徐州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

徐州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分徐州區(qū)域特一、地理境徐州市位于華北平原東南部域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原丘陵海撥一般?00XXX左右，丘陵地面積約占全市XX.X%山分兩大群分布于市域中部山體高低不一，其中汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔XXX米；另一群分布于市東部，最高點(diǎn)為新沂市南郊的馬陵山，海122.9米。平原總地由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000原約占土地總面積的撥一般在30XXX米之間。徐州市地處古淮河的流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭運(yùn)河橫貫?zāi)媳?，東有、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及山湖。擁有大型水庫(kù)兩座，型水庫(kù)5，小型水庫(kù)84座，總庫(kù)容3.31億立方米，以及多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步

成具有防洪、灌溉、運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫(kù)相連水網(wǎng)系統(tǒng)。徐州市屬暖溫帶季風(fēng)候區(qū)由于東西狹長(zhǎng)受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤(rùn)氣候受東南季風(fēng)影響較大年日照時(shí)數(shù)為2284至小時(shí)，日照率52％至57％，年氣溫℃，年均無(wú)霜期至220天，年均降量930毫米，季降水量占全年的56％。氣候資源較為越，有利于農(nóng)作物生。主要?dú)庀鬄?zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、雹等。氣候特點(diǎn)是：季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期四季之中春季短季長(zhǎng)春季天氣多變夏季高溫多雨秋季天高氣爽，冬季潮頻襲。二、歷史革徐州歷史悠久，年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會(huì)末期，堯封祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱(chēng)城自始起。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，彭城屬，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。楚漢時(shí)，西楚霸王都城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國(guó)、都彭城。三國(guó)時(shí)，操遷徐州刺部于彭城，彭自始稱(chēng)徐州魏晉南北朝各代曾設(shè)城國(guó)或徐州，都城或治所多在彭城。隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭郡，治彭城。唐初州與彭城郡稱(chēng)多次互易后期徐州為節(jié)度使駐地。

五代時(shí)各朝置有徐州治彭城，領(lǐng)7。宋元兩朝都置徐州，屬和轄領(lǐng)變化較頻。明初徐州曾直隸京師后屬南京。清初徐州先后為江省和江蘇省所屬直隸州雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)州7。民國(guó)初，府廢，徐州地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山（徐州）。日偽時(shí)由銅山縣析置州市為偽淮海省省會(huì)戰(zhàn)勝利后，國(guó)民政府仍置徐州市屬江蘇省。中華人民共和國(guó)成立，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時(shí)成徐州專(zhuān)區(qū)，駐徐州市，轄11市。此后徐州市和徐州專(zhuān)區(qū)并，不同時(shí)期轄屬有所變化。19XX，江省實(shí)行市管縣體制，徐州專(zhuān)區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州現(xiàn)轄5區(qū)縣（市）三、區(qū)劃濟(jì)徐州市自19XX年起行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20__年月，全市區(qū)六縣（市），共有XXX街道辦事處，鎮(zhèn)政府，政單位。圖表徐州市地區(qū)生總值

國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)核算年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1XX.X元，比上年增長(zhǎng)XX.X%，增幅提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一業(yè)增加值億，增長(zhǎng)XX.X%；第二業(yè)增加值XX.X元增長(zhǎng)XX.X%；第三產(chǎn)業(yè)增加值XX.X元，長(zhǎng)。人均生產(chǎn)值16XXX元按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯折算達(dá)元。業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速三次產(chǎn)業(yè)增值比例由上年的∶50.7∶35.3，整為12.7∶51.9∶35.4第二三產(chǎn)業(yè)比重提1.3百分點(diǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模上工業(yè)的比重達(dá)XX.X%比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。城市化進(jìn)一發(fā)展。年末全市市化水平達(dá)XX.X%比上年提高百點(diǎn)。初步核算20__年—11月份，現(xiàn)生產(chǎn)總值1XX.X億元，計(jì)比上年同月增長(zhǎng)XX.X%，是近十年來(lái)的新高。市場(chǎng)物價(jià)總水平小幅揚(yáng)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，20__年10月份居民消費(fèi)價(jià)格速繼續(xù)加快當(dāng)月城市居民消費(fèi)價(jià)格比上同月上漲XX.X%漲較上月提高0.9百分點(diǎn)，月度漲幅再創(chuàng)內(nèi)新高。與上月相比十月份城市居民消費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定，食品格有所回落，鮮菜、肉等肉禽制品、蛋類(lèi)價(jià)格小幅下降。受換影響，保暖內(nèi)衣等服價(jià)格上漲，多數(shù)消費(fèi)品價(jià)格仍保持平穩(wěn)，房貸款利率、液化石氣等服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所上漲。就業(yè)和再就業(yè)工作扎開(kāi)展實(shí)行積極的就業(yè)政策堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)快農(nóng)村務(wù)輸出城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度

年徐州市勞動(dòng)就業(yè)和會(huì)保障凸顯四大亮點(diǎn)：就業(yè)總量不斷擴(kuò)大養(yǎng)老金、失業(yè)金標(biāo)準(zhǔn)高、城鎮(zhèn)居民醫(yī)保覆蓋率達(dá)到％以上最低工資標(biāo)準(zhǔn)又有增。擴(kuò)大就業(yè)20__年全城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.XXX萬(wàn)人下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.XXX人城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.01％，新增農(nóng)村勞力轉(zhuǎn)移人人員再就業(yè)實(shí)現(xiàn)“技能”與“崗位”的接村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移業(yè)實(shí)現(xiàn)由“體能就業(yè)”向“技能就業(yè)”的變。完善社會(huì)保障體系：強(qiáng)力擴(kuò)面的同時(shí)，提高養(yǎng)老金、失業(yè)金標(biāo)準(zhǔn)。四、固定產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增20__年－10月份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成XX.X元比上年同期增長(zhǎng)XX.X%。規(guī)模以上完成投XX.X億元，增長(zhǎng)城鎮(zhèn)投資完成XX.X億元，增長(zhǎng)XX.X%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資元，增長(zhǎng)XX.X%規(guī)模以上工業(yè)投資XX.X億元，增長(zhǎng)XX%。圖表220__年全社會(huì)固定資產(chǎn)投全社會(huì)固定資產(chǎn)投資份主要指標(biāo)指標(biāo)絕對(duì)量元增長(zhǎng)(%)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資820.4731.97規(guī)模以上投資655.532.37

城鎮(zhèn)投資552.3330.79房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)70.2449.41規(guī)模以上工業(yè)投資391.9232投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。規(guī)模以上投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資XX.X億元，年比上年長(zhǎng)XX.X%第二產(chǎn)業(yè)投資XX.X億元，增XX.X%；第三產(chǎn)業(yè)投XX.X億，增長(zhǎng)XX.X%。工業(yè)投資XX.X億元，增長(zhǎng)XX.X%其原材料工業(yè)投資XX.X億元，機(jī)械電子工投資XX.X億元輕工業(yè)投資XX.X億元分別增長(zhǎng)XX.X%XX.X%和。第三產(chǎn)業(yè)資中，批發(fā)和零售業(yè)投資XX.X元，增XX.X%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資XX.X億元，增長(zhǎng)XX.X%。重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資情良好20__全市160項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投資XX.X億元，占市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的XX.X%，徐州天成堿、芭田復(fù)合肥、福禽業(yè)、天璐紡織、金鳳凰家具、躍進(jìn)正宇美馳車(chē)橋、徐州發(fā)電擴(kuò)建工程1號(hào)機(jī)、徐塘發(fā)電廠(chǎng)擴(kuò)建工程6號(hào)機(jī)組、壩山電廠(chǎng)、大南湖校區(qū)等一批重點(diǎn)工程竣工投入使用固定資產(chǎn)投資成效顯20__全年規(guī)模以上投資建成投產(chǎn)項(xiàng)目1XXX個(gè)，項(xiàng)目建投產(chǎn)率為XX.X%；新增固定資產(chǎn)XX.X億，固定資產(chǎn)交付使用率XX.X%。五、人口生活人口總量保持低速增20__末全市常住人口872.XXX人，比上年末下降XX.X%。全年人口出生率為‰，提高0.XXX個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為6.99‰，提高個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增

率為3.52‰，提高個(gè)分點(diǎn)。年末全市戶(hù)籍人口934.XXX萬(wàn)人（見(jiàn)表4）。比年末增加9.XXX萬(wàn)人，增長(zhǎng)，其中農(nóng)業(yè)人口320.XXX萬(wàn)人，增加4.XXX萬(wàn)，增長(zhǎng)XX.X%。圖表徐州市20__年1-11月份市居民家庭收支情況指標(biāo)－11月絕對(duì)量元）增長(zhǎng)（）城市居民人均可支配入13520.5015.5工薪收入9328.4313.9城市居民人均消費(fèi)性出9004.5718.2食品3137.1616.2衣著835.918.0家庭設(shè)備用品及服務(wù)803.5599.0醫(yī)療保健552.8510.1交通和通信974.0514.3教育文化娛樂(lè)服務(wù)居住866.05－2.0圖表420__戶(hù)籍人主要構(gòu)成情況指標(biāo)年未數(shù)（萬(wàn)人）重全市總?cè)丝?34.73100.0市區(qū)人口187.1120.0農(nóng)業(yè)人口613.9765.7非農(nóng)業(yè)人口320.7634.3男性481.4651.5

女性453.2748.518以下206.8522.118－歲257.5827.635－歲338.0236.260以上132.2814.2六、城市建設(shè)城市建設(shè)成效顯著。幾年，徐州每年都圍繞新城建設(shè)、山水亮麗、道路暢通、商繁榮、環(huán)境提升等，集中資金建設(shè)一批重城建工程，使這座歷文化名城的景綠了、水清了、城市更美了尤其是徐州著力實(shí)施林綠化精品工程就了一幅幅絢麗的畫(huà)：風(fēng)景秀麗的小南湖景、古黃河公園、九里湖生態(tài)濕地公園、玉河風(fēng)光帶、秋韻園，團(tuán)錦簇的居住區(qū)，綠樹(shù)掩映的林蔭道，色豐富的綠化帶隨著一項(xiàng)項(xiàng)重點(diǎn)工程的完工，古老的徐州在一天變美，一天天變得年。20__年利完成68條主次干道的維修46小街巷的綜合整任務(wù)，新建公共綠地50頃，新增和更路燈2864盞年末有公共交通運(yùn)營(yíng)車(chē)輛1708運(yùn)行線(xiàn)路網(wǎng)長(zhǎng)度3899公里客23XXX萬(wàn)人次車(chē)運(yùn)營(yíng)車(chē)輛3357輛比上年增加404輛水綜合生產(chǎn)能力49.6萬(wàn)立方米/年供總量12XXX立方米年末人均擁有道路面積12.8方米。建區(qū)園林綠地面積頃，綠地率；綠化覆蓋面積公頃，綠化覆蓋率，升1.XXX百分點(diǎn)；公共綠地面積1096公頃，人均公共綠地積方米。

七、財(cái)政收入徐州市財(cái)政收入始終持快速增長(zhǎng)20__年1—10月份全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入元年全年XX.X元XX.X%同比提高個(gè)百分一預(yù)算收入XX.X億元，增幅同比提高13.4個(gè)分點(diǎn)。財(cái)政支出相應(yīng)增長(zhǎng)?！?0份市財(cái)政一般預(yù)算支出到元，與去年全年基本持平，增XX.X%，同比提高XXX個(gè)百分點(diǎn)。第二部分徐州市房地市場(chǎng)行情分析圖表520__.120__.7州市住宅預(yù)售面積與交易情況統(tǒng)計(jì)表季度批準(zhǔn)預(yù)售面積交面積交易套數(shù)交易額均價(jià)價(jià)格漲幅20__-127.321.7819XX4.0881877-------20__-239.8530.7832285.6381832-XX.X%20__-323.9124.1422574.47618XX.X%20__-411.6151.3557539.71518XX.X%合計(jì)102.67128.051314823.921868-------20__-125.4719.4216443.97520XX.X%20__-283.0528.4526756.22821XX.X%20__-334.8717.6016704.01822XX.X%20__-474.2133.1430547.81423XX.X%合計(jì)217.698.619XX322.04223XX.X%20__-151.9639.0833289.2523XX.X%

20__-235.845.50380512.14266XX.X%20__-339.0632.9127859.0627XX.X%20__-457.33490618.17316XX.X%合計(jì)174.821482448.62278XX.X%20__1-7149.7666.7220.83118-XX.X%XX.X%備注：1、批準(zhǔn)預(yù)售面積和易面積單位均為萬(wàn)平方米，交易額為億元；2、以上數(shù)據(jù)不包含手房和商業(yè)及辦公房；徐州市商業(yè)和辦公房交易額之和一般商品住宅的XX%—XX%，二手房交易額一為商品住宅的XX%—XX%，交易相對(duì)還是比較活躍的。從上述數(shù)據(jù)的分析可得出以下結(jié)論：一、徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)易的季節(jié)性比強(qiáng)徐州市房產(chǎn)交易一般第二季度和第四季度交易比較活躍和徐州的季節(jié)變換有顯的關(guān)系一度天氣比較冷三季度比熱居民出行主交通工具為公交空調(diào)車(chē)很少自行車(chē)居民在較冷和叫熱的節(jié)都不愿出行成冬季和夏季交易量明下滑徐州的房交會(huì)般在五一和十一舉辦這個(gè)月也是房地銷(xiāo)售的黃金季節(jié)。二、房?jī)r(jià)續(xù)三年大幅漲并將持續(xù)上

從年下半年開(kāi)始徐州房?jī)r(jià)開(kāi)始步入快速上升通道，經(jīng)過(guò)半年的補(bǔ)漲階段，20__年下半年上漲幅度放緩，但年比年上漲了于房?jī)r(jià)的飆升20__年的交易量比年明顯下滑居民購(gòu)意愿放緩由于國(guó)家出臺(tái)了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相宏觀調(diào)控措施，居民始持幣觀望，從20__年第二季度開(kāi)始，州房?jī)r(jià)又直線(xiàn)上升，主要潛在購(gòu)房居民經(jīng)過(guò)半年的持幣觀望后并沒(méi)有看到房?jī)r(jià)下跌漲幅放慢的局面出現(xiàn)，房?jī)r(jià)反而加速上漲于是出現(xiàn)了非理性的慌性購(gòu)房，造成20__年二季度和四季度到2位數(shù)的高速上漲都是居民看到國(guó)家宏觀調(diào)控措施并沒(méi)有到他們所希望的房?jī)r(jià)跌的局面次非理性的恐慌性購(gòu)房造成。20__年徐州房?jī)r(jià)漲幅到了XX.X%的史新高。年年1-7，徐州市房?jī)r(jià)比20__年價(jià)已經(jīng)上漲XX.X%據(jù)目前房?jī)r(jià)走勢(shì)判，全年漲幅預(yù)計(jì)將達(dá)到XX%上，年底均價(jià)已達(dá)3600—3XXX元平方米。20__年，徐州市已突破1XXX億元，財(cái)政收入突破XXX億元均gdp已達(dá)到1400美圓年上半年全市g(shù)dp已達(dá)到XXX億元，比上年同期增XX%以上，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，土地價(jià)格高速漲（徐州市土地價(jià)格均漲幅在以上）居民收入穩(wěn)步提高，以預(yù)計(jì)，在今后很長(zhǎng)段時(shí)間內(nèi)（樂(lè)觀估計(jì)5—8），徐州市價(jià)上漲的趨勢(shì)將延續(xù)房?jī)r(jià)在未來(lái)2—年內(nèi)仍將高速上漲，均在未來(lái)2—內(nèi)將破5XXX元/平方米，隨后上漲幅度將逐步緩。

三、國(guó)家觀調(diào)控措施房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)的影響有從年開(kāi)始，國(guó)家年都出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控措施，但都沒(méi)有影徐州房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)，每次政策出臺(tái)，潛購(gòu)房居民在短時(shí)間的幣觀望后出了恐慌性的購(gòu)房潮反而速了房?jī)r(jià)的上漲這方面源于徐州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展另一方面于成本拉動(dòng)型的房?jī)r(jià)漲年來(lái)地實(shí)行招等制度土地成本大幅上漲；項(xiàng)制度的實(shí)施，如對(duì)容積率、綠化率、建密度、樓間距、環(huán)保要求的提高，還有建筑材料價(jià)格的上漲，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本逐漸高，這些原因都導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。所以，家宏觀調(diào)控措施對(duì)徐市房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)難以產(chǎn)生根本性的影響。第三部分徐州項(xiàng)目規(guī)要點(diǎn)一、地塊明項(xiàng)目位置該地塊位于南側(cè)塊的最北邊距_邊線(xiàn)最近距離為_(kāi)_米，將來(lái)在此地建成住宅小區(qū)，業(yè)主較難容忍的是_，同受到影響的還有市委市政府和__邊新建的各小區(qū)（如意家園惠民小區(qū)、御景灣等；不過(guò)，徐州市已將____提到了議事日，__x的遷建估計(jì)在不的將來(lái)就有眉目了解徐州市已于20__年月份成立了遷建辦公室，主要進(jìn)行_遷建的協(xié)調(diào)工作該地塊____x算地塊的凈空限高為_(kāi)_x米?？紤]到與周邊境的協(xié)調(diào)初步把該塊的限高控制在_以?xún)?nèi)該地塊南邊線(xiàn)

四號(hào)公路約_x米，一條____連，路況較差，需重修。XXX米寬的故黃河風(fēng)光帶環(huán)項(xiàng)目所在地劃中的主干道從該地塊南通過(guò)（見(jiàn)上圖）。二、地塊要規(guī)劃技術(shù)標(biāo)第一期用地面積：平米；（按照XXX畝計(jì)算）容積率：≤1.54；建筑面積：125000平米；建筑密度：。第二期用地面積：141400平米；（按照計(jì)算）容積率：≤1.55；建筑面積：218000平米；建筑密度：≤XX.X%第三期用地面積：平米；（按照XXX畝計(jì)算）容積率：≤1.79；建筑面積：155000平米；建筑密度：。圖表本案距主要目的方位和距離序號(hào)參照目標(biāo)方位（）距離（米）備注1市政府辦公大樓1172973第一期內(nèi)的__中心點(diǎn)作為測(cè)算點(diǎn)。

2訓(xùn)練基地大門(mén)30826223食品城會(huì)展中心27919XX4四號(hào)公路與_x點(diǎn)說(shuō)明、本案的區(qū)域線(xiàn)距規(guī)劃道路XXX；2、第二期北邊線(xiàn)距_邊線(xiàn)最近距離為_(kāi)；3、本案的凈空限高_(dá)。第四部分徐州項(xiàng)目的塊價(jià)值一、土地牌信息（年圖表采集日期20__年1月編號(hào)土地坐落土地面（平方米）規(guī)劃用途積率起始價(jià)（萬(wàn)元）掛牌時(shí)間備20__-XXX號(hào)（輕工路側(cè)地塊）輕工路西側(cè)86390.5a、b地塊批發(fā)零售塊鎮(zhèn)住宅≤（其中a塊≤2.2年1月18日至20__年2月日10止一、、XXX號(hào)地項(xiàng)目建設(shè)投入補(bǔ)償額審計(jì)結(jié)果確定競(jìng)得人另行向潤(rùn)東公司付。二、商服40年，科教用地50住年。20__-XXX號(hào)（印染廠(chǎng)塊）迎賓大道東、故黃河西側(cè)36415商服用地、文化娛樂(lè)1.4550020__-XXX號(hào)（科技園期地塊）中國(guó)礦業(yè)大學(xué)北側(cè)，東至道路、南至科技園一期71282務(wù)金融、

科教用地≤20__-XXX號(hào)（三環(huán)東北側(cè)地塊）三環(huán)東路北側(cè)，楊莊村東側(cè)商服地≤0.672020__-XXX號(hào)（三環(huán)東西側(cè)地塊）三環(huán)東路駱駝山鐵路立交橋南側(cè)路西11502.4商用地≤0.631220二、土地交信息（年圖表采集日期20__年1月編號(hào)地塊位置面積用成交價(jià)方式競(jìng)得人成交日期20__-40沛路南側(cè)8400平米商住XXX萬(wàn)元掛牌徐州市九里區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公20__-1-720__-39臨徐海路西接一號(hào)路575100平方米商住17XXX萬(wàn)元掛牌徐州城置有公司20__-1-720__-38港路西,朱莊南側(cè)41679平方米商住18XXX萬(wàn)元掛牌徐州市廣達(dá)鐵工程有限公司20__-11-2020__-33城區(qū)商住合地塊500.1綜合38XXX元掛牌江蘇中茵置業(yè)有限公司20__-10-1520__-31城區(qū)辦公e地塊XXX辦公萬(wàn)元掛牌徐州市新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有責(zé)任公司20__-9-2820__-29城區(qū)辦公c地塊辦公1XXX萬(wàn)元掛牌徐州市新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)限責(zé)任公司20__-9-2820__-28城區(qū)辦公b地塊39.5畝公元掛牌徐州市新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)限責(zé)任公司20__-9-28

20__-25路西，迎大道東290.5儲(chǔ)物流萬(wàn)元掛牌徐州源洋商貿(mào)公司20__-9-1120__-23莊路與三東路交叉口16.4畝商住萬(wàn)元掛牌徐州盈佳貿(mào)易有限公20__-9-320__-22環(huán)東路西、鼓樓法院南13.XXX畝商業(yè)XXX萬(wàn)元掛牌江蘇遠(yuǎn)方汽車(chē)工實(shí)業(yè)有限公司20__-9-3三、徐州地市場(chǎng)分析20__年）據(jù)徐州市國(guó)土資源局新發(fā)布的消息20__年前三季度市區(qū)已掛牌出讓土地，面積畝，掛牌價(jià)XX.X億元。其中已成交宗面積2592.XXX畝交總額XX.X億元體來(lái)看呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一是與地塊競(jìng)爭(zhēng)的單位越來(lái)越多不僅有本地發(fā)商，外地開(kāi)發(fā)商較年也有明顯增加。而且，一些中小地塊的爭(zhēng)十分激烈，常常是家單位歷經(jīng)數(shù)十輪競(jìng)價(jià)后才能成交。如20__—號(hào)淮海服裝地塊，共有包括天潤(rùn)、鑫寶、新華、建美XXX家單位參與競(jìng)拍創(chuàng)下了土地市場(chǎng)建立以來(lái)，參與競(jìng)拍單位量最多的紀(jì)錄；二是城區(qū)地塊的出讓數(shù)量明顯增加年新區(qū)共出讓宗地塊20__前三季度新城區(qū)已有8宗地塊出讓說(shuō)明新城區(qū)開(kāi)發(fā)的步正在加快三出讓密度較往年提高20__年前三季度共出讓32宗地塊，較20__全年的27宗多出5宗前三季度地塊均價(jià)約XXX元比20__年全年地塊均價(jià)XX.X萬(wàn)/畝略低。這主是由于新城區(qū)出讓地塊比例偏大，新城區(qū)

處在起步階段，地價(jià)平相對(duì)較低很大程度上拉低了市區(qū)土平均價(jià)格。根據(jù)以上相關(guān)資料，們可以得出如下結(jié)論土地出讓面積的大幅增加必然會(huì)導(dǎo)致后年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增樓盤(pán)增加可面積大幅增加，供應(yīng)幅增加，會(huì)導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，唯有通過(guò)異化的競(jìng)爭(zhēng)手段，才贏得市場(chǎng)。每塊土地出讓面積的提高，金的提高，將眾多的小發(fā)商排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)外項(xiàng)措施速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌度存活并能好好發(fā)展的開(kāi)發(fā)商必然是通資金能力強(qiáng)、有核競(jìng)爭(zhēng)力的公司。根據(jù)部分地塊的掛牌信息如部分地塊要求開(kāi)發(fā)的注冊(cè)資金達(dá)到6XXX元以上，或者有他方面的要求這些在提高中小型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入土地市場(chǎng)的門(mén)，從另外一個(gè)角度看，在為一些大型開(kāi)發(fā)商獲得土地增加籌碼。四、徐州目的土地價(jià)判斷項(xiàng)目地處濱臨風(fēng)景優(yōu)的新城區(qū)風(fēng)景區(qū)南靠大龍口湖西望淮海食品城河光帶環(huán)繞項(xiàng)目處地劃中的道路從中穿，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。據(jù)徐州市新城區(qū)發(fā)展目標(biāo)，至年，地區(qū)將成為以現(xiàn)代區(qū)交通為依托，以商貿(mào)、金融、文化、信息會(huì)展、教育、居住、新產(chǎn)業(yè)等為支撐的設(shè)施完備、環(huán)境良好、景優(yōu)美的城市新區(qū)，宗地具有極大的發(fā)展?jié)摿?。根?jù)20__年20__年地成交情況統(tǒng)計(jì)，從新城區(qū)土地綜合用地每畝地價(jià)已升至55XXX元公用地每畝地價(jià)已升至XXX

元的市場(chǎng)行情來(lái)看土成交價(jià)格仍然有一定的上漲空間該宗的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值較高第五部分徐州項(xiàng)目競(jìng)個(gè)案分析一、如意園所屬區(qū)域:新城區(qū)開(kāi)發(fā)商徐州中川房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商自銷(xiāo)樓盤(pán)熱線(xiàn)：85559999地址/交通迎賓大道（食品城正對(duì)面)/514235960、64、116、602603、8183801803808810、83258801附等近十于條公交路線(xiàn)售樓處地址歐洲商城一（蘇寧電器東側(cè)）主打價(jià)位:XXX萬(wàn)(總)物業(yè)類(lèi)型:多層住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)間:20__-06-21上房日期:“約”為年10日占地面積:平米建筑面積:平米容積率1.2綠化率XX%樓房狀況:純多層停車(chē)位13

業(yè)主:46117730施工公司:徐州昱誠(chéng)筑公司物業(yè)收費(fèi):未制定收標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)理單位:徐州市宏建設(shè)有限公司項(xiàng)目介紹如意家園與如意廣場(chǎng)目位于城區(qū)東南緊臨新城區(qū)在迎賓大道與欣欣路交會(huì)處總占地面積約，如意廣場(chǎng)，一改街為市發(fā)形成的傳商務(wù)模式高度集中城市配套資宅商務(wù)和商業(yè)以4:1:1的比例分布），從而優(yōu)化居住區(qū)生活構(gòu)成，間效率與空間構(gòu)成相作用及整合達(dá)到極致。周邊有5、1423、596064116602603818380180380881083258、801、803等近二十于條公交路線(xiàn)，中國(guó)礦業(yè)大學(xué)、程學(xué)院等高等學(xué)府環(huán)周?chē)?，商業(yè)氛圍濃，交通便利，環(huán)境優(yōu)美是鬧中取靜的優(yōu)雅起生活場(chǎng)所和經(jīng)商場(chǎng)所“三區(qū)老城、新城區(qū)、銅山新區(qū)）必經(jīng)之地。現(xiàn)在樓全面封，預(yù)計(jì)08年可全面如期上房（年11月日）。一期樓體外立面均已部展現(xiàn)出來(lái)如意家園近期主推面積為105平米戶(hù)型。且期將于20__年月底左右上，其他將在年10月日前房（19日）。二、蘇商景灣項(xiàng)目名稱(chēng):

所屬區(qū)域:泉山區(qū)開(kāi)發(fā)商徐州蘇商實(shí)發(fā)展有限公司代理商徐州新景祥地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司樓盤(pán)熱線(xiàn)：83107777,83107778地址/交通御景路1（徐州工程學(xué)院東XXX米）主打價(jià)位:XXX萬(wàn)(總)物業(yè)類(lèi)型:多層住宅小高層住宅、別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間:20__-12-28上房日期:20__年3月占地面積:平米建筑面積:平米容積率1.2綠化率XX%樓房狀況:別墅、多、小高層停車(chē)位XX%業(yè)主:34210122施工公司:江蘇蘇中設(shè)物業(yè)收費(fèi):0.5元/月平方米監(jiān)理單位:徐州市科建設(shè)工程監(jiān)理有限公司項(xiàng)目介紹蘇商御景灣是由徐州商實(shí)業(yè)有限公司傾力打造的大型綜合

社區(qū)項(xiàng)目著前瞻的地理位置優(yōu)勢(shì)處徐州老城區(qū)、新城區(qū)和銅山新區(qū)三核心位置東迎賓大道和淮海食品城西鄰徐州工程學(xué)院新校，北接畝城市公共三角綠地南靠往銅山新區(qū)的欣欣路目側(cè)以項(xiàng)目名稱(chēng)命名的御景路西連南環(huán)路，東接往新城區(qū)黃金大道——迎賓大道。項(xiàng)目占地XXX畝總劃建筑面積XXX平米由國(guó)內(nèi)一流建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位浙江學(xué)擔(dān)綱設(shè)計(jì)投資XXX億民幣項(xiàng)目以“獨(dú)立、交流融合現(xiàn)代化、多功能、開(kāi)放式、綜合性的統(tǒng)一規(guī)劃基調(diào)莊重大氣的建筑環(huán)境風(fēng)格旋律；高層、小層、多層、連排別墅合錯(cuò)落有致的立體空間；主次干道、通幽徑、休閑廣場(chǎng)、個(gè)性園、蜿蜒水景、階梯綠地組成疏密相間的面布局1.20低容積（商辦部分容積率為3.0形成綠化景觀類(lèi)區(qū)域組合的園林化態(tài)環(huán)境居住物閑飲樂(lè)、文化教育等特征為體的人文生態(tài)環(huán)境特色構(gòu)筑了徐州市一的平米國(guó)際街生活城--蘇商御景灣。突出“綠色生態(tài)”主體現(xiàn)“住宅與商業(yè)共融居住與生活共生”的規(guī)劃理念宗筑與景觀設(shè)計(jì)圍繞“綠”與“水”展，將建筑空間、商業(yè)空、道路空間、步行空間、景觀水體空間有的融合于一體；結(jié)合然形成的高低落差較大的地形現(xiàn)狀意思為具有運(yùn)動(dòng)特色的地景觀帶；充分利用現(xiàn)狀水系資源、坡地山脈景觀素材構(gòu)成以牙湖中央公園為核心的生態(tài)環(huán)境空間貫

典雅、悠閑、時(shí)尚、密的布局理念，以景觀為主線(xiàn)將建筑分為同特色的建筑組團(tuán)，造充滿(mǎn)人文自然特色的居住環(huán)境。以人為本的建設(shè)配套占總量18％的商辦建筑和幼兒園、小學(xué)的設(shè)置為居住人供了最為完善便捷的生活基礎(chǔ)設(shè)施采用材料、新技術(shù)，全面升小區(qū)的安全、智能化、環(huán)保、節(jié)能系統(tǒng)優(yōu)越的地理位置、便的交通、完善的配套、莊重大氣的建筑風(fēng)格、錯(cuò)落有致的建天際線(xiàn)、人文自然渾然一體的生活空間，以居住環(huán)境享受生活意愿的人們提供了高品位的居住新天地。第六部分徐州項(xiàng)目的售價(jià)格一、徐州城區(qū)總體概徐州新城區(qū)選址在京高速和連霍高速兩大交通干線(xiàn)的交匯點(diǎn)東北緊臨規(guī)劃中京滬高速鐵路客站東南距觀音民航機(jī)場(chǎng)20公里，距離老城市中心也僅公里，具有極為便捷的區(qū)快速交通條件。同時(shí)新城區(qū)依托大龍湖和故黃河風(fēng)光帶，西靠龍山脈，東南緊臨呂山風(fēng)景區(qū)，山水天全、自然風(fēng)光秀美，加良好的地勢(shì)和工程地條件以開(kāi)闊的發(fā)展空間將使其成為向區(qū)域、服務(wù)周邊、具特色和魅力的現(xiàn)代化城市新中心。按照國(guó)務(wù)院審批的徐城市整體規(guī)劃，新城區(qū)規(guī)劃50平方公里目前與老城區(qū)的要干道已經(jīng)完工通車(chē)行政辦公中心已正運(yùn)行作為新城區(qū)的一個(gè)生活居住區(qū)——惠民花（主要安置城區(qū)拆遷四個(gè)自然村村民具優(yōu)美的居住環(huán)境和完善的配服務(wù)設(shè)施，20__年4月批居民已入住。

徐州市具有良好的區(qū)優(yōu)勢(shì)是亞歐大陸橋東端第一個(gè)區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)區(qū)中心城市江蘇省重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四特大城市和三大都市核心城市之一時(shí)也是東隴海產(chǎn)業(yè)帶的撐點(diǎn)和陸港經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)集散地然需要一個(gè)能為整個(gè)區(qū)域提供大的服務(wù)功能、區(qū)位越、設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的核心地區(qū)。按照徐州市新城區(qū)發(fā)目標(biāo)，至2020年該地區(qū)將成為以現(xiàn)代區(qū)域交通為依托，商貿(mào)、金融、文化、信息、會(huì)展、教育、住、高新產(chǎn)業(yè)等為支的設(shè)施完備、環(huán)境良好、風(fēng)景優(yōu)美的城市區(qū)同時(shí)也是徐州市的“門(mén)戶(hù)”和“窗口”，是徐州市對(duì)外聯(lián)的口岸，是徐州市作區(qū)域型中心城市對(duì)外服務(wù)的主要城市組團(tuán)起步區(qū)作為新城區(qū)建的起點(diǎn)擔(dān)著溝通老城聯(lián)系建基礎(chǔ)施、聚集人氣資源、立形象定位等重要責(zé)任和功能，起步區(qū)建直接影響著新區(qū)建設(shè)質(zhì)量和速度整個(gè)新城區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵和破口。二、徐州近期房屋成情況（年）圖表采集時(shí)間：20__19成交播報(bào)累計(jì)成交情今日實(shí)時(shí)成交情況成交套數(shù)成交面積成套數(shù)成交面積行政分區(qū)鼓樓區(qū)994987873000云龍區(qū)119XX115841410803泉山區(qū)225282619XX6131592

九里區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)175619XX00182累計(jì)成交情況今日實(shí)成交情況地理分區(qū)成交套數(shù)成面積成交套數(shù)成交面積中心區(qū)11066873426212359東區(qū)14373146313112950南區(qū)108091341436121372西區(qū)14283168604691028北區(qū)53055746923348三、徐州城區(qū)近期房成交價(jià)格（20__）圖表集時(shí)間20__年月記錄時(shí)間均價(jià)最低價(jià)高價(jià)價(jià)格描述★★如意家園--歷史格20__-01-103XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)20__-12-103XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)20__-11-053XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)20__-08-242XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)20__-06-062XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)20__-03-272XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)20__-03-172XXX/平米元/方米元/方米一房一價(jià)

20__-01-212XXX/平米元平方米元平方米一房一價(jià)20__-12-132XXX/平米元/平米一房一價(jià)該樓盤(pán)從20__年11的均價(jià)元平方米漲到20__年1月的均價(jià)/平方，在月期間房?jī)r(jià)漲幅XXX/月。★★蘇商·御景灣--歷價(jià)格記錄時(shí)間均價(jià)最低價(jià)高價(jià)價(jià)格描述20__-01-143XXX/平米元/平米元/平方米三期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-12-153XXX/平米元/平米元/平方米三期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-11-233XXX/平米元/平米元/平方米三期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-10-053XXX/平米元/平米元/平方米三期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-09-103XXX/平米元/平米元/平方米三期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-08-093XXX/平米元/平米元/平方米三期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-07-232XXX/平米元/平米元/平方米三期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-06-132XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)

20__-05-252XXX/平米元/平米元/平方米一房一價(jià)20__-01-052XXX/平米元/平米元/平方米二期均價(jià)（一房一價(jià)）20__-10-122XXX/平米元/方米2XXX元/方米該樓盤(pán)從20__年10的均價(jià)元平方米漲到20__年1月的均價(jià)/平方，在月期間房?jī)r(jià)漲幅近XXX/月四、徐州房?jī)r(jià)走勢(shì)的查（20__）20__年的房房地產(chǎn)市真可以用“硝煙彌漫風(fēng)起云”來(lái)形容一面隨著城市建設(shè)步伐的加快居民投資財(cái)意識(shí)的增強(qiáng)拉動(dòng)了徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)斷增長(zhǎng)；另一方面多政策的出臺(tái)，也吸引了眾多關(guān)注的目光，產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性重點(diǎn)對(duì)如意家園、御景灣、綠地世紀(jì)城、多家開(kāi)發(fā)企業(yè)界進(jìn)行入調(diào)查統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示20__年徐州市新商品房均價(jià)每平方米3XXX，同比上年增長(zhǎng)XX%，成交均價(jià)日攀升同時(shí)數(shù)據(jù)顯示在次加息和提高第二套房貸首付等政策影響下，成交量呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。東區(qū)：以自住為主東區(qū)是一個(gè)比較典型區(qū)域位徐州“東進(jìn)西拓”城市發(fā)展規(guī)劃中的云龍區(qū)。隨經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)商的入駐大型生態(tài)園林公園的成市交通的便利項(xiàng)配套設(shè)施的完，必然會(huì)給東區(qū)的房?jī)r(jià)來(lái)更大的發(fā)展空間。

20__年?yáng)|區(qū)的住宅均為3XXX元/平方米左右年均價(jià)為2XXX元平方米左右與去年相比有所上漲。東區(qū)二手房購(gòu)買(mǎi)者主以自主房需求為主，購(gòu)買(mǎi)力依然旺盛，所以房?jī)r(jià)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)會(huì)下降交情況反映了購(gòu)房者日趨成熟購(gòu)房心理理性地選一個(gè)適宜居住的環(huán)境實(shí)現(xiàn)擁有自己住房目標(biāo)。南區(qū)：漲幅最大南區(qū)，一直是徐州房產(chǎn)業(yè)炙手可熱的區(qū)域。周邊依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，學(xué)府林立文化氣息濃郁，隨著近幾年交通業(yè)的大力設(shè)超市餐飲等公共活設(shè)施的不斷完善該區(qū)已成為全市最適長(zhǎng)期居住的高密度住區(qū)。20__年的住宅均價(jià)為元/平方米，20__的住宅均價(jià)為2XXX元平方米，相上漲該區(qū)域居住環(huán)境較好，項(xiàng)目規(guī)較大購(gòu)房有效需求多加上近年來(lái)“往南走”的思想現(xiàn)已深人心，導(dǎo)致南區(qū)的房格一直居高不下。該區(qū)房?jī)r(jià)幾年來(lái)一直房?jī)r(jià)漲幅最大的區(qū)域隨著東北西區(qū)等住宅項(xiàng)目的大力開(kāi)和環(huán)境整治們的購(gòu)房選擇正逐漸走向熟化預(yù)計(jì)該區(qū)域的房?jī)r(jià)格后期將有小幅上漲不會(huì)有大幅的動(dòng)。西區(qū)：供應(yīng)充足憑借云龍湖得天獨(dú)厚自然環(huán)境西區(qū)以其便利的交通優(yōu)越的位置，完善的生活施及日益濃郁的商業(yè)文化百家寵愛(ài)于

身地產(chǎn)商的關(guān)區(qū)新增住宅項(xiàng)目較多目規(guī)模較大住宅供應(yīng)充足，市民了更大的選擇余地。20__年西區(qū)的住房均為2XXX元/平米左右，20__均價(jià)為3XXX元平米左右，上一年相比有所上漲。以上資料充分顯示，區(qū)憑借其自身優(yōu)勢(shì)子受到更多消費(fèi)群體的青睞。北區(qū)：最具購(gòu)買(mǎi)力伴隨著生態(tài)環(huán)境的建與改善北區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也如火如荼地建設(shè)起來(lái)計(jì)該區(qū)住房均價(jià)為2XXX元平方米左，與上年相比上漲％戶(hù)均面積已達(dá)方米。而徐州市區(qū)的品房均價(jià)為3XXX元平方米格“補(bǔ)漲”的空間為東西南北中大區(qū)域里最大的一個(gè)域。從近期市場(chǎng)看，北區(qū)價(jià)由于總價(jià)相對(duì)偏低，交通較為方便，特別受到新婚或初次業(yè)的年輕人青睞。隨著北區(qū)樓盤(pán)項(xiàng)目的力開(kāi)發(fā)與周邊設(shè)施的建立完善區(qū)的宜居指數(shù)正逐年提高另北一直就是人口居住密度相對(duì)較的區(qū)域，在固有懷舊結(jié)的影響下區(qū)應(yīng)該是一個(gè)最具有購(gòu)買(mǎi)的住宅區(qū)域。中心區(qū)：寸土寸金中心區(qū)銜接?xùn)|、南、、北四大區(qū)域，商業(yè)繁華，交通便利，附屬設(shè)施比較齊全,是州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺地。該區(qū)域主要以商為主，住宅供應(yīng)不充，新建住宅項(xiàng)目不多，且以高層為主，可

是“寸土寸金”此的房屋主要以投資和出租為主該區(qū)域購(gòu)需求很大，但供給量很有限，所以這里房?jī)r(jià)一直居高不下。20__年住宅均價(jià)在3XXX元/平米左右年的均價(jià)在元平方米左右，相之下價(jià)格上漲XX%隨著近幾年該區(qū)經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展尚大道金國(guó)際等的開(kāi)發(fā)建設(shè)，給該區(qū)的商圈帶來(lái)了一輪接一輪的熱潮這里的投資力不可忽視入學(xué)壓的增大也使得購(gòu)房者越來(lái)越重視住宅與校之間的重要關(guān)系以中心區(qū)房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)引得一部分購(gòu)房群體關(guān)注它。20__年房?jī)r(jià)受宏觀調(diào)影響有限細(xì)數(shù)央行20__年下發(fā)調(diào)控政策10上調(diào)存款準(zhǔn)備金率6次加息、第二套房貸的認(rèn)定以及被叫停的加按揭、轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)政策出臺(tái)時(shí)間緊密且段嚴(yán)厲于受到房貸利率及二套限貸政影響，目前徐州市場(chǎng)商品房的成交量比年初有了一定比的下降，全款購(gòu)房比也出現(xiàn)增加過(guò)由于消費(fèi)者可以通過(guò)公金或是結(jié)清第一套房貸款來(lái)享受第一套房的優(yōu)惠政策未來(lái)貸購(gòu)房的比例將會(huì)回升此目市場(chǎng)上濃郁的觀望氣氛應(yīng)該是以往房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的種矯正。如果從抑制投資需求的角度來(lái)看實(shí)際效果可能并不明。一是現(xiàn)在徐州房?jī)r(jià)市場(chǎng)的投資者并不多自住需求量還是很大另流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)較高因此現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)商房投資本身風(fēng)險(xiǎn)較大特是在目前房?jī)r(jià)較高的情況下二是市存在的少量投資者都是具有較長(zhǎng)房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)累積了相當(dāng)資，

購(gòu)房時(shí)不少是選擇一性付款對(duì)這些人來(lái)說(shuō)首三成和四的區(qū)別也不大。相信過(guò)這段時(shí)間的恢復(fù)期以后價(jià)市場(chǎng)的前應(yīng)該還是比較好的。此外經(jīng)濟(jì)適用房和租房制度建設(shè)在各地逐步得到落實(shí)但還不可能在短期內(nèi)有樣的規(guī)模使在長(zhǎng)期也不可能對(duì)市場(chǎng)性作的商品房產(chǎn)生很大擊。因此，徐州年地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)20__年度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)價(jià)會(huì)各個(gè)區(qū)域會(huì)根據(jù)各自的供求比和客戶(hù)的認(rèn)度調(diào)整漲幅空間達(dá)一個(gè)相對(duì)高位市中心的價(jià)格始終會(huì)高其他區(qū)域，但其他各域價(jià)格會(huì)逐漸趨同，從而形成一個(gè)合理的“地級(jí)差”。五、徐州市新城區(qū)近房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷（20__年）依據(jù)前文分析：年徐州年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)20__度房地產(chǎn)發(fā)展運(yùn)行態(tài)勢(shì)依20__新城區(qū)各季度的價(jià)格走勢(shì)保守估計(jì)20__房將有約6XX%的的升幅后期20__年20__年仍將延續(xù)該增幅走。本項(xiàng)目距如意家園直線(xiàn)距離為1XXX米周邊暫時(shí)缺乏相應(yīng)的套設(shè)施參如意家園的銷(xiāo)售情況預(yù)計(jì)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)會(huì)有1XXX/平米的差價(jià)，即前期銷(xiāo)售價(jià)格為2XXX元平米左右。離市區(qū)近的住宅區(qū)由交通便利購(gòu)物上班上學(xué)便利所以一直以來(lái)占據(jù)著購(gòu)房者心理就拿南京來(lái)說(shuō)早在20__年的時(shí)候從市中心到江寧區(qū)就一個(gè)多小時(shí)所對(duì)江寧的房產(chǎn)很多人

不看好。但是現(xiàn)在，寧的房產(chǎn)在短短的幾年價(jià)格翻了一倍，交發(fā)展也是十分的迅速到年新入住的人口達(dá)到了萬(wàn)再看州的情況城區(qū)距市中心只有公里府的行政中心已啟，各種配套設(shè)施日趨完較市中心優(yōu)美多了房?jī)r(jià)一直較，幾乎沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的樓。顯然，對(duì)于人口超千萬(wàn)的城市，徐州更有更大的拓展空間和力新區(qū)作為城市新的成長(zhǎng)空間政府在加速完善新城區(qū)的套設(shè)施建設(shè)極積聚人氣已開(kāi)辟4條新線(xiàn)路以加強(qiáng)新城區(qū)和城區(qū)的聯(lián)系。

配套設(shè)施跟上了生便利，居住舒適，所以天的新城區(qū)就是明天的城市中心（據(jù)分析在最近對(duì)全市購(gòu)房者調(diào)查中客戶(hù)都很認(rèn)可郊區(qū)住，打算近兩年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)達(dá)到，郊區(qū)住宅順應(yīng)了城市發(fā)展的勢(shì)，徐州的郊區(qū)住宅代已經(jīng)到來(lái)了。）。另外由于供求比差是目前徐州市場(chǎng)導(dǎo)致區(qū)域漲幅的主導(dǎo)因素但是新城區(qū)目前應(yīng)量非常少作為保守估計(jì)判斷未來(lái)三年價(jià)格如下：徐州新城區(qū)未來(lái)兩年價(jià)格判斷：20__年市場(chǎng)參考價(jià)格/平米20__年市場(chǎng)參考價(jià)格3XXX元/平x（－%=3XXX元平米20__年市場(chǎng)參考價(jià)格3XXX元/平x（－%=3XXX元平米依據(jù)以上分析，保守計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)三年的價(jià)格判斷如下：

20__年項(xiàng)目市場(chǎng)參考格：元/平米－XXX/平米=2XXX元平米20__年項(xiàng)目市場(chǎng)參考格2XXX元/平米（6－10%=2XXX元平米2