年華南大盤發(fā)展模式

營銷中心2006-6-21**大盤發(fā)展模式研究目錄研究目的及范圍案例分析**大盤發(fā)展模式總結(jié)***區(qū)發(fā)展規(guī)劃按照《**城市建設(shè)總體戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》城市功能“南拓”的需要，將積極疏解舊城功能與人口，大力發(fā)展**大學(xué)城、**新港區(qū)等。落實(shí)**城市空間“南拓”戰(zhàn)略，***區(qū)是**市21世紀(jì)的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，依托**港南沙作業(yè)區(qū)的建設(shè)，把***區(qū)建設(shè)成為21世紀(jì)**中心城區(qū)、科教資訊中心和航運(yùn)中心。＊＊隨著**市政府**政策的實(shí)施,從郊區(qū)化居住向新的中央居住區(qū)發(fā)展,成為“**的后花園”。**被稱作“大盤俱樂部”，＊＊灣、＊＊新城、**雅居樂、＊＊＊＊園、錦繡香江、＊＊奧園和祈福新村組成了“＊＊板塊八大金剛”，**的＊＊板塊——大盤開發(fā)的“策源地”。＊＊人說“路通才能財(cái)通”，正在建立以地鐵三號線四號線、**新火車站、過江隧道、跨江大橋、公路快線等為內(nèi)涵的交通網(wǎng)絡(luò)；“大盤”的產(chǎn)生是房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；l(fā)展、城市開發(fā)向郊區(qū)化發(fā)展階段出現(xiàn)的一個(gè)產(chǎn)物。環(huán)城高速公路＊＊快速地鐵三號線大石＊＊板塊僅這八個(gè)大盤總的規(guī)劃占地規(guī)模就達(dá)1000多萬平米，規(guī)劃建筑面積近2000萬平方米，規(guī)劃居住人口40萬人。同時(shí)，＊＊板塊各樓盤產(chǎn)品也呈現(xiàn)出多樣性，多層洋房、小高層洋房、高層洋房以及別墅供應(yīng)量都不?。粦粜头矫?，從50平方米至80平方米的公寓、兩房、小三房，到100多平方米的普通大戶人家，再到二、三百平方米的豪宅，都有選擇。這些都為＊＊板塊二手市場的成長準(zhǔn)備了良好基礎(chǔ)。由于整個(gè)板塊范圍較大，各樓盤相互獨(dú)立性強(qiáng)?！鞍舜蠼饎偂本C述珊瑚灣畔＊＊灣＊＊新城＊＊雅樂居＊＊＊＊園錦繡香江花園錦繡生態(tài)園祈福新村＊＊奧園目錄研究目的及范圍案例分析**大盤發(fā)展模式總結(jié)**奧園物業(yè)地址**區(qū)**鎮(zhèn)**村地段開發(fā)商：*********地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公司司投資商：****集團(tuán)團(tuán)有限公司代理商：****房地地產(chǎn)銷售中心（（**一級代理理）社區(qū)規(guī)模：占地1000畝畝，總建筑面積積約75萬平方方米。采用奧運(yùn)運(yùn)組團(tuán)設(shè)計(jì)，分分為雅典、洛杉杉磯、卡薩布蘭蘭卡、悉尼和北北京五大奧運(yùn)組組團(tuán)。物業(yè)類別多層、小高層的的洋房為主以及及部分高層住宅宅**奧園·項(xiàng)目目基本資料**奧園·項(xiàng)目目定位“新生活的領(lǐng)跑跑者”，“運(yùn)動動就在家門口””，“生活就像像高爾夫大型的具有人文文精神的健康運(yùn)運(yùn)動型社區(qū)外資公司、企業(yè)業(yè)管理人員；IT、金融、保保險(xiǎn)等行業(yè)的高高級職員；高科科技新貴；高新新產(chǎn)業(yè)高級技術(shù)術(shù)人員；機(jī)關(guān)、、事業(yè)單位高級級管理層**奧園·項(xiàng)目目規(guī)劃地塊呈三角形，，屬地勢起伏較較大的丘陵地帶帶，利用現(xiàn)狀地地形，使居住區(qū)區(qū)成為一個(gè)具有有地形起伏特色色的生態(tài)居住區(qū)區(qū)。分成五個(gè)組團(tuán)，，各個(gè)組團(tuán)空間間以人為本，采采用圍合空間，，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美美的生活綠地及及活動場所。居住區(qū)主入口規(guī)規(guī)劃于北側(cè)。＊＊奧園·建筑筑風(fēng)格及戶型亮亮點(diǎn)風(fēng)格：現(xiàn)代嶺南南建筑建筑布局：圍合合式、半圍合式式、行列式流線型外立面，，超寬樓距，帶帶觀光電梯，由由多國家的國際際著名規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)單位共同參與與設(shè)計(jì)建設(shè)戶型：公共活動動區(qū)與房間動靜靜分區(qū)，巧妙分分隔，保障居家家私密性，更添添家庭起居情趣趣。一梯兩戶，，超寬樓距、雙雙陽臺設(shè)計(jì)，戶戶戶采光通風(fēng)，，陽光、綠意、、園林景觀隨窗窗而入。風(fēng)格：后現(xiàn)代主主義園林環(huán)境特色：集合合中國、新加坡坡、印度、泰國國、馬來西亞、、日本等國家的的園林復(fù)合而成成。在公建區(qū)的會所所前有足夠面積積的綠化廣場，，同時(shí)每組團(tuán)有有組團(tuán)公共綠地地，多層住宅地地面層有庭院綠綠地。居住區(qū)形形成點(diǎn)、線面相相結(jié)合的綠化系系統(tǒng)。＊＊奧園·園林林特色＊＊奧園·配套套商業(yè)：綜合超市市、星級服務(wù)配配套的高爾夫酒酒店及其他商業(yè)業(yè)配套。體育健身：攀巖巖、游泳、籃球球、羽毛球、大大型奧林匹克體體育會所、高爾爾夫球場、撒野野公園教育：小云雀南南奧藝術(shù)幼兒園園、北京師范大大學(xué)南奧實(shí)踐小小學(xué)，中學(xué)。2001年第一期發(fā)售時(shí)時(shí)就推出會所和和商鋪配套所有的公建設(shè)施施、運(yùn)動休閑、、交通、教育、、生活配套設(shè)施施，都提前啟動動服務(wù)高爾夫酒店、超超市、郵局、銀銀行等在02年三期推出時(shí)陸陸續(xù)開放和營業(yè)業(yè)2005年進(jìn)行悉尼商業(yè)業(yè)界的銷售＊＊奧園·交通通狀況是＊＊板塊中離離地鐵三號線位位置最好的，僅僅隔350米。全區(qū)采用內(nèi)部公公交來組織居民民出行的交通管管理模式。居住住區(qū)主入口規(guī)劃劃于北側(cè)漢溪大大道上，同時(shí)在在公建會所前設(shè)設(shè)置了一個(gè)次出出入口與漢溪大大道相接。居住區(qū)主主入口規(guī)規(guī)劃于北北側(cè)漢溪溪大道上上，同時(shí)時(shí)在公建建會所前前設(shè)置了了一個(gè)次次出入口口與漢溪溪大道相相接。交通組織織力求符符合車流流人行的的軌跡，，重視人人車分流流，減少少人車干干擾。在一期中中南片部部分規(guī)劃劃一條紅紅線寬12米的干道道。在媒體宣宣傳上將將“奧林林匹克””這一惟惟一性資資源放到到最大注重對其其優(yōu)美的的景觀環(huán)環(huán)境、健健康休閑閑的生活活理念的的引導(dǎo)銷售方式式：合富富輝煌房房地產(chǎn)銷銷售中心心代理銷銷售促銷活動動：大學(xué)學(xué)城教師師可享受受折后再再98折的優(yōu)惠惠＊＊奧園園·營銷銷推廣奧林匹克克品牌的的昭示力力，以及及項(xiàng)目本本身包含含的運(yùn)動動休閑理理念；提倡“生生活就像像高爾夫夫”的概概念，用用100多畝的的高爾夫夫球場進(jìn)進(jìn)行獨(dú)特特的體驗(yàn)驗(yàn)式營銷銷活動；；北師大附附中的名名校吸引引力；各國建筑筑特色的的融合，，獨(dú)特的的商鋪加加別墅產(chǎn)產(chǎn)品；＊＊奧園園·項(xiàng)目目賣點(diǎn)＊＊新城城地理位置置：＊＊＊南大路路168號開發(fā)商商：＊＊＊＊＊＊集團(tuán)有有限公司司投資商：：＊＊＊＊＊投資資有限公公司物業(yè)管理理公司：：＊＊＊＊＊物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限公司司社區(qū)規(guī)模模：占地地面積210萬平方米米建建筑面積積300.00萬平方米米。物業(yè)類別別:別墅、小小高層洋洋房＊＊新城城·項(xiàng)目目基本資資料＊＊新城城·項(xiàng)目目定位形象定位位：“江江山湖泊泊共同擁擁有”、、“磅磅礴山水水領(lǐng)秀秀全城””整體定位位為配套套完善的的城鎮(zhèn)式式居住社社區(qū)大學(xué)城市市教師，，高素質(zhì)質(zhì)、高收收入、高高學(xué)歷人人群。。最大限度度的考慮慮江景和和山景，，山水結(jié)結(jié)合得好好，有可可行性，，實(shí)施性性強(qiáng)；3公里的沿沿岸線將將規(guī)劃為為社區(qū)內(nèi)內(nèi)的大型型風(fēng)景點(diǎn)點(diǎn)整個(gè)規(guī)劃劃以山水水做文章章，將水水引入樓樓盤，通通過幾條條軸線樹樹枝狀的的組合形形成組團(tuán)團(tuán)綠地和和點(diǎn)線面面的綠化化系統(tǒng)融融為一體體，構(gòu)成成多層次次的綠化化空間，，綠地率率達(dá)到38%——40%；組團(tuán)以環(huán)環(huán)繞式的的布局為為主，以以綠化或或水景居居中，住住宅則圍圍繞景觀觀來進(jìn)行行布局。。＊＊新城城·項(xiàng)目目規(guī)劃嶺南建筑筑風(fēng)格，，建筑立立面采用用弧線造造型，顯顯得輕盈盈靈動，，大量的的白色和和玻璃材材質(zhì)的運(yùn)運(yùn)用則突突顯出＊＊＊新城城的現(xiàn)代代簡潔的的氣質(zhì)＊＊新城城·建筑筑風(fēng)格大露臺以以及落地地凸窗的的采用使使得戶內(nèi)內(nèi)采光較較好；戶型優(yōu)化化設(shè)計(jì)，，整體布布局舒適適、合理理，套內(nèi)內(nèi)利用率率極高；；大部分單單位主廳廳、主臥臥全部正正南與生生態(tài)景觀觀相望；；南北通透透，空間間開敞。。＊＊新城城·戶型型特色風(fēng)格：自自然與人人工結(jié)合合的綠化化園林——自然生態(tài)態(tài)式園林林環(huán)境特色色：3.8公里江岸岸線的休休閑藝術(shù)術(shù)海岸，，3.5萬㎡大型型湖泊，，城內(nèi)七七山疊翠翠，水道道縱橫，，園林錯(cuò)錯(cuò)落其間間，最大大程度保保留了完完美的自自然生態(tài)態(tài)＊＊新城城·園林林風(fēng)格教育：華華師附中中、幼兒兒園，學(xué)學(xué)校均在在客戶入入住時(shí)開開學(xué)，同同時(shí)華師師附中也也是＊＊＊新城吸吸引客戶戶的一大大因素。。體育健身身：體育育館、足足球場、、植物園園、濱江江公園。。商業(yè)：濱濱江文化化廣場，，內(nèi)含2萬多平米米會所，，配備有有工業(yè)銀銀行、商商鋪、宏宏城超市市、福特特瑪超市市等，菜菜市場、、醫(yī)務(wù)室室、中央央公園、、山頂公公園。交通配套套：樓巴巴＊＊新城城·配套套銷售方式式：開發(fā)發(fā)商自己己銷售促銷活動動：大學(xué)學(xué)城教師師可享受受折后再再98折的優(yōu)惠惠廣告訴求求集中在在優(yōu)美的的山水環(huán)環(huán)境上，，而發(fā)展展商近期期正在整整合旗下下所有樓樓盤聯(lián)展展，力圖圖以雄厚厚的實(shí)力力增強(qiáng)潛潛在買家家的購買買信心首創(chuàng)夜間間看樓活活動，并并吸引了了一部分分潛在買買家的參參與5月1日歡樂全全家總動動員5月2日我的舞舞臺我作作主5月3日合生社社區(qū)萬人人歌唱幸幸福家園園-＊＊新城城社區(qū)海海選5月1日-3日新車大大展示、、試乘新新體驗(yàn)5月1日-5日濱江動動感舞會會(五一特別別版)5月6日-7日＊＊新新城第三三屆歡樂樂電影節(jié)節(jié)5月1日-7日“＊＊＊新城成成熟之美美——名校教育育展英姿姿”大型型圖片展展＊＊新城·營銷推推廣品牌開發(fā)商的號召召力；項(xiàng)目地塊自然資源源豐富。擁有＊＊＊市樓盤中最長的的海岸線3.8公公里；最大化地利利用山水資源，通通過借景塑造優(yōu)美美的自然景觀；華師附中的名校吸吸引力。＊＊新城·項(xiàng)目賣賣點(diǎn)＊＊雅居樂花園基本資料總占地面積：314萬平方米總建筑面積：434萬平方米首期占地面積33萬多平方米，建筑筑密度20％，容積率1.4，綠化率36.8％規(guī)劃居住戶數(shù)28571戶，未來總居住人人口100,000以上，相當(dāng)于中型型城鎮(zhèn)的人口。物業(yè)類別：高層洋洋房，小高層洋房房，獨(dú)棟別墅，聯(lián)聯(lián)體別墅投資商：雅居樂集集團(tuán)有限公司直通＊＊快速干線線，并擁有24小時(shí)社區(qū)大巴。278目前已開通8條穿梭巴線路與區(qū)內(nèi)免費(fèi)巴士項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶整體特點(diǎn)：客戶群群分布廣泛。成熟熟小區(qū)，環(huán)境優(yōu)美美，倡導(dǎo)休閑生活活，產(chǎn)品線豐富，，滿足各類不同人人群的居住需要（（年輕白領(lǐng)~財(cái)富階層）地域特點(diǎn)：除了＊＊＊原住人口外，，35%來自海珠、東山、、越秀，30%是天河區(qū)工作的金金領(lǐng)人士和高知高高收入人士。階段特點(diǎn)：客戶層層次不斷提高。整體定位：國際生生活文化社區(qū)產(chǎn)品定位：物業(yè)類類別齊全。別墅：：獨(dú)立別墅、聯(lián)排排別墅、四聯(lián)別墅墅等三種類型的多多種戶型；洋房：：從二房單位、小小三房、大三房、、四房到復(fù)式單位位規(guī)劃理念——整體體構(gòu)想從2000年春開開建之初就力求能能夠改善社區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)，創(chuàng)造一個(gè)適于于將各種活動融為一一體的開放空間。市鎮(zhèn)中心：吸收了城市特點(diǎn)點(diǎn)和地理環(huán)境，采采用了注重體驗(yàn)和和整體設(shè)計(jì)的策略略。項(xiàng)目以南是高聳的的山脈，以北是低低矮的山丘。湖泊是連接本項(xiàng)目目內(nèi)不同建筑和街街區(qū)的最佳方式。。在湖泊的南岸，高高出湖泊平面5米米的會所，商店、、餐館和其它商業(yè)業(yè)建筑以及售樓處處沿湖堤而下建筑風(fēng)格及特點(diǎn)設(shè)計(jì)的靈感源自““大草原”建筑學(xué)學(xué)派和亞洲國家房房屋集萃。整體效果是為創(chuàng)造造一個(gè)迷人的度假假村，一種對歷史史沉淀的鄉(xiāng)村和沿沿海城市的懷舊。。住宅高層建筑的結(jié)結(jié)構(gòu)是為了展現(xiàn)自自己的個(gè)性，以及及由別具一格的陽陽臺、復(fù)式頂層公公寓和生動尖頂所所體現(xiàn)的渾然一體體之感?；ùu雕琢琢的屋頂、寬闊的的飛檐、大塊整體體窗戶戶型：別墅與洋房房，類別齊全，不不同組團(tuán)，戶型各各有特色歐洲故事上善若水園林設(shè)計(jì)特點(diǎn)由設(shè)計(jì)世界各地頂頂尖級酒店園林著著稱的美國BDS公司設(shè)計(jì)，以自然然、靈性、藝術(shù)的的東方園林為最大大特色15000平方米的映逸湖波波光粼粼，一幅原原生態(tài)美景；逾200種植物藝術(shù)配搭，，形成大面積欣賞賞和休閑空間；近近50%綠化面積；12個(gè)住宅團(tuán)，均擁有有獨(dú)立特色園林。。配套教育：周邊已具有有成熟的教育網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，現(xiàn)有僑聯(lián)中學(xué)學(xué)等多所中小學(xué)。。小區(qū)內(nèi)將規(guī)劃有有中學(xué)4所，小學(xué)學(xué)10所和幼托20所。加拿大國國際英文幼兒園已已進(jìn)駐區(qū)內(nèi)（占地地9000平方米米），復(fù)旦中學(xué)＊＊＊實(shí)驗(yàn)小學(xué)2005年落成，占占地面積2萬多平平方米400米國際風(fēng)情情商業(yè)街：包容一一切基本生活所需需。20000平方米米巴厘島度假式半半山豪華會所：三三大風(fēng)情園林泳池池、恒溫泳池、童童話世界水上樂園園、五大國際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)網(wǎng)球場等?？萍己考爸悄芑瘧?yīng)用方面：設(shè)置置小區(qū)周界防范、、安全防范的自動動化管理；“分質(zhì)質(zhì)供水”，對區(qū)內(nèi)內(nèi)生活用水進(jìn)行二二次凈化，使之達(dá)達(dá)到直接飲用水的的標(biāo)準(zhǔn)。組團(tuán)開盤時(shí)間戶型面積總戶數(shù)均價(jià)（元/平米）產(chǎn)品特點(diǎn)雅翠庭、雅悅庭2002-9-7

2052300024座6-9層帶電梯洋房御景峰別墅2003-3-1552-556825000~6800獨(dú)立別墅，專用私家大道，私人命名權(quán)歐洲故事3別墅2003-10-1140－323平米別墅

灝湖居，187幢別墅，獨(dú)立私家花園，私家碼頭；雅湖居，獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、四聯(lián)別墅雅逸廷2003-10-1主力戶型76-120

挪威森林2004-4-1780-300平方米2房-4房3004500高檔裝修盛裝舞步2004-7-1172-203

三款豪裝別墅產(chǎn)品上善若水2004-11-20132-234平米三房至四房495630023棟帶電梯小高層，一梯兩戶。組團(tuán)內(nèi)有1萬平方米人工湖，3.5萬平方米水澤園林，車位比1：1.7花巷2005-1-2388－159平米2房-4房，復(fù)式3824200分三期，40多棟無電梯洋房，一棟兩戶，躍式設(shè)計(jì)峰會（別墅）2005-8-20140－358平米別墅

12000小別墅及四聯(lián)別墅分別為199平米及140平米，置業(yè)門檻降低鄰居2005-10-192—155平米2房2廳和3房2廳2004686帶電梯，一梯兩戶/一梯三戶，南北通透，躍式客廳，入戶花園，二層做成露臺設(shè)計(jì)時(shí)光九篇2006-5-2877-167平方米的2房、4房5865650人車分流全園林的組團(tuán)，車位比1：1價(jià)格走勢分析營銷推廣獨(dú)到的“命名學(xué)””：譽(yù)景峰、歐洲洲故事、挪威森林林、盛裝舞步、上上善若水、峰會、、花巷、鄰居、時(shí)時(shí)光九篇常推新品，給市場場不斷的新刺激產(chǎn)品豐富聯(lián)合“托托市”推盤節(jié)奏調(diào)控得當(dāng)當(dāng)，每個(gè)組團(tuán)幾乎乎是到了封頂時(shí)便便可實(shí)現(xiàn)清貨豐富的業(yè)主活動，，營造良好的社區(qū)區(qū)氛圍上善若水，踏香而而來陽光，鮮花——花花巷錦繡香江花園基本資料內(nèi)容技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積836251.30㎡總建筑面積1188129.99㎡容積率1.397綠化率35.83%居住總戶數(shù)7804戶居住總?cè)丝?7314建筑形式以獨(dú)立別別墅、多層、小高高層住宅為主6個(gè)半山獨(dú)立別墅、、TOWNHOUS組成的住宅小區(qū)：：牡丹園、芙蓉園園玉蘭園、百合園園、紫藤園、紫荊荊園，科莫湖別別墅，山水園，山山水華府開發(fā)商：＊＊錦江江房地產(chǎn)有限公司司毗鄰＊＊快速干線線往返珠江三角洲各各大小城鎮(zhèn)，均在在1小時(shí)車程內(nèi)可可以到達(dá)地鐵三號線＊＊站站即設(shè)于本社區(qū)有有129、288、806等多條條公交線途經(jīng)本社社區(qū)。項(xiàng)目定位居住與世界同步中國首個(gè)國際化生態(tài)智能健健康社區(qū)＊＊板塊唯一以別墅為主打產(chǎn)品的大盤盤目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶：財(cái)富階階層、高知階層和和社會主流階層、、外籍友人（如企企業(yè)家、藝術(shù)人、、董事長、CEO教授、博士、碩士士、留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)業(yè)人員）業(yè)主中本科以上學(xué)學(xué)歷人士占了80%，其中董事長、總總經(jīng)理、CEO們占了30%以上規(guī)劃理念人與自然的和諧依原生地貌而建，，低密度，超大型型國際化生態(tài)居住住社區(qū)。建筑風(fēng)格及特點(diǎn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：新新加坡雅科本公司司、美國WY公司、瀚華公司中西結(jié)合：將歐美美建筑美學(xué)揉和進(jìn)進(jìn)東方民族的文化化修養(yǎng)，讓傳統(tǒng)文文化的精華融進(jìn)空空間之中，開創(chuàng)出出獨(dú)屬于錦繡香江江的建筑視野?？罩谢▓@別墅標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米米中庭層高7米“空中花園園”視野開闊生活功能的的豐富和奢奢侈園林設(shè)計(jì)特特點(diǎn)——““人與自然然和諧”的的人本主義義追求園林設(shè)計(jì)：：美國貝爾爾高林公司司。深得中國傳傳統(tǒng)園林藝藝術(shù)以人為為本的精萃萃，同時(shí)吸吸取了西方方浪漫的造造景藝術(shù)思思想，原始始與自然相相融合、藝藝術(shù)與雕琢琢相貫通的的優(yōu)越生態(tài)態(tài)景觀環(huán)境境。充分利用有有山有水有有地鐵的優(yōu)優(yōu)勢，依照照山勢地形形的起伏，，遍植來自自世界各地地277種、50余萬株綠色色珍稀生態(tài)態(tài)植物，造造就世界級級的私有植植物王國。。精心修飾的的小橋、石石雕、涼亭亭與看似隨隨意擺放實(shí)實(shí)則精心安安置的靠椅椅等和周圍圍的生態(tài)美美景完美融融合，雙泉漱玉熱帶雨林社區(qū)配套———足不出出戶會所及休閑閑娛樂設(shè)施施：皇宮式國際際會所，集集娛樂、休休閑、餐飲飲、商務(wù)、、康體等多多功能國際際級尊華配配套，現(xiàn)已已開放中、、西餐廳、、豪華宴會會廳、豪華華套房、棋棋牌室、健健身室、親親子樂園、、乒乓球室室、泳池、、網(wǎng)球、滑滑草場等服服務(wù)設(shè)施。。商業(yè)：山水園、紫紫荊園各有有數(shù)千平方方米的商業(yè)業(yè)街，紫荊荊雅園臨街街商業(yè)中心心12000㎡。幼兒園：與中大合合辦的香江江國際幼兒兒園現(xiàn)面招招已開學(xué)，，該園可容容納6個(gè)教學(xué)班，180個(gè)幼兒同時(shí)時(shí)就讀。國際水準(zhǔn)的的物業(yè)服務(wù)務(wù)：強(qiáng)調(diào)“五五好”別墅墅高尚社區(qū)區(qū)的自然尊尊貴生活：：“好環(huán)境境、好品質(zhì)質(zhì)、好鄰居居、好地段段、好配套套”價(jià)格走勢分分析——高高開低走2001年年8月：別別墅和TOWNHOUSE入入市，芙蓉蓉園組團(tuán)一一幢獨(dú)立別別墅單位創(chuàng)創(chuàng)下3500萬的天天價(jià)刷新了了＊＊樓王王的記錄，，創(chuàng)造了中中國樓市別別墅營銷的的奇跡。2001年年10月1日：花園園洋房均價(jià)價(jià)2300元／平方方米，十一一期間８棟棟洋房300多套單單位銷售售一空（價(jià)價(jià)格戰(zhàn)）2003年年1月25日：紫荊荊雅園全新新半山洋房房發(fā)售，四四棟帶電梯梯洋房單位位，以兩房房、三房為為主，附送送800元元/平方米米豪華裝修修，均價(jià)2680元元/平方米米2003年年7月：山山水園森林林城堡洋房房開盤時(shí)以以半價(jià)（2600元元/平米））推售，掀掀起樓市價(jià)價(jià)格狂潮。。12月月22日起起全面升價(jià)價(jià)，升幅為為10％~202005年年9月30日：山水水華府空中中花園別墅墅發(fā)售均價(jià)價(jià)12000元/平平方米，對對首批買家家優(yōu)惠30％～35％，帶2500-3000元/平方方米的豪華華裝修，首首期推出168套單單位。黃黃金周期間間，空中花花園別墅銷銷售收入突突破3億元元，3棟復(fù)復(fù)式單位全全部售罄。。營銷推廣營銷活動與與項(xiàng)目品牌牌結(jié)合度高高：留學(xué)生生活動等通過與目標(biāo)標(biāo)客戶相匹匹配的禮品品贈送，提提升項(xiàng)目附附加值：例例如買空中中花園別墅墅，送28.8萬元海航國國際高爾夫夫終身會籍籍倡導(dǎo)社區(qū)健健康運(yùn)動，，同時(shí)通過過專家和數(shù)數(shù)據(jù)說話，，強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)清新空氣氣質(zhì)量營銷宣傳上上，以政府府官員的贊贊譽(yù)，來提提升別墅品品質(zhì)榮獲“全國國優(yōu)秀社區(qū)區(qū)環(huán)境”，，建設(shè)部首首屆住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)博覽會“環(huán)環(huán)境指數(shù)最最佳”、““智能化程程度最高””樓盤等等多多項(xiàng)榮譽(yù)樓盤引入象象征物：空空中花園別別墅——孔雀＊＊灣項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位置：：＊＊板塊塊＊＊快速速干線出口口處，＊＊＊＊＊迎賓賓路，開發(fā)商商：＊＊宏富房房地產(chǎn)有限限公司項(xiàng)目規(guī)模：：總占地80多萬平平方米，規(guī)規(guī)劃建筑面面積119萬平米，，規(guī)劃人口口2.5萬萬；目前已已建成區(qū)域域50萬平平米，建成成面積近70萬平米米；項(xiàng)目共共分為5期期，目前推推出的是第第4期———星座。物業(yè)類型：高高層、小高層層、別墅、酒酒店、商業(yè)項(xiàng)目概況1、＊＊灣地地塊緊鄰地鐵鐵3號線、＊＊＊快速干線線，是＊＊板板塊各盤中離離＊＊最近的的一個(gè)項(xiàng)目，，位于“離城不離市”的至佳位置置；2、在交通上上，＊＊灣進(jìn)進(jìn)出＊＊可以以經(jīng)由洛溪大大僑、＊＊快快速干線兩條條主要道路，，非常便利；；3、項(xiàng)目名校校長、商業(yè)、、酒店等配套套設(shè)施齊全；；4、項(xiàng)目緊鄰珠江水道，自然景觀價(jià)值好。項(xiàng)目賣點(diǎn)項(xiàng)目定位：打打造地產(chǎn)界的的勞斯萊斯主題定位：一一個(gè)心情盛開開的地方目標(biāo)客戶：初初期以休閑度度假物業(yè)市場場為主，重點(diǎn)點(diǎn)針對香港市市場，以次培培育區(qū)域成熟熟度，中后期期以中高端市市場30-50歲，企事事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人，私企老老板，高級專專業(yè)人員，外外企“金領(lǐng)””等以車代步步人士項(xiàng)目定位1-3期價(jià)格格波動不大，，均價(jià)5500平方米最新組團(tuán)———星座2004年10月月1日開盤，，產(chǎn)品較為豐豐富，價(jià)格區(qū)區(qū)間較大：階段價(jià)格及產(chǎn)產(chǎn)品情況記錄時(shí)間均價(jià)最低價(jià)最高價(jià)價(jià)格描述2006-02-2712000元

2005-07-259000元7500元13000元

2005-05-019000元7000元12000元沿江單元均價(jià)12000元2005-03-167300元7000元10000元

2004-10-087000元1-3期以小小高層為主，，主打戶型三三房兩廳、四四房兩廳、五五房兩廳（復(fù)復(fù)式）目前市場銷售售的最新一期期為＊＊灣———星座，產(chǎn)產(chǎn)品以高層、、別墅為主，，以大面積單單位為主導(dǎo)，，最小面積200平方米米三房，300多-450多的四房房，最大600多平方米米五房（復(fù)式式）。星座式布局是是＊＊灣的規(guī)規(guī)劃核心，建建筑結(jié)構(gòu)、園園林規(guī)劃都以以此為基點(diǎn)而而展開。星座座式的樓宇布布局，營造了了＊＊灣所獨(dú)獨(dú)有的環(huán)繞組組團(tuán)的穿堂風(fēng)風(fēng)、花園式的的組團(tuán)景象。。整體規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)以景觀為主導(dǎo)導(dǎo)的自由式組組合；＊＊灣的總體體規(guī)劃，考慮慮了地區(qū)“景景觀大于朝向向”的市場傾傾向，設(shè)計(jì)上上突破了傳統(tǒng)統(tǒng)南北座向的的局限性，以以景觀為主導(dǎo)導(dǎo)布局建筑物物。沿江一線線轉(zhuǎn)折變延的的組團(tuán)排布比比常規(guī)布局增增加了更多的的江景單元，，形成江景最最大的景觀視視廊；＊＊灣室內(nèi)空空間的設(shè)計(jì)將將光、空氣、、自然等元素素轉(zhuǎn)化成與生生活起居息息息相關(guān)的生活活空間元素。。多景觀，多多陽臺的設(shè)計(jì)計(jì)將景觀價(jià)值值最大化，實(shí)實(shí)現(xiàn)“大景深深少對視”的的目的。建筑規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)建筑與環(huán)境結(jié)結(jié)合

真正好好的建筑必定定能夠融合于于自然，與人人相和諧；環(huán)境與功能結(jié)結(jié)合

＊＊灣灣不為造環(huán)境境而造環(huán)境，，每處設(shè)計(jì)都都體現(xiàn)環(huán)境與與功能的統(tǒng)一一；環(huán)境和內(nèi)外結(jié)結(jié)合

環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)內(nèi)外結(jié)合合，建造臨江江木道與內(nèi)園園林呼應(yīng)；觀賞性與實(shí)用用性結(jié)合從從實(shí)用性角度度去打造景觀觀，功能與景景觀并重；環(huán)境與人性化化結(jié)合

環(huán)境境以人為本，，讓您生活在在風(fēng)景中。園林環(huán)境規(guī)劃劃特點(diǎn)——五五大原則為方便小區(qū)業(yè)業(yè)主的出行，，社區(qū)開設(shè)從從＊＊灣至宏宏城廣場、白白云賓館的班班車，高峰期期15分鐘一一班；市橋——火車車站專線車、、129路公公交。交通配套大學(xué)城地鐵三號線、新新光快線、＊＊＊快線、＊＊新新火車站香江大酒店、麗麗江明珠、會展展中心、萬博商商業(yè)中心長隆夜間動物世世界、香江野生生動物世界、長長隆高爾夫球場場周邊配套商業(yè)配套：＊＊＊灣一期商業(yè)街街、＊＊灣酒店店、商業(yè)中心總總占地面積約2萬平方米，總總建筑面積近8萬平方米，商商鋪、超市、餐餐飲及康體娛樂樂中心、數(shù)百間間豪華客房、多多功能會議室、、及國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)網(wǎng)球場，提高了了＊＊灣業(yè)主的的生活質(zhì)量；泛會所：分散在在各個(gè)組團(tuán)中，，親切宜人，舉舉步可達(dá)；五星級會所：四四季會，與國際際知名“四季酒酒店”一脈相承承，每一位＊＊＊灣業(yè)主都可尊尊享。中小學(xué)：＊＊灣灣＊＊執(zhí)信中（（?。W(xué)投資2.5億興建，，現(xiàn)有在校學(xué)生生2500名，，計(jì)劃今年申辦辦高中幼兒園：＊＊灣灣靈格風(fēng)幼兒園園；社區(qū)服務(wù)配套＊＊＊＊園大石基本資料南村物業(yè)地址：＊＊區(qū)＊＊快速速干線旁開發(fā)展商：＊＊＊物業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司：＊＊＊物業(yè)管理理有限公司社區(qū)規(guī)模：占地2000畝，2000年5月1日一期開盤，發(fā)發(fā)展6年來，已已成功開發(fā)翠物業(yè)類別：別墅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ、洋房、復(fù)式單位＊＊＊＊園項(xiàng)目定位＊＊園產(chǎn)品系列列定位：“快速、大規(guī)規(guī)模生產(chǎn)符合市市場需要的物美美價(jià)廉住宅的工工廠”。＊＊＊＊園市場場定位：優(yōu)質(zhì)、低價(jià)、、高性價(jià)比的五五星級生活住區(qū)區(qū)目標(biāo)客戶定位：：早期主要面向珠珠三角部分先富富起來的家庭、、港澳人士；后后期擴(kuò)大成為成成千上萬遠(yuǎn)離故故鄉(xiāng)而落腳＊＊＊和珠三角的時(shí)時(shí)代精英?？蛻糍徺I用途：：自住、周未度假假、投資、養(yǎng)老老給您一個(gè)五星級級的家依地勢變化及地地塊山水資源，，以組團(tuán)形式開開發(fā)，形成層層層疊疊的坡地地別墅、陽光光別墅、洋房等等組團(tuán)，并互為為景觀。將山、水景觀融融入社區(qū)景觀設(shè)設(shè)計(jì)總體規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)臨山別墅·翠山山藍(lán)天建筑環(huán)山而建，，融匯了歐式建筑的精髓髓和現(xiàn)代建筑的的簡潔實(shí)用；多樣化立面，戶戶均有自己己的特色，并在在新古典風(fēng)格的的基礎(chǔ)上，力求求整體上的和諧。多層洋房組群則則按照“以人為為本”的設(shè)計(jì)思思路，采用圍合合式，洋房圍繞中心花花園而建，保證戶戶開門門見景。園林設(shè)計(jì)別具特特色，小區(qū)園林林參照“昆明世世界園藝博覽園園”的設(shè)計(jì)思路路，設(shè)置了18個(gè)主題公園。分別命名為““棋醉廣場”、、“茶藝廣場””、“愉魚園””、“音樂廣場場”、“卡通廣廣場”、……每每一個(gè)景點(diǎn)都有有各自的亮點(diǎn)。。除自然景觀外，，大手筆打造人工工景觀，如疊水水人工湖湖——泛泛翠湖,利用落落差形成成層次豐豐富的疊疊水景觀觀，和精精美的園園林建筑筑融為一一體。注重室內(nèi)內(nèi)空間與與室外園園林的充充分交融融，讓居者者縱情地地親近自自然。園林設(shè)計(jì)計(jì)配套配套先行行，一期的主主要配套套與一期期住宅交交付同時(shí)時(shí)啟用。。配套齊全全，構(gòu)成成一個(gè)完完整的生生活體系系?！叭诵曰鐓^(qū)康康體配套套體系””集飲食、活活動、休休閑、健健身、購購物、娛娛樂諸多多功能于于一身。。占地8萬萬平方米米，建筑筑面積35000平方方米的五五星級會會所5300平方米的的森林泳泳湖（附附設(shè)室內(nèi)內(nèi)恒溫泳泳池、桑桑拿）、、3423平方米的的室內(nèi)體體育館、、18個(gè)可舉辦辦國際級級賽事的的標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)網(wǎng)球場、、成人戶戶外健身身區(qū)、兒兒童戶外外娛樂場場、室內(nèi)內(nèi)及室外外羽毛球球場、籃籃球場、、8道的保齡齡球館、、健身健健美室、、桌球活活動中心心、乒乓乓球活動動中心。隨著＊＊＊城市建建設(shè)的發(fā)發(fā)展，周周邊漸已已形成了了既不失失嶺南文文化厚重重，又融融合現(xiàn)代代時(shí)尚生生活要素素的城市配套套體系，與園區(qū)區(qū)內(nèi)成熟熟的配套套互相呼呼應(yīng)?！敖y(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、綜綜合開發(fā)發(fā)、配套套建設(shè)、、同步到到位”的規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)業(yè)化的房房地產(chǎn)開開發(fā)之路路?！按笠?guī)模工工廠化生生產(chǎn)”——＊＊園集集建筑設(shè)設(shè)計(jì)、施施工、機(jī)機(jī)電安裝裝、室內(nèi)內(nèi)裝飾和和園林設(shè)設(shè)計(jì)及工工程施工工等整個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈于一體體，高效效快速銷銷售形成成的良性性資金循循環(huán)鏈的的產(chǎn)物。。公司司決策者者將＊＊＊園比喻喻為“快快速、大大規(guī)模生生產(chǎn)符合合市場靂靂要的物物美價(jià)廉廉住宅的的工廠””。開發(fā)模式先推別墅組團(tuán)，樹樹立市場形象；后續(xù)別墅、洋房交替推推出。順應(yīng)當(dāng)時(shí)市場需需要，推出差異性性產(chǎn)品。營銷節(jié)點(diǎn)：充分利用五一、十十一黃金周重要營營銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行推售售價(jià)格走勢：堅(jiān)持“低價(jià)入市”策略，別墅及洋房房均低于周邊同等等檔次定位產(chǎn)品，，05年之前洋房房價(jià)格平穩(wěn)，無明明顯漲幅，（2003年漾翠苑洋洋房3500元/平米）；但06年5月份以來，，價(jià)格順應(yīng)大勢出出現(xiàn)漲幅，（翠云云山開盤均價(jià)4200元/平米，，山語后期單位5000元/平米米以上）。推盤順序及價(jià)格走走勢賣點(diǎn)分析產(chǎn)品方面：自然環(huán)境優(yōu)越、卓卓越的建筑品質(zhì)、、首創(chuàng)帶精裝修別墅墅、產(chǎn)品線豐富；；社區(qū)文化：“大型成熟社區(qū)””、五星級的社區(qū)區(qū)服務(wù)管理物美價(jià)廉的高性價(jià)價(jià)比＊＊園品牌形象、、＊＊園教育體系系現(xiàn)樓發(fā)售、交通＊＊灣畔基本資料物業(yè)地址：＊＊區(qū)大石鎮(zhèn)沙溪溪大道(洛溪島東端,＊＊大橋東側(cè),大學(xué)城小谷圍島西西岸)發(fā)展商：“長江實(shí)業(yè)（中國））”與“和記黃埔地產(chǎn)”社區(qū)規(guī)模：49.1萬平方米，建筑面積：約50萬平方米，計(jì)劃分四期開發(fā)發(fā)，目前已開發(fā)兩兩期。物業(yè)類別：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別別墅、水岸復(fù)復(fù)式項(xiàng)目定位澳大利亞風(fēng)情的大大型豪華住宅項(xiàng)目毗鄰＊＊快速速干線＊＊大橋東東側(cè)，緊鄰＊＊快快速干線出口，與與天河?xùn)|站咫尺之之近；東臨＊＊高高校新校區(qū)，北向向珠江水道，對望望瀛洲生態(tài)公園，，被發(fā)展商稱為可可媲美澳大利亞““黃金海岸”的寶寶地。目標(biāo)客戶：＊＊的的高收入階層，香香港客戶30%總體規(guī)劃以澳大利亞黃金海岸岸式“濱水生活””為設(shè)計(jì)主題?！吧汉鳛撑稀泵媾R臨珠江水道，對望望瀛洲生態(tài)公園，，地理環(huán)境可媲美澳大利亞的的“黃金海岸”。從規(guī)劃、建筑風(fēng)格格以致園林，均體體現(xiàn)澳洲崇尚自然然、傍水而居的風(fēng)風(fēng)格，因而命名為為“珊瑚灣畔”。?？傮w規(guī)劃建筑風(fēng)格及特點(diǎn)采用簡約、現(xiàn)代、熱帶帶風(fēng)情的設(shè)計(jì)風(fēng)格。樓高10層的疊加加式別墅組團(tuán)帶有有觀光式電梯，面積140-230平平米，一梯兩戶，包括了了地下花園及空中中花園設(shè)施。采用大面積的玻璃材料和原生石石材。別墅外墻呈深啡色色調(diào)，襯上大幅同同色系的玻璃窗和和陽臺欄桿。別墅墅客廳及所有睡房房玻璃全部采用綠綠色雙層隔音、隔隔熱玻璃，耐看而而節(jié)能。江邊第一排別墅和和第二排別墅的布布局錯(cuò)開，令兩排排別野均可看江景景，別墅組團(tuán)間距距達(dá)80米?？臻g設(shè)計(jì)以人為本本，特設(shè)計(jì)高6米的挑挑高大廳連落地大大玻璃，將交錯(cuò)的河道與與珠江美景一覽無無余，讓室內(nèi)充滿滿陽光氣息，獨(dú)立別墅首創(chuàng)立體式三空間間花園（地面花園、花園式式大陽臺、天臺空空中花園）澳大利利亞豪宅精粹。。疊加式別墅獨(dú)特的的前后空中花園兼兼雙陽臺設(shè)計(jì)，首首創(chuàng)平頂式屋頂設(shè)設(shè)計(jì)。所有別墅均附設(shè)獨(dú)立私私人電梯，＊＊唯一帶有私私家電梯的別墅。電梯一次可搭乘四四人，小巧而實(shí)用用，觀光式電梯連接每每戶私家電梯大堂堂，且大戶型單位還設(shè)設(shè)有雙車戶。建筑風(fēng)格及特點(diǎn)園林特點(diǎn)園林以水景為主除800米臨江岸線外，區(qū)內(nèi)還打造43500平方米的人工湖。小區(qū)內(nèi)設(shè)有縱橫交錯(cuò)的人工河道將各組團(tuán)加以分割，在塑造景觀的同時(shí)增加豪宅的私密性?？傮w規(guī)劃、建筑、園林均體現(xiàn)澳洲風(fēng)情。配套設(shè)置有兩個(gè)功能全面的超超大型至尊豪華會會所,室內(nèi)外面積達(dá)14，000平方米,體現(xiàn)澳洲世家家生活典范。室外人造沖浪沙灘灘泳池、室內(nèi)全天天候泳池、桌球室室、室外網(wǎng)球場、、室外草地滾球場場、沙弧球室、保保齡球場、壁球室室、室內(nèi)攀巖、乒乒乓球室健身房、健身舞房房、美容顧問中心心、按摩套房、桑桑拿浴室、香熏水水療池、水力按摩摩池、獨(dú)立美容美美發(fā)套房、迷你電電影院、卡拉OK、高級音響室兒童藝?yán)妊┣咽詹厥?、試酒酒會、會議室。私家游艇碼頭配套具體設(shè)施其他差異化特點(diǎn)高智能化配套設(shè)施施：別墅配備中央空調(diào)調(diào)、中央靜音吸塵塵系統(tǒng)、觀光電梯梯、燃?xì)庑孤┨綔y測器、破玻璃感應(yīng)應(yīng)器以及紅外線防防盜系統(tǒng)、閉路電電視監(jiān)控等，先進(jìn)進(jìn)的智能化設(shè)施處處處體現(xiàn)出居住的的舒適與安全。“綠化環(huán)?！痹O(shè)計(jì)概念：＊＊首個(gè)以綠化環(huán)環(huán)保為本的樓盤。采用安全性、環(huán)環(huán)保性及高成本投投入。保安系統(tǒng)置置煙霧感應(yīng)器、熱熱度探測器及煤氣氣泄露器。破玻璃璃感應(yīng)器，防御外外人破窗入屋；屋屋內(nèi)之視像對講機(jī)機(jī)則可監(jiān)察大門入入口；保安按鈕更更可自動發(fā)出警報(bào)報(bào)連接中央保安中中心，讓你安心。。價(jià)格走勢一期均價(jià)1.3-1.5萬萬元/平方米，震撼＊＊板塊，疊疊加式別墅每平方方米為8000~9500元之間間，獨(dú)立別墅每平平方米在11000~13000元之間。二期保持穩(wěn)定增幅幅，上漲約2000元／平方米。該批別墅產(chǎn)品具備備稀缺江景、高素質(zhì)以及是＊＊＊唯一帶有私家家電梯的別墅，很很多人搶購，價(jià)格格也一路走高。漲漲價(jià)后銷售也很不不錯(cuò)。營銷推廣方式項(xiàng)目前期充分利用用媒體造勢，通過過新聞發(fā)布會、論論壇等形式成功樹樹立豪宅產(chǎn)品形象象；樣板房開放在現(xiàn)場場舉行大量客戶參參與性較強(qiáng)的活動動制造賣場氛圍，，為銷售造勢；進(jìn)行銷售期后，針針對不同目標(biāo)客戶戶陸續(xù)推出系續(xù)吸吸引眼球的優(yōu)惠措措施，較好的促進(jìn)進(jìn)了成交。（如：：“一元供款置業(yè)計(jì)計(jì)劃”）珊瑚灣畔五大突破：突破1：澳洲黃金金海岸濱水生活。。在塑造景觀的同同時(shí)增加豪宅的私私密性。突破2：面積達(dá)14000平方米米的9大主題的雙會所所。突破3：先進(jìn)的智智能家居科技集成成。突破4：人性化的的建筑創(chuàng)新，立體空間三大花園園、首創(chuàng)帶電梯別別墅等。突破5：港式物業(yè)業(yè)的管理模式。由由香港和記黃埔地地產(chǎn)集團(tuán)公司下屬屬之專業(yè)物業(yè)管理理公司管理，擁有有規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制制和完善的管理制制度，并已在當(dāng)?shù)氐厝〉孟喈?dāng)成功的的經(jīng)驗(yàn)。發(fā)展商的實(shí)實(shí)力與品牌牌效應(yīng)賣點(diǎn)分析目錄研究目的及及范圍案例分析＊＊大盤發(fā)發(fā)展模式總總結(jié)項(xiàng)目背景＊＊城市發(fā)發(fā)展重點(diǎn)上上世紀(jì)90年代未以以來，實(shí)行行南移東拓拓，往南開開通了＊＊＊快速干線線，往東建建成廣園東東路；＊＊市區(qū)土土地資源短短缺，舊城城改造進(jìn)度度緩慢，房房地產(chǎn)市場場需要旺盛盛，促使房房地產(chǎn)發(fā)展展郊區(qū)化；；＊＊市將重重點(diǎn)發(fā)展南南沙、＊＊＊撤市建區(qū)區(qū)等政府利利好因素促促進(jìn)了＊＊＊板塊的正正式啟動。。向外拓張，，是一個(gè)城城市發(fā)展到到一定階段段后的必然然趨勢；深圳同樣也也經(jīng)歷了類類似的情況況，90年年代中后期期啟動的福福田中心區(qū)區(qū)，99年年濱海大道道通車，南南山文化中中心區(qū)的啟啟動，及后后寶安中心心區(qū)等，城城市中心的的西移，帶帶動了房地地產(chǎn)的發(fā)展展，南山、、寶安樓價(jià)價(jià)已實(shí)現(xiàn)了了翻番的漲漲幅；近年，深圳圳加大了市市區(qū)到龍崗崗的高速路路建設(shè)，并并啟動地鐵鐵3號線，，拉近了龍龍崗與市區(qū)區(qū)的時(shí)間距距離，而深深圳未利用用土地的55%就集集中在龍崗崗區(qū)，龍崗崗房地產(chǎn)有有望成為下下一個(gè)南山山。項(xiàng)目背景＊＊板塊地地塊特征項(xiàng)目占地規(guī)規(guī)模宏大，，大多保持持原生地貌貌，建設(shè)規(guī)規(guī)劃容積率率低；位置在城市市的郊區(qū)，，周邊配套套相對落后后，需要進(jìn)進(jìn)行配套的的投入；依托一條快快速干道與與＊＊市區(qū)區(qū)相連及其其他城市相相連，對區(qū)區(qū)域外的客客戶依存度度高。市場定位影響因素：：客觀條件影影響：項(xiàng)目所處片片區(qū)規(guī)劃、、區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況、房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r、交交通狀況、、人口結(jié)構(gòu)構(gòu)、置業(yè)偏偏好項(xiàng)目自身屬屬性：地理位置、、地塊自然然資源發(fā)展商戰(zhàn)略略目標(biāo)＊＊大盤規(guī)規(guī)模大，區(qū)域內(nèi)市場場、單一的客戶戶層面均無法消化化，因此在在項(xiàng)目整體體定位上范范圍較廣，，在產(chǎn)品層層面體現(xiàn)為為戶型區(qū)間間較大，彈彈性較大。。開發(fā)思路＊＊大盤初初期通過塑塑造高品質(zhì)質(zhì)的市場形形象、較低低的價(jià)格來來打開市場場，后期價(jià)價(jià)格逐步走走高；項(xiàng)目的定位位隨著社區(qū)區(qū)的成熟，，市場影響響力的擴(kuò)大大，后期的的產(chǎn)品檔次次均比前期期高，通過過產(chǎn)品的升升級實(shí)現(xiàn)從從大盤向名名盤的過渡渡；＊＊大盤地地塊大多都都保持了原原生地貌，，天然的自自然環(huán)境較較為優(yōu)越，，發(fā)展商在在開發(fā)中實(shí)實(shí)行先造景景再賣樓的的策略，把把社區(qū)的環(huán)環(huán)境提前做做好，提升升客戶的心心理預(yù)期價(jià)價(jià)值。目標(biāo)客戶定定位＊＊大盤的的目標(biāo)客戶戶較廣，在在層次劃分分上，前期期因產(chǎn)品面面較廣而顯顯得較為分分散，主要要集中在香香港客戶、、珠三角休休閑渡假客客戶、＊＊＊白領(lǐng)等，，以培育區(qū)區(qū)域成熟度度；后期隨著產(chǎn)產(chǎn)品的升級級，客戶層層面也過渡渡到較為純純粹；中后后期以中高高端市場30-50歲，企事事業(yè)單位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)人，私私企老板，，高級專業(yè)業(yè)人員，外外企“金領(lǐng)領(lǐng)”等以車車代步人士士為主體，，客戶來源源區(qū)域更廣廣，已跳出出了珠三角角。大盤開發(fā)，，客戶購買買傾向性需需要進(jìn)行跨跨區(qū)域的引引導(dǎo)；大盤的成功功，不是僅僅靠價(jià)格，，更需要綜綜合品質(zhì)的的提升；產(chǎn)品的創(chuàng)新新，項(xiàng)目的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展，是大大盤開發(fā)的的原動力。。總體規(guī)劃大盤承擔(dān)了了一定的城城市功能，，開發(fā)應(yīng)遵循循“規(guī)劃先先行”的原原則，引入入城鎮(zhèn)規(guī)劃劃理念，從大盤整體體及可持續(xù)續(xù)發(fā)展角度度進(jìn)行先期期規(guī)劃；規(guī)規(guī)劃預(yù)留一一定的空間間，以應(yīng)對對住區(qū)的動動態(tài)發(fā)展和和功能調(diào)整整變化的需需求。結(jié)合項(xiàng)目定定位、地塊塊現(xiàn)狀，分期分組團(tuán)團(tuán)開發(fā)。綠綠化系統(tǒng)，，配套設(shè)施施在組團(tuán)布布置時(shí)依據(jù)據(jù)地形地貌貌進(jìn)行規(guī)劃劃。總體規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目的布局局以及景觀觀的前提下下，組團(tuán)空空間內(nèi)部既既強(qiáng)調(diào)圍合合空間的私私密性、又又注重社交交空間、公公共活動空空間的營造造，塑造富富有層次的的景觀變化化；組團(tuán)外外部強(qiáng)調(diào)處處理好組團(tuán)團(tuán)間的自然然銜接，公公共空間營營造。建筑設(shè)計(jì)建筑布局遵循“保證證私密性的的同時(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)景觀最大大化”的原原則。依托景觀資資源在社區(qū)區(qū)內(nèi)部設(shè)置置多個(gè)相對對純粹的建筑組團(tuán)，達(dá)到總體體產(chǎn)品豐富富而又各具具特色的效效果。建筑細(xì)節(jié)更加注重人人性化空間間的創(chuàng)造，，在立面、、戶型設(shè)計(jì)計(jì)、室內(nèi)空空間組合、、建筑材料料等方面注注入創(chuàng)新元元素，在大大量產(chǎn)品供供應(yīng)的前提提下創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品差異化化。如：增加人人與自然接接觸的面。。如＊＊園園花園洋房房“環(huán)繞示示空中花園園陽臺”、、珊瑚灣畔畔獨(dú)立別墅墅首創(chuàng)立體體式三空間間花園，令令住戶隨時(shí)時(shí)可接觸到到地面花園園、陽臺花花園及天臺臺花園。珊珊瑚灣畔畔首創(chuàng)＊＊＊帶電梯別別墅（三層層）；園林設(shè)計(jì)通過大手筆、大大投入的“借景”、、“造景””等多種手法法實(shí)現(xiàn)社區(qū)區(qū)內(nèi)外景觀觀的有機(jī)結(jié)結(jié)合，并賦賦予園林個(gè)性鮮明的的主題形象象，與建筑呼呼應(yīng)，同時(shí)時(shí)滿足觀賞賞及游覽的的需求。營造營銷場場景，現(xiàn)場場開放期間間示范區(qū)園林與與建筑同步落落成，展示給客戶戶一個(gè)完整的的生活空間。。如：＊＊灣、、＊＊新城““借景”；＊＊＊＊＊園、、南奧、錦繡繡香江“造景景”，珊瑚灣灣畔結(jié)合體。。配套建設(shè)思路路配套先行：＊＊大盤大多多集中于郊區(qū)區(qū)，各項(xiàng)配套套設(shè)施較為貧貧乏，為了解解決客戶的后后顧之優(yōu)，發(fā)發(fā)展商在配套套建設(shè)上不遺遺余力，甚至至成為各大盤盤相互攀比的的主要內(nèi)容；；＊＊大盤的的配套設(shè)施均均在入伙前（（甚至開盤前前）提前做好好，提升了項(xiàng)項(xiàng)目形象及價(jià)價(jià)值；各大盤的配套內(nèi)容均集集中在客戶最最關(guān)注的教育育、交通、生生活消費(fèi)等類別上，雖雖然同質(zhì)化較較嚴(yán)重，如教教育引入名校校聯(lián)辦，交通通采用直通巴巴士等，但對對客戶卻產(chǎn)生生了巨大的吸吸引力；配套規(guī)模很大大，體育休閑閑類配套十分分豐富齊全。。開發(fā)節(jié)奏把握握＊＊大盤自2000年啟動，各盤盤極少出現(xiàn)市市場空白期，，各盤均采用用了少量、多多批次、持續(xù)續(xù)性推售的推推盤策略；在項(xiàng)目的銷售售、開發(fā)節(jié)奏奏上，發(fā)展商商的滾動開發(fā)發(fā)節(jié)奏把握較較好，前一期期銷售過程中中，下一期的的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)已在進(jìn)行行，各開發(fā)商商的資金儲備備較充足。推廣策略板塊聯(lián)動：在“＊＊聯(lián)合合宣言”的引引導(dǎo)下，各開開發(fā)商用共同同的聲音和默默契捍衛(wèi)、培培養(yǎng)著＊＊大大盤的共性、、尊嚴(yán)和美譽(yù)譽(yù)，又用差異異化的產(chǎn)品和和營銷手段展展開良性競爭爭，達(dá)到了板板塊內(nèi)的共贏贏。這種板塊塊聯(lián)動的推廣廣方式引起了了全國業(yè)界的的參考學(xué)習(xí)；；注重項(xiàng)目品牌牌建設(shè)，樹立立項(xiàng)目個(gè)性：：從＊＊園“給給你一個(gè)五星星級的家”，，＊＊奧林匹匹克花園“運(yùn)運(yùn)動就在家門門口”，到雅雅居樂“享受受國際文化生生活”，＊＊＊灣”一個(gè)心心情盛開的地地方”，錦繡繡香江“居住住與世界同步步”….各個(gè)樓盤創(chuàng)新新立意，莫不不在于樹立自自己的個(gè)性形形成獨(dú)特的賣賣點(diǎn)。大盤注重品牌牌建設(shè)項(xiàng)目品牌與企企業(yè)品牌相結(jié)結(jié)合＊＊大盤的規(guī)規(guī)模普遍較大大，項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商借助項(xiàng)目目的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，打造雙贏贏的格局，通通過建立項(xiàng)目目品牌來成就就企業(yè)品牌。。建立品牌復(fù)制制模式發(fā)展商通過樹樹立項(xiàng)目及企企業(yè)品牌，將將項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)模式復(fù)制到到其他項(xiàng)目，，形成跨區(qū)域域的品牌聯(lián)鎖鎖效應(yīng)。小塊土地——實(shí)用戰(zhàn)術(shù)，開開發(fā)完畢后產(chǎn)產(chǎn)生品牌，更更注重的是企企業(yè)的品牌積積累；大面積土地的的開發(fā)——前期就要啟動動品牌策略，，概念先行。。如＊＊灣的的1.8公里木棧道，，＊＊奧園的的體育中心等等，在項(xiàng)目未未銷售即已產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大的品品牌效應(yīng)。推廣策略注重營銷策劃劃，制造市場場熱點(diǎn)：這些大盤不時(shí)時(shí)拋出新的話話題，每個(gè)組組團(tuán)都有令人人意想不到的的驚喜，每期期產(chǎn)品都有令令人眼前一亮亮的興奮。＊＊＊樓盤的意意義不僅限于于改變了我們們對高質(zhì)量居居住的欲望，，更在于激發(fā)發(fā)了人們對理理想生活的熱熱愛。郊區(qū)大盤，倡倡導(dǎo)健康生活活理念：從項(xiàng)目策劃到到銷售推廣主主要圍繞健康康社區(qū)來做文文章，注重社社區(qū)居住與文文化氛圍的營營造獨(dú)特社區(qū)文化化氛圍的營造造：通過系列社區(qū)區(qū)活動等方式式形成獨(dú)有的的社區(qū)文化，，增強(qiáng)客戶認(rèn)認(rèn)同感及心理理歸屬感。為為可持續(xù)發(fā)展展打下文化基基石。開發(fā)模式----“泛地地產(chǎn)”開發(fā)模模式新戰(zhàn)略模式：：“泛地產(chǎn)””概念。所謂泛地產(chǎn)，，就是整合各各種概念、理理念而有機(jī)形形成的復(fù)合體體，它的直接接意義在于既既能滿足住房房的基本需求求，也能滿足足人們對體育育、休閑等多多種生理和精精神需要，其其實(shí)質(zhì)也可以以說是“跳出出地產(chǎn)做地產(chǎn)產(chǎn)”?！懊＃P盤”：教育配套為發(fā)發(fā)展商的樓盤盤促銷起到很很大的作用：：八大地產(chǎn)產(chǎn)商集結(jié)了八八大名校，不不僅小區(qū)規(guī)模模超前，所開開辦的名校規(guī)規(guī)模也超前，，學(xué)校的各種種教育配套設(shè)設(shè)施更是一流流。如