年珠海某科技大廈可行性報(bào)告及投資建議方案

珠海zhulong科技大廈

可行性分析報(bào)告及投資建議方案編制單位：廣東**科技創(chuàng)業(yè)基金編制時(shí)間：2001年8月目錄第一章

總論第二章項(xiàng)目背景第三章投資環(huán)境與發(fā)展規(guī)劃第四章市場(chǎng)需求和分析第五章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義第六章總體規(guī)劃方案

第七章投資估算與效益分析

第八章項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排

第九章風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策

第十章結(jié)論和建議

附件1(略)附件2(略)第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)述

1.

項(xiàng)目名稱：珠海zhulong科技大廈2.

承辦單位：名

稱：法人代表：注冊(cè)資金：6659萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍：科學(xué)研究開(kāi)發(fā)和綜合服務(wù)珠海zhulong科技大廈由廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司負(fù)責(zé)承辦，采取招商共建的有限責(zé)任公司形式創(chuàng)立，其中珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司占51%的出資額。3.建設(shè)地址：4.總用地面積：9800平方米。5.大廈基底面積：3280平方米。6.大廈總建筑面積：16800平方米。7.主要功能：珠海zhulong科技大廈作為省級(jí)科技創(chuàng)業(yè)孵化器，是為小型初創(chuàng)科技企業(yè)提供良好的技術(shù)科技和科技創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及配套的生活服務(wù)設(shè)施。第一章總論第二節(jié)編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性分析報(bào)告及投資建議書(shū)按照廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地有限公司與廣東longzhu科技創(chuàng)業(yè)開(kāi)發(fā)中心共同簽訂的《協(xié)議書(shū)》要求，在深入、詳實(shí)的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目實(shí)施設(shè)計(jì)和招商引資提供科學(xué)和全面的決策依據(jù)。第一章總論第三節(jié)結(jié)論與建議唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，地理位置和交通條件以及氣候條件都比較好，政策環(huán)境寬松。唐家灣地域近年來(lái)發(fā)展迅速，正處于經(jīng)濟(jì)、文化快速發(fā)展上升期，正在形成高科技產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，對(duì)企業(yè)孵化器的需求迫切，需要有一個(gè)供創(chuàng)業(yè)投資者和科技人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流、成果展示和生活?yuàn)蕵?lè)的環(huán)境。在廣東珠海高科技成果創(chuàng)業(yè)化示范基地建立zhulong科技大廈，為科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供一個(gè)良好的培育成長(zhǎng)環(huán)境，對(duì)于促進(jìn)中小型科技企業(yè)的發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)珠海市唐家灣乃至廣東省的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要的意義。擬建的zhulong科技大廈地理位置優(yōu)越，與longzhu科技園（珠海）、中大珠海校區(qū)三足鼎立，形成了一塊獨(dú)特的集產(chǎn)、學(xué)、研、資于一體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化聚集地，對(duì)于zhulong科技大廈吸引項(xiàng)目、凝聚科技人才、培植高新技術(shù)中小企業(yè)高速成長(zhǎng)十分有利。

投資收益估算未考慮進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資和中介服務(wù)以及將來(lái)地價(jià)升值所得收益。作為科技企業(yè)孵化器，僅物業(yè)收入就可以達(dá)到這樣的水平，說(shuō)明項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值，抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的，項(xiàng)目可行。第一章總論近年來(lái)，在國(guó)家火炬計(jì)劃的指導(dǎo)下，我國(guó)的高新技術(shù)企業(yè)孵化器在技術(shù)成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)、企業(yè)家的培育工作中發(fā)揮著重要的作用。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，我國(guó)已有各種類(lèi)型的科技企業(yè)孵化器100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬(wàn)項(xiàng)，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。實(shí)踐證明，建立zhulong孵育體系是推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要舉措，zhulong孵育體系的建設(shè)為科技成果的轉(zhuǎn)化和促進(jìn)中小科技企業(yè)的成長(zhǎng)創(chuàng)立和發(fā)展提供了良好的孵化和培育條件，為科技成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力提供了創(chuàng)業(yè)資本的支持，為產(chǎn)業(yè)化過(guò)程提供了必要的信息服務(wù)。珠海市唐家灣作為珠海市的科技zhulong海岸，近年來(lái)發(fā)展迅速，各類(lèi)高科技企業(yè)紛紛入駐，逐漸形成了一個(gè)科技創(chuàng)業(yè)的聚集區(qū)，與此相對(duì)應(yīng)，唐家灣地域迫切需要有一個(gè)科技初創(chuàng)企業(yè)培育和成長(zhǎng)的環(huán)境。在珠海基地內(nèi)建立zhulong科技大廈，將有效地促進(jìn)小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進(jìn)一步推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，一批科技初創(chuàng)企業(yè)聚集在一起，為風(fēng)險(xiǎn)資本從高科技成果產(chǎn)業(yè)化種子期介入創(chuàng)造了很好的條件，這將促進(jìn)珠海市乃至廣東省的科技創(chuàng)業(yè)和高科技成果產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，進(jìn)一步促進(jìn)廣東省風(fēng)險(xiǎn)投資事業(yè)的發(fā)展。第二章項(xiàng)目背景第一節(jié)珠海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.自然環(huán)境優(yōu)越，是國(guó)家級(jí)的“衛(wèi)生城市”、“園林城市”、“環(huán)保模范城”和“旅游城”。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，擁有較完善的市政公用設(shè)施，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，交通運(yùn)輸十分方便。3.珠海市的基本發(fā)展思路是：將珠海建設(shè)成為以信息技術(shù)為龍頭的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，有較強(qiáng)吸引力的產(chǎn)學(xué)研基地，高附加值的產(chǎn)品出口創(chuàng)匯基地，成為有較強(qiáng)輻射力和吸引力、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮、秩序優(yōu)良、文明富庶的現(xiàn)代化區(qū)域性中心城市。4.珠海市委、市政府十分重視培育發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，充分利用特區(qū)地方立法權(quán)，推出一系列優(yōu)惠政策和措施。5.珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)行使市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限，吸引了眾多項(xiàng)目正式落戶各園區(qū)和基地，高新區(qū)已成為珠海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。如上所述，珠海市擁有良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的生活環(huán)境，加上寬松的政策支持，已經(jīng)形成基礎(chǔ)設(shè)施完善，利于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的格局，成為中國(guó)"投資環(huán)境四十優(yōu)"城市之一，是投資創(chuàng)業(yè)的好地方。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第二節(jié)唐家灣地域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.自然資源和基礎(chǔ)設(shè)施。唐家的地理位置和交通環(huán)境十分優(yōu)越，是珠海市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。2.社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展。唐家灣目前在珠海市屬于次發(fā)達(dá)地區(qū)，是珠海市政府確定的近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一，近年來(lái)，通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展工業(yè)，唐家的經(jīng)濟(jì)得到持續(xù)的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)保持年均遞增20%的良好勢(shì)頭。3.房產(chǎn)物業(yè)資源。目前唐家灣尚無(wú)星級(jí)賓館，全鎮(zhèn)對(duì)外接待客房總數(shù)在170間左右，基本屬于廉價(jià)低檔水平。隨著中山大學(xué)珠海校區(qū)、longzhu科技園（珠海）、廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地以及南方軟件園等一批高科技產(chǎn)業(yè)和大學(xué)的進(jìn)駐，唐家灣已逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)。4.發(fā)展規(guī)劃。唐家作為珠海市的一個(gè)鎮(zhèn)，其發(fā)展納入到珠海整個(gè)北部地區(qū)及珠海市區(qū)范圍內(nèi)。珠海市近期的發(fā)展重點(diǎn)是北部地區(qū)，其重點(diǎn)又是唐家灣，并將唐家地區(qū)沿海一帶定位為珠海市科技zhulong海岸。第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃第三節(jié)珠海基地及周邊區(qū)域資源狀況和發(fā)展規(guī)劃1.中山大學(xué)珠海校區(qū)。占地3.428平方公里。在2002年后學(xué)生人數(shù)將穩(wěn)定在12000人左右，包括教職工將達(dá)到15000人左右的規(guī)模。

2.longzhu科技園（珠海）。longzhu科技園（珠海）園區(qū)屬于longzhu科技園的一部分，在功能上初步定位分為四大塊，功能主要是高新科技企業(yè)孵化、zhulong人才培養(yǎng)、科技成果研發(fā)和轉(zhuǎn)化、中介以及綜合配套服務(wù)等。規(guī)劃用地14.458萬(wàn)平方米，總建筑面積15萬(wàn)平方米。3.廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地。珠海基地位于中山大學(xué)與longzhu科技園之間，地理位置優(yōu)越。占地66700平方米。基地內(nèi)現(xiàn)有物業(yè)除廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地有限公司自用綜合辦公樓1300平方米（包括一樓大堂）外，其余已全部租出，使用率達(dá)到100%，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢(shì)頭。整個(gè)珠?；匾呀?jīng)吸引15家企業(yè)入駐，各企業(yè)員工總數(shù)合計(jì)約2000人。1999年國(guó)家科技部明確發(fā)文珠海基地作為珠海國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，納入高新區(qū)統(tǒng)一管理，享受相關(guān)高新區(qū)政策，落戶珠海基地的企業(yè)的水電費(fèi)還可以享受20%的優(yōu)惠。

第三章投資環(huán)境和發(fā)展規(guī)劃1.科技企業(yè)孵化器。目前，唐家灣地域缺乏具有這一功能的創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)和空間，尚無(wú)省級(jí)的科技企業(yè)孵化器，已經(jīng)建成的南方軟件園屬于專(zhuān)業(yè)性孵化器，不能完全滿足唐家灣科技zhulong的要求，工行軟件中心局限于工行系統(tǒng)。珠海zhulong科技大廈建成后將和目前在建中的longzhu科技園（珠海）園區(qū)一起，各成一體，各有特色，相互呼應(yīng)，為科技創(chuàng)業(yè)者提供一個(gè)施展才華的天地。2.商業(yè)需求。從消費(fèi)需求上看，中山大學(xué)珠海校區(qū)現(xiàn)有教師學(xué)生已經(jīng)超過(guò)4000人，3年內(nèi)將達(dá)到15000人左右的規(guī)模（包括教職工），已奠基的longzhu科技園（珠海）近年內(nèi)也將發(fā)展到數(shù)千人的規(guī)模，加上珠海基地各企業(yè)員工，整個(gè)珠海zhulong科技大廈所在區(qū)域內(nèi)學(xué)習(xí)、工作和生活的人員數(shù)年內(nèi)將達(dá)到2萬(wàn)多人的規(guī)模，由此帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，在商業(yè)、旅游、休閑娛樂(lè)、社區(qū)和文化科技服務(wù)等方面需求巨大，而周邊有關(guān)的配套社區(qū)建設(shè)設(shè)施則明顯滯后。第四章市場(chǎng)需求和分析廣東珠海高科科技成果創(chuàng)業(yè)業(yè)化示范基地地肩負(fù)為高新新區(qū)孵化項(xiàng)目目、吸納人才才、培育高新新技術(shù)企業(yè)的的重任，享有有相關(guān)優(yōu)惠政政策，已吸引引一批來(lái)自國(guó)國(guó)內(nèi)外的技術(shù)術(shù)含量高、市市場(chǎng)前景好、、各自獨(dú)立運(yùn)運(yùn)作的高科技技或高成長(zhǎng)性性中小企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐。珠海基基地通過(guò)三年年的運(yùn)作，建建立了一支較較高素質(zhì)的管管理隊(duì)伍，總總結(jié)和摸索了了一套創(chuàng)業(yè)企企業(yè)培育經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，擁有較好好的軟硬件條條件，初步營(yíng)營(yíng)造出一個(gè)吸吸引項(xiàng)目、凝凝聚科技人才才、培植高新新技術(shù)中小企企業(yè)高速成長(zhǎng)長(zhǎng)的基礎(chǔ)環(huán)境境。目前，眾眾多的企業(yè)紛紛紛希望能夠夠進(jìn)入珠海基基地，而珠海海基地已經(jīng)開(kāi)開(kāi)發(fā)建好的4萬(wàn)平方米的的廠房、辦公公樓以及員工工宿舍等都已已經(jīng)全部租賃賃出去，無(wú)法法滿足他們的的要求。在這這種情況下，，有必要在珠珠海基地內(nèi)創(chuàng)創(chuàng)立zhulong科技技大廈。一方方面作為珠海海基地本身配配套建設(shè)，完完善zhulong培育育體系，這是是珠海基地作作為珠海國(guó)家家高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的的一個(gè)重要組組成部分所應(yīng)應(yīng)起的作用，，也符合珠海海市科技zhulong海岸發(fā)展的的需要；另一一方面，多功功能zhulong科技技大廈的建設(shè)設(shè)，也可以滿滿足創(chuàng)業(yè)企業(yè)業(yè)和相關(guān)人員員進(jìn)行科技交交流和展示、、生活?yuàn)蕵?lè)等等方面的需求求。珠海基地、longzhu科科技園（珠海））與中大珠海形形成了一塊獨(dú)特特的集產(chǎn)、學(xué)、、研、資于一體體的高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化聚集地，，三者相互呼應(yīng)應(yīng)，互為補(bǔ)充，，相得益彰，具具有很強(qiáng)的吸引引力、號(hào)召力和和很好的發(fā)展前前景。第五章項(xiàng)目目建設(shè)的必要性性和意義第一節(jié)組組織結(jié)構(gòu)珠海zhulong科技大廈廈將以有限責(zé)任任公司的形式創(chuàng)創(chuàng)立，廣東省珠珠海高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)化示范基地有有限公司以土地地和現(xiàn)金出資，，占51%出資資額，其余49%資金采取招招商融資方式籌籌集。珠海zhulong科技有限限公司（暫定名名）實(shí)行董事會(huì)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公公司部門(mén)設(shè)置根根據(jù)需要而定，，以下僅供參考考。辦公室：負(fù)責(zé)人人力資源和財(cái)務(wù)務(wù)管理等。企業(yè)發(fā)展部：負(fù)負(fù)責(zé)入駐企業(yè)的的審批、畢業(yè)認(rèn)認(rèn)證和項(xiàng)目申報(bào)報(bào)等；提供政政策和和技術(shù)咨詢；指指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)代化管理；負(fù)負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)等等。投資管理部：負(fù)負(fù)責(zé)孵化專(zhuān)項(xiàng)資資金、風(fēng)險(xiǎn)投資資、產(chǎn)權(quán)交易以以及其他金融中中介活動(dòng)。綜合服務(wù)部：負(fù)負(fù)責(zé)大廈物業(yè)管管理以及公共服服務(wù)配套工作。。第六章總總體體規(guī)劃方方案第二節(jié)功功能能定位1.國(guó)國(guó)內(nèi)同同類(lèi)機(jī)構(gòu)構(gòu)。目前前多數(shù)國(guó)國(guó)內(nèi)類(lèi)似似孵化功功能的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)中心心、zhulong科科技大廈廈等一般般是作為為一個(gè)自自收自支支的事業(yè)業(yè)單位，，實(shí)行企企業(yè)化管管理，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)公益益性，講講求社會(huì)會(huì)效益，，主要以以物業(yè)管管理為主主，輔以以初級(jí)金金融服務(wù)務(wù)，提供供最初級(jí)級(jí)的創(chuàng)業(yè)業(yè)孵化條條件。這這些機(jī)構(gòu)構(gòu)除了在在租金上上對(duì)入孵孵企業(yè)提提供優(yōu)惠惠外，還還為企業(yè)業(yè)提供各各種周到到而廉價(jià)價(jià)的服務(wù)務(wù)，如打打通融資資渠道，，編制商商業(yè)計(jì)劃劃書(shū)，組組織項(xiàng)目目評(píng)估，，協(xié)助市市場(chǎng)推廣廣，跟蹤蹤行業(yè)動(dòng)動(dòng)態(tài)，實(shí)實(shí)施人才才培訓(xùn)等等等。2.珠珠海zhulong科科技大廈廈功能定定位。結(jié)結(jié)合珠海海市政府府的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和投資導(dǎo)導(dǎo)向，珠珠海zhulong科科技大廈廈將主要要面向電電力電子子、信息息軟件、、光機(jī)電電一體化化等輕型型無(wú)污染染的高科科技創(chuàng)業(yè)業(yè)企業(yè)，，為他們們提供良良好的孵孵化培育育條件。。zhulong科技大大廈只提提供通用用的辦公公、行政政管理場(chǎng)場(chǎng)所以及及技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)、無(wú)無(wú)污染和和噪音實(shí)實(shí)驗(yàn)場(chǎng)所所，形成成小型科科技創(chuàng)業(yè)業(yè)企業(yè)的的搖籃基基地，也也是潛在在的企業(yè)業(yè)家尤其其是科技技型企業(yè)業(yè)家搏擊擊風(fēng)浪、、鍛煉提提高的練練兵場(chǎng)。。珠海zhulong科科技大廈廈的另外外一個(gè)功功能是為為企業(yè)流流動(dòng)性管管理和技技術(shù)人員員、旅游游觀光人人士、附附近企業(yè)業(yè)員工以以及學(xué)生生提供方方便的活活動(dòng)、商商業(yè)接待待和休閑閑娛樂(lè)等等生活服服務(wù)。第六章總體規(guī)規(guī)劃方案第三節(jié)經(jīng)營(yíng)模模式珠海zhulong科技大廈應(yīng)充充分利用珠海經(jīng)濟(jì)濟(jì)特區(qū)的優(yōu)勢(shì)，憑憑借經(jīng)營(yíng)管理者豐豐富的企業(yè)管理、、創(chuàng)業(yè)投資及資本本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，充分分發(fā)揮股東的資源源優(yōu)勢(shì)，整合各種種社會(huì)資源，不僅僅為創(chuàng)業(yè)企業(yè)通過(guò)過(guò)提供靈活廉價(jià)的的研究開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和和商務(wù)辦公場(chǎng)所、、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便便的生活服務(wù)等等等，更提供把企業(yè)業(yè)從種子培養(yǎng)成參參天大樹(shù)的全程支支持和服務(wù)，如企企業(yè)創(chuàng)建服務(wù)、企企業(yè)管理咨詢、股股權(quán)投資（采取現(xiàn)現(xiàn)金投入、租金折折股、租金加服務(wù)務(wù)折股、或聯(lián)合其其它機(jī)構(gòu)投資等））、項(xiàng)目推介（向向風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)推推介）、協(xié)助融資資、借貸擔(dān)保、財(cái)財(cái)務(wù)顧問(wèn)、技術(shù)服服務(wù)、法律咨詢、、教育培訓(xùn)等。zhulong科科技大廈綜合服務(wù)務(wù)如餐廳和休閑娛娛樂(lè)甚至部分物業(yè)業(yè)可以考慮利用社社會(huì)資源，由物業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)和管理公司司或其他機(jī)構(gòu)參與與。zhulong科科技大廈的經(jīng)營(yíng)收收入主要表現(xiàn)為兩兩種形式：1.物物業(yè)租賃收入，這這是zhulong科技大廈最有有保證的基本收益益。2.咨詢中介介性質(zhì)的服務(wù)性收收入以及對(duì)進(jìn)駐大大廈的、發(fā)展?jié)摿α薮蟮钠髽I(yè)進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)投資以及金金融中介活動(dòng)。由由于可以方便地對(duì)對(duì)企業(yè)創(chuàng)立發(fā)展全全過(guò)程以及企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行深入的的了解，這種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資活動(dòng)的投資資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上并不不大。如何做好這這方面的工作，將將是zhulong科技大廈經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)能否取得突突破的關(guān)鍵。第六章總體規(guī)規(guī)劃方案第四節(jié)建建設(shè)地址與條件珠海zhulong科技大廈擬建建于廣東珠海高科科技成果產(chǎn)業(yè)化示示范基地東南端（（見(jiàn)第21頁(yè)珠?；匾?guī)劃示示意圖），座東南南向西北，依山靠靠海，正對(duì)珠海基基地入口，與珠海海基地公司現(xiàn)有綜綜合樓相鄰，位置置十分醒目。珠海海zhulong科技有限公司（（暫定名）與珠海海基地公司按道路路中間為界，見(jiàn)珠珠?；匾?guī)劃示意意圖紅虛線所示。。該址三邊臨路，東東、南緊靠排洪渠渠，西為規(guī)劃路，，北為基地已開(kāi)發(fā)發(fā)部分。l拆遷安置：無(wú)。l供電條件：630KVA，雙電源雙回路供供電，已通至建址址地下。l供水條件：200毫米管徑，已通至至建址地下。另外外，建址距離自來(lái)來(lái)水廠僅一千米左左右距離，水壓充充足，將來(lái)若需要要擴(kuò)大用水量也容容易。l通訊條件：光纖電話基站，，100M高速寬帶網(wǎng)，已已通。l雨、污水排放條條件：地埋式污水處處理器，已接通通可用。第六章總體體規(guī)劃方案第五節(jié)建建設(shè)規(guī)劃和要要點(diǎn)1.建筑風(fēng)格和主要要功能。在建筑筑設(shè)計(jì)方面，要要求與珠?；氐卣w布局協(xié)調(diào)調(diào)一致，通過(guò)建建筑物的造型語(yǔ)語(yǔ)言，以超前和和zhulong的手法塑造造出一種全新的的、強(qiáng)有力的、、令人印象深刻刻的高科技建筑筑物形象，具有有鮮明的科技意意識(shí)，體現(xiàn)科技技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)內(nèi)涵，使其成為為珠海基地的標(biāo)標(biāo)志性建筑。主主要功能是為高高科技企業(yè)培育育及成長(zhǎng)提供良良好的辦公、行行政管理、技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)和無(wú)污染染和噪音實(shí)驗(yàn)場(chǎng)場(chǎng)所以及其他必必備的設(shè)施條件件，同時(shí)兼顧提提供包括住宿接接待在內(nèi)的生活活?yuàn)蕵?lè)環(huán)境，不不專(zhuān)設(shè)工業(yè)廠房房。2.建設(shè)規(guī)劃要點(diǎn)總用地面積9800平方米主樓基底面積3280平方米總建筑面積16800平方米建筑層數(shù)≤11層。中央空調(diào)系統(tǒng)供供應(yīng)整座大廈中央熱水系統(tǒng)集中供應(yīng)公寓部部分電梯兩兩部客梯，不銹銹鋼裝飾配置，，每層均設(shè)站點(diǎn)點(diǎn)，載重1000公斤。綠化率40%室外停車(chē)場(chǎng)50個(gè)停車(chē)位地下室兼設(shè)備用房、消消防水池、小型型停車(chē)場(chǎng)和人防防工程，盡量從從簡(jiǎn)。第六章總體體規(guī)劃方案第六節(jié)環(huán)環(huán)境保護(hù)和防防風(fēng)抗震本大廈不考慮接接納化工、機(jī)械械類(lèi)等容易產(chǎn)生生污染和噪音的的企業(yè)，不存在在工業(yè)廢物處理理和噪音治理問(wèn)問(wèn)題。廢水：主要是餐餐飲廢水、洗滌滌淋浴廢水和公公共洗手間廢水水，為可生化有有機(jī)無(wú)毒水，通通過(guò)現(xiàn)已建成的的地埋式污水處處理裝置處理后后，合乎排放標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)排入城市廢廢水排放系統(tǒng)。。污染噪音：主要要來(lái)自機(jī)電設(shè)備備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出的的機(jī)械噪音，在在設(shè)備選型時(shí)應(yīng)應(yīng)采用低噪音設(shè)設(shè)備，并配減震震裝置。必要時(shí)時(shí)采用隔音建筑筑材料。防風(fēng)抗震：項(xiàng)目目地處珠海市海海邊，容易遭受受臺(tái)風(fēng)襲擊，因因此建筑設(shè)計(jì)必必須符合當(dāng)?shù)胤婪里L(fēng)抗震要求。。其他：按國(guó)家和和珠海市當(dāng)?shù)赜杏嘘P(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。。第六章總總體規(guī)劃方案案第七節(jié)節(jié)節(jié)能能本項(xiàng)目遵照國(guó)國(guó)家以及珠海海當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)建建筑節(jié)能要求求進(jìn)行設(shè)計(jì)。。第六章總總體規(guī)劃方案案1.項(xiàng)目建設(shè)期：：1年．2.招商期：1年，指1年后企業(yè)入駐駐率為100%。3.項(xiàng)目總投資（（詳見(jiàn)附件1：投資估算表）本項(xiàng)目預(yù)測(cè)總總投資為人民民幣5639.78萬(wàn)元。4.營(yíng)業(yè)收入（詳詳見(jiàn)附件1：預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入入表）本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收收入主要為各各類(lèi)辦公場(chǎng)地地、綜合服務(wù)務(wù)設(shè)施和住房房的租金與管管理費(fèi)收入，，預(yù)計(jì)正常常年度的全年年收入為843萬(wàn)元。5.營(yíng)業(yè)成本（詳詳見(jiàn)附件1：預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)成成本估算表）預(yù)測(cè)項(xiàng)目年?duì)I營(yíng)業(yè)成本為465.52萬(wàn)元，6.凈利潤(rùn)（詳見(jiàn)見(jiàn)附件1：利潤(rùn)估算表）招商期：年凈凈利潤(rùn)為96.53萬(wàn)元。正常經(jīng)營(yíng)期的的前四年：年年凈利潤(rùn)為320.86萬(wàn)元。正常經(jīng)營(yíng)期的的后期：本階階段的年凈利利潤(rùn)為341.26萬(wàn)元。7.現(xiàn)金流量（詳詳見(jiàn)附件1：現(xiàn)金流量估算算表）第七章投投資估算和效效益分析第一節(jié)基基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)測(cè)第二節(jié)財(cái)財(cái)務(wù)效益益評(píng)價(jià)1.

本項(xiàng)項(xiàng)目投資利潤(rùn)潤(rùn)率為5.9%(見(jiàn)利潤(rùn)潤(rùn)估算表)2.

本項(xiàng)項(xiàng)目投資回收收期為13.5年投資回收期=13+2348520÷4676045=13.5年（數(shù)字詳見(jiàn)現(xiàn)現(xiàn)金流量估算算表）3.

財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值。按7%的折現(xiàn)率率計(jì)算，本項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值為402.26萬(wàn)元元（見(jiàn)現(xiàn)金流量估算算表），該值反應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目的盈利利水平高于7%的折現(xiàn)率率，是有一定定投資價(jià)值的的。4.

本項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益率為為7.7%，，說(shuō)明本項(xiàng)目目的盈利能力力是不錯(cuò)的。。5.

以上效效益分析僅僅僅考慮較為為為穩(wěn)定的物業(yè)業(yè)租賃和管理理費(fèi)用，實(shí)際際運(yùn)作中還存存在為入孵企企業(yè)進(jìn)行管理理、技術(shù)和金金融中介服務(wù)務(wù)（包括進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)投資活活動(dòng)）所得收收益。另外，，項(xiàng)目處于唐唐家灣最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ牡氐赜颍貎r(jià)的的升值收益不不容忽視。綜綜合考慮這些些因素，實(shí)際際上本項(xiàng)目的的收益應(yīng)高于于上述估算值值，投資回收收期將更短。。第七章投投資估算和效效益分析第三節(jié)不不確定定性分析1.

盈虧虧平衡分析本項(xiàng)目正常年年度盈虧平衡衡時(shí)營(yíng)業(yè)收入入率達(dá)到35.6%，即即當(dāng)營(yíng)業(yè)收入入達(dá)到設(shè)計(jì)能能力的35.6%（300萬(wàn)元）時(shí)時(shí)，本項(xiàng)目即即可保本，這這說(shuō)明本項(xiàng)目目的抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較高，效效益較好。2.敏感性性分析影響本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益的主主要敏感性因因素為：固定定資產(chǎn)投資額額，經(jīng)營(yíng)成本本，營(yíng)業(yè)收入入三個(gè)方面。。從敏感性分析圖圖表的有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)看，在所測(cè)測(cè)定的不確定定性因素變化化范圍內(nèi)，內(nèi)內(nèi)部收益率均均大于6.5%，這說(shuō)明明本項(xiàng)目具有有一定的抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能力和盈盈利能力。三三種不確定因因素中，最為為敏感的是營(yíng)營(yíng)業(yè)收入。因因此，本項(xiàng)目目應(yīng)時(shí)刻注意意，提高服務(wù)務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)強(qiáng)宣傳，增加加營(yíng)業(yè)收入。。同時(shí)，也要要控制固定資資產(chǎn)投資額與與經(jīng)營(yíng)成本。。第七章投投資估算和效效益分析見(jiàn)時(shí)間安排表表第八章項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間間安排第一節(jié)問(wèn)問(wèn)題和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的投資資收益主要表表現(xiàn)為物業(yè)租租賃收入、中中介服務(wù)和投投資項(xiàng)目的收收益，因此，，能否吸引企企業(yè)入駐、能能否充分發(fā)揮揮大廈各項(xiàng)服服務(wù)功能以及及投資項(xiàng)目的的收益將成為為項(xiàng)目成敗的的關(guān)鍵。以現(xiàn)現(xiàn)金或租賃費(fèi)費(fèi)用折抵的入入駐企業(yè)股權(quán)權(quán)增值水平，，以及入駐企企業(yè)的成活率率、成長(zhǎng)速度度將在一定程程度上影響項(xiàng)項(xiàng)目的收益。。宏觀方面，珠珠海市科技zhulong海岸———唐家灣的科科技創(chuàng)業(yè)發(fā)展展形勢(shì)尤其是是廣東珠海高高科技成果示示范基地附近近區(qū)域的發(fā)展展好壞將對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)生重重大的影響。。珠海zhulong科技技大廈緊鄰longzhu科技園（（珠海），形形成集聚效應(yīng)應(yīng)，對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目是有利的的，但是同時(shí)時(shí)也會(huì)在一定定程度上產(chǎn)生生業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。。中山大學(xué)珠海海校區(qū)擬興建建的星級(jí)會(huì)議議中心尚在規(guī)規(guī)劃中，何時(shí)時(shí)實(shí)施尚無(wú)具具體時(shí)間表，，一旦實(shí)施，，將對(duì)本項(xiàng)目目物業(yè)接待功功能方面產(chǎn)生生一定的影響響。第九章風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策第二節(jié)對(duì)對(duì)策策1.充分發(fā)揮政策策優(yōu)勢(shì)必須充分發(fā)揮揮廣東珠海高高科技產(chǎn)業(yè)化化示范基地作作為國(guó)家級(jí)高高新區(qū)的條件件，最大限度度地利用相關(guān)關(guān)優(yōu)惠政策，，從而最大程程度地降低創(chuàng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)的運(yùn)運(yùn)作成本，吸吸引企業(yè)入駐駐，保證較高高的企業(yè)入孵孵率是珠海zhulong科技大廈廈成功與否的的關(guān)鍵。入駐珠?；氐氐钠髽I(yè)在水水電費(fèi)方面可可以享受20%的優(yōu)惠，這是是其他園區(qū)所所無(wú)法比擬的的，也是對(duì)入入駐企業(yè)最為為直接的支持持。2.建立高水平的的管理隊(duì)伍高水平的管理理隊(duì)伍可以為為入孵創(chuàng)業(yè)企