容積率用地性質(zhì)規(guī)劃管理介紹

容積率等規(guī)劃內(nèi)容簡介

一、基本概念三、案例介紹二、法律法規(guī)對修改規(guī)劃提高容積率、改變用地性質(zhì)的規(guī)定一、基本概念

（一）容積率容積率是指在一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積比值容積率是量化土地開發(fā)強度的重要指標，在通常情況下，是指地上建筑面積總和和建筑用地面積比值。目前各地對容積率的計算都有具體規(guī)定。

例：在一個4000平方米建設用地內(nèi)，容積率規(guī)定為2.5，4000x2.5=10000可建的建筑總面積10000平方米。容積率的本質(zhì)在制定城市規(guī)劃過程中確定容積率指標的根本目的，是為了控制一定區(qū)域內(nèi)的人口密度。如何正確確定容積率指標容積率指標的確定要依據(jù)城市總體規(guī)劃確定的原則，根據(jù)建設用地區(qū)位、建設用地分類、建筑物使用功能等因素提出。不能簡單地說容積率高就是好，或容積率低就是好。容積率指標怎樣在規(guī)劃管理中發(fā)揮作用在日常的建設工程規(guī)劃管理中，管理人員需要依據(jù)一系列強制性指標和參考各項知道性質(zhì)部隊建設工程設計方案進行審查。單一講容積率沒有太大意義。容積率的制定過程法定的城鄉(xiāng)規(guī)劃編制體系

城鎮(zhèn)體系規(guī)劃全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃總體規(guī)劃及各專項規(guī)劃、近期建設規(guī)劃詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃修建性詳細規(guī)劃詳細規(guī)劃分控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃主要內(nèi)容：確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍，提出建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等規(guī)劃引導性要求；確定各級道路的紅線位置、斷面、控制點坐標和標高；根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；確定公共設施的位置、規(guī)模和布局；制定相應的土地使用與建筑管理細則。舉例

控制性詳細規(guī)劃各地計算容積率規(guī)定舉例

北京《容積率指標計算規(guī)則》（市規(guī)發(fā)〔2006〕851號）1、容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。2、當住宅建筑標準層層高大于4.9米(2.7米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。3、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。4、當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米(3.9米＋2.2米)時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2＋2.2米）時，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。5、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。7、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。8、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。福建省《容積率計計算規(guī)則》（閩建建規(guī)[2008]14號）容積率是指一定用用地范圍內(nèi)，地上上總建筑面積計算算值（即計入容積積率的總建筑面積積）與建設用地面面積的比值。地上總建筑面積為為建設用地內(nèi)各棟棟建筑物地上建筑筑面積計算值之和和。建設用地面積積以各地城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門審批的的建設用地紅線圖圖的面積為準（不不包括城市道路用用地、河道用地、、綠地）。一般情情況下，建筑面積積計算值按照《建建筑工程建筑面積積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005））的規(guī)定執(zhí)行；遇遇以下特殊情況，，按照本規(guī)則的規(guī)規(guī)定執(zhí)行。（二）用地性質(zhì)根據(jù)《城市規(guī)劃基基本術語標準》（（GB/T50280-98），，按城市中土地使使用的主要性質(zhì)劃劃分的居住用地、、公共設施用地、、工業(yè)用地、倉儲儲用地、對外交通通用地、道路廣場場用地、市政公用用設施用地、綠地地、特殊用地、水水域和其他用地。。專項治理中主要是是指將基礎設施和和公共服務設施用用地、城市水源和和河湖水系用地、、綠化用地、自然然與歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)保護用地、工業(yè)業(yè)用地變更為商業(yè)業(yè)、住宅用地。（三）利益驅動修修改控制性詳細規(guī)規(guī)劃的要求在控規(guī)法定地位日日益突顯的同時，，一些利益主體出出于追求自身利潤潤的最大化的目的的，也越來越多地地提出調(diào)整控規(guī)的的要求。這些調(diào)整的核心通通常都是提高土地地使用強度和改變變用地性質(zhì)。北京市2007年上半年年控規(guī)動態(tài)維護修修改完善內(nèi)容的分分析可以看出，控控規(guī)變更的需求主主要集中在調(diào)整用用地性質(zhì)和增加建建筑高度、容積率率方面，約占項目目總數(shù)的86%。。重慶市從2005年至2007年9月，，主城進行控規(guī)調(diào)調(diào)整的件數(shù)為530件，調(diào)整用地地范圍111.72平方公里，調(diào)調(diào)整的主要類型為為用地性質(zhì)和用地地指標的調(diào)整，大大部分是將工業(yè)用用地、公共設施用用地、道路、綠地地和市政設施用地地等調(diào)整為居住用用地，或對已規(guī)劃劃的居住用地提高高容積率指標，增增加土地的開發(fā)強強度。二、法律法規(guī)對修修改規(guī)劃提高容積積率、改變用地性性質(zhì)的規(guī)定此次專項治理，很很重要的一點就是是對照法律法規(guī)和和政策性文件規(guī)定定進行檢查。這就要求在工作中中一方面要了解有有關規(guī)定，另一方方面要注意把握時時間結點。因為2008年1月1日后頒布實實施了《城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法》。而各地清清理檢查的重點是是對2007年1月1日至2009年3月31日日期間領取規(guī)劃許許可的所有房地產(chǎn)產(chǎn)項目進行清理，，有時間跨度和適適用法律的問題。。2008年1月1日前施行的法律律法規(guī)（一）《中華人民民共和國城市規(guī)劃劃法》（1990年4月月1日施行，至2008年1月1日廢止止）涉及用地性質(zhì)、容容積率和詳細規(guī)劃劃調(diào)整的內(nèi)容第二十條城市詳細規(guī)劃應當當在城市總體規(guī)劃劃或者分區(qū)規(guī)劃的的基礎上，對城市市近期建設區(qū)域內(nèi)內(nèi)各項建設作出具具體規(guī)劃。城市詳詳細規(guī)劃應當包括括：規(guī)劃地段各項項建設的具體用地地范圍，建筑密度度和高度等控制指指標，總平面布置置、工程管線綜合合規(guī)劃和豎向規(guī)劃劃。第二十一條城市規(guī)劃實行分級級審批。城市詳細規(guī)劃由城城市人民政府審批批；編制分區(qū)規(guī)劃劃的城市的詳細規(guī)規(guī)劃，除重要的詳詳細規(guī)劃由城市人人民政府審批外，，由城市人民政府府城市規(guī)劃行政主主管部門審批。第三十四條任何單位和個人必必須服從城市人民民政府根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃作出的調(diào)整用用地決定。第三十五條任何單位和個人不不得占用道路、廣廣場、綠地、高壓壓供電走廊和壓占占地下管線進行建建設。（二）《中華人民民共和國土地管理理法》（2004年8月月28日施行）涉及用地性質(zhì)、容容積率和詳細規(guī)劃劃調(diào)整的內(nèi)容第二十二條在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)、、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)，城市和村村莊、集鎮(zhèn)建設用用地應當符合城市市規(guī)劃、村莊和集集鎮(zhèn)規(guī)劃。第五十六條建設單位使用國有有土地的，應當按按照土地使用權出出讓等有償使用合合同的約定或者土土地使用權劃撥批批準文件的規(guī)定使使用土地；確需改改變該幅土地建設設用途的，應當經(jīng)經(jīng)有關人民政府土土地行政主管部門門同意，報原批準準用地的人民政府府批準。其中，在在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改改變土地用途的，，在報批前，應當當先經(jīng)有關城市規(guī)規(guī)劃行政主管部門門同意。（三）《中華人民民共和國城市房地地產(chǎn)管理法》（2007年8月月30日施行）涉及用地性質(zhì)、容容積率和詳細規(guī)劃劃調(diào)整的內(nèi)容第十八條土地使用者需要改改變土地使用權出出讓合同約定的土土地用途的，必須須取得出讓方和市市、縣人民政府城城市規(guī)劃行政主管管部門的同意，簽簽訂土地使用權出出讓合同變更協(xié)議議或者重新簽訂土土地使用權出讓合合同，相應調(diào)整土土地使用權出讓金金。第四十四條以出讓方式取得土土地使用權的，轉轉讓房地產(chǎn)后，受受讓人改變原土地地使用權出讓合同同約定的土地用途途的，必須取得原原出讓方和市、縣縣人民政府城市規(guī)規(guī)劃行政主管部門門的同意，簽訂土土地使用權出讓合合同變更協(xié)議或者者重新簽訂土地使使用權出讓合同，，相應調(diào)整土地使使用權出讓金。（四）《風景名勝勝區(qū)條例》（2006年12月1日施行）涉及用地性質(zhì)、容容積率和詳細規(guī)劃劃調(diào)整的內(nèi)容第十五條風景名勝區(qū)詳細規(guī)規(guī)劃應當根據(jù)核心心景區(qū)和其他景區(qū)區(qū)的不同要求編制制，確定基礎設施施、旅游設施、文文化設施等建設項項目的選址、布局局與規(guī)模，并明確確建設用地范圍和和規(guī)劃設計條件。。風景名勝區(qū)規(guī)劃，，應當符合風景名名勝區(qū)總體規(guī)劃。。第二十二條經(jīng)批準的風景名勝勝區(qū)規(guī)劃不得擅自自修改。確需對風風景名勝區(qū)總體規(guī)規(guī)劃中的風景名勝勝區(qū)范圍、性質(zhì)、、保護目標、生態(tài)態(tài)資源保護措施、、重大建設項目布布局、開發(fā)利用強強度以及風景名勝勝區(qū)的功能結構、、空間布局、游客客容量進行修改的的，應當報原審批批機關批準；對其其他內(nèi)容進行修改改的，應當報原審審批機關備案。風景名勝區(qū)詳細規(guī)規(guī)劃確需修改的，，應當報原審批機機關批準。政府或者政府部門門修改風景名勝區(qū)區(qū)規(guī)劃對公民、法法人或者其他組織造成財產(chǎn)損損失的，應當依法法給予補償。第二十七條禁止違反風景名勝勝區(qū)規(guī)劃，在風景景名勝區(qū)內(nèi)設立各各類開發(fā)區(qū)和在核核心景區(qū)內(nèi)建設賓賓館、招待所、培培訓中心、療養(yǎng)院院以及與風景名勝勝資源保護無關的的其他建筑物；已已經(jīng)建設的，應當當按照風景名勝區(qū)區(qū)規(guī)劃，逐步遷出出。第二十八條在風景名勝區(qū)內(nèi)從從事本條例第二十十六條、第二十七七條禁止范圍以外外的建設活動，應應當經(jīng)風景名勝區(qū)區(qū)管理機構審核后后，依照有關法律律、法規(guī)的規(guī)定辦辦理審批手續(xù)。在國家級風景名勝勝區(qū)內(nèi)修建纜車、、索道等重大建設設工程，項目的選選址方案應當報國國務院建設主管部部門核準。（五）《城市黃線線管理辦法》（2006年3月1日施行）涉及用地性質(zhì)、容容積率和詳細規(guī)劃劃調(diào)整的內(nèi)容第十一條城市黃線一經(jīng)批準準，不得擅自調(diào)整整。因城市發(fā)展和城市市功能、布局變化化等，需要調(diào)整城城市黃線的，應當當組織專家論證，，依法調(diào)整城市規(guī)規(guī)劃，并相應調(diào)整整城市黃線。調(diào)整整后的城市黃線，，應當隨調(diào)整后的的城市規(guī)劃一并報報批。調(diào)整后的城市黃線線應當在報批前進進行公示，但法律律、法規(guī)規(guī)定不得得公開的除外。第十三條在城市黃線范圍內(nèi)內(nèi)禁止進行下列活活動：（一）違反城市規(guī)規(guī)劃要求，進行建建筑物、構筑物及及其他設施的建設設；（二）違反國家有有關技術標準和規(guī)規(guī)范進行建設；（三）未經(jīng)批準，，改裝、遷移或拆拆毀原有城市基礎礎設施；（四）其他損壞城城市基礎設施或影影響城市基礎設施施安全和正常運轉轉的行為。第十四條在城市黃線線內(nèi)進行建建設，應當當符合經(jīng)批批準的城市市規(guī)劃。在城市黃線線內(nèi)新建、、改建、擴擴建各類建建筑物、構構筑物、道道路、管線線和其他工工程設施，，應當依法法向建設主主管部門（（城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門門）申請辦辦理城市規(guī)規(guī)劃許可，，并依據(jù)有有關法律、、法規(guī)辦理理相關手續(xù)續(xù)。遷移、拆除除城市黃線線內(nèi)城市基基礎設施的的，應當依依據(jù)有關法法律、法規(guī)規(guī)辦理相關關手續(xù)。第十五條因建設或其其他特殊情情況需要臨臨時占用城城市黃線內(nèi)內(nèi)土地的，，應當依法法辦理相關關審批手續(xù)續(xù)。（六）《城城市藍線管管理辦法》》（2006年3月1日施行））涉及用地性性質(zhì)、容積積率和詳細細規(guī)劃調(diào)整整的內(nèi)容第九條城市藍線一一經(jīng)批準，，不得擅自自調(diào)整。因城市發(fā)展展和城市布布局結構變變化等原因因，確實需需要調(diào)整城城市藍線的的，應當依依法調(diào)整城城市規(guī)劃，，并相應調(diào)調(diào)整城市藍藍線。調(diào)整整后的城市市藍線，應應當隨調(diào)整整后的城市市規(guī)劃一并并報批。調(diào)整后的城城市藍線應應當在報批批前進行公公示，但法法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定不得得公開的除除外。第十條在城市藍線線內(nèi)禁止進進行下列活活動：（一）違反反城市藍線線保護和控控制要求的的建設活動動；（二）擅自自填埋、占占用城市藍藍線內(nèi)水域域；（三）影響響水系安全全的爆破、、采石、取取土；（四）擅自自建設各類類排污設施施；（五）其它它對城市水水系保護構構成破壞的的活動。第十一條在城市藍線線內(nèi)進行各各項建設，，必須符合合經(jīng)批準的的城市規(guī)劃劃。在城市藍線線內(nèi)新建、、改建、擴擴建各類建建筑物、構構筑物、道道路、管線線和其他工工程設施，，應當依法法向建設主主管部門（（城鄉(xiāng)規(guī)劃劃主管部門門）申請辦辦理城市規(guī)規(guī)劃許可，，并依照有有關法律、、法規(guī)辦理理相關手續(xù)續(xù)。（七）《城城市紫線管管理辦法》》（2004年2月1日施行））涉及用地性性質(zhì)、容積積率和詳細細規(guī)劃調(diào)整整的內(nèi)容第八條歷史文化名名城和歷史史文化街區(qū)區(qū)保護規(guī)劃劃一經(jīng)批準準，原則上上不得調(diào)整整。因改善善和加強保保護工作的的需要，確確需調(diào)整的的，由所在在城市人民民政府提出出專題報告告，經(jīng)省、、自治區(qū)、、直轄市人人民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃行行政主管部部門審查同同意后，方方可組織編編制調(diào)整方方案。調(diào)整后的保保護規(guī)劃在在審批前，，應當將規(guī)規(guī)劃方案公公示，并組組織專家論論證。審批批后應當報報歷史文化化名城批準準機關備案案，其中國國家歷史文文化名城報報國務院建建設行政主主管部門備備案。第十一條歷史文化街街區(qū)和歷史史建筑已經(jīng)經(jīng)破壞，不不再具有保保護價值的的，有關市市、縣人民民政府應當當向所在省省、自治區(qū)區(qū)、直轄市市人民政府府提出專題題報告，經(jīng)經(jīng)批準后方方可撤銷相相關的城市市紫線。撤銷國家歷歷史文化名名城中的城城市紫線，，應當經(jīng)國國務院建設設行政主管管部門批準準。第十三條在城市紫線線范圍內(nèi)禁禁止進行下下列活動：：（一）違反反保護規(guī)劃劃的大面積積拆除、開開發(fā)；（二）對歷歷史文化街街區(qū)傳統(tǒng)格格局和風貌貌構成影響響的大面積積改建；（三）損壞壞或者拆毀毀保護規(guī)劃劃確定保護護的建筑物物、構筑物物和其他設設施；（四）修建建破壞歷史史文化街區(qū)區(qū)傳統(tǒng)風貌貌的建筑物物、構筑物物和其他設設施；（五）占用用或者破壞壞保護規(guī)劃劃確定保留留的園林綠綠地、河湖湖水系、道道路和古樹樹名木等；；（六）其他他對歷史文文化街區(qū)和和歷史建筑筑的保護構構成破壞性性影響的活活動。第十四條在城市紫線線范圍內(nèi)確確定各類建建設項目，，必須先由由市、縣人人民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃行行政主管部部門依據(jù)保保護規(guī)劃進進行審查，，組織專家家論證并進進行公示后后核發(fā)選址址意見書。。（八）《城城市綠線管管理辦法》》（2002年11月月1日施行行）涉及用地性性質(zhì)、容積積率和詳細細規(guī)劃調(diào)整整的內(nèi)容第十一條城市綠線內(nèi)內(nèi)的用地，，不得改作作他用，不不得違反法法律法規(guī)、、強制性標標準以及批批準的規(guī)劃劃進行開發(fā)發(fā)建設。有關部門不不得違反規(guī)規(guī)定，批準準在城市綠綠線范圍內(nèi)內(nèi)進行建設設。因建設或者者其他特殊殊情況，需需要臨時占占用城市綠綠線內(nèi)用地地的，必須須依法辦理理相關審批批手續(xù)。在城市綠線線范圍內(nèi)，，不符合規(guī)規(guī)劃要求的的建筑物、、構筑物及及其他設施施應當限期期遷出。（九）《國國務院關于于加強城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)督督管理的通通知》（國發(fā)[2002]13號））涉及用地性性質(zhì)、容積積率和詳細細規(guī)劃調(diào)整整的內(nèi)容**總體規(guī)規(guī)劃和詳細細規(guī)劃，必必須明確規(guī)規(guī)定強制性性內(nèi)容。任任何單位和和個人都不不得擅自調(diào)調(diào)整已經(jīng)批批準的城市市總體規(guī)劃劃和詳細規(guī)規(guī)劃的強制制性內(nèi)容。。確需調(diào)整整的，必須須先對原規(guī)規(guī)劃的實施施情況進行行總結，就就調(diào)整的必必要性進行行論證，并并提出專題題報告，經(jīng)經(jīng)上級政府府認定后方方可編制調(diào)調(diào)整方案；；調(diào)整后的的總體規(guī)劃劃和詳細規(guī)規(guī)劃，必須須按照規(guī)定定的程序重重新審批。。調(diào)整規(guī)劃劃的非強制制性內(nèi)容，，應當由規(guī)規(guī)劃編制單單位對規(guī)劃劃的實施情情況進行總總結，提出出調(diào)整的技技術依據(jù)，，并報規(guī)劃劃原審批機機關備案。。**風景名名勝資源是是不可再生生的國家資資源，嚴禁禁以任何名名義和方式式出讓或變變相出讓風風景名勝區(qū)區(qū)資源及其其景區(qū)土地地，也不得得在風景名名勝區(qū)內(nèi)設設立各類開開發(fā)區(qū)、度度假區(qū)等。。要按照““嚴格保護護、統(tǒng)一管管理、合理理開發(fā)、永永續(xù)利用””的原則，，認真組織織編制風景景名勝區(qū)規(guī)規(guī)劃，并嚴嚴格按規(guī)劃劃實施。規(guī)規(guī)劃未經(jīng)批批準的，一一律不得進進行各類項項目建設。。在各級風風景名勝區(qū)區(qū)內(nèi)應嚴格格限制建設設各類建筑筑物、構筑筑物。確需需建設保護護性基礎設設施的，必必須依據(jù)風風景名勝區(qū)區(qū)規(guī)劃編制制專門的建建設方案，，組織論證證，進行環(huán)環(huán)境影響評評價，并嚴嚴格依據(jù)法法定程序審審批。要正正確處理風風景名勝資資源保護與與開發(fā)利用用的關系，，切實解決決當前存在在的破壞性性開發(fā)建設設等問題。。（十）《建設設部關于加強強國有土地使使用權出讓規(guī)規(guī)劃管理工作作的通知》（建規(guī)[2002]270號）**要依據(jù)城城市總體規(guī)劃劃加快編制控控制性詳細規(guī)規(guī)劃，提高控控制性詳細規(guī)規(guī)劃的覆蓋率率，以適應土土地供給市場場化情況下的的規(guī)劃管理工工作的需要；；城市中心地地區(qū)、舊城改改造地區(qū)、近近期發(fā)展地區(qū)區(qū)、儲備的土土地、下一年年度建設用地地和擬出讓的的用地要優(yōu)先先編制控制性性詳細規(guī)劃；；控制性詳細細規(guī)劃要明確確規(guī)劃地段內(nèi)內(nèi)各地塊的使使用性質(zhì)、容容積率、建筑筑密度、建筑筑高度、綠地地率、必須配配置的公共設設施等控制指指標和要求。。**要加強國國有土地使用用權出讓前后后的規(guī)劃管理理，明確規(guī)劃劃監(jiān)督管理程程序。國有土土地使用權出出讓前，出讓讓地塊必須具具備由城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門依據(jù)控控制性詳細規(guī)規(guī)劃出具的擬擬出讓地塊的的規(guī)劃設計條條件和附圖。。規(guī)劃設計條條件必須明確確出讓地塊的的面積、土地地使用性質(zhì)、、容積率、建建筑密度、建建筑高度、停停車泊位、主主要出入口、、綠地比例、、必須配置的的公共設施和和市政基礎設設施、建筑界界線、開發(fā)期期限等要求。。附圖要明確確標明地塊區(qū)區(qū)位與現(xiàn)狀，，地塊坐標、、標高，道路路紅線坐標、、標高，出入入口位置，建建筑界線以及及地塊周圍地地區(qū)的環(huán)境與與基礎設施條條件。國有土土地使用權招招標拍賣和掛掛牌時，必須須準確標明出出讓地塊的規(guī)規(guī)劃設計條件件。國有土地地出讓成交簽簽訂《國有土土地使用權出出讓合同》時時，必須將規(guī)規(guī)劃設計條件件與附圖作為為《國有土地地使用權出讓讓合同》的重重要內(nèi)容和組組成部分。沒沒有城市規(guī)劃劃行政主管部部門出具的規(guī)規(guī)劃設計條件件，國有土地地使用權不得得出讓。**各地城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃行政主主管部門要切切實加強出讓讓使用權土地地使用的規(guī)劃劃跟蹤管理，，加強受讓人人在土地開發(fā)發(fā)建設中執(zhí)行行規(guī)劃情況的的監(jiān)督檢查，，建立健全相相應的監(jiān)督管管理制度。受受讓人取得國國有土地使用用權后，必須須按照《國有有土地使用權權出讓合同》》和建設用地地規(guī)劃許可證證規(guī)定的規(guī)劃劃設計條件進進行開發(fā)建設設，一般不得得改變規(guī)劃設設計條件；如如因特殊原因因，確需改變變規(guī)劃設計條條件的，應當當向城鄉(xiāng)規(guī)劃劃行政主管部部門提出改變變規(guī)劃設計條條件的申請，，經(jīng)批準后方方可實施。城城鄉(xiāng)規(guī)劃行政政主管部門依依法定程序修修改控制性詳詳細規(guī)劃，并并批準變更建建設用地規(guī)劃劃設計條件的的，應當告知知土地管理部部門；依法應應當補交土地地出讓金的，，受讓人應當當依據(jù)有關規(guī)規(guī)定予以補交交。**受讓人需需要轉讓國有有土地使用權權的，必須符符合國家關于于已出讓土地地轉讓的規(guī)定定和《國有土土地使用權出出讓合同》的的約定。轉讓讓國有土地使使用權時，不不得改變規(guī)定定的規(guī)劃設計計條件。以轉轉讓方式取得得建設用地后后，轉讓的受受讓人應當持持《國有土地地使用權轉讓讓合同》、轉轉讓地塊原建建設用地規(guī)劃劃許可證向城城鄉(xiāng)規(guī)劃行政政主管部門申申請換發(fā)建設設用地規(guī)劃許許可證。2008年1月1日之后后施行的法律律法規(guī)（一）《城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年年1月1日施施行）涉及用地性質(zhì)質(zhì)、容積率和和詳細規(guī)劃調(diào)調(diào)整的內(nèi)容第四條制定和實施城城鄉(xiāng)規(guī)劃，應應當遵循城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理理布局、節(jié)約約土地、集約約發(fā)展和先規(guī)規(guī)劃后建設的的原則，改善善生態(tài)環(huán)境，，促進資源、、能源節(jié)約和和綜合利用，，保護耕地等等自然資源和和歷史文化遺遺產(chǎn)，保持地地方特色、民民族特色和傳傳統(tǒng)風貌，防防止污染和其其他公害，并并符合區(qū)域人人口發(fā)展、國國防建設、防防災減災和公公共衛(wèi)生、公公共安全的需需要。第七條經(jīng)依法批準的的城鄉(xiāng)規(guī)劃，，是城鄉(xiāng)建設設和規(guī)劃管理理的依據(jù)，未未經(jīng)法定程序序不得修改。。第十九條城市人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門根據(jù)據(jù)城市總體規(guī)規(guī)劃的要求，，組織編制城城市的控制性性詳細規(guī)劃，，經(jīng)本級人民民政府批準后后，報本級人人民代表大會會常務委員會會和上一級人人民政府備案案。第二十六條城鄉(xiāng)規(guī)劃報送送審批前，組組織編制機關關應當依法將將城鄉(xiāng)規(guī)劃草草案予以公告告，并采取論論證會、聽證證會或者其他他方式征求專專家和公眾的的意見。公告告的時間不得得少于三十日日。組織編制機關關應當充分考考慮專家和公公眾的意見，，并在報送審審批的材料中中附具意見采采納情況及理理由。第三十五條城鄉(xiāng)規(guī)劃確定定的鐵路、公公路、港口、、機場、道路路、綠地、輸輸配電設施及及輸電線路走走廊、通信設設施、廣播電電視設施、管管道設施、河河道、水庫、、水源地、自自然保護區(qū)、、防汛通道、、消防通道、、核電站、垃垃圾填埋場及及焚燒廠、污污水處理廠和和公共服務設設施的用地以以及其他需要要依法保護的的用地，禁止止擅自改變用用途。第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)以出讓方式提提供國有土地使用用權的，在國有土土地使用權出讓前前，城市、縣人民民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門應當依據(jù)據(jù)控制性詳細規(guī)劃劃，提出出讓地塊塊的位置、使用性性質(zhì)、開發(fā)強度等等規(guī)劃條件，作為為國有土地使用權權出讓合同的組成成部分。未確定規(guī)規(guī)劃條件的地塊，，不得出讓國有土土地使用權。第四十三條建設單位應當按照照規(guī)劃條件進行建建設；確需變更的的，必須向城市、、縣人民政府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提提出申請。變更內(nèi)內(nèi)容不符合控制性性詳細規(guī)劃的，城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門門不得批準。城市市、縣人民政府城城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門門應當及時將依法法變更后的規(guī)劃條條件通報同級土地地主管部門并公示示。建設單位應當及時時將依法變更后的的規(guī)劃條件報有關關人民政府土地主主管部門備案。第四十五條縣級以上地方人民民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門按照國務務院規(guī)定對建設工工程是否符合規(guī)劃劃條件予以核實。。未經(jīng)核實或者經(jīng)經(jīng)核實不符合規(guī)劃劃條件的，建設單單位不得組織竣工工驗收。第四十八條修改改控制性詳細規(guī)劃劃的，組織編制機機關應當對修改的的必要性進行論證證，征求規(guī)劃地段段內(nèi)利害關系人的的意見，并向原審審批機關提出專題題報告，經(jīng)原審批批機關同意后，方方可編制修改方案案。修改后的控制制性詳細規(guī)劃，應應當依照本法第十十九條、第二十條條規(guī)定的審批程序序報批。控制性詳詳細規(guī)劃修改涉及及城市總體規(guī)劃、、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強強制性內(nèi)容的，應應當先修改總體規(guī)規(guī)劃。修改詳細規(guī)劃須經(jīng)經(jīng)過嚴格的公眾參參與程序：修改控制性詳細規(guī)規(guī)劃的，組織編制制機關應當對修改改的必要性進行論論證，征求規(guī)劃地地段內(nèi)利害關系人人的意見，并向原原審批機關提出專專題報告，經(jīng)原審審批機關同意后，，方可編制修改方方案。控制性詳細細規(guī)劃修改涉及城城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃劃的強制性內(nèi)容的的，應當先修改總總體規(guī)劃。經(jīng)依法審定的修建建性詳細規(guī)劃、建建設工程設計方案案的總平面圖不得得隨意修改；確需需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管部門應當當采取聽證會等形形式，聽取利害關關系人的意見；因因修改給利害關系系人合法權益造成成損失的，應當依依法給予補償。舉例昆明4月22日部部分居民堵路事件件舉例伊寧市南市區(qū)改造造規(guī)劃（二）《歷史文化化名城名鎮(zhèn)名村保保護條例》（2008年7月月1日施行）涉及用地性質(zhì)、容容積率和詳細規(guī)劃劃調(diào)整的內(nèi)容第二十條經(jīng)依法批準的歷史史文化名城、名鎮(zhèn)鎮(zhèn)、名村保護規(guī)劃劃，禁止擅自修改改；確需修改的，，組織編制機關應應當向原審批機關關提出修改報告，，經(jīng)同意后方可修修改，并將修改后后的保護規(guī)劃按照照原審批程序報批批。第二十四條在歷史文化名城、、名鎮(zhèn)、名村保護護范圍內(nèi)，應當嚴嚴格控制建設總量量和開發(fā)強度。在歷史文化名城、、名鎮(zhèn)、名村保護護范圍內(nèi)從事建設設活動，應當符合合保護規(guī)劃的要求求，不得損害歷史史文化遺產(chǎn)的真實實性和完整性，不不得對傳統(tǒng)格局和和歷史風貌構成破破壞性影響。第二十八條在歷史文化街區(qū)、、名鎮(zhèn)、名村核心心保護范圍內(nèi)，不不得進行新建、擴擴建活動。但是，，新建、擴建必要要的基礎設施和公公共服務設施除外外。三、案例介紹（一）提高容積率率在房地產(chǎn)需求旺盛盛時期，增加容積積率意味著建筑面面積的增加，可以以給開發(fā)商帶來巨巨大利潤。但同時時會導致開發(fā)強度度的增加，降低居居民的生活質(zhì)量。。1、規(guī)劃部門不按法定定程序修改規(guī)劃條條件。一些開發(fā)商商在拿到土地后便便通過各種門路謀謀求規(guī)劃審批部門門更改容積率，通通過不正當交易來來修改規(guī)劃條件。。重慶、昆明等規(guī)規(guī)劃腐敗案件多是是這類情形。2、從“技術層面”上上提高容積率。一一些開發(fā)商將房屋屋的層高建成5米米多，中間預留建建筑構件，這種非非“平層”、非““躍層”、非“錯錯層”的樓報批時時只按平層計算建建筑面積，而售房房時則加上加建的的那一層或按兩層層的價格出售，變變相的提高容積率率。案例：廈門市源昌昌鑫海灣房地產(chǎn)開開發(fā)項目源昌鑫海灣項目地地處廈門市湖里區(qū)區(qū)五緣灣片區(qū)，開開發(fā)建設單位為廈廈門溢源昌房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司。。該項目地塊規(guī)劃劃設計條件為：土土地用途為居住和和商業(yè)，土地面積積88688平方方米，容積率小于于1.8，地上建建筑面積16萬平平方米以下。2006年12月6日，開發(fā)建設單單位申報建設項目目方案設計批復及及用地許可證，設設計方案中住宅按按躍層式設計、層層高為2.8米，，但是做了較大面面積的空中花園和和客廳挑空（層高高5.6米）。由由于相關規(guī)定不完完善，找不到相關關的可以不予審批批的依據(jù)，根據(jù)行行政許可法的行政政審批原則，廈門門市規(guī)劃局經(jīng)多次次討論，于2007年1月23日日發(fā)出（2007）廈規(guī)方案第0017號《建筑筑工程設計方案批批復通知書》和（（2007）廈規(guī)規(guī)用地第0032號《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證》，該該項目批復總用地地面積88687.378平方米米，地上建筑面積積159998.6平方米，地下下建筑面積67510.24，容容積率為1.8。。該項目于2007年4月和2007年6月，基本本按原方案批復的的戶型格局分期辦辦理了《建設工程程規(guī)劃許可證》，，容積率等指標均均符合規(guī)劃設計要要求。現(xiàn)該項目主主體已封頂，計劃劃2009年10月底竣工。針對源昌鑫海灣項項目等引發(fā)的住宅宅戶型、層高沒有有規(guī)范的問題，為為規(guī)范住宅建筑設設計標準，2007年4月，廈門門市研究出臺了《《關于廈門市住宅宅建筑項目規(guī)劃審審批標準細則（試試行方案）》。2007年8月，，福建省研究出臺臺了《福建省住宅宅建筑層高和面積積等有關設計問題題的暫行規(guī)定》，，對住宅建筑層高高、建筑面積計算算、容積率計算等等作出了具體規(guī)定定，規(guī)范了福建省省的住宅建筑設計計標準。3、通過故意違規(guī)超建建提高容積率。開開發(fā)商在房屋修建建過程中，違規(guī)超超建，造成即成事事實。在竣工驗收收時，通過罰款與與售房價的價差，，獲取利益。這類類是鉆“以罰代管管”的空子。案例：沈陽“未來來城”B座違規(guī)違違法開發(fā)建設問題題沈陽“未來城”開開發(fā)項目是沈陽市市委機關宿舍改造造項目，由沈陽市市委機關事務管理理局與沈陽未來置置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司（簡稱：：未來置業(yè)公司））聯(lián)建，沈陽市委委機關事務管理局局提供土地，未來來置業(yè)公司投資建建設。該項目違反建設審審批程序，在未取取得建設審批手續(xù)續(xù)的情況下開工建建設。因種種原因因，沈陽市規(guī)劃和和國土資源局為未未來置業(yè)公司補發(fā)發(fā)了《建設用地規(guī)規(guī)劃許可證》、《《建設工程規(guī)劃許許可證》。在補發(fā)發(fā)的《建設工程規(guī)規(guī)劃許可證》B座座為9層，而實際際B座建設了31層，核準建筑面面積92127平平方米，實際建筑筑面積107261平方米。由于于B座嚴重超批建建設，嚴重影響了了相關居民的采光光，引起居民的不不滿，造成了不良良影響。鑒于“未未來城”B座違規(guī)規(guī)開發(fā)建設問題，，遼寧省建設廳、、監(jiān)察廳作出了未未來置業(yè)公司按有有關規(guī)定對擋光住住戶進行經(jīng)濟補償償，并按規(guī)定對其其罰款1030萬萬元的處罰決定。。（二）改變用地性性質(zhì)用地性質(zhì)的改變，，意味著規(guī)劃內(nèi)容容的改變，公共利利益和個人利益的的調(diào)整。因此用地地性質(zhì)的改變應是是慎重的，必須先先行按規(guī)定調(diào)整規(guī)規(guī)劃。1、不按規(guī)劃要求求，將基礎設施和和公共服務設施用用地、城市水源和和河湖水系用地、、綠化用地、自然然與歷史文化遺產(chǎn)產(chǎn)保護用地、工業(yè)業(yè)用地變更為商業(yè)業(yè)、住宅用地。案例：鄭州市五洲洲國際水產(chǎn)有限公公司違規(guī)違法建設設問題鄭州市五洲國際水水產(chǎn)有限公司違規(guī)規(guī)違法建設的“五五洲農(nóng)產(chǎn)品深加工工項目”，位于于鄭州市惠濟區(qū)長長興路西側、連霍霍高速公路南側、、新龍路北側，該該項目在未取得任任何規(guī)劃、建設手手續(xù)的情況下開工工建設，壓占《鄭鄭州市城市總體規(guī)規(guī)劃》（1995—2010）中中新龍路、長興路路規(guī)劃道路紅線，，并壓占110－－220千伏高壓壓供電走廊用地和和規(guī)劃綠化帶。目目前該項目已建成成違法房屋建筑框框架41座，總建建筑面積約10萬萬平方米，其中：：壓占新龍路規(guī)劃劃道路紅線的三層層框架結構樓房16座，總建筑面面積33221.90平方米；壓壓占長興路規(guī)劃道道路紅線的二層框框架結構樓房3座座（5386.89平方米）、鋼鋼架結構大棚2座座（4080平方方米），總建筑面面積9466.89平方米；壓占占高壓供電走廊（（同時壓占綠地））的二層框架結構構樓房10座，總總建筑面積17940.33平方方米；其他壓占綠綠地的違法建筑10座，總建筑面面積39063.71平方米。該項嚴重違法違規(guī)規(guī)建設，情節(jié)嚴重重，要求依法全部部拆除違法違規(guī)建建設，并追究有關關責任人的責任。。目前該項目正在在處理中。2、不按規(guī)定程序，擅擅自修改規(guī)劃，將將基礎設施和公共共服務設施用地、、城市水源和河湖湖水系用地、綠化化用地、自然與歷歷史文化遺產(chǎn)保護護用地、工業(yè)用地地變更為商業(yè)、住住宅用地。案例：某市占用長江河道道建設“外灘花園園”。案例：包頭市占用用城市公園綠地建建商品房案件1999年，包頭頭市政府主管領導導提出要加快城市市化綠化建設，爭爭取在一年內(nèi)城市市綠地人均增加1平方米，