天津某商業(yè)地塊項目總體策劃方案

天津**公司***項目

總體策劃方案**2002年4月策劃依據(jù)經(jīng)過與**公司的幾次溝通，就以下問題已達(dá)成共識。本案策劃的出發(fā)點即在此：進(jìn)入21世紀(jì)，天津正在重新審視自我，進(jìn)行反思，洗牌和自我定位。城市化進(jìn)程正處于升級換代的關(guān)鍵時刻，新天津呼之欲出。**公司應(yīng)抓住這個歷史性的機(jī)遇，并有效地引導(dǎo)政府的規(guī)劃，從而成為政府的戰(zhàn)略同盟伙伴，相得益彰；**公司是一個城市開發(fā)商?！罢埧?，企業(yè)買單”，做的是天津城市營銷，是天津新造城運動的領(lǐng)軍者；以經(jīng)營地產(chǎn)，搭建平臺為初期要務(wù)。把總體理念和前景規(guī)劃做好之后，就可以劃地而售，讓其他專業(yè)公司進(jìn)來進(jìn)行實際具體分項目的開發(fā)。

站在整個中國和大北京地區(qū)的角度重新定位天津和本案，從歷史發(fā)展沿革和區(qū)位空間布局以及趨勢，梳理出本案所應(yīng)承擔(dān)的城市功能；按照新城市主義的原則對本案進(jìn)行功能定位和規(guī)劃設(shè)計；要從功能層面、戰(zhàn)術(shù)層面和戰(zhàn)略層面理清楚近期、中期、遠(yuǎn)期的開發(fā)思路。做到一次性規(guī)劃，多次性、多元化開發(fā)。近、中、遠(yuǎn)期的各功能規(guī)劃與開發(fā)，應(yīng)是有機(jī)的復(fù)合疊加，起乘數(shù)效應(yīng)甚至是原子核裂變效應(yīng)，而不是簡單的切豆腐塊的機(jī)械分割開發(fā)。

核心問題大勢把握——站在整個中國、大北京及大天津的角度重新審視地塊的核心價值、空間和時間定位，確定其輻射和聚合區(qū)域。解決“為什么”的問題。理念創(chuàng)新——形象定位、概念定位和功能定位。解決“是什么”的問題。策略設(shè)計——設(shè)計開發(fā)模式，解決“怎么做”的問題。資源整合——設(shè)計商業(yè)模式，解決“誰來做”的問題。首先需要明確的是：通過本案，**公司所要達(dá)到的戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)為城市創(chuàng)造價值：全面提高城市品位和城市化進(jìn)程，經(jīng)營城市。

為企業(yè)創(chuàng)造價值：全面提升品牌，成為天津地產(chǎn)第一品牌。為顧客創(chuàng)造價值——投資者得到理想的投資收益。老百姓得到生活方式的革命。

大勢把握津京**城為什么？站在全中國的角度來看：

天津是什么？上海影響力輻射南方地區(qū)，北京+天津影響力輻射北方地區(qū)天津影響力〈上海影響力天津+北京影響力〉上海影響力結(jié)論天津——“北方上?！闭驹诖蟊本┑慕嵌葋砜矗?/p>

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口優(yōu)勢CBD（東部）制造業(yè)中心（已形成）信息、體育、文教（北部）物流中心（正在形成）現(xiàn)代商業(yè)中心（欠缺）2008年奧運運會與WTO催催生大北京，大大北京催生新天天津。大北京并不僅僅僅是吳良鏞院士士受建設(shè)部委托托所做的一紙規(guī)規(guī)劃，而是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的必然。。大北京的潛力在在于發(fā)展沿大北北京主軸的雙核核（北京、天津津）之間，而不不是各自為政攤攤大餅式發(fā)展。?！按蟊本彼{(lán)圖圖中北京是全國國知識經(jīng)濟(jì)基地地、重要現(xiàn)代化化服務(wù)基地、全全國經(jīng)濟(jì)調(diào)控與與管理中心、國國際經(jīng)濟(jì)交往中中心；天津則以以制造業(yè)、海洋洋、石油、化工工為主，同時是是華北重要港口口樞紐和物流中中心；各地區(qū)、、各產(chǎn)業(yè)間密切切聯(lián)系、互利互互惠、取長補(bǔ)短短。天津**國際機(jī)機(jī)場擴(kuò)建以及與與北京機(jī)場的合合并，京津聯(lián)動動已見端倪。京津磁懸浮列車車的連通，縮短短京津距離，兩兩者聯(lián)系更加緊緊密。實際上，大北京京不僅給北京帶帶來了新的發(fā)展展機(jī)遇，更重要要的是，天津成成為大北京主軸軸上的“雙核””之一，天津的的地位得以提升升，在這種發(fā)展展機(jī)遇下，新天天津必將呼之欲欲出。京津塘黃金走廊廊上分布著七個個高新技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)（其中天津津占4個），承承接了北京大部部分的工業(yè)遷移移。結(jié)論：大北京作作為未來的世界界城市，缺乏一一個可輻射本區(qū)區(qū)域的現(xiàn)代新型型商業(yè)貿(mào)易區(qū)。。站在大天津的角角度來看：天天津缺什么？大天津的未來發(fā)發(fā)展方向不是從從市中心向四周周攤大餅而是從從天津市區(qū)和塘塘沽區(qū)之間沿津津濱高速路兩側(cè)側(cè)發(fā)展本案代表天津市市區(qū)發(fā)展的方向向天津城市的雙核核之間缺少有效效的連接天津開發(fā)區(qū)是中中國最好的開發(fā)發(fā)區(qū)之一，是天天津及中國北方方地區(qū)的制造業(yè)業(yè)中心和外商投投資的首選區(qū)域域，人均GDP已過10萬元元。中心城區(qū)則則承擔(dān)了幾乎所所有的城市功能能。在開發(fā)區(qū)及老城城區(qū)內(nèi)保留著大大量的土地，依依造津濱高速公公路的連接，開開發(fā)區(qū)和老城區(qū)區(qū)形成了旺盛的的人流、物流和和信息流。而這這些大量的土地地可以承擔(dān)補(bǔ)充充開發(fā)區(qū)和老城城區(qū)的其他城市市功能，如商務(wù)務(wù)、貿(mào)易、物流流功能。結(jié)論：本案正是是位于開發(fā)區(qū)與與老城區(qū)的黃金金軸帶上，可以以發(fā)展成為現(xiàn)代代化商業(yè)、物流流業(yè)。站在***的地地塊上看：本本案適于做什么么？天津最漂亮最寬寬闊的迎賓路———世紀(jì)大道貫貫穿本案基地臨空：緊鄰天津津**國際機(jī)場場，天津機(jī)場正正在發(fā)展成為北北方最大的貨運運機(jī)場，可發(fā)展展臨空經(jīng)濟(jì)，并并與北京機(jī)場與與天津港口聯(lián)動動，達(dá)成高度外外向型輻射功能能。臨路：緊鄰華北北第一陸地大動動脈——京津塘塘高速路，輻射射北京非常方便便。并緊鄰天津津外環(huán)線，可順順利通達(dá)天津任任何地方。擁有有天津最寬最美美的標(biāo)志心性大大道——世紀(jì)大大道，既得景觀觀之利，又得交交通之暢。三路路鄰我，則不僅僅近通天津各處處，更遠(yuǎn)達(dá)大北北京各地，并為為天津城市之標(biāo)標(biāo)志與驕傲。同同時還臨近“京京哈”、“京山山”鐵路大動脈脈。近海：本案靠近近北方最大的出出?？谔旖蚋?，，天津港是北方方重要的國際貿(mào)貿(mào)易港口。此外，本案還鄰鄰近東麗區(qū)政府府，鄰近消費力力比較強(qiáng)的河?xùn)|東區(qū)河西區(qū)；項項目規(guī)模宏大，，更有1600畝的大型苗圃圃區(qū)在其中。綜述：從以上幾幾方面分析，我我們認(rèn)為：本案案在空間和功能能上有以下幾大大特點：它是大北京的重重要組成部分；；它是京津塘經(jīng)濟(jì)濟(jì)物流鏈上的重重要一環(huán)；是天津東部新的的經(jīng)濟(jì)增長極；；是天津新機(jī)場經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組組成部分，京津津機(jī)場集團(tuán)的重重組以及磁懸浮浮列車的到來將將提升天津機(jī)場場地位，北京就就在家門口；它是天津經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)與中中心城區(qū)之間的的粘合劑，使之之構(gòu)成互相呼應(yīng)應(yīng)的啞鈴結(jié)構(gòu)，，使天津物流空空海聯(lián)動便捷，，并帶動京津冀冀諸多開發(fā)區(qū)。。理念創(chuàng)新津京**城是什什么？代表21世紀(jì)天天津新城市形象象的標(biāo)志性項目目天津的門戶天津的第一城市市客廳天津的新名片天津開發(fā)區(qū)與老老城區(qū)之間的超超級粘合劑它的輻射力不僅僅限于天津，而而是大北京地區(qū)區(qū)，2小時車程程內(nèi)，甚至輻射射整個北方地區(qū)區(qū)。它是現(xiàn)代化的商商業(yè)中心，并以以商業(yè)為龍頭，，集商務(wù)、旅游游、倉儲、加工工、居住為一體體，同時復(fù)合了了作為一個城市市開發(fā)所應(yīng)有的的教育、休閑、、娛樂、文化等等功能。它是真正產(chǎn)業(yè)化化的、具有造血血功能、能自我我循環(huán)的主題性性城區(qū)。以商業(yè)帶動商務(wù)務(wù)、旅游、居住住、休閑娛樂，，旅因商而興，，住因商而旺。。渾然一體，相相得益彰，共同同發(fā)展。**公司作為城城市開發(fā)商，***地塊作為為一個主題新區(qū)區(qū)，最主要的功功能是商業(yè)，融融合了為商業(yè)服服務(wù)所衍生出的的商務(wù)、旅游（（商業(yè)本身復(fù)合合了部分的旅游游概念），同時時包括城市開發(fā)發(fā)中必須具備的的居住、教育、、娛樂、文化、、工業(yè)功能。與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的的不同？名稱：津京**城津京：立足天津津，輻射大北京京**：既是公司司名，也意味著著臨機(jī)場（（**國際機(jī)機(jī)場）、臨港口口、臨海城：城市概概念策略設(shè)計津京**城怎么么做？三老策略處理好“三老””關(guān)系，特別是是爭取“一老””的支持是項目目運作成敗的關(guān)關(guān)鍵。只有和政府結(jié)成成共同體，爭取取到政府的支持持，納入政府的的工作范疇，由由政府通過政策策和宣傳引導(dǎo)老老板們參與，再再由老板們?nèi)ノ习傩?。這這個模式才會成成功，否則以目目前**公司的的實力來運作本本項目可能力不不從心。在與天津市政府府的關(guān)系定位方方面，**公司司應(yīng)強(qiáng)調(diào)本項目目對再造天津新新形象的重要作作用，對天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)的拉動作用用，對城市功能能的完善和優(yōu)化化作用，以及對對政府部門職能能的優(yōu)化作用，，搞好與市領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、主管領(lǐng)導(dǎo)和和相關(guān)業(yè)務(wù)部門門的關(guān)系，讓政政府理解并認(rèn)可可**公司存在在的巨大價值，，從而掃清來自自政府方面的障障礙，獲取政府府在資源、政策策方面的大力支支持，為**公公司的騰飛創(chuàng)造造良好的政策基基礎(chǔ)。堅持“品牌經(jīng)營營”的戰(zhàn)略方針針。借力造勢，，打造品牌，要要通過品牌經(jīng)營營，以無形駕駛駛有形，并以品品牌經(jīng)營拉動產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營。結(jié)合合到本項目的具具體情況就是：：**公司設(shè)計計游戲規(guī)則（照照顧老板們和老老百姓的雙方利利益，找兩者平平衡點），為老老板們提供服務(wù)務(wù)，為老百姓提提供信譽保障。。類似大型商場場中，商家（**公司）、廠廠家（老板們））、消費者（老老百姓）。以點帶面，炒熱熱地塊。以某一一項或幾項得到到政府大力支持持的核心功能為為起點，撕開一一個市場缺口，，再順勢擴(kuò)大戰(zhàn)戰(zhàn)果。而其他的的城市基本功能能部分則隨著這這個功能的需求求走，通過這樣樣把地塊炒熱，，把“麻布”變變成“錦緞”，，把生地變成熟熟地、熟地變成成旺地、旺地變變成寶地。引爆點和支撐點點汽車城天時。隨著中國國加入WTO，，汽車關(guān)稅下降降，進(jìn)口配額逐逐漸放開，國內(nèi)內(nèi)個人消費能力力提升。中國國汽車的大眾消消費時代已經(jīng)來來臨。地利。中國汽車車的進(jìn)口的70%是通過天津津港進(jìn)入國內(nèi)市市場，天津市本本身也是一個汽汽車生產(chǎn)基地，，是全國最大的的汽車物流基地地之一，交易分分散。汽車行業(yè)在國民民經(jīng)濟(jì)中既是一一個支柱型行業(yè)業(yè)，又是一個直直接面向終端的的行業(yè)，汽車背背后又蘊涵著深深層次的汽車文文化和歷史，代代表著時尚的生生活方式。汽車展覽對相關(guān)關(guān)行業(yè)拉動作用用強(qiáng)，據(jù)測算，，2000年北北京國際汽車展展直接與相關(guān)收收入的比例為1：6.07。。汽車城戰(zhàn)略定位位依托大北京，輻輻射中國整個長長江以北地區(qū)，，中國北方最大大的汽車博覽中中心、流通中心心和汽車商務(wù)中中心中國加入WTO之后世界汽車車產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品品與品牌進(jìn)入中中國市場，尤其其是進(jìn)入中國北北方市場的超級級門戶與平臺。。天津市城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重重要突破點（汽汽車城與汽車節(jié)節(jié)），成為京津津地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的粘合劑，天天津市區(qū)與**新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的粘合劑，促促進(jìn)大北京地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化。。天津市城市營銷銷與城市品牌的的重要支撐點，，天津市第三發(fā)發(fā)展階段的新形形象、天津市城城市的新名片、、大北京地區(qū)的的客廳。天津市東部商業(yè)業(yè)中心（***項目）的核心心支撐點。絕對迥異于北京京車展，它包括括：（1）汽車品牌的展覽覽展示功能；（2）汽車旅游功能：：開發(fā)汽車主題題公園，與定期期汽車展示、汽汽車集中展覽和和與汽車相關(guān)的的其他活動（如如名車試駕活動動）相結(jié)合發(fā)展展汽車旅游；（3）企業(yè)間交易功能能；（4）企業(yè)與個人之間間的交易功能；；（5）汽車物流功能；；（6）汽車售后服務(wù)功功能。（7）輔助商務(wù)務(wù)辦公功能：汽汽車產(chǎn)業(yè)及相關(guān)關(guān)行業(yè)的辦公用用地；（8）會議功能能：舉辦各類與與汽車相關(guān)的會會議；（9）休閑居住住功能：酒店、、商業(yè)、住宅，，為商務(wù)功能進(jìn)進(jìn)行配套；為誰服務(wù)？汽車廠家：中國國汽車的進(jìn)口的的70%是通過過天津港進(jìn)入國國內(nèi)市場，天津津市本身也是一一個汽車生產(chǎn)基基地，是全國最最大的汽車物流流基地之一，交交易分散。隨著著中國加入WTO，汽車關(guān)稅稅下降，進(jìn)口配配額逐漸放開，，國內(nèi)個人消費費能力提升，汽汽車物流量將大大幅度上揚，極極需要更高層次次的展示交易的的場所。汽車代理銷售企企業(yè)：進(jìn)行品牌牌展示和交易；；最終消費者為京京津塘地區(qū)重點點，輻射整個長長江以北的廣大大區(qū)域的汽車消消費者及汽車愛愛好者，購買和