能力分析項(xiàng)目商墅公寓備注規(guī)劃條件限制較高較低含總平排布、建筑規(guī)劃等地段要求較低較高市場成熟度一般較高含總體供應(yīng)、去化、需求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等項(xiàng)目屬性改善居住投資為主客群定位多改或終改投資客或過渡性居住客產(chǎn)品面積110-180為主30-80為主建筑成本較高一般單價(jià)25000-3000020000左右商墅價(jià)格選取保利兩河院子最近成交價(jià)格后期升值潛力較高較低以目前市場價(jià)格判斷商墅準(zhǔn)入評(píng)分表加入“知識(shí)星球行業(yè)與管理資源”庫，免費(fèi)下載報(bào)告合集每月上傳分享2000+份最新行業(yè)資源（涵蓋科技、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、生物制藥、醫(yī)療健康等行研報(bào)告、科技動(dòng)態(tài)、管理方案等）；免費(fèi)下載資源庫已存行業(yè)報(bào)告。免費(fèi)下載資源庫已存國內(nèi)外咨詢公司管理方案與企業(yè)運(yùn)營制度等。免費(fèi)下載資源庫已存科技方案、論文、報(bào)告及課件。加入微信群，每日獲取免費(fèi)3+份報(bào)告掃一掃二維碼，添加群主微信（微信號(hào)：Teamkon）添加好友請備注：姓名+單位+業(yè)務(wù)領(lǐng)域群主將邀請您進(jìn)專業(yè)行業(yè)報(bào)告資源群

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