物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

1/40★人力資源管理框架圖組織架構(gòu)招聘錄用

熟悉管理服務(wù)區(qū)域，合理設(shè)計(jì)組織架構(gòu)和人員編制編制各崗位說明書招聘到合適的人員，合理安排崗位根據(jù)能力，結(jié)合部門經(jīng)營情況確定薪酬簽定勞動(dòng)合同，購買社會(huì)保險(xiǎn)辭退不合格員工，末位淘汰率人力資源管理

培訓(xùn)開發(fā)考核晉升員工關(guān)系

培訓(xùn)計(jì)劃的制訂、實(shí)施和效果檢查做好個(gè)人，幫助下屬進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃做好在職輔導(dǎo)和對下屬的培養(yǎng)工作員工轉(zhuǎn)職工，職工轉(zhuǎn)職員及職務(wù)晉升員工月考核，職員工季度考核，年終考核根據(jù)業(yè)績考核、等級考核，調(diào)整薪酬考勤，請假制度培養(yǎng)良好的員工關(guān)系，關(guān)心員工生活建設(shè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)合作精神根據(jù)員工滿意度調(diào)查，采取措施定期開展有特色的員工活動(dòng)定期面談，處理好員工申訴

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★管理項(xiàng)負(fù)責(zé)人力資源工作權(quán)限和序

2/40序號

工作內(nèi)容

部門經(jīng)理權(quán)限

工作程序

辦理期限1

部門組織架構(gòu)和職務(wù)說明書的制訂和調(diào)整。

承辦

根據(jù)本部門情況編制人力資源變動(dòng)后15部經(jīng)理，抄送分管總助。日內(nèi)2

人員編制的制訂與修改

承辦

根據(jù)實(shí)際情況制訂和更改部門編制，主送人力資源部經(jīng)理人力資源部招聘管理員。

根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整部門根據(jù)崗位空缺情況招聘條件主送人力資源部招聘管理員送人力資源部經(jīng)理。3

人員招聘與錄用

審核

所有人員由人力資源部統(tǒng)一招聘配。

根據(jù)崗位空缺情況部門如有關(guān)系需要安排人員就業(yè)通過公司統(tǒng)一考核條件下可照顧優(yōu)先錄用。所有員工到崗一個(gè)月內(nèi)須簽定勞動(dòng)4

勞動(dòng)合同

審核

合同。審核《簽定勞動(dòng)合同審批表送

每月25日前招聘管理員。職員到崗一個(gè)月內(nèi)根據(jù)工作表現(xiàn)決定是否填寫《員工登記表稱大5

職員入冊

承辦

表如填寫需在《員工登記表》上加簽部門經(jīng)理意見（不簽名字

每月20日前料統(tǒng)一上交人力資源部薪酬福利管理員。新職員接受公司強(qiáng)化培訓(xùn)與集團(tuán)NEO培訓(xùn)后具備轉(zhuǎn)正資格。6

職員轉(zhuǎn)正

承辦

根據(jù)職員表現(xiàn)確定轉(zhuǎn)正時(shí)間萬科企業(yè)股份有限公司職員轉(zhuǎn)正審批

每月20日前表》填寫意見后（不簽名字資料上交薪酬福利管理員。78910

職工轉(zhuǎn)正員工轉(zhuǎn)正部門月培訓(xùn)計(jì)劃在職輔導(dǎo)

審核審核審批承辦

部門人事管理員填正審批表部門經(jīng)理審核簽署意見送薪酬福利管理員。員工主管上級填寫《轉(zhuǎn)正審批表部門經(jīng)理審核簽署意見送人力資源部。主送內(nèi)部培訓(xùn)管理員，抄送培訓(xùn)組。按層階培訓(xùn)體系的要求對部門基層員工的狀況進(jìn)行在職輔導(dǎo)。

每月25日前每月25日前每月日前

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊根據(jù)日常表現(xiàn)門經(jīng)理提出主管任

3/4011

主管級人員任免

承辦

免，主送人力資源部經(jīng)理。免職人員部門提出免職理由送人

根據(jù)崗位空缺情況力資源部經(jīng)理。對擬升職人員進(jìn)行培訓(xùn)核及班組內(nèi)滿意度測評簽發(fā)人事任命時(shí)12

主辦、員工班長級人員任免

審批

主送薪酬福利管理員人力資源部全體。免職人員部門經(jīng)理要進(jìn)行面談發(fā)

根據(jù)崗位空缺情況免職決定主送薪酬福利管理員送人力資源部全體。13

加薪

承辦審員工加薪）

根據(jù)工作業(yè)績確定加薪后填薪金調(diào)整表主送人力資源部經(jīng)理。

每月25日前審批《辦理社會(huì)保險(xiǎn)審批表送14

辦理保險(xiǎn)

審核

薪酬福利管理員。每月10所有員工轉(zhuǎn)正后須辦理社會(huì)保險(xiǎn)和前人身意外保險(xiǎn)。1515

加班匯總表考核匯總表工資

審批審批

根據(jù)實(shí)際情況審批后，部門備案。審批工資表簽字。

制訂工資前每月日前17

暫住證

審批

審批《辦理暫住證審批表送招辦理月份聘管理員。15前職員每月18

考勤匯總表

審批

審批《考勤匯總表送薪酬福利管理員。

30日前，員工、職工每月5日前192021

崗位證書請假員工面談

檢查審批審核承辦

檢查部門人員的持證上崗情況每月員工15內(nèi)病、事假、探親假管理人員、技術(shù)員天內(nèi)的假主送薪酬福利管理員員工15以上的病、事假管理人員、技術(shù)員天以上的假主送薪酬福利管理員每年一次談內(nèi)容包括工作生活中的收獲及疑問業(yè)生涯規(guī)劃等內(nèi)容對員工申述的問題工作日內(nèi)給22

處理員工申述

承辦

予答復(fù)復(fù)的內(nèi)容包括事情調(diào)查結(jié)果擬采取的措施等鼓勵(lì)工提出中肯意見。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

4/4023242526

落實(shí)員工滿意度調(diào)查需整改的內(nèi)容監(jiān)督部門各人員直屬上級的工作方法與狀態(tài)辭退各類人員各類人員辭職

承辦監(jiān)控

按公司每年兩次的員工滿意度調(diào)查情況進(jìn)行整改督整改計(jì)劃的落實(shí)情況定期了解部門內(nèi)部班長主辦管的工作方法與工作狀態(tài)進(jìn)行必要的指導(dǎo)與改進(jìn)。已轉(zhuǎn)正并由部門提出辭退的須符合以下條件：1、試工期的；2、嚴(yán)重違勞動(dòng)紀(jì)律；（對于不屬于嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律情況地般按先發(fā)過失通知書→警告通知書→辭退流程逐級處理）3、勞動(dòng)合到期。對于不符合以上情況的門經(jīng)理在辭退時(shí)必須提前一個(gè)月通知員工則要發(fā)一個(gè)月的代通知金及每年司齡一個(gè)月的補(bǔ)償金。對已轉(zhuǎn)正辭退的人員填離職手續(xù)表簽字后主送薪酬福利管理員。進(jìn)行離職面談。審核審批《離職手續(xù)表行離職面談主送招聘管理員抄送人力資源部經(jīng)理管人員離職主送人力資源部經(jīng)理。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

5/40★職業(yè)生涯規(guī)劃流程根據(jù)個(gè)人及公司發(fā)展需求，發(fā)展途徑，對員工的能力進(jìn)行分析與員工進(jìn)行一對一的面談或有效的溝通，確定發(fā)展目標(biāo)，尋找差距。確定發(fā)展途徑和方向。根據(jù)設(shè)計(jì)的方向提供個(gè)性化的培訓(xùn)和鍛煉機(jī)會(huì)，縮小差距。不斷調(diào)整以達(dá)到目標(biāo)，進(jìn)入下一階段的職業(yè)生涯規(guī)劃。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊品質(zhì)管理

6/40★品質(zhì)管理框架圖品質(zhì)管理

文件控制質(zhì)量記錄控制內(nèi)外審管理評審糾正預(yù)防品質(zhì)改善

文件的編制、更改、報(bào)廢體系文件的培訓(xùn)體系文件的保管和保密外來文件的控制現(xiàn)場質(zhì)量記錄的管理質(zhì)量記錄的歸檔質(zhì)量記錄的借閱和報(bào)廢每半年一次內(nèi)審?fù)鈱徝堪肽暌淮危ǔ闄z）每年一次內(nèi)外審不合格各類檢查中的問題顧客有效投訴突發(fā)事件和質(zhì)量事故供方的不合格產(chǎn)品和服務(wù)失效的檢測儀器顧客意見調(diào)查中急需解決的顧客反映比較集中的需求其它潛在不合格QCC活動(dòng)

★財(cái)務(wù)和經(jīng)營管理流程圖了解管理處各年度經(jīng)營情況盈？Y

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊N分析虧損原因

7/40保證大項(xiàng)收入合理控制成本

開展多種經(jīng)營

嚴(yán)格控制降低成本定期進(jìn)行務(wù)分析，采取措施爭取收支平衡說明：1、嚴(yán)格控制成本是管理處經(jīng)營工作的重心，向全員灌輸成本理念。2、合理維護(hù)各類設(shè)備，降低運(yùn)行成本。3、考慮將客戶資源轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人財(cái)務(wù)和經(jīng)營管理的權(quán)限和程序

8/40序號12

項(xiàng)目內(nèi)容付款單停車場發(fā)票使用情況

權(quán)限審核不定期抽查

主送

附件/備注3

拖欠款減免

承辦

總經(jīng)理重大調(diào)整4

季度管理報(bào)告財(cái)務(wù)部分

審批

須經(jīng)財(cái)務(wù)部同意5

日常經(jīng)營性費(fèi)用

2000以下元5000-10000元10000以上

審批審核承辦承辦

相關(guān)職能部門相關(guān)職能部門審核管總助審批相關(guān)職能部門管總助審核，總經(jīng)理審批67

會(huì)務(wù)培訓(xùn)員工活動(dòng)工福5000元以利費(fèi)下的非經(jīng)儀器儀表質(zhì)營性費(fèi)用活動(dòng)費(fèi)書報(bào)費(fèi)區(qū)文化費(fèi)用5000元以上的非經(jīng)營性費(fèi)用2000以下元

承辦承辦承辦承辦審批審核

人力資源部審批品質(zhì)管理部審批總經(jīng)理辦公室審批相關(guān)職能部門審核經(jīng)理審批相關(guān)職能部門審批8

工程勞務(wù)合同

5000-10000元10000以上

承辦承辦

相關(guān)職能部門審核管總助審批相關(guān)職能部門管總助審核，總經(jīng)理審批1000以內(nèi)

審批910

交際費(fèi)差旅費(fèi)

元2000以上

承辦承辦承辦

相關(guān)職能部門審批相關(guān)職能部門審核經(jīng)理審批總經(jīng)理審批說明：1、監(jiān)控出建立拖欠款明細(xì)帳、預(yù)收款明細(xì)帳、現(xiàn)金日記帳，押金備查簿、停車場發(fā)票登記簿、資產(chǎn)手工明細(xì)臺帳、交際應(yīng)酬費(fèi)臺帳。2、保管好門歷任財(cái)務(wù)人員交接單。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

9/40★租售管理流程指定租售負(fù)責(zé)人安排其接受租賃中心的培訓(xùn)設(shè)立年度租售目標(biāo)組織實(shí)施

租賃業(yè)務(wù)管理處獨(dú)立操作轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)管理處負(fù)責(zé)現(xiàn)場接待和委托書簽定訂金房款傭金及其他租售款項(xiàng)均須由財(cái)務(wù)人員經(jīng)手并出具公正式收據(jù)發(fā)揮屬地優(yōu)勢，控制和拓寬房源及時(shí)上報(bào)租賃信息保存租售資料至少2年提取傭金：租賃為月租的轉(zhuǎn)讓為交易價(jià)的1.5%，最低不低于5000

減免傭金，報(bào)租賃中心傭金分配：出租業(yè)務(wù)租售中心提轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)租售中心提

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★管理項(xiàng)目信息報(bào)送方式和時(shí)限

序號123456789

信息類別信息半月報(bào)信息快報(bào)突發(fā)事件投訴信息入住信息租售信息管理報(bào)告會(huì)議紀(jì)要小區(qū)榮譽(yù)

內(nèi)容描述部門主要工作完成情況及計(jì)劃描述重要性較高，部門正面事件體系文件規(guī)定的內(nèi)容各類服務(wù)、管理投訴統(tǒng)一入住樓盤租賃、轉(zhuǎn)讓信息管理處季度管理報(bào)告或周工作簡報(bào)部門級重要會(huì)議國優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)及其它各種獎(jiǎng)勵(lì)、稱號

經(jīng)理職責(zé)審批審閱審閱審閱審閱審閱審批審批審閱

主送總經(jīng)理辦公室品質(zhì)管理部分管領(lǐng)導(dǎo)品質(zhì)管理部租賃中心分管領(lǐng)導(dǎo)分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦公室

抄送分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦公室分管領(lǐng)導(dǎo)總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理辦公室分管領(lǐng)導(dǎo)

報(bào)送時(shí)限日PM17：前個(gè)作日內(nèi)時(shí)內(nèi)時(shí)當(dāng)天當(dāng)天季度首月日前會(huì)議結(jié)束3日內(nèi)獲得榮譽(yù)當(dāng)日

報(bào)送方式上載內(nèi)部網(wǎng)郵件郵件電話郵件網(wǎng)上公告郵件上載內(nèi)部網(wǎng)上載內(nèi)部網(wǎng)、郵件信息快報(bào)信息網(wǎng)工作10

工作計(jì)劃

月工作計(jì)劃

審批

分管領(lǐng)導(dǎo)

每月1日計(jì)管理系統(tǒng)11

工作計(jì)劃完成情況

上月工作計(jì)劃完成情況

審批

分管領(lǐng)導(dǎo)

信息網(wǎng)工作每月1日計(jì)管理系統(tǒng)12

媒體采訪

采訪要點(diǎn)、報(bào)道全文

審閱

總經(jīng)理辦公室

分管領(lǐng)導(dǎo)

采訪2個(gè)作日內(nèi)

郵件13

媒體曝光

即將或已發(fā)生的媒體負(fù)面報(bào)道

審閱

總經(jīng)理辦公室

品質(zhì)管理部分管領(lǐng)導(dǎo)

事發(fā)1小郵內(nèi)電話說明：1、部門經(jīng)是本部門信息管理第一責(zé)任人，對部門發(fā)出的信息負(fù)有直接責(zé)任。2、重要信必須以郵件形式按限定級別發(fā)送，不得通過信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布；3、報(bào)送時(shí)如遇節(jié)假日順延，重要信息除外。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★資產(chǎn)管理照審批權(quán)限購置資產(chǎn)

捐贈(zèng)資產(chǎn)

資產(chǎn)調(diào)拔

資產(chǎn)報(bào)廢填寫《資產(chǎn)情況審核單》

填寫《資產(chǎn)情況審核單》N經(jīng)理或權(quán)人審批

低值易耗品？Y部門經(jīng)理審批房產(chǎn)后勤部辦理登記手續(xù)更改資產(chǎn)管理臺帳

報(bào)廢

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

工作服領(lǐng)用權(quán)限序號

項(xiàng)目內(nèi)容

權(quán)限

報(bào)送方式

注意事項(xiàng)12

各崗位服裝的領(lǐng)用和換審批新領(lǐng)用本崗位以上的工作審核服

《物資領(lǐng)（借）用單》主送房管部后勤主辦抄送房產(chǎn)部主管和金色家園申請《物資領(lǐng)（借）用單》主送分管總助抄送房管部后勤主辦和主管，金

注明領(lǐng)取種類數(shù)量，工作服穿著人員；保工作服定穿著滿2年色家園

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人例行工作表序號

工作內(nèi)容

月

季

半年

年1

管理服務(wù)報(bào)告

首月日前2

顧客懇談會(huì)

半年一次3

業(yè)委會(huì)會(huì)議

每季至少一次45

外包保潔巡查及評估報(bào)告保潔現(xiàn)場巡查和記錄

5前每月一次6

機(jī)電設(shè)備年檢計(jì)劃

12月15日前7

設(shè)備檢查及記錄

每月一次8

職員工面談

半年一次910

員工面談B查崗計(jì)劃

每年一次12月31日前11

安全消防檢查及記錄

每月一次

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★設(shè)備設(shè)施管理熟悉管理服務(wù)區(qū)域的設(shè)備設(shè)施情況了解設(shè)備操作保養(yǎng)應(yīng)編寫作業(yè)指導(dǎo)書

分布位置設(shè)備工作原理常見故障及排除辦法程序文件作業(yè)指導(dǎo)書各類檢查標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)施管理

熟悉管理處技術(shù)人員的專業(yè)特長合理配置設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人指導(dǎo)編制設(shè)備設(shè)施年度、季度檢修計(jì)劃并監(jiān)督執(zhí)行日常監(jiān)督、指導(dǎo)，每月至少一次考核和公司檢查設(shè)備圖紙資料的保存

保養(yǎng)維修改造更新

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★安全管理熟悉管理服務(wù)區(qū)域安全管理狀況明確安全管理的重點(diǎn)難點(diǎn)

消防管理治安管理停車場管理人員進(jìn)出管理物資放行管理裝修管理安防設(shè)備管理出租戶管理安全管理

合理配置安全崗位及布防完善安全管理相關(guān)制度和作業(yè)指導(dǎo)書制定消防治安和交通等緊急事件的處理預(yù)案安全員的培訓(xùn)日常監(jiān)督檢查和指導(dǎo)、考核

思想教育業(yè)務(wù)知識軍事訓(xùn)練各類演習(xí)崗位禮儀班長日巡查主辦周例會(huì)經(jīng)理月檢查ABC級查崗緊急集合內(nèi)務(wù)檢查公司各類檢查

安全管理評估

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★保潔管理熟悉管理服務(wù)區(qū)域的保潔狀況了解公司對保潔程度的要求

公共區(qū)域保潔四害消殺泳池消殺程序文件作業(yè)指導(dǎo)書各類檢查標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況確配置保潔員日常保潔

根據(jù)實(shí)際情況確定外包日常監(jiān)控日常監(jiān)督指導(dǎo)

消殺泳池消殺培訓(xùn)考核保潔管理

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★綠化管理熟悉管理服務(wù)區(qū)域的綠化狀況了解公司對綠化養(yǎng)護(hù)的要求

植物搭配的風(fēng)格植物分布的情況植物的生活習(xí)性程序文件作業(yè)指導(dǎo)書各類檢查標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況確配置綠化員日常養(yǎng)護(hù)

根據(jù)實(shí)際情況確定包給綠化部日常監(jiān)控日常監(jiān)督指導(dǎo)

花木擺設(shè)綠化改造培訓(xùn)考核綠化管理

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★客戶關(guān)系管理☆客戶服務(wù)流程根據(jù)客戶群特征和硬件設(shè)備、客戶反饋的信息等，確定客戶服務(wù)方案培訓(xùn)，動(dòng)員，組織落實(shí)客戶服務(wù)方案組織對客戶服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行回訪，了解客戶意見部門經(jīng)理每月走訪部分業(yè)主評估客戶服務(wù)方案，并不斷完善和調(diào)整不斷提升客戶滿意度

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

☆客戶投訴處理流程顧客投訴管理處

客戶服務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)

品質(zhì)管理部有效投訴？

N

向顧客解釋

N

有效投訴？Y

Y能否處理？Y

品質(zhì)管理部

能否處理？Y

N

相關(guān)部門或請示領(lǐng)導(dǎo)擬定處理措施擬定處理措施回復(fù)顧客回復(fù)顧客顧客滿意？

N顧客滿意？

NY落實(shí)處理措施驗(yàn)證處理措施（含回訪）

Y落實(shí)處理措施驗(yàn)證處理措施（含回訪）每月統(tǒng)計(jì)分析和上報(bào)品質(zhì)部

品質(zhì)管理部抽查驗(yàn)證投訴關(guān)閉統(tǒng)計(jì)分析

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★CI標(biāo)識管理入伙需要制訂新標(biāo)識檢查完善標(biāo)識標(biāo)識破損重新制作

填寫《CI覺識別產(chǎn)品制作申請表》標(biāo)識語言注意體現(xiàn)尊利思想，材料的選用應(yīng)與小區(qū)風(fēng)格一致并考慮成本因素報(bào)送品質(zhì)部審核中英文總辦設(shè)計(jì)室圖案設(shè)計(jì)按費(fèi)用審批權(quán)限報(bào)相關(guān)人員審批部門領(lǐng)取標(biāo)識和簽收，或拒收退回設(shè)計(jì)室設(shè)計(jì)室聯(lián)系制作和驗(yàn)收

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★裝修管理根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格請萬創(chuàng)確定或?qū)徟盎?、防盜網(wǎng)、防盜門、遮陽棚等的裝修款式授權(quán)裝修審批負(fù)責(zé)人或由部門經(jīng)理審批裝修按照款式和房屋安全使用要求審批裝修裝修監(jiān)控安全員每天一次裝修負(fù)責(zé)人每二天一（裝修重要時(shí)期每天一次）

裝修施工圖紙施工隊(duì)有效的承建資格證營業(yè)執(zhí)照裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人身份證原件系電話填寫《裝修申請表》填寫《裝修施工人員登記表》交納裝修保證金及其它費(fèi)用三方簽定《裝修管理責(zé)任書》辦理《裝修許可證出入卡》裝修驗(yàn)收退還裝修押金管理處應(yīng)按戶分業(yè)主和裝修隊(duì)設(shè)裝修保證金登記簿說明：1、改變建物主體或承重結(jié)構(gòu)的，需有建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案及政府審批部門的審核證明材料。2、只鋪木板、刷墻的裝修，可不提供施工隊(duì)的承建資格證。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★會(huì)所管理準(zhǔn)備從開發(fā)商處接管會(huì)所根據(jù)會(huì)所實(shí)際情況和客戶群的特征初步擬訂會(huì)所經(jīng)營方案和計(jì)劃，包括：入會(huì)方案、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收支預(yù)算、設(shè)備添置、營業(yè)時(shí)間、人員配置、服裝、培訓(xùn)方法等方面內(nèi)容將經(jīng)營計(jì)劃報(bào)相關(guān)職能部門審批根據(jù)審批后的計(jì)劃實(shí)施從開發(fā)商處接管會(huì)所，辦理交接手續(xù)制訂會(huì)所管理規(guī)定和服務(wù)流程并不斷調(diào)整和完善。了解業(yè)主需求不斷提升服務(wù)品質(zhì)開發(fā)新服

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★工程遺留問題處理簽定三方保修合同（物業(yè)、地產(chǎn)、施工單位）制訂《工程返修管理制度》業(yè)主提出返修

保修期內(nèi)？Y管理處開具《工程遺留問題處理記錄表》客戶服務(wù)中心處理管理處跟蹤處理情況直至完畢做好記錄，業(yè)主簽字

N

地產(chǎn)質(zhì)量問題主強(qiáng)烈要求？管理處專項(xiàng)報(bào)告報(bào)客戶服務(wù)中心說明：1、保修期發(fā)出的《入伙通知書》上的入伙日期開始計(jì)算。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★迎檢工作流程接到迎檢通知或根據(jù)工作計(jì)劃準(zhǔn)備迎檢根據(jù)考評標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合部門的實(shí)際情況制定迎檢計(jì)劃，包括現(xiàn)場管理、環(huán)境管理、安全管理、設(shè)備管理、資料管理和財(cái)務(wù)管理方面需完成工作事項(xiàng)，落實(shí)相關(guān)責(zé)任人，確定完成時(shí)限等，將迎檢計(jì)劃報(bào)品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計(jì)劃下發(fā)并協(xié)調(diào)相關(guān)部門迎檢部門按計(jì)劃組織人力、物力實(shí)施迎檢前一周品質(zhì)部組織人員檢查并要求部門部門實(shí)施整改措施部門安排迎檢場地，并明確相應(yīng)接待人品質(zhì)部復(fù)查后等候檢查組陪同檢查，靈活回答現(xiàn)場提問檢查結(jié)束對檢查問題點(diǎn)實(shí)施糾正措施

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★業(yè)委會(huì)籌備和選舉流程住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩年的，開始籌備業(yè)主委員會(huì)以開發(fā)商的名義向區(qū)建設(shè)局提出委托委托物業(yè)公司籌備業(yè)主委員會(huì)的申請向區(qū)建設(shè)局提出成立籌備小組的申請籌備小組擬訂業(yè)主委員會(huì)籌建計(jì)劃和方案將籌備計(jì)劃報(bào)品質(zhì)部審批品質(zhì)部將審批后的計(jì)劃下發(fā)并協(xié)調(diào)相關(guān)部門部門實(shí)施籌備計(jì)劃和方案選出業(yè)主代表并在小區(qū)內(nèi)公布（照片、簡歷）籌備第一次業(yè)主大會(huì)發(fā)放和回收業(yè)委會(huì)選舉召開第一次業(yè)主大會(huì)邀請區(qū)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)參加業(yè)主大會(huì)并監(jiān)票

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員召開第一次委員會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、秘書等職務(wù)向區(qū)建設(shè)局提出成立業(yè)委會(huì)申請并公告全體

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★業(yè)委員和業(yè)主談會(huì)會(huì)議工流程擬定會(huì)議時(shí)間和主要議程客戶事務(wù)組與業(yè)主委員會(huì)預(yù)約會(huì)議時(shí)間確定會(huì)議時(shí)間發(fā)布會(huì)議通知邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)布置會(huì)場、安排接待會(huì)議過程中靈活處理，避免發(fā)生言語沖突整理會(huì)議紀(jì)要將會(huì)議紀(jì)要發(fā)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱將會(huì)議紀(jì)要發(fā)業(yè)主委員會(huì)主任審閱各委員簽在服務(wù)區(qū)域張貼會(huì)議紀(jì)要

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★本體維修基金管理和使用入伙后第二年開始收取本體維修基金，高層0.25元/平方米，多層元/平方米

每年底制訂下年本體維修基金使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)委會(huì)審批。根據(jù)計(jì)劃制訂具體實(shí)施方案，按照政府規(guī)定，一些費(fèi)用較大的項(xiàng)目需要經(jīng)過一定比率的業(yè)主簽字按照實(shí)施方案實(shí)施，注意對供方進(jìn)行評估和工程的驗(yàn)收工程完工經(jīng)業(yè)委會(huì)同意后付款本體維修基金需單獨(dú)設(shè)賬，并在《季度管理服務(wù)報(bào)告》中向業(yè)主公布

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★物業(yè)前期管理擬定入伙工作計(jì)劃時(shí)間表

從職能部門接收各類資料編制管理處組織架構(gòu)和職務(wù)說明書各類物資的采購

人力資源部《人事操作指南》品質(zhì)管理部體系文件和法律法規(guī)財(cái)務(wù)管理部《財(cái)務(wù)制度匯編》和《出納操作手冊》總經(jīng)理辦公室《行政制度匯編》物業(yè)管理前期準(zhǔn)備

建立對外公共關(guān)系指定專人負(fù)責(zé)記錄入伙前后發(fā)生的由地產(chǎn)公司支付的各項(xiàng)費(fèi)用指定專人與地產(chǎn)對接有關(guān)接管驗(yàn)收指定專人辦理各種證照入伙前工作準(zhǔn)備

《入住指引流程》《業(yè)戶手冊》常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚款式需填寫的入伙資料房屋設(shè)計(jì)平面圖、水真走向圖入伙現(xiàn)場宣傳展板及其他標(biāo)識入伙現(xiàn)場的布置和模擬演練

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★入伙前工作計(jì)劃表工作項(xiàng)目

主要內(nèi)容

負(fù)責(zé)人

完成時(shí)間

完成情況

備注與發(fā)展商溝通

對接管理用房和保安住房對接小區(qū)公共洗手間的設(shè)置對接保安宿舍水、電和排水排污問題對接垃圾收集點(diǎn)對接裝修款式跟蹤前期工程遺留問題的處理情況設(shè)備交接住宅交接公用設(shè)施交接再次遞交整改、返修清單簽定返修合同列出所有分包方的聯(lián)系電話食堂和員工宿舍的租用技術(shù)員值班室裝修食堂和員工宿舍的裝修管理處的裝修會(huì)議室的裝修購置辦公設(shè)備及用品辦公場所的布置

經(jīng)理經(jīng)理設(shè)備主管設(shè)備主管設(shè)備主管設(shè)備主管設(shè)備主管設(shè)備主管設(shè)備主管設(shè)備主管經(jīng)理設(shè)備主管經(jīng)理設(shè)備主管設(shè)備主管經(jīng)理經(jīng)理行政后勤行政后勤保潔外包人員到位綠化人員、會(huì)所人員到位購買綠化工具管理人員到位維修人員到位管理安全管理人員到位處刻制管理處公章辦理管理處營業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證、稅務(wù)登記證辦理停車場營業(yè)執(zhí)照制作備用鑰匙柜（辦公室、宿舍等鑰匙）制作員工宿舍床張購買文件柜建立與政府部門聯(lián)系購買證件懸掛鏡框確定管理制度、崗位職責(zé)及工作管理流程編寫各類設(shè)備操作作業(yè)指導(dǎo)書及規(guī)章制度

經(jīng)理經(jīng)理行政后勤經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理行政后勤行政后勤行政后勤設(shè)備主管設(shè)備主管行政后勤經(jīng)理行政后勤經(jīng)理設(shè)備主管

入伙前1月入伙前1月入伙前1月入伙前2月入伙前1月

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

購置管理處辦公設(shè)備（保險(xiǎn)柜、電腦、打印機(jī)、白板品、值班室辦公桌椅、培訓(xùn)椅及電視機(jī)購置保安用品購置維修工具購買維修材料制作培訓(xùn)室隔離展板、培訓(xùn)桌領(lǐng)取公人事操作指南政制度匯編制度、規(guī)定匯編》CI手冊領(lǐng)取體系部分常用表格（如值班本、物資領(lǐng)用單）安裝人事、設(shè)備、財(cái)務(wù)軟件跟總辦對接安全員、保潔員服裝管理款式處鄰取各崗位人員服裝-1層建消防沙池員工崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)為施工人員辦理臨時(shí)出入證電話安裝消防電梯橋箱臨時(shí)裝修制作公布欄交通及設(shè)備房等各類表識的懸掛控制控制中心布置裝修中心確定會(huì)所經(jīng)營方案會(huì)所擬訂會(huì)所酒吧酒水價(jià)目表經(jīng)營確定會(huì)所規(guī)章制度、公約及會(huì)員章程購衣柜購宿舍木桌子宿舍購排氣扇、掛衣架購熱水器聯(lián)系飲水機(jī)操作制作操作臺、工具架間

行政后勤行政后勤行政后勤行政后勤設(shè)備主管客戶主辦客戶主辦電腦室行政后勤客戶主辦設(shè)備主管客戶主辦客戶主辦設(shè)備主管設(shè)備主管行政后勤設(shè)備主管工程部經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理行政后勤行政后勤行政后勤行政后勤行政后勤設(shè)備主管停車場

制作停車場標(biāo)識車位劃分及制作倒車架停車場衛(wèi)生清掃跟蹤控制臺的制作整理備用鑰匙并列清單

工程部工程部行政后勤設(shè)備主管設(shè)備主管控制中心各系統(tǒng)的安裝調(diào)試中心中心各系統(tǒng)使用方法培訓(xùn)購置消防器材及工具門禁系統(tǒng)的啟用

工程部工程部行政后勤工程部

倉庫宿舍標(biāo)識入住

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊倉庫現(xiàn)場布置行政后勤制作貨架設(shè)備主管倉庫貨架分類標(biāo)識制作倉管員宿舍衛(wèi)生打掃行政后勤制作上下鋪床設(shè)備主管制作鞋架設(shè)備主管安裝宿舍窗簾架及窗簾行政后勤安排排氣扇、掛衣架設(shè)備主管安裝宿舍熱水器及沖涼管道設(shè)備主管辦公室、培訓(xùn)室各類標(biāo)識的制作設(shè)計(jì)室及張貼設(shè)計(jì)室設(shè)備房各類標(biāo)識的制作及張貼公共設(shè)施各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計(jì)室樓道內(nèi)各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計(jì)室地下車庫各類標(biāo)識的制作及張貼設(shè)計(jì)室購買各類臨時(shí)掛牌、警告標(biāo)識行政后勤入伙手續(xù)培訓(xùn)品質(zhì)部領(lǐng)取公司各類入住表格資料員辦理水電抄表到戶、水電氣及電行政后勤話、電線等申請表領(lǐng)取入住現(xiàn)場宣傳展板設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)室入住現(xiàn)場設(shè)計(jì)、布置設(shè)計(jì)室入住資料的分放資料員準(zhǔn)備住戶入伙裝修手續(xù)的各類表資料員格資料住戶入伙資料裝袋資料員房屋驗(yàn)收設(shè)備主管遞交整改、返修清單設(shè)備主管入伙前房屋的清潔行政后勤入住手續(xù)的辦理資料員業(yè)主資料的歸檔資料員

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★入伙流程隨入伙通知書發(fā)放入住指引業(yè)主準(zhǔn)備資料家戶1、入伙通知書；2業(yè)主身份證原件和復(fù)印件份及家庭成員身份證復(fù)印1份3、業(yè)主及家庭成員一寸照片1張人4建工行/發(fā)展行中行農(nóng)行任一銀行存原件及復(fù)印件份；、業(yè)主委托書（如非業(yè)主本人辦理）

公戶入伙通知書；、公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章、司法人身份證原件及復(fù)印件、聯(lián)系電話；4居住人員身份證復(fù)印件及一寸照片1張；、建行/工/發(fā)行/中行農(nóng)行任一銀行存折原及復(fù)印件4份、開戶人身份證4份引導(dǎo)業(yè)主到現(xiàn)場辦理交驗(yàn)入伙通知書業(yè)主身份證原件及其它資料管理處人員協(xié)助填寫相關(guān)資料

管理處客戶服務(wù)中心和銷售部三方陪同驗(yàn)房抄錄水電表底數(shù)業(yè)主填寫《房屋交付驗(yàn)收表》

施工隊(duì)返修和管理處跟進(jìn)與管理處雙方確認(rèn)Y

N入伙手續(xù)完成領(lǐng)取鑰匙及相關(guān)物品填《物品領(lǐng)用登記表》業(yè)主交納入伙費(fèi)用

簽定業(yè)主公約委托銀行代收款協(xié)議、前期物業(yè)管理協(xié)議等驗(yàn)資料辦理車位租用手續(xù)和門禁卡

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊★用水（電）指標(biāo)辦理更改流程

查找地產(chǎn)公司與自來水公司簽定的用水合同辦理過戶手續(xù)起草用戶指標(biāo)更改報(bào)告將報(bào)告交自來水公司客戶服務(wù)中心邀請主管官員到現(xiàn)場察看分類統(tǒng)計(jì)商業(yè)、居民用水資料報(bào)自來水公司分片負(fù)責(zé)人自來水公司核實(shí)與審批

小區(qū)的基本情況居民用水狀況目前居民用水指標(biāo)比例業(yè)主身份證暫住證或購房合同分商業(yè)、居民類別統(tǒng)計(jì)說明：1、在未辦更改用水指標(biāo)之前，統(tǒng)計(jì)水費(fèi)差額，并要求由地產(chǎn)公司承擔(dān)。2、重視住資料的收集和動(dòng)員工作，盡量縮短資料收集時(shí)間。3、若住戶資料確實(shí)無法收取，則應(yīng)在征得業(yè)委員會(huì)同意的基礎(chǔ)上，對此部分用戶以商業(yè)用水的價(jià)格收取水電費(fèi)。4、用電指的更改參照用水指標(biāo)的更改的手續(xù)辦理。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★印鑒證照辦理流程咨詢證照的頒發(fā)單位，了解辦理事項(xiàng)的相應(yīng)條件和要求領(lǐng)取和填寫有關(guān)表格，準(zhǔn)備相關(guān)材料將全套申請材料遞交辦證單位，領(lǐng)取回執(zhí)跟蹤辦理進(jìn)展情況憑回執(zhí)到辦證單位領(lǐng)取證照或批復(fù)文件說明：1、申辦是指證照的首次辦理。2、變更是指證照的登記事項(xiàng)（如地址、負(fù)責(zé)人、名稱等）發(fā)生改變后需辦理的相應(yīng)備案或換證手續(xù)。年檢是指在證照有效期內(nèi)根據(jù)頒證單位的要求和時(shí)限進(jìn)行一年一度的申報(bào)審核手續(xù)。4、延期：在證照有效期臨近前向頒證單位申請辦理的證照續(xù)期工作。5、新部門成立，籌備人員應(yīng)及時(shí)辦理正常經(jīng)營所需的全部證照；6、各部門應(yīng)做好證照的登記、保管、借用等工作，并充分關(guān)注證照的有效期限及年檢日期，及時(shí)辦理證照變更、年檢和延期等手續(xù)。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊印鑒證照辦理指引表

序號1

名稱營業(yè)執(zhí)照正副本

證照主體管理處停車場

頒證單位市工商局注冊分局

備注必須申辦234567

申請刻制印章登記卡公章業(yè)務(wù)專用章收費(fèi)專用章發(fā)票專用章組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼卡

管理處停車場區(qū)公安分局管理處停車場區(qū)公安分局管理處區(qū)公安分局停車場區(qū)公安分局停車場區(qū)公安分局管理處停車場市技術(shù)監(jiān)督局

也可在公司印鑒卡上登記必須申辦根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦根據(jù)業(yè)務(wù)需要辦理根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦必須申辦8、9、

國稅登記證、登記表管理處地稅登記證、登記表管理處車場

市國家稅務(wù)局登記分局市地方稅務(wù)局登記分局

必須申辦必須申辦10、11、

收費(fèi)許可證、價(jià)目表管理處車場區(qū)物價(jià)局機(jī)動(dòng)車停車場許可證停車場市交通管理局

必須申辦必須申辦12

衛(wèi)生許可（會(huì)所或泳池）

管理處區(qū)衛(wèi)生防疫站

必須申辦13

衛(wèi)生許可證（食堂）

管理處

區(qū)衛(wèi)生防疫站

根據(jù)食堂規(guī)模及外賣情況申辦14

統(tǒng)計(jì)登記證正副本及信息卡

管理處停車場市統(tǒng)計(jì)信息局

必須申辦151617

二次供水設(shè)施清洗消毒合格證房屋租賃許可證對講機(jī)執(zhí)照

管理處管理處管理處

市水務(wù)局轄區(qū)租賃所市無線電管理委員會(huì)

有相關(guān)業(yè)務(wù)的部門必須申辦根據(jù)業(yè)務(wù)需要申辦一機(jī)一證，凡配置對講機(jī)的部門均需申辦所梯均須申18

電梯安全檢驗(yàn)合格證

管理處

市技術(shù)監(jiān)督局

辦，一般由電梯維護(hù)的專業(yè)公司代辦

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊

★物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、土建類1封閉式小區(qū)應(yīng)設(shè)通透式圍墻且在入住前天竣工在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮紅外線防越系統(tǒng)和監(jiān)視系統(tǒng)的設(shè)立。2、物業(yè)管理各類用房（附件一）應(yīng)在入住前裝修完畢，辦公場所和員工宿舍必須配備洗手間，裝修標(biāo)準(zhǔn)見住宅局制定的《物業(yè)管理用房裝修標(biāo)準(zhǔn)(附件二)；3、小區(qū)道路出入口、大廈車庫出入口設(shè)道閘及崗?fù)ぃ?、小區(qū)內(nèi)設(shè)平面指引圖；5、小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，按環(huán)衛(wèi)要求；住宅標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮垃圾桶的擺放位置；并配置垃圾桶；標(biāo)準(zhǔn)層垃圾收集點(diǎn)（站）應(yīng)安裝水龍頭，并設(shè)地漏；6、每層電梯廳設(shè)樓層號標(biāo)志、防火疏散線路圖，消防通道樓梯設(shè)樓層號；7、設(shè)備房門上應(yīng)有標(biāo)識牌，各設(shè)備房應(yīng)裝單獨(dú)鎖，墻面用料，地面鋪瓷磚；8、高層所有防火門、消防通道門、強(qiáng)弱電井、電水表房用通鎖；應(yīng)有標(biāo)識牌；9、配電室、發(fā)電機(jī)房、變壓器室應(yīng)比地下室排水溝高米；10、配電室應(yīng)設(shè)計(jì)有獨(dú)立值班室；11高層消防樓梯應(yīng)增設(shè)扶手消防樓梯及樓層通道照明開關(guān)應(yīng)選用感應(yīng)開關(guān)；12、控制中心面積應(yīng)在20平方米以上，室內(nèi)應(yīng)設(shè)能與各電梯乘客聯(lián)絡(luò)的對講電話和轎箱監(jiān)視器；并有電梯的樓層顯示。13、屋頂天臺門用防火門，天臺設(shè)水龍頭；14、屋頂女兒墻上設(shè)固定掛鉤（供清洗外墻吊繩用15、高層大廈應(yīng)考慮將商業(yè)和住宅的通道隔離；16電梯轎箱內(nèi)應(yīng)安裝監(jiān)視探頭電梯地板應(yīng)鋪地毯消防電梯內(nèi)要安裝防護(hù)板，電梯底坑內(nèi)應(yīng)設(shè)爬梯；17、大廈（小區(qū)）必須配備背景音樂設(shè)備，大廈大堂內(nèi)應(yīng)配置沙發(fā)、家俱；二、給排水1、水表房應(yīng)有地漏排水；地漏排水管直徑不能小于毫米；2、天面雨水管應(yīng)直接排入地面雨水井、溝；3、水泵房控制柜應(yīng)與水泵隔離；4、地面水池應(yīng)設(shè)水位計(jì)；天面水池應(yīng)設(shè)檢修爬梯、水池蓋應(yīng)加鎖、透氣孔加防蚊網(wǎng)；5、應(yīng)考慮空調(diào)的集中排水。6、大廈（小區(qū)）地下水池到給水泵的管道的兩側(cè)都要裝閥門，所有水表、閥門一側(cè)都應(yīng)加裝活結(jié)，以便維修更換。7、所有大廈（小區(qū)）地下室排污井、雨水井都應(yīng)安裝排污泵并有備用泵。8、衛(wèi)生間地漏要安裝存水彎頭。三、電氣1、風(fēng)機(jī)房控制柜應(yīng)安裝在便于操作的位置；2、高、低壓配電房應(yīng)設(shè)計(jì)絕緣工具壁柜；3、高、低壓配電柜前、后應(yīng)配置絕緣膠板；4、所有設(shè)備房應(yīng)有應(yīng)急照明，通風(fēng)設(shè)備；

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5、備用發(fā)電機(jī)房應(yīng)安裝水龍頭并設(shè)置排污地漏；6、電梯已辦理運(yùn)行許可證；機(jī)房應(yīng)安裝通風(fēng)降溫設(shè)備；7、配電柜上標(biāo)識清晰；8、所有電纜首尾端應(yīng)接編號掛牌；9、地下車庫照明控制應(yīng)采用分區(qū)、分組控制；10、公共部分應(yīng)設(shè)計(jì)、安裝公用插座、公共電表；11、庭園照明宜采用自動(dòng)控制（定時(shí)四、消防1、消防控制中心應(yīng)安裝通風(fēng)、降溫設(shè)備；2、地下室排風(fēng)管應(yīng)刷防火漆；3、大廈各樓層應(yīng)設(shè)立消防緊急對講電話；4、辦公室、倉庫、主要出入口、底下停車場、所有設(shè)備房、控制中心應(yīng)設(shè)內(nèi)線電話；五、其他1、規(guī)劃小區(qū)時(shí)應(yīng)考慮管理處工作人員的集體宿舍和食堂，且在住宅區(qū)交付使用前竣工參見附件一）2、綠化地澆水宜采用自動(dòng)噴頭和公共水表。3、小區(qū)、大廈主要活動(dòng)、休閑場所應(yīng)配置公園椅和果皮箱。4、地下室出入口應(yīng)設(shè)置防洪閘。5、所有機(jī)電設(shè)備機(jī)體應(yīng)干凈無污跡，各類水泵機(jī)體及管道重新刷漆，水管標(biāo)明水流方向，各類開關(guān)標(biāo)識清楚。6、機(jī)電設(shè)備配件、專用工具等應(yīng)隨同交付。7、水池、水箱應(yīng)清理干凈，蓋板加鎖，連同真實(shí)水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告一并交付。8、有關(guān)電抄表到戶工作已完成。9、上下水及室外排水暢通。10、具備電話、煤氣、郵路開通的硬件條件。11、應(yīng)完成物業(yè)公司提出的預(yù)留水管、電源插座，節(jié)日彩旗、彩燈及宣傳橫幅廣告等掛勾。12、留守足夠的返修人員并服從物業(yè)公司管理。13、兒童游樂設(shè)施：小區(qū)每5萬平方米至少設(shè)處；大廈每座塔樓設(shè)一處。14、標(biāo)識牌齊全附件三）15、車庫內(nèi)有各類指引標(biāo)志、標(biāo)示牌（自行車、摩托車、限高、限速、車場防盜、道路導(dǎo)向等停車場反光鏡、標(biāo)線。16、小區(qū)內(nèi)主要路口、通道，大廈主要通道、地下車庫必須設(shè)閉路監(jiān)視器。17、所有設(shè)備房，各單元進(jìn)口、倉庫、車場、車庫、維修加工場所、公共場所應(yīng)設(shè)置滅火器。18、小區(qū)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)。19、每戶設(shè)置一個(gè)信箱，每單元設(shè)置一個(gè)住戶意見箱、公布欄。20、商鋪廣告牌、燈箱應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作。21、停車場智能化系統(tǒng)完備。22小區(qū)安防設(shè)施及布置合理無安全隱患和死角管理區(qū)域內(nèi)必須設(shè)立保安巡更系統(tǒng)。23、泳池應(yīng)設(shè)淺水區(qū)并有安全警戒浮標(biāo)線，設(shè)立兒童戲水池。24、應(yīng)將大廈（小區(qū)）水電費(fèi)的用戶名稱改為萬科物業(yè)管理處。

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六．發(fā)展商應(yīng)移交的資料（一產(chǎn)權(quán)資料1、用地批準(zhǔn)資料。2、項(xiàng)目批準(zhǔn)資料。3、施工許可證。4、用水、用電、用氣指標(biāo)批文。（二技術(shù)資料1、住宅區(qū)規(guī)劃圖、小區(qū)竣工總平面圖。2、所有單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖。3、單位工程竣工驗(yàn)收證明書。4、地質(zhì)勘探報(bào)告，沉降觀察記錄。5、地下管網(wǎng)竣工圖。6、所有設(shè)備訂貨合同、產(chǎn)品合格證、隨機(jī)資料（使用說明書、檢驗(yàn)報(bào)告隨機(jī)專用工具清單。7、電纜鋪設(shè)記錄。8、線路及電力電纜試驗(yàn)記錄。9、發(fā)電機(jī)、電動(dòng)機(jī)檢查試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。10、電氣設(shè)備試驗(yàn)調(diào)整記錄。11、電氣設(shè)備絕緣檢查。12、電氣設(shè)備送電驗(yàn)收記錄。13、防雷接地電阻檢測記錄。14、防雷引下線焊接記錄。15、水、衛(wèi)生器具檢驗(yàn)合格證。16、通風(fēng)機(jī)風(fēng)量測量調(diào)整記錄。17、空調(diào)器性能測定調(diào)整記錄。18、環(huán)保達(dá)標(biāo)驗(yàn)收許可證。19、消防驗(yàn)收許可證。20、房屋測繪驗(yàn)收資料。21、房屋驗(yàn)收記錄。附件一有關(guān)物管理用房面的規(guī)定面積=住宅區(qū)房屋總套數(shù)人口數(shù)管理用房面積系數(shù)房屋總套數(shù)=公寓總間數(shù)+單元住宅總套數(shù)=建筑總面積（平方米）/100戶均人口數(shù)：暫為3.75人/戶人均管理用房面積系數(shù)：暫為0.035平方米人位置：盡量設(shè)置在住宅區(qū)中心部位，便于住戶?？⒐と掌冢涸谙蜃舭l(fā)鑰匙前15天。裝修標(biāo)準(zhǔn)：參見〈物業(yè)管理辦公用房裝修標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)居會(huì)用房規(guī)定政府文）面積：按10戶1平方米標(biāo)準(zhǔn)考慮。位置：與物業(yè)管理用房安排在一起。

管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人操作手冊竣工日期：同物業(yè)管理用房。社區(qū)健中心100平方米左右。管理處工宿舍面積：住宅區(qū)總建筑面積的2‰。裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面ICI涂料，地面水泥砂漿找平?？⒐と掌冢涸谙蜃舭l(fā)鑰匙前15天。管理處工食堂住宅區(qū)面積食堂面積5萬：50平方米10萬：100平方米2