洛陽(yáng)市某項(xiàng)目策劃全案

項(xiàng)目分析項(xiàng)目用地周邊環(huán)環(huán)境分析項(xiàng)目土地概況本地塊位于洛陽(yáng)陽(yáng)市北入口城城郊結(jié)合部位位。紗廠路立立交橋以北，機(jī)機(jī)場(chǎng)路南端。該該項(xiàng)目背靠中中建二局二公公司家屬院，緊緊鄰防洪渠，毗毗鄰機(jī)場(chǎng)路，東東面為烈士陵陵園及鐵道部部隧道局家屬屬區(qū)，南面為為史家屯村。地地塊呈不規(guī)則則梯形狀，占占地37032㎡，建設(shè)用用地31424㎡，規(guī)劃綠綠地11350㎡，機(jī)場(chǎng)路路至項(xiàng)目用地地間為30米寬的綠化化帶。本項(xiàng)目目位置四通八八達(dá)，向北直直行即達(dá)牡丹丹園和機(jī)場(chǎng)，向向南即到紗廠廠路立交橋，地地理位置優(yōu)越越。項(xiàng)目周邊環(huán)境狀狀況本地塊地處邙山山，周?chē)鸁o(wú)大大型工廠，無(wú)無(wú)工業(yè)廢氣、廢廢水污染的擔(dān)擔(dān)憂，空氣質(zhì)質(zhì)量?jī)?yōu)良。附附近雖有黎明明化工研究院院，但其業(yè)務(wù)務(wù)主要以設(shè)計(jì)計(jì)研究為主，不不會(huì)對(duì)居民健健康帶來(lái)危害害。位于本項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)面的烈烈士陵園環(huán)境境幽靜，空氣氣清新，已成成為附近居民民晨練的最佳佳去處。項(xiàng)目目前面的規(guī)劃劃綠地對(duì)提升升項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)有很好的促促進(jìn)作用。唯唯一不足的是是緊鄰的防洪洪渠河道堵塞塞、垃圾成堆堆，渠水?dāng)嗔髁鳎欠篮楹榍闹卫砉すぷ饕鸭{入市市政規(guī)劃，不不會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)成威脅。由由于本地塊周周邊大多為居居民區(qū)，只有有東側(cè)機(jī)場(chǎng)路路的車(chē)輛有些些噪音，所以以噪音污染不不重，由于本本地塊地處城城郊結(jié)合處，周周?chē)卜涝O(shè)施施就少，人文文環(huán)境弱，但但由于近期中中心血站的興興建，以及機(jī)機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)綠綠化的治理，還還有郊區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司的碧云小區(qū)區(qū)的待建，社社會(huì)治安和居居住環(huán)境都會(huì)會(huì)得到近一步步改善。項(xiàng)目用地周邊市市政配套設(shè)施施狀況雖然項(xiàng)目周?chē)杏卸侄舅炯覍僭哼@樣樣大型的住宅宅區(qū)，但其完完善的社區(qū)服服務(wù)一般設(shè)在在小區(qū)內(nèi)，而而且服務(wù)對(duì)象象是本單位居居民，一般不不對(duì)外服務(wù)。史史家屯周?chē)m雖有醫(yī)院、飯飯店、超市等等設(shè)施，但規(guī)規(guī)模一般不大大，檔次也不不是很高，服服務(wù)面也不全全。稍遠(yuǎn)一點(diǎn)點(diǎn)有幾座大型型批發(fā)市場(chǎng)：：食品城、圖圖書(shū)城以及錦錦遠(yuǎn)商貿(mào)城。文文化教育方面面有市警校、市市衛(wèi)校、二局局二公司中小小學(xué)。醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生方面有二二局二公司醫(yī)醫(yī)院的隧道局局中心醫(yī)院。但但娛樂(lè)設(shè)施、運(yùn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、生生活服務(wù)等設(shè)設(shè)施欠缺。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展展趨勢(shì)1、區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)有樓盤(pán)近十十家，其中經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房一一家，其余均均為低檔商品品住宅，隨著著該地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模模的擴(kuò)大，樓樓盤(pán)的不斷增增加，以及周周?chē)瞽h(huán)境境、自然環(huán)境境污染狀況和和教育條件的的改善，選擇擇在該地區(qū)置置業(yè)的消費(fèi)群群體也會(huì)相應(yīng)應(yīng)地增加。所所以，選擇在在該地區(qū)做項(xiàng)項(xiàng)目，其前景景和市場(chǎng)潛力力都是比較廣廣闊的。2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)分析從該地區(qū)住宅情情況來(lái)看，建建筑形式均為為多層商品住住宅，價(jià)格在在980～1200元/㎡的項(xiàng)目較較多，如：三三鑫小區(qū)、潤(rùn)潤(rùn)鑫嘉園等。本本項(xiàng)目的直接接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)是是美好家園（其其綠化率達(dá)到到36%以上），目目前正在進(jìn)行行地基處理，銷(xiāo)銷(xiāo)售方面已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)，其價(jià)位位及市場(chǎng)定位位經(jīng)調(diào)查暫無(wú)無(wú)確定，但其其規(guī)劃布置上上看與本項(xiàng)目目相差無(wú)已。要要在此基礎(chǔ)上上搶占市場(chǎng)，只只能在物業(yè)配配套、物業(yè)管管理、營(yíng)銷(xiāo)推推廣上加大力力度。另外，位位于建華玻璃璃廠附近，占占地近70畝的“潤(rùn)鑫嘉園”與聚客隆家家電市場(chǎng)對(duì)面面的“三鑫小區(qū)”將會(huì)使本項(xiàng)項(xiàng)目丟失一部部份客源。3、區(qū)域住宅總總體供求現(xiàn)狀狀據(jù)調(diào)查，該區(qū)域域購(gòu)房階層主主要以中青年年為主。30～50歲的市民欲欲購(gòu)房者占總總數(shù)的35%，其中，二二次置業(yè)者群群，占55%。該地區(qū)房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上無(wú)適合的商商品住宅，也也沒(méi)有一個(gè)在在樓盤(pán)品質(zhì)、戶戶型設(shè)計(jì)、物物業(yè)配套、綠綠化、景觀等等各方面都有有較高標(biāo)準(zhǔn)的的樓盤(pán)項(xiàng)目。所所以，市場(chǎng)供供給情況與市市場(chǎng)需求不相相符。此外，項(xiàng)項(xiàng)目所在地房房地產(chǎn)市場(chǎng)屬屬于未被大量量開(kāi)發(fā)的地段段，有很樂(lè)觀觀的市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)潛力等待被被發(fā)掘。調(diào)查查結(jié)果表明，項(xiàng)項(xiàng)目所在地有有很強(qiáng)烈的房房地產(chǎn)消費(fèi)傾傾向。土地SWOT分分析項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)勢(shì)A、項(xiàng)目地段位位于郊區(qū)，環(huán)環(huán)境幽靜、空空氣清新，適適合發(fā)展居住住小區(qū)。B、該區(qū)目前無(wú)無(wú)大的開(kāi)發(fā)商商進(jìn)駐。C、項(xiàng)目周邊在在建項(xiàng)目較多多，會(huì)造成周周邊土地大幅幅增值。項(xiàng)目推廣時(shí)應(yīng)宣宣傳項(xiàng)目的增增值作用，形形成分期開(kāi)發(fā)發(fā)、初期低價(jià)價(jià)入市思路，形形成增值空間間，營(yíng)造小區(qū)區(qū)人氣，后期期逐漸價(jià)格攀攀升，隨項(xiàng)目目自身?xiàng)l件的的日益完備，以以及各方面的的進(jìn)一步到位位而增加價(jià)格格，以拉動(dòng)二二期銷(xiāo)售。項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)勢(shì)A、項(xiàng)目地周?chē)鷩涮自O(shè)施不不足，會(huì)對(duì)生生活帶來(lái)不便便。B、項(xiàng)目地段僅僅有51路公共汽車(chē)車(chē)經(jīng)過(guò)，交通通有待進(jìn)一步步改善，隨著著項(xiàng)目的規(guī)模模發(fā)展,應(yīng)設(shè)置一條條專(zhuān)線直通火火車(chē)站。C、項(xiàng)目毗鄰防防洪渠，政府府在近期內(nèi)不不會(huì)有大的動(dòng)動(dòng)作對(duì)其進(jìn)行行治理，會(huì)給給項(xiàng)目造成一一定的負(fù)面影影響。D、邙嶺立交橋橋至項(xiàng)目所在在地，坡度較較大。E、項(xiàng)目在市民民心中屬偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)地段，難以以吸引市場(chǎng)關(guān)關(guān)注。F、缺乏明顯的的景觀環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢(shì)。G、消費(fèi)者有“生在蘇杭，葬葬在北邙”的心理陰影影。項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)A、洛陽(yáng)市的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不不充分，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手段相對(duì)落落后。B、洛陽(yáng)市的二二手房市場(chǎng)激激活蓄勢(shì)待發(fā)發(fā)。C、該區(qū)域的地地價(jià)，造價(jià)較較低，有利于于開(kāi)發(fā)企業(yè)的的成本控制。F、自然環(huán)境有有拓展空間，周周邊各物業(yè)的的完善將帶來(lái)來(lái)土地升值空空間。E、該區(qū)域無(wú)水水準(zhǔn)較高的住住宅，居民選選擇空間較小小，決定了該該地塊成為安安居置業(yè)的首首選，房地產(chǎn)產(chǎn)需求量將逐逐步增長(zhǎng)。G、附近幾大商商貿(mào)城的商戶戶將是一大客客源群。H、迎合市民“返璞歸真”向往田園生生活的追求。項(xiàng)目地塊的威脅脅及困難點(diǎn)。A、區(qū)位條件不不佳。B、市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施較差，將將導(dǎo)致工程費(fèi)費(fèi)用加大，建建筑費(fèi)用成本本上升。C、區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未未形成熱烈互互動(dòng)的局面。D、開(kāi)發(fā)公司的的知名度不高高，沒(méi)有形成成品牌效應(yīng)。E、項(xiàng)目位于城城郊結(jié)合部，社社會(huì)治安有待待改善。第二章項(xiàng)目目定位一、市場(chǎng)分析1、區(qū)域整體市市場(chǎng)特點(diǎn)2000年洛陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)在房改政策策落實(shí)、銀行行按揭放寬的的影響下，呈呈現(xiàn)異?；鸨膭?shì)頭，市市場(chǎng)出現(xiàn)了明明顯變化。地段不再是居民民置業(yè)考慮的的主要因素。居民購(gòu)房呈現(xiàn)出出對(duì)新穎的小小區(qū)景觀、環(huán)環(huán)境和優(yōu)惠價(jià)價(jià)格的關(guān)注程程度已超過(guò)了了對(duì)原有生活活方式追求的的趨勢(shì)。換房者和二次置置業(yè)者成為主主要的購(gòu)買(mǎi)群群體。以上變化表明洛洛陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)已由傳統(tǒng)統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)格局向新興興的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)格局轉(zhuǎn)變。這這一轉(zhuǎn)變的明明顯特點(diǎn)是購(gòu)購(gòu)買(mǎi)群體由以以首次置業(yè)為為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐砸远沃脴I(yè)為為主。而新格格局的發(fā)展特特征是由新穎穎時(shí)尚的高品品質(zhì)樓盤(pán)引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)潮流的的展。2、新興市場(chǎng)的的發(fā)展規(guī)律根據(jù)“***策策劃”實(shí)際操作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，新興市市場(chǎng)一般具有有以下特點(diǎn)：：舊有市場(chǎng)沉積了了足夠的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力后突然啟啟動(dòng)市場(chǎng)的啟動(dòng)是由由高品質(zhì)、高高價(jià)位的樓盤(pán)盤(pán)帶動(dòng)的。市場(chǎng)的發(fā)展是由由新穎時(shí)尚的的樓盤(pán)引領(lǐng)潮潮流的。市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)長(zhǎng)一般維持2～3年，在市場(chǎng)場(chǎng)整體素質(zhì)提提高后進(jìn)入平平穩(wěn)發(fā)展期。不斷創(chuàng)新的宣傳傳推廣手段是是維持市場(chǎng)熱熱度，促進(jìn)市市場(chǎng)高速增長(zhǎng)長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)礎(chǔ)。在新興的的市場(chǎng)中，只只有具備創(chuàng)新新概念的高品品質(zhì)樓盤(pán)才能能迅速得到市市場(chǎng)的追捧，取取得理想的業(yè)業(yè)績(jī)。因此，***策劃認(rèn)為本本項(xiàng)目必須在在不斷創(chuàng)新中中搶得市場(chǎng)先先機(jī)，出奇制制勝，否則將將難以在眾多多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中中脫穎而出。3、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分分析從去年及今年一一季度的情況況，可以預(yù)測(cè)測(cè)2002年住宅供應(yīng)應(yīng)量不會(huì)小于于5000000㎡。目前，和和本項(xiàng)目同檔檔次的住宅小小區(qū)很少，如如果排除地域域性，2001年未賣(mài)的樓樓盤(pán)，當(dāng)年下下半年及2002年將要開(kāi)工工的住宅樓盤(pán)盤(pán)將與本項(xiàng)目目爭(zhēng)奪客源。4、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)分分析A、價(jià)格：價(jià)格格是洛陽(yáng)地區(qū)區(qū)購(gòu)房者相對(duì)對(duì)敏感的因素素，周邊在980元～1200元之間的低低價(jià)商品房，將將會(huì)對(duì)我們?cè)煸斐梢欢ǖ臎_沖擊。B、人氣：項(xiàng)目目所在地區(qū)的的企業(yè)如：中中建二局二公公司、黎明化化工院和鐵道道部隧道局等等與地方相對(duì)對(duì)隔絕，人口口中的絕大部部分住房是由由企業(yè)解決的的，加上本地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展慢，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)較冷清清。5、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建建議宜將本項(xiàng)目的總總價(jià)位作為考考慮重點(diǎn)，吸吸納客源、聚聚集人氣。主主力房定位在在總價(jià)8～15萬(wàn)元以內(nèi)。（按按揭以20年7成，均價(jià)按1100元/㎡房屋總價(jià)（萬(wàn)元元）首付（萬(wàn)元）月供（元）面積（㎡）比例（%）82．722070～805%10～153～5300～420090～11080%15～204．6～6440～5900120～140015%6、顧客定位顧客來(lái)源：1）公公司職員及企企業(yè)職工，特特別是將要結(jié)結(jié)婚的。2）項(xiàng)目所在地地周邊的商務(wù)務(wù)人士，和做做生意的小業(yè)業(yè)主。3）項(xiàng)目所在地地周邊企業(yè)的的中高層干部部。4）市區(qū)其他成成員。顧客家庭月收入入：1500元以上，已已有資金3萬(wàn)元以上。顧客特征：注重重生活品質(zhì)，有有一定的文化化修養(yǎng)，熱愛(ài)愛(ài)自然、喜愛(ài)愛(ài)旅游、喜愛(ài)愛(ài)讀書(shū)看報(bào)。顧客范圍：道北北地區(qū)60%，本市其他他地區(qū)30%，外地10%。數(shù)據(jù)支持：以一一個(gè)上班族為為例，從其大大學(xué)畢業(yè)參加加工作起到準(zhǔn)準(zhǔn)備結(jié)婚約5～7年時(shí)間，假假定年存款8000元，到買(mǎi)房房時(shí)應(yīng)該至少少有5～6萬(wàn)元，選擇擇按揭，月供供300元左右，是是不會(huì)影響日日常生活的，在在洛陽(yáng)能拿出出3～5萬(wàn)元買(mǎi)房的的消費(fèi)者為數(shù)數(shù)不少。目前前，洛陽(yáng)市居居民的購(gòu)房意意識(shí)已被喚醒醒，對(duì)房屋的的需要已不再再僅限于居住住的功能，還還必須滿足人人們追求生活活高品質(zhì)的需需要。房屋面面積在80～120㎡為益，戶戶型要達(dá)到二二室二廳二衛(wèi)衛(wèi)或三室二廳廳二衛(wèi)，總房房?jī)r(jià)控制在8～15萬(wàn)元左右。二、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目整體定定位【高檔次低價(jià)位位的自然主義義生態(tài)社區(qū)】項(xiàng)目特征：擁有有如畫(huà)的景色色，寧?kù)o的環(huán)環(huán)境、高雅時(shí)時(shí)尚的文化格格調(diào)，新穎別別致的花園廣廣場(chǎng)，以及小小區(qū)配套完善善的物業(yè)管理理。區(qū)域定位：以項(xiàng)項(xiàng)目所在地周周邊為主，輻輻射其他地區(qū)區(qū)。主力客戶群：洛洛陽(yáng)市白領(lǐng)階階級(jí)，項(xiàng)目周周邊商業(yè)人士士及周邊企業(yè)業(yè)職工。功能定位：滿足足中低檔需求求。建筑風(fēng)格：浪漫漫且簡(jiǎn)約、時(shí)時(shí)尚的現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格。2、項(xiàng)目自身?xiàng)l條件優(yōu)劣勢(shì)分分析A、優(yōu)勢(shì)：自然然環(huán)境優(yōu)美，規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念念超前，一期期工程的開(kāi)發(fā)發(fā)為二期銷(xiāo)售售作有力的鋪鋪墊以及全程程營(yíng)銷(xiāo)思想的的貫徹。B、劣勢(shì)：地塊塊不規(guī)劃，地地勢(shì)高低不平平，部分地域域會(huì)有限高要要求，交通方方面（心理距距離較遠(yuǎn)）；；沒(méi)有形成一一定的文化氛氛圍，市政配配套不完善，該該地區(qū)在洛陽(yáng)陽(yáng)市民的心中中印象不佳。防防洪渠沒(méi)有得得到及時(shí)有效效的治理。C、轉(zhuǎn)化劣勢(shì)的的建議針對(duì)地塊不規(guī)則則的劣勢(shì)，采采取建筑形態(tài)態(tài)多樣化、小小組團(tuán)和諧分分布的手段。針對(duì)地勢(shì)高低不不平的劣勢(shì)，采采取下沉式或或上浮式的風(fēng)風(fēng)格并有機(jī)結(jié)結(jié)合。單體底底層采用架空空或通透的形形式（形成獨(dú)獨(dú)特且無(wú)法模模仿的風(fēng)格和和品味）。針對(duì)部分地域有有限高的要求求，部分建筑筑形態(tài)上采取取跌落式格局，底層層可根據(jù)地勢(shì)勢(shì)的高低不平平添加回廊、階階梯等來(lái)過(guò)渡渡（形成項(xiàng)目目個(gè)性化的具具體體現(xiàn)）。針對(duì)交通方面（心心理距離較遠(yuǎn)遠(yuǎn)）的劣勢(shì)，采采取開(kāi)通“花園巴士”專(zhuān)線。（一一方面消除人人們“心理因素”的影響，一一方面物業(yè)管管理提前介入入，通過(guò)物業(yè)業(yè)服務(wù)來(lái)體現(xiàn)現(xiàn)公司的綜合合素質(zhì)）導(dǎo)入社區(qū)開(kāi)放精精神與鄰里交交往等文化精精髓，提供完完善的物業(yè)配配套。從宣傳推廣上改改變?nèi)藗儗?duì)項(xiàng)項(xiàng)目所在地的的印象。3、戶型比例設(shè)設(shè)計(jì)戶型編號(hào)戶型銷(xiāo)售面積（㎡㎡）比例A二室一廳一一衛(wèi)70～805%B二室二廳一一衛(wèi)90～10040%%C三室二廳二二衛(wèi)990～11030%%D三室二廳二二衛(wèi)1110～12020%E三室二廳二二衛(wèi)1220～1405%三、定價(jià)策略定價(jià)原則遵守市場(chǎng)規(guī)律，以以需求導(dǎo)向?yàn)闉橹?。注重企業(yè)長(zhǎng)期利利潤(rùn)，為項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略服務(wù)。價(jià)格測(cè)定市場(chǎng)比較法：根根據(jù)***策劃公司的的市場(chǎng)調(diào)查，與與本項(xiàng)目同地地區(qū)，同檔次次的物業(yè)比較較，綜合各方方面的因素，前前景策劃公司司認(rèn)為本項(xiàng)目目的核心均價(jià)價(jià)應(yīng)為1080元/㎡認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法法根據(jù)目前的市場(chǎng)場(chǎng)狀況，項(xiàng)目目的心理認(rèn)知知價(jià)值為900元/㎡，成功品品牌營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)實(shí)施，可使其其提高20%左右，所以以在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略略、戰(zhàn)術(shù)的合合理制定與實(shí)實(shí)施的前提下下，本項(xiàng)目的的均價(jià)應(yīng)為900元×120%%=10800元。價(jià)格策略A、低開(kāi)高走***策劃公司司建議在項(xiàng)目目準(zhǔn)備期，即即開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)，以較低低的入市價(jià)格格吸納客戶，加加快資金回收收，同時(shí)具有有炒作空間，讓讓先購(gòu)先住者者物業(yè)升值，建建議開(kāi)盤(pán)基價(jià)價(jià)為980元/㎡。根據(jù)市市場(chǎng)反應(yīng)，并并根據(jù)實(shí)際的的認(rèn)購(gòu)情況，確確定提升比例例。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)基價(jià)為950元/㎡，便于盡盡快回收資金金。根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)量的情情況，再?zèng)Q定定基價(jià)的提升升情況。B、增減系數(shù)基價(jià)：以底層為為標(biāo)準(zhǔn)：1100元/㎡樓層增減系數(shù)：：二層＋100元三層＋200元四層＋100元元五層＋0元六層－170元七層－350元六層與七層價(jià)格格較低，目的的在于控制總總價(jià)，增加客客戶選擇本項(xiàng)項(xiàng)目的機(jī)率。一一般來(lái)講，六六、七層難賣(mài)賣(mài)，因此，只只有較低的價(jià)價(jià)格來(lái)鼓勵(lì)消消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)這這兩層，那么么，后續(xù)資金金就不成問(wèn)題題了。C、付款方式初步推出三種付付款方式（折折扣幅度有待待研究）一次性付款（優(yōu)優(yōu)惠5%）分期付款（不優(yōu)優(yōu)惠）銀行按揭（優(yōu)惠惠3%）D、優(yōu)惠條款預(yù)售優(yōu)惠內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠高級(jí)知識(shí)份子優(yōu)優(yōu)惠（包括有有突出貢獻(xiàn)的的各界人士）四、項(xiàng)目調(diào)查報(bào)報(bào)告為了清晰的了解解當(dāng)前的道北北地區(qū)的購(gòu)房房需求情況，為***置業(yè)有限公司提供有力的調(diào)查支持，洛陽(yáng)***營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司組織了本次調(diào)查活動(dòng)。調(diào)查時(shí)間：20000年4月上旬調(diào)查地點(diǎn)：項(xiàng)目目所在地區(qū)居居民，周邊圖圖書(shū)城、食品品城、錦遠(yuǎn)商商貿(mào)城及其他他居民調(diào)查方式：隨機(jī)機(jī)抽樣有效樣本量：1156調(diào)查目的調(diào)查目的具體化化為：了解目前商品房房住宅買(mǎi)家與與潛在客戶的的基本情況。了解購(gòu)房者對(duì)住住宅的基本需需求。探索購(gòu)房者對(duì)媒媒體接觸情況況。研究購(gòu)房者對(duì)媒媒體的接觸情情況。（一）調(diào)查對(duì)象象的具體情況況年齡階段在156位受訪訪者中，以30～50歲的為主體體，占到了80.9%；其次是30歲以下的年年輕人，占19%；55歲以上占7.1%。據(jù)交叉統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，在近期期內(nèi)（一年內(nèi)內(nèi)）就準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)房的人士中中，30歲以下的年年青人占2.3%；在一年以以上準(zhǔn)備購(gòu)房房人士中，30～55歲的較多，上上升到了80.9%%，在近期〈〈一年內(nèi)〉準(zhǔn)準(zhǔn)備購(gòu)房的占占16.7%%。由于不同同階段的經(jīng)濟(jì)濟(jì)的承受能力力不同，目前前，實(shí)際購(gòu)房房者的年齡多多在30～50歲之間。職業(yè)類(lèi)別在給出的五個(gè)職職業(yè)中，國(guó)家家公務(wù)員與金金融業(yè)平分秋秋色，各占14.3%%；工廠行業(yè)業(yè)與其他行業(yè)業(yè)各占21.4%；市場(chǎng)與銷(xiāo)銷(xiāo)售行業(yè)占的的比最大，占占30%。收入狀況在156位受訪訪者中，家庭庭月收入2000元以下的占占有52.4%；2000～3000元的占31%；3000～5000元的占11.9%%；5000元以上的占4.8%。住房情況對(duì)現(xiàn)有住房是否否擁有產(chǎn)權(quán)劃劃分，有房戶戶〈包括房改改房、買(mǎi)的商商品房和私宅宅〉占65.8%；當(dāng)問(wèn)及對(duì)對(duì)現(xiàn)有住房的的滿意程度這這一問(wèn)題時(shí)，有有近60%以上的人回回答不滿意，這這意味著當(dāng)前前商品住宅市市場(chǎng)上的二次次置業(yè)者為數(shù)數(shù)不少，有四四成以上的購(gòu)購(gòu)房者將是二二次置業(yè)甚至至多次置業(yè)。結(jié)論提示目前，道北地區(qū)區(qū)的商品住宅宅市場(chǎng)上購(gòu)房房者以30～50歲的年齡階階段為主體；；購(gòu)房人士來(lái)來(lái)自企業(yè)、自自由職業(yè)者居居多；首次置置業(yè)與二次置置業(yè)人數(shù)為6：4，居民置業(yè)業(yè)需求較強(qiáng)烈烈。家庭月收收入偏低，特特別表現(xiàn)在項(xiàng)項(xiàng)目所在地東東西周邊地區(qū)區(qū)，但不排除除受訪者對(duì)調(diào)調(diào)查員的防備備心理。（二）購(gòu)房基本本需求購(gòu)房時(shí)間在接受調(diào)查的確確156位中，計(jì)劃劃在一年內(nèi)購(gòu)購(gòu)房的占16.7%%，計(jì)劃在一一年以上購(gòu)房房的人士占83.5%%，有購(gòu)房需需求但不確定定何時(shí)的占12%。由于一些些不能確定購(gòu)購(gòu)房時(shí)間的人人是因?yàn)闇?zhǔn)備備二次置業(yè)，他他們并非缺乏乏購(gòu)買(mǎi)力，而而是在等待合合適的房屋與與適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)機(jī)，因此，實(shí)實(shí)際上在近期期內(nèi)，只要有有適應(yīng)需求的的住宅，受訪訪者中近六成成以上的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)意向明確。購(gòu)房用途購(gòu)房者買(mǎi)房的用用途勿庸置疑疑當(dāng)然是以自自住為多，占占了83.3%（其中為了“住的更舒服”的占57.9%）；和老人人一起住的占占7%；給孩子買(mǎi)買(mǎi)房的占2%；放租的幾幾乎為0。購(gòu)房區(qū)域在此次調(diào)查活動(dòng)動(dòng)中，西工區(qū)區(qū)是居民最為為青睞的區(qū)域域，占59.5%%，而愿意在在西工區(qū)道北北地區(qū)購(gòu)房的的占69.5%%；澗西區(qū)為14.3%%；老城區(qū)和和廛河區(qū)的受受選率為0。購(gòu)房戶型在調(diào)查活動(dòng)中，選選擇二室二廳廳的占40.5%%，三室二廳廳的占38.1%%，二室一廳廳占21.1%%。當(dāng)問(wèn)及“您計(jì)劃劃購(gòu)買(mǎi)多大面面積的住房時(shí)時(shí)”，45.2%的人選擇了80～100㎡；42.9%的選擇100～120㎡；14%的人選擇了60～80㎡；4.7%的人選擇了120～150㎡；150㎡以上的受受選率為0；按小、中中、大來(lái)分，80㎡以下的小小戶型的合計(jì)計(jì)受選率為18%；80～120㎡的中等戶戶型為87%；120㎡以上大戶戶型的受先率率幾乎為0。房?jī)r(jià)接受能力目前，該地區(qū)居居民對(duì)住宅總總價(jià)的心理承承受價(jià)主要在在10～13萬(wàn)元以內(nèi)，442.9%的受訪者購(gòu)購(gòu)房預(yù)算支出出在13萬(wàn)元以內(nèi)。13～15萬(wàn)元的占21.4%%，15萬(wàn)元以上的的僅占4.7%；而10萬(wàn)元以下的的占到了31%。在對(duì)購(gòu)房付款方方式的選擇上上，35.7%的人準(zhǔn)備采采用一次性付付款方式買(mǎi)房房；23.8%的人采用分分期付款方式式買(mǎi)房；而按按揭貸款作為為新的付款方方式，逐漸被被人們接受，受受選率占到了了50%情況。結(jié)論提示的僅需庭定兩居主型的人峰該不是定盡多間地?zé)幔ㄈ┵?gòu)房具體體偏好住房類(lèi)型愿意購(gòu)買(mǎi)的住房房類(lèi)型仍以多多層為主，占占到了78.6%；高層與小小戶型的受選選率分別為2%和14.3%%。消費(fèi)者對(duì)對(duì)錯(cuò)層的喜好好有所增加，占54.8%；普通平層的受選率也占到了47.6%；復(fù)式與其他的受選率為0。廳房面積分布對(duì)于所購(gòu)的住房房，54.8%要求客廳越越大越好，臥臥房夠用即可可；40.5%的人則認(rèn)為為臥房應(yīng)盡量量寬敞舒服,客餐廳夠用用即可；在對(duì)對(duì)于廚房和衛(wèi)衛(wèi)生間這一問(wèn)問(wèn)題上，38.1%的人士認(rèn)為為廚房和衛(wèi)生生間夠用即可可;也有50%的人選擇了了廚房和衛(wèi)生生間應(yīng)盡量大大。對(duì)陽(yáng)臺(tái)的要求關(guān)于人們對(duì)住宅宅陽(yáng)臺(tái)的要求求，***策劃公司設(shè)設(shè)置了三方面面的選項(xiàng)：一一是希望有幾幾個(gè)陽(yáng)臺(tái)，二二是對(duì)陽(yáng)臺(tái)的的朝向要求，三三是陽(yáng)臺(tái)是否否要封閉。調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，71.3%的人希望有有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái),14.99%的人認(rèn)為一一個(gè)陽(yáng)臺(tái)即可可滿足要求.關(guān)于陽(yáng)臺(tái)的朝向向,認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)要要南北各一個(gè)個(gè)的占69.4%%，另有18%的認(rèn)為陽(yáng)臺(tái)臺(tái)宜朝南，有有9.6%的人認(rèn)為陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)朝向無(wú)所所謂。關(guān)于陽(yáng)臺(tái)是不封封閉的問(wèn)題，47.6%的人認(rèn)為要要將陽(yáng)臺(tái)封閉閉起來(lái)，但有有42.9%的人認(rèn)為陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)為落地式式玻璃,敞開(kāi)來(lái)眺望望風(fēng)景,親近自然為為好;另有9%的人選擇了了傳統(tǒng)式。物業(yè)配套設(shè)施從調(diào)查中可以看看出，居民在在購(gòu)房時(shí)，對(duì)對(duì)物業(yè)配套設(shè)設(shè)施，首先考考慮到安全問(wèn)問(wèn)題，占了71.4%；對(duì)小區(qū)綠綠化及建筑小小品的要求占占45.2%；清潔和醫(yī)醫(yī)療的要求分分別為14.3%；暖氣和寬寬帶的要求各各占2%。結(jié)論提示在調(diào)查中，****策劃公司就就目前購(gòu)房者者對(duì)住宅的一一些具體而細(xì)細(xì)微的偏好及及需求進(jìn)行了了了解。在平平面類(lèi)型方面面，錯(cuò)層與普普通平層的受受選率最大；；在戶型內(nèi)部部的面積劃分分上表現(xiàn)為：：客廳與臥房房不求過(guò)大，但但求面積合理理搭配；廚房房與衛(wèi)生間的的面積則是蘿蘿卜青菜，各各有所愛(ài)；物物業(yè)配套上則則表現(xiàn)為安全全性與綠化率率。如能將以以上結(jié)果與目目前的市場(chǎng)供供應(yīng)狀況相結(jié)結(jié)合，將有助助于開(kāi)發(fā)商有有效地判斷供供需之間可能能有的差距和和不平衡。媒體接觸情況了解售房信息的的途徑調(diào)查顯示出報(bào)紙紙是居民了解解售房信息的的主要途徑占占67.6%，網(wǎng)絡(luò)占11.7%，有8.4%的人選擇“自己找”、“親朋介紹”和“中介公司”分別占5.5%和0.8%。?？吹谋镜貓?bào)紙紙受訪者在“經(jīng)常?？吹膱?bào)紙”中，選擇洛洛陽(yáng)晚報(bào)的占占95.2%%，洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)報(bào)占33.3%，大河報(bào)占40.5%，廣播電視視報(bào)占14.3%有。結(jié)論提示消費(fèi)者獲取房地地產(chǎn)信息的渠渠道是多樣的的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特特點(diǎn)和目標(biāo)顧顧客群的不同同而選取不同同的媒體組合合。就目前來(lái)來(lái)講，購(gòu)房信信息仍主要來(lái)來(lái)源于報(bào)紙，洛洛陽(yáng)晚報(bào)和洛洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)作為為本地報(bào)紙，擁?yè)碛休^多受眾眾。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程程序建議不論何種開(kāi)發(fā)形形式，建議本本著“先造景，后后建房”的原則，或或者“景房”同步的原則則。無(wú)論采取何種開(kāi)開(kāi)發(fā)方式，都都要從保護(hù)賣(mài)賣(mài)點(diǎn)方面入手手，逐步發(fā)掘掘，使項(xiàng)目不不論進(jìn)行到哪哪個(gè)階段，都都有文章可做做。應(yīng)和市場(chǎng)的大方方向、大趨勢(shì)勢(shì)。一定要先行建造造樣板房。布局方面：努力力結(jié)合地勢(shì)，使使上浮式與下下沉式有機(jī)結(jié)結(jié)合。立面風(fēng)格：后現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格格與浪漫主義義的融合。戶型：市場(chǎng)領(lǐng)先先地位的目標(biāo)標(biāo)。將賣(mài)點(diǎn)有力的發(fā)發(fā)掘，逐步推推出。戶型設(shè)計(jì)：注意意使用率的問(wèn)問(wèn)題，將廳房房等面積的比比例關(guān)系有機(jī)確定。第三章項(xiàng)目形形象策劃項(xiàng)目名稱(chēng)提案1、確立名稱(chēng)原原則在項(xiàng)目的推廣過(guò)過(guò)程中，項(xiàng)目目名稱(chēng)是極為為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)節(jié)。項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)是項(xiàng)目所有有優(yōu)勢(shì)的集合合，也是項(xiàng)目目推廣主題的的精華集萃，不不僅對(duì)項(xiàng)目本本身，而且對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌牌的樹(shù)立起著著不可替代的的作用。確立名稱(chēng)的角度度：大氣，體現(xiàn)項(xiàng)目目定位好聽(tīng)、好記，朗朗朗上口體現(xiàn)項(xiàng)目綠色、親親水的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力力與品牌可延續(xù)性經(jīng)***策劃對(duì)對(duì)其命名的反反復(fù)討論，通通過(guò)對(duì)項(xiàng)目與與賣(mài)點(diǎn)的多次次整合，最終終確定為：【***】【***】描繪繪了新現(xiàn)代主主義建筑風(fēng)格格與自然生態(tài)態(tài)的和諧統(tǒng)一一。字意簡(jiǎn)單單明了，親切切大氣，音律律鏗鏘有力，易易讀易記?！?**”體現(xiàn)了項(xiàng)目目臨水、綠化化的優(yōu)勢(shì)；“***”即陽(yáng)光之意意。親切、現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚。體體現(xiàn)了項(xiàng)目的的健康、活力力以及新穎、高高雅的生活概概念。而“***”字，體現(xiàn)了了項(xiàng)目規(guī)模，在在音律上更有有力，突出了了項(xiàng)目的氣勢(shì)勢(shì)。二、項(xiàng)目各棟名名稱(chēng)提案基本原則各棟要有內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系，風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一，通過(guò)簡(jiǎn)簡(jiǎn)約、時(shí)尚的的手法，突出出項(xiàng)目親水、綠綠色、文化的的特點(diǎn)各棟名稱(chēng)要有一一定的連續(xù)性性項(xiàng)目名稱(chēng)優(yōu)美、動(dòng)動(dòng)聽(tīng)、有韻味味基本思路符合目標(biāo)市場(chǎng)定定位在突出項(xiàng)目親水水、綠色、文文化的前提下下，與***的名稱(chēng)及產(chǎn)產(chǎn)品定位，有有一定的聯(lián)系系各棟名稱(chēng)提案***項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)確定后，根根據(jù)本項(xiàng)目所所確定的市場(chǎng)場(chǎng)定位，建筑筑風(fēng)格及其所所倡導(dǎo)的社區(qū)區(qū)文化，就有有關(guān)“***”的各棟名稱(chēng)稱(chēng)形成提案。吟月B、品品風(fēng)C、聽(tīng)蟬D、聞鶯E、沉香F、凝眉G、和柳H、畫(huà)晴I、潤(rùn)荷J、惜晨K、喚青L、折梅M、知蘭項(xiàng)目園林形象設(shè)設(shè)計(jì)主題思想：以“享受生活新新概念”為主線，貫貫穿全區(qū)。各各景觀均有各各自的主題思思想但又全部部統(tǒng)一在“享受生活新新概念”這一前提下下。碧水園——生活活的健康（中中心花園）A、臨近防洪渠渠，風(fēng)景這邊邊獨(dú)好，空氣氣新鮮，適合合晨練及兒童童娛樂(lè)。B、為使老年人人和兒童年生生活方便，地地面要非常平平整。C、中心花園增增設(shè)“陽(yáng)光飛瀑”，正對(duì)人行行入口處與車(chē)車(chē)行入口。D、該主題園內(nèi)內(nèi)建筑小品要要有力度，有有勁感，如：：正在跳躍的的體操運(yùn)動(dòng)員員，乒乓球與與球拍等構(gòu)思思。E、以小品雕塑塑和園林景觀觀造型以實(shí)際際運(yùn)動(dòng)器械為為主要表現(xiàn)手手法。F、主題園內(nèi)設(shè)設(shè)休息桌椅。水云間——生活活的文化A、體現(xiàn)文化所所包含的體育育、美術(shù)、音音樂(lè)、科技等等內(nèi)容。B、如：利用抽抽象的石制音音符，石制翻翻頁(yè)大辭海、四四大發(fā)明等作作小品，體現(xiàn)現(xiàn)文化意境。3、陽(yáng)光里———生活的現(xiàn)代代A、體現(xiàn)21世世紀(jì)的現(xiàn)代生生活及現(xiàn)代化化的感受和快快節(jié)奏的生活活方式。B、利用現(xiàn)代感感十足的建筑筑小品，如：：抽象的水滴滴造型，體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化氣息息。C、園林設(shè)計(jì)要要與其它主題題園有所區(qū)分分，是與小品品、噴泉融為為一體的現(xiàn)代代化園林。4、小城故事———生活的溫馨馨。A、運(yùn)用生動(dòng)的的建筑小品體體現(xiàn)快樂(lè)、祥祥和的生活情情愫，如：老老人陪孫子放放風(fēng)箏等。建造溫馨的園林林景觀，如：：利用小橋流流水，小木屋屋等體現(xiàn)溫馨馨情懷。四大景區(qū)各有突突出主題，充充分利用建筑筑小品，園林林設(shè)計(jì)等手法法，體現(xiàn)生活活的意境，突突出生活品質(zhì)質(zhì)，構(gòu)成項(xiàng)目目整體思想——享受生活新新概念。5、確立項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)志項(xiàng)目標(biāo)志設(shè)計(jì)思思想A、設(shè)計(jì)原則※簡(jiǎn)潔、明快、醒醒目、易識(shí)別別，易用于整整個(gè)VI系統(tǒng)※體現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)代代感、項(xiàng)目特特征※體現(xiàn)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)及特點(diǎn)※與其它項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)識(shí)無(wú)雷同感感※要有現(xiàn)代感、動(dòng)動(dòng)感B、設(shè)計(jì)理念對(duì)于一個(gè)新項(xiàng)目目而言，入市市之時(shí)的形象象建設(shè)其實(shí)就就是實(shí)施品牌牌建設(shè)，或許許在開(kāi)發(fā)商眼眼里，品牌即即意味著項(xiàng)目目展示并得到到大眾許可，而而在于創(chuàng)意表表現(xiàn)人員眼中中，它意味著著一種文化內(nèi)內(nèi)涵和個(gè)性風(fēng)風(fēng)格。當(dāng)項(xiàng)目形象標(biāo)志志映入廣大受受眾視覺(jué)范圍圍的時(shí)候，標(biāo)標(biāo)志的外觀造造型、標(biāo)準(zhǔn)色色彩以及項(xiàng)目目名稱(chēng)，將成成為受眾對(duì)此此項(xiàng)目的第一一印象，因此此，無(wú)論是標(biāo)標(biāo)志造型，還還是標(biāo)準(zhǔn)色彩彩，或是項(xiàng)目目名稱(chēng)，都必必須具備獨(dú)特特的風(fēng)格和個(gè)個(gè)性，使受眾眾過(guò)目難忘，其其實(shí)，當(dāng)人們們看到一個(gè)標(biāo)標(biāo)志的時(shí)候，首首先看到的是是它的造型，其其次是項(xiàng)目名名稱(chēng)，并從其其中去感受和和領(lǐng)會(huì)項(xiàng)目的的檔次，可信信度以及開(kāi)發(fā)發(fā)商的實(shí)力等等。6、標(biāo)志釋義此標(biāo)志獨(dú)特、簡(jiǎn)簡(jiǎn)約，線條明明朗且富有韻韻律，能充分分體現(xiàn)項(xiàng)目的的市場(chǎng)定位與與其他地產(chǎn)標(biāo)標(biāo)識(shí)有著強(qiáng)烈烈反差，內(nèi)涵涵豐富，形態(tài)態(tài)完美。標(biāo)志上半部為綠綠色的螺旋狀狀9字，代表了了項(xiàng)目所倡導(dǎo)導(dǎo)的21世紀(jì)居住的的九大趨勢(shì)，選選用綠色則充充分體現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)定定位，即綠色色、健康，并并寓意項(xiàng)目所所倡導(dǎo)的“享受生活新新概念”的居住理念念。標(biāo)志下半半部為藍(lán)色的的三條不規(guī)則則水紋形狀，分分別代表了藍(lán)藍(lán)天、白云和和水，充分體體現(xiàn)出本項(xiàng)目目親水以及立立體園林景觀觀綠化優(yōu)勢(shì)。整個(gè)標(biāo)志給廣大大受眾的第一一感覺(jué)是與項(xiàng)項(xiàng)目名稱(chēng)能聯(lián)聯(lián)系在一起，其其次，它代表表著一片寬容容、安寧、祥祥和的凈土，那那里有綠樹(shù)、草草坪、陽(yáng)光和和水，是明朗朗、安然、閑閑逸、知足、寧寧?kù)o和諧的體體現(xiàn)。四、確立項(xiàng)目VVI系統(tǒng)1、確立項(xiàng)目VVI系統(tǒng)總體思思想作為現(xiàn)代型的房房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，在市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈烈的情況下，要要提升公司的的知名度，繼繼而提高公司司美譽(yù)度，樹(shù)樹(shù)立***置業(yè)有限公公司的良好形形象，最有效效的方法是導(dǎo)導(dǎo)入“企業(yè)形象識(shí)識(shí)別系統(tǒng)”即CIS，它包括MI（企業(yè)理念念識(shí)別系統(tǒng)）BI（企業(yè)行為為識(shí)別系統(tǒng)）、VI（企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)），而CIS中最易被公眾記住的就是企業(yè)外在形象的表現(xiàn)，即VI。2、確立項(xiàng)目VVI系統(tǒng)的效益益根據(jù)國(guó)際設(shè)計(jì)工工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料表明明確，企業(yè)在在CI等方面投入1美元將得到到場(chǎng)３８０美美元以上的回回報(bào)。因此，為為了使開(kāi)發(fā)商商在公眾心中中樹(shù)立良好形形象。***策劃公司站站在戰(zhàn)略的角角度，考慮實(shí)實(shí)際投入產(chǎn)出出比，認(rèn)為VI設(shè)計(jì)制作將將會(huì)是企業(yè)的的無(wú)形資產(chǎn)，給給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，提提高企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力?！欣谑袌?chǎng)推推廣、樹(shù)立品品牌形象※提升企業(yè)及項(xiàng)項(xiàng)目知名度※提高廣告效果果※統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格格，節(jié)省制作作成本，提高高工作效率※樹(shù)立開(kāi)發(fā)商專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作作的形象※有利于消費(fèi)者者認(rèn)知項(xiàng)目，有有利于銷(xiāo)售工工作的開(kāi)展五、項(xiàng)目VI系系統(tǒng)內(nèi)容基礎(chǔ)部分A、項(xiàng)目標(biāo)志B、標(biāo)準(zhǔn)字體C、標(biāo)準(zhǔn)色應(yīng)用部分證件類(lèi)：?jiǎn)T工工工作卡、業(yè)主主證、車(chē)輛出出入證、胸徽徽、臨時(shí)出入入證、業(yè)主保保修卡文具類(lèi)：標(biāo)準(zhǔn)信信箋、檔案袋袋、公文夾、意意見(jiàn)本、資料料袋、物業(yè)管管理薄招牌、標(biāo)識(shí)類(lèi)：：項(xiàng)目指示牌牌、戶外廣告告牌宣傳廣告類(lèi)：廣廣告宣傳單、入入住通知單、售售樓書(shū)、門(mén)楣楣標(biāo)牌、住宅宅說(shuō)明書(shū)、彩彩旗樣式、售售樓合同樣式式、售樓價(jià)目目表、質(zhì)量保保證卡紀(jì)念物、禮品類(lèi)類(lèi)：手提袋、匙匙扣、打火機(jī)機(jī)、紀(jì)念傘、紀(jì)紀(jì)念杯、太陽(yáng)陽(yáng)帽服務(wù)類(lèi)：管理人人員制服、銷(xiāo)銷(xiāo)售代表制服服、清潔工服服、水電工服服、保安服日常用品類(lèi)：煙煙灰缸、茶杯杯、舉報(bào)箱、建建議箱廣告應(yīng)用：報(bào)紙紙廣告、路牌牌廣告、印刷刷品廣告所用用部分帳票類(lèi)：管理費(fèi)費(fèi)等收據(jù)樣式式、付款通知知單交通工具類(lèi)：花花園巴士、工工具車(chē)等六、工地環(huán)境形形象企劃工地環(huán)境包裝的的目的工地是消費(fèi)者了了解開(kāi)發(fā)商實(shí)實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、公司形形象及工程進(jìn)進(jìn)度最直觀的的地方，將整整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，根據(jù)建筑筑施工的進(jìn)程程和環(huán)境特色色進(jìn)行包裝，包包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的特色，使使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目有一個(gè)整整體良好的視視覺(jué)形象，并并且營(yíng)造銷(xiāo)售售氣氛。工地環(huán)境包裝手手段工地路牌：表明明物業(yè)的名稱(chēng)稱(chēng)、位置并直直接與工地形形象相關(guān)聯(lián)工地圍墻：表明明發(fā)展商的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性、項(xiàng)目目名稱(chēng)及標(biāo)識(shí)識(shí)工地批示牌：體體現(xiàn)發(fā)展商的的細(xì)致與周到到的服務(wù)，體體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)性工地環(huán)境的階段段性包裝計(jì)劃劃整個(gè)個(gè)工地環(huán)境包包裝設(shè)計(jì)分為為三個(gè)階段實(shí)實(shí)施，分別為為：入主工地地前期階段、施施工銷(xiāo)售階段段、收尾階段段。具包裝策略如下下：入主工地前期階階段策略此階階段主要體現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)名稱(chēng)、發(fā)發(fā)展商名稱(chēng)、公公司及項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)識(shí)以及形象象宣傳為主，表表現(xiàn)手法為工工地廣告牌，工工地廣告牌可可以自定，選選擇工地周邊邊較好的位置置、設(shè)立面積積較大的廣告告牌，以體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的整體體規(guī)劃、規(guī)模模、主題、名名稱(chēng)及售樓電電話為主，讓讓消費(fèi)者認(rèn)知知項(xiàng)目。施工銷(xiāo)售階段策策略此分階段進(jìn)入正正式施工且銷(xiāo)銷(xiāo)售期、消費(fèi)費(fèi)者經(jīng)常來(lái)往往售樓處與工工地，因此售售樓處與工地地的形象致關(guān)關(guān)重要。表現(xiàn)手法為各種種公告牌、致致歉牌、施工工進(jìn)度牌、指指示牌、小區(qū)區(qū)入口設(shè)立歡歡迎牌，帶有有標(biāo)識(shí)的抽象象建筑小品，應(yīng)應(yīng)切合樓盤(pán)主主題與定位。在工地入口處設(shè)設(shè)立施工進(jìn)度度板：本項(xiàng)目已建至層預(yù)計(jì)還有完工各種指示牌要開(kāi)開(kāi)頭新穎，提提醒消費(fèi)者注注意某此注意意事項(xiàng)等指示示牌，展示發(fā)發(fā)展商的細(xì)心心與誠(chéng)意要“于細(xì)微處見(jiàn)見(jiàn)精神“。警示牌的制作和和設(shè)計(jì)要與眾眾不同，問(wèn)語(yǔ)語(yǔ)要溫柔、如如：***置業(yè)全體體員工提醒您您注意安全開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)等階階段，項(xiàng)目周周邊的道路，兩兩邊都要設(shè)置置宣傳旗幟，內(nèi)內(nèi)容主要為樓樓盤(pán)名稱(chēng)及標(biāo)標(biāo)識(shí)和主題。收尾階段項(xiàng)目目已竣工，部部分業(yè)主已經(jīng)經(jīng)入住，但還還有部分單位位沒(méi)有售出，此此階段的包裝裝重在促銷(xiāo)與與項(xiàng)目整體形形象，可樹(shù)立立入住率廣告告牌，將銷(xiāo)控控表做大，吸吸引潛在買(mǎi)家家，路燈、垃垃圾箱等物的的位置、造型型要?jiǎng)e致。以上上三個(gè)階段首首尾相聯(lián)，貫貫穿整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)過(guò)程，利用用對(duì)工地環(huán)境境的包裝，展展示項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)、公司形象象、施工形象象、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)發(fā)商知名度，使使該項(xiàng)目的品品牌步步進(jìn)入入消費(fèi)者內(nèi)心心，從而最后后實(shí)現(xiàn)品牌效效應(yīng)，為開(kāi)發(fā)發(fā)商的下一步步發(fā)展奠定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。七、售樓處形象象企劃整體設(shè)計(jì)思想及及要求要處處體現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)商專(zhuān)業(yè)的精精品意識(shí)與品品牌形象，激激發(fā)客戶的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲望?？傮w要求：簡(jiǎn)約約、現(xiàn)代風(fēng)格統(tǒng)一要求：：與項(xiàng)目定位位統(tǒng)一，與項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格格統(tǒng)一整體效果要求：：寬敞明亮、典典雅溫馨、個(gè)個(gè)性突出室內(nèi)裝飾要求：：親切、清新新、自然基本色調(diào)要求：：明快、素淡淡功能分區(qū)設(shè)計(jì)思思想及要求在整體風(fēng)格統(tǒng)一一的原則下，售售樓處帶給客客戶的第一印印象不是奢華華、尊貴，而而是氣度不凡凡簡(jiǎn)約自然?？涂蛻舻谝谎劭纯匆?jiàn)的形象墻墻是項(xiàng)目的形形象標(biāo)志，要要以整面墻體體達(dá)到視覺(jué)的的沖擊和震撼撼。辦公區(qū)：簽協(xié)議議、交樓款、辦辦理按揭和銷(xiāo)銷(xiāo)售員辦公區(qū)區(qū)域洽談區(qū)：銷(xiāo)售員員與客戶會(huì)談?wù)剠^(qū)域。風(fēng)格格簡(jiǎn)約、自然然，以綠色植植物點(diǎn)綴，配配以線條簡(jiǎn)潔潔的桌椅，四四周墻面為戶戶型圖、效果果圖、銷(xiāo)控進(jìn)進(jìn)度表，中間間擺放精致戶戶型模型。八、板房形象企企劃1、樣板房以風(fēng)風(fēng)格企劃構(gòu)思思以項(xiàng)目總體規(guī)劃劃為中心確定定的風(fēng)格，即即時(shí)尚簡(jiǎn)約，通通過(guò)現(xiàn)代流線線型的手法，體體現(xiàn)樣板房的的溫馨，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，突出小區(qū)區(qū)的與眾不同同，給客戶一一種全新的生生活理念、生生活感受，加加強(qiáng)本項(xiàng)目的的整體實(shí)力，刺刺激客戶的構(gòu)構(gòu)買(mǎi)欲望。2、樣板房的裝裝修基本思路路整體裝修設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格符合市場(chǎng)場(chǎng)定位及目標(biāo)標(biāo)客戶群定因樣板房位于售售樓中心之后后，并以單體體展示，所以以樣板房的外外立面裝飾效效果應(yīng)充分與與總規(guī)設(shè)計(jì)相相融合，做到到雙方面統(tǒng)一一。營(yíng)造清新、自然然的生活氛圍圍，裝修簡(jiǎn)潔潔、明快、線線條流暢?！椭C、明亮、柔柔和的色彩搭搭配※綠色環(huán)保型的的家具選材3、主力戶型概概念設(shè)計(jì)A、本項(xiàng)目二室室二廳及三室室二廳的戶型型比例最大，所所以要充分展展示。B、三套樣板房房在“享受生活新新概念”的統(tǒng)一前提提下，分別以以幸福、溫馨馨、康樂(lè)為主主。C、打破客戶單單純“觀賞樣板房房的方式，讓讓客戶通過(guò)親親身的坐、聽(tīng)聽(tīng)、看”，充分感覺(jué)覺(jué)一切都在狀狀態(tài)進(jìn)行中。起居室：如精典典布藝沙發(fā)，沙沙發(fā)靠墊，打打開(kāi)的電視機(jī)機(jī)、藝術(shù)性茶茶幾，上放有有糖、水果……餐廳：餐桌上上放有浪漫燭燭臺(tái)，餐具，兩兩半杯牛奶……臥室：床上上擺放凌亂的的枕頭，沒(méi)有有疊好的被子子、感覺(jué)上仍仍有主人的余余溫，似回到到自己的家中中……廚房：整體體廚具齊全，干干凈、整潔，放放在鍋里的鏟鏟子，洗干凈凈的蔬菜……衛(wèi)生間：整體浴浴室，擺放洗洗漱用品，擠擠好牙膏的牙牙刷……書(shū)房：體現(xiàn)現(xiàn)高科技進(jìn)入入家庭的文化化氣息，如：：正在狀態(tài)的的電腦，幾本本攤開(kāi)的典故故，無(wú)不滲透透著書(shū)房的魅魅力……陽(yáng)臺(tái)：盆栽栽植物的放置置，充分感受受陽(yáng)光、綠色色、生態(tài)給家家人帶來(lái)的無(wú)無(wú)限遐想……九、物業(yè)管理系系統(tǒng)形象企劃劃公共設(shè)施指示系系統(tǒng)：小區(qū)示示意圖、花園園路牌、路燈燈編號(hào)牌、車(chē)車(chē)場(chǎng)指示牌、太太陽(yáng)傘、垃圾圾筒、洗手間間、消防栓、告告示欄（信息息欄、意見(jiàn)欄欄），環(huán)保告告示牌（不要要踢球、溜旱旱冰、養(yǎng)狗、摘摘花、室外晾晾衣），物業(yè)業(yè)部門(mén)電話牌牌。第四章項(xiàng)目目廣告策略項(xiàng)目廣告模式房地產(chǎn)廣告對(duì)于于房地產(chǎn)業(yè)企企業(yè)具有十分分重要意義，由由于房地產(chǎn)商商品價(jià)格昂貴貴，結(jié)構(gòu)復(fù)雜雜，不可移動(dòng)動(dòng)，所以人們們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)，更更多的依賴(lài)廣廣告。但是，就洛陽(yáng)市市目前房地產(chǎn)產(chǎn)廣告市場(chǎng)而而言，都是按按部就班，極極少有高水平平的地產(chǎn)廣告告，雖然報(bào)紙紙上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、新樓盤(pán)的的廣告漫天飛飛舞，而給人人留下美好且且印象深刻的的卻很少，策策劃人員宣傳傳手法簡(jiǎn)單，最最終導(dǎo)致銷(xiāo)售售時(shí)段加長(zhǎng)，降降低企業(yè)形象象。所以，原則上所所追求的是一一種全新的切切入模式，點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)滴滴力求求“杰出”。廣告戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)，攻心為上上。使用簡(jiǎn)單單清晰的AIDM模式，即：：注意～興趣趣～欲望～記記憶～行動(dòng)。創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)精精彩的“亮點(diǎn)”。成功推廣廣企業(yè)形象，樹(shù)樹(shù)立品牌。二、戰(zhàn)略目標(biāo)1、銷(xiāo)售增長(zhǎng)目目標(biāo)本項(xiàng)目的一切廣廣告活動(dòng)都是是為了能開(kāi)拓拓和贏得市場(chǎng)場(chǎng)從而提高樓樓盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)，按開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成成銷(xiāo)售目標(biāo)。2、市場(chǎng)擴(kuò)展目目標(biāo)通過(guò)廣告活動(dòng)，展展開(kāi)以西工區(qū)區(qū)為中心的銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)，按按漸進(jìn)式廣告告戰(zhàn)略擴(kuò)展其其他區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)。3、品牌樹(shù)立目目標(biāo)通過(guò)一系列列的廣告活動(dòng)動(dòng)，樹(shù)立本項(xiàng)項(xiàng)目的良好品品牌，使其在在推廣的目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)上形象象鮮明，增強(qiáng)強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商商的好感。樹(shù)樹(shù)立良好的品品牌，進(jìn)而擴(kuò)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商的的社會(huì)影響力力。具體到本項(xiàng)目，***策劃公司將將廣告目標(biāo)初初步定為：樹(shù)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形形象，聚集項(xiàng)項(xiàng)目人氣完成成銷(xiāo)售預(yù)想。三、廣告實(shí)施1、廣告實(shí)施前前提前提一、項(xiàng)目名名稱(chēng)、項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)確確定前提二、企業(yè)CCI系統(tǒng)設(shè)計(jì)確確定前提三、廣告的的基本風(fēng)格、基基本表現(xiàn)確定定2、廣告實(shí)施基基本原則風(fēng)格統(tǒng)一原則無(wú)論售樓現(xiàn)場(chǎng)布布置還是路牌牌、報(bào)紙等媒媒體的表現(xiàn)風(fēng)風(fēng)格保持統(tǒng)一一系列化原則按階段有序的進(jìn)進(jìn)行系列廣告告投送，在不不同的推廣階階段中保持項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)一一一表述，形形式統(tǒng)一而內(nèi)內(nèi)容側(cè)重不同同，便于保持持風(fēng)格的延續(xù)續(xù)和內(nèi)容的全全面，以及宣宣傳熱度的連連續(xù)性，以便便于促進(jìn)銷(xiāo)售售熱度，不斷斷提高廣告對(duì)對(duì)受眾的說(shuō)服服力。差異化原則時(shí)刻注意“****”在洛陽(yáng)樓市市中獨(dú)特的建建筑風(fēng)格，小小區(qū)規(guī)劃、區(qū)區(qū)域環(huán)境，在在整個(gè)媒體傳傳播中的突出出鮮明的特色色和個(gè)性。3、廣告主題本項(xiàng)目是專(zhuān)業(yè)房房地產(chǎn)公司精精心打造的時(shí)時(shí)尚住宅，四四大主題園林林景區(qū)的綠化化環(huán)境，社區(qū)區(qū)文化的人文文景致將健康康、清新、自自然的主題表表現(xiàn)的淋漓盡盡致。4、廣告風(fēng)格要大氣、有大家家風(fēng)范，立意意深刻鮮明的時(shí)代感，極極富號(hào)召力畫(huà)面清晰自然，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約流暢，訴訴求突出5、廣告語(yǔ)主打廣告語(yǔ)：****——自然裝點(diǎn)，唯唯美生活***——掌控控綠色，預(yù)約約陽(yáng)光廣告語(yǔ)備選※激揚(yáng)綠色文化化，震撼現(xiàn)代代空間品味綠色風(fēng)情，飛飛場(chǎng)生活色彩彩與時(shí)代同輝煌，與與綠色共清新新享受陽(yáng)光生活，品品味綠色經(jīng)典典與繁華一線之隔隔，與綠色天天天有約6、廣告階段劃劃分根據(jù)本項(xiàng)目的自自身特點(diǎn)，將將廣告具體內(nèi)內(nèi)容分為以下下幾個(gè)階段：：第一階段：準(zhǔn)備備期廣告主題：以開(kāi)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力力，項(xiàng)目土地地的升值空間間作為重點(diǎn)渲渲染，提高項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商“***置業(yè)”的知名度。第二階段：導(dǎo)入入試銷(xiāo)期廣告主題：以理理性訴求為主主，揭示項(xiàng)目目所含詮釋的的住宅理念。第三階段：入市市期廣告主題：引起起市民對(duì)項(xiàng)目目的注意，揭揭示***置業(yè)的實(shí)力力和開(kāi)發(fā)理念念。第四階段：推廣廣期廣告主題：以大大面積綠化，防防洪渠的治理理為重點(diǎn)渲染染本案，樹(shù)立立項(xiàng)目親水、綠綠色、陽(yáng)光、健健康的社區(qū)品品牌。第五階段：成熟熟期廣告主題：揭示示項(xiàng)目與親情情，健康、舒舒適、美好的的連帶關(guān)系。第六階段：鞏固固期廣告主題：以戶戶型、物業(yè)管管理為重點(diǎn)渲渲染本案（貫貫穿導(dǎo)入期主主題）。四、系列廣告文文案系列一：主題廣告語(yǔ)：大大勢(shì)所趨，住住宅選址郊區(qū)區(qū)化。文案：21世世紀(jì)人們的住住宅需求發(fā)生生新的變化，賦賦予住宅理念念更新的要求求——住宅選址郊郊區(qū)化。視野開(kāi)闊，景色色怡人：久居居都市，心想想自然。位于于機(jī)場(chǎng)路風(fēng)景景綠化帶內(nèi)的的“***自然主義生生態(tài)社區(qū)”，臨河而建建，依水而居居，憑窗遠(yuǎn)眺眺，朝暉夕蔭蔭，層巒疊翠翠，波光粼粼粼，芳草如茵茵……空氣清新，詩(shī)意意生活：“***自然主義生生態(tài)社區(qū)”，地處臨高高地勢(shì)，立體體園林綠化，那那和著林果清清香的微風(fēng)，輕輕輕拂面，林林間隱現(xiàn)的小小鳥(niǎo)，私語(yǔ)竊竊竊，面對(duì)大大自然的彩筆筆渲染，飛揚(yáng)揚(yáng)漸起的思緒緒，定有雋永永的詩(shī)意躍然然心動(dòng)……系列二：主題廣告語(yǔ)：時(shí)時(shí)代要求，住住宅產(chǎn)品綠色色化文案：21世紀(jì)紀(jì)人們的住宅宅需要發(fā)生新新的變化，賦賦予住宅理念念更新的要求求——住宅產(chǎn)品綠綠色化。綠化率高：“****自然主義生生態(tài)社區(qū)”超標(biāo)準(zhǔn)整體體綠化率，開(kāi)開(kāi)發(fā)商精心營(yíng)營(yíng)造的現(xiàn)代園園林綠化環(huán)境境，使您占盡盡陽(yáng)光，享盡盡綠色。自然景觀佳：社社區(qū)緊鄰將要要進(jìn)行大規(guī)模模治理的防洪洪渠，碧水蕩蕩漾，垂柳成成行，社區(qū)東東入口30米寬的景觀觀綠化帶更是是崇尚自然的的神來(lái)之筆。系列三：主題廣告語(yǔ)：以以人為本，住住宅設(shè)計(jì)人性性化文案：21世紀(jì)紀(jì)人們的住宅宅需要發(fā)生新新的變化，賦賦予住宅理念念更新的要求求——住宅設(shè)計(jì)人人性化設(shè)計(jì)特點(diǎn)：“****自然主義生生態(tài)社區(qū)”人性設(shè)計(jì)，社社區(qū)道路曲線線優(yōu)美獨(dú)特，立立體園林景觀觀，以人為本本，凝聚數(shù)年年住宅思想精精華，針對(duì)洛洛陽(yáng)市人文需需求、地形氣氣候精心打造造。建筑風(fēng)格：建筑筑外觀簡(jiǎn)潔明明快，極富現(xiàn)現(xiàn)代氣息，錯(cuò)錯(cuò)落有致，確確保家家視線線通透，戶戶戶陽(yáng)光充溢。大大尺度全玻透透明陽(yáng)臺(tái)，視視覺(jué)之新穎清清麗，全市無(wú)無(wú)與比肩。居室戶型：居室室設(shè)計(jì)的超前前新穎與戶型型使用觀念的的巧妙結(jié)合，是***居室戶型的最大優(yōu)勢(shì)，把自由的空間還給了主人，大尺度開(kāi)窗，將全景的陽(yáng)光、藍(lán)天、綠色盡收眼底。***策劃公司司根據(jù)本項(xiàng)目目的具體情況況共設(shè)計(jì)了九九篇系列廣告告文，在這里里不再一一表表述，具體文文案根據(jù)具體體情況另行方方案。五、項(xiàng)目介紹系系列廣告文案案小標(biāo)：眼里最清清澈的碧水主題廣告語(yǔ)：自自然裝點(diǎn)，唯唯美生活多少次，面對(duì)碧碧澈的水面，激激起心中漸漸漸的漣漪……多少回，漂動(dòng)的的紙船，把沁沁濕的思緒帶帶的很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)遠(yuǎn)……如今，最美的記記憶在這里，得以重重現(xiàn)……小標(biāo)：心中最純純凈的天空主題廣告語(yǔ)：自自然裝點(diǎn)，唯唯美生活記憶中兒時(shí)的天天空、是那樣樣的湛藍(lán)……睡夢(mèng)里曾飛向浩浩渺去享受那那份純凈……如今，最美的追追憶在這里，得以重重現(xiàn)……小標(biāo)：腳下最綠綠的草地主題廣告語(yǔ)：自自然裝點(diǎn)，唯唯美生活草地上，追逐嬉嬉戲的腳步，輕輕快歡暢……靜夜里，聆聽(tīng)蟋蟋蟀的鳴唱，婉婉轉(zhuǎn)悠揚(yáng)……如今，最美的記記憶在這里，得以重重現(xiàn)……六、報(bào)紙廣告發(fā)發(fā)布時(shí)間選擇擇在為期一周的宣宣傳周期內(nèi)，周周三與周五的的宣傳效果明明顯高于其他他時(shí)間。而周周三與周五相相比，周五又又好于周三，所所以選擇周五五為廣告主要要發(fā)布日，周周三穿插輔助助，可以促使使意向購(gòu)買(mǎi)客客戶和潛在目目標(biāo)客戶在見(jiàn)見(jiàn)報(bào)后立即安安排周六、周周日的看樓事事宜，使其在在心理上初步步受到吸引，產(chǎn)產(chǎn)生興趣后再再進(jìn)一步通過(guò)過(guò)看項(xiàng)目實(shí)體體，激發(fā)其購(gòu)購(gòu)買(mǎi)欲望，通通過(guò)售樓人員員的積極努力力，最終達(dá)成成銷(xiāo)售的完成成。七、立體廣告戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)意分析析本項(xiàng)目的宣傳推推廣要建立立立體的推廣構(gòu)構(gòu)架，目的是是在一定的時(shí)時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大知知名度，提升升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。緊緊緊圍繞【全全程營(yíng)銷(xiāo)思想想】的方向，使使各個(gè)推廣方方案充分發(fā)揮揮其應(yīng)達(dá)到的的效果。營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)展展示目標(biāo)：營(yíng)銷(xiāo)中心心作為銷(xiāo)售的的前沿，直接接影響買(mǎi)家的的選擇。它的的各方面資料料和裝備可以以讓買(mǎi)家全方方位的了解項(xiàng)項(xiàng)目定位。硬件：售樓處、模模型、樓書(shū)等等軟件：高素質(zhì)、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售人人員手段：售樓書(shū)、折折頁(yè)、手袋、展展板、禮品等等2、工地形象誘誘導(dǎo)目的：工地作為為買(mǎi)家最為切切身關(guān)注的地地方，是宣傳傳的最經(jīng)濟(jì)和和最有效的場(chǎng)場(chǎng)所，工地形形象的好壞，不不僅直接與物物業(yè)和開(kāi)發(fā)商商形象有關(guān)，而而且還能營(yíng)造造出銷(xiāo)售氣氛氛。手段：工地路牌牌、工程進(jìn)度度板、致謙牌牌等八、主要媒體選選擇就本市現(xiàn)有媒體體而言，影響響較大的主要要為：報(bào)紙、電電視。其他如如戶外、車(chē)體體、廣播等雖雖然也一應(yīng)俱俱全，但依據(jù)據(jù)行業(yè)特色，尤尤其作為前期期房地產(chǎn)項(xiàng)目目導(dǎo)入、宣傳傳，應(yīng)力求在在最短的時(shí)間間，達(dá)到最大大的效應(yīng)。以以此分析，選選擇受眾面最最大的報(bào)紙當(dāng)當(dāng)為明智之舉舉。洛陽(yáng)地區(qū)目前以以“洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)”與“洛陽(yáng)晚報(bào)”為龍頭?！奥尻?yáng)晚報(bào)”以綜合形象象出現(xiàn)，報(bào)紙紙內(nèi)容包羅萬(wàn)萬(wàn)象，讀者的的心理接受程程度和實(shí)際效效應(yīng)，在本市市首屈一指。而“洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)”是以黨報(bào)，政府形象出現(xiàn)。就讀者群體實(shí)際接受程度考慮，“洛陽(yáng)晚報(bào)”要高于“洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)”，因此，選擇“洛陽(yáng)晚報(bào)”發(fā)布廣告，宣傳實(shí)際效果優(yōu)于“洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)”?！奥尻?yáng)晚報(bào)”受受眾面廣，廣廣告集中發(fā)布布，利于擴(kuò)大大宣傳效果，促促進(jìn)銷(xiāo)售，但但也不能忽視視“洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)”所具有的影影響力，所以以，可作為穿穿插輔助手段段出現(xiàn)。九、項(xiàng)目導(dǎo)入期期廣告策略根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作常常規(guī)，房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目都是在在開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)盤(pán)前兩個(gè)月至至四個(gè)月進(jìn)入入銷(xiāo)售導(dǎo)入期期，開(kāi)始有步步驟的進(jìn)行軟軟硬廣告的宣宣傳，在開(kāi)盤(pán)盤(pán)前造勢(shì)。這這樣，先在消消費(fèi)者心里留留下初步印象象，集中有購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意向的消消費(fèi)者的注意意力。鑒于本項(xiàng)目的現(xiàn)現(xiàn)狀，在確定定項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)項(xiàng)目總規(guī)、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)開(kāi)盤(pán)的前提下下，先做概念念性宣傳，使使項(xiàng)目定位和和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)概概念在市場(chǎng)上上先入為主，為為以后大規(guī)模模的廣告宣傳傳做好鋪墊。為了改變本地區(qū)區(qū)在市民心中中的形象，規(guī)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)盡早早入市，這樣樣，通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)，可及及時(shí)調(diào)整策略略，降低銷(xiāo)售售壓力。廣告推廣計(jì)劃：：第一階段目標(biāo)：※提高高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商商“***置業(yè)”的知名度引起市民對(duì)“****”的注意受眾范圍：此階階段廣告對(duì)象象為洛陽(yáng)市范范圍內(nèi)的廣大大市民，而不不僅是目標(biāo)客客戶廣告預(yù)算：500000元廣告表現(xiàn)：以感感性訴求為主主，揭示***置業(yè)的實(shí)力力和開(kāi)發(fā)理念念媒體組合：※洛洛陽(yáng)晚報(bào)13.2××7㎝形象廣告告一次※洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)177×8㎝形象廣告告一次※市內(nèi)形象路牌牌廣告第二階段目標(biāo)：初步建立立***置業(yè)——實(shí)力雄厚——觀念先進(jìn)——品質(zhì)保證的的品牌聯(lián)想受眾范圍：此階階段廣告對(duì)象象有所集中，但但不聚焦，受受眾應(yīng)為“所有喜愛(ài)優(yōu)優(yōu)美環(huán)境，向向往健康，高高品位生活的的人士”廣告預(yù)算：500000元廣告表現(xiàn)：以理理性訴求為主主，全面揭示示***的住宅新概概念媒體組合：※洛洛陽(yáng)晚報(bào)四欄欄廣告九次※洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)通欄欄廣告兩次第三階段目標(biāo)：初步建立立***——親水——綠色——陽(yáng)光——健康——自然主義生生態(tài)社區(qū)的品品牌聯(lián)想廣告預(yù)算：955000元廣告表現(xiàn)：以情情感訴求為主主，揭示***與親情、健健康、舒適、美美好的連帶關(guān)關(guān)系媒體組合：※洛洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)通欄欄廣告4次※洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)半版版廣告1次（明日開(kāi)開(kāi)盤(pán)）※洛陽(yáng)晚報(bào)整版版廣告1次（今日開(kāi)開(kāi)盤(pán)）十、強(qiáng)勢(shì)推廣期期廣告策略開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期目標(biāo)：建立****——陽(yáng)光、健康康、綠色居住住的銷(xiāo)售理念念，突出項(xiàng)目目“立體園林綠綠化，近水，享享受生活新概概念”的特色廣告預(yù)算：288800元廣告表現(xiàn)：以項(xiàng)項(xiàng)目的綠化、親親水及項(xiàng)目的的內(nèi)在品質(zhì)為為訴求重點(diǎn)媒體組合：※洛洛陽(yáng)晚報(bào)13.2××7㎝廣告4次※洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)177×8㎝廣告2次推廣期目標(biāo)：建立****——倡導(dǎo)居住新新主張的銷(xiāo)售售理念，突出出項(xiàng)目“綠色，戶型型款款精品，四四大主題花園園”的特色廣告預(yù)算：377200元廣告表現(xiàn)：以項(xiàng)項(xiàng)目的戶型、四四大主題花園園、物業(yè)配套套為訴求重點(diǎn)點(diǎn)媒體組合：※洛洛陽(yáng)晚報(bào)13.2××7㎝廣告6次※洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)177×8㎝廣告2次3、成熟期目標(biāo)：建立****——溫馨——人文主義居居住理念廣告預(yù)算：311200元廣告表現(xiàn)：以書(shū)書(shū)信、日常生生活、家庭講講述為主，充充分體現(xiàn)項(xiàng)目目的溫情與浪浪漫媒體組合：※洛洛陽(yáng)晚報(bào)13.2××7㎝廣告4次※洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)177×8㎝廣告2次十一、收盤(pán)階段段廣告策略目標(biāo)：反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)***——綠色、人文文主義居住理理念廣告預(yù)算：200400元廣告表現(xiàn)：將綠綠化、戶型與與物業(yè)管理作作為訴求重點(diǎn)點(diǎn)媒體組合：※洛洛陽(yáng)晚報(bào)13.2××7㎝廣告2次※洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)177×8㎝廣告2次十二、推廣費(fèi)用用小結(jié)樓書(shū)制作：按中中標(biāo)比例，印印制20000份×1.3元，為26000元模型制作：按模模型大小，分分為總規(guī)與經(jīng)經(jīng)典戶型，費(fèi)費(fèi)用控制在60000元以內(nèi)本項(xiàng)目廣告總投投入為3900000元，廣告總總次數(shù)為43次，該預(yù)算算可根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)變化及銷(xiāo)售售情況調(diào)整，以以期用最小的的投入，獲取取最大的利潤(rùn)潤(rùn)，并達(dá)到預(yù)預(yù)期的銷(xiāo)售任任務(wù)。綜上：項(xiàng)目推廣廣費(fèi)用為：廣廣告3900000元樓書(shū)260000元模型600000元共計(jì)：3986600元銷(xiāo)售策略一、銷(xiāo)售分析影響銷(xiāo)售進(jìn)度的的因素分析A、銷(xiāo)售進(jìn)度是是隨著工期的的推進(jìn)和廣告告力度逐漸得得到提升的B、整個(gè)市場(chǎng)的的放盤(pán)量以及及政府對(duì)于房房地產(chǎn)方面的的政策和整個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)形成的的好壞也影響響銷(xiāo)售進(jìn)度C、項(xiàng)目自身的的開(kāi)發(fā)進(jìn)度也也對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度度有相當(dāng)程度度影響銷(xiāo)售前景分析政府政策方面的的支持2002年，政政府出臺(tái)的一一系列鼓勵(lì)決決策和優(yōu)惠措措施將逐步到到位金融政策方面的的支持2002年，洛洛陽(yáng)市將全面面啟動(dòng)二手房房交易市場(chǎng)，將將對(duì)房地產(chǎn)增增量銷(xiāo)售產(chǎn)生生深遠(yuǎn)影響市場(chǎng)消化能力的的支持項(xiàng)目所在地周邊邊人口眾多，聚聚集數(shù)家大型型企業(yè)，在二二手房市場(chǎng)全全面啟動(dòng)的條條件下，將會(huì)會(huì)有大量的消消費(fèi)傾向急待待滿足項(xiàng)目定位決定了了項(xiàng)目本身將將填補(bǔ)本地區(qū)區(qū)一個(gè)市場(chǎng)空空白項(xiàng)目周邊積聚大大批外地在洛洛多年的生意意人，置業(yè)要要求強(qiáng)烈C、項(xiàng)目自身品品質(zhì)支持獨(dú)一無(wú)二的環(huán)境境條件支持：：防洪渠的治治理工作已經(jīng)經(jīng)納入政府工工作日程，機(jī)機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)寬寬30米的綠化帶帶與小區(qū)的綠綠化有機(jī)融合合與周邊相同檔次次的樓盤(pán)相比比，項(xiàng)目自身身?xiàng)l件并不遜遜色·倡導(dǎo)都市居住住新理念，引引導(dǎo)全新居住住狀態(tài)，應(yīng)和和市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)（提出“遠(yuǎn)離喧囂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離傷害，完完全自我，回回歸自然”）·化解消費(fèi)群體體對(duì)項(xiàng)目的“心理距離”障礙，開(kāi)通“花園巴士”專(zhuān)車(chē)，會(huì)對(duì)對(duì)周邊居民以以及其他區(qū)域域居民形成強(qiáng)強(qiáng)大吸引力D、項(xiàng)目自身巨巨大增值空間間的強(qiáng)大支持持項(xiàng)目入市價(jià)定位位為980元/㎡，為消費(fèi)費(fèi)者留有增值值空間，隨著著市場(chǎng)推廣的的深入和項(xiàng)目目形象的完善善，將對(duì)項(xiàng)目目的銷(xiāo)售帶來(lái)來(lái)巨大效應(yīng)。完成銷(xiāo)售目標(biāo)所所必須具備的的條件銷(xiāo)售是資金流程程、生產(chǎn)流程程的最關(guān)鍵的的環(huán)節(jié)，要確確保項(xiàng)目的盈盈利、資金的的快速回籠，必必須要求整個(gè)個(gè)工作節(jié)拍高高度統(tǒng)一，各各項(xiàng)工作貫徹徹全程營(yíng)銷(xiāo)思思想，來(lái)保證證最后的銷(xiāo)售售成功。樓盤(pán)施工進(jìn)度保保證綠化進(jìn)度保證現(xiàn)場(chǎng)售樓處形象象保證工地現(xiàn)場(chǎng)管理情情況保證售樓處資料制作作保證（質(zhì)量量、外觀）定價(jià)保證宣傳推廣按照全全程營(yíng)銷(xiāo)體系系執(zhí)行保證營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用到位保保證銷(xiāo)售人員素質(zhì)保保證三、銷(xiāo)售整體目目標(biāo)1、銷(xiāo)售總體目目標(biāo)計(jì)劃用一年的時(shí)時(shí)間，完成二二期近40000平方米的銷(xiāo)銷(xiāo)售任務(wù)2、銷(xiāo)售進(jìn)度控控制根據(jù)洛陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)及其他樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)售情況況，結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)、劣劣勢(shì)及廣告力力度，保持進(jìn)進(jìn)度與策略的的統(tǒng)一，預(yù)計(jì)計(jì)銷(xiāo)售時(shí)間不不應(yīng)超過(guò)12個(gè)月，確保保在12個(gè)月內(nèi)銷(xiāo)售售達(dá)到80%以上。四、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的的組建與培訓(xùn)訓(xùn)優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)隊(duì)是保證銷(xiāo)售售成功的基本本條件。而銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的基基本要求是（1）完善的管管理制度（2）團(tuán)隊(duì)的凝凝聚力（3）具備專(zhuān)業(yè)業(yè)技能的銷(xiāo)售售人員。1、銷(xiāo)售人員的的數(shù)量與素質(zhì)質(zhì)要求根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況，前前景策劃認(rèn)為為現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人人員至少應(yīng)保保證在6人以上，另另外需設(shè)銷(xiāo)售售經(jīng)理2名。因此，銷(xiāo)銷(xiāo)售協(xié)作隊(duì)伍伍的人數(shù)應(yīng)保保證在8人以上。銷(xiāo)售人員的素質(zhì)質(zhì)要求如下：：銷(xiāo)售經(jīng)理〈2名名〉※具備強(qiáng)有力的的團(tuán)隊(duì)管理能能力※具備豐富的銷(xiāo)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售技巧巧※有一定的策劃劃知識(shí)，熟悉悉項(xiàng)目策劃思思路※熟悉項(xiàng)目銷(xiāo)售售運(yùn)作的整個(gè)個(gè)程序※能夠?qū)︿N(xiāo)售人人員進(jìn)行基本本培訓(xùn)※能夠協(xié)助銷(xiāo)售售人員解決銷(xiāo)銷(xiāo)售難題]※能夠不斷激勵(lì)勵(lì)士氣，維持持良好的銷(xiāo)售售氣氛※具備較強(qiáng)的責(zé)責(zé)任心和良好好的職業(yè)道德德銷(xiāo)售骨干〈2～～3〉※具備較高的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售技能能，成交能力力強(qiáng)※具備豐富銷(xiāo)售售經(jīng)驗(yàn)，善于于營(yíng)造銷(xiāo)售氣氣氛※熟悉本地房地地產(chǎn)市場(chǎng)，善善于把握客戶戶心理※熟悉本項(xiàng)目特特點(diǎn)，善于引引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)※有強(qiáng)烈的進(jìn)取取心，能不斷斷被激勵(lì)向上上※有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、分分析問(wèn)題、解解決問(wèn)題的能能力※具有較強(qiáng)的團(tuán)團(tuán)隊(duì)精神，能能積極進(jìn)取※具備良好的職職業(yè)道德，嚴(yán)嚴(yán)格遵守規(guī)章章制度普通銷(xiāo)售人員〈〈3～4名〉※具備專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售售技能※熟悉本地房地地產(chǎn)市場(chǎng)※具備團(tuán)隊(duì)協(xié)作作精神※具備良好的職職業(yè)道德※服從管理、遵遵章守紀(jì)2、銷(xiāo)售骨干的的作用與人員員搭配：在銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)中，銷(xiāo)銷(xiāo)售骨干起著著重要的作用用。A．模范執(zhí)行銷(xiāo)銷(xiāo)售任務(wù)，帶帶動(dòng)整體成交交氣氛。B．以良好的業(yè)業(yè)績(jī)激勵(lì)整個(gè)個(gè)團(tuán)隊(duì)的積極極成交C．能及時(shí)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，能協(xié)協(xié)助經(jīng)理處理理銷(xiāo)售難題題D．以較強(qiáng)的團(tuán)團(tuán)隊(duì)精神，保保持良好的內(nèi)內(nèi)部氛圍在銷(xiāo)售過(guò)程中，售售樓現(xiàn)場(chǎng)的基基本人員配備備應(yīng)保持：平日：銷(xiāo)售經(jīng)理理1名，銷(xiāo)售人人員３～４名名節(jié)、假日：銷(xiāo)售售經(jīng)理2名，銷(xiāo)售人人員6名3、銷(xiāo)售人員的的培訓(xùn)方案上崗培訓(xùn)市場(chǎng)知識(shí)培訓(xùn)項(xiàng)目基本特點(diǎn)培培訓(xùn)職業(yè)道德培訓(xùn)銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)識(shí)培訓(xùn)管理制度培訓(xùn)日常培訓(xùn)考核上崗制度市場(chǎng)知識(shí)培訓(xùn)五、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)操操作方案目的：提高認(rèn)購(gòu)購(gòu)數(shù)量，為開(kāi)開(kāi)盤(pán)后的銷(xiāo)售售工作奠定基基礎(chǔ)，提高銷(xiāo)銷(xiāo)售額時(shí)間：自項(xiàng)目入入市至開(kāi)盤(pán)止止人員：銷(xiāo)售部全全體員工用品：認(rèn)購(gòu)協(xié)