各地產(chǎn)公司SWOT分析

各地產(chǎn)公司 SWOT分析優(yōu)勢(shì)1、中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營(yíng)住宅物業(yè)進(jìn)展，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。2、萬(wàn)科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略等。3、公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在 2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流淌性和健康的負(fù)債狀況。4、公司的增長(zhǎng)方式由規(guī)模速度增長(zhǎng)向質(zhì)量效益增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場(chǎng)調(diào)整期的平穩(wěn)增長(zhǎng)。5、1992?2008年公司收入和凈利潤(rùn)的復(fù)合增速分不為 28.7%和33.6%。劣勢(shì)土地儲(chǔ)備約 2200萬(wàn)平方米，僅能滿足萬(wàn)科2?3年的進(jìn)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì)阻礙其增長(zhǎng)并增加土地購(gòu)置成本。機(jī)會(huì)1、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬(wàn)科將通過(guò)整合行業(yè)資源提升市場(chǎng)占有率。2、住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f(wàn)科以后核心競(jìng)爭(zhēng)力的要緊來(lái)源之一。威脅綠城、恒大等民營(yíng)房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其以后增長(zhǎng)構(gòu)成有力威逼。二、保利地產(chǎn)（600048，SH）優(yōu)勢(shì)1、公司最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其資源優(yōu)勢(shì)。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國(guó)各要緊都市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國(guó)各地的擴(kuò)張，而且也專門有利于操縱公司的擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。2、土地儲(chǔ)備規(guī)模快速增長(zhǎng)，保利地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增至 3200萬(wàn)平方米，在一、二線都市形成全國(guó)性布局。其中二、三線都市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲(chǔ)備的 71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險(xiǎn)小等優(yōu)勢(shì)。3、公司成長(zhǎng)性好，增長(zhǎng)迅猛。過(guò)去五年保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率分不為 72%和77%，遠(yuǎn)高于同行業(yè)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速進(jìn)展。 劣勢(shì) 1、公司在2009年購(gòu)入約1000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，土地成本較高，這使其應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)的銷售價(jià)格彈性較小。2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格偏激進(jìn)。機(jī)會(huì)1、保利地產(chǎn)差不多完成了全國(guó)化布局，開(kāi)始進(jìn)入收成期，市場(chǎng)占有率將迅速提升。2、二、三線都市化進(jìn)程提速。威脅保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港（ 119，HK），與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)其資源獲得和市場(chǎng)均造成威逼。三、中海地產(chǎn)（688，HK）優(yōu)勢(shì)1、公司是具有央企背景的中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，品牌優(yōu)勢(shì)明顯。2、公司憑借母公司中國(guó)建筑的強(qiáng)大背景跨區(qū)域進(jìn)展房地產(chǎn)，資產(chǎn)規(guī)模龐大。3、公司實(shí)施全國(guó)性的品牌擴(kuò)張策略， 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，過(guò)去六年實(shí)現(xiàn)凈利 40%以上的復(fù)式增長(zhǎng)。4、公司共擁有土地儲(chǔ)備約 3450萬(wàn)平方米，可滿足 4年的開(kāi)發(fā)規(guī)模需要。公司獵取土地質(zhì)量較高，要緊布局于要緊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。5、進(jìn)展物業(yè)以中高端物業(yè)為主，毛利率水平較高。6、資產(chǎn)負(fù)債表狀況良好，公司的凈現(xiàn)金流為正，持有現(xiàn)金超過(guò) 300億元。劣勢(shì)1、公司在一線都市購(gòu)地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格調(diào)整彈性較小。2、公司2009年斥資227億元購(gòu)入1165萬(wàn)平方米項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，一改其穩(wěn)健的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備作風(fēng)，其業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的穩(wěn)固性可能有所波動(dòng)。 機(jī)會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍偏低，中海外有望通過(guò)整合行業(yè)資源提升市場(chǎng)占有率。威脅1、中海外與中國(guó)建筑的另一家子公司中建地產(chǎn)存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，兩者在多個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)顯現(xiàn)重合。2、政府對(duì)閑置土地的態(tài)度更加嚴(yán)格，土地持有成本上升將難以幸免。四、恒大地產(chǎn)（3333，HK）優(yōu)勢(shì)1、一體化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)?；拈_(kāi)發(fā)模式是公司的重要特點(diǎn)，恒大借助該模式在短時(shí)刻內(nèi)將其業(yè)務(wù)從廣州市快速?gòu)?fù)制到全國(guó) 24個(gè)中心都市。2、公司是中國(guó)內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備最多的開(kāi)發(fā)商，公司在內(nèi)地 30個(gè)都市擁有近6000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中土地儲(chǔ)備超過(guò)100萬(wàn)平方米的都市達(dá)11個(gè)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。3、2009年恒大地產(chǎn)的銷售額達(dá)303億元，估量已鎖定2009年和2010年業(yè)績(jī)的80%和50%。恒大從2009年開(kāi)始業(yè)績(jī)有爆發(fā)式增長(zhǎng)，2008.2010年的凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率有望超過(guò)200%。劣勢(shì)1、盡管流淌性得到極大緩解，但負(fù)債比率整體偏高，公司仍需要更高的財(cái)務(wù)安全性。2、公司的產(chǎn)品線過(guò)于豐富，分不涵蓋中檔物業(yè)、中高端物業(yè)、旅行地產(chǎn)、酒店和商用物業(yè)，這可能導(dǎo)致其核心產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力被削弱，以及對(duì)個(gè)不領(lǐng)域的操縱力不夠。3、位于江蘇南通的約 1200萬(wàn)平方米土地能否正常開(kāi)發(fā)尚存在較大的不確定性。機(jī)會(huì)橫向整合行業(yè)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。威脅政府對(duì)閑置土地的態(tài)度日趨強(qiáng)硬，恒大地產(chǎn)的閑置土地可能面臨被征收出讓金20%的閑置費(fèi)或土地被政府強(qiáng)制收回。五、中糧地產(chǎn)（000031，SZ）優(yōu)勢(shì)1、公司是中糧集團(tuán)旗下唯獨(dú)的房地產(chǎn)上市公司。中糧集團(tuán)對(duì)公司連續(xù)的資產(chǎn)注入以及資金支持，是公司增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?、“工業(yè)地產(chǎn)+住宅地產(chǎn)”的雙業(yè)務(wù)架構(gòu)，兼具穩(wěn)固性和成長(zhǎng)性。工業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)固的贏利和現(xiàn)金獵取能力有利于支撐目前公司住宅地產(chǎn)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使公司業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)兼具穩(wěn)固性和成長(zhǎng)性。3、住宅地產(chǎn)在中糧集團(tuán)入主后獲得了長(zhǎng)足進(jìn)展，項(xiàng)目?jī)?chǔ)備規(guī)模和布局均取得重大突破。4、房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、贏利能力強(qiáng)。5、財(cái)務(wù)彈性較強(qiáng)，債務(wù)壓力較輕，依舊具有較大的融資空間。劣勢(shì)1、住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、土地儲(chǔ)備等方面較國(guó)內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有較大差距。2、資產(chǎn)規(guī)模及凈資產(chǎn)規(guī)模均較小，資金實(shí)力有限，限制了公司的進(jìn)展速度。機(jī)會(huì)中糧集團(tuán)正整合其業(yè)務(wù)，中糧地產(chǎn)將直截了當(dāng)受益于其母公司對(duì)其核心業(yè)務(wù)（食品和房地產(chǎn)）的整合。威脅1、中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)部分業(yè)務(wù)重合，存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的情形。2、中糧地產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)現(xiàn)金流能否支撐其商業(yè)地產(chǎn)的快速擴(kuò)張，存在不確定性。六、招商地產(chǎn)（000024，SZ）優(yōu)勢(shì)1、公司是招商局集團(tuán)直屬企業(yè)，是國(guó)資委重點(diǎn)支持的 5家央屬地產(chǎn)企業(yè)之一，綜合實(shí)力強(qiáng)，并實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。 2、公司在深圳擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌知名度，深圳市場(chǎng)占有率達(dá) 5%。本地購(gòu)房者的品牌忠誠(chéng)度較高，消費(fèi)黏性強(qiáng)。3、大股東蛇口工業(yè)區(qū)將連續(xù)注入土地等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，外延式的增長(zhǎng)是招商地產(chǎn)重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、公司實(shí)施開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，較高的毛利率水平和穩(wěn)固現(xiàn)金流的運(yùn)營(yíng)模式使得公司抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。此外，融資渠道日趨多元化。5、土地質(zhì)量較高，公司的土地儲(chǔ)備超過(guò) 50%位于一線都市，土地成本較低。劣勢(shì)1、公司超過(guò)50%的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目集中于珠江三角洲，其他地區(qū)的土地儲(chǔ)備量較小。2、在全國(guó)的品牌阻礙力有待提升，招商地產(chǎn)在深圳以外地區(qū)知名度有限。機(jī)會(huì)1、隨著《深圳都市更新方法》的推出，蛇口工業(yè)區(qū)的地塊以后可能有較大的升值空間。2、擁有龐大的潛在市場(chǎng)和顧客群。威脅1、公司的全國(guó)化步伐略顯遲緩，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的快速擴(kuò)張，珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)的市場(chǎng)空間受到擠壓。七、金地集團(tuán)（600383，SH）優(yōu)勢(shì)1、深圳國(guó)資背景，項(xiàng)目運(yùn)作能力和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力是金地集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。其在戰(zhàn)略和諧能力、產(chǎn)品定位能力、品牌治理能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)同能力以及團(tuán)隊(duì)治理能力等方面優(yōu)勢(shì)明顯。2、嘗試通過(guò)平安信托進(jìn)行項(xiàng)目融資，融資渠道多元化。3、土地儲(chǔ)備總量和結(jié)構(gòu)合理，珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海地區(qū)的項(xiàng)目分布穩(wěn)固。新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備毛利率水平高于存量。4、成功開(kāi)發(fā)多個(gè)“金地”品牌的住宅社區(qū)，在一線都市知名度較高。5、公司面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，保持敏銳和靈活的策略，保證了財(cái)務(wù)安全。劣勢(shì)1、公司典型順周期運(yùn)作項(xiàng)目，決策調(diào)整往往滯后于市場(chǎng)變化，長(zhǎng)期回報(bào)率偏低。2、借助信托模式進(jìn)展上海項(xiàng)目，盡管降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但也將降低公司在項(xiàng)目的酬勞率。機(jī)會(huì)1、公司產(chǎn)品定位中端，在高房?jī)r(jià)的背景下，自住和改善性需求將對(duì)公司業(yè)績(jī)有較強(qiáng)支撐。2、深圳舊城區(qū)改造提速，為公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)提供新的機(jī)遇。威脅公司在一線都市業(yè)務(wù)比重較大，而一線都市的增長(zhǎng)空間日趨有限且政策風(fēng)險(xiǎn)較大，均對(duì)公司在以后的增長(zhǎng)形成隱患。八、北辰實(shí)業(yè)（601588，SH）&(588,HK）優(yōu)勢(shì)1、唯獨(dú)一家同時(shí)在滬、港兩地上市的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，融資渠道豐富。2、資產(chǎn)質(zhì)量高。公司在北京的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及所有的持有物業(yè)項(xiàng)目，差不多集中在亞奧區(qū)域核心位置及周邊地區(qū)。3、物業(yè)進(jìn)展是公司以后收入增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力，長(zhǎng)沙三角洲將是以后5年公司要緊的贏利增長(zhǎng)點(diǎn)。4、投資并經(jīng)營(yíng)的物業(yè)面積達(dá) 120萬(wàn)平方米，投資物業(yè)和酒店收入占比超過(guò)15%，有效平滑公司現(xiàn)金流。5、公司現(xiàn)金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的進(jìn)展空間。劣勢(shì)1、長(zhǎng)沙項(xiàng)目樓面地價(jià)約 2500/平方米，較長(zhǎng)沙4300元/平方米的房?jī)r(jià)來(lái)講，土地價(jià)格偏高。2、長(zhǎng)沙項(xiàng)目投入資金龐大，開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)。3、長(zhǎng)沙項(xiàng)目是公司開(kāi)發(fā)的首個(gè)北京以外的項(xiàng)目，跨區(qū)域開(kāi)發(fā)能力不確定。機(jī)會(huì)1、北辰實(shí)業(yè)的投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)要緊集中在亞奧商圈。奧運(yùn)的建設(shè)和進(jìn)展將進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域的商業(yè)繁榮，從而提升公司資產(chǎn)的增值潛力。2、政府政策推進(jìn)二、三線都市的都市化進(jìn)程，利好長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目，降低其進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)。威脅1、奧運(yùn)會(huì)后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現(xiàn)疲軟，投資物業(yè)收入增長(zhǎng)放緩。2、由于寫字樓市場(chǎng)與商鋪市場(chǎng)將有大面積新增供應(yīng)入市，商業(yè)地產(chǎn)仍面臨壓力。九、華潤(rùn)置地（1109，HK）優(yōu)勢(shì)1、母公司華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)資委直屬企業(yè)，同時(shí)也是萬(wàn)科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力雄厚。2、華潤(rùn)置地全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)進(jìn)展商，住宅開(kāi)發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)成為其要緊的運(yùn)營(yíng)模式。 3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬(wàn)象城”為龍頭的持有型物業(yè)的比例持續(xù)上升，估量以后投資物業(yè)對(duì)總贏利的奉獻(xiàn)可達(dá)到20%.30%，能有效增強(qiáng)公司抗周期波動(dòng)能力。4、母公司連續(xù)資產(chǎn)注入成為華潤(rùn)置地專門的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2004年以來(lái)，母公司共六次向華潤(rùn)置地注入地塊和項(xiàng)目， 總計(jì)1450萬(wàn)平方米。而華潤(rùn)置地則用股權(quán)作為對(duì)價(jià)，成功融資超過(guò) 100億元。5、拓展住宅增值服務(wù)，有助于挖掘華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部資源的整合潛力，增強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)1、目前母公司持有的土地儲(chǔ)備有限， 母公司注入模式已難以連續(xù)。2、地產(chǎn)業(yè)務(wù)過(guò)度多元化，使資源整合難度加大，并可能阻礙核心業(yè)務(wù)增速。機(jī)會(huì)直截了當(dāng)受益于母公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)整合。威脅萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)等一批專業(yè)的商用物業(yè)進(jìn)展商逐步進(jìn)展壯大，對(duì)公司的投資性物業(yè)的進(jìn)展空間構(gòu)成威逼。十、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（3377，HK)）優(yōu)勢(shì)1、中國(guó)人壽、中國(guó)遠(yuǎn)洋集團(tuán)和中化集團(tuán)，三大股東實(shí)力雄厚。2、公司在環(huán)渤海灣地區(qū)具有專門強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其連續(xù)六年在北京住宅市場(chǎng)占有率第一，目前市場(chǎng)占有率約為 5%。2009年公司60%的銷售收入來(lái)自北京。3、土地儲(chǔ)備定位精準(zhǔn)，堅(jiān)持以“環(huán)渤?！睘楹诵模鸩竭M(jìn)入長(zhǎng)三角、珠三角等地區(qū)。土地儲(chǔ)備超過(guò) 1260萬(wàn)平方米，78%的土地儲(chǔ)備位于環(huán)渤海灣地區(qū)。 4、2009年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的合約銷售額將達(dá)約 140億元，年增幅達(dá)222%。2008.2011年贏利復(fù)合增長(zhǎng)估量達(dá)32%。5、公司增發(fā)新股和發(fā)行債券，穩(wěn)固資產(chǎn)負(fù)債表，為增長(zhǎng)提供保證。劣勢(shì)公司對(duì)北京市場(chǎng)的依靠度過(guò)高，北京市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)業(yè)績(jī)阻礙較大。此外，公司正處在區(qū)域級(jí)地產(chǎn)商向全國(guó)擴(kuò)張的轉(zhuǎn)型時(shí)期，較其他跨區(qū)域進(jìn)展的大型地產(chǎn)商，公司的資源配置、運(yùn)營(yíng)效率和產(chǎn)品線的操縱力不具備優(yōu)勢(shì)。機(jī)會(huì)北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為 924萬(wàn)平方米，庫(kù)存消化時(shí)刻為6個(gè)月。這關(guān)于公司在北京地區(qū)業(yè)務(wù)有著主動(dòng)意義。威脅2009年北京地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，客觀上對(duì)需求產(chǎn)生抑制作用。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)高位盤整，公司在 2009年的銷售額增長(zhǎng)難以連續(xù)。十一 方興地產(chǎn)（817，HK）優(yōu)勢(shì)1、公司是中化集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦公司。在母公司注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的支持下，其持有商業(yè)物業(yè)面積增至 90萬(wàn)平方米，已成為內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。2、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良。公司旗下的物業(yè)差不多是發(fā)達(dá)地區(qū)的高級(jí)酒店和甲級(jí)商用物業(yè)，成熟運(yùn)營(yíng)多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現(xiàn)金流都有穩(wěn)固保證。上海金茂大廈等多個(gè)物業(yè)已具有極高的品牌價(jià)值和市場(chǎng)知名度。3、中化集團(tuán)仍擁有北京、上海多個(gè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地塊，并待連續(xù)注入方興地產(chǎn)。公司具有較大的外延式進(jìn)展空間。4、公司在2009.2010年的贏利可見(jiàn)度較高。而公司 40.6億元巨資購(gòu)買的北京廣渠門地塊將對(duì)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和確立北京市場(chǎng)份額有著重要阻礙。劣勢(shì)1、北京廣渠門地塊的開(kāi)發(fā)和北外灘后期項(xiàng)目開(kāi)工將考查以后公司現(xiàn)金流。2、公司業(yè)務(wù)向住宅開(kāi)發(fā)傾斜，將面臨應(yīng)對(duì)連續(xù)龐大的資本開(kāi)支和營(yíng)利咨詢題。機(jī)會(huì)2010年上海世博會(huì)估量吸引約 8000萬(wàn)游客來(lái)上海觀光旅行，將明顯提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。威脅內(nèi)地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣顯現(xiàn)回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機(jī)進(jìn)一步加深，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)仍會(huì)偏淡，方興地產(chǎn)的業(yè)績(jī)也將會(huì)受到阻礙。十二、金融街（000402，SZ）優(yōu)勢(shì)1、公司是北京國(guó)資背景，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，營(yíng)利模式專門。其為金融機(jī)構(gòu)提供物業(yè)配套的商業(yè)地產(chǎn)模式，區(qū)不于其他商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展商。2、公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)質(zhì)量高、出租穩(wěn)固，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過(guò) 30萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)收入的奉獻(xiàn)率占到 10%。3、投資物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)收益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，推動(dòng)公司業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，并在2010年進(jìn)入收成期。劣勢(shì)1、有關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)公司現(xiàn)金流的要求較高，而項(xiàng)目回收期也較長(zhǎng)。2、商業(yè)地產(chǎn)的投資需求比例較高，從而使商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)不確定性較強(qiáng)大。機(jī)會(huì)1、估量REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質(zhì)量的商業(yè)地產(chǎn)符合REITs投資標(biāo)的要求，將為公司提供新的融資渠道。2、保險(xiǎn)資金能夠投資商業(yè)房地產(chǎn)的新政策，將對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著主動(dòng)阻礙。3、金融行業(yè)有望成為中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，金融行業(yè)的物業(yè)配套需求旺盛。威脅金融危機(jī)以來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)的租金較為疲弱，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，也抑制商業(yè)房地產(chǎn)租金的增長(zhǎng)。十三、富力地產(chǎn)（2777，HK）優(yōu)勢(shì)1、具有較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、穩(wěn)健的擴(kuò)張策略和高效率的運(yùn)營(yíng)模式。2、在廣州地區(qū)具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 2009年廣州地區(qū)奉獻(xiàn)銷售額超過(guò)80億元。較強(qiáng)的跨區(qū)域進(jìn)展房地產(chǎn)能力，保證業(yè)務(wù)重心逐步由廣州向華北轉(zhuǎn)移，區(qū)域經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)下降。3、銷售快速上升，提早完成 2009年230億元銷售目標(biāo)，廣州地區(qū)奉獻(xiàn)超過(guò)80億元，2010年銷售目標(biāo)達(dá)300億元。4、商業(yè)及酒店項(xiàng)目逐步成為富力地產(chǎn)收入的重要來(lái)源， 2009年中期時(shí)占到總營(yíng)業(yè)收入的 5%。5、廣州亞運(yùn)城“地王”地塊的獵取充實(shí)富力地產(chǎn)在廣州的土地儲(chǔ)備，與雅居樂(lè)和碧桂園聯(lián)合開(kāi)發(fā)也大大減低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)1、商業(yè)項(xiàng)目和高端產(chǎn)品拉低了整體組合的周轉(zhuǎn)速度。2、高負(fù)債使富力面臨脆弱的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，而高成本土地則使公司在低谷中降價(jià)促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司以后幾年的擴(kuò)張速度。機(jī)會(huì)1、亞運(yùn)會(huì)關(guān)于廣州地區(qū)的銷售將產(chǎn)生推動(dòng)。2、回來(lái)A股市場(chǎng)融資。3、REITs的推出，將為富力地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)提供新的融資渠道，提升資產(chǎn)流淌性。威脅1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運(yùn)城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。2、廣州立即立法征收土地閑置費(fèi)，公司將增加土地持有成本。十四、合生創(chuàng)展（754，HK）優(yōu)勢(shì)1、擅長(zhǎng)進(jìn)展大型社區(qū)、產(chǎn)品性價(jià)比高以及多商業(yè)模式，保證合生創(chuàng)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略具有前瞻性，緊扣都市以后進(jìn)展熱點(diǎn)大量購(gòu)買地皮，有效降低土地成本，獵取豐厚的投資回報(bào)。此外，理性的土地策略，保證公司的財(cái)務(wù)安全。3、產(chǎn)品線定位中高端產(chǎn)品，產(chǎn)品利潤(rùn)率高，需求剛性強(qiáng)。產(chǎn)品線豐富，便于抗擊風(fēng)險(xiǎn)，形成品牌和產(chǎn)品阻礙力。4、北京市場(chǎng)的銷售額主導(dǎo)力仍專門強(qiáng)。5、2009年銷售額達(dá)150億元，較2008年增長(zhǎng)58%。以后兩年贏利能見(jiàn)度較高，復(fù)合增速超過(guò) 30%。6、適度的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以堅(jiān)持物業(yè)組合的多元化，為其帶來(lái)穩(wěn)固的現(xiàn)金流收入。劣勢(shì)1、家族企業(yè)在治理結(jié)構(gòu)的硬傷，制約公司的成長(zhǎng)。2、2009年銷售增速約為 58%，低于要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。3、公司進(jìn)展方向過(guò)于依靠其創(chuàng)始人的市場(chǎng)嗅覺(jué)，進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)較大。機(jī)會(huì) 產(chǎn)品線豐富，產(chǎn)品定位中高端，性價(jià)比高，在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的新格局里處于優(yōu)勢(shì)地位。威脅1、1500萬(wàn)平方米的京津新城的開(kāi)發(fā)不順暢，銷售未達(dá)預(yù)期。2、土地新政使大規(guī)模拿地的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，經(jīng)營(yíng)模式難以為繼。十五、碧桂園（2007，HK）優(yōu)勢(shì)1、快速開(kāi)發(fā)、快速銷售是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其在三、四線都市快速開(kāi)發(fā)大型住宅社區(qū)具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。2、碧桂園模式，既保持較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率也優(yōu)于行業(yè)平均水平。過(guò)去三年碧桂園的平均存貨周轉(zhuǎn)率為 1.53，而平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率則為29.98%，均優(yōu)于行業(yè)平均水平。 3、一體化的開(kāi)發(fā)模式，使碧桂園能夠進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)和集中采購(gòu)，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、降低建筑設(shè)計(jì)成本，并縮短建設(shè)周期。 4、土地成本低（約 255元/平方米），一體化規(guī)劃和施工，使成本得到有效操縱，提升贏利。劣勢(shì)1、碧桂園模式在異地?cái)U(kuò)張，專門是珠三角以外地區(qū)，面臨較強(qiáng)的不確定性。2、酒店的過(guò)度建設(shè)，阻礙資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。3、物業(yè)進(jìn)展過(guò)快，以及造價(jià)偏低，可能導(dǎo)致碧桂園開(kāi)發(fā)的物業(yè)存在質(zhì)量隱患。機(jī)會(huì)1、房?jī)r(jià)的快速上升，使低價(jià)銷售的碧桂園的價(jià)格優(yōu)勢(shì)得以凸現(xiàn)。2、近期中央政府放松對(duì)中小都市戶籍的限制，加速都市化進(jìn)程，碧桂園將直截了當(dāng)受益于該新政策。威脅公司能否成功復(fù)制商業(yè)模式，具有相當(dāng)不確定性。十六、綠城中國(guó)（3900，HK）優(yōu)勢(shì)1、綠城是跨區(qū)域進(jìn)展的品牌地產(chǎn)商，主營(yíng)中高檔住宅物業(yè)，在長(zhǎng)三角地區(qū)具有較高的品牌知名度。2、土地儲(chǔ)備的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集中布局于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)。3、在浙江的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有絕對(duì)的主導(dǎo)力，在杭州等多個(gè)都市的市場(chǎng)占有率均排名第一。4、融資手段靈活,而多個(gè)聯(lián)營(yíng)公司進(jìn)展項(xiàng)目也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。5、銷售快速增長(zhǎng)，2009年銷售額達(dá)510億元，同比2008年增長(zhǎng)235%。在售物業(yè)規(guī)模龐大，為銷售增長(zhǎng)提供了保證，預(yù)期綠城目標(biāo) 2009.2012年每年銷售及利潤(rùn)增長(zhǎng)可達(dá) 30%及35%。劣勢(shì)1、激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略。2009年下半年綠城中國(guó)在凈負(fù)債率達(dá) 135%的情形下，購(gòu)入大幅土地儲(chǔ)備斥資超過(guò) 200億元。2、資本負(fù)債比率一直居高不下，高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式充滿財(cái)務(wù)隱患。機(jī)會(huì)綠城中國(guó)的激進(jìn)式擴(kuò)張可能將改寫房地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)格局。威脅1、激進(jìn)的拿地策略對(duì)公司的財(cái)務(wù)安全造成威逼，專門在 2010年銀行信貸政策不明朗的情形下，流淌性風(fēng)險(xiǎn)偏高。2、房?jī)r(jià)持續(xù)上升，使終端對(duì)消費(fèi)信貸有專門高的依靠程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購(gòu)房需求將會(huì)快速萎縮，使得銷售的大幅增長(zhǎng)難以連續(xù)。十七、龍湖地產(chǎn)（960，HK）優(yōu)勢(shì)1、龍湖地產(chǎn)采取“多業(yè)態(tài)、區(qū)域化聚焦”的戰(zhàn)略，市場(chǎng)定位較為清晰，以開(kāi)發(fā)中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復(fù)制到全國(guó)多個(gè)都市。2、龍湖地產(chǎn)在重慶、成都和北京具有較強(qiáng)的市場(chǎng)主導(dǎo)力，在重慶住宅市場(chǎng)銷售額連續(xù)五年排名第一。3、物業(yè)產(chǎn)品類型多，且品質(zhì)較高。4、高素養(yǎng)的物業(yè)治理團(tuán)隊(duì)，并享有相當(dāng)知名度，關(guān)于自住和改善性需求的客戶有較強(qiáng)的黏性。5、分權(quán)式?jīng)Q策架構(gòu)保證了較高的運(yùn)營(yíng)效率。6、物業(yè)銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財(cái)務(wù)安全性。7、增長(zhǎng)性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長(zhǎng) 60%。劣勢(shì)1、龍湖地產(chǎn)高度依靠重慶、成都和北京的市場(chǎng)表現(xiàn)。如這些市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，對(duì)公司將造成負(fù)面阻礙。2、公司正將其業(yè)務(wù)拓展至全國(guó)范疇，由于區(qū)域差異度大，因此其模式復(fù)制的成功概率不確定。機(jī)會(huì)直截了當(dāng)受益于區(qū)域振興規(guī)劃政策的扶持以及成渝經(jīng)濟(jì)新區(qū)的快速進(jìn)展。威脅立即進(jìn)入的長(zhǎng)三角和珠三角市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，進(jìn)入門坎較高，龍湖地產(chǎn)將面臨猛烈的競(jìng)爭(zhēng)，成本支出和營(yíng)利能力面臨考查。十八、寶龍地產(chǎn)（1238，HK）優(yōu)勢(shì)1、公司具有專門的營(yíng)利模式，其以租售并舉的營(yíng)利策略來(lái)進(jìn)展綜合商用物業(yè)。公司的住宅和部分商用物業(yè)的銷售堅(jiān)持營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，而商用物業(yè)和酒店業(yè)務(wù)為其提供較高的贏利水平和業(yè)績(jī)穩(wěn)固性。2、公司立足于內(nèi)地高增長(zhǎng)的二、三線都市，依靠當(dāng)?shù)卣畬⑵浜诵奈飿I(yè)“寶龍都市廣場(chǎng)”的進(jìn)展與都市新區(qū)建設(shè)相結(jié)合，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成功率大大提升。3、通過(guò)與當(dāng)?shù)卣暮献鳎鞠硎芡恋睾投愂諆?yōu)待，有效降低運(yùn)營(yíng)成本。目前寶龍集團(tuán)的平均地價(jià)約為 500元/平方米。4、營(yíng)利能力較強(qiáng),毛利潤(rùn)率水平堅(jiān)持在 50%以上，要緊得益于較低的土地成本和較強(qiáng)的成本操縱能力。劣勢(shì)1、公司過(guò)于依靠物業(yè)銷售，由于尚未進(jìn)入全面回收期，公司自持的物業(yè)租賃業(yè)務(wù)和酒店業(yè)務(wù)的收入奉獻(xiàn)僅占到公司營(yíng)業(yè)收