海南某酒店項目北京市場銷售執(zhí)行計劃書

**酒店北京市場銷售執(zhí)行計劃書前言項目營銷推廣是是一個復(fù)雜的的系統(tǒng)工程，它它包含調(diào)研、策策劃、創(chuàng)意、平平面、影視、禮禮儀、裝修、模模型、手續(xù)、公公關(guān)、銷售等等多個不同分分支的環(huán)節(jié)并并涉及到媒體體、銀行等多多個部門，要要將這些環(huán)節(jié)節(jié)組織協(xié)調(diào)好好，保證各分分支能夠同步步協(xié)調(diào)進(jìn)行，就就必須要有一一個系統(tǒng)完整整的工作計劃劃，實現(xiàn)工作作進(jìn)度按計劃劃進(jìn)行的良好好局面。實施具體銷售執(zhí)執(zhí)行計劃的要要求，建立在在各項工作進(jìn)進(jìn)展之前，要要對項目可預(yù)預(yù)期的各個銷銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行行全程貫通，所所需具備必需需的物業(yè)事項項，清晰明確確所要進(jìn)行的的步驟，并按按此步驟嚴(yán)格格進(jìn)行，保證證銷售工作進(jìn)進(jìn)程全面有序序，進(jìn)而達(dá)到到所設(shè)定、預(yù)預(yù)想的銷售目目標(biāo)，完成計計劃任務(wù)！第一篇項目營銷銷策略一、營銷推廣的的理念在制定營銷策略略前我們要清清晰的認(rèn)識到到，北京區(qū)域域的主流消費費群體是如何何看待投資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式、休閑閑、度假、五五星級酒店這這一商業(yè)行為為的。目標(biāo)總總體建筑面積積約為10萬平方米米，這樣的一一個單一項目目供應(yīng)量，不不單一行業(yè)，單單一規(guī)模，這這就決定了目目標(biāo)項目走完完全市場的道道路，以此來來賦予目標(biāo)項項目一個主張張，一個主題題，一個靈魂魂。我司建議：以“低風(fēng)險、低低投入，高利利潤、超價值值的經(jīng)濟利潤潤回報”作為北京市市場銷售的切切入點。二、銷售推廣的的目的從房地產(chǎn)產(chǎn)品的的制作到完全全推向市場的的過程中，進(jìn)進(jìn)入具體銷售售實施階段，怎怎樣讓準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)消費群體知知道項目、深深入項目、認(rèn)認(rèn)同項目進(jìn)而而購買項目，是是實施銷售推推廣的主要目目的；如今，在在滿目皆是商商品房、關(guān)注注投資熱點的的時代，如何何搶奪消費者者的眼球，將將消費者的需需求轉(zhuǎn)化為購購買動力，是是實施具體銷銷售的重點。三、營銷推廣應(yīng)應(yīng)用策略①準(zhǔn)備充分后入入市：我們要要避免盲目入入市、為某種種偏好入市或或為入市而入入市。在銷售售工具不齊備備、內(nèi)外包裝裝不到位的狀狀況下入市，難難免漏洞百出出，捉襟見肘肘，銷售前景景將是黯淡的的，因此，在在正式銷售前前，我司策劃劃人員將為項項目在知名度度和形象上做做一個量的積積累，蓄勢待待發(fā)，達(dá)到銷銷售實質(zhì)的飛飛躍。②無造市不入市市：在房地產(chǎn)產(chǎn)市場競爭如如此激烈的競競爭態(tài)勢下，業(yè)業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)認(rèn)：“無造市即無無市場”，故入市準(zhǔn)準(zhǔn)備時間再短短也不能忽略略造勢，而且且還要費勁心心機的造好勢勢。③銷售旺季入市市：通過銷售售旺季（9、10月份）火火熱的銷售氣氣氛和節(jié)假日日氣息烘托，實實現(xiàn)本項目迅迅速在市場上上擴大知名度度和影響力，將將有力促進(jìn)后后續(xù)銷售。④控制的入市：：根據(jù)價格策策略、銷售導(dǎo)導(dǎo)向等分期分分批有節(jié)奏地地向市場推出出產(chǎn)品，實現(xiàn)現(xiàn)均衡、有序序的銷售目標(biāo)標(biāo)。四、準(zhǔn)備工作完完成時間一、銷售前項目目準(zhǔn)備工作：：1、裝修完畢銷銷售中心2、銀行按揭落落實3、設(shè)計樓書、展展板、模型制制作二、完成工作的的時間具體情情況如下：①確定、設(shè)計制制作售樓書、價價格表、VCCD、廣告及及宣傳條幅等等。建議：在9月110日前完成成工作。②選定宣傳媒體體報紙：《北京青青年報》《北北京晚報》《京京華時報》《信信報》電視：具有影響響的有線、無無線傳播頻道道建議：在9月111前落實；；③“證件”準(zhǔn)備備即開工許可證、施施工許可證、預(yù)預(yù)售許可證辦辦理、外銷許許可證等六項項齊全。④按揭銀行的聯(lián)聯(lián)系及確定建議：在9月55日前核定年年限、成數(shù)等等重要事項；；二．營銷組織架架構(gòu)我司的服務(wù)范圍圍包括銷售現(xiàn)現(xiàn)場的策劃包包裝、行政管管理、市場銷銷售策劃推廣廣、具體銷售售策劃工作等等；具體如下下所示：①行政管理A.草擬臨時買買賣、正式買買賣合約，契契約等。B.當(dāng)單位經(jīng)本本公司銷售之之后，處理及及跟進(jìn)完成正正式買賣手續(xù)續(xù)。C.作為發(fā)展商商和買家之間間的橋梁，協(xié)協(xié)助買家辦理理有關(guān)付款手手續(xù)。②市場推廣A.分析物業(yè)市市道。B.樓宇市場定定位。C.確定整體推推廣銷售策略略。③廣告A、廣廣告主題B、廣告告形式C、廣告告媒體D、廣告告時間安排E、廣告告預(yù)算F、并跟進(jìn)進(jìn)所有媒體廣廣告的制作過過程。④具體銷售策劃劃工作。直接郵遞服務(wù)制作售樓書及直直銷單張。發(fā)出新聞稿件。包裝現(xiàn)場銷售處處④人員的配備為了讓銷售過程程順暢進(jìn)行，我我司對人員配配備如下：項目統(tǒng)籌項目經(jīng)理項目統(tǒng)籌項目經(jīng)理項目策劃銷售經(jīng)理項目策劃銷售經(jīng)理銷售組策銷售組策劃組美亞客戶檔案營銷策劃市場研究三、銷售支持示美亞客戶檔案營銷策劃市場研究銷售銀行銷售銀行新聞配合宣傳策略廣告公司銷售中心宣傳策略廣告公司銷售中心第二篇實施營銷銷計劃步驟一、銷售時間及及地點的安排排1、銷售售的時間、地地點為：2002年9月月14日——10月6日(三三個星期：221天時間)地點：北京2、具體工作安安排專題研討論及新新聞發(fā)布會主題：產(chǎn)權(quán)式度度假酒店投資資21世紀(jì)的里里程研討會時間：9月133日安排：提前一天天，軟文出擊擊，預(yù)熱市場場；二、營銷推廣的的主題定位本項目營銷推廣廣的主題定位位應(yīng)遵循以下下原則：首先，宣傳推廣廣的首要問題題和物業(yè)的形形象包裝相互互協(xié)調(diào)，要突突出的是一個個定位問題，一一個物業(yè)的賣賣點肯定很多多，但如果每每個都訴說，則則不能在市場場中形成統(tǒng)一一形象，影響響廣告效果。因因此需要把其其它較為次要要的賣點作為為輔助，而要要將最重要的的、最能突出出物業(yè)特色的的、最能吸引引目標(biāo)群體的的一個賣點在在推廣中彰顯顯出來，以利利于宣傳形象象的統(tǒng)一。物業(yè)推廣形象必必須與物業(yè)本本身的定位和和形象相吻合合，推廣的形形象和包裝的的形象應(yīng)服從從物業(yè)的整體體形象、風(fēng)格格定位。一個好的定位不不只是說出項項目的最佳賣賣點，而且這這個賣點必須須是獨特的銷銷售主張（即即USP），以以在市場中與與其它項目區(qū)區(qū)別開來，形形成自己的特特色。同時，這這個賣點又必必須符合本項項目目標(biāo)市場場的需求，能能打動消費者者的心。根據(jù)我司對項目目的深入分析析和消費心理理的把握，認(rèn)認(rèn)為應(yīng)選擇社社區(qū)獨有的文文化和全新生生活模式作為為項目的主要要賣點，出現(xiàn)現(xiàn)在一系列的的廣告推廣中中，以上的主主題應(yīng)在廣告告中給予明確確的說明，語語言簡潔明了了，給人印象象深刻，在未未正式發(fā)售前前令市場對項項目已有一個個大概的了解解，并使其到到現(xiàn)場看樓的的欲望大大增增強。三、推廣主題基于以上的分析析及本項目的的定位，并結(jié)結(jié)合目前房地地產(chǎn)市場的實實際情況，在在項目的推廣廣宣傳時，我我司建議圍繞繞下面幾個方方面進(jìn)行：1）、投資型、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式、休閑閑、度假五星星級酒店物業(yè)業(yè)概念；22）、宣傳項項目升值的潛潛力及投資回回報價值；33）、項目配配套設(shè)施完善善，投資、度度假、休閑皆皆相宜：強調(diào)調(diào)本項目為業(yè)業(yè)主的需求，改改變生活方式式、提高生活活品位，提供供極大的自然然景觀、環(huán)境境等因素；4）、塑塑造高檔次、高高追求的產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店物業(yè)業(yè)形象；5）、宣宣傳開發(fā)商提提供保證兩年年房款15%%投資收益回回報率服務(wù)，增增強購房者的的信心；四、推廣進(jìn)程：：設(shè)計、制作樓書書，結(jié)合美亞亞新西蘭網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及突出假日日酒店管理優(yōu)優(yōu)勢；設(shè)計、制造5,,000只VCD，突出出項目優(yōu)勢及及投資潛力；；制造展銷會需用用的物業(yè)模型型、展板等；；建議：在9月112前制作完完畢，到達(dá)北北京現(xiàn)場推廣廣中心；確定銀行商討貸貸款的成數(shù)、年年限等具體事事宜；設(shè)計及制造銷售售手冊，內(nèi)容容包括所有項項目資料、附附近樓價比較較、貸款安排排、投資分析析表、合同樣樣板及所有發(fā)發(fā)展商資料及及審批文件等等等，五、銷售進(jìn)度計計劃與銷售目目標(biāo)對于本項目的銷銷售，我司初初步計劃如下下：邀請海南島旅游游局領(lǐng)導(dǎo)、開開發(fā)商、投資資專家、中外外記者；在研討會后，實實行內(nèi)部認(rèn)購購，現(xiàn)場推出出20套特價單單位投入市場場，刺激消費費者的投資購購買熱情，制制造現(xiàn)場供不不應(yīng)求的銷售售氛圍；六、銷售總體戰(zhàn)戰(zhàn)略在整體銷售策略略上我司建議議：采取“低開高走”的策略，以以低價單位切切入市場，帶帶旺人氣，配配合銷售高價價單位的控制制，進(jìn)而消化化高價單位，完完成總體銷售售；銷售控制思路：：“低價入市，限限額發(fā)售；分分批分期，逐逐級加價”策略，有計計劃、有節(jié)奏奏、有步驟地地將物業(yè)推向向市場；銷售售前期以完善善的銷售策略略，利用較低低的價格優(yōu)勢勢強占市場，引引起市場注意意，營造熱銷銷氣氛；價格格也逐級攀升升。項目銷售售同期分四個個階段進(jìn)行，分分別是：導(dǎo)入入期、促進(jìn)期期、熱銷期、沖沖刺期；各階段銷售策略略如下：（一）銷售導(dǎo)入入期為及早參與市場場競爭，此階階段以新穎的的投資方式、強強有力的投資資回報為誘導(dǎo)導(dǎo)，作為主要要賣點的展示示為推廣手段段，吸引準(zhǔn)用用家買主注意意，并提供優(yōu)優(yōu)惠付款計劃劃，以減少買買家的顧慮，并并吸引大批投投資客介入。視當(dāng)時市場的整整體狀況和銷銷售進(jìn)度，在在適當(dāng)?shù)臅r機機推出“定期價格攀攀升”的銷售策略略。注：此法較為冒冒險，但若成成功收效也大大。應(yīng)視具體體市場情況和和發(fā)展商的態(tài)態(tài)度決定，有有關(guān)該法詳細(xì)細(xì)的論證將在在以后的每階階段的具體策策劃報告中提提交，即在宣宣傳中明示市市場，項目的的價格將會不不斷上升，欲欲購從速。造造成“買漲”的心理。同同時亦在側(cè)面面反映了發(fā)展展商對物業(yè)的的信心和對市市場前景的看看好。（二）銷售促進(jìn)進(jìn)期正式公開銷售階階段，推廣重重點先后放在在市場供應(yīng)較較少且需求量量較多的戶型型，注意分期期分批推出保保留單位，以以保證客戶的的不同需求，視視市場的反映映情況來調(diào)節(jié)節(jié)單位的價格格距離。宣傳策略上再進(jìn)進(jìn)一步延展樓樓盤形象和項項目賣點，以以使買家產(chǎn)生生偏好的同時時，配合主推推戶型的總價價、投資回報報熱點，作高高頻度、高到到達(dá)率的立體體式推廣。（三）熱銷期在前階段成功銷銷售的基礎(chǔ)上上，推出強勢勢單位，以前前期銷售較好好的業(yè)績高調(diào)調(diào)入市，售出出單位以爭取取價格為目標(biāo)標(biāo)，宣傳策略略注重表現(xiàn)買買家對物業(yè)的的認(rèn)同感，并并繼續(xù)維持整整體形象以促促進(jìn)買家對物物業(yè)的認(rèn)可。（四）沖刺期超出預(yù)期均價水水平的基礎(chǔ)上上，有步驟地地放出余留的的單位，并帶帶動人氣，消消化剩余高價價單位。宣傳傳推廣頻度放放低，以價格格為主要訴求求點，吸引買買家注意。這這段時間是推推動期，此階階段在市場中中樹立了地位位，具備了一一定的知名度度和美譽度，后后期的推廣更更多在前期推推廣積累的基基礎(chǔ)上進(jìn)行，營營銷細(xì)節(jié)方面面繼續(xù)做出修修正。在銷售力度及宣宣傳力度上做做文章，且需需要大力推廣廣剩余的難銷銷單位。七、具體實施推推廣策略本項目以外地物物業(yè)強身擠進(jìn)進(jìn)北京市場，以以該區(qū)域?qū)ξ逦逍羌壘频?、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資強烈烈需求的消費費者為主要銷銷售對象，這這就決定項目目的銷售將需需要短、平、快快的銷售節(jié)奏奏，廣告宣傳傳推廣強勁的的要求；為保證總體銷售售統(tǒng)一連貫，使使之一直被市市場關(guān)注，熱熱點不斷，應(yīng)應(yīng)總體采取分分步推出，波波浪推售的手手法，不僅將將重點優(yōu)勢分分別以適宜的的時機推入市市場，同時不不斷制造購買買高潮，多種種活動組合以以達(dá)到整體操操作的成功。充分發(fā)揮營銷的的技巧，通過過各種銷售策策略與技巧的的組合使項目目成功被市場場接受，項目目宣傳是貫穿穿項目始終的的重要工作，要要突出項目的的優(yōu)勢和賣點點，以項目的的獨特地位及及前景來使項項目形象得以以充分展現(xiàn)為為項目的銷售售創(chuàng)造一個良良好的市場氛氛圍。項目整體銷售為為一浪推動一一浪，互相依依托互相促進(jìn)進(jìn)，組成一個個連貫的銷售售互動網(wǎng)絡(luò)。項目在注重北京京市場銷售的的同時，積極極向外推廣，內(nèi)內(nèi)外兼顧、聯(lián)聯(lián)合造市。開開拓國內(nèi)不同同區(qū)域的市場場和國外的區(qū)區(qū)域，以多種種方式推廣發(fā)發(fā)售并擴大項項目知名度，名名利雙收。在銷售渠道中融融合現(xiàn)代傳播播手段，運用用電子信箱、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷等，使使項目銷售渠渠道變得更為為廣闊。八．同時進(jìn)行其其它推廣途徑徑傳真－－針對美美亞積累的潛潛在目標(biāo)客戶戶DM直郵－－－境內(nèi)境外外客戶上門訪問－－有有潛力客戶網(wǎng)絡(luò)聯(lián)銷－－建建立網(wǎng)站國際互聯(lián)網(wǎng)－－－針對國外知知名企業(yè)招商會－－內(nèi)地地客戶、擴大大對外知名度度九、營銷策略的的實施1、運用輿論的的宣傳塑造各各界對產(chǎn)權(quán)式式、五星級酒酒店投資的信信心通過報刊軟性文文章與報紙廣廣告的宣傳，介介紹物業(yè)的定定位、經(jīng)營主主題及未來發(fā)發(fā)展的目標(biāo)、空空間。廣告訴訴求的重點必必須給投資者者信心，才能能達(dá)到預(yù)期的的目的。2、保障的投資資回報策略采用書面承諾的的策略以提高高物業(yè)的附加加價值，從而而增加投資者者的信心。5、招商手段組組合（1）媒體我司建議，主要要以報紙平面面廣告為營銷銷宣傳主要手手段，其它手手段為輔。廣廣告中以“少資金投入入、高利潤回回報”為重要內(nèi)容容，強調(diào)未來來的發(fā)展前景景，以吸引客客戶注意，硬硬性廣告與軟軟性宣傳相結(jié)結(jié)合進(jìn)行。A、報紙廣告主要以北京區(qū)域域當(dāng)?shù)氐闹髁髁鲌罂癁橹?，軟軟硬廣告結(jié)合合，主要為11/3或1/2的版面面作廣告，以以訴求該項目目新穎的產(chǎn)權(quán)權(quán)、投資五星星級酒店的定定位；B、軟性宣傳報紙軟性文章目目標(biāo)針對性較較強，所以其其文字訴求內(nèi)內(nèi)容同硬面廣廣告向結(jié)合、一一致。（2）針對目標(biāo)標(biāo)客戶采用DDM策略對于北京市場的的目標(biāo)客戶以以及我司擁有有的國內(nèi)國外外客戶群，我我司將通過直直郵（DM）或直接接派人上門向向目標(biāo)客戶派派發(fā)有關(guān)資料料，爭取這些些此類潛在的的客戶成為項項目的業(yè)主或或投資經(jīng)營者者；十、銷售策略以項目該片區(qū)的的總體形勢分分析銷售策略可采用用：分期分批批、保留式的的推廣銷售方方法分階段、分?jǐn)?shù)量量、向市場推推銷指定的單單位，好處有有：縮窄選擇范圍，加加快客戶抉擇擇步伐。易于塑造供不應(yīng)應(yīng)求的現(xiàn)象，吸吸引市場注目目，從而透過過一波接一波波的加推單位位提高售價，給給予市場本物物業(yè)不斷升值值的感覺。分分期分批，輪輪作推出，每每期以不同熱熱點推出不同同單位，形成成“波浪式”銷售的良性性循環(huán)，價格及時調(diào)整的的應(yīng)變策略應(yīng)充分考慮到項項目的社會經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境、政政策環(huán)境和競競爭環(huán)境可能能變化之下的的應(yīng)對策略，在在發(fā)售時環(huán)境境的優(yōu)劣，對對價格作出切切實相應(yīng)的上上調(diào)和下調(diào)，在在保持發(fā)展商商投資回報的的前提下制定定新的價格表表，使項目價價格始終處于于一個相對合合理的狀態(tài)；；快捷銷售策略地產(chǎn)市場促銷策策略層出不窮窮，以市場的的動態(tài)、承受受為依據(jù)，根根據(jù)不同因素素及條件，制制訂最佳的促促銷方案，可可以從幾方面面促成：1.讓利銷售2.展開猛烈的的廣告攻勢3.多種促銷活活動全面展開開品牌營銷策略品牌戰(zhàn)略實施是是指通過項目目開發(fā)經(jīng)營，將將房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自身發(fā)展、經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略、文文化形象及其其一個或多個個項目、項目目標(biāo)識進(jìn)行策策劃，并推向向市場，從而而最終使項目目及房地產(chǎn)企企業(yè)自身得到到公眾市場的的認(rèn)同。如今今，品牌戰(zhàn)略略已成為市場場擴張的有利利武器，是企企業(yè)生存與發(fā)發(fā)展的生命線線。而品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略的實施，不不是一蹴而就就，需開發(fā)商商及項目合作作伙伴的通力力協(xié)作，強強強合作，產(chǎn)生生多贏的結(jié)果果。房地產(chǎn)市場同其其它領(lǐng)域消費費品市場一樣樣，市場化程程度愈高，品品牌營銷的重重要性越能凸凸現(xiàn)出來。從從房地產(chǎn)市場場的發(fā)展歷程程中可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，在以賣方方市場向買方方市場過渡中中，房地產(chǎn)營營銷經(jīng)過了一一條營銷可有有無可、過度度營銷和品牌牌營銷的三個個階段。隨著國家宏觀政政策的調(diào)控、政政府對土地的的逐步控制和和房屋供應(yīng)的的日趨飽和，樓樓盤的推出越越來越跟著規(guī)規(guī)劃走，同時時也越來越重重視營銷；與與此同時也有有部分樓盤脫脫穎而出，以以其系統(tǒng)完善善的策劃、優(yōu)優(yōu)良的品質(zhì)、合合理的設(shè)計，安安全保障的售售后服務(wù)贏得得了市場，也也取得了應(yīng)有有的回報。綜上所述，隨著著市場的成熟熟與規(guī)范，品品牌的概念逐逐步走向社會會，并向縱深深發(fā)展。品牌牌營銷是產(chǎn)品品差異化的基基礎(chǔ)和保證。因因為任何一個個品牌都是一一個文化、理理念、人才、市市場策略的積積淀。是其它它項目在短期期內(nèi)無法模仿仿的，這恰恰恰是營銷技巧巧和品牌營銷銷的最大區(qū)別別；我司為項項目銷售的過過程中，注意意同步樹立發(fā)發(fā)展商的社會會形象、加強強品牌知名度度的宣傳等工工作的進(jìn)行。十一、完成銷售售指標(biāo)在北京區(qū)域為期期20日的銷售售時日，我司司預(yù)計可以銷銷售：1.套數(shù)：400套，2.合同房款總總金額：22200萬元；；第三篇營銷中廣廣告策略一、媒體選擇策策略媒體組合是影響響廣告?zhèn)鬟f效效果的重要因因素之一，媒媒體選擇的原原則：A.經(jīng)濟合理化化；B.符合潛在目目標(biāo)群體的閱閱讀習(xí)慣、視視聽習(xí)慣；C.有高效的閱閱讀率及覆蓋蓋率；二、媒體研究1.廣告研究房地產(chǎn)作為一種種商品，同樣樣遵循商品規(guī)規(guī)律，同樣有有它的生命周周期，在相應(yīng)應(yīng)階段，廣告告策略與行為為也要作出相相應(yīng)的調(diào)整，廣廣告媒體在房房地產(chǎn)市場上上占十分重要要的環(huán)節(jié)。2.廣告選擇北京市主流的廣廣告媒體是《北北京青年報》、《北北京日報》，廣廣播電視也占占一定的位置置；建議：以《北京京青年報》為為主；電視電臺為輔助助的宣傳策略略三、媒體的應(yīng)用用在項目銷售的過過程中，廣告告包裝顯得尤尤其重要。成成功的廣告策策略不僅可以以提高產(chǎn)品的的附加值，而而且還加快銷銷售進(jìn)度，利利于項目的資資金運作。1.廣告攻勢（一）軟硬兼施施：軟性文字字稿、硬性廣廣告同時轟炸炸（二）系列廣告告套餐從不同的側(cè)面分分階段、分層層次、分內(nèi)容容介紹本項目目的文化精神神，同時配合合各種優(yōu)惠措措施，SP活動出臺臺，具體訴求求的內(nèi)容：功能定位的訴求求品牌及文化的訴訴求品質(zhì)的訴求投資訴求2.宣傳策略房地產(chǎn)營銷大戰(zhàn)戰(zhàn)在很大程度度上是廣告大大戰(zhàn)，現(xiàn)時地地產(chǎn)廣告中，大大多模式化、定定式化非常明明顯，不只是是廣告文案、創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)大同同小異，連廣廣告發(fā)布的版版頁、日期選選擇都高度雷雷同。眾所周知，廣告告的天職是創(chuàng)創(chuàng)新，是樹立立個性，當(dāng)今今傳媒及消費費者接受信息息的模式：媒媒體分散零細(xì)細(xì)化，任何一一種媒體都難難以接觸到所所有目標(biāo)消費費者，只有當(dāng)當(dāng)你所傳達(dá)的的廣告信息能能夠通過適當(dāng)當(dāng)?shù)拿襟w接觸觸到目標(biāo)消費費者，并與消消費者頭腦中中原有的資訊訊、觀念相契契合時，溝通通才能成功，才才能激起消費費者的興趣與與注意，只有有通過調(diào)查、測測試、確認(rèn)消消費者關(guān)注的的利益點，最最后以富于個個性創(chuàng)意的方方式表現(xiàn)出來來，達(dá)到與消消費者“雙向式”溝通，只有有這樣才能確確保廣告的效效果，才能使使“100萬的廣廣告看起來象象1000萬”，才能創(chuàng)造造出真正令人人滿意的銷售售業(yè)績，才能能最終達(dá)到節(jié)節(jié)省廣告費用用的目的。房地產(chǎn)作為商品品，同樣要遵遵循商品的規(guī)規(guī)律，同樣有有生命周期，其其廣告策略和和廣告行為也也需要相應(yīng)的的調(diào)整。建議NO.1項目在宣傳廣告告方面以投資資回報為主，給給予準(zhǔn)確的廣廣告訴求及定定位，務(wù)求達(dá)達(dá)到與本項目目相接合的推推廣效果，挖挖掘本項目的的內(nèi)涵和優(yōu)勢勢，建議NO.22采用“先溝通在在推銷”、“先軟后硬”的廣告宣傳傳策略：軟性性文章進(jìn)行溝溝通鋪墊，再再結(jié)合硬性廣廣告促銷；軟軟硬結(jié)合，宣宣傳可達(dá)事半半功倍之效。軟性文章以較軟性的手法法把本項目的的優(yōu)勢滲透到到市場，以和和潛在目標(biāo)客客戶心靈的溝溝通：例如：本項目從從本片區(qū)未來來發(fā)展的趨勢勢——區(qū)域優(yōu)勢——新穎投資優(yōu)優(yōu)勢——五星級酒店店管理集團擁擁有充足客源源優(yōu)勢——價格優(yōu)勢——未來升值投投資潛力分析析——豐厚的經(jīng)濟濟利潤回報——享受各種優(yōu)優(yōu)惠的措施等等各方面詳細(xì)細(xì)系統(tǒng)的闡述述；硬性廣告本項目廣告訴求求，從創(chuàng)意、表表達(dá)理念、廣廣告宣傳詞等等方面重新制制作。五、廣告計劃安安排預(yù)計在銷售的三三個星期的時時間里，共發(fā)發(fā)布10版面的計計劃，具體情情況如下：周期媒體次數(shù)第一星期《北京青年報》為為主，相應(yīng)穿穿插刊登在其其它影響報刊刊中3第二星期4第三星期3具體發(fā)布如下：：第一星期：9月月12日、13日、14日《北京青年報》內(nèi)內(nèi)頁彩色半版版+1/44版2次1008280元元《京華時報》內(nèi)內(nèi)頁彩色1/4版1次21