20xx年鄭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研（購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)類）

20**鄭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研（購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)類）提綱：前言一、鄭州知名購(gòu)物中心調(diào)研（已運(yùn)營(yíng)）東：丹尼斯七天地、升龍曼哈頓、綠地原盛國(guó)際南：二七萬達(dá)廣場(chǎng)、升龍國(guó)際中心西：升龍又一城、錦藝城北：鄭州國(guó)貿(mào)中心中：丹尼斯人民店二、鄭州知名社區(qū)商業(yè)調(diào)研（已運(yùn)營(yíng)）社區(qū)配套型：綠地老街鄰里中心型：普羅旺世地中海商業(yè)街專業(yè)主題型：順馳天澤街鄭州將面市商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研華潤(rùn)萬象城、丹尼斯大衛(wèi)城前言20**年初，通過對(duì)鄭州主要商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盤點(diǎn)，猛然發(fā)覺鄭州商業(yè)地產(chǎn)已如同這座城市一樣，不覺間已出現(xiàn)多個(gè)“新區(qū)”，跨入“高鐵時(shí)代”。由兩強(qiáng)對(duì)抗到多極發(fā)展隨著諸多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的面市，鄭州商業(yè)格局由大商、丹尼斯的兩強(qiáng)對(duì)抗進(jìn)入萬達(dá)、華潤(rùn)、升龍、錦藝、綠地、建業(yè)、新田等多極發(fā)展時(shí)代，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。由單核拓展到多核匯聚隨著城市框架拉大及交通升級(jí)，鄭州各區(qū)域商圈核心成員快速增加，商圈成員由單核增至多核，并逐步匯聚。以建設(shè)西路商圈為例，商圈成員由CCMAIL增加了錦藝城、中原萬達(dá)。商圈核心成員的增加，帶來了區(qū)域的發(fā)展與升級(jí)。3、項(xiàng)目體量與品牌檔次同步升級(jí)以二七商圈為例，隨著萬象城、大衛(wèi)城入市臨近，金博大二期項(xiàng)目也已開始規(guī)劃，而丹尼斯人民店則早已通過擴(kuò)3館、引入GUCCI，早早完成了經(jīng)營(yíng)面積增長(zhǎng)及品牌升級(jí)調(diào)整，以應(yīng)對(duì)新一輪的競(jìng)爭(zhēng)。4、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)源于模式之爭(zhēng)縱觀鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，從丹尼斯人民店的中心突破，至升龍曼哈頓、國(guó)貿(mào)360的異軍突起，到目前萬達(dá)廣場(chǎng)、萬象城的攻城掠地、快速?gòu)?fù)制，無不驗(yàn)證了“商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)源于模式之爭(zhēng)”。鄭州知名購(gòu)物中心調(diào)研（已運(yùn)營(yíng)）東區(qū)：1、丹尼斯七天地項(xiàng)目介紹丹尼斯七天地位于位于鄭東新區(qū)內(nèi)環(huán)30座22層高層建筑與外環(huán)30座30層高層建筑之間，南起商務(wù)西八街，北至商務(wù)西一街，正處CBD核心區(qū)。丹尼斯CBD步行街，總建筑面積約26.5萬㎡，其中經(jīng)營(yíng)面積21萬㎡，停車場(chǎng)面積5.5萬㎡（約1200個(gè)停車位）。位置主題1天地名品百貨2天地流行百貨3天地俊逸居家4天地溫馨家具5天地時(shí)尚家具6天地大賣場(chǎng)7天地繽紛娛樂品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌主力店丹尼斯大賣場(chǎng)、七天地國(guó)際影城零售PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、漁、ochirly、ONLY、VERO、MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、JACKJONES/思萊德/LEE/LEVI'S餐飲1天地|必勝客2天地|麻辣新語(yǔ)、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢國(guó)羊肉湯、阿三生煎、銀鼎軒、重慶小天鵝、南翔小籠3天地|龍宮4天地|彩粵軒5天地|豪客來6天地|百歲拉面、本?；剞D(zhuǎn)壽司、愛家廚房、高麗烤肉、泰饗、阿利茄汁面7天地|九回香、趣趣鍋、米樂居、皮皮魯西餐、鍋品面吧、花千代、魚樂、塔吉鍋、湘樂軒、川之味、老港記娛樂休閑美麗田園、李嘉子形象設(shè)計(jì)、鵝塘酒吧/M（曼）﹒SPA運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)七天地商業(yè)全部由丹尼斯持有經(jīng)營(yíng)，自2010整體分三批陸續(xù)開業(yè)。合作采取租金、扣點(diǎn)等合作方式。目前零售類1層月租金可達(dá)100-150元/月/㎡。目前在CBD區(qū)域，憑借其超大體量及多年專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，已成為當(dāng)之無愧的龍頭。2、升龍曼哈頓廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹曼哈頓廣場(chǎng)位于燕莊舊址，地處金水路與未來路交匯處。曼哈頓廣場(chǎng)是鄭州市首個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目，也是鄭州東門戶最具標(biāo)志性城市建筑群，項(xiàng)目總投資額逾40億，地上總建筑面積約80萬平方米，定位于大型城市綜合體，規(guī)劃涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店及精裝公寓等多種物業(yè)類型。

曼哈頓廣場(chǎng)以金水路為軸線分為南北兩個(gè)區(qū)域，金水路南側(cè)為高檔住宅、商業(yè)配套區(qū)，金水路北側(cè)為金融、辦公區(qū)。組成體量（㎡）住宅46萬寫字樓6萬酒店6萬商業(yè)22萬合計(jì)約80萬品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌主力店沃爾瑪、國(guó)美、賽博、奧斯卡零售屈臣氏、利郎、九牧王、奔馳展廳餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、味千拉面、兩岸咖啡、漢江燒烤、永和大王、拉芳舍、娛樂休閑中體倍力、樂界潮會(huì)所運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)升龍曼哈頓為升龍?jiān)卩嵉谝粋€(gè)項(xiàng)目，2009年開業(yè)后亦成為升龍乃至鄭州綜合體類標(biāo)桿項(xiàng)目，主力店招商為該項(xiàng)目亮點(diǎn)。由于部分街鋪采用返租模式，故在返租到期也曾發(fā)生商戶集體罷市情況，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生不良影響。目前租金水平為1F：80-180元/月/㎡，2F：80-160元/月/㎡。3、綠地原盛國(guó)際項(xiàng)目介紹綠地·原盛國(guó)際項(xiàng)目位于金水路與東風(fēng)東路交匯處東南角。項(xiàng)目總建面積約38萬平方米，是以多種辦公形態(tài)的商務(wù)空間為主，集“商業(yè)、辦公、酒店”于一體的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目一共有8座辦公樓，1座酒店，其余部分為商業(yè)。綠地·原盛國(guó)際項(xiàng)目的商業(yè)定位為：以目的型消費(fèi)顧客為主要消費(fèi)客群，以中、高檔消費(fèi)為主，引進(jìn)以餐飲為主，娛樂、健身SPA、展貿(mào)型業(yè)態(tài)，并配以少量零售業(yè)態(tài)的格局。組成體量（㎡）寫字樓29萬酒店2萬商業(yè)7萬合計(jì)約38萬品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌零售光大銀行、興業(yè)銀行、丹尼斯、寶馬展廳、宜家代購(gòu)、美樂家餐飲青蓮酒家、迪歐咖啡、杭州望江門、小館子、甘思咪哚、西堤島咖啡、娛樂休閑美格菲健身、盛世豪門KTV、足浴會(huì)所運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)原盛國(guó)際為綠地在鄭第一個(gè)綜合體項(xiàng)目，于2009年開業(yè)面市。項(xiàng)目整體采用租售并舉模式。項(xiàng)目亮點(diǎn)在于招商先行，以租促售，兼顧了開發(fā)商資金鏈及項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)的平衡。因項(xiàng)目銷售中投資客比重較大，故對(duì)后期招商及開業(yè)運(yùn)營(yíng)也產(chǎn)生了不良影響。目前租金水平為1F：80-150元/月/㎡，2F：60-100元/月/㎡。南區(qū)1、二七萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目介紹二七萬達(dá)廣場(chǎng)位于大學(xué)路與航海路金十字交匯處，是萬達(dá)集團(tuán)在鄭州開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地165畝，總建筑面積62萬平米，是集高尚住宅、商業(yè)、高級(jí)酒店、精裝soho于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。組成體量（㎡）住宅27.3萬商業(yè)25萬SOHO9萬酒店0.7萬合計(jì)約62萬品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌主力店萬達(dá)百貨、萬達(dá)國(guó)際影城、大歌星KTV、大玩家超爾場(chǎng)、華潤(rùn)萬家超市、國(guó)美電器、艾博健身會(huì)所、蘇園酒樓零售ZARA、C&A、優(yōu)衣庫(kù)、TOMMY、GUESS、CK、ESPRIT、LEE、IDO、熱風(fēng)、西遇、WHO.A.U、GAP、P&B、G2000、屈臣氏、天梭、APPLE數(shù)碼、新秀麗餐飲星巴克、必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、仟吉、松本樓、蜀江烤魚、蓉李記、麻辣香匯、漢拿山、哈根達(dá)斯、DoubleSeven法式餐廳運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)二七萬達(dá)廣場(chǎng)為萬達(dá)在鄭第二個(gè)綜合體項(xiàng)目，于2012年開業(yè)面市。依靠萬達(dá)成熟的綜合體管控模式，項(xiàng)目在主力店招商、后期運(yùn)營(yíng)企劃、租售互動(dòng)等方向顯示出萬達(dá)在此產(chǎn)品上的專業(yè)性。同時(shí)，隨著二七萬達(dá)的開業(yè)，對(duì)周邊項(xiàng)目升龍國(guó)際中心已產(chǎn)生了較大影響。目前該項(xiàng)目平均租金水平為200元/月/㎡。2、升龍國(guó)際中心項(xiàng)目介紹升龍國(guó)際中心位于鄭州市大學(xué)路與政通路交匯處，項(xiàng)目總建筑面積120萬平方米，涵蓋大型商業(yè)、高檔商務(wù)辦公、五星級(jí)酒店、高檔公寓及高檔住宅等多種物業(yè)形態(tài)。升龍國(guó)際中心擁有自身28萬平方米的商業(yè)中心作為商業(yè)配套，定位于“新都市時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心”。品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌主力店大潤(rùn)發(fā)、國(guó)美電器、奧斯卡國(guó)際院線零售屈臣氏餐飲西湖春天、鼎鼎紅、肯德基、迪歐咖啡、老莊火鍋

、鑫獅麟、

京福華、道禮家娛樂休閑紅館娛樂其他受股東分散、散售、返租到期等一系列因素影響，升龍國(guó)際中心在2011年開業(yè)后經(jīng)歷了短暫輝煌，而目前隨著二七萬達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)有所下滑。目前租金水平為1F:120-130/2F:80-90/3F:80-90/4F:50-60元/月/㎡。西區(qū)1、錦藝城項(xiàng)目介紹錦藝?國(guó)際華都位于中原區(qū)棉紡西路與桐柏路交匯處(原國(guó)棉一六廠)，是錦藝集團(tuán)開發(fā)的總規(guī)模120萬平方米大型海派新古典主義國(guó)際風(fēng)情特區(qū)，由高層住宅，綜合性商業(yè)建筑群、九年一貫制學(xué)校、幼兒園、綜合性會(huì)所等組成。組成體量（㎡）住宅90萬商業(yè)總計(jì)30萬，王府井6萬，其他24萬合計(jì)約120萬招商運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)代表品牌主力店王府井百貨、世紀(jì)聯(lián)華旗艦店、國(guó)美電器、成龍國(guó)際院線零售優(yōu)衣庫(kù)、H&M、ONLY、Jack&Jones、VeryModa、Selected、拉夏貝爾旗艦店、小谷小晶主題兒童商城、莎莎餐飲星巴克、肯德基、必勝客、味千拉面、德克士、永和豆?jié){、虢國(guó)珍如意、康師傅牛肉面、小天鵝、面包新語(yǔ)、漢拿山休閑娛樂好樂迪、SPA會(huì)所其他錦藝城在中原萬達(dá)開業(yè)后，于2012年開業(yè)。由于其體量相對(duì)較大，且引入王府井百貨（鄭州首店），故從目前來看，其零售類品牌規(guī)模及檔次高于中原萬達(dá)，人氣較旺。但錦藝獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心部分，在品牌組合、后期運(yùn)營(yíng)方面仍落后于中原萬達(dá)，租金及人氣相對(duì)較差。該商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于住宅銷售及價(jià)值提升達(dá)到了較好效果，錦藝國(guó)際住宅售價(jià)及銷售進(jìn)度一直領(lǐng)跑區(qū)域。2、升龍又一城項(xiàng)目介紹升龍又一城位于鄭州市科學(xué)大道以南、紅椿里以北、石楠路以東、長(zhǎng)椿路以西。升龍又一城項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約112萬平方米，定位于地標(biāo)性城市綜合體，升龍又一城將涵蓋住宅、寫字樓、商業(yè)、公寓等。項(xiàng)目定位為：集國(guó)際高尚住宅、主題性商業(yè)廣場(chǎng)、超5A級(jí)寫字樓于一體的城市地標(biāo)性綜合體項(xiàng)目，也是未來高新區(qū)最具代表性的標(biāo)志性建筑群。組成體量（㎡）住宅92萬（含回遷）寫字樓8萬商業(yè)10萬合計(jì)約112萬品牌招商業(yè)態(tài)意向品牌主力店永輝超市、知名影城、蘇寧電器、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)其他詠歌匯KTV、富龍電玩、屈臣氏、星巴克、ASOBIO、MAXWIN、ESPRIT、HOTWIND、必勝客、肯德基、德克士、味千拉面、海底撈火鍋、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、拿渡麻辣香鍋、漢江韓國(guó)料理、小南國(guó)酒樓、吃得寶美食匯其他點(diǎn)評(píng)升龍又一城商業(yè)部分以售為主，采取返租模式。商業(yè)招商為配合銷售，主要集中為三層主力店位置，其他部分未開始實(shí)質(zhì)招商工作。北區(qū)：1、鄭州國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目介紹鄭州國(guó)貿(mào)中心位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處，以40萬平方米超大規(guī)模，融合街區(qū)MALL、酒店式公寓及甲級(jí)寫字樓多種業(yè)態(tài)成就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。鄭州國(guó)貿(mào)中心的定位為“城市金融和商業(yè)中心”，集展示、商務(wù)、購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交流十大商業(yè)功能于一體。組成體量（㎡）公寓22萬寫字樓8萬商業(yè)10萬合計(jì)約40萬品牌招商業(yè)態(tài)意向品牌主力店大商新瑪特、家樂福零售H&M、優(yōu)衣庫(kù)、ONLY、Jack&Jones、VeryModa、Selected、C&A、CK、熱風(fēng)、速寫、MUJI、CHOCOLATE、ENO、caffebene、RAPA、屈臣氏餐飲星巴克、必勝客、味仟、哈根達(dá)斯、DQ、仟吉、面包新語(yǔ)、麻辣新語(yǔ)、韓林炭燒、比格披薩、棒約翰、ITEA、PAPABUBBLE運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目于2011年開業(yè)，雖引入大商、家樂福等主力店，但主力店經(jīng)營(yíng)的平庸，使該項(xiàng)目并未勝出隔路相對(duì)的丹尼斯花園店。而新田全力運(yùn)營(yíng)的360步行街則成為本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，成為區(qū)域乃至鄭州的“潮街”。360步行街在品牌組合（星巴客、H&M、優(yōu)衣庫(kù)、MUJI、面包新語(yǔ)等鄭州首店）、企劃推廣等方面一直保持較高水準(zhǔn)，使得“潮街”優(yōu)勢(shì)一直保持。目前租金水平為-1F:220-260/1F:300/2F:180/3F:100元/月/㎡。中心區(qū)：1、丹尼斯人民店項(xiàng)目介紹丹尼斯人民店位于鄭州市核心商圈二七商圈，由1號(hào)館百貨店、2號(hào)館大賣場(chǎng)及進(jìn)口超市、3號(hào)館動(dòng)感365館組成，總體建筑面積達(dá)10萬㎡。品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌1號(hào)館精品百貨GUCCI、Ferragamo、MaxMara、Cartier、HUGOBOSS、PaulSharkBALLY、Coach、Montblanc、ArmaniCollezionin、Canali、SWAROVSKI、MAX&CO、ESCADA、PORTS2號(hào)館大賣場(chǎng)大賣場(chǎng)、拜特進(jìn)品超市、同仁堂3號(hào)館動(dòng)感365JEEP、斯可非得、萬寶路、添柏崗、法鱷、暇步士、小帆船、HUNT、哥倫比亞、THENF、AIGLE、沙樂華、狼爪、諾詩(shī)蘭、哥侖布運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)丹尼斯人民店為丹尼斯入豫首店，臺(tái)商獨(dú)資，當(dāng)年在傳統(tǒng)國(guó)有百貨包圍中實(shí)現(xiàn)中央突破，一舉樹立了鄭州流行百貨的地標(biāo)地位。后在經(jīng)營(yíng)中一直保持領(lǐng)跑，在經(jīng)營(yíng)坪效上遠(yuǎn)超百盛、大商。近年，隨著裕達(dá)、華潤(rùn)等競(jìng)爭(zhēng)，通過擴(kuò)大規(guī)模，引入GUCCI已調(diào)整為精品百貨。合作方式為：租金+聯(lián)營(yíng)；聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)：17%-30%(珠寶化妝品及主力店不含在內(nèi)）；租金水平為：250-1000元/月/㎡；鄭州知名社區(qū)商業(yè)調(diào)研（已運(yùn)營(yíng)）社區(qū)配套型：綠地老街1）項(xiàng)目介紹老街·綠地鄭東新苑，50萬平方米大型海派風(fēng)情社區(qū)，純多層住宅，位踞鄭東新區(qū)龍湖南區(qū)東風(fēng)東路與九如路交匯處。老街老街社區(qū)商業(yè)依住宅分布，分為四期，共計(jì)約5萬㎡。老街社區(qū)商業(yè)在建筑形式上以獨(dú)棟及底商為主，面積為30-2000㎡不等，整體定位于社區(qū)服務(wù)配套類商業(yè)。2）品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌零售招商銀行、丹尼斯便利店、金門餅家、格力空調(diào)、中國(guó)移動(dòng)、牙科診所、書店餐飲虢國(guó)羊肉湯、?；椭?、黃家包子其他加拿大楓葉小熊幼兒園、甲一號(hào)會(huì)所3）運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)綠地老街為綠地在鄭首個(gè)住宅項(xiàng)目，社區(qū)商業(yè)以售為主，前期為配套住宅，促進(jìn)銷售，開展招商運(yùn)營(yíng)管理。目前100%銷售，100%出租，租金水平為100-150元/月/㎡。2、鄰里中心型：普羅旺世-地中海廣場(chǎng)1）項(xiàng)目介紹普羅旺世五期地中海廣場(chǎng)處于普羅旺世中心區(qū)域，以宏達(dá)路為基準(zhǔn)分為南北兩個(gè)街區(qū)，北區(qū)以集中大型商業(yè)設(shè)施為主，南區(qū)以住宅為主。地中海廣場(chǎng)在交付時(shí)，周邊入駐率較高，故項(xiàng)目招商迅速，較形成了較好的品牌組合。2）品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌零售怡家精品超市、餐飲小板凳火鍋娛樂休閑維體健身白金店3）運(yùn)營(yíng)點(diǎn)評(píng)普羅旺世第五期地中海廣場(chǎng)商業(yè)街位于整體項(xiàng)目中心，產(chǎn)品保持了項(xiàng)目一貫的精品品質(zhì)。該項(xiàng)目亮點(diǎn)在于項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間（五期）、純正的歐式街區(qū)式的購(gòu)物環(huán)境，風(fēng)格各異的商鋪，開發(fā)商自持招商引入主力店,專業(yè)溫馨的物管服務(wù)。此為鄭州罕見的社區(qū)商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目。專業(yè)主題型：順馳天澤街1）項(xiàng)目介紹順馳天澤街作為順馳在鄭第一個(gè)項(xiàng)目順馳第一大街的配套商業(yè)，開發(fā)之初區(qū)域人氣不足，故開發(fā)商有意將其打造為以美食為主的主題街區(qū)。在建筑形式以獨(dú)棟及獨(dú)立兩層街鋪為主，利于餐飲商家后期經(jīng)營(yíng)。另在初期招商及運(yùn)營(yíng)中，給予商家較大扶持。目前已形成鄭東新區(qū)特色美食一條街，商家經(jīng)營(yíng)紅火。2）品牌招商業(yè)態(tài)代表品牌餐飲阿五美食、阿瓦山寨、華都酒店