海南某酒店項(xiàng)目北京市場(chǎng)銷售執(zhí)行計(jì)劃書

**酒店北京市場(chǎng)銷售執(zhí)行計(jì)劃書前言項(xiàng)目營(yíng)銷推廣是是一個(gè)復(fù)雜的的系統(tǒng)工程，它它包含調(diào)研、策策劃、創(chuàng)意、平平面、影視、禮禮儀、裝修、模模型、手續(xù)、公公關(guān)、銷售等等多個(gè)不同分分支的環(huán)節(jié)并并涉及到媒體體、銀行等多多個(gè)部門，要要將這些環(huán)節(jié)節(jié)組織協(xié)調(diào)好好，保證各分分支能夠同步步協(xié)調(diào)進(jìn)行，就就必須要有一一個(gè)系統(tǒng)完整整的工作計(jì)劃劃，實(shí)現(xiàn)工作作進(jìn)度按計(jì)劃劃進(jìn)行的良好好局面。實(shí)施具體銷售執(zhí)執(zhí)行計(jì)劃的要要求，建立在在各項(xiàng)工作進(jìn)進(jìn)展之前，要要對(duì)項(xiàng)目可預(yù)預(yù)期的各個(gè)銷銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行行全程貫通，所所需具備必需需的物業(yè)事項(xiàng)項(xiàng)，清晰明確確所要進(jìn)行的的步驟，并按按此步驟嚴(yán)格格進(jìn)行，保證證銷售工作進(jìn)進(jìn)程全面有序序，進(jìn)而達(dá)到到所設(shè)定、預(yù)預(yù)想的銷售目目標(biāo)，完成計(jì)計(jì)劃任務(wù)！第一篇項(xiàng)目營(yíng)銷銷策略一、營(yíng)銷推廣的的理念在制定營(yíng)銷策略略前我們要清清晰的認(rèn)識(shí)到到，北京區(qū)域域的主流消費(fèi)費(fèi)群體是如何何看待投資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式、休閑閑、度假、五五星級(jí)酒店這這一商業(yè)行為為的。目標(biāo)總總體建筑面積積約為10萬(wàn)平方米米，這樣的一一個(gè)單一項(xiàng)目目供應(yīng)量，不不單一行業(yè)，單單一規(guī)模，這這就決定了目目標(biāo)項(xiàng)目走完完全市場(chǎng)的道道路，以此來(lái)來(lái)賦予目標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目一個(gè)主張張，一個(gè)主題題，一個(gè)靈魂魂。我司建議：以“低風(fēng)險(xiǎn)、低低投入，高利利潤(rùn)、超價(jià)值值的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)潤(rùn)回報(bào)”作為北京市市場(chǎng)銷售的切切入點(diǎn)。二、銷售推廣的的目的從房地產(chǎn)產(chǎn)品的的制作到完全全推向市場(chǎng)的的過(guò)程中，進(jìn)進(jìn)入具體銷售售實(shí)施階段，怎怎樣讓準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群體知知道項(xiàng)目、深深入項(xiàng)目、認(rèn)認(rèn)同項(xiàng)目進(jìn)而而購(gòu)買項(xiàng)目，是是實(shí)施銷售推推廣的主要目目的；如今，在在滿目皆是商商品房、關(guān)注注投資熱點(diǎn)的的時(shí)代，如何何搶奪消費(fèi)者者的眼球，將將消費(fèi)者的需需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)購(gòu)買動(dòng)力，是是實(shí)施具體銷銷售的重點(diǎn)。三、營(yíng)銷推廣應(yīng)應(yīng)用策略①準(zhǔn)備充分后入入市：我們要要避免盲目入入市、為某種種偏好入市或或?yàn)槿胧卸肴胧?。在銷售售工具不齊備備、內(nèi)外包裝裝不到位的狀狀況下入市，難難免漏洞百出出，捉襟見(jiàn)肘肘，銷售前景景將是黯淡的的，因此，在在正式銷售前前，我司策劃劃人員將為項(xiàng)項(xiàng)目在知名度度和形象上做做一個(gè)量的積積累，蓄勢(shì)待待發(fā)，達(dá)到銷銷售實(shí)質(zhì)的飛飛躍。②無(wú)造市不入市市：在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如如此激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，業(yè)業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)認(rèn)：“無(wú)造市即無(wú)無(wú)市場(chǎng)”，故入市準(zhǔn)準(zhǔn)備時(shí)間再短短也不能忽略略造勢(shì)，而且且還要費(fèi)勁心心機(jī)的造好勢(shì)勢(shì)。③銷售旺季入市市：通過(guò)銷售售旺季（9、10月份）火火熱的銷售氣氣氛和節(jié)假日日氣息烘托，實(shí)實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目迅迅速在市場(chǎng)上上擴(kuò)大知名度度和影響力，將將有力促進(jìn)后后續(xù)銷售。④控制的入市：：根據(jù)價(jià)格策策略、銷售導(dǎo)導(dǎo)向等分期分分批有節(jié)奏地地向市場(chǎng)推出出產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均衡、有序序的銷售目標(biāo)標(biāo)。四、準(zhǔn)備工作完完成時(shí)間一、銷售前項(xiàng)目目準(zhǔn)備工作：：1、裝修完畢銷銷售中心2、銀行按揭落落實(shí)3、設(shè)計(jì)樓書、展展板、模型制制作二、完成工作的的時(shí)間具體情情況如下：①確定、設(shè)計(jì)制制作售樓書、價(jià)價(jià)格表、VCCD、廣告及及宣傳條幅等等。建議：在9月110日前完成成工作。②選定宣傳媒體體報(bào)紙：《北京青青年報(bào)》《北北京晚報(bào)》《京京華時(shí)報(bào)》《信信報(bào)》電視：具有影響響的有線、無(wú)無(wú)線傳播頻道道建議：在9月111前落實(shí)；；③“證件”準(zhǔn)備備即開工許可證、施施工許可證、預(yù)預(yù)售許可證辦辦理、外銷許許可證等六項(xiàng)項(xiàng)齊全。④按揭銀行的聯(lián)聯(lián)系及確定建議：在9月55日前核定年年限、成數(shù)等等重要事項(xiàng)；；二．營(yíng)銷組織架架構(gòu)我司的服務(wù)范圍圍包括銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的策劃包包裝、行政管管理、市場(chǎng)銷銷售策劃推廣廣、具體銷售售策劃工作等等；具體如下下所示：①行政管理A.草擬臨時(shí)買買賣、正式買買賣合約，契契約等。B.當(dāng)單位經(jīng)本本公司銷售之之后，處理及及跟進(jìn)完成正正式買賣手續(xù)續(xù)。C.作為發(fā)展商商和買家之間間的橋梁，協(xié)協(xié)助買家辦理理有關(guān)付款手手續(xù)。②市場(chǎng)推廣A.分析物業(yè)市市道。B.樓宇市場(chǎng)定定位。C.確定整體推推廣銷售策略略。③廣告A、廣廣告主題B、廣告告形式C、廣告告媒體D、廣告告時(shí)間安排E、廣告告預(yù)算F、并跟進(jìn)進(jìn)所有媒體廣廣告的制作過(guò)過(guò)程。④具體銷售策劃劃工作。直接郵遞服務(wù)制作售樓書及直直銷單張。發(fā)出新聞稿件。包裝現(xiàn)場(chǎng)銷售處處④人員的配備為了讓銷售過(guò)程程順暢進(jìn)行，我我司對(duì)人員配配備如下：項(xiàng)目統(tǒng)籌項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目統(tǒng)籌項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目策劃銷售經(jīng)理項(xiàng)目策劃銷售經(jīng)理銷售組策銷售組策劃組美亞客戶檔案營(yíng)銷策劃市場(chǎng)研究三、銷售支持示美亞客戶檔案營(yíng)銷策劃市場(chǎng)研究銷售銀行銷售銀行新聞配合宣傳策略廣告公司銷售中心宣傳策略廣告公司銷售中心第二篇實(shí)施營(yíng)銷銷計(jì)劃步驟一、銷售時(shí)間及及地點(diǎn)的安排排1、銷售售的時(shí)間、地地點(diǎn)為：2002年9月月14日——10月6日(三三個(gè)星期：221天時(shí)間)地點(diǎn)：北京2、具體工作安安排專題研討論及新新聞發(fā)布會(huì)主題：產(chǎn)權(quán)式度度假酒店投資資21世紀(jì)的里里程研討會(huì)時(shí)間：9月133日安排：提前一天天，軟文出擊擊，預(yù)熱市場(chǎng)場(chǎng)；二、營(yíng)銷推廣的的主題定位本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣廣的主題定位位應(yīng)遵循以下下原則：首先，宣傳推廣廣的首要問(wèn)題題和物業(yè)的形形象包裝相互互協(xié)調(diào)，要突突出的是一個(gè)個(gè)定位問(wèn)題，一一個(gè)物業(yè)的賣賣點(diǎn)肯定很多多，但如果每每個(gè)都訴說(shuō)，則則不能在市場(chǎng)場(chǎng)中形成統(tǒng)一一形象，影響響廣告效果。因因此需要把其其它較為次要要的賣點(diǎn)作為為輔助，而要要將最重要的的、最能突出出物業(yè)特色的的、最能吸引引目標(biāo)群體的的一個(gè)賣點(diǎn)在在推廣中彰顯顯出來(lái)，以利利于宣傳形象象的統(tǒng)一。物業(yè)推廣形象必必須與物業(yè)本本身的定位和和形象相吻合合，推廣的形形象和包裝的的形象應(yīng)服從從物業(yè)的整體體形象、風(fēng)格格定位。一個(gè)好的定位不不只是說(shuō)出項(xiàng)項(xiàng)目的最佳賣賣點(diǎn)，而且這這個(gè)賣點(diǎn)必須須是獨(dú)特的銷銷售主張（即即USP），以以在市場(chǎng)中與與其它項(xiàng)目區(qū)區(qū)別開來(lái)，形形成自己的特特色。同時(shí)，這這個(gè)賣點(diǎn)又必必須符合本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)的需求，能能打動(dòng)消費(fèi)者者的心。根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目目的深入分析析和消費(fèi)心理理的把握，認(rèn)認(rèn)為應(yīng)選擇社社區(qū)獨(dú)有的文文化和全新生生活模式作為為項(xiàng)目的主要要賣點(diǎn)，出現(xiàn)現(xiàn)在一系列的的廣告推廣中中，以上的主主題應(yīng)在廣告告中給予明確確的說(shuō)明，語(yǔ)語(yǔ)言簡(jiǎn)潔明了了，給人印象象深刻，在未未正式發(fā)售前前令市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目已有一個(gè)個(gè)大概的了解解，并使其到到現(xiàn)場(chǎng)看樓的的欲望大大增增強(qiáng)。三、推廣主題基于以上的分析析及本項(xiàng)目的的定位，并結(jié)結(jié)合目前房地地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)實(shí)際情況，在在項(xiàng)目的推廣廣宣傳時(shí)，我我司建議圍繞繞下面幾個(gè)方方面進(jìn)行：1）、投資型、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式、休閑閑、度假五星星級(jí)酒店物業(yè)業(yè)概念；22）、宣傳項(xiàng)項(xiàng)目升值的潛潛力及投資回回報(bào)價(jià)值；33）、項(xiàng)目配配套設(shè)施完善善，投資、度度假、休閑皆皆相宜：強(qiáng)調(diào)調(diào)本項(xiàng)目為業(yè)業(yè)主的需求，改改變生活方式式、提高生活活品位，提供供極大的自然然景觀、環(huán)境境等因素；4）、塑塑造高檔次、高高追求的產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店物業(yè)業(yè)形象；5）、宣宣傳開發(fā)商提提供保證兩年年房款15%%投資收益回回報(bào)率服務(wù)，增增強(qiáng)購(gòu)房者的的信心；四、推廣進(jìn)程：：設(shè)計(jì)、制作樓書書，結(jié)合美亞亞新西蘭網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及突出假日日酒店管理優(yōu)優(yōu)勢(shì)；設(shè)計(jì)、制造5,,000只VCD，突出出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及及投資潛力；；制造展銷會(huì)需用用的物業(yè)模型型、展板等；；建議：在9月112前制作完完畢，到達(dá)北北京現(xiàn)場(chǎng)推廣廣中心；確定銀行商討貸貸款的成數(shù)、年年限等具體事事宜；設(shè)計(jì)及制造銷售售手冊(cè)，內(nèi)容容包括所有項(xiàng)項(xiàng)目資料、附附近樓價(jià)比較較、貸款安排排、投資分析析表、合同樣樣板及所有發(fā)發(fā)展商資料及及審批文件等等等，五、銷售進(jìn)度計(jì)計(jì)劃與銷售目目標(biāo)對(duì)于本項(xiàng)目的銷銷售，我司初初步計(jì)劃如下下：邀請(qǐng)海南島旅游游局領(lǐng)導(dǎo)、開開發(fā)商、投資資專家、中外外記者；在研討會(huì)后，實(shí)實(shí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)，現(xiàn)場(chǎng)推出出20套特價(jià)單單位投入市場(chǎng)場(chǎng)，刺激消費(fèi)費(fèi)者的投資購(gòu)購(gòu)買熱情，制制造現(xiàn)場(chǎng)供不不應(yīng)求的銷售售氛圍；六、銷售總體戰(zhàn)戰(zhàn)略在整體銷售策略略上我司建議議：采取“低開高走”的策略，以以低價(jià)單位切切入市場(chǎng)，帶帶旺人氣，配配合銷售高價(jià)價(jià)單位的控制制，進(jìn)而消化化高價(jià)單位，完完成總體銷售售；銷售控制思路：：“低價(jià)入市，限限額發(fā)售；分分批分期，逐逐級(jí)加價(jià)”策略，有計(jì)計(jì)劃、有節(jié)奏奏、有步驟地地將物業(yè)推向向市場(chǎng)；銷售售前期以完善善的銷售策略略，利用較低低的價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)強(qiáng)占市場(chǎng)，引引起市場(chǎng)注意意，營(yíng)造熱銷銷氣氛；價(jià)格格也逐級(jí)攀升升。項(xiàng)目銷售售同期分四個(gè)個(gè)階段進(jìn)行，分分別是：導(dǎo)入入期、促進(jìn)期期、熱銷期、沖沖刺期；各階段銷售策略略如下：（一）銷售導(dǎo)入入期為及早參與市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，此階階段以新穎的的投資方式、強(qiáng)強(qiáng)有力的投資資回報(bào)為誘導(dǎo)導(dǎo)，作為主要要賣點(diǎn)的展示示為推廣手段段，吸引準(zhǔn)用用家買主注意意，并提供優(yōu)優(yōu)惠付款計(jì)劃劃，以減少買買家的顧慮，并并吸引大批投投資客介入。視當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的整整體狀況和銷銷售進(jìn)度，在在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)機(jī)推出“定期價(jià)格攀攀升”的銷售策略略。注：此法較為冒冒險(xiǎn)，但若成成功收效也大大。應(yīng)視具體體市場(chǎng)情況和和發(fā)展商的態(tài)態(tài)度決定，有有關(guān)該法詳細(xì)細(xì)的論證將在在以后的每階階段的具體策策劃報(bào)告中提提交，即在宣宣傳中明示市市場(chǎng)，項(xiàng)目的的價(jià)格將會(huì)不不斷上升，欲欲購(gòu)從速。造造成“買漲”的心理。同同時(shí)亦在側(cè)面面反映了發(fā)展展商對(duì)物業(yè)的的信心和對(duì)市市場(chǎng)前景的看看好。（二）銷售促進(jìn)進(jìn)期正式公開銷售階階段，推廣重重點(diǎn)先后放在在市場(chǎng)供應(yīng)較較少且需求量量較多的戶型型，注意分期期分批推出保保留單位，以以保證客戶的的不同需求，視視市場(chǎng)的反映映情況來(lái)調(diào)節(jié)節(jié)單位的價(jià)格格距離。宣傳策略上再進(jìn)進(jìn)一步延展樓樓盤形象和項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，以以使買家產(chǎn)生生偏好的同時(shí)時(shí)，配合主推推戶型的總價(jià)價(jià)、投資回報(bào)報(bào)熱點(diǎn)，作高高頻度、高到到達(dá)率的立體體式推廣。（三）熱銷期在前階段成功銷銷售的基礎(chǔ)上上，推出強(qiáng)勢(shì)勢(shì)單位，以前前期銷售較好好的業(yè)績(jī)高調(diào)調(diào)入市，售出出單位以爭(zhēng)取取價(jià)格為目標(biāo)標(biāo)，宣傳策略略注重表現(xiàn)買買家對(duì)物業(yè)的的認(rèn)同感，并并繼續(xù)維持整整體形象以促促進(jìn)買家對(duì)物物業(yè)的認(rèn)可。（四）沖刺期超出預(yù)期均價(jià)水水平的基礎(chǔ)上上，有步驟地地放出余留的的單位，并帶帶動(dòng)人氣，消消化剩余高價(jià)價(jià)單位。宣傳傳推廣頻度放放低，以價(jià)格格為主要訴求求點(diǎn)，吸引買買家注意。這這段時(shí)間是推推動(dòng)期，此階階段在市場(chǎng)中中樹立了地位位，具備了一一定的知名度度和美譽(yù)度，后后期的推廣更更多在前期推推廣積累的基基礎(chǔ)上進(jìn)行，營(yíng)營(yíng)銷細(xì)節(jié)方面面繼續(xù)做出修修正。在銷售力度及宣宣傳力度上做做文章，且需需要大力推廣廣剩余的難銷銷單位。七、具體實(shí)施推推廣策略本項(xiàng)目以外地物物業(yè)強(qiáng)身擠進(jìn)進(jìn)北京市場(chǎng)，以以該區(qū)域?qū)ξ逦逍羌?jí)酒店、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資強(qiáng)烈烈需求的消費(fèi)費(fèi)者為主要銷銷售對(duì)象，這這就決定項(xiàng)目目的銷售將需需要短、平、快快的銷售節(jié)奏奏，廣告宣傳傳推廣強(qiáng)勁的的要求；為保證總體銷售售統(tǒng)一連貫，使使之一直被市市場(chǎng)關(guān)注，熱熱點(diǎn)不斷，應(yīng)應(yīng)總體采取分分步推出，波波浪推售的手手法，不僅將將重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)分分別以適宜的的時(shí)機(jī)推入市市場(chǎng)，同時(shí)不不斷制造購(gòu)買買高潮，多種種活動(dòng)組合以以達(dá)到整體操操作的成功。充分發(fā)揮營(yíng)銷的的技巧，通過(guò)過(guò)各種銷售策策略與技巧的的組合使項(xiàng)目目成功被市場(chǎng)場(chǎng)接受，項(xiàng)目目宣傳是貫穿穿項(xiàng)目始終的的重要工作，要要突出項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)點(diǎn)，以項(xiàng)目的的獨(dú)特地位及及前景來(lái)使項(xiàng)項(xiàng)目形象得以以充分展現(xiàn)為為項(xiàng)目的銷售售創(chuàng)造一個(gè)良良好的市場(chǎng)氛氛圍。項(xiàng)目整體銷售為為一浪推動(dòng)一一浪，互相依依托互相促進(jìn)進(jìn)，組成一個(gè)個(gè)連貫的銷售售互動(dòng)網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目在注重北京京市場(chǎng)銷售的的同時(shí)，積極極向外推廣，內(nèi)內(nèi)外兼顧、聯(lián)聯(lián)合造市。開開拓國(guó)內(nèi)不同同區(qū)域的市場(chǎng)場(chǎng)和國(guó)外的區(qū)區(qū)域，以多種種方式推廣發(fā)發(fā)售并擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目知名度，名名利雙收。在銷售渠道中融融合現(xiàn)代傳播播手段，運(yùn)用用電子信箱、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等，使使項(xiàng)目銷售渠渠道變得更為為廣闊。八．同時(shí)進(jìn)行其其它推廣途徑徑傳真－－針對(duì)美美亞積累的潛潛在目標(biāo)客戶戶DM直郵－－－境內(nèi)境外外客戶上門訪問(wèn)－－有有潛力客戶網(wǎng)絡(luò)聯(lián)銷－－建建立網(wǎng)站國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)－－－針對(duì)國(guó)外知知名企業(yè)招商會(huì)－－內(nèi)地地客戶、擴(kuò)大大對(duì)外知名度度九、營(yíng)銷策略的的實(shí)施1、運(yùn)用輿論的的宣傳塑造各各界對(duì)產(chǎn)權(quán)式式、五星級(jí)酒酒店投資的信信心通過(guò)報(bào)刊軟性文文章與報(bào)紙廣廣告的宣傳，介介紹物業(yè)的定定位、經(jīng)營(yíng)主主題及未來(lái)發(fā)發(fā)展的目標(biāo)、空空間。廣告訴訴求的重點(diǎn)必必須給投資者者信心，才能能達(dá)到預(yù)期的的目的。2、保障的投資資回報(bào)策略采用書面承諾的的策略以提高高物業(yè)的附加加價(jià)值，從而而增加投資者者的信心。5、招商手段組組合（1）媒體我司建議，主要要以報(bào)紙平面面廣告為營(yíng)銷銷宣傳主要手手段，其它手手段為輔。廣廣告中以“少資金投入入、高利潤(rùn)回回報(bào)”為重要內(nèi)容容，強(qiáng)調(diào)未來(lái)來(lái)的發(fā)展前景景，以吸引客客戶注意，硬硬性廣告與軟軟性宣傳相結(jié)結(jié)合進(jìn)行。A、報(bào)紙廣告主要以北京區(qū)域域當(dāng)?shù)氐闹髁髁鲌?bào)刊為主，軟軟硬廣告結(jié)合合，主要為11/3或1/2的版面面作廣告，以以訴求該項(xiàng)目目新穎的產(chǎn)權(quán)權(quán)、投資五星星級(jí)酒店的定定位；B、軟性宣傳報(bào)紙軟性文章目目標(biāo)針對(duì)性較較強(qiáng)，所以其其文字訴求內(nèi)內(nèi)容同硬面廣廣告向結(jié)合、一一致。（2）針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶采用DDM策略對(duì)于北京市場(chǎng)的的目標(biāo)客戶以以及我司擁有有的國(guó)內(nèi)國(guó)外外客戶群，我我司將通過(guò)直直郵（DM）或直接接派人上門向向目標(biāo)客戶派派發(fā)有關(guān)資料料，爭(zhēng)取這些些此類潛在的的客戶成為項(xiàng)項(xiàng)目的業(yè)主或或投資經(jīng)營(yíng)者者；十、銷售策略以項(xiàng)目該片區(qū)的的總體形勢(shì)分分析銷售策略可采用用：分期分批批、保留式的的推廣銷售方方法分階段、分?jǐn)?shù)量量、向市場(chǎng)推推銷指定的單單位，好處有有：縮窄選擇范圍，加加快客戶抉擇擇步伐。易于塑造供不應(yīng)應(yīng)求的現(xiàn)象，吸吸引市場(chǎng)注目目，從而透過(guò)過(guò)一波接一波波的加推單位位提高售價(jià)，給給予市場(chǎng)本物物業(yè)不斷升值值的感覺(jué)。分分期分批，輪輪作推出，每每期以不同熱熱點(diǎn)推出不同同單位，形成成“波浪式”銷售的良性性循環(huán)，價(jià)格及時(shí)調(diào)整的的應(yīng)變策略應(yīng)充分考慮到項(xiàng)項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政政策環(huán)境和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境可能能變化之下的的應(yīng)對(duì)策略，在在發(fā)售時(shí)環(huán)境境的優(yōu)劣，對(duì)對(duì)價(jià)格作出切切實(shí)相應(yīng)的上上調(diào)和下調(diào)，在在保持發(fā)展商商投資回報(bào)的的前提下制定定新的價(jià)格表表，使項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格始終處于于一個(gè)相對(duì)合合理的狀態(tài)；；快捷銷售策略地產(chǎn)市場(chǎng)促銷策策略層出不窮窮，以市場(chǎng)的的動(dòng)態(tài)、承受受為依據(jù)，根根據(jù)不同因素素及條件，制制訂最佳的促促銷方案，可可以從幾方面面促成：1.讓利銷售2.展開猛烈的的廣告攻勢(shì)3.多種促銷活活動(dòng)全面展開開品牌營(yíng)銷策略品牌戰(zhàn)略實(shí)施是是指通過(guò)項(xiàng)目目開發(fā)經(jīng)營(yíng)，將將房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自身發(fā)展、經(jīng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、文文化形象及其其一個(gè)或多個(gè)個(gè)項(xiàng)目、項(xiàng)目目標(biāo)識(shí)進(jìn)行策策劃，并推向向市場(chǎng)，從而而最終使項(xiàng)目目及房地產(chǎn)企企業(yè)自身得到到公眾市場(chǎng)的的認(rèn)同。如今今，品牌戰(zhàn)略略已成為市場(chǎng)場(chǎng)擴(kuò)張的有利利武器，是企企業(yè)生存與發(fā)發(fā)展的生命線線。而品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略的實(shí)施，不不是一蹴而就就，需開發(fā)商商及項(xiàng)目合作作伙伴的通力力協(xié)作，強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)合作，產(chǎn)生生多贏的結(jié)果果。房地產(chǎn)市場(chǎng)同其其它領(lǐng)域消費(fèi)費(fèi)品市場(chǎng)一樣樣，市場(chǎng)化程程度愈高，品品牌營(yíng)銷的重重要性越能凸凸現(xiàn)出來(lái)。從從房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展歷程程中可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，在以賣方方市場(chǎng)向買方方市場(chǎng)過(guò)渡中中，房地產(chǎn)營(yíng)營(yíng)銷經(jīng)過(guò)了一一條營(yíng)銷可有有無(wú)可、過(guò)度度營(yíng)銷和品牌牌營(yíng)銷的三個(gè)個(gè)階段。隨著國(guó)家宏觀政政策的調(diào)控、政政府對(duì)土地的的逐步控制和和房屋供應(yīng)的的日趨飽和，樓樓盤的推出越越來(lái)越跟著規(guī)規(guī)劃走，同時(shí)時(shí)也越來(lái)越重重視營(yíng)銷；與與此同時(shí)也有有部分樓盤脫脫穎而出，以以其系統(tǒng)完善善的策劃、優(yōu)優(yōu)良的品質(zhì)、合合理的設(shè)計(jì)，安安全保障的售售后服務(wù)贏得得了市場(chǎng)，也也取得了應(yīng)有有的回報(bào)。綜上所述，隨著著市場(chǎng)的成熟熟與規(guī)范，品品牌的概念逐逐步走向社會(huì)會(huì)，并向縱深深發(fā)展。品牌牌營(yíng)銷是產(chǎn)品品差異化的基基礎(chǔ)和保證。因因?yàn)槿魏我粋€(gè)個(gè)品牌都是一一個(gè)文化、理理念、人才、市市場(chǎng)策略的積積淀。是其它它項(xiàng)目在短期期內(nèi)無(wú)法模仿仿的，這恰恰恰是營(yíng)銷技巧巧和品牌營(yíng)銷銷的最大區(qū)別別；我司為項(xiàng)項(xiàng)目銷售的過(guò)過(guò)程中，注意意同步樹立發(fā)發(fā)展商的社會(huì)會(huì)形象、加強(qiáng)強(qiáng)品牌知名度度的宣傳等工工作的進(jìn)行。十一、完成銷售售指標(biāo)在北京區(qū)域?yàn)槠谄?0日的銷售售時(shí)日，我司司預(yù)計(jì)可以銷銷售：1.套數(shù)：400套，2.合同房款總總金額：22200萬(wàn)元；；第三篇營(yíng)銷中廣廣告策略一、媒體選擇策策略媒體組合是影響響廣告?zhèn)鬟f效效果的重要因因素之一，媒媒體選擇的原原則：A.經(jīng)濟(jì)合理化化；B.符合潛在目目標(biāo)群體的閱閱讀習(xí)慣、視視聽(tīng)習(xí)慣；C.有高效的閱閱讀率及覆蓋蓋率；二、媒體研究1.廣告研究房地產(chǎn)作為一種種商品，同樣樣遵循商品規(guī)規(guī)律，同樣有有它的生命周周期，在相應(yīng)應(yīng)階段，廣告告策略與行為為也要作出相相應(yīng)的調(diào)整，廣廣告媒體在房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上占十分重要要的環(huán)節(jié)。2.廣告選擇北京市主流的廣廣告媒體是《北北京青年報(bào)》、《北北京日?qǐng)?bào)》，廣廣播電視也占占一定的位置置；建議：以《北京京青年報(bào)》為為主；電視電臺(tái)為輔助助的宣傳策略略三、媒體的應(yīng)用用在項(xiàng)目銷售的過(guò)過(guò)程中，廣告告包裝顯得尤尤其重要。成成功的廣告策策略不僅可以以提高產(chǎn)品的的附加值，而而且還加快銷銷售進(jìn)度，利利于項(xiàng)目的資資金運(yùn)作。1.廣告攻勢(shì)（一）軟硬兼施施：軟性文字字稿、硬性廣廣告同時(shí)轟炸炸（二）系列廣告告套餐從不同的側(cè)面分分階段、分層層次、分內(nèi)容容介紹本項(xiàng)目目的文化精神神，同時(shí)配合合各種優(yōu)惠措措施，SP活動(dòng)出臺(tái)臺(tái)，具體訴求求的內(nèi)容：功能定位的訴求求品牌及文化的訴訴求品質(zhì)的訴求投資訴求2.宣傳策略房地產(chǎn)營(yíng)銷大戰(zhàn)戰(zhàn)在很大程度度上是廣告大大戰(zhàn)，現(xiàn)時(shí)地地產(chǎn)廣告中，大大多模式化、定定式化非常明明顯，不只是是廣告文案、創(chuàng)創(chuàng)意表現(xiàn)大同同小異，連廣廣告發(fā)布的版版頁(yè)、日期選選擇都高度雷雷同。眾所周知，廣告告的天職是創(chuàng)創(chuàng)新，是樹立立個(gè)性，當(dāng)今今傳媒及消費(fèi)費(fèi)者接受信息息的模式：媒媒體分散零細(xì)細(xì)化，任何一一種媒體都難難以接觸到所所有目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者，只有當(dāng)當(dāng)你所傳達(dá)的的廣告信息能能夠通過(guò)適當(dāng)當(dāng)?shù)拿襟w接觸觸到目標(biāo)消費(fèi)費(fèi)者，并與消消費(fèi)者頭腦中中原有的資訊訊、觀念相契契合時(shí)，溝通通才能成功，才才能激起消費(fèi)費(fèi)者的興趣與與注意，只有有通過(guò)調(diào)查、測(cè)測(cè)試、確認(rèn)消消費(fèi)者關(guān)注的的利益點(diǎn)，最最后以富于個(gè)個(gè)性創(chuàng)意的方方式表現(xiàn)出來(lái)來(lái)，達(dá)到與消消費(fèi)者“雙向式”溝通，只有有這樣才能確確保廣告的效效果，才能使使“100萬(wàn)的廣廣告看起來(lái)象象1000萬(wàn)”，才能創(chuàng)造造出真正令人人滿意的銷售售業(yè)績(jī)，才能能最終達(dá)到節(jié)節(jié)省廣告費(fèi)用用的目的。房地產(chǎn)作為商品品，同樣要遵遵循商品的規(guī)規(guī)律，同樣有有生命周期，其其廣告策略和和廣告行為也也需要相應(yīng)的的調(diào)整。建議NO.1項(xiàng)目在宣傳廣告告方面以投資資回報(bào)為主，給給予準(zhǔn)確的廣廣告訴求及定定位，務(wù)求達(dá)達(dá)到與本項(xiàng)目目相接合的推推廣效果，挖挖掘本項(xiàng)目的的內(nèi)涵和優(yōu)勢(shì)勢(shì)，建議NO.22采用“先溝通在在推銷”、“先軟后硬”的廣告宣傳傳策略：軟性性文章進(jìn)行溝溝通鋪墊，再再結(jié)合硬性廣廣告促銷；軟軟硬結(jié)合，宣宣傳可達(dá)事半半功倍之效。軟性文章以較軟性的手法法把本項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)滲透到到市場(chǎng)，以和和潛在目標(biāo)客客戶心靈的溝溝通：例如：本項(xiàng)目從從本片區(qū)未來(lái)來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)勢(shì)——區(qū)域優(yōu)勢(shì)——新穎投資優(yōu)優(yōu)勢(shì)——五星級(jí)酒店店管理集團(tuán)擁?yè)碛谐渥憧驮丛磧?yōu)勢(shì)——價(jià)格優(yōu)勢(shì)——未來(lái)升值投投資潛力分析析——豐厚的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利潤(rùn)回報(bào)——享受各種優(yōu)優(yōu)惠的措施等等各方面詳細(xì)細(xì)系統(tǒng)的闡述述；硬性廣告本項(xiàng)目廣告訴求求，從創(chuàng)意、表表達(dá)理念、廣廣告宣傳詞等等方面重新制制作。五、廣告計(jì)劃安安排預(yù)計(jì)在銷售的三三個(gè)星期的時(shí)時(shí)間里，共發(fā)發(fā)布10版面的計(jì)計(jì)劃，具體情情況如下：周期媒體次數(shù)第一星期《北京青年報(bào)》為為主，相應(yīng)穿穿插刊登在其其它影響報(bào)刊刊中3第二星期4第三星期3具體發(fā)布如下：：第一星期：9月月12日、13日、14日《北京青年報(bào)》內(nèi)內(nèi)頁(yè)彩色半版版+1/44版2次1008280元元《京華時(shí)報(bào)》內(nèi)內(nèi)頁(yè)彩色1/4版1次21